2011鸿泰花园住宅小区项目可行性报告91p.doc

鸿鸿泰花园住宅小区泰花园住宅小区项项目目 项项目申目申请报请报告告 二一一年一月二一一年一月 目目 录录 1 第一章 申请单位及项目概况 4 一、项目申报单位概况 .4 二、项目概况 .6 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 .11 一、发展规划分析 11 二、相关产业政策分析 18 三、行业准入分析 23 第三章 项目工程方案 .27 一、设计依据及指导思想 27 二、总平面规划 29 三、建筑设计 31 四、消防设计 33 五、绿化景观规划 33 六、结构设计 34 七、给水排水设计 36 八、燃气工程规划 39 九、电力与弱电工程规划 39 十、防雷设计 41 十一、无障碍设计 42 第四章 资源开发和综合利用分析 .43 一、资源开发 43 二、资源利用 43 三、资源节约措施 44 第五章 节能方案分析 .46 一、设计依据 46 二、能耗状况 47 三、能源供应情况 47 四、能耗指标 48 五、项目的节能措施 51 第六章 建设用地、征地拆迁及移民安置 .55 一、建设用地 55 二、土地综合利用分析 55 三、征地拆迁和移民安置 56 第七章 环境和生态影响分析 .57 一、项目场址环境现状 57 二、项目各阶段建设对环境的影响 60 三、地质灾害影响分析 68 四、特殊环境影响 68 五、环境影响综合评价结论 68 2 六、水土保持方案 71 第八章 经济影响分析 .73 一、项目经济影响分析 73 二、项目经济效益分析 74 三、项目财务盈利能力分析 78 四、敏感性分析 80 五、盈亏平衡分析 81 第九章 项目招标方案 .83 一、招标原则 83 二、招投标程序 83 第十章 社会影响分析 .86 一、项目社会影响分析 86 二、社会适应性分析 88 三、社会风险及对策分析 88 第十一章 结论与建议 .90 一、结论 90 二、建议 90 3 第一章第一章 申请单位及项目概况申请单位及项目概况 1.1、项目申报单位概况、项目申报单位概况 1 建建设单设单位概况位概况 企企 业业 名名 称：称： 企企 业业 地地 址：址：江西省南昌市进贤县军湖路 2 项项目申目申请报请报告依据和范告依据和范围围 1）、）、编编制依据制依据 （1）中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第 28 号）； （2）中华人民共和国安全生产法（中华人民共和国主席令第 70 号）； （3）中华人民共和国城乡规划法（中华人民共和国主席令第 74 号）； （4）中华人民共和国环境保护法（中华人民共和国主席令第 22 号）； （5）中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第 72 号）； （6）中华人民共和国招投标法（中华人民共和国主席令第 21 号）； （7）建设工程勘察质量管理办法（中华人民共和国建设部令第 115 号）； （8）江西省国民经济和社会发展“十一五”规划纲要； （9）南昌市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要； （10）进贤县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要； （11）进贤县住房建设规划（2006-2010）； （12）国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知发改投资 20071169 号； 4 （13）投资项目可行性研究报告编制指南； （14）编制报告的委托合同； （15）项目承办单位提供的其他相关资料。 2）、）、编编制范制范围围 本项目申请报告主要对拟投资建设的“鸿泰花园住宅小区”项目进行综合 分析及评价，主要包括项目发展规划、产业政策和行业准入分析、资源开发的 综合利用、资源节约、节能方案、建设用地、征地拆迁及移民安置、环境和生 态影响、经济影响以及社会影响分析、项目招投标等内容。 1.2 项目概况项目概况 1、 、项项目建目建设设背景及必要性背景及必要性 随着人民生活水平的不断提高和人口的增多，现有的物资生活状况和物 质条件难于满足人们生活的需要，特别是现有的住房条件难于满足人们生活 的需要。居者有其屋，是大部分中国人家庭观念的使然，根深蒂固的传统居家 思想，使得中国现有的住房状况和住房水平远远达不到人们生活的需求。进 贤县作为江西省的一个重要县市，人们的生活和住房水平成为县委县政府关 心的重点。 为贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳 定住房价格意见的通知（国办发200637 号）、建设部关于落实新建住房结 构比例要求的若干意见（建住房2006165 号）、 国务院关于解决城市低收入 家庭住房困难的若干意见（国发200724 号）和江西省建设厅转发建设部关 于建立住房建设计划（规划）编制公布工作督办制度的通知（赣建规20081 5 号）等文件精神，进贤县县委、县政府特制定了进贤县住房建设规划（2006- 2010）。 而本项目“鸿泰花园住宅小区”项目的建设，不仅是进贤县住房建设 规划内容的重要组成部分，同时也是进贤县人们生活的迫切需要，项目的开 发建设很有必要。 2、申、申请项请项目建目建设现设现状及地点状及地点 建建设设地点：地点：项目建设地点位于进贤县温圳镇前进大道以东，温圳大道以南， 时代大道以西，地理位置优越。 项项目目现现状：状：该地段市政基础设施完善，交通条件便利，生活配套设施齐全， 适于人们生活和居住，也适合“鸿泰花园住宅小区”项目的开发建设。是未来 城市发展的重要区域，既拥有优质的人居环境，又不失都市的繁华气息，是居 住置业的良好地段。 3、建、建设项设项目名称及开目名称及开发发期限期限 项项目名称：目名称：鸿泰花园住宅小区项目 建建设设性性质质： ：新建工程 项项目开目开发发期限：期限：2 年（2011 年 1 月至 2012 年 12 月） 项项目开目开发发建建设设周期安排：周期安排：结合拟建设项目的规模和层数，并按照项目分析 及建设计划的要求，本项目从前期准备工作、基础工程到项目竣工验收，总建 设周期为 2 年。 项目计划于 2011 年 1 月开始开工，在资金及时到位的情况下，预计 2012 年 12 月竣工。具体施工进步安排如下图所示： 6 “鸿泰花园住宅小区”项目施工进度表 2011 年2012 年 年份 项目 iiiiiiiviiiiiiiv 基础及地下工程 主体工程 安装及装修 室外工程 竣工验收 4、 、项项目建目建设设内容、内容、规规模模及及类别类别 建建设设内容内容：“鸿泰花园住宅小区”项目的建设，是以市场为导向，本着以 人为本的、科技为本的理念建设开发的，主要以住宅建设为主，商业为辅助配 套的特色精品项目。建设内容主要有：5 栋 6f+底层储藏室住宅楼、10 栋 6f 住宅楼、1 栋 5f 住宅楼、3 栋 6f+底层商住楼、物管用房、配电房、垃圾站等 公共配套设施。 建建设规设规模：模：本项目总用地 40016.5，建筑基底面积为 12036.96，总建 筑面积为 72267.2，包括住宅建筑、商业建筑、底层车库建筑、物管用房建筑、 配电房建筑、垃圾站建筑等建筑构成。其中住宅建筑面积 65034.6，商业建 筑面积 5883.82，底层车库面积为 1037.78，物管用房建筑面积 201，配 电房建筑面积 30，垃圾站建筑面积 80。该小区总户数为 609 户，室外停 车位数 135 个，建筑密度 30.8%，绿地率为 36.2%，容积率 1.806。 项项目目类别类别： ：本项目用地所属类别为出让商业和住宅用地，商业用地使用年 7 限为 40 年，住宅用地使用年限为 70 年。 5、 、项项目投目投资规资规模及模及资资金筹措方案金筹措方案 投投资规资规模模：项目总投资为 9475.83 万元，其中：土地费用为 1458 万元，工 程其他费用为 234.66 万元，建筑安装工程费为 6283.38 万元,基础设施费为 277.81 万元，开发期间规费为 108.4 万元，不可预见费为 543.67 万元，开发费 用为 569.91 万元。 （详见投资估算表） 资资金筹措金筹措：“鸿泰花园住宅小区”项目总投资为 9475.83 万元，项目资金来 源为企业自筹资金。 6、 、项项目主要技目主要技术经济术经济指指标标 1）、）、总总体体设计设计指指标标 序号序号项目项目单位单位数值数值 1 建筑用地面积 40016.5 2 总建筑面积 72267.2 2.1 住宅建筑面积 65034.6 a 户型 19337.49 b 户型 1844.10 c 户型 3516.47 d 户型 29896.16 e 户型 7635.30 f 户型 2805.05 2.2 商业建筑面积 5883.82 2.3 车库建筑面积 1037.78 2.4 配套设施面积 311 物管用房建筑面积 201 配电房建筑面积 30 垃圾站建筑面积 80 3 建筑基底面积 12036.96 4 建筑密度 30.08% 5 容积率 1.806 6 绿地率 36.2% 7 室外停车位 135 8 8 总户数 609 a 户型 175 b 户型 15 c 户型 29 d 户型 268 e 户型 95 f 户型 27 9 建筑耐久年限50年 10 结构形式框架结构 11 建筑耐火等级二级 12 建筑抗震设防裂度6度 2）、主要）、主要财务评财务评价指价指标标 项项 目目单单 位位数数 值值 项目总投资万元 9475.83 项目销售总收入万元 14778.92 销售税费万元 849.79 所得税万元 1113.32 税后利润万元 3339.97 税后成本利润率 35.25% 项目财务净现值(fnpv)（ic=12%，年）万元 1326.18 静态投资回收期(年） 2.75 动态投资回收期（ic=12%，年） 2.95 财务内部收益率(firr) 25.96% 9 第二章第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析发展规划、产业政策和行业准入分析 2.1、发展规划分析、发展规划分析 1、温圳、温圳镇镇概况概况 温圳镇位于江西省中部，进贤县西部，原名温家圳，距南昌市 40 公里，总 人口 5.2 万，其中城镇人口 2 万，占地 53.57 平方公里，其中耕地 2.1 万亩，城 区 4.5 平方公里，整个区域呈东高西低走势，东属红壤丘陵，西为赣抚冲积平 原，辖 15 个村委会，个居委会，个村小组，104 个自然村。林业覆盖率 20。2005 年，工农业总产值 18.4 亿元。财政收入 2676 万元，农民人平收入 4138 元。先后被列为全国小城镇综合改革试点镇、全国小康建设明星镇、江 西省文明村镇、省市卫生镇、市级文明镇、江西省农村经济发展“百强乡镇”、 全省畜牧业“百强乡镇”。 资资源丰富。源丰富。一是水资源充沛，镇西有跨越镇域 7.58 公里的抚河，镇东有 东赣新河，中有东风排渍道，江南水乡特色明显。依托抚河，拥有取之不尽、 用之不竭的沙石，曾被日本客商认定为极有价值的工业原料和建筑材料。二 是古老的文明史造就了一大批杰出的人才资源，古代的明朝中丞朱软相（温圳 湖南朱家人），近代的清末民初大教育家、基础教育先驱、书画家李瑞清，现代 的中科院院士、博士生导师朱中梁均生于斯长于斯。目前，温圳籍的在外地工 作的处级以上的党政干部、高级职称以上的学者、工业技术人员、商业经营者 遍及全国，不尽其数，三是土地资源平坦宽阔，且大部分分布在国道、高速公 路两旁，实用价值高。 设设施完善。施完善。温圳镇始终把夯实基础设施作为优化投资环境，推动经济发 10 展的重大举措。近几年来，采取一切可行措施，完成了下水道的配套建设，优 化了发展环境，夯实了发展基础，加大了道路、医疗卫生、文化、教育等公益 事业的投入。目前，温圳的基础设施、服务功能已日臻完善，城镇街道公路全 面硬化、绿化、亮化；变电站、火车站、汽车站、自来水、邮政、电讯、银行、文 化宫、老年宫、敬老院、医院、中小学校应有尽有，有线电视覆盖全镇。 区位独区位独优优。 。温圳距省会南昌 40 公里，踞抚河中下游，处江西省“天”字型 交通框架之内，享有得天独厚的水陆交通优势。水有江西六大水系之一的抚 河与赣东新河，可直达长江，陆有浙赣铁路复线（尤其是直达城区的两条铁路 专线），320、316 国道、沪瑞、京福、乐温高速公路在镇域交汇，形成快、捷、便 的运能，属江西省少有的交通型乡镇。 气候适人。气候适人。地处亚热带，四季分明，雨量充沛。年平均气温 17.5，极端 最高气温 40.6，极端最低气温9.3，年降雨量 16001800 毫米，降雨日 144 天，平均相对湿度 77，日照时 1900.5 小时，日照率 43，平均风速 2.5 米秒，无霜期 291 天。 文化、教育、文化、教育、卫卫生事生事业业蒸蒸日上。蒸蒸日上。现有公立完中一所，初中一所，小学 15 所，私立完中所，小学 1 所，幼儿园 20 余所，在校学生万余人，中心卫生院 与农村合作医疗组织相配套。90%以上的农民享受农村新型合作医疗保障，文 明健康的文化娱乐活动不断延伸到农村。 2、社会、社会经济经济状况状况 进贤县发进贤县发展展现现状：状： 2009 年，进贤县经济社会发展情况：实现地区生产总值 158 亿元，增长 11 15.5%；财政总收入 5.4 亿元，增长 15.28%；地方财政一般预算收入 3.45 亿元， 增长 15%；全社会固定资产投资总额 30.7 亿元，增长 45%；社会消费品零售总 额 28.2 亿元，增长 18%；实际利用内资 34.2 亿元，外资 6325 万美元，农民人 均纯收入 5830 元，增长 10%。力争 15 家产值过亿的骨干企业，新增规模以上 企业 24 家，总数超过 120 家，基地新增落户项目 50 个。从经济指标对照中我 们可以看到，2009 年进贤县 gdp 和财政总收入增幅达到 15.5%和 15.28%， 超过了全市平均水平。 2009 年该县财政总收入 54454 万元，突破 5 亿元大关，同比增长 15.6%。2009 年，进贤经济发展面临全球金融危机冲击和国内外严峻复杂形势， 全县上下一心，迎难而上，奋力拼搏，攻坚克难，取得了经济平稳较快发展的 优异成绩。一方面着力推进大产业支撑、大项目带动、大圈层崛起、大开放创 业的发展战略，布局总体定位为大温圳工业经济圈、军山湖生态经济圈、大县 城商贸圈的“三大圈层”，大力发展医疗器械、文化用品、烟花鞭炮、钢构网架 等产业集群，全力打造工业支柱，全年创造工业增加值 25 亿元，占全县规模 以上工业增加值 76%。一方面坚持将促工业、保企业作为核心，围绕为企业服 务、谋企业发展，大力营造宽松财税环境，实行系列税费政策，实施增值税转 型改革，帮助困难企业渡过难关，为财税增长奠定坚实基础。 温圳温圳发发展展现现状：状： 以深化改革为动力，以财政增长、农民增收、市场繁荣、环境美化、社会 稳定发展为目标，充分发挥自身优势，坚持以改革促发展，加强土地流转，以 开放促开发，不断推进农业产业结构调整，企业强强联合，鼓励和支持以优并 12 劣或互相协作；加强精神文明建设，强化社会整治，构建社会主义和谐社会为 引资、聚资、搞好城镇建设创造良好的条件；大力扶持和鼓励个体企业，外地 企业来我镇发展，广辟财源，实现财政增长，群众生活水平普遍提高，社会稳 定等目标，促进全镇国民经济有更大发展和社会的全面进步。 产业发展方向。第一产业应在稳定粮食生产的基础上，创新农业发展，积 极发展“三高”农业及创汇农业，同时抓好龙头企业建设和基础设施建设，带 动“四型”农业的快速发展。发展家庭养殖业形成规模，大力推进农业产业化 进程。第二产业主要是建材、食品加工、五金配件、文化用品、铜材加工、化工 原料。现状企业规模小，大多是家庭式工厂，应加强主导产业的支柱地位，并 改进生产工艺，提高生产效率、形成规模化、集约化经营。同时应积极引进外 来资金和技术，建好工业园区，发展高科技产品，实现企业强强联合和规模经 营。第三产业应做强做大禽蛋市场和建材市场，扩大规模，充分利用温圳便捷 的交通条件，大力促进物流业的发展，形成区域特色经济的快速发展。 三产业基地设在温圳镇城区。温圳镇城区应积极发展以建材、粮食加工、 小五金、文化用品、食品加工、铜材加工、化工原料等为主的工业体系结构， 扩大工业区规模，培育禽蛋市场、商贸等第三产业的发展。使温圳镇城区成为 镇域的重要二、三产业发展基地，成为全镇经济发展的龙头区域。 粮油生产基地。粮油生产基地集中在镇域南部，以杨溪、檀溪、白沙、新 村、泉溪、东岗、沥背等行政村为主，规划充分利用肥沃的土地，大力发展现 代农业，种植粮食、油料等粮食经济作物，建设吨粮镇，加强农业地位。 果林基地。充分利用镇域北部低山岗地的罗家村，大力发展林业及果业， 13 成为全镇果林业生产基地，同时该基地也是全镇域重要生态敏感区，既活跃 一方经济，又为环境保护提供很好的天然屏障。 禽类养殖基地。镇域中心湖南、联里、杨溪、庄山、白沙要充分利用禽业 这个温圳传统产业优势，稳定和扩大温圳禽业的发展，积极引导农民提高技 术，更新品种，降低饲养成本，提高禽业效益。 蔬菜基地。规划在抚河以西康山行政村划定一定数量的蔬菜基地，采用 大棚种植，实施季节种植与反季节种植，切实解决居民菜篮子的问题。 3、 、发发展展规规划划 “十一五”时期，是落实党的十六大全面建设小康社会的攻坚阶段，是构 建文明、和谐、发展社会的关键时期，搞好“十一五”规划，对于全面履行政府 职能，进一步加强和改善宏观调控，实行经济发展和社会进步的统筹安排，引 导我镇经济社会向更高层次、更高水平跨越，始终保持全镇国民经济持续、快 速、健康发展都具有十分重要意义。 “十一五”规划必须坚持科学发展观的原则， 认清形势，依托基础，大胆开拓，勇于创新，做到意识超前，预测科学，保障有 力，合理规划。 温圳镇村镇体系空间结构布局呈现“一个中心、两条发展轴”的布局形态。 “一个中心”是指温圳镇城区，是全镇的政治、经济、文化、信息中心，是镇域 的二、三产业发展基地，是进贤县域西部的中心城镇之一，整个镇区重点发展 以物流、建材、禽蛋市场、粮食加工等为支柱产业的工业和商贸服务业，形成 集工业、贸易于一体的现代化工贸型中心城镇。 “两条发展轴”有一条主轴一条次轴，分别是沿 320 国道以及浙赣铁路 14 为轴，串连一个镇区、一个中心村、三个行政村及诸多自然村庄，形成镇域北 部东西向村镇体系布局的发展轴。该轴主要发展方向为建材、禽业、果林业以 及食品加工等。沿 316 国道联接 320 国道与温厚高速公路，从镇域中部穿 过，联系着镇区与温福高科技园区，该轴的主要发展方向为高科技产业、轻工 业、食品加工业等。 根据南昌住房建设规划（20102012）及进贤县住房建设规划 （20062010）均对进贤县的住房建设做出了以下发展规划： 紧紧抓住消费结构升级和城市化加快的有利时机，以居民住宅为重点， 分层次推进房地产业发展。围绕解决广大中低收入家庭住房困难，重点建设 分布合理、连片开发的普通商品住宅，扩大经济适用房和廉租住房规模，确保 住房供应结构基本合理。围绕美化人居环境，合理发展风格多样、功能完善的 中高档商品房。围绕适应人流物流扩大的趋势，积极推进设施配套、运行高效 的现代商务区建设。2010 年，各类居住用地供应总面积 286.6 公顷。其中：政 府保障性住房用地供应 44 公顷，包括廉租住房用地 30 公顷，经济适用住房 用地 14 公顷。商品住房用地 229.3 公顷。棚户区改造住房用地 13.3 公顷。 2011 年，各类居住用地供应总面积 240 公顷。其中：政府保障性住房用地供 应 29 公顷，包括廉租住房用地 15 公顷，公共租赁住房用地 14 公顷。商品住 房用地 197.7 公顷。棚户区改造住房用地 13.3 公顷。2012 年，各类居住用地 供应总面积 240 公顷。其中：政府保障性住房用地供应 29 公顷，包括廉租住 房用地 15 公顷，公共租赁住房用地 14 公顷。商品住房用地 211 公顷。 规划期内，建设政府保障性住房 2.99 万套，建筑面积 153 万平方米。其 15 中廉租住房 18000 套，建筑面积 90 万平方米；经济适用住房 3500 套，建筑面 积 21 万平方米；公共租赁住房 8400 套，建筑面积 42 万平方米。 截止 2009 年底，南昌市人均住房建筑面积为 27.6 平方米，比 2005 年人 均 25.01 平方米有了较大提升。全市已办证住房总套数约 57.58 万套，总面积 4833.84 万，90以下的住房总面积占所有住房总面积的 50.45，住房套 均面积达到了 83.94。 住宅市场及供给情况：2010 年 15 月，市区商品房新批上市量 131.37 万 平方米，同比增长 27.5%；其中：住宅 119.89 万平方米，同比增长 48.36%。5 月 份市区商品房月末可售库存量为 223.12 万平方米,其中住宅 113.3 万平方米。 本项目正是紧紧围绕南昌住房建设规划（20102012）及进贤县城市 住房建设规划（20062010）的指导精神，建立健全进贤县住房建设体系，扩 大进贤县新建商品住房建设的供给总量，特别有针对性开发适合进贤县人们 生活习惯的个性化住房。本项目的开发与建设，将产生良好的经济效益和社 会效益，同时也将促进进贤县国民经济和社会的发展。本项目经过严格的专 项规划和区域规划，结合各项有关因素的分析，项目的目标与规划内容衔接 协调。 2.2、相关产业政策分析、相关产业政策分析 1、行、行业业背景背景 1）2010 年上半年，全国房地产开发投资 19747 亿元，同比增长 38.1%，其 中，商品住宅投资 13692 亿元，同比增长 34.4%，占房地产开发投资的比重为 16 69.3%。6 月当月，房地产开发完成投资 5830 亿元，比上月增加 1845 亿元，增 长 46.3%。 上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积 30.84 亿平方米，同比增长 28.7%；房屋新开工面积 8.05 亿平方米，同比增长 67.9%；房屋竣工面积 2.44 亿平方米，同比增长 18.2%，其中，住宅竣工面积 1.96 亿平方米，增长 15.5%。 上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积 18501 万平方米，同比 增长 35.6%，土地购置费 4221 亿元，同比增长 84.0%。上半年，全国商品房销 售面积 3.94 亿平方米，比去年同期增长 15.4%，增幅比 1-5 月回落 7.1 个百分 点。其中，商品住宅销售面积增长 12.7%，办公楼增长 53.2%，商业营业用房 增长 41.6%。上半年，商品房销售额 1.98 万亿元，同比增长 25.4%，增幅比 1-5 月回落 13.0 个百分点。其中，商品住宅销售额增长 20.3%，办公楼和商业营业 用房分别增长 91.5%和 57.1%。 2）据国家统计局数据，上半年，全国房地产开发投资 19747 亿元，同比增 长 38.1%，其中，商品房住宅投资 13692 亿元，同比增长 34.4%，占房地产开 发投资比重为 69.3%。6 月份当月，房地产开发企业完成投资 5830 亿元，比上 月增加 1845 亿元，增长 46.3%。 上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积 30.84 亿平方米，同比增长 28.7%；房屋新开工面积 8.05 亿平方米，同比增长 18.2%。其中，住宅竣工面 积 1.96 亿平方米，增长 15.5%。上半年，全国商品房销售面积 3.94 亿平方米， 比去年同期增长 15.4%，增幅比 1-5 月回落 7.1 个百分点。 17 房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010 年 6 月份，全国 70 个大 中城市房屋销售价格同比上涨 11.4%，涨幅比 5 月份缩小 1.0 个百分比，环比 下降 0.1%，5 月份为上涨 0.2%。6 月份，新建住宅销售价格同比上涨 14.1%， 涨幅比 5 月份缩小 1.0 个百分比，环比价格与上月持平，而 5 月份为上涨 0.4%。6 月份，二手房销售价格同比上涨 7.7%，涨幅为 5 月份缩小 1.5 个百分 比，环比下降 0.3%，比 5 月份降幅缩小 0.1 个百分比。 （3）自国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发 20104 号）印发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部 分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，引起了各方的 高度重视。 住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生 问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加 了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门在充分认识房价 过快上涨的危害性过程中，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取 坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。 为控制投机性购房，实行了更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首 套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成 年子女，下同），贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家 庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍； 同时国家增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定 并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城 18 市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的 闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的 同时，探索“综合评标”、 “一次竞价”、 “双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出 让价格非理性上涨。 调整住房供应结构。通过编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中 小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商 品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚 户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门， 将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违 约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照 有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、 经济适用住房和限价商品住房供应。 2、相关、相关产业产业政策政策 1）2009 年至今房地产相关政策： 鸿泰花园住宅小区项目申请报告 19 时间时间部门部门政策政策细则细则 2010年9月29日国家有关部委新国五条 国家有关部委再推多项铁腕政策，包括加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策 措施的力度、完善差别化的住房信贷政策、增加住房的有效供给，加快推进房 产税改革试点工作等，以巩固房地产市场调控成果。 2010年5月26日国家税务总局 关于土地增值税清算 有关问题的通知 该通知明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。专家指出，在“新国十条” 和各地细则均提及要加大土地增值税清算的情况下，通知的出台意味着土地增 值税清算从严执行。 2010年5月14日国务院 国务院关于鼓励和引 导民间投资健康发展若 干意见 国务院发布关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见，指出鼓励和引导民 间资本进入市政公用事业和政策性住房建设领域。 2010年5月12日国家税务总局 关于房地产开发企业 开发产品完工条件确认 问题的通知 通知要求，房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算 企业当年度应纳税所得额。有税务专家分析认为，房地产企业的项目完工条件 得到明确后，将使得这一税收漏洞得以堵塞。 2010年5月4日 住房和城乡建设部、 民政部、财政部 关于加强廉租住房管 理有关问题的通知 通知强调，对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期空置，违规 转租、出借、调换和转让廉租住房等行为，住房保障部门要按照有关规定或合 同约定严肃处理，直至收回廉租住房，并取消该家庭在一定时间内再次申请廉 租住房保障的资格。 2010年5月2日中国人民银行存款准备金率上调 中国人民银行5月2日宣布，从5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准 备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。 2010年4月22日住房和城乡建设部 关于加强经济适用住房 管理有关问题的通知 住建部发布了关于加强经济适用住房管理有关问题的通知 ， 通知要求相 关部门：严格建设管理，规范准入审核，强化使用监督，加强交易管理，完善 监督机制。 2010年4月17日国务院 国务院关于坚决遏制部 分城市房价过快上涨的 通知（新国十条） 国务院17日发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区， 商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供 1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷 款。通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据 实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 2010年4月14日国务院差别化住房信贷政策 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不 得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷 鸿泰花园住宅小区项目申请报告 20 款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度 提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性 措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。 2010年4月13日住房和城乡建设部 关于进一步加强房地产 市场监管完善商品住房 预售制度有关问题的通 知 通知要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。进一 步加强房地产市场监管；完善商品住房预售制度；加强预售商品住房交付和质 量管理；健全房地产市场监督管理机制。此外， 通知还要求在全国范围内 开展预售商品住房项目清理。 2010年2月12日中国人民银行存款准备金率上调 央行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点。这是2010年以来的第二次上调，调整后的存款准备金率将达到 16.5%。 2010年2月11日银监会 关于加强信托公司房地 产信托业务监管有关问 题的通知 一、商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的，理财客户应符合信托 公司集合资金信托计划管理办法中有关合格投资者的规定。 二、信托公司 以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例 不得高于3:1。 2010年1月12日中国人民银行存款准备金率上调 中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准 备金率0.5个百分点。为增强支农资金实力，支持春耕备耕，农村信用社等小 型金融机构暂不上调。 2010年1月7日国务院办公厅国十一条 一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给；二、合理引导住房消费抑制投 资投机性购房需求；三、加强风险防范和市场监管；四、加快推进保障性安居 工程建设；五、落实地方各级人民政府责任。 2009年12月22日 财政部和国家税务总 局 二手房营业税优惠政策 通知规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的， 全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的 普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业 税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 2009年12月17日 财政部、国土部等五 部委 进一步加强土地出让收 支管理的通知 分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两 年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。 2009年12月14日国务院办公厅国四条 一要增加普通商品住房的有效供给；二要继续支持居民自住和改善型住房消费， 抑制投资投机性购房；三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房 地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度；四要继续大规模推进保 障性安居工程建设。 鸿泰花园住宅小区项目申请报告 21 3、分析、分析结结果果评评价价 本项目总用地 40016.5，总建筑面积为 72267.2。 “鸿泰花园住宅小区” 项目以住宅建设为主，商业及相关配套设施工程为辅。 本项目主要技术经济指表列表 序号序号项目项目单位单位数值数值 1 建筑用地面积 40016.5 2 总建筑面积 72267.2 2.1 住宅建筑面积 65034.6 2.2 商业建筑面积 5883.82 2.3 车库建筑面积 1037.78 2.4 配套设施面积 311 物管用房建筑面积 201 配电房建筑面积 30 垃圾站建筑面积 80 3 建筑基底面积 12036.96 4 建筑密度 30.08% 5 容积率 1.806 6 绿地率 36.2% 7 室外停车位 135 8 总户数 609 9 建筑耐久年限50年 10 结构形式框架结构 11 建筑耐火等级二级 12 建筑抗震设防裂度6度 结合以上各产业政策和行业背景，项目是进贤县温圳镇增加居住用地有 效供应的有效举措，项目在设计中确保中小套型住房供应结构比例严格按照 有关规定落实到位。本项目的开发建设不仅是有利于进贤县温圳镇房地产市 场的健康发展，而且各项规划和经济指标均符合相关产业政策的要求，为协 调进贤县温圳镇住房产业建设和产业政策之间的发展有成效性的促进作用。 鸿泰花园住宅小区项目申请报告 22 2.3、行业准入分析、行业准入分析 1、行、行业业主要法律法主要法律法规规 （1）中华人民共和国城乡规划法； （2）城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例； （3）中华人民共和国城市房地产管理法； （4）中华人民共和国建筑法； （5）城市房地产开发经营管理条例； （6）中华人民共和国土地管理法； （7）商品房销售管理办法； （8）城市房屋拆迁管理条例； （9）物业管理条例。 2、行、行业业准入分析准入分析 近两年随着国家对房地产业宏观调控政策影响，房地产业行业准入标准 也大幅提高，主要表现在国家运用税收、信贷、行政监管等手段，并规范外商 投资房地产市场准入要求。 （1）宏观调控政策 “国八条”、 “国六条”的出台，通过国家宏观调控政策来抑制投机及投资性 购房需求的快速增长，使房地产市场秩序得到整顿和规范。对于面向中等收 入消费者、以开发普通住宅为主、具备较强竞争实力及品牌影响力的房地产 企业，将获得更广阔的发展空间。 （2）房地产市场准入 鸿泰花园住宅小区项目申请报告 23 增值税的征收、房地产行业信贷政策的调控、外商投资房地产市场准入 标准的出台，其主要目的是提高房地产行业的投资资金门槛。投资房地产市 场准入标准中主要规定注册资金与投资总额的关系，对企业营业执照、经营 范围、办理国有土地使用证、 国有土地使用权出让合同、 建设用地规划许 可证、 建设工程规划许可证等提出了更高的要求。 根据城市房地产开发经营管理条例第二章第五条规定设立房地产开发 企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下 列条件： 有 100 万元以上的注册资本； 有 4 名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人 员，2 名以上持有资格证书的专职会计人员。 省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产 开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作前款的规定。 外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外， 还应当依照外商投资企业法律、行政法办理有关审批手续。 2007 年已成为相关宏观调控政策的深入执行的一年，受宏观调控影响， 行业准入壁垒必将进一步提高，为优势企业带来新的发展机遇。下一个调控 要点将是通过税收政策、规范土地市场、强化金融监管、调整供求关系等措施， 达到调整结构、稳定房价和加强住房保障等目的。土地和金融方面的紧缩，带 来的是房地产行业准入壁垒的提高。这对大部分实力不强的房地产企业意味 着市场空间的收缩，而对实力强大的房地产企业来说，行业整合加剧给他们 鸿泰花园住宅小区项目申请报告 24 带来了难得的发展机遇。房地产调控政策在平抑房价的同时，将引导房地产 市场向有序、健康、集约化方向发展，规范市场的结果将促进规模和实力并存 的房地产企业加速发展。 以实力强大的行业和区域龙头企业为主体的并购重组将成为行业趋势， 在这种趋势背后，是优势企业对土地、资金、市场的新一轮整合，中国的房地 产行业在未来数年内将重新洗牌，优胜劣汰将进一步推动有限的资源加速流 向资质高、资信好、开发业绩良好、品牌效应明显的房地产企业。资源重新配 置所带来的规模效益将强化消费者、投资者、供应商、政府部门及金融机构对 优势企业的信心，从而使企业获得更多的土地和资金资源。 “鸿泰花园住宅小区”项目周边交通便利，商业及社区林立，商业铺位设 计适合引进超市、电器商城、美容院、健身娱乐城、乒乓球馆、餐饮、茶餐吧等； 而住宅产品的开发形态有多层住宅、商铺等，建筑的风格、户型设计、地理区 位及市场需求，均符合目标客户群和市场的要求。 结合行业的各项政策、行业背景、市场环境及开发产品类型，项目的开发 建设符合行业准入条件，同时也符合进贤县国民经济和社会发展需要，符合 进贤县人民日益增长的物质需求的需要。 与此同时，依据城市房地产开发经营管理条例就房地产行业的准入等 做了相应的规定，江西双辉实业有限公司符合相关规定，注册资金为捌佰万 圆整，并已在当地工商行政部门注册登记，项目的资金全部为自有资金。 鸿泰花园住宅小区项目申请报告 25 第三章第三章 项目工程方案项目工程方案 3.1、设计依据及指导思想、设计依据及指导思想 1、 、设计设计依据依据 （1）、 中华人民共和国城乡规划法； （2）、 城市居住区规划设计规范（gb50180-2002）； （3）、 工程建设标准强制性条文（城乡规划部分）； （4）、 住宅设计规范（gb50096-2006)； （5）、 住宅建筑规范(gb503682005)； （6）、 商店建筑设计规范（jgj48-88）； （7）、 建筑设计防火规范（gb50016-2006）； （8）、 汽车库、修车库、停车场设计防火规范（gb50067-97）； （9）、 江西省城市规划管理技术导则； （10）、 夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（jgj1340-2002)； （11）、 城市道路和建筑物无障碍设计规范（jgj50-2001）； （12）、用地红线图及设计任务书。 2、 、设计设计指指导导思想思想 以整体经济效益、社会效益和环境效益三者统一为基准点，着意刻划优 质生态环境，为项目塑造自然优美、舒适便捷、卫生、安全、繁华的商、住之地 是设计方案的着重点。具体体现在以下几点： 1、方案设计要符合国家和江西省有关管理规范，规定及标准。 2、满足国家及地方有关规划方面的法律、法规要求，结合区域实际情况， 鸿泰花园住宅小区项目申请报告 26 合理布局。尽可能创造出最大的社会、环境和经济效益。 3、确定“以人为本”的设计指导思想，全方位考虑居民生活的特点和要求。 4、突出项目内部空间及环境的整体设计及安排。 5、在“绿色和环保”成为世界性潮流的今天，引入大量“生态小区”的设计 手法，通过总体布局和建筑单位的技术处理，使整个项目建筑和居民对自然 界阳光、风、绿化等具备更强的亲和力。 6、结合地形、地貌，因地制宜，合理布局。适用当地自然环境和气候特点， 争取最好朝向，组织好南北对流穿堂风，形成良好的自然通风效果。充分体现 以人为本、人与自然和谐，建筑与周围环境和谐的设计理念，从整体布局入手， 逐渐展开，使本小区布局与周边环境互相协调，创造新世纪的生态小区。 7、可持续开发原则，强化分期发展，使小区开发形成连动规模效应。 8、项目内道路系统构架清楚，交通流线组织得当，道路分级，主次明确， 以保证交通安全并满足消防救护要求，同时也方便了居民出行。 9、按照可持续发展概念进行规划布局设计。 本项目建筑设计，旨在重新定位进贤县温圳镇的整体形象，促进商居的 规范与发展。本项目的建筑设计将打破进贤县城原有的建筑风格，刻化精致 建筑细部，协调建筑色彩尺度，烘托小区商业及居住氛围，建成后的“鸿泰花 园住宅小区”项目将是一处时尚而有特色，精典而贴进百姓的精品小区，以其 形象的多元化吸引各阶层的消费群体，从达到带动进贤温圳镇的繁荣，倡导 商居文化，带动进贤县商居向特色化、精品化发展。 鸿泰花园住宅小区项目申请报告 27 3.2、总平面规划、总平面规划 在现状基础上，因地制宜，注重整体设计，有效利用土地资源，提高土地 的综合利用率。 1、 、规规划划结结构构 1）、入口：小区主要出入口设置于地块东西侧的路上，次入口设置于地块 南、北侧的规划路，便于小区管理，也同时达到快速疏散的车行和人行需求。 2）、轴线：规划在小区主入口区引入了横贯小区内部的中心绿地景观轴， 并成为组织庭院空间的主轴线。轴线的应用使得本来空间形态平淡无奇的庭 院和建筑充满了活力和动感，整合了建筑与空间成为统一整体。 3）、建筑：按照均好性的原则和顺应地形地貌的思路并综合最佳日照通风 的设计取向，本小区采用了沿主干道和用地周边布置建筑物中央营造中庭的 设计手法，如此布局既使土地得到了最大的利用，也使得建筑物围合景观中 庭而建形成最佳的视觉和环境效果。 2、 、户户型型设计设计 本规划中户型设计根据当地的实际情况，本着节约用地的原则，住宅采 用一梯二户形式，尽可能减小公摊面积。住宅布置要求户户有南向房间或起 居室。整个户型设计考虑户户通风，采光条件好，房间形状方正，布局紧凑， 实用经济，动静分区明确。大多数户型采用南北双阳台布局，功能分区明确。 3、道路交通、道路交通组织组织及停及停车车 道路交通是购物环境的骨架，并由此规定居住行为的轨迹，编排空间形 态的秩序，铺叙社区生活的生动场景，进而塑造了场所空间的鲜明性格。 道路交通组织及停车重点体现在“便捷、安全、观景”三大特色，道路与建 鸿泰花园住宅小区项目申请报告 28 筑相协调。 小汽车进入家庭已成为社会发展的趋势，同时也为住宅小区停车带来了 新的课题,大量的汽车既要安全方便的停放，又不能对小区的景观和居住环境 造成大的影响。 规划设计对停车问题的解决也是紧扣“环境”这一核心命题的，其解决方 法就是采用“人车分行”，在地块的东侧建设地下停车场，车辆出入口设在沿 江东路。 4、配套、配套设设施施 完善的配套是生活的必须，能使人们方便而舒心的生活。温圳大道设置 沿街商业店面，既可为小区住户服务，也方便周围居民。 主要技术经济指标： 总用地面积（）:40016.5