2009苏州相城区蓝桂坊商业项目定位报告.doc

苏州相城区蘭桂坊商业项目定位报告 前 言首先感謝贵公司對於金洲房產的信任和支持，我司同樣抱著非常重視的態度對貴公司苏州市相城区蘭桂坊项目開展了系統的市調和研究工作。本報告中，金洲房產將從苏州的城市發展狀況、苏州的商業房地產市場、競爭與定位三大環節入手，展開全面的論述。希望本報告中的分析研究成果能夠對本項目未來的運作有所幫助，金洲房產真诚期待與贵公司的合作。苏州金洲房地产咨询有限公司二00九年三月二十五日目 录前 言1第一部分 苏州商业市场环境分析5一、面临的政策环境分析51、政策执行年52、开发商面临市场考验63、对投机和投资的影响64、房价保持稳定增长7二、影响商业发展的因素81、人口的分布及变化82、交通的分布及变化83、轻轨一号线10二、商业市场供应分析121、土地供应总量122、分类型土地供应量123、一级市场土地存量分析12第二部分 苏州商业市场发展现状151、苏州市商业供应量较大，未来市场尤为激烈152、苏州现有商圈分布格局153、苏州商业分析174、商业未来发展趋势20第三部分 区域市场分析情况-相城区23一、项目所处的市场背景231、总体规划苏州五大核心之一242、区位优势苏州的北大门243、地理环境254、娱乐休闲定格项目核心价值285、经济现状项目的支撑点286、相城区人口社会发展现状29二、相城区房地产市场分析311、区域特点312、区域配套313、区域规划314、房地产市场32第四部分 项目地块及周边市场竞争分析38一、项目竞争市场分析391、项目竞争市场特征分析392、商业市场需求特征分析423、商铺租售情况分析424、消费者与客户情况分析435、商业市场价格特征分析456、商业市场竞争个案分析457、商业市场结论及建议46第五部分 项目定位及销售建议47一、项目地块分析471、地块分析472、swot分析48二、项目市场定位的主要依据49三、项目商业部分市场定位的战略作用50四、项目市场定位501、项目市场定位描述502、项目市场定位诠释50四、项目客户定位521、项目客户群的类别划分522、商业投资客群定位分析523、商业经营客群定位分析534、商业消费客群定位分析53五、项目产品规划及销售分析551、产品概念演绎552、项目产品亮点塑造553、 商业租售模式建议55第一部分 苏州商业市场环境分析一、面临的政策环境分析1、政策执行年2009年仍将是政策年，不排除有更严厉的调控政策出台，从过去的政策颁布来看，2009年将更多的是政策执行年，一方面是对市场的整治将提升到政治高度，另一方面税收方面政策将有很大的可能出台，包括前期的土地增值税，还有现在如火如荼的物业税征收，可以说，税收政策调控将成为政府必然的也是唯一的选择。从国家对05年和06年的政策调控的成果的评价来看，政府对近两年的调控政策的效果总体上来说还是比较满意的，未来政策的走向比较明显。宏观调控的重心将分成两大块，一是更深层、更严厉的政策调控，另一方面将针对地方政府的政策执行力上进行检查、督察或监督。预计以下政策调控的内容将在07年着重加强实施和颁布： 结合2006年大量“9070”用地的推出以及日益膨胀的首次置业需 求，预计 2009年下半年将是小户型住宅的集中供应年，预计小户型住宅将成为07-08年供应的主流产品。 政策调控预计将主要从税收政策方面入手，除酝酿已久的物业税之外，消费税开征有可能提上议事日程，并有可能将来在高档房交易方面实施。 考虑到日益严峻的人民币升值压力，预计2009上半年人民币将再次升值，但具体升值的幅度目前还不太明朗。 政府在金融政策方面将会进一步压缩银根，对开发商的资金会产生较大的影响；税收方面物业税、增值税的征收对投机性购房、大宅豪宅购房的打压将会使得中小户型进一步放量。2、开发商面临市场考验继10月17日香港上市公司路劲集团正式签署协议认购顺驰中国55股份后，11月1日路劲集团通过旗下全资子公司隽御地产集团收购苏州顺驰地产公司，从而全面拥有“凤凰城项目地块”开发权。目前银行对开发商房地产贷款的限制比较严格：在金融、税收等方面都会对开发商的楼盘开发产品较大的市场影响，开发商资金链面临严峻考验，开发行业整合势在必行。 一方面，因为贷不到款，中小开发商为了资金回笼，可能会低价抛售房屋解燃眉之急（目前苏州市场这样做的企业很少），如果大量企业抛售房屋就会造成整个房价体系的崩溃；另外一方面，因为贷款问题，影响了开发商推出新房的进度，可能会造成未来一两年内，新楼盘推出数量减少，造成供不应求，房价上涨。3、对投机和投资的影响境外投机者境外很多投机者，包括机构投机者，都看中了中国国内的房地产市场，希望通过房产分享中国境内经济增长的收益，并且豪赌人民币升值。尽管“禁外令”出台抬高了外资的门槛，但是外资注入抬高中国房地产价格的事实必然在未来三年以内影响中国房价。他们的存在决定苏州房价07年不可能出现像样的下跌。国内投资客国内投资者一直是影响中国房价的重要力量，苏州的房地产投资者在过去的一段时间内，绝大多数人都赚得盆满钵溢！在惯性思维下，很多人仍然把投资房屋作为首选，即使在06年底，一次性在一个小区内购买34套房子的投资客仍然可以见到（这还是苏州本地的）一些高级白领、垄断行业的员工、公务员、企业主仍然在投资住房。而且他们有很强的购买力，是推动苏州房价上涨的主要动力。问题在于无论是投资者还是投机者，它们不是房屋的最终消费者；他们购买房屋都是为了能更高的价格卖出去或者高价出租；随着房价和租金价格脱离绝大多数居民的承受能力，炒房赚钱的可能性在下降；出租房屋的收益也越来越低，最后投资者、投机者为了减少损失，必定抛售房屋，房价必然下调。但是这个过程会比较漫长，至少在07年，大部分苏州的投资者和投机者都将坚守阵地。4、房价保持稳定增长商业地产商业地产目前方兴未艾，从炒作的角度来说，没有房屋价格炒得离谱；但是从金融部门的反馈来看，对酒店、商业、写字楼的贷款比普通住宅要更加严格；有些银行甚至根本不批商业地产的项目开发贷款。由于在建项目较多，在未来12年内商业地产的供给量增长会比较快，但是34年以后，商业地产的供给量会减少！ 苏州市的商业地产2009年价格仍会小幅攀升，比普通住宅要稍微好一些。page 56 of 56 二、影响商业发展的因素1、人口的分布及变化由相关统计数据可以知道，近三年来苏州人口自然增长率呈负增长趋势，但每年有近15万外来人口涌入，同时每年有11万人口迁出，使年均净增长近4万人口，并且还在呈不断上升趋势，因此外来人口迁入成为苏州人口增长的最大因素。人口自然增长主要集中在高新区、园区、吴中区，入迁则主要在吴中区、沧浪区和高新区。而平江区、金阊区人口呈缓慢下降趋势或基本保持不变。相城区前两年人口增长速度基本停滞，随着今年规划扩大、外资项目的不断增多以及新楼盘的增多，必将有越来越多的人口迁入。人口的聚集对商业区域形成及未来发展提供了需求。2、交通的分布及变化 苏州市市区主要道路交通图 苏州市的道路系统的主骨架主要是由井字形快速路加三环的道路系统所组成。古城内保持原有路、河格局，严格限制道路拓宽。据苏州市规划部门传出的消息，沪宁城际轨道目前苏州方案已经敲定，苏州境内将设置7个站。分别是：望亭、苏州新区(浒墅关)、苏州、苏州工业园区、唯亭、新昆山、陆家浜站。根据设计规划，沪宁城际轨道的具体线路位于沪宁铁路和沪宁高速公路之间，基本与沪宁铁路平行，两者间距在10多米至200米上下。“交通时间的缩短，可以造成空间概念的转移，最后形成一个连接着南京和上海，并且中间有很强的经济发展能力的经济走廊。”沪宁城际轨道的建成带来的一个直接的好处就是大幅度地拉近了江苏周边地区与上海的经济距离，缩短后的路程为长三角产业转移提供了更大的空间，同时人力资源的流动必然会带动资金的流动，在带动沿线经济迅速发展的同时也将为长三角的发展注入强劲的动力。3、轻轨一号线06岁末，轻轨一号线通过国家审批。轻轨规划开始走下图纸，无疑将对苏州传统意义上的几大板块造成冲击，也将改变着人们对地域价值的观念，距离远近的心理概念将由自然的空间距离转变为搭乘轨道交通的方便程度，越来越多的苏州居民将不再视去湖东、木渎、相城为“畏途”。苏州未来的湖东和木渎，又何尝不会成为上海今日的浦东和闵行呢？轨道交通有一个吸引人的范围，一般来讲，在郊区两公里内乘坐轨道交通是人们可以接受的，在市区八百米是可以接受的。住宅小区如果说能受到轨道交通的直接影响，在两边两公里范围之内还可以考虑。反过来说，对在站点两边两公里以外的房子的升值幅度就不能有过高的期望。不过线路开到哪，周边房地产开发就会热起，而且会升值，这也是可以肯定的。轻轨的建设对房地产的发展是提供了相当有利的因素，但是在看到轻轨给房地产带来机遇的同时，也要注意避免急功近利，客观、合理地资源优化配置。既要占尽轻轨交通的优势即地利，也要注重产品品质，注重项目整体的策划开发。充分论证两者结合的利弊分析，挖掘交通优势的价值，发挥其最大效益。这样既为开发商带来良好的收益，也为城市建设做出贡献，也为将来的居住环境做出贡献。1号线2号线3号线3号线支线4号线以苏州中心城市为枢纽的区域轻轨交通体系和城际轨道系统。苏州市市内轻轨规划示意图。二、商业市场供应分析1、土地供应总量 土地出让总量同比下降17.5%，市场将稳步健康发展截至2006年12月底（起始时间从农历2006年春节后算起），2006年苏州市区共出让土地105宗，土地出让面积680.04万，与去年同比减少17.5%，可建面积987.17万，与去年同比减少6.4%（注：2005年土地资料统计到2006年1月份，即农历2006年春节前）。 商业用地占到出让总量的33%，未来市场竞争十分激烈居住用地仍然是土地出让的主力，商业用地的比例也有所上升。按用地性质统计，居住用地最多，占到出让总量的60%左右，其中低密度居住用地占了18.3%；商业用地占32.4%，商住用地占8.4%。按各种类型土地出让总量统计，居住用地比去年同比减少25，商业用地同比减少4.8，商住用地与去年基本持平。2、分类型土地供应量 06年住宅用地较05年有较大攀升，达到619万平方米，基本达到04年的峰值水平；商业和办公用地06年供应量较05年翻了一番，达到279万平方米，说明随着城市环境的逐步成熟和人口导入对配套需求的逐步提升，商办用地供应急剧放量。 随着苏州城市化进程的逐步推进，预计07年住宅用地供应量将在06年的供应水平上下小幅浮动；商办用地仍有较大的发展空间，预计07年仍将放量，供应水平维持在300万平方米左右，其中商业用地存在供应过量的可能。3、一级市场土地存量分析经过对出让土地的盘点整理，初步统计至06年12月苏州存量房地产开发用地面积为1623.39万平方米。1）存量土地用途分布图表来源：金洲房产 截止2006年12月苏州存量房地产开发用地面积为1623.39万平方米。其中居住用地为1172.44万平方米，所占比例为72%；商业用地为450.95万平方米，所占比例为28%。2）存量土地区域分布图表来源：金洲房产 目前苏州存量居住用地面积为1172.44万平方米。 按区域划分，园区面积为464.08万平方米，所占比例最大，为40%；其次为吴中区，面积为409.04万平方米，比例占35%；其它区域所占比例较小。 未来二级市场供应的主要区域依然是以园区和吴中区为主力的。图表来源：金洲房产苏州存量商业用地区域分布吴中区43%相城区18%园区四镇4%新区8%中心城区15%园区12%中心城区园区园区四镇新区吴中区相城区 目前苏州存量商业用地面积为450.95万平方米。按区域划分，吴中区面积为195.9万平方米，所占比例最大，为43%，它区域所占比例一般在10%-15%。 其中吴中区商业未来供应主要集中在长桥区域、越溪副中心、环太湖区域等商业较欠缺的区域；相城区由于专业市场已成气候，而日常的生活、市政配套欠缺，未来的商业供应主要以这些配套类型为主。第二部分 苏州商业市场发展现状1、苏州市商业供应量较大，未来市场尤为激烈苏州房地产市场上的商业用地供应量在上篇已做介绍，在此不做重复叙述，着重介绍苏州市商业商圈的介绍。2、苏州现有商圈分布格局苏州市区含老的商业区总共有6大商圈，分别为古城区（观前商圈，石路商圈，南门商圈），高新区（狮山路商圈），相城区（相城大道商圈），园区（cbd商圈）。（见下图分布格局）本案位置苏州市商业格局地图3、苏州商业分析作为苏州传统商业区，古城区的商业地位无人撼动，观前、石路和南门三大传统商圈均落于其范围内，几乎囊括了市区所有的大型、高档百货商场。同时，专业市场、特色商业街等商业形态夜蓬勃发展，如钱万里桥小商品市场、虎丘婚纱一条街、十全酒吧一条街、凤凰美食一条街等。园区商业形态最初采用新加坡“邻里中心”的模式，2004年下半年左岸商业街a区开街标志着园区真正步入商业时代。2005年湖滨楼、湖滨新天地、左岸b区、星都中心、白领天地等商业奠定了苏州中高档餐饮、娱乐合休闲新兴阵地；忽动地现代广场、金鸡湖商业广场以及正在兴建的代广场等一大批规模宏大的商业设施昭示着新城商业霸主的雄心（环湖100万平方米商业设施）。高新区的商业属于苏州的后期之秀，早期于商业配套的落后严重制约了高新区的对外辐射力，为此新区规划了一大批大型商业项目：绿宝广场、乐园商业街、金枫商业广场、麦德龙大卖场、赛格电子城、新时空广场等。伴随着狮山路、何山路、玉山路等商业地日渐成熟，相信未来新区地辐射力将显著增强。依托绝佳地区位、发达地交通，目前相城区商业形成了蠡口家具城、渭塘珍珠城、中翔家电城等批发零售市场。随着国际服装城、a-boss国际精品批发城以及中翔小商品城地兴建，相城区将成为苏州乃至长三角重要的物流、批发中心。吴中区居住人口数量众多，服务业在第三产业中的比重占40%左右，比全市的平均水平高出近10个百分点。但是吴中区的商业业态主要以大众消费为主、缺少主题型的商业和专业市场，随着吴中区大量商业用地投入建设，长桥以北地区还会建设商业步行街。不久后的将来，整个吴中区的商业档次会迈上一个新的台阶。商圈规模（万）人流量（万人）租金水平（元/.月）辐射范围特色与发展定位观前52日均15；节日35200-500全市、外来观光游客集合旅游、文化宗教、购物休闲、餐饮娱乐的综合商业区，全国十大步行街。石路30日均12；节日20150-300市区、新区、相城区现代与传统相结合的商业功能区，主打年轻时尚消费合夜间消费。南门12日均6；节日10100-250市区、吴中、吴江目前主要以泰华为龙头的百货，随着步行街的规划建设定位为集购物、娱乐、观光休闲与散步多功能于一体的商圈。观前地处苏州古城中心，占地58.3公顷，商业繁荣，名店云集，古迹众多。因其地处玄妙观前而得名。迄今已有150多年的历史，一直以汇集稻香村、乾泰祥、黄天源等多家名优特色的百年老店而名满天下；碧凤坊太监弄的美食街更是以苏帮美食誉满江南；全国重点文物保护单位玄妙观，以其丰厚的道教文化内涵吸引着国内外游客。石路商业区内高楼大厦鳞次栉比，大中型综合性、专业性商场有八面风、亚细亚、威尼斯、太平洋、汇丰、精品、文化用品、空调城等十余家，上百家银行、邮局、旅社、酒店、饭馆、浴室、舞厅、保龄球场、联合售票处等更是一家挨一家，形成一个人气旺盛、功能齐全、成交活跃，极具商业开发价值的闹市区。南门商贸旅游区由东西两部分组成。泰华商城、三友商厦、苏州文化市场、南天大厦等规模化商贸企业共同构成南门商贸区，苏州汽车南站、苏州轮船公司等水陆交通座落于此，百米范围内还有苏州市区最大的农副产品批零中心，人流量大，使之成为市区第三大商贸物流中心。园区商业介绍：商业模式名 称主要业种特色左岸商业街a区特色餐饮、休闲娱乐、商务酒店湖滨新天地综合性商业广场商业街 星都商业中心 特色中餐、主题餐厅、休闲餐饮和娱乐休闲类 白领天地 主打发展娱乐功能，酒吧、迪厅、ktv等 中天湖畔广场 时尚购物中心现代广场 休闲娱乐、餐饮 mall金鸡湖商业广场1-3区 超大型shopping mall大卖场欧尚、百润发超级市场百安居家居、建材市场 园区各板块现有商业物业情况：板块商业规模租金 元/ 平方米/月业态及业种湖西 近20万平方米45-80大卖场、邻里中心；餐饮日常生活用品为主 湖东 近30万平方米处于招商中 25-30 大型mall、邻里中心、功能性商业；以购物、休闲、娱乐、餐饮为主娄葑 3万平方米60-80 沿街店面；餐饮、娱乐、日常生活用品为主 斜塘 14万平方米100左右（老街） 大卖场、沿街店面；日常生活用品、餐饮为主唯亭 2万平方米还有近5万m2在建 30-50 沿街店面、街区商业；日常生活用品、餐饮、娱乐为主 跨塘 2.5万平方米还有近5万平方米在建 60-80 沿街店面；日常生活用品、餐饮、娱乐为主 胜浦 2.5万平方米50-70 沿街店面；日常生活用品、餐饮为主 4、商业未来发展趋势从2005年1月开始，苏州市首个商业规划苏州市市区商业网点布局规划在市规划展示馆向社会公示。本着“松动古城、加强新城、分级布局”的要求，形成具有苏州特色的商业网点布局体系。规划期限从2004年到2020年，分近期、中期、远期，到2009年初步建成布局合理、管理规范、服务优质、竞争有序的江苏商贸大市，初步实现商贸流通业现代化。到2010年基本形成具有苏州特色的标志性商业格局，商贸流通业在长三角地区占据重要地位。公示的规划中主要告知了苏州未来商业的三大特色。 今后，苏州市区的标志性商业格局将以“一个板块二新二轴四带”为主。其中，观前、石路、南门三个市级商业功能区将优势互补、错位发展，最终形成“核心”商业板块。园区的湖东商业功能区和高新区的狮山广场商业功能区遥相呼应，成为两个“新”市级商业功能区。“四带”是指四个风貌旅游休闲商业带。此外，湖西和平江新城商务功能区、湖东国际会展功能区以及12个区域级商业功能区也将成为标志性商业格局的一部分。休闲商业愈加发达。在苏州的标志性商业格局中，今后将形成四个风貌旅游休闲商业带，分别是：环古城风貌休闲商业带、环金鸡湖风情休闲商业带、沿太湖旅游度假休闲商业带、沿阳澄湖旅游度假休闲商业功能带。这四大商业带确立的是融休闲、餐饮、娱乐、观光、购物为一体的服务定位，为市民和外地游客提供更轻松惬意和更具特色的商业服务。另外，在今后将新建或改造提升的16条特色商业街中，承担休闲娱乐餐饮功能的专业街比例也大幅提升，如淮海路休闲娱乐街、阳澄湖浅水湾餐饮街等。商业特色街功能更鲜明。在规划中，苏州今后将有16条专业商业街和12条综合商业街，其中，专业街的定位更明确、功能将更“纯”，如现有的十全街酒吧休闲街在保留少量工艺品商店外，将进一步扩大休闲娱乐的功能，成为名副其实的休闲特色街；南门地区将建起一条以饭店酒楼为主的餐饮街。除此之外，一批特色鲜明的批发市场也将融入市民的生活，如国际it产品批发市场、太湖土特产批发市场、胥口农民画市场等。 从政府今年年初的商业网点规划可以看出，新区狮山广场商务功能区将会和园区湖东商业功能区并列成为仅次于观前、石路和南门组成的苏州核心商业圈的市级商业功能区，显然政府规划的出台对投资者和经营者都有一个明确的导向作用，这就意味着苏州商业将迎来一个新的发展机遇。 苏州古城区土地的稀缺性，限制了城区商业的发展，通过对苏州商业现状的分析及政府的商业规划，苏州商业的未来在园区与新区。园区的商业模型标本是邻里中心，新区的商业模型标本将是以狮山路为中心的商业模块。苏州与上海相比，商业的比重相对偏低，与苏州在长三角的经济地位极不相称。据悉，2004年1-11月，苏州的工业总值为8640亿，相当于上海的80%，而零售业苏州为563亿，只有上海的25%左右。所以，苏州的商业还有广阔的发展前景。苏州的住宅经过长时间的发展，平均利润率开始下降。于是，投资者开始转向相对较高的商业。从另一个角度来讲，商业开发可以带动区域经济的发展，尤其是有利于提升土地的等级，蕴涵了诱人的盈利潜力。成熟的商业开发必然要和地产开发结合起来，在商业与地产联动中形成集聚效应。目前的具体模式主要有两种：1、以商业开发为先，提升地租等级后从后续的地产开发中获取利润，如城乡结合带的shopping mall开发；2、商业开发跟随地产开发，如商业一条街的建设等。就目前苏州来看，商业业态创新的时机已经成熟，摩尔商业城在苏州有着巨大的发展潜力。目前，超市、大卖场、便利店已基本饱和，shopping mall以其超大规模、一站式的购物理念和优惠的价格成为极具竞争潜力的商业形态。目前，苏州的shopping mall正处于起步阶段，发展前景看好。第三部分 区域市场分析情况-相城区一、项目所处的市场背景苏州市相城区是古城苏州的北大门，东邻中新合作苏州工业园区,西接苏州高新技术产业开发区。全区下辖10个镇,1个省级经济开发区，总面积496平方公里,户籍人口40万。相城是苏州城市外向拓展的重要空间场所,也是苏州市极具发展潜力的新城区。阳澄湖清水大闸蟹享有蟹中之王的美称；陆慕金砖御窑曾为明清两代皇室烧制过大量铺地金砖。黄埭香水西瓜子、湘城麻饼、陆慕蟋蟀盆、渭塘珍珠、蠡口黄桥等地缂丝等都比较闻名。1、总体规划苏州五大核心之一2、区位优势苏州的北大门相城区地处最具活力和最具发展前景的长江三角洲经济区腹地，区位交通优势得天独厚。 东距上海85km，西距无锡3okm，北至南京198km，南至杭州150km。 京沪铁路、312国道和沪宁高速公路横贯东西，苏嘉杭高速公路、京杭大运河、205省道、苏虞张一级公路、苏州绕城高速公路纵贯南北，是苏州市东西向和南北向的交通节点。3、地理环境相城区地处长江三角洲各大开发区的中心位置，交通和区域辐射明显。南靠沪宁高速、京沪铁路、312国道，东邻苏嘉杭高速及205省道，北有苏州绕城高速，西依苏州市中心东环路。距苏州火车站5公里 上海虹桥机场85公里 上海浦东机场130公里东至：上海80公里 南至：苏州工业园区5公里 西至：苏州新区15公里距昆山20公里 吴江开发区25公里 无锡开发区25公里 杭州150公里交通五纵五横两联的区内公路网，形成极为方便的立体交通网络。 （1）五纵 纵一：跨阳公路（阳澄湖肖泾阳澄湖312国道），二级公路； 纵二：苏嘉杭高速公路；纵三：205省道复线，一级公路； 纵四：205省道，二级公路； 纵五：苏虞张线，一级公路。 （2）五横 横一：沪宁高速公路；横二：太阳路横三：太潘路横四：凤阳路 横五：西北绕城高速公路。（3）两联 联一：湘城太平苏嘉杭高速公路太平互通，二级公路；联二：黄埭黄桥元和，二级公路 4、娱乐休闲定格项目核心价值相城既有园林之美，又有山水之胜。 秀丽的阳澄湖畔正成为新兴的休闲娱乐度假胜地。 在相城区政府所在地三公里处的阳澄湖畔，由台湾中兴企业集团投资建设的中兴国际高尔夫球场，占地百余公顷，拥有十八洞七十二杆国际标准场地，是目前华东地区顶级球场之一。 外商服务中心、专家别墅小区、元和文化中心、8个绿化公园以及一大批精致典雅、适宜人居的小游园，为中外客商提供了良好的配套服务设施。5、经济现状项目的支撑点1）.工业分布相城区工业经济基础雄厚，传统的机械、电子、建材、纺织、化工、工艺、农产品加工等工业得到改造提高，电子信息、精细化工、新材料和光机电一体化等新兴支柱产业初具规模。2）.特色农业水产、奶牛、花卉苗木、蔬菜瓜果，组成了相城区城郊型农业产业的“四朵金花”。以科技、环保、无公害为先导的水产、珍禽、葡萄、芦荟、玫瑰花茶等各类新品种养殖蓬勃发展。相城区已成为新兴的苏南奶业基地，光明、英特尔、全佳、天香等乳业集团纷纷来区投资置业。 3）.民营经济相城自古为商贾云集、集市繁华之地。古代经商鼻祖陶朱公越国大夫范蠡曾在今天的蠡口渔牧为业，由此携美女西施泛舟五湖。“金荡口，银黄埭”，其中“银黄埭”指的就是商贩曾经盛极一时的黄埭镇。古今往来，经商之气在相城大地上蔚然成风，世代相传。民营企业明星乡镇黄桥镇每三天就新增一个营企业。今天， 以有逾10亿民资纷纷涌入相城区的会展、度假休闲、房地产、污水处理等行业。 4）.外向型经济相城区正全力开发、建设省级苏州相城经济开发区，为中外投资者打造新的投资载体。建区一年多来，世界500强日本“住友”电装株式会社、台湾佳能等100余家外资企业已欣然落户。相城区已成为苏州市外向型经济发展的一个新亮点。5）.专业化市场相城区专业化市场发展繁荣。江苏蠡口国际家具城是综合性的家具城，占地10平方公里，建筑面积120多万平方米，云集全国各地2400多家客商，年销售额达30亿元，规模和影响位居全国第二、华东第一。中国珍珠城客商遍及日、美、俄、东南亚、港澳台等国家和地区，年成交量达780吨以上，占全国淡水珍珠交易的三分之二，成交额超10亿元。华东最大的家具装饰材料市场中翔家具装饰材料城以及家电城，湘城、阳澄湖蟹王、青虾市场等一大批市场，共同壮大着相城区的市场和物流行业。6、相城区人口社会发展现状相城区全区现有户籍人口共约40万人，其下述各镇的常住人口如下表所列。 苏州相城区各镇常住人口简表：名 称总面积人口（人）元和镇60 km270000渭塘镇36.69 km26.6000北桥镇43.48 km237600太平镇36.47 km230000湘城镇44.79 km240000阳澄湖镇38.5 km2黄桥镇24 km224000黄埭镇49 km245000东桥镇34.4 km226291望亭镇37.6 km250000总 计404.93 km2378891苏州市城市北扩发展计划的第一个阶梯就是相城区南部比较成熟的城区，即阳澄湖路两侧的区域，因此作为城市北扩发展的接受者，相城区南部区域将率先融入苏州大城市化版图而受益。这种城市扩展的最明显变化，一个是城市基础建设的快速发展和完善，另一个重要体现就是人口的大量导入和流动人口的急剧增加。该区域现有常住人口7万左右，流动人口不足10万人，但在未来的5年内，估计迁入人口和常住人口将达到2030万人，同时流动人口将会超过30万人。二、相城区房地产市场分析1、区域特点n 房地产业起步比较晚。n 多为本土小开发商开发。n 中底档楼盘占主导地位，缺乏高档楼盘。2、区域配套 相城区交通不太便利，目前本区域与其他区域的来往主要是通过相城大道，尽管在相城大道上已有多条公交车，但是公交线路单一，行车间隔比较长，为相城区的交通带来了不便。相城区生活配套非常少，目前还主要是在依靠相城区一些镇上的生活配套设施。3、区域规划 充分发挥场面区和中心镇的辐射带动作用，形成以望亭、黄埭、渭塘、湘城四镇为中心镇，以阳澄湖、太平、北桥、东桥、通安等镇为一般建制镇的“一心、四镇、多点的城镇布局。重点向绿色景观大道发展。计划将建成苏嘉杭高速公路相城段、新蠡太路、凤阳路等主干道的绿色通道；加快各级各类公园、小游园投入力度，建成元和公园、黄桥公园、沈周故里、桂花公园。“五纵四横二联的交通骨干网络，形成极为方便的立体交通网络，加以配置区内小交通，一方面沟通相城区与苏州市场面区、新区、园区和邻近城市的交通，另一方面沟通从城区到各镇以及镇区与镇区、镇区与村之间的道路，形成便捷的对内对外交通网络,同时逐步提升区乡公路等级，达到二级公路的标准。 4、房地产市场 （1）、区域板块划分相城区房源以相城大道板块和陆慕镇板块两个大型板块为主，另有渭塘、湘城等中、小型板块。相城大道板块是相城区进入环古城区和园区的必经区域，该板块是相城区楼市中发展最快、楼盘面积最大、开发密度最集中的板块。随着苏站迁建工程的进行，越来越多的市区购房者认识到此板块得天独厚的区位优势，因此，近期此板块的处于价格上升阶段，较上半年此板块的均价有了近300-400元/平米的攀升,均价达到4500元/平方米。而销售态势也普遍走高，虽有个别楼盘的处于尾盘销售的情况下成交套数和供量有所下落，但整体走势良好。 板块特征：以大型商业市场为先导，住宅楼盘为辅助。 代表楼盘：商业中翔家电城、中翔装饰城、蠡口国际家具 城、国际服装城、采莲商业广场、锦绣商业街等。 住宅楼盘：锦绣江南、香城花园、荣盛阳光名邸、南亚花园、凯翔花园、中翔28等。陆慕镇板块位于相城区陆慕镇及其周边地区, 陆慕镇是相城区中心城镇之一，其经济发展和社会发展水平在相城区内占重要位置。因此，陆慕镇的房地产业的发展在相城区也是较为领先的。陆慕镇真正意义上的楼盘是2001年对外公开销售的华美家园，当时的销售情况较好。随着三江锦绣江南和嘉和丽园的尾盘的结束,该区域缺少一定数量的在售楼盘,合景地块的开发为该区域房产的开发注入了新鲜的血液,后期销售有待观察。另外，别墅和写字楼市场几乎为空白，仅有一两个楼盘，市场情况有待观察。 板块特征：住宅为主，兼有别墅和写字楼 代表楼盘：住宅华美家园、三江锦绣江南、嘉和丽园 别墅苏州知音等 写字楼开元银座 相城区零星板块:除相城大道和陆慕板块外的其余乡镇板块， 相城区北部各乡镇的房地产开发主要以本土政府下属的企业为主力，楼盘开发主要依托相城区湖泊众多，风景优美的自然条件，以建造别墅为主，对外销售程度不高。 板块特征：本地政府下属开发企业为主，别墅居多。 代表楼盘：丽晶星河、静湖水岸别墅、中兴高尔夫别墅，聆湖丽墅，渭塘商业街，阳澄领岛别墅等。（2）、市场各楼盘基本情况案名类型开盘时间累计数据新推案数据累计供应批次累计供应量累计销售率新推案批次新推案量新推案时间新推案主力面积新推案销售率新推案均价(元/平方米)区域成交均价(元/平方米)香城花园一期多层/小高层04.09全部104397.31%四批25005.0313999.78%40004360（毛坯）4560（全装）香城花园二期多层/（别墅）05.0618批109499.73%八批6406.08119/13099.54%4600（情景洋房）香城花园城岸小高层/高层06.09全部45880.79%二批28406.1098/10574.65%4000锦绣江南多层/小高层04.03全部135799.34%五批44205.04130100%4100阳光名邸多层/小高层/（别墅）04.08一期、二期55994.45%二期二批10304.1213596.17%4100欧风丽苑（原名阳光加州）多层/高层/小高层06.09多层 全部 1-20#66054.24%二批30006.11853.33%4500丽晶星河二期小高层/(别墅)05.091-6#26069.23%6#3306.08144/16070.64%3060嘉和丽园多层/小高层04.03一期二期三136182.59%三期三批20#23#19806.1080-9016.67%4300/4560（全装）天亚水景城小高层/高层05.0914#36490.11%2#16005.1015099.13%3800晨曦印象多层/高层/（别墅）05.117#-29#82395.50%27#29#17806.06100，13097.01%高层4200/小高层4500恒励西子花园多层06.051#-10#、24#23689.41%1#-10#、24#23606.0577，9492.41%4000锦绣天地小高层/高层06.071#、2#、5-8#、10-12#53975.70%7#4106.11110/13075.85%4600相韵花园多层/（别墅）06.097#8#11#（全部住宅）7792.21%7#8#11#7706.09110-23998.21%3800中翔28小高层/06.1247-70100以上/小户型5000/大户型4700（精装带家电）预热凯翔大厦高层/06.12/荣盛阳光之韵高层/10006.1147-80/4000-4200恒励西子花园2期小高层/13幢小高层06.12/以下是对本区域的部分楼盘作详细的介绍和分析：欧风丽苑欧风丽苑位于相城区核心地段，齐门外北大街东侧，采莲路、古元路交汇处，由苏州荣盛房地产开发有限公司投资开发建设。占地面积134028.7平方米，总建筑面积240345平方米，建筑容积率1.6%，绿地率37，1幢单身公寓、20幢多层、9幢小高层、2幢商业、多层住宅底层为车库层及地下汽车库。首次推出房源为总层数六层的多层洋房，均价4500元/平米左右，共计300多套，主力房型为85平米左右的两房两厅、60平米左右的一房两厅。相韵花园相韵花园，位于春申湖西路末端的黄桥镇板块。由苏州通盛房屋开发有限公司投资开发建设，整个项目共建3幢多层住宅，20幢联体别墅，16幢独立别墅。由于整个小区以别墅为主，因此均价在3800元/平米左右，其别墅均价在6500元/平米左右。（3）区域典型楼盘客户群分析相城区客户群体分析以项目的不同而不同。香城花园城岸、晨曦印象和锦绣天地同样都是小高层、高层项目，但由于价格和所处地段的不同，其受众有所区别。香城花园城岸的首批房源价格较低，同时靠近古巷村原地和原来的元和镇中心区域，因此吸引了较大一部分当地客源，越来越多的相城当地客源也逐渐开始认同小高层、高层住宅，加之此次开盘价格的超低，使得城岸热卖，头天即售空。这批客群，以相城区尤其是楼盘附近的当地人为主，加之部分在中翔等经营生意的私营业主。而晨曦印象由于处在即将打通的润元路与齐门外大街的交界处，因此其客群以市区和相城区为主，其多层的相城区客群略多于市区客群，而其高层、小高层客群则以园区、市区为主、相城区年轻人为辅。锦绣天地由于苏房集团对小区及附近区域的商业娱乐配备的整体规划，以及靠近相城区区行政中心，虽然处于相城大道板块的边缘，但依然受购房者青睐，购房客群以公务员、教师、私营业主居多。（4）、06年区域市场总结n 供销形势良好2006年尽管遭遇政策调控，但相城区没受太大影响，部分别墅项目逆市热销。全区市场供需均衡，走势稳健。n 建筑风格多元化早期产品以现代风格为主，目前风格趋于多元化。2006年有多种风格的产品上市，比如：北美风格（中兴高尔夫别墅）、现代江南园林风格（招商依云水岸）、加州风格（荣盛阳光加州）等建筑风格精彩纷呈，市场期待更多亮丽的色彩和异域风情。n 户型面积小型化早期区域市场户型偏大，两房90-100平方米，三房在120-150平方米。目前部分新楼盘户型有小型化的趋势，如恒励西子花园两房主力为77-91平方米，三房主力为95平方米；荣盛阳光加州两房主力为82-89平方米，三房主力为102-114平方米。n 价格上行从现有推出的楼盘来看，普通住宅价格从2002年的1600元/平方米已经上升到了目前的4500元/平方米，中心区板块4000元/平方米以下的楼盘基本消失。主要原因是外部环境改善、区域认同度提高，同时受大市回暖影响，大量市区客户流向转移到相城区，住宅销售情况普遍比较乐观，再加上价格优势明显、性价比较高，在推出每一批房源即持续热销的情况下，价格必然出现上调。第四部分 项目地块及周边市场竞争分析项目项目所在的商圈属于相城区最为繁华的商圈。相城大道商圈利用靠近沪宁高速、312国道以及205省道的对外交通的显着优势，发展了一批如中翔家电城、蠡口国际家具城等大型的批发市场，从而成为苏州周边城市甚至是长江三角洲区域内主要的批发集散地。目前苏州相城区内的商业地产市场主要由两个区域性小板块组成：中翔商贸城板块和蠡口家具城板块。经过两三年的发展，该区域以批发市场为特色的商业特色已经逐步形成，并且形成了集聚效应。目前，相城区的商业发展在业态的多样性、特色等方面还存在着一些不足和较大的发展余地。研究表明，相城区商业的发展呈现出以下几个特征：商业业态不够丰富，多样化发展不足相城区属于近郊区，商业发展起步较晚，区内的商业业态整体上以大型批发商贸城为主，其余如百货、便利店、购物中心、主题商业街等新型商业形态较为缺乏。商业的功能还停留在基本的购物和基本生活配套阶段，休闲等功能还未与购物有机地结合起来。在主要商业街阳澄湖中路上，小型商店和超市成为占主导地位的业态，但档次不高，都是本地居民满足生活需要之基本配套。但除了购物，人们想要休闲、娱乐的地方就不多了。 未来发展潜力大，商业氛围渐浓由于苏州城区的不断北扩，相城区行政中心的整体东移，相城区的经济发展也会越来越好。伴随着香城花园、荣盛阳光名邸等大型居住区的形成，该区域内的消费托举力不断增强，商业氛围也会随之越来越浓，发展潜力巨大。 商业用房发展潜力较大相城区作为一个经济快速发展、郊区居民快速中心城市化的区，其人均拥有的商业设施量在各区中却是较低的。在未来的几年中，相城区的商业发展前景较大。无论是商业网点的数量上，还是在业态的引进与改善上都有着较大的余地。在满足了基本的购物需求后，更富有都市生活意味的购物、休闲一体化的商业设施应是未来发展的一个重点。一、项目竞争市场分析1、项目竞争市场特征分析项目周边商业设施主要集中在相城大道两侧和阳澄湖中路两侧。其中阳澄湖中路连接元和镇陆慕街道旧城区和东部行政中心新区的主要街道，也是相城旧城区的传统商业密集区。相城大道是进出苏州市北大门的主要通道，道路宽阔，车流密集，两侧商业主要以大中型商业批大市场为主。相城大道南接市区东环线，从项目所在地十字路口起，向南2.5公里穿越沪宁高速公路可达苏州市主城区，向北直达常熟市，可接国道204线，是相城区南北向中心干道。相城大道的商业设施大多分布在南段，即北起阳澄湖中路南至沪宁高速公路苏州东互通立交桥的一段。商业业态多为大中型商品批发市场，依托相城大道便利的交通条件和密集的车流发展迅速，主要有中翔家电城、中翔家具装饰材料城和江苏蠡口国际家具城等。阳澄湖中路（齐门北路相城大道段）全长1800米，是相城区老城区商业集中地段，主要是小型商店、中小规模餐饮店小型超市等商业形态，也是相城区目前的金融服务设施集中地段，四大国有银行以及交通银行、中信实业银行、中国人保等金融企业相城区支行（支公司）均座落在此路上。相城区项目周边主要商业设施分布表：商业形态现有配套所处位置备注银行交通银行、工商银行、中国银行、建设银行、农业银行、商业银行、信用合作社大都集中在阳澄湖中路大多为各银行相城区支行餐饮南亚宾馆、在水一方大酒店相城区政府对面档次较高、价格不斐水天堂大酒店、金水湾大酒店项目南面采莲商业广场档次较高，价位适中通天府、万家火锅城陆慕镇内档次一般，价位适中住宿星百盛宾馆相城大道档次较低超市华联超市、联华超市、易出莲花阳澄湖中路和相城大道中等规模药店雷允上、东吴医药陆慕镇齐门北大街为医保定点、规模较小美容美发/陆慕镇内零星分布保险公司中国人民保险公司陆慕镇阳澄湖中路/证券交易所无/健身场所无/专业性市场中翔小商品市场，中国国际服装城，蠡口家具城，汇海隆家具广场等相城大道为专业性市场其它艺体馆相城大道旁主要用于举行会议、文艺演出和播放电影数据来源：金洲房产2、商业市场需求特征分