2012年房地产估价师资格考试《房地产开发经营与管理》全真模拟试题及答案（十五）.doc

2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理全真模拟试题及答案（十五）一心试题库版权所有，编制，答案附后题目一二三四总分一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。a独一无二和供给有限b独一无二和价值最大c流动性差和价值最大d不可移动和用途多样2、2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。如果平滑指数a=065，则用指数平滑法预测的2007年该缄市商品住宅销售量为()万m2。a3905b3995c5235d54303、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（）万元。a、180.0b、300.0c、309.0d、313.24、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。a.房地产投机b.物价变动c.财政收支状况d.居民收入水平5、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15、60、25，该在建工程在估价时点的完工程度是（）。a30b45c65d756、基准地价系数修正法的基本原理是（）。（建设工程教育网原创）a收益原理b替代原理c地租理论d区位理论7、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5。若改为直接比较判定，将出现（）的情形。a估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7b可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，价格低7c可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071d可比实例价格的房地产状况调整系数为0.9338、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（）。a下降b上升c不变d不能确定9、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元。现金收支均发生在年初，目标收益为10，则该项目的动态投资回收期（）。a小于5年b在56年之间c在67年之间d在78年之间10、某临街深度30.48m（即100ft）、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按时四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50ft），临街宽度25m的矩形土地的总价为（）万元。a53.34b85.34c106.68d213.3611、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的()。a分离b独c对d融合12、下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是()a房屋出租b房地产抵押c土地使用权出让d土地使用权转让13、某大厦总建筑面积1000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）。a2.4b3.0c3.8d7.214、土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用是（）。a土地使用权出让费b土地使用费c土地使用权转让费d毛地价15、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（）用直线折旧法计算出的成新率。a、等于b、大于c、小于d、无法判断16、一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft运用四三二一法则，地块乙的总地价为（）万元。（提供）a65.4b81.8c87.2d109.017、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2那么，该市房屋均平均建设周期为（）年。a0.5b1.5c2d318、某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为8130元/m2，建筑物重量价格为900元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。则该建筑物的成新率为（）。a44b50c67d9419、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（）。a管理费b销售费用c其他费用d前期费用20、直线趋势法公式中的常数a、b是由（）决定的。a、房地产的历史价格资料b、房地产的未来价格资料c、房地产的现时价格资料d、估价人员选取的价格资料21、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是()。a商用房地产风险更高b商用房地产的收益更高c商用房地产的价值更高d商用房地产的增值潜力更大22、标准深度是指标准宗地的()a.街道宽度b.临街深度c.街道长度d.街道曲度23、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（）。a成本利润率是年成本利润率b成本利润率是开发经营期的成本利润率建设工程教育网c投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率d投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率24、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是()。a设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业b知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长c百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分d营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高25、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付。已知公积金和商业贷款的年利率分别为4和7，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（）元。a1002.45b1012.45c1027.42d1037.4526、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括（）。a建筑安装工程费b公共配套设施建设c土地费用d基础设施建设费27、房地产投资信托按()的不同,可以分为伞型合伙和多重合伙。a权益类型b抵押方式c投资业务d信托性质28、下列关于农地征收费用的表述中不正确的是（）。a青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定b征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定c新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定d地上附着物补偿费的标准由省、自治区，直辖市规定29、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（）元/m2为基础进行修正。（提供）a4000b5000c6000d900030、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。a、100b、300c、600d、90031、市场的客体通常是指（）。a买家b卖家c交易对象d交易价格32、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是()。a、某标准厂房b、某酒厂厂房c、某待出让土地d、某写字楼33、某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（）。a位置固定性b不一致性c适应性d相互影响性34、对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（）。a潜在市场服务市场有效市场合格的有效市场b服务市场潜在市场服务市场合格的有效市场c潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场d潜在市场服务市场合格的有效市场有效市场35、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2，用直线法计算文具建筑物的成新率为（）。（提供）a80b82c83d92二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）题目123456789101112131415答案1、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏，落后或者过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有（）等。a意外破坏的损毁b市场供给过量c建筑设计的缺陷d人们消费观念的改变e周围环境条件恶化2、开发商的主要合伺关系通常包括（）等。a保险合同b分包合间c销售合同d勘察设计合同e加工合同3、应用路线价法需要进行（）等修正。a临街深度b土地形状c交易曰期d交易情况e临街宽度4、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（）等。a环境景观b离市中心距离c朝向d城市规划限制条件e地势5、房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有（）。a自我消费b房地产保值c房地产增值d开发利润e出租收益6、在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有()。a期望值相同、标准差小的方案为优b标准差相同、期望值小的为优c标准差相同，期望值大的为优d标准差系数大的为优e标准差系数小的为优7、企业确定广告预算的主要方法包括（）。a量力而行法b销售百分比法c目标任务法d竞争对等法e谈判法8、下列关于可比实例的说法中，正确的有（）。a可比实例一定是交易实例b可比实例不一定是交易实例c交易实例一定是可比实例d交易实例不定是可比实例e可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例9、前期工程费用主要包括（）。a拆迁安置补偿费b规划费用c设计费用d可行性研究费用e“三通一平”费用10、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。a单元估算法b概预算定额法c工程最近似匡算法d蒙特卡洛模拟法e单位指标估算法11、影响房地产价格的经济因素主要有（）。a.经济发展状况、储蓄、消费、投资水平b.社会发展状况、房地产投机和城市化c.财政收支及金融状况、利率d.物价、汇率、居民收入e.人口数量、行政隶属变更、居民收入12、收益法中确定资本化率的基本方法有（）。a市场提取法b累加法c指数调整法d投资收益率排序插入法e收益乘数法13、收益乘数有（）。a毛租金乘数b利润乘数c净收益乘数d销售收入乘数e潜在毛收入乘数14、假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途。而最佳用途的选择要考虑土地位置的()。a、可接受性b、保值增值性c、现实社会需要程度d、未来发展趋势e、固定性15、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有（）。a项目净现值期望值大于零，则项目可行b净现值标准差能准确说明项目风险的大小c净现值标准差越小，项目的相对风险就越小提供d净现值大于等于零时的累积概率越太，项目所承担的风险就越大e挣现值期望值相同时，标准差小的方案为优三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。（）2、运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价值的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。（）（提供）3、建筑物在估价中的折旧基数是估价时点该建筑物的固定资产帐面原值。()4、预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。（）5、商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担保向金融机构申请的贷款。()6、房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。（）7、被拆迁房屋的房地产市场价格中不包含搬迁补助费及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。（）8、房地产资产管理以运行管理为主，指导物业管理和设施管理公司的工作，目标是实现资产价值的最大化。()9、房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。（）10、房地产项目的盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最高土地获取成本分析、最高租售数量分析和最高工程费用分析等多种形式。()11、路线价估价法认为土地价值随临街深度而递减。12、为帮助房地产开发商进行投资决策，应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时，应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准。（）13、地役权是指土地所有人或使用人不允许他人在自己土地通行的权利。（）14、当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅增加。（）15、经分析，某建筑物重置价格为1000万元，其建筑结构、装修和房屋设备的价值分别占重置价格的60%、25%和15%，经观察评定，三部分各自的成新率分别为90%、70%和80%，该建筑物的现时价格为835万元。（）四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。搜集有关资料如下。（1）搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：实例交易价格（元/m2）交易情况交易日期房地产状况a2200正常2006年3月30日比估价对象劣3%b2050正常2006年12月30日比估价对象劣8%c2380比正常价格高3%2006年5月30日比估价对象优5%（2）当地征收农地的费用等资料如下：级别一二三四五六七八地价是次级土地的倍数1.31土价是最差级土地的倍数10.547.535.383.842.742.001.501在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要5732万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m2，以上合计为城市边缘土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：（3）在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年：设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年：建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80，月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼.则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层商要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要才用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5，房地产报酬率为7（如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位）。（12分）2、某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/m2。2002年8月1日王某以1.1万元m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租赁台同。合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2的比率递增，每年年来一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率迭到12，试计算届时最低转售单价（计算时点为2003年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。（12分）2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理全真模拟试题及答案（十五）一心试题库版权所有，编制，答案附后（试题答案）一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、b2、b3、c4、a5、b6、b7、c8、a9、d10、c11、d12、c13、c14、b15、b16、a17、b18、c19、b20、a21、a22、b23、a24、d25、b26、c27、d28、b29、c30、d31、c32、b33、d34、c35、d二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）1、cd2、cd3、abe4、abc5、abce6、ace7、abcd8、ad9、bcde10、abce11、acd12、abd13、ace14、acd15、abce三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、2、3、4、5、x6、7、8、9、10、x11、12、13、14、15、四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、（1）求取土地价格：1）市场法求取土地单价：2）成本法求取土地单价：城市边缘地价的求取：征地补偿和安置等费用=573200/66667=85980元/m22、（1）现金流入现值：a租金收入现值：a1/(i-s)1-(1+s)n/(1+i)n=1501250/(12-2)1-(1+2)10/(1+12)10=54.6765万元b转售收入现值：/(1+12)10（2）现金流出现值：a定金：5(1+12)=5.6万元b追加首付款：11.5万元c贷款偿还：总房价：501.1=55万元贷款额（p）：55-(5+11.5)=38.5万元年还本付息额：a=pi/1-(1+i)-n=38.56.5/1-(1+6.5)-105.3555万元折现值：p=a/i1-(1+i)-n=5.3555/121-(1+6.5)-10=30.2598d.出租成本：a/i1-(1+i)-n=3/121-(1+12)-10=16.9507万元装修费用：6(1+12)-10=1.9318万元（3）转售单价：令净现值为0，则有：54.6765+/(1+12)10-5.6-11.5-30.2598-16.9507-1.9318=0因此，=35.9216万元转售单价为：35.9216/50=0.7184万元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