2008重庆旭华项目市场资讯调研报告83p.doc

旭华项目市场资讯调研报告客 户： 重庆旭华房地产开发有限公司研究机构： 重庆尚峰企业营销策划有限公司时 间： 2008年7月 旭华项目市场资讯调研报告 目 录 第一部分 重庆市宏观环境分析61 宏观经济分析61.1重庆市经济发展指标分析6 1.1.1重庆市国内生产总值（gdp）分析6 1.1.2重庆市固定资产投资总额分析6 1.1.3重庆市产业结构发展变化分析7 1.1.4 小结71.2 2007年重庆市社会发展指标横向对比分析7 1.2.1城镇居民人均年收入7 1.2.2社会商品零售总额8 1.2.3居民储蓄存款余额8 1.2.4 消费者物价指数（cpi）9 1.2.5小结91.3 2007年重庆市房地产市场指标横向对比分析10 1.3.1商品房竣工面积10 1.3.2商品房销售面积10 1.3.3商品房销售额10 1.3.4人均住房面积11 1.3.5 小结111.4重庆市宏观经济发展目标及运行特点122 小结12第二部分 渝北区宏观经济环境分析131 渝北区宏观经济环境分析131.1渝北区经济发展指标分析13 1.1.1渝北区国内生产总值（gdp）分析13 1.1.2渝北区固定资产投资总额分析14 1.1.3渝北区产业结构发展变化分析14 1.1.4小结141.2渝北区社会发展指标分析15 1.2.1渝北区近年来常住人口分析15 1.2.2渝北区在岗职工工资水平分析16 1.2.3渝北区城市居民人均可支配收入分析16 1.2.4渝北区居民储蓄存款余额分析17 1.2.5渝北区社会消费品零售总额分析17 1.2.6小结182 渝北区规划192.1渝北经济发展战略定位192.2渝北各园区规划定位202.3交通发展规划222.4小结223小结23第三部分 重庆及渝北区房地产市场分析241 土地供应分析241.1 2007年重庆土地交易回顾241.2 2007年土地成交价格分析261.3 2007年渝北区成交土地情况分析272 渝北区商品房开发状况322.1重庆及渝北区历年商品房施工面积322.2重庆历年商品房新开工面积322.3重庆及渝北区历年商品房竣工面积333 商品房消化情况分析353.1重庆及渝北区商品房销售分析353.2重庆及渝北区空置面积373.3重庆及渝北区历年商品房平均价格分析373.4渝北区房价收入比分析384 渝北区房地产发展规划404.1规划期限404.2 总体规划目标404.3 主要指标414.4 阶段重点415 小结42第四部分 楼市主要影响因素分析431 国内宏观经济分析432 地产市场调控政策解读433 其它因素影响444小结45第五部分 渝北两路区域房地产市场分析461 区域片区划分及功能461.1片区划分461.2各片区区域功能和发展特点462各片区房产现状描述492.1 两路组团在售楼盘扫描492.2两路组团潜在供给分析523 住宅市场供需分析593.1 不同物业形态供需分析593.2 不同户型供需分析603.3不同价格供需分析624、市场小结645、企业目标分析及竞争对手确定655.1项目地块主要经济指标655.2地块财务指标656.竞争对手分析676.1竞争对手选定676.2 竞争对手深度分析68前言渝北区是重庆市主城九区之一，属重庆“都市发达经济圈”，位于重庆市区东北部、长江北岸与嘉陵江东岸的三角地带，地跨北纬293445300722、东经10627301065758之间，幅员1452平方公里。是重庆的航空港、主城区的一部分。渝北区也是重庆市规划的行政中心，目前已有重庆市人大、市政协、市高级法院、市检察院等数十家市级机关和中央驻渝单位相继入驻渝北。渝怀铁路、重庆“二环八射”中“二环五射”贯穿区境，渝长、渝邻、渝合、渝涪、渝黔等五条高速公路在区境内交汇，西南最大的龙头寺火车站位于区内，长江、嘉陵江环绕本区东西南，寸滩集装箱码头紧邻我区，规划的轻轨三号线直通机场，形成了水陆空立体交通网络。在主城九区和近郊区县当中，渝北发展农业生产的自然禀赋比较差。但是特殊的地形地貌也造就了渝北区比较丰富的自然旅游资源，以温泉为特色的统景风景区、以溶洞为特色的排花洞和张关风景区、以森林为特色的玉峰山公园，在全市享有较高的知名度。全区森林覆盖率达30%，建成区绿地率达37%，城市中心区人均公共绿地面积达12平方米。居住环境得到越来越多市民的认可，加之政府的大力宣传和对房地产的投资，吸引了市内外消费者的关注，渝北房地产市场发展的潜力逐渐显现。尚峰作为专业的房地产营销代理公司，有幸承接旭华房地产开发有限公司渝北青山郦水项目营销策划工作，而项目可行性分析工作是营销代理工作中最重要的部分，涉及项目定位。其中，项目市场资讯调研是项目可行性分析工作中最为直接和重要的部分，我司对房地产总体环境、区域行业环境和消费者行为分析等作了全面的调查研究，具体基础功课包括：充分了解重庆地产目前发展势态和区域格局；深化解读渝北区域开发价值与重庆城市发展的互动关系；走访渝北两路板块目前代表项目具体情况，并对其客户资源进行深入剖析等工作。从而为项目的最终定位提供决策依据和市场建议。第一部分 重庆市宏观环境分析1 宏观经济分析1.1重庆市经济发展指标分析1.1.1重庆市国内生产总值（gdp）分析2001-2007年，重庆经济总体上呈现持续快速增长之势，特别是“十五”期间（2001年2005年），重庆市地区生产总值（gdp）年均增长11，呈现出经济学上“经济起飞”的势头。2001-2006年，重庆市gdp增幅速度呈逐年增长态势。1998年增幅仅为7.6%， 截止到2006年增幅达到了12.2%。2007年更是继续保持了良好的发展态势，全市gdp为4111.82亿元，同比增长15.6%。纵观近年gdp发展来看，重庆市gdp年均增长突破11%，总体经济态势良好。 重庆市2001-2007年国内生产总值及同比增幅 （数据来源：重庆市统计局）1.1.2重庆市固定资产投资总额分析固定资产投资：直辖10年，固定资产投资总额累计达到11235亿元，年均增幅为22.6，是直辖前的8.2倍；其中07年完成固定资产投资3161.52亿元，同比增幅28.9%，投资发展迅速。 重庆市2001-2007年固定资产投资及增幅 （数据来源：重庆市统计局）08年1-5月，全市固定资产投资继续保持良好的发展态势，投资总额为1005.84亿元，同比增长24.5%。1.1.3重庆市产业结构发展变化分析2001-2007年，第一产业所占比重由2001年的16.7%下降到2007年的12.9%；第二产业所占比重由2001年的39%增长到2007年的44%;第三产业由2001年的44.3%，下降到2007年的42.5%。从三大产业占比构成来看，重庆市三大产业整体发展格局有一定变化。第一产业已经不再成为“龙头地位”，第二产业的比重在不断加大，第三产业所占比重较平稳，这些都说明重庆今后将改变“重工业”的城市形象，取而代之的是三大产业格局更趋合理、富有特色的“新型城市”。重庆市2001-2007年三产业结构占比变化 （数据来源：重庆市统计局）1.1.4 小结2001-2007年，重庆市整体经济发展态势良好。gdp、固定资产投资总额均处于稳步发展阶段，三大产业结构格局还在不断调整，这些都为重庆房地产业的发展打下了良好的基础。1.2 2007年重庆市社会发展指标横向对比分析1.2.1城镇居民人均年收入2007年，重庆城镇居民人均年收入达到13715元，略低于全国平均水平及邻近的成都，与北京及上海等大城市相比还有较大差距；但07年同比增幅达18.5%，高出全国平均水平1.3个百分点。 2007年城镇居民人均年收入及增长率横向对比 （数据来源：各地统计局）1.2.2社会商品零售总额2007年，重庆市社会商品零售总额为1661.23亿元，同比增幅18.40%，已超过成都，在西部城市中为最高，但较北京及上海仍有很大差距。说明以消费性拉动的经济增长，正使得重庆的整体经济步入健康发展轨道。2007年社会商品零售总额及增长率横向对比 （数据来源：各地统计局）08年1-5月全市社会消费品零售总额达到830.41亿元，同比增长23.6%，比去年同期加快10.4个百分点。1.2.3居民储蓄存款余额2007年重庆居民储蓄存款余额达到3228.15亿元，同比增幅9.5%，存款总额虽然与北京及上海相比仍显落后，但已高过了邻近的成都；无论从增幅，还是从绝对数值来看，重庆居民潜在的购买能力正变得越发强劲。 2007年居民储蓄余额及增长率横向对比 （数据来源：各地统计局）截至08年5月末，城乡居民储蓄存款余额达3529.94亿元，比年初增长9.3%。1.2.4 消费者物价指数（cpi） 从07年3月份起，受食品类等价格上涨等因素影响，重庆市cpi一直处于高位运行状态，尤其是08年1-5月，cpi累计同比涨幅高达9.3%，通货膨胀明显，消费者日常生活支出增加，对购房能力起一定的抑制作用。对开发商而言，随着钢材、水泥等建材的价格上涨，其开发成本等资金压力不断加大，进而影响到项目开发诸多方面的进程。 07-08年重庆市各月cpi同比增幅 （数据来源：市统计局）1.2.5小结虽然重庆市城镇居民2007年的零售总额与储蓄存款余额已高过成都，但通过与北京、上海两大经济发达城市的指标横向对比来看，重庆市居民的收入及消费能力仍较为落后，加上物价的居高不下，目前重庆市居民收入水平对房地产消费的支撑力度略显不足。1.3 2007年重庆市房地产市场指标横向对比分析1.3.1商品房竣工面积2007年重庆市商品房竣工面积达2253.07万方，1.3%的同比增幅低于全国4.3%的平均增长率，但高于北京及成都等城市；另外从总量上看，重庆市全年商品房竣工量约为成都的2.1倍，说明重庆市近年对房地产开发力度加大，房地产扩张强劲。地区商品房竣工面积面积（万方）增长率全国582364.3%重庆2253.071.3%成都1061.87-0.5%北京2891.7-9.5%上海3380.123.2%2007年重庆市商品房竣工面积及同比增幅横向对比 （数据来源：各地统计局）1.3.2商品房销售面积受“新特区”影响，07年重庆商品房销售面积达3552.92万方，远远大于同期竣工面积，也远远超过临近的成都；同时59.4%的同比增幅远远超越全国平均水平，说明07年重庆市商品房销售异常火爆。 地区商品房销售面积总额（万方）增长率全国7619323.2%重庆3552.9259.4%成都2243.346.3%北京2176.57-16.53%上海3694.9622.1%2007年重庆市商品房销售面积及同比增幅横向对比 （数据来源：各地统计局）1.3.3商品房销售额07年重庆市商品房销售额达967.31亿元，同比增幅91.3%，增幅高于全国平均水平，销售总金额超过成都，但远低于北京及上海市；07年重庆市商品房成交均价为3155元/，大大落后于成都（差价大约在600元左右）、北京及上海，说明07年重庆房地产市场整体发展速度较快。 地区商品房销售额总额（亿元）增长率全国2960444.3%重庆967.3191.3%成都957.1373.8%北京2514.716.5%上海3089.3541.9%2007年重庆市商品房销售额及同比增幅横向对比 （数据来源：各地统计局）0507年商品房成交建面均价走势横向对比 （数据来源：各地统计局）1.3.4人均住房面积2007年重庆市人均住房使用面积由06年的26上升至27.31，高于成都、北京、上海等发达城市及全国平均水平，说明重庆市城市居民居住舒适性较往年有一定提高。 2007年重庆市人均住房面积横向对比 （数据来源：各地统计局）1.3.5 小结07年，重庆市商品房市场发展火爆，商品房竣工面积、销售面积及销售额均有大幅提高，多数指标已超过临近的成都但与北京及上海等一线城市仍有很大差距，个别指标如人均住房面积已超过全国平均水平及国内一线城市，说明重庆市房地产市场发展态势看好。1.4重庆市宏观经济发展目标及运行特点经过直辖10年跨越式发展，重庆已站在一个新的发展起点，呈现出一个“经济发展起飞”的特点。根据重庆市“十一五”规划纲要，在“十一五”期间（20062010年），重庆gdp预计年均增长10%，2010年达到5000亿元；全社会固定资产投资以12的年增长率，在2010年达到3500亿元，五年累计完成13500亿元；社会消费品零售总额年增长率12，2010年重庆人均gdp在2000年基础上提前翻番，达到2000美元（1.8万人民币）；城市居民人均可支配收入达到15000元。从重庆市近7年的主要经济发展指标结合“十一五”规划纲要来看，重庆市未来3年内宏观经济仍将处于稳步发展阶段；特别是随着国家宏观政策的进一步加强，在未来3年内，重庆市的整体经济运行仍将持续稳步的发展，而受经济因素影响较大的房地产，也将会随着经济的不断发展而继续发展。2 小结 2001-2007年，重庆市整体经济发展态势良好。gdp、固定资产投资总额均处于稳步发展阶段，三大产业结构格局不断调整，这些都为重庆房地产业的发展打下了良好的基础。 虽然重庆市城镇居民2007年的零售总额与储蓄存款余额已高过成都，但通过与北京及上海两大经济发达城市的指标横向对比，不难看出重庆市居民的收入及消费能力仍较为落后，加上物价的居高不下，目前重庆市居民收入水平对房地产消费的支撑力度略显不足。 2007年，重庆市商品房市场发展火爆，商品房竣工面积、销售面积及销售额均有大幅提高，多数指标已超过临近的成都但与北京及上海等一线城市仍有很大差距，个别指标如人均住房面积已超过全国平均水平及国内一线城市，说明重庆市房地产市场发展态势看好。总体来看，重庆市经过直辖10年的跨越式发展，总体经济发展出现新的腾飞起点，将有力助推房地产发展，加之在城市化进程的大前提下，刚性需求旺盛，综合各种因素，尚峰认为重庆房地产市场潜力巨大。第二部分 渝北区宏观经济环境分析1 渝北区宏观经济环境分析 1.1渝北区经济发展指标分析1.1.1渝北区国内生产总值（gdp）分析2007年渝北区gdp为245.46亿元，位居主城第三；同比增长23.1%，高于重庆平均水平。渝北区国民经济总体运行态势持续保持良好的上升势头，处于健康快速的良性发展轨道，经济实力不断增强。08年一季度，全区生产总值达62.86亿元，同比增长19.7%，增速位居主城九区第一，比去年同期快0.3个百分点。渝北区2003-2007年gdp及同比增幅 （数据来源：渝北区统计局）区县名称07年地区生产总值（gdp）绝对额（亿元)同比%全 市4111.8215.6九龙坡区374.5614.6渝中区279.513.7渝北区245.4623.1沙坪坝区229.6416.3江北区179.7917南岸区156.817.1巴南区142.5718北碚区110.2216.5大渡口区93.8918.1 2007年主城各区gdp及增长对比 （数据来源：重庆市统计局）与重庆其他区域相比较来看， 渝北区的gdp总值居全市第三，仅次于九龙坡区、渝中区；渝北区总体经济情况优于其他主城区域，区域竞争力较强。1.1.2渝北区固定资产投资总额分析2007年，渝北区固定资产投资额达到321亿元，同比增幅14.4%。08年1-5月，渝北区累计完成固定资产投资107.04亿元，同比增长5.7%。其中，累计完成房地产开发投资48.31亿元，同比增长17.3%，房地产开发投资强劲回升是全区固定资产投资回升的主要原因。 渝北区03-07年固定资产投资及同比增幅 渝北区03-07年固定资产投资占gdp比重1.1.3渝北区产业结构发展变化分析渝北区三大产业结构在近五年调整较大，截至07年末产业结构体系呈现“二、三、一”型，且第二产业发展迅速，比重由06年的53.64%攀升至61.2%，表明第二产业已成渝北区绝对的主导产业，第三产业发展速度稍显不足，制约了城市整体形象的提升。产业结构与城市和区域发展进程联系密切，同时渝北区房地产市场供需结构有一定影响。1.1.4小结渝北区总体经济实力较强，07年gdp位居主城区第三，固定资产投资稳步提高，房地产发展宏观经济环境看好；区域产业结构以第二产业为主且发展迅速，第三产业发展速度稍显不足，制约了城市整体形象的提升，对房地产发展起一定制约作用。1.2渝北区社会发展指标分析1.2.1渝北区近年来常住人口分析渝北区常住人口由2003年的79.1万增加到2007年的92.91万，平均年增长3万人左右，呈逐年增长态势；户数由2003年的29.18万户，增加到2007年的34.95万户，年平均增长1.5万户左右。按照人均居住面积27平米计算，每年新增的常住人口将为渝北区房地产带81万平方米（折合约1.5万套）的住房需求量。 重庆市主城九区常住人口（万）2003年2004年2005年2006年2007年九龙坡区90.8292.2294.6596.5197.95渝北区79.181.8886.1689.8592.91沙坪坝区82.9584.0986.1487.6889.08巴南区79.3879.883.2785.1987.11渝中区68.1368.6369.7870.4271.09北碚区65.3766.267.3568.6570.01南岸区64.7365.1366.7667.9569.15江北区62.5163.5165.0766.1367.36大渡口区25.4325.726.2326.5826.96合计618.42627.16645.51658.96671.62重庆主城各区2003-2007年常住人口变化情况 （数据来源：重庆市统计局）渝北区2003-2007年户数变化情况 （数据来源：渝北区统计局，估计与实际水平有一定出入）1.2.2渝北区在岗职工工资水平分析渝北区城镇职工平均工资增长速度较快，07年末达到26127元，排名主城区第六位，其同比增幅19.6%位居全市第三，仅次于北碚区和渝中区。渝北区居民消费实力逐渐增强，但工资绝对额落后于重庆主城其他区域。渝北区2003-2007年在岗职工年平均工资 （数据来源：渝北区统计年鉴）区县名称2007年城镇经济单位职工平均工资绝对额（元)同比%全 市2310620.3渝中区2990119.7大渡口区2877919.6江北区2816217.2沙坪坝区2735615南岸区2723617.8渝北区2612719.6九龙坡区2514518.2北碚区2490620.6巴南区2224019.1（数据来源：渝北区统计年鉴）1.2.3渝北区城市居民人均可支配收入分析2003-2007年，渝北区城市居民人均可支配收入也逐年增加；2007年渝北区城市居民人均可支配收入达到13707.99元，同比增长19.3%。08年一季度，城镇居民人均可支配收入为4655元，同比增长13.8%渝北区2003-2007年人均可支配收入 （数据来源：渝北区统计年鉴）1.2.4渝北区居民储蓄存款余额分析2003-2007年，渝北区居民储蓄存款余额呈平稳增长态势，07年达到166.1亿元，但受物价等问题影响，同比增幅较上年有所下降。渝北区历年居民储蓄存款余额变化情况 （数据来源：渝北区统计年鉴）1.2.5渝北区社会消费品零售总额分析07年渝北区社会消费品零售额达83.4亿元，位居主城第六，同比增幅62.73%，为主城第一；08年一季度达28.11亿元，增长34.8%。区域消费结构继续升级，消费需求增长迅速。 渝北区历年社会消费品零售额 （数据来源：渝北区统计年鉴）区县名称2007年社会消费品零售总额绝对额（亿元)同比%全 市1661.2318.4渝中区207.5415.2九龙坡区147.5916.1沙坪坝区123.5518.4江北区104.4625.6南岸区98.5518.5渝北区83.4462.7北碚区43.8118.4巴南区43.7418.5大渡口区15.0318.5重庆主城区社会消费品零售总额及增比 （数据来源：重庆市统计局）1.2.6小结渝北区城镇居民收入稳步提高，储蓄和零售总额双双增加，区域消费需求逐步升温，且日益旺盛。潜在购买力不断提升，同时消费意识逐渐增强；但相对于区域房地产市场的供应量来说，区域人口增长缓慢，短期内刚性需求有限，在一定程度上制约了房地产业的发展。2 渝北区规划渝北区位于重庆市东北部，长江北岸、嘉陵江东岸的两江环抱地带，北与四川省广安地区华蓥市、邻水县分界，东与长寿区接壤，南与江北区毗邻并同巴南区、南岸区、沙坪坝区隔江相望，西与北碚区、合川区相邻。渝北区土地资源丰富，交通优势明显，工业发展势头强劲，是重庆主城经济大区和重庆主城向北拓展的主要区域，重庆一小时经济圈的核心功能区，是重庆建设城乡统筹发展的直辖市的重要战略平台。涵盖外环高速路以内的区域，有礼嘉、大竹林、玉峰山、古路四镇和龙山、龙溪、龙塔、人和、鸳鸯、翠云、天宫殿、回兴、双凤桥、双龙湖、悦来11个街道，面积约377平方公里，包括空港新城、悦来新城“两城”，龙溪城区、两路城区、北部新区“三区”，空港工业园区、两路工业园区、现代农业园区“三园”。2.1渝北经济发展战略定位根据渝北区的区位优势和经济社会发展现状，以及全市发展总体规划和产业布局，渝北区“十一五”期间经济社会发展的战略定位为：现代工业基地、现代服务业基地、现代农业基地和都市风貌展示区、最佳环境宜居城区（简称“三基地两区域”）。到2010年，全区 地区生产总值力争达到460亿元，年均增长25%（其中北部新区达到270亿元，年均增长45%）； 人均gdp超过5000美元（其中北部新区人均gdp超过15000美元）； 固定资产投资5年累计超过1500亿元（其中北部新区5年超过1000亿元）； 地方预算内财政收入达到45亿元，年均增长32%（其中北部新区达到30亿元，年均增长45%）； 规模以上工业总产值达到1260亿元，年均增长42%（其中北部新区1000亿元，年均增长48%）； 社会消费品零售额达到75亿元，年均增长15%； 城镇居民人均可支配收入达到15000元，年均增长8%；农民人均纯收入达到4700元，年均增长6%； 非公有制经济比重超过70%；非农产业增加值比重超过95%； 全区城镇化率达到70%（其中北部新区达到100%）； 城镇登记失业率控制在4%以内；人口自然增长率控制在3以内。在“十一五”发展的基础上，2015年实现全面建设小康社会目标，2018年实现长江上游空港强区目标。2.2渝北各园区规划定位空港工业园区：总体规划面积达54平方公里，一期控制性规划14平方公里，二期规划面积6平方公里。园区设有高新技术产业园、汽车工业园、摩托车工业园、空港物流园、人居环境区等功能分区，并合理规划了学校、医院、车站等公用设施和大量园林、绿化用地，形成了整体布局科学、片区功能协调、产业特色鲜明、配套绿化完善的规划格局。两路工业园区：园区总体规划面积68.31平方公里。 东区规划面积28.31平方公里，分回兴、石坪两大组团（规划面积分别为6.85平方公里和21.46平方公里），目前正以重庆服装城和物流中心为重点，快速推进基础设施建设，服装城大道及管网建设工程已全面完成，全力打造重庆航空城。 西区总体规划面积40平方公里，首期控制性详细规划13.3平方公里，主要分为国际商务中心、高档住宅区、模具产业园功能区。目前，西区正在以同茂大道、兰桂大道、腾芳大道为横，以桂馥大道、兰馨大道和春华大道为纵，形成三纵三横的立体交通网络、精心打造800亩生态公园以及占地2000亩水体景观工程，建成以生态、山水园林、文化设施标志性建筑物构成园区独特的景观网络，为打造重庆北部副中心创造良好的条件。渝北新城：核心区即机场运营区和配套区31平方公里，辅助区即两路建成区10平方公里和两路向西扩展5平方公里。按照市府意见，到2020年，空港新城将建设成为功能较为完善的现代枢纽空港和现代服务业较为发达的综合性城市功能区，成为全市经济发展新的增长点。国家农业科技园区：自2003年起，园区确立了科技农业、生态农业、加工农业和市场农业为主的“四型农业”发展定位，重点发展农产品加工业和市场物流，园区核心a、b两区的规划面积为1427.59公顷，示范区位于渝北区境内，辐射区位于渝北区外重庆市内。正在规划建设中的园区核心c区，位于渝北区龙兴镇境内，总体规划面积2500.81公顷。主要规划功能包括高新生态农业区和农副产品加工贸易区，以及由相关产业衍生的商业服务、生活居住、行政办公、生态绿化等其他功能。 2.3交通发展规划“十一五”期间，重点着眼于发展渝北大交通，融合贯通于重庆立体交通网络： 以完善“五纵五横”交通网络体系为重点，强化主骨架、主枢纽交通体系建设。 加大区际公路的连接改造和建设步伐，切实抓好渝邻高速路至北碚金刀峡、大湾至长寿区称沱的区际道路拓宽改造。 着力构建以机场高速路、渝邻高速路、金开大道、石(坪)唐(家沱)大道、航空城大道为纵向的和以中环快速、外环高速、金山大道为横向的重庆航空城快速交通干道体系。 快速推进航空城大道、空港大道与沙坪连接段工程，启动建设金开大道翠云经两路工业园西区至空港大道连接道路、中环线金兴大道渝北段工程，基本形成两路板块城市环线。 实施完成两路、龙溪城区主次干道路沥青混凝土罩面改造。 加快北部新区金开、金山、金渝、金通、金兴5条城市干道的续建，新开工建设金洲、金海2条干道。 协调配合市级有关部门搞好外环高速公路北段和轻轨三号线、六号线的建设，协助做好江北机场第二跑道和第三航站楼、轻轨四号线的启动建设工作。 积极协助开展长（长寿）垫（垫江）梁（梁平）铁路建设前期工作。 促进洛碛铁路客运站加快建设，积极争取新建区域内铁路货运站。 迁建洛碛港口码头，加快御临河等重要河运码头建设步伐。2.4小结按照渝北区整体规划、经济发展目标及城市定位，未来3年渝北区将在现有的基础上，有较快的发展。特别是对于各个板块功能的划分上，将更加清晰。而对于日渐成熟的渝北区房地产来说，也指明了方向。同时区域交通的大幅改善，区域通达性将大大提高，人们的生活半径也将扩大，房地产项目的辐射能力将有所增强，有利于吸引本区外的人口来渝北区置业。3小结 与重庆其他区域相比较来看， 渝北区的gdp总值居全市第三，仅次于九龙坡区、渝中区；人均gdp稍靠后位，列全市第五，渝北区总体经济情况高于其他主城区域，区域竞争力较强。 渝北区总体经济实力较强，位居主城区第三，固定资产投资稳步提高，区域产业结构以第二产业为主且发展迅速，第三产业发展速度稍显不足，对房地产业发展起一定制约作用。 渝北区城镇居民收入稳步提高，潜在购买力不断提升，同时消费意识逐渐增强；但相对于区域房地产市场的供应量来说，区域人口增长缓慢，短期内刚性需求有限，在一定程度上制约了房地产业的发展。 渝北区经济发展目标及城市定位明确，未来3年区域发展态势看好，对区域房地产业而言无疑是一大利好因素；同时区域交通将有大幅改善，区域通达性将大大提高，交通的改善，人们的生活半径扩大，房地产项目的辐射能力增强，将最大程度的提升该区域的房地产的升值空间。 目前，两路工业园区正以重庆服装城和物流中心为重点，快速推进基础设施建设，服装城大道及管网建设工程已全面完成。两路区域整体经济发展速度较快，在各个区域的竞争中，已经有了一定的特色。第三部分 重庆及渝北区房地产市场分析1 土地供应分析1.1 2007年重庆土地交易回顾在2007年重庆获批城乡综合统筹配套改革试验区后，旨在解决城乡统筹、消除城乡二元论，全面打造1小时经济圈的规划概念，城镇规划建设用地为5100平方公里，都市区仅占800多平方公里，4000多平方公里近郊区县土地将成为未来落实规划的重中之重。这等于是给城市化、房地产开发预留了足够的空间，在这之前，出让楼面价格基本都在1200元/平方米之内，但从2007年6月开始，重庆土地价格一路飙升，达到楼面地价5000元/平方米以上的价格比比皆是，可见“新特区”效应的来势之猛。受“新特区”概念的刺激以及未来的土地资源问题，2007年主城土地楼面地价大幅提升，在这一年，外地一线开发商频频来渝，与本土开发大鳄争抢“地盘”，导致土地拍卖频现高价，土地实行通过“招、拍、挂”形式出让，由于外地企业资金、实力雄厚，通过多轮“举牌“后，价格被大大提高，把绝大多数实力较弱的本地企业挤兑出局，如恒大以25.3亿竞得观音桥华新街桥头原三钢厂地块，中海和九龙仓联手更是以楼面单价为1819万/亩的天价竞得江北城cbd的黄金地段等，使2007年的重庆土地市场上出现了一个又一个的地王。从2007年整个土地交易情况来看，价格的迅猛增幅，特别是有潜力板块的的土地价格跳跃式上升。从土地交易面积和交易区域来看，较前两年的地大、集中的特点，这一年有所改变，以地小、分散为主。这主要与国家土地新政和金融从紧的组合效应有关，尽可能避免开发商不切实际的囤地、捂盘的行为，保持稳定的现金流，从科学的市场预期中取得合理的利益，让更多的地产商积极参加到保障房的建设行业中来。2007年重庆土地整体交易状况（数据来源：重庆市统计局） 2007年，重庆主城区共计出让土地211宗，出让面积1417.36万，其中居住用地172.2万（55宗），约占总量的12%，商业用地32.6万（14宗），约占总量的2.5%，综合类用地1120.5万（118宗），约占总量的79%，工业用地60.9万（11宗），约占总量的4%，其他类用地31.2万（13宗），约占总量的2.5%；与05、06年相比，07年的土地交易宗数面积整体偏小。、 06、07年土地成交面积（单位:万）对比 （数据来源：重庆市土地交易中心）从2006年、2007年土地交易情况对比可以看出，2007年土地交易明显减少，较2006年交易面积下降了17.55%重庆市2006年、2007年各区域土地出让面积对比（单位：平方米）（数据来源：重庆市土地交易中心）南岸区、渝北区、九龙坡区三个区域土地交易最为活跃，分列2007年土地交易的前三位，共计交易102宗，总面积约896.4万，交易宗数和面积分别占总量的48.3%和63.25%；除这三个区域外，还有巴南区和经开区土地交易有一定的增长，其他区域土地交易量较06年均有不同程度的下降；从2006年、2007年各区域土地出让面积对比来看，沙坪坝区、高新区、北部新区土地供给大量减少，这与05年、06年时大量出让土地形成了鲜明对比。 总体来看，主城区土地交易较前几年明显减少，这跟国家出台的关于土地管理等一系列相关政策有直接关系，但渝北区土地成交面积在07年陡增。1.2 2007年土地成交价格分析重庆市2006年、2007年土地成交均价对比（单位：万/亩）（数据来源：重庆市土地交易中心）2006-2007重庆各区域土地成交均价对比（单位：万/亩）（数据来源：重庆市土地交易中心） 2007年重庆主城区土地成交均价为169.2万/亩，较去年上涨63.5%，2003年至2006年土地成交价格持续稳定上涨， 2007年土地价格增幅更为明显，究其原因在于一些综合实力较强的开发商通过“招、拍、挂”等形势进行土地获取，将土地价格大幅拉升，同时下半年又受“新特区”的影响，由此拉高了2007年重庆市整体土地成交价格。 2007年土地成交单价最高为渝中区，为509.8万/亩，其次是江北区，为345.6万/亩，最低是北碚区，为59.3万/亩。从2006年、2007年各区域土地成交均价对比可以看出，除经开区价格有所下降外，其余各区价格均有所增长，并且多数区域增幅较大。其中以南岸区和北部经开园的成交均价表现最为明显，翻了一倍多；而渝北区的成交均价也同比增长了10个百分点。1.3 2007年渝北区成交土地情况分析07年渝北区土地成交面积有大幅上涨，不过土地交易价格增长幅度不大，有利于渝北区房地产市场的发展，同时也意味着未来的竞争将更加惨烈。（数据来源：重庆市土地交易中心）渝北区07年总共成交48宗土地，总面积2477239（3716亩），07年该区土地交易宗数较去年增加了28宗，土地交易面积增加了1518846，增加了158.48%，可建筑面积约595.24万平方米左右，楼面地价约534元/平方米。渝北区07年成交土地一览土地位置用途面积(m2)最大建面（）竞得单位成交价渝北区两路组团鹿山片区控规23-2号宗地 二类居住1249431236重庆市顺庆置业有限公司1202渝北区两路组团鹿山片区控规29-4号宗地 二类居住801220030.25重庆甲乙商贸有限公司764渝北区两路组团鹿山片区控规19号宗地 二类居住2348258706重庆市紫台房地产开发有限公司2052渝北区两路组团鹿山片区控规21号宗地 二类居住1195829895.25重庆市居易房地产开发有限公司1183渝北区两路组团鹿山片区控规32号宗地 二类居住40645101626重庆旭华房地产开发有限公司3801渝北区两路组团鹿山片区控规29-3号宗地 二类居住833420837.25重庆三峡房地产开发有限公司774渝北区两路组团鹿山片区控规65号宗地 二类居住2356358908.5重庆文友房地产开发有限责任公司1973渝北区两路工业园东区宗地 居住、商业99084245583 重庆市地平线置业有限公司6167渝北区两路组团g标准分区g30-1/01、g30-2/01号宗地二类居住、商业金融业69504208543.8重庆东衡实业（集团）有限公司、重庆强辉实业（集团）有限公司、重庆强辉酒店有限公司11520渝北区两路组团g标准分区g28-1、g28-2、g29-1、g29-2、g29-4号宗地二类居住、商业金融业、综合市场用地120577342187重庆涌鑫家纺城有限公司12808渝北区两路组团a标准分区控制性详细规划a035号宗地一类工业、二类工业7655261246.1重庆科勒银翔有限公司2573渝北区两路组团g标准分区g40-5、g31-2号宗地 二类居住兼容商业金融业3445286141.5重庆东衡实业（集团）有限公司、重庆强辉实业（集团）有限公司、重庆强辉酒店有限公司3701渝北区两路组团鹿山片区控规20号宗地 二类居住815920384.25重庆泰硕房地产开发有限公司710渝北区两路工业园区东区g45-2号宗地 二类居住兼容商业金融业用地1823328478.8重庆金山科技（集团）有限公司744渝北区龙溪街道锦龙支路31号宗地二类居住用地21508279 四川竹凌房地产开发集团有限公司1200渝北区龙溪街道汉渝路(原重庆电线电缆厂）宗地 商业金融业用地兼容二类居住用地、公园绿地88814316595 重庆北城置业有限公司26143渝北区龙溪街道大石坝组团标准分区28-1号宗地 商业、住宅、办公824045096.08 重庆天赐物业发展有限公司2440渝北区龙溪街道金龙路600号 二类居住用地兼容、商业金融用地50881233192.6重庆财信房地产开发有限公司15850渝北区龙溪街道松牌路109号宗地 中小学用地、二类居住用地、市场用地161541527159.6 重庆长安房地产发展有限公司57745渝北区龙溪街道柳荫街70号宗地 二类居住用地兼容商业金融业用地14453612.5 四川竹凌房地产开发集团有限公司500渝北区龙溪街道20号宗地 商业金融业1963932169.06重庆市渝北区南源摩托车配件有限公司3720渝北区龙溪街道冉家坝c4-1、c4-2号宗地 商业金融业用地、公园绿地37222264446.88 重庆东和广城房地产开发有限公司12553渝北区龙溪街道五人西路宗地 二类居住822434482重庆伟岸房地产开发有限公司830渝北区龙溪街道柳荫街70号宗地 二类居住用地兼容商业金融业用地14453612.5四川竹凌房地产开发集团有限公司500渝北区龙山街道大石坝组团f5-5号宗地 商业金融业兼容居住73328293328菲华置业（重庆）有限公司、sm广场（重庆）有限公司20075渝北区龙溪街道新牌坊三路宗地 公建、居住、公共绿地1332861711重庆市鼎祥实业发展有限公司4082渝北区现代农业园区e4-10/01号宗地 加油、加气站4290按规划要求重庆硕润石化有限责任公司671渝北区空港工业园区3、6、29、131号宗地 二类居住、社会停车场库用地518882936926.6桃源居（重庆）房地产开发有限公司47346渝北区兴隆汽车站宗地 居住、公建2903463977重庆巨齐房地产开发有限公司1239渝北区观音岩片区a、b、c（原渝北丝绸厂）宗地 公建、居住573723重庆义正地产发展有限公司5722渝北区回兴街道高岩村一社宗地居住兼容商业753818846重庆市龙正房地产开发有限公司2750渝北区回兴街道科技产业园区52号宗地 居住、商业2580178501重庆市亚洪实业有限公司4010渝北区回兴街道果塘路宗地 居住47851124414.16重庆勇拓地产投资有限公司6411渝北区回兴片区g62-3、g62-5、g63-1号宗地 市场146217296054.75重庆兆隆置业有限公司9588渝北区回兴街道科技产业开发区9号宗地 商业、居住95073322