2007年江苏扬州某地块市场调研与可行性研究报告.doc

扬州*地块市场调研与可行性研究报告扬州*房地产开发有限公司二七年四月八日目 录第一部分 扬州市总体状况一、人文历史二、自然条件三、经济状况四、城市基础设施五、城市规划第二部分 扬州房地产市场状况一、2006年扬州房地产市场基本情况二、宏观调控下的扬州房地产市场特点三、宏观调控下的扬州房价走向分析第三部分 *地块可行性分析一、扬州西南区域的发展潜力二、项目swot分析三、*地块项目产品建议四、项目发展战略与总体评价第四部分 项目概况与投资估算一、*花园项目概况二、*花园项目开发效益测算第一部分 扬州市总体状况扬州市地处长江三角洲，位于江苏中部、沿江经济开发带的北侧。境内有长江岸线80.5公里、京杭大运河143.3公里。全市总面积6634平方公里，市区面积980平方公里，规划建成区面积420平方公里。扬州现辖3区（广陵、维扬、邗江）、1县（宝应）和3个县级市（仪征、江都、高邮）。经济发展迅速、交通便捷、商业繁荣、人文荟萃、环境优美、资源丰富，现正加快建设步伐，努力成为古代文化和现代文明交相辉映的城市。一、人文历史扬州是全国首批历史文化名城，历史悠久，文化辉煌，名人辈出，有2490年可考的历史。大约距今70005000年前，淮夷人就在扬州一代劳动生息。春秋时期称邗，公元前486年吴灭邗，筑邗城，开邗沟，连接江淮。此后，扬州一直为全国经济、文化、政治重镇。二、自然条件1、气候：扬州位于北纬32 20，东经119 30,地处江淮平原南端，属亚热带湿润气候区,盛行风向随季节有明显变化,年平均气温15.616.1,年平均降雨1000余毫米，年日照2092.4小时，无霜期为225天。具有气候温和、雨量充沛、四季分明、日光充足、无霜期长等特点。2、地质：境内土地平坦， 地面标高一般在2-5米之间（青岛标高）。土质主要为粘土，土层较厚，地耐压力8吨/平方米，工程地质条件较好，一般建筑无需打桩。3、水文：正常设计水位1.4米,最低设计水位1米，最高洪水位3.6米，防洪标准采用百年一遇、水位4米。 4、资源：主要以矿产资源和水产资源为主。全市境内江河湖泊交错，水资源蕴藏丰富。土肥水美，农业动植物资源丰富。5、人口：总人口458万人，其中市区人口116万人。三、经济状况改革开放以来，经济快速发展。全市围绕“两个率先”和“全面达小康 ，建设新扬州”的目标，统筹推进改革发展稳定的各项工作，经济社会发展取得新成绩，和谐社会建设收到新成效，全面小康社会建设跃上新台阶。2006年，全年完成地区生产总值1100亿元，比上年增长15.2 %，增幅比上年提高0.2个百分点。其中，第一产业增加值94 亿元，增长5.1%；第二产业增加值621亿元，增长17%;第三产业增加值385亿元，增长15.3%。人均地区生产总值24540元。三次产业结构比为8.5：56.5：35。实现财政总收入158.03亿元，增长35%。其中，一般预算收入63.02亿元，增长27.2%，比2003年翻了一番。2006年经济社会发展综合指标位列江苏省第5位。固定资产投资规模稳步扩大。完成全社会固定资产投资额2004年为330亿元，2005年为410亿元，2006年为533.3亿元。重点工程进展顺利。扬州火车站开通运行，润扬长江大桥通车，沿江高等级公路全面建成通车，扬州港3、4号泊位建成投产，二电厂扩建、南水北调、安大公路工程、出口加工区基础设施等建设顺利。 工业经济发展较快。全市规模以上工业企业2252家，2006年实现工业总产值1891.9亿元，比上年增长31.4%；实现工业增加值500.3亿元，可比价比上年增长21.3%。规模以上高新技术产业产值408.2亿元，比上年增长39.6%，占规模以上工业比重为21.6%，比上年提高1.3个点；八大优势主导产业完成工业总产值1499.1亿元，同比增长32%。工业经济效益也实现了同步提高。2006年全市规模以上工业实现主营业务收入1806亿元，同比增长32.3%；实现利税154.8亿元，增长51%，其中利润84.4亿元，增长66.9%。2006年全部工业总产值达2620 亿元，比2003年增加1388亿元，实现翻番。农业生产独具特色。自然资源丰富，农业生产条件优越，素称“鱼米之乡”。形成了粮、棉、油、猪、兔、禽、鱼、虾、蟹、林、蚕、果、菜等综合发展的格局。扬州鹅、高邮鸭、邵伯鸡获国家级品种认定。全市2006年实现农业总产值182.6亿元。全市新、改建农村道路680多公里，全市行政村等级公路通达率100%。建筑企业稳步发展。2006年，扬州市建筑企业施工总产值572亿元，增长28%，实现施工增加值127亿元，增长18%。全年建筑企业施工的房屋建筑面积6434万平方米，增长23%；房屋竣工面积3341万平方米，增长23%。房地产平稳开发。2006年，完成房地产开发投资83.4亿元，同比增长14.1%；商品房施工面积839.54万平方米，同比增长21%；商品房竣工面积298.09万平方米，同比增长5.2%；商品房销售面积384.75万平方米，增长10.6%。邮电业务进一步扩大。2006年邮电通讯业实现业务收入30.81亿元，增长16%。公用通信能力提高，邮政新型业务迅速发展。年末新增固定电话用户25.43万户，新增移动电话用户26.4万户。 交通运输能力有所增强。2006年全市各种运输方式完成的货物周转量71.43亿吨公里，比上年增长16%。各种运输方式完成的旅客周转量55.17亿人公里，比上年增长6.9%。全社会港口货物吞吐量5014万吨，增长8.2%。消费需求不断扩大。2006年完成社会消费品零售总额355.83亿元，比上年增长16%。批发零售贸易业增长加快，全年实现零售额304.19亿元，增长16.2%；餐饮业47.66亿元，增长15.6%。农村市场增速加快，全市县及县以下实现消费品零售额101.77亿元，增长15.9%。物价指数涨幅低缓。2006年，市区居民消费价格总水平与去年同期相比上涨1.5%，涨幅比去年同期低0.4个百分点。商品零售价格总水平与去年同期相比上涨0.7%，涨幅比去年同期高0.1个百分点。旅游经济规模不断壮大。2006年，接待境内外游客1346.17万人次，增长18.4%；旅游总收入131.68亿元，增长25.9%。其中，国内旅游人数1316.1万人次，增长12.8%；国内旅游收入115.1亿元，增长24 %。接待入境旅游30.07万人次，增长26%；旅游外汇收入2.08亿美元，增长37.2 %。金融保险运行态势良好。2006年末金融机构各项存款余额1085.26亿元，比年初增加132.57亿元。其中储蓄存款余额675.55亿元，比年初增加71.05亿元；各项贷款余额597.24亿元，比年初增加83.9亿元。全年实现保费总收入30.6亿元，增长14.9%。保险业各项理赔支出5.4亿元，增长37.5%。其中财产险理赔支出4.1亿元，增长55.8%；人身险理赔支出1.3亿元，下降0.33 %。证券市场交易活跃。2006年8家证券公司累计证券交易额506.6亿元，同比增长204.8%，其中股票交易额453.9亿元，同比增长193.2%；基金交易额9.4亿元，同比增长245.4%。 四、城市基础设施1、交通公路：京沪高速、沿江高等级公路、宁通一级公路、润扬大桥使扬州交通顺畅便捷。驱车至北京、上海、南京分别只需8小时、2小时、1小时。 铁路：扬州火车站开通运行，火车直达北京、上海、广州、西安、武汉等地。2005年火车客运量140万人次、货运量43万吨。航空：距南京禄口机场约2小时，距上海虹桥国际机场约2.5小时。水运：2005年，扬州市水路客运14.5万人次、货运量1373万吨。2、供水排水2005年，市区供水量6422万吨，管网水质合格率99.9，管网水压综合合格率100。排水按照扬州市城市排水管理暂行办法实行许可管理。本案所在市经济开发区范围内所有排水户均由扬州市排水管理处负责。扬州洁源排水公司全年处理污水近3000万立方米。3、供电电力资源充裕。2006年全社会用电量94.22亿千瓦时，同比增长14.9%。其中，工业用电量69.1亿千瓦时，增长14.5%。 4、供气2005年，全市供应管道煤气2460万立方米，液化气8.1万吨，天燃气196万立方米。用气人口105万人，其中市区燃气化率91.2。2007年，管道气全部为天然气。五、城市规划扬州市城市总体规划（20022020） 全面系统地对扬州城市的发展作了描绘。经过几年实践检验，这个规划总体上是切实可行的，可以作为本案的依据。但随着国民经济快速发展，沿江开发战略的实施，城市人口与用地规模不断扩展，城市建设理念也在发生深刻变化。 规划在扬州经济发展速度、城市化进程方面显得有些保守。扬州几年来跨越式发展，成就令人刮目相看，已经超出原先的预想。建设*地块项目总体上要遵循该规划，服从该规划，但在某些方面也要适度调整和超前。 经济社会发展目标、规划期限：规划要求扬州市在“两个率先”进程中，总体奋斗目标是：确保“三个高于”，实现“两个率先”，力争“苏中第一”。即确保经济增长幅度高于全省平均水平、高于苏中其他城市、高于预期调控目标，在苏中率先全面建成小康社会，率先基本实现现代化，力争人均主要经济指标苏中第一。具体目标是，确保2010年、力争提前，全市达到人均国内生产总值3500美元，国内生产总值年均增长12%以上，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入年均增长9.8%，分别达到2000美元和1000美元，基本实现经济更加发展、民主更加健全、科教更加进步、文化更加繁荣、社会更加和谐、人民生活更加殷实的目标，在苏中率先全面建成小康社会；确保2018年、力争提前，实现全市人均国内生产总值、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入比2010年翻一番，全市人均国内生产总值达7000美元以上，城镇居民人均可支配收入4000美元，农民人均纯收入2000美元，实现向“经济强市、文化大市、旅游名市、生态园林城市”跨越的目标，率先基本实现现代化。市域人口发展与城市化水平预测：预测市域总人口到2010年473万人、2020年482万人；城镇人口至2010年265万人、2020年318万人；城市化水平2010年56%、2020年66%。 城镇发展战略：以区域的集聚发展为核心，大力推进市区与江都、仪征一体化建设，培育发展中等城市，择优发展小城市（镇），全面提高城镇发展质量。 城镇空间规划：以集聚发展模式的节网状城镇空间组织形式，形成一个沿宁通交通走廊、沿江岸线展开的扬州高度城市化地区(即扬州都市区)；一条城镇发展聚合轴（沿大运河、京沪高速公路发展），加强对农业空间、生态控制区、生态建设区的保护，形成疏密有序，集中发展，开敞布局的区域城镇空间组织。市域综合交通规划： 1、铁路。规划建设宁启铁路。宁启铁路西起南京林场站，东行经六合、仪征进入扬州市区杨庙镇、西湖镇、城北乡，跨京杭大运河从泰安乡进入江都市、泰州市，直至南通市境内，为国家级干线。规划远期建设淮扬铁路，经扬州-镇江过江第二通道（五峰山桥位）向南接沪宁铁路，沟通陇海铁路、宁启铁路和沪宁铁路。沿江铁路支线拟从余家营仪化铁路专用线向南沿沿江高等级公路接扬州港。2、公路。（1）形成“二纵三横”公路主骨架。二纵为：京沪高速扬州段、润扬大桥北接线西北绕城公路扬天路；三横为：宁通公路、沿江高等级公路、宁扬第二通道扬州滨海高速公路。“二纵三横”公路主骨架在扬州至江都城区外围形成“日”字型高等级公路环。（2）过江通道规划：建成润扬（扬州镇江）长江公路大桥，规划建设五峰山扬州至镇江第二通道，预留仪征潘家河桥（隧）位。 3、城际快速轨道交通根据省域城镇规划和南京都市圈规划纲要，规划宁扬快速客运轨道交通，可接南京浦口，与南京市轨道交通接轨，经仪征、扬州市区至泰州市境内。 4、航空。规划在江都市境内建设4c级（预留4d级）扬州民用机场，客货兼用，作为南京都市圈第二机场，直接服务于扬州、镇江、泰州三市，并兼顾淮安部分地区，有良好的腹地范围。都市区空间结构：沿宁通交通走廊和沿江岸线形成包括扬州、仪征和江都在内的高度城市化地区即扬州都市区，以扬州、江都、仪征三个城区构成带状联系的“一体两翼”的城市组群，形成城区与开敞生态绿地、水系有机协调、疏密有致的组团式空间布局。 城市性质：历史文化名城，具有传统特色的风景旅游城市，适宜人居的生态园林城市和长江三角洲北翼中心城市。 城市规模：1、人口规模：城市建设用地范围内近期:64万人；中期：75万人；远期:100万人。2、建设用地规模：近期：77平方公里，人均120平方米；中期：90平方公里，人均120平方米；远期：120平方公里，人均120.0平方米。城市发展方向： “主导向南，西进东联”。南延扩大经济开发区，跳跃开发港口分区和瓜洲分区，作为发展第二产业的主要载体；完善西部分区，适度发展河东分区，作为生活居住与第三产业的主要载体；加强与江都的交通联系与协调发展，构筑良好的都市区形态。主城区用地范围分为12个城市分区：1、老城区：东至古运河、西至二道河、北至北护城河、南自古运河一线，用地面积约5.1平方公里。2、西部分区：东至二道河、北至沿山河、扬冶路一线、南至江阳路，西至润扬大桥北接线，用地面积约32.9平方公里。3、东部分区：东至大运河，北、西至古运河，南自南绕城线，用地面积约23.3平方公里。4、河东分区：东至廖家沟，西至大运河，南至大众港，北至茱萸湾，用地面积约22.4平方公里。5、西南分区：东至古运河、北至江阳路、南自仪扬河、西至润扬大桥北接线，用地面积27.7平方公里。6、东南分区：东至大运河、北至南绕城线、南至扬子津风景区、西至古运河，用地面积13.0平方公里。7、西北分区：北至西北绕城一线，南至沿山河、扬冶路一线，东至槐泗河，扬子江北路一线，西至西北绕城公路，总用地面积约25.5平方公里。8、东北分区：东、南至古运河与北护城河一线，北至宁启铁路线，西至扬菱路，用地面积15.5平方公里。9、港口分区：南至长江，北至施沙公路，东至大运河，西至古运河，用地面积约为35.7平方公里。10、瓜洲分区：东至古运河，西至润扬大桥北接线，南至长江，北至施沙公路西延线，用地面积约为23.7平方公里。11、蜀冈-瘦西湖分区：东至扬菱路，北至宁启铁路一线，西至扬子江路，南至蜀冈路、北城河一线，用地面积约为10.8平方公里。12、扬子津分区：北至仪扬河一线，南至施沙路，东至大运河，西至润扬大桥北接线，用地面积约为16.3平方公里。居住用地规划： 1、逐步疏散老城区、蜀冈-瘦西湖分区和扬子津分区人口，减少老城区基础设施压力，保护风景区生态环境。 2、城市主要居住人口向西部分区集中，充分提高基础设施和公共服务设施的利用率。 3、东部分区注重对现有居住用地进行整合和改造，提高居住环境质量和各类服务设施配套水平。 4、在沿江港口分区和瓜洲分区布置一定数量的居住人口，服务沿江工业开发，方便居民就近工作，减少通勤交通量。 5、控制西北分区、东北分区和河东分区的居住人口密度和居住人口数量，有效保护城市周边生态环境，优化城市交通组织。 公路交通规划：公路规划形成“二纵三横”公路主骨架。二纵为：京沪高速扬州段、润扬大桥北接线西北绕城公路扬天路；三横为：宁通公路、沿江高等级公路、宁扬第二通道扬州滨海高速公路。“二纵三横”公路主骨架在扬州至江都城区外围形成“日”字型高等级公路环。城市道路系统：快速路系统为环线加纵横道路， 其中一环为运河南路、运河北路、北外环路、西外环路、南外环路（仪扬河路）。东西方向快速道路为三条，分别为江阳西路、江阳中路、江阳东路、运河西路；施沙路（扬子江路-扬瓜路段）；南北方向快速干道为三条，分别为扬子江北路、扬子江中路、扬子江南路；贾七路、扬瓜路；扬圩路。城市绿地系统 目标是建成国家级园林城市。至2010年，城市绿化覆盖率达40%，绿地率达到37%，人均公园绿地面积达11 ；至2020年，城市绿化覆盖达45%，绿地率达40%，人均公园绿地面积达13 。历史文化名城保护：以“河、湖、城、园”为核心，以“水、绿、古、文、秀”为特色，保护和规划建设好一条主脉、两大片、三道古城轮廓线、七处重点保护区，构成历史文化名城的基本空间框架。一条主脉：邵伯湖至瓜洲的古运河。两大片：蜀冈瘦西湖风景名胜区和老城区（明、清城址）。三道古城轮廓线：唐代扬州城垣轮廓线、宋三城垣（宋大城、宋夹城、宋宝祐城）轮廓线、明清城垣轮廓线。七个重点保护区：东关街、仁丰里、湾子街、南河下、湾头茱萸古镇、瓜洲古镇江口后街历史街区及隋、唐子城遗址文物埋藏区。从扬州市城市总体规划（20022020）中可以看出，扬州市政府高度重视沿江开开发，并把沿江产业带的布局作为“十一五”的建设重点。80公里的沿江岸线成为扬州外资投入密集区，其外资企业数占全市80以上，实际利用外资则占全市的90以上。在这里，将重点构建六大产业板块：汽车制造业、化工工业、纺织工业、高科技信息产业、生态农林业、旅游物流业。在沿江产业带的南侧将被规划为大片的绿色开放空间，形成良好的居住环境，适合发展高端综合居住产品。 第二部分 扬州房地产市场状况一、2006年扬州房地产市场基本情况1、市场宏观情况2006年，市区完成房地产开发投资43.72亿元，同比增长3.58，增幅回落16.44个百分点。2006年，全市商品房施工面积达到800万，同比增长13.23；市区在建商品房施工面积达到459.41万，其中住宅施工面积334.74万。新开工面积，市区220万，同比略有下降。市区竣工商品房面积159.16万，同比增长3.03，增幅不大，但销售市场形势很好。批准上市的商品房销售面积达到222万，同比增长32。合同销售商品房185.54万，其中住宅124.64万，市场供求总量基本平衡，供略大于求。合同销售面积大于竣工面积。2006年，在市区竣工的商品房中，住宅120万，占75。在住宅的120万中，普通住宅占75以上。2个75说明供应结构比较合理。另外，2006年，90以下的中小户型在扬州市场的供应量为3248套，占可供销售总套数的23.4。实际销售占可供销售量的67.52。全年市区成交土地1156.35万，房地产开发用地成交359.31万，均价为1380元/。其中生地成交13.7万，均价为974元/；熟地成交345.61万，均价为1396元/。全年房地产贷款余额达到129.3亿元，比年初增加31亿元。其中房地产开发贷款余额为41.2亿元，比年初增加6.5亿元；个人住房贷款余额50.7亿元，比年初增加12.1亿元；个人商业用房贷款余额为19.6亿元，比年初增加6.1亿元；个人公积金贷款余额为17.1亿元，比年初增加6.38亿元。全年市区实现房地产税收总额4.42亿元，实现房产契税收入1.38亿元。2、商品房供销情况市区新建商品房累计批准预售面积221.46万。其中普通商品住房141.31万、商业用房48.3万、办公用房16.79万、别墅15. 06万。市区新建商品房累计合同成交185.54万。其中普通商品住房124.64万、商业用房29.37万、办公用房9.09万、别墅22.44万。2006年扬州市区销售前五名楼盘情况表楼盘 名称楼盘位置物业形态建筑面积户型 面积开发商新能源虎豹奥都花城孙庄路以南，孙庄支路以北，中心东路以东，贾七路以西小高层、多层、高层约26万方90-130扬州新能源虎豹房屋开发有限责任公司京华城中城文昌西路南人工湖畔小高层、高层、复式300万方84.78-164.35扬州京华城中城生活置业有限公司名都华庭文昌中路与江都路交汇处小高层、部分叠加别墅16多万方90-140扬州中福房地产发展有限公司凯运天地解放桥东首多层、小高层、联排、花园洋房14.18万方50-210江苏凯运建设开发有限公司水榭华庭高潮河以北,万鸿城市花园以南多层、小高层、叠加联排8万方95-293扬州天一投资发展有限公司2006年度全市商品住房销售龙虎榜排名开发企业项目名称销售面积()销售额(元)1扬州新能源虎豹房屋开发有限责任公司新能源虎豹奥都花城145,204.66539,744,4322扬州京华城中城生活置业有限公司京华城中城112,425.41426,679,1443扬州中福房地产发展有限公司名都华庭71,316.15258,059,9294江苏凯运建设开发有限公司凯运天地47,142.08212,660,7185扬州天一投资发展有限公司水榭华庭50,912.20200,227,0596江苏保集房地产开发有限公司保集半岛50,922.49185,195,3757扬州金鑫房地产开发有限公司金湖湾墅园33,724.34173,216,8068扬州莱茵达置业有限公司莱茵苑45,860.35170,329,8059扬州万马房地产开发有限公司万马滨河城52,893.11161,015,33410苏州新港建设集团有限公司扬州分公司新港名兴花园50,831.67157,206,63511扬州市扬子江置业有限责任公司扬子佳竹苑41,312.13137,331,96712扬州华利房地产开发有限公司香格里拉32,375.01120,273,70113扬州富川置业有限公司富川瑞园40,547.50120,188,25214江苏新能源置业集团有限公司新能源淮左郡庄园22,212.83110,831,88815扬州庆松房地产发展有限公司东方名城33,761.29102,438,2772006年市区12月住宅销售排行榜排名开发企业项目名称销售面积()销售额(元)1扬州新能源虎豹房屋开发有限责任公司新能源虎豹奥都花城16,876.5065,657,2002扬州京华城中城生活置业有限公司京华城中城9,303.9538,222,5263江苏凯运建设开发有限公司凯运天地8,420.3634,789,5054江苏星都置业有限公司扬州分公司星都芳庭（星联邦）9,851.3132,342,7245扬州金鑫房地产开发有限公司金湖湾墅园5,235.0531,210,0846扬州中福房地产发展有限公司名都华庭7,801.0129,012,1537江苏新能源置业集团有限公司新能源淮左郡庄园5,301.4026,542,0408扬州富川置业有限公司富川瑞园7,320.5623,065,7229苏州新港建设集团有限公司扬州分公司新港名兴花园5,745.2318,657,95910扬州丰盈房地产开发有限公司山河园二期2,690.2212,627,53811江苏江扬投资集团有限公司九溪玫瑰园2,747.1111,676,72212扬州星晨置业有限公司东昇花园3,842.1710,858,37813扬州中集天宇置业有限公司东方百合园2,378.2010,392,213.0014扬州美迪房地产开发有限公司御河苑3,082.8810,344,602.0015江苏保集房地产开发有限公司保集半岛2,889.2610,274,307.002006年度扬州市区商品住宅销售10强楼盘排名开发企业项目名称销售面积销售额平均 单价1扬州新能源虎豹房屋开发有限责任公司新能源虎豹奥都花城150，142.18574，231，9383824.592扬州京华城中城生活置业有限责任公司京华城中城117，988.17467，655，3893963.583扬州中福房地产发展有限公司名都华庭77，913.63300，650，5363858.774江苏凯运建设开发有限公司凯运天地49，175.59233，426，3314746.795江苏天一投资发展有限公司水榭华庭53，814.81217，620，4734043.886江苏保集房地产开发有限公司保集半岛55，703.09212，803，9783820.337扬州莱茵达置业有限公司莱茵苑53，542.28212，868，2533975.708扬州万马房地产开发有限公司万马滨河城56，878.44182，447，6653207.689江苏新港建设集团有限公司扬州分公司新港名兴花园50，831.67157，206，6353092.6910扬州富川置业有限公司富川瑞园45，221.16152，046，7443362.293、商品房价格情况全年新建商品房的合同成交价格平均为4063.38元/。其中新建普通商品住宅为3372.19元/、商业用房为6542.28元/、办公用房为4120.63元/、别墅为4634.63元/。2006年，扬州东区新建商品住宅成交均价为3198.75元/，同比上涨6.97；西区新建商品住宅成交均价为3481.72元/，同比上涨6.15；北区新建商品住宅成交均价为3109.06元/，同比下降0.68；老城区新建商品住宅成交均价为3774.34元/，同比上涨6；南区新建商品住宅成交均价为2238.52元/，同比上涨40.86。本案所在的南区，由于受开发进程的影响，成交价还较低，但同比增幅达到40.86，增势之强劲不容小觑。二、宏观调控下的扬州房地产市场特点2005年5月，国家七部位联合出台了房地产宏观调控政策，2006、2007年国家继续对房地产市场实施宏观调控，房地产业受到前所未有的关注，扬州房地产市场也受到深刻影响。总体上看，扬州房地产市场发展呈现如下特点：一是继续保持快速、健康、稳定发展的良好态势，没有因为宏观调控而出现大起大落的现象。二是继续保持供求两旺、总量基本平衡的发展态势。三是继续保持结构基本合理、房价基本稳定的发展格局。三、宏观调控下的扬州房价走向分析2005年，扬州市区普通商品住宅均价为3243元/，同比上涨9.44。其中第四季度房价略有波动，下降79元/。2006年，扬州市区普通商品住宅均价基本稳定，稳中有升，为3372元/，同比上涨5.41。对此，可以认为扬州房价基本稳定，涨幅合理：一是市区房价涨幅不大。涨幅低于市区职工人均可支配收入的涨幅。二是增量房价格略有上涨。二手房价格还略下降了0.78个百分点。三是房价与国民经济的发展相适应。2006年扬州gdp增长15.2，为历年最好。四是扬州是2006年度中国唯一获联合国人居奖的城市。目前的房价是与获得人居奖的城市相匹配的，或者说还有上涨空间。扬州作为江苏唯一获得联合国人居奖的城市，房价不会太低，也不能太低，太低了体现不出城市的品牌效应。2007年，国家仍将采用“地根银根”双紧的调控政策，并加大既有政策的执行力度。国家宏观调控的目的是抑制房价过快上涨，国家希望房地产业健康稳定发展，并不希望“重创”房地产市场，毕竟房地产业是国民经济稳定发展的重要支柱之一。具体到扬州，预计国家对房地产市场调控政策的影响不可能象国内一二线大城市那么明显。对扬州的房地产市场及房价走势可以作这样的预测：1、发展前景依然令人看好，市场销售将继续火爆，市民的购房热情不会因为宏观调控而减弱，“人居奖”的品牌效应也将吸引周边城市的购房者前来购房。2、仍然保持相对稳定、持续健康的发展态势。3、房价将继续稳中有升，但不会出现象宏观调控前那样的短期快速上涨。 第三部分 *地块可行性分析*地块位于扬州西南区域，这里的房地产市场正在升温，发展潜力巨大。一、扬州西南区域的发展潜力1、南区交通格局已筑，房产开发热潮又起。1992年扬城市民第一次突破扬子江路的心理屏障，开始了扬城最初的房地产开发。1998年扬城市民第二次突破邗江大道的心理屏障，开始了扬城西区的大开发。2003年是“沿江开发年” ，开发突破江阳路市民的心理屏障。 扬子江路的兴起，冲淡了328国道的地位，扬子江路与328国道、南绕城公路，北绕城公路（已在施工）相连，成为扬城与外市、外省交际的纽带。扬子江路的改造兴起，与328国道交汇，冲淡了328国道的天堑地位。沿江大开发以后，328国道不再是割裂扬城的国道，而成为连接扬城东西大门的“家道”。 随着润扬大桥的开通、南绕城公路的新建、扬子江迎宾景观大道的改造，南区交通格局已经构筑。所以继江阳中路沿线的金鑫花园、银苑新村、江阳苑、康桥花园、世纪家园、鸿大花园、润扬广场等项目一阵房地产开发热潮之后，目前南区又新推出淮左郡、金湖湾、星都芳庭、新港名兴花园等大规模住宅小区，政府规划的1500亩南区住宅蓝图已经初显，作为园区的生活配套，这里将成为继扬州西区之后的又一大型生活居住区。 2、商城商圈雏形初现西南板块北临328国道江阳西路段，该路段是已显雏形的商城商圈的核心区域，公路客运总站（西站）是扬州的物流客运集散中心之一。作为“主导向南”的城市发展战略，从相关部门了解到目前扬州市政府已从战略高度来实现扬州商城商圈的可持续发展。随着财富广场、九洲大厦、东方家艺、润扬广场、珠宝城、汽配城等的开发兴建，极大地推动了扬州商城商圈的发展。3、未来西南区域将显示十足的活力，成为现代化的城市新区。展望未来房产，从区域看：老城区由于土地相对较少，而且配套设施相对落后，开发难度较大，近期不会有太大发展。东区由水系组成，由于各项城市配套设施尚未具备，形成规模需要时间。北区城市自然景观较好，随着城市的扩大，也会有一定的发展。城市西移，火车站的新建，西区房产依旧是扬城房产的一个亮点。南区的发展让人十分看好，南区拆迁量不大，可以很好的规划，同时可以利用西区临近的配套，尽管目前配套还比较缺乏，但从政府长远规划来看，无论是教育配套（原则上两个居住区配建一所普通高级中学、两所九年一贯制学校）， 还是医疗设施都将一一完善。所以，我们看到南区目前在建的淮左郡、金湖湾、星都芳庭、新港名兴花园住宅项目，都是按照中高档次标准建设的，南区的交通优势、开发区经济优势、未来的发展潜力，以及西南的梯度商圈等等，这些都为南区房产板块注入了更加鲜活的色彩。从长远发展来看，扬州开发区将定位在上海、南京两大都市圈相互影响的门户，扬州、镇江组合城市的合力增长板块；扬州城市的副中心和现代产业商地；文化与生态交融的滨江新区。根据城市规划，在包括开发区，邗江工业园区，扬子津科教园区（大学城）在内的城市西南部，将形成一个以扬州商城为中心，涵盖多种商业业态与商务核心区，并建成为一个展示现代扬州文化的艺术中心。在未来的三年左右，西南片区的商业与商务核心区将成为继文昌商圈之后的第二商圈，成为大学经济与文化的精华区段，一个具有商贸物流、生态旅游、信息服务和生活配套等系统的高起点城市综合性功能新区，将呼之欲出。4、扬州西南区代表楼盘情况楼盘名称楼盘位置物业形态建筑面积户型面积（）开发商水榭华庭高潮河以北,万鸿城市花园以南多层、小高层、叠加联排8万方95-293扬州天一投资发展有限公司星都芳庭（星联邦）东临邗江大道，南沿二桥河，西至顺达路多层17.5万方100-130，主力100江苏星都置业有限公司金湖湾墅园东至振兴路，西至顺达路，北至开发路别墅、多层18.1万方100-300扬州金鑫房地产开发有限公司南浦花园润扬南路，广陵学院对面多层、别墅7万多方别墅260-300扬州花园置业发展公司淮左郡庄园二桥河路与顺达路交汇处多层、别墅9万方别墅238.36-346.21 小高层85.73-181.89 多层81.33-134.86江苏新能源置业（集团）有限公司新港名兴花园开发路与顺达路交汇处多层28万方80-140苏州新港建设集团有限公司扬州公司富川瑞园扬子江南路与南绕城高速交汇处别墅26.7万方124、106、215扬州梦都房地产开发有限公司尚城邗江南路8号多层、小高层、联排、叠加20万方刚开工扬州宙辉教育置业有限公司水榭华庭：经典绝版地段，拥有日趋完善的配套设施：学校、超市、农贸市场、银行、医院就在家门口，为生活居住带来便捷。荣获“扬州市最佳生活配套楼盘” 奖。星都芳庭：实力雄厚，资信历年评为aaa级，荣获“中国知名楼盘”，景观设计是中国美院的呕心力作。二期主力小户型50-90平方米，目前力推72平方米精致户型。小区将栽种的植物有100多种，其中有很多名贵植物。金湖湾墅园：优越地理位置，生态景观，以田园、半岛、港湾、水系四大景观分区分布29个组团。24小时生活热水，智能化安防设备配套。南浦花园：以别墅为主，辅以少量多层，已售完，小高层尾房。润扬木林公园的开好，扬子津大学城、广陵学院等多个高校的兴起，使其具有环境优雅、人文气息浓厚的品质，荣获“扬州最佳性价比别墅”的称号。淮左郡庄园：三联系统的配置是扬州的首创之举，它有夏季制冷、冬季采暖、24小时供热水的三重功效。标志先进的五星级配套服务真正走进住宅，智能化系统构筑安防长城。新港名兴花园：倡导节能保温住宅，外墙彩硬质聚氯酯发泡保温材料，所有门窗采用铝合金，双层中空玻璃技术。小区绿化率超过50%，平均栋距超过50米。富川瑞园：倡导建设扬州第一个“低能耗”节能先锋住宅示范小区，扬州最低建筑覆盖率20.9%，首创扬州“水在园中，园在水中”立体景观园林体系。广告语：“扬州向南我向南”。二、项目swot分析1、优势（strength）1）随着政府南向发展规划的实施，本区域的各项配套设施日趋完善。2）随着政府南向发展规划的实施，本区域物业升值潜力巨大。3）西区市场的相对饱和，为本区域市场的发展带来机会。4）周边外资企业就业人群较多，有一定的消费市场。5）项目周边已有楼盘存在，且部分楼盘已经交付使用，已形成一定的人气和居住氛围。2、劣势（weakness）1）市场对该区域的认知度还不够。2）周边生活配套尚不充分，交通设施尚不完善。3）交通设施、金融机构缺少，不宜形成商务办公区域。4）项目周边的工厂区对本项目的推广和形象塑造有一定障碍。3、机会点（opportunity）1）政府南向发展规划的实施为区域发展带来机会，有利于改变市民对该区域的偏见。2）西区板块的迅猛发展和各项配套的成熟，为西南板块的发展提供了巨大的支持。3）西南区域中存在的开发区及其实施的详规政策吸引了大量的外来企业和商人来此落户，为西南板块的窜热加了一把火。4）威胁点（threat）1）西南板块相对于城市其他几个区域在居住市场的发展水平上显得较为缓慢，尤其是迅猛发展且相对成熟的西区对西南区域客源的分流，威胁巨大。2）项目周边在售楼盘众多，且部分楼盘入市时间已久，竞争激烈。三、*地块项目产品建议本项目位于扬州西南区域，上面已对西南区域的发展潜力进行了全面的分析，项目地块位于邗江区，邗江中路的东侧，附近分布有电子工业园、邗江工业园、大学城，地块北部有医院、汽车西站，周边重点小学、中学正在规划筹备中。该地区性块交通便捷，周边环境良好。从相关部门了解，邗江区将投资1.8亿元对邗江路进行升级改造。未来，道路两侧将新增各6米的人行道，新增绿化面积4万平方米，改造建筑立面，增加停车位。这是继文昌路、扬子江路之后扬州又一条提升城市形象的景观大道。初步建议如下：1、楼盘定位：中高档（力争成为西南区域有影响的精品楼盘）。2、楼盘名称：*花园3、四大要素：时尚、科技、健康、和谐，打造“生活之都，品质之园”。1、时尚：致力于创造时尚的建筑空间形态。它属于社区内的人群，同时将融于整个城市。2、科技：强调住宅科技含量，便利而快节奏地畅游于现代科技的时空中。3、健康：倡导健康生活方式，提倡建设绿色家园。4、和谐：倡导现代居住区的和谐邻里关系，致力于营造一种文明向上的社区文化。4、广告主标题：生活向上，居住向南； 生活之都，和谐之园。广告副标题：新城市、新时尚、新享受。“*花园”，追求“新城市和谐生活”，升级版的新时代住宅，高科技的智能化配套，诗意绿色的居住环境，和谐人本的社区文化。针对以上分析所存在的劣势和威胁，本项目要想取得良好经济效益和社会效益，必须高度重视广告宣传和销售工作。5、户型分布：针对区域客户特点（外资企业较多、青年教师和科技人员较多、外来人员较多、新婚人员较多等），主动适应国家宏观调控政策（如要求90平方米以下占到70%），同时也是为了促销和及时回笼资金，小户型应占相当比例，以控制单套总价。具体建议：面积户型比例70-90平方米二室一卫40%90-110平方米二室一卫30%110-120平方米三室二卫20%120-140平方米三室二卫10%6、价格定位：根据目前扬州市场楼盘销售价格及西南区域楼盘的销售均价，初步建议本项目均价3300元左右。开盘时价格要略低，与周边楼盘接轨。具体应根据开盘当时的政策因素、楼盘品质、市场情况而定。7、目标客户：科技人员、教师、公务员、私营企业主、外地投资客商。8、商业配套：区域内商业配套奇缺，为提升项目自身价值及附加价值，项目沿街部分宜设立商业卖场。四、项目发展战略与总体评价1、分析消费者的价值取向以及地块的自身资源，建立起自身鲜明的竞争优势，项目的价值点将得以充分挖掘。2、提升楼盘的附加值，控制总价，给予客户最多实惠，充分提升物业的附加价值，确立楼盘鲜明的个性形象，建立市场知名度及影响，抢占市场份额。3、项目推广是本案不容忽视的一环。4、把握楼盘最佳入市时机及有