2013年1月深圳万象城调研报告（42页） .doc

深圳万象城调研报告2013.1目录一、项目概况二、基本指标三、区域分析四、整体规划布局五、项目定位六、产品设计特色七、产品设计平面图八、商业业态规划九、运营分析十、营销推广十一、项目图片项目概况一购物中心简述：深圳最大的购物中心，是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。其中，定位为深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心。物业资料开发商华润（深圳）有限公司 开业时间2004年12月位置深圳罗湖区宝安南路1881号 建筑面积总建筑面积550,000平方米投资40亿港币建筑用途商业、酒店式公寓、酒店、写字楼商业面积180，000平方米，6层商用停车位4,000个市场定位集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群业态组合主力店：rel时尚生活百货、嘉禾电影城、ol超级市场、“冰纷万象”滑冰场次主力店：esprit、novo、王子饭店国际一线品牌：gucci、 alfred dunhill、 hugoboss、 valentino、 escada项目概况商业：酒店：办公：居住=5：2：1：2华润中心是以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合体项目。n 地理位置：深圳罗湖区宝安南路n 总投资：40亿港币n 总占地面积：约8万n 总建筑面积：约55万；其中一期25万，二期30万商业面积：25.8万办公面积：4.2万住宅面积：11万酒店及共建面积：14万n 一期开发时间：2002.10-2004.12n 二期开发时间：2006年-2008年n 设计车位2988个n 由美国rtkl建筑设计公司担纲规划及建筑设计开发顺序华润中心项目共分2期开发：华润集团采取先启动北座与中座，以商业作为航母，高档写字楼为辅，以拉升项目档次，再以首期的成功继而带动二期的联动发展。首期开发项目的北座与中座主要由于一期位于深南中路与宝安南路交汇处，紧邻高档写字楼群，且与深圳地标地王大厦及信兴广场隔路相望，是深圳的金融核心区域，同时与地铁站口连通，并临近深圳人流最旺盛之地东门商圈，享有庞大的人流量等各种利好因素为商业物业奠定良好基础。二期南座后续启动因为紧邻快速干道滨河大道，致使南座人流量稀缺，物业类型仅为陈旧的居住区，商业氛围较为薄弱，需时间营造成熟的开发条件。华润中心基本指标1、总建筑面积达55万2、总投资额：约40亿港币3、物业形态：购物中心、街区商业、写字 楼、酒店、住宅。其中购物中心(万象城) 总建筑 面积18.8万 ，7层楼。4、一期建设时间：2000年；开业时间： 2004年12月5、运营效果：2005-2006年亏损；2007年 开始盈利，营业额15.6亿元华润中心区域分析项目地理位置：位于罗湖金三角商业区，包括东门、人民南、宝安南三大核心商圈，万象城是宝安南商圈的标志性项目。华润中心区域分析交通系统分析： 地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间 与地王大厦隔深南大道相望 与地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连 周边共有巴士线路30多条 距深圳火车站、罗湖口岸约1000米 距皇岗口岸约5分钟车程 距深圳宝安国际机场和香港国际机场仅30分钟车程华润中心整体规划布局一期二期华润大厦：4.2万空间规划布局一期规划布局n 华润中心以清晰、明快、简洁的设计理念为主线，层次分明地将不同功能的区域，通过室外广场、庭院、步行街道等巧妙的连接，融为一体，同时又创造出不同的功能区域。n 其中万象城与5a甲级写字楼通过空中走廊连接两个相互独立的主体建筑。n 室内以88部自动扶梯、几十部电梯和楼梯，构造井然有序的立体空间，使该项目从平面到立面都享有便利的交通网络。2988个地上834个地下1472个地下682个停车位24200018800054000总建筑面积36000278008200用地面积总计中区北区项目华润大厦规划布局n 华润大厦1-3层商业定位为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶花园，5-28层为写字楼，29层为多功能厅，屋顶为室外花园。n 华润大厦紧邻深南中路，因此大厦入口设于项目北面，以拥有开阔的视野和交通优势，同时成了项目标志，展示项目形象。n 入口周围为四层国际精品时尚店，设以玻璃为主体的花园式入口。n 北区南侧的设一下沉广场，同时配合石砖地、透明天棚、流动水景等设计布局，使其成为深圳写字楼市场最高素质和品位的代表。n 室内的自动扶梯清晰明确地为客人指明方向，结合天窗设计，加上室内花园小径，连接购物区与写字楼大堂，使项目有机融合为一体。目标客户：以金融机构及国内外大型企业为主实用率： 77.6% 层数：29建筑面积 ：约42,000平方米 层高/净高： 4.2m/2.8m 停车位： 682个电梯：拥有12部瑞士schindler高速电梯，平均两层即拥有一部电梯，其中： 5部低区特大电梯，梯速2.5米/秒，服务5-19层4部高速特大电梯，梯速4.0米/秒，服务20-28层1部电梯连接地面与地下停车场2部服务梯/消防梯空调： vav(即变风量)空调系统、独立空调用冷水系统通讯： 结构化综合布线系统、多模光纤主干、宽带国际互联网接入、idd及有线电视接入 消防： 消防栓、自动防火喷淋系统、自动报警系统、烟雾探测系统 2期规划设计图n 君悦酒店超五星级酒店，计容建筑面积约76,000n out door室外商业街，高档的休闲娱乐中心，“万象城”的延续和补充计容建筑面积约26,000n 幸福里深圳城市中心高尚住宅，计容建筑面积约110,000华润中心整体规划布局1、购物中心布局中间，塔楼布局在两侧，既减少相互干扰，又使项目大气时尚。2、将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，给予其设计规划的较大自由空间。3、 通过打造超高层塔楼建筑，提升容积率。住宅160米，酒店193米，写字楼139米。4、临河布置住宅、酒店，利用地块景观属性；临深南路、地王大厦布置写字楼、商业，利空地块商业办公属性。5、产品设计注重人流衔接。通过2-3f商业走廊和地下车库，连接项目北区、中区和南区。6、住宅通过社区道路与商业进行分区，大型集中商业与主题街区通过次干道进行分区。万象城定位定位为“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心”。是深圳商业接轨国际的旗舰之作万象城产品设计特色主动线：整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面都分布在动线两边，这样避免了整个商场中死角的出现。万象城标准层面积约2.4万，比较大。但动线采用是完全可以回环的经典线型模式，也没有任何的次动线。平面动线的长度380m左右。通常情况下，动线长度和店铺平均进深成反比，如果动线短，则店铺平均进深长。但是万象城利用每层均设置的停车场巧妙的解决了大平面下的店铺进深问题。人流动线：整个购物中心有六条主要人流动线进入商场，东西南北设置五个主要入口，使可达性大大提高。主入口：独特的下沉式广场设计万象城下沉式广场通过多种方式导入人流。多种方式的楼梯、直通地铁的通道。人流可从各个方向方便的进入下沉式广场。在商业背面设置大型出租车及私家车停靠站，设置卸货区，真正做到人车分流、人货分流。停车库从-2f3f，与商业经营区无缝连接。层高：5.6米至6.8米不等，特别是1f层高较高，高楼层部分有挑空设计，大大提升商业档次。88部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便。楼宇底层外立面根据引进品牌商家的独特需求进行设计。主动线中间设置大挑空中庭，两端入口设置特色挑空空间。万象城手扶梯采用非传统的斜跨式设计，更符合消费者习惯，更容易吸引购物人群达到目的消费店铺。二楼以上主通道中的连廊，方便主通道两旁的消费人群穿插往来，提高人群流动率，同时给予了消费者更多的停留空间。万象城产品设计平面图万象城商业业态规划业态规划：主力店次主力店专门店的门店组合形式零售中，一期国际名牌占3；万象城设置了 25 家餐厅，除了中国传统菜系外，也能品尝到世界各地的风味，包括了顶级的法国菜、意大利菜、日本菜、泰国菜等。 万象城业态规划布局万象城有五家主力店，包括国际一线品牌gucci旗舰店、深圳最大的电影城7厅五星级的嘉禾影城、可承办国际赛事的奥运标准“冰纷万象”滑冰场、以女性为主题的芮欧时尚生活百货以及与此相配合的ole高档时尚超市等；次主力店为中国首家概念店novo、esprit、顺电等，加上场内有近300个国内外知名品牌专门店，其中三分之一的品牌商家是首次进入中国大陆或者深圳市场。四大主力b1品牌表铺位编号区域楼层推荐租户业态类型使用面积b01b1plzza hut餐饮一般零售534b05b1taco bell餐饮一般零售486b07b1万宁零售主力店238b09b1三卡宝零售一般零售37b10b1茂昌零售一般零售65b12b1贝塔斯曼书友会零售一般零售90b18b1妍丽零售一般零售126b20b1面点王餐饮一般零售459b22b1文天藏品零售一般零售60b25b1天福茗茶零售一般零售59b28b1leonidas餐饮一般零售26b30b1bread talk餐饮一般零售105b32b1kfc餐饮一般零售631b35b1眼镜88零售一般零售55b38b1东方红零售一般零售39b39b1奇华饼家餐饮一般零售24b45b1华润堂零售一般零售218b48b1ole零售主力店3365b50b1reel零售主力店3072b60b1菲科美冲印店服务一般零售31b61b1博恩凯音像零售一般零售119b63b1city chan 零售一般零售58b66b1designer times零售一般零售37b71b1swatch零售一般零售68铺位编号区域楼层推荐租户业态类型使用面积b73b1钜田数码零售一般零售84b77b1周大福零售一般零售79b78b1周生生零售一般零售92b80b1翠石间零售一般零售30b82b1eee feel more零售一般零售28b83b1nice零售一般零售28b85b1anubis零售一般零售42b88b1味千拉面餐饮一般零售340b89b1位元堂零售一般零售32b90b1康维他零售一般零售32b91b1宝明堂零售一般零售50b92b1宝明堂零售一般零售37b96b1优之良品餐饮一般零售37b97b1雪茄零售一般零售37b99b1星巴克餐饮一般零售3751f品牌铺位编号区域楼层推荐租户业态类型使用面积n1111f汇丰银行服务一般零售267n1181f奔驰汽车展厅服务一般零售3441211fdunhill零售一般零售178 1251femporio amanl零售一般零售96 1271fmaxmara零售一般零售127 1281f火间土餐饮一般零售894 1291f中国农业银行服务一般零售500 1311fcerruti 1881零售一般零售140 1331falviero martini零售一般零售76 1351f万宝龙零售一般零售61 1361fcoach零售一般零售136 1381fpaul&shark零售一般零售193 1391f十一德翡翠馆零售一般零售161 1411fvosto零售一般零售98 1431fmilandon零售一般零售122 1461fmc choice零售一般零售99 1481fswarovski零售一般零售63 1501fgiada零售一般零售172 1551fatma零售一般零售188 1631fnovo零售主力店2,077 1621f商业银行服务一般零售564 1651fmiss sixty零售一般零售165 1681fhaagen dazs餐饮一般零售201 1701fesprit零售一般零售420 1731f零售一般零售27 1751fgolay零售一般零售36 铺位编号区域楼层推荐租户业态类型使用面积g091f玻璃工坊零售一般零售79 1781fsammy零售一般零售144 1801fck calvin klein零售一般零售169 1851fdaniel hechter零售一般零售182 1861f亨吉利世界名表中心零售一般零售114 1881freel零售主力店2,480 1901flanvin零售一般零售89 1911fversace零售一般零售191 1921fescada零售一般零售254 1961fhugo boss零售一般零售196 1981fvolentino零售一般零售169 2f品牌铺位编号区域楼层推荐租户业态类型使用面积n2152f芝麻开门儿童摄影服务一般零售123 n2162f天长地久婚纱摄影服务一般零售123 2262fsisley零售一般零售50 2252fmarisfrolg零售一般零售172 2282fversino零售一般零售1,254 2292f星展银行零售一般零售538 2322fkaltendin零售一般零售139 2352ffinity零售一般零售132 2372fjorya零售一般零售83 2392fpatrizia pepe零售一般零售113 2412fiblues零售一般零售106 2432falexandre ke paris零售一般零售30 2452fj.b.y.co零售一般零售56 2482fkong jin young零售一般零售112 2502fle saunda零售一般零售82 2522fcalvin klein jeans零售一般零售252 2552fantinori零售一般零售60 2582feq:iq零售一般零售660 2602f零售次主力店1,934 2622f零售一般零售265 2632ftimberland零售一般零售38 2652fkaltendin golf零售一般零售299 2682fesprit零售主力店678 铺位编号区域楼层推荐租户业态类型使用面积2702fqueen xixi零售一般零售26 2722fkathy&bertie零售一般零售28 2752fmillles零售一般零售74 2772fcharles jourdan零售一般零售62 2782fmoreschi零售一般零售44 2812ftommy hilfiger零售一般零售88 2832fleo 零售一般零售77 2852fuffizi零售一般零售90 2882freel零售主力店2,745 2902fmoiselle零售一般零售140 2922fpeninyblack零售一般零售111 2932fminimum零售一般零售72 2952fbiba零售一般零售130 2962fashworth零售一般零售53 2982fmango零售一般零售240 2992f香舍法国餐厅餐饮一般零售584 3f品牌铺位编号区域楼层推荐租户业态类型使用面积n3033f留园饭店餐饮一般零售1,290 n3093fmix服务一般零售210 n3153froyce caf餐饮一般零售146 3213fdissona零售一般零售58 3223f海怡美甲服务一般零售87 3233fattitude零售一般零售64 3253fe-base零售一般零售99 3263fla pargay零售一般零售215 3273f妍丽美容服务一般零售327 3283f玛花纤体服务一般零售240 3293f完美美容服务一般零售739 3313fstaccato零售一般零售140 3303ffinco零售一般零售117 3323fmillles零售一般零售71 3333fstonefly零售一般零售45 3363fskap零售一般零售167 3413fartini零售一般零售71 3433fmephisto零售一般零售45 3453fcolumbia零售一般零售42 3463fcozzi零售一般零售78 3483fchevignon零售一般零售55 3493f3:00 pm espresso零售一般零售52 3503fche 零售一般零售118 铺位编号区域楼层推荐租户业态类型使用面积3633fgolden harvest娱乐主力店3,005 3663f仙踪林餐饮一般零售305 3683fsalon esprit零售一般零售708 3693fdaniel hechter零售一般零售25 3703fodbo零售一般零售88 3723fvero moda零售一般零售100 3753fjack&jones零售一般零售107 3783fonly零售一般零售108 3883freel零售主力店2,918 3903fozoc零售一般零售84 3933fazona零售一般零售160 3953fg2000零售一般零售155 3973f淑女屋零售一般零售98 3983fochirly零售一般零售224 3993f意粉屋餐饮一般零售595 4f品牌铺位编号区域楼层推荐租户业态类型使用面积n4014f芬兰银行服务一般零售1,165 4224f菲菲相零售一般零售180 4284fsport 100零售次主力店2,385 4354fin base零售一般零售1,003 4374f零售一般零售59 4384f零售一般零售32 4394f零售一般零售40 4424f生活本色零售次主力店1,100 4434f顺电零售次主力店1,650 4464fosim零售一般零售64 4474fjaocadi零售一般零售51 4484fkingkow零售一般零售56 4504f好孩子零售一般零售240 4524fchickee&duck零售一般零售54 4534fgrenco零售一般零售54 4634fgolden harvest服务主力店3,100 4654fgymboree零售一般零售328 4684f寻蝶坊餐饮一般零售686 4704f丽婴房零售一般零售41 4724fmarco&mari零售一般零售64 4754fbetty boop零售一般零售34 4764fannil零售一般零售54 4784fbenetton kids零售一般零售69 铺位编号区域楼层推荐租户业态类型使用面积n4014f芬兰银行服务一般零售1,165 4224f菲菲相零售一般零售180 4284fsport 100零售次主力店2,385 4354fin base零售一般零售1,003 4374f零售一般零售59 4384f零售一般零售32 4394f零售一般零售40 4424f生活本色零售次主力店1,100 4434f顺电零售次主力店1,650 4464fosim零售一般零售64 4474fjaocadi零售一般零售51 4484fkingkow零售一般零售56 4504f好孩子零售一般零售240 4524fchickee&duck零售一般零售54 4534fgrenco零售一般零售54 4634fgolden harvest服务主力店3,100 4654fgymboree零售一般零售328 4684f寻蝶坊餐饮一般零售686 4704f丽婴房零售一般零售41 4724fmarco&mari零售一般零售64 4754fbetty boop零售一般零售34 4764fannil零售一般零售54 4784fbenetton kids零售一般零售69 铺位编号区域楼层推荐租户业态类型使用面积4884fice rink 娱乐主力店2,865 4904f和民居食屋餐饮一般零售664 4914fsamsonite零售一般零售59 4924fbose零售一般零售63 4934fmountain hardwear零售一般零售67 4964fprimus golf零售一般零售96 4984fjeep zippo零售一般零售51 4994f江南厨子餐饮一般零售842 5f品牌铺位编号区域楼层推荐租户业态类型使用面积5305fsony零售一般零售126 5335f古来今家居零售一般零售227 5365fcav零售一般零售60 5375f南北东西零售一般零售36 5385f多样屋零售一般零售35 5395fbodum零售一般零售50 5455f王子饭店餐饮主力店4,020 5495fyifeng零售一般零售49 5515fsimmons零售一般零售103 5555f元绿寿司餐饮一般零售260 5585f高楷屋零售一般零售62 5595f利园花艺零售一般零售80 5685f豆花工房川菜馆餐饮一般零售668 5675f美乐汇美食广场餐饮次主力店202 5915ffrutti gelato餐饮一般零售116 5935f泰满冠泰国菜馆餐饮一般零售324 5995f新罗宝餐饮一般零售1,032 万象城运营分析运营策略：住宅开发+持有物业+增值服务租售策略：住宅：完全出售社区商业：完全出售购物中心商业、主题商业街、写字楼、酒店：持有运营周期：施工时间一期（开业） 36个月 购物中心、写字楼 二期（完工） 50个月 住宅、酒店招商时间一年 完成4家主力店的招商工作两年 完成80%的商业面积的招商工作招商策略总策略：先确定主力店，再全面招商具体措施：4-5个人负责商铺招商 2-3个人负责写字楼招商写字楼招商由专业的招商代理公司商铺招商由公司自己招商团队完成租户品牌特点：国际知名品牌多30%的品牌是首次进入该城市大部分租户租期长纷纷把万象城作为旗舰店所在地有意与华润一起进行全国拓展专业合作单位 主建筑设计单位：美国rtkl国际设计有限公司洛杉矶分公 司，世界排名前三（深圳和沈阳） 美国callison凯里森建筑事务所（杭州） 国内建筑设计院：中建国际（深圳）设计顾问有限公司 （ccdi） 机电顾问：香港迈进机电工程咨询有限公司 （meinhardt），世界排名前三 结构顾问：广州容柏生建筑工程设计事务所