2012年房地产估价师资格考试《房地产开发经营与管理》精选模拟试题及答案（四）.doc

2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理精选模拟试题及答案（四）一心试题库版权所有，编制，答案附后题目一二三四总分一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。a、50b、250c、300d、3502、某投资市场的平均收益率为12，银行贷款利率为5.17，国债收益率为3.5，房地产投资的风险相关系统数为0.5那么，当前房地产投资的折现率为（）。a3.5b5.17c7.75d8.593、某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m2，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低()元/m2。a、200b、300c、700d、10004、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（）。a市场需求容量调查b消费者行为调查c市场营销因素调查d竞争情况调查5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。a、0.060b、0.940c、1.060d、1.0646、下列关于房地产投资信托基金（reits）特征的表述中，不正确的是（）。a由专业投资管理者负责经营管理b收入现金流的重要部分分配给了股东c分为权益型和抵押型两种形式提供d投资流动性好7、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于()竞争者。a从容不迫型b选择型c凶猛型d随机型8、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、（）等。a规划设计方案b投资估算c资源条件d投资权益9、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（）下的估价结果具有近似性。a.同一估价原则、同一估价时点b.同一估价目的、同一估价方法c.同一估价目的、同一估价时点d.同一估价原则、同一估价目的10、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是()。a商用房地产风险更高b商用房地产的收益更高c商用房地产的价值更高d商用房地产的增值潜力更大11、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），计划工期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（）万元。a、3939.61b、4433.88c、4768.50d、5652.0912、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标建筑面积，属于（）。a单元估算法b单位指标估算法c概算指标法d工程量近似匡算法13、下列费用中，不属于土地费用的是（）。a土地使用权出让金b城市建设配套费c拆迁安置补偿费d基础设施建设费14、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为（）。a合同协议书、投标书及其附件；图纸、工程报价单或预算书b图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书c合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸d图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书15、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。a财务盈利能力b清偿能力c资金平衡情况d营运能力16、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。a损益表b资金来源与运用表c资本金现金流量表d全投入现金流量表17、产生房地产价格泡沫的主要诱因是（）。a土地稀缺b城市化进程快c竞争充分性d交易复杂性18、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（）。（提供）a估价时点为未来，估价对象为未来状况b估价时点与房地产状况均为现在c估价时点为现在，估价对象为未来状况d估价时点为现在，估价对象为过去状况19、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5，2.5，0.5，-1.5，-2.5，-1.0，1.5，-1.5，0。则该可比实例在2005年9月末的价格为（）元/m2。a2938b2982c3329d337920、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年。建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为（）年。a40b43c47d5021、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）估价。a、比较法b、成本法c、假设开发法d、长期趋势法22、已知年期国债利率为3.31，贷款利率为5.43，投资风险补偿为2.23，管理负担补偿为1.32，缺乏流动性补偿为1.42，所得税抵扣的好处为0.5，则报酬率为（）。a.7.78b.8.28c.13.21d.14.2123、在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的（）。a第一阶段b第二阶段c第三阶段d第四阶段24、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。a.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在b.市场上能找到充分的房地产历史价格资料c.房地产市场在过去无明显的季节变动d.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格25、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为34万元，其中支付银行利息15万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是()。a107b147c207d33326、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。a35b45c48d5027、某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30来支付抵押贷款月还款额，已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6。则该家庭的首付款额是（）元。a34000.00b83265.38c87867.78d91022.1228、当贷款综合风险度超过（）时，为高风险贷款。a50b60c80d9029、商业标准宗地的位置应是()a.街角地b.多面临街地c.一面临街地d.畸零地30、在英国和其他英联邦国家，法院一般（）来判断房地产评估价值的误差范围。a使用估价对象房地产的实际成交价格b使用政府公布的房地产交易指导价格c使用近一年内房地产的平均成交价格d依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值31、假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为（）。（提供）a1.33b0.66c0.66d1.5332、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（）。a容积率b空置率c，利息备付率d成本利润率33、某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2（年末收取），出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为（）元/m2。a.3300b.3324c.3335d.357334、某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10、期限为10年，投年等额还款的抵押贷款：如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（）。a10b11.27c14.18d22.5535、已知年利率为14，则按季度计息时的实际年利率为（）。a12.55b12.68c14.75d15.01二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）题目123456789101112131415答案1、在房地产估价实践中，应用预期收益原则的评估法有()a.剩余法b.收益还原法c.开发法d.价值法e.市场法2、路线价估价法四三二一法测中，标准深度100英尺土地价值第二、四个25英尺土地分别是路线价的()a.20%b.30%c.8%d.10%e.40%3、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有()。a资产负债表b投资计划与资金筹措表c借款还本付息估算表d资金来源与运用表e损益表4、假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途。而最佳用途的选择要考虑土地位置的（）。a.可接受性b.保值增值性c.现实社会需要程度d.未来发展趋势e.固定性5、房地产价格构成中的开发成本包括（）。a取得土地使用权时的出让金或转让金b基础设旌建设费c公共配套设施建设费d勘察设计和前期工程费e管理费6、对零售商业物业进行分类的主要依据有（）。a建筑规模b经营商品的特点c商业辐射区域的范围d周围环境e服务人口的收入水平7、在下列费用中，属于债务融资成本的有()。a承诺费b手续费c担保费d利息e税费8、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（）等。a环境景观b离市中心距离c朝向d城市规划限制条件e地势9、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（）。a导致房地产实际价值下降b导致房地产实际价值上升c加大投资者债务负担d抑制房地产市场需求e增加房地产市场需求10、下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（）。a.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出b.重新购建价格是在估价时点的价格c.重新购建价格是客观的价格d.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格e.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格11、按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是（）。a同质偏好市场b分散偏好市场c个别偏好市场d集群偏好市场e弥隙市场12、假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途。而最佳用途的选择要考虑土地位置的()。a、可接受性b、保值增值性c、现实社会需要程度d、未来发展趋势e、固定性13、房地产的收入分为()a.经营收入b.毛收入c.潜在毛收入d.净收益e.有效毛收入14、下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有（）。a.对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点b.城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之曰c.分期实施的房屋拆，应以房屋拆迁公告之日为估价时点d.房地产估价人员可以假定估价时点e.对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点15、同一路线价区段的划分应是()a.地价不等地段b.地价相等地段c.地段相连的路段d.地段不相连接e.性质相差大的地段三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。（）2、评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。（）3、项目财务评价是房地产投资决策分析中最重要的工作，它往往关系到一个项目的成败。（）4、如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。（）5、现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值，比如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市房地产估价不应采用公开市场价值。（）（提供）6、房地产所有权可分为独有，自有和建筑物区分所有，其中建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。（）7、资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。()8、房地产市场自然周期的第三阶段始予供求转折点，此时房地产空置率低于合理空置率。（）9、若建筑物的实际寿命超过其法定耐用年限，则其价值所剩无几。（）10、假设开发法的本质是求土地、在建工程、旧房改造的剩余价值的方法。11、房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。（）12、假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。13、在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。（）14、开发商进行房地产开发投资，是其积累固定资产的重要方式。（）15、房地产资产管理以运行管理为主，指导物业管理和设施管理公司的工作，目标是实现资产价值的最大化。()四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、某家庭购买了一套90m2的商品住宅，售价为4000元/m2该家庭首付了房价总额的30，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4.5和6.8，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少？假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少？2、判断物业代理公司已往的业绩,关键要看其()a共代理了多少项目b代理成交额是多少c人员素质d代理的成功率有多大2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理精选模拟试题及答案（四）一心试题库版权所有，编制，答案附后（试题答案）一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、b2、b3、b4、c5、d6、c7、b8、c9、c10、a11、c12、c13、d14、c15、a16、d17、c18、c19、a20、b21、c22、c23、b24、a25、c26、b27、c28、b29、c30、d31、d32、b33、c34、d35、c二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）1、ab2、bd3、ade4、acd5、bcd6、abc7、abcd8、abc9、acd10、abcd11、abd12、acd13、ce14、ab15、bc三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、2、3、4、5、6、7、x8、9、10、11、12、13、14、15、四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、（1）p1=10万元p2=25.2-10=-15.2万元（2）n=1512=180i1=4.5/12=0.375i2=6.8/12=0.57(0.567，0.5667)a1=p1i1(1+i1)n/(1+i1)n-1=100000.375%(1+0.375%)180/(1+0.375%)180-1=764.99元a2=p2i2(1+i2)n/(1+i2)n-1=1520000.57%(1+0.57%)180/(1+0.57%)180-1=1352.66元（按照0.57%）=1349.62元（按照0.567%）=1349.31元（按照0.5667%）2、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 ut2apodfxxc02gybkskcww97mrqqwhoj5tl15zt6jipyytycummtarp3v1n5luizi3xh3bhwyreko8d9g7nmzqowpjetldrw08gvs8dsdqqygc3ce7moo2tlf0jf1gk74iuxybmtivr97ckrfvqult5