2010年土地估价理论与方法(讲义)175p.doc

1 土地估价理论与方法讲义目录土地估价理论与方法讲义目录 （2010 年环球）年环球） 第三部分第三部分 地价理论地价理论1 第一章第一章 土地价格概念土地价格概念.1 1、土地价格概念1 1）土地价格的内涵1 2）我国土地价格的形式1 2、土地价格的主要特征2 1）土地价格是权益价格。2 2）土地价格不由生产成本决定。2 3）土地价格主要由土地需求决定。2 4）土地价格呈上升趋势。2 5）土地价格具有明显的地域性。2 3、不同类型土地价格及特征3 4、我国土地价格评估的发展历史5 第二章第二章 土地价格影响因素土地价格影响因素.6 一、影响地价的一般因素6 二、影响地价的区域因素7 三、影响地价的个别因素8 四、不同用途地价影响因素的特点8 五、地价影响因素的作用规律9 六、不同用途地价影响因素的特点9 第三章第三章 地租理论地租理论.11 3.1 地租概念.11 3.2 马克思主义地租理论.11 1、级差地租12 2、绝对地租13 3、垄断地租14 2 4、矿山地租15 5、建筑地段地租15 3.3 新古典主义城市地租理论.15 1、新古典主义关于地租、地价的论述可归纳为以下几个特点：15 2、政策因素与地租和地价16 3、地租模型16 4、新古典主义地租理论对我国土地经济学理论体系的作用19 3.4 地租与地价的关系.19 3.5 地租理论在土地估价中的应用.20 第四章第四章 区位理论区位理论.22 4.1 区位概念.22 4.2 区位的影响因素：22 1、社会经济因素22 2、自然因素23 3、行政因素24 4.3 区位理论的主要内容24 1、农业区位论24 2、工业区位理论26 3、中心地理论/城市区位论： 29 4.4 区位理论在土地估价中的作用.32 第五章第五章 土地报酬递减规律土地报酬递减规律.33 5.1、涵义.33 5.2、土地报酬递减的基本原理.33 1） 、总报酬、平均报酬和边际报酬的概念33 2） 、土地报酬曲线之间的关系34 3） 、总报酬、平均报酬和边际报酬三者之间的关系34 4）土地报酬递减规律对集约利用的制约作用35 5.3、土地报酬递减规律在土地估价中的应用.36 第第六六章章 土地市场理论土地市场理论.37 61、土地供给37 3 1、涵义37 、土地供给的特征37 、土地供给的方式38 62、土地需求39 1)土地需求的特征39 2)土地需求的种类40 6.3 土地供需平衡原理.41 6.4 土地市场分析的内容及方法.42 1、土地市场42 2土地市场的结构43 3、土地市场分析的内容43 4土地市场分析的方法44 第四部分第四部分 土地估价方法土地估价方法44 第一章第一章 土地估价概念与原则土地估价概念与原则.44 1.1 土地估价的概念.44 1.2 土地估价原则.46 1、预期收益原则46 2、替代原则46 3、最有效利用原则47 4、供需原则47 5、报酬递增递减原则47 6、贡献原则47 7、变动原则47 8、合法原则47 第二章第二章 收益还原法收益还原法.47 2.1 收益还原法.47 （一）收益还原法概念47 （二） 、收益还原法不同情况下的公式。47 1、预期纯收益不变情况下的公式47 2、预期纯收益变化情况下的公式47 4 3、纯收益 a、还原率 r 有变化的土地价格计算公式 .47 （三） 、收益还原法估价的基本步骤47 （四） 、土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算47 （五） 、总费用的测算方法47 （六） 、土地纯收益的概念及测算方法47 （七） 、土地还原率的概念及其确定方法47 （八） 、土地价格的确定47 （九） 、收益还原法应用47 （十） 、收益还原法的特点与适用范围47 （十一） 、06 年试题讲析.47 第三章第三章 市场比较法市场比较法.47 一、市场比较法概念47 二、市场比较法的特征47 三、市场比较法的原理47 1、市场比较法理论依据：市场比较法以替代原理为主要理论依据。47 2、适用的估价原则47 3、适用的假定条件47 四、市场比较法的基本公式47 五、市场比较法的估价步骤47 六、调查与选择比较案例47 七、交易情况修正47 八、估价期日修正47 九、区域因素比较与修正47 十、个别因素比较与修正47 十一、其它相关修正的类型及修正方法47 (一)土地使用权年期修正.47 (二)容积率修正.47 十二、确定比准价格47 十三、市场比较法适用范围47 十四、06 题解.47 5 第四章第四章 成本逼近法成本逼近法.47 一、成本逼近法概念47 二、基本公式47 三、成本逼近法估价步骤47 四、土地取得费的概念、构成及计算方法47 五、土地开发费47 六、税费47 七、利息47 八、利润47 九、土地增值收益47 十、土地价格修正与确定47 十一、成本逼近法的特点和适用范围47 十二、应用成本逼近法应注意的问题47 第五章第五章 剩余法剩余法.47 一、剩余法概念47 二、剩余法的特点47 三、剩余法的基本公式47 1生地价格公式：47 2求毛地价格的公式47 3求熟地价格的公式47 四、剩余法估价步骤47 五、查清待估宗地的基本情况47 六、最佳开发利用方式47 七、确定开发程度和投资进度安排47 八、开发完成后不动产价值的测算47 九、开发成本47 十、确定开发建设周期，估算利息47 十一、利润47 十二、剩余法适用范围：47 第六章第六章 路线价法路线价法.47 6 一、路线价法概念：47 二、与路线价估价法有关的概念47 (1)标准宗地。.47 (2)标准深度。.47 (3)里地线。.47 (4)深度指数修正表。.47 (5)路线价区段。.47 三、路线价估价法的基本公式47 四、路线价及其修正体系的建立47 五、路线价估价法的操作步骤47 六、路线价的深度修正方法47 七、其他宗地条件修正系数编制47 八、路线价估价法的适用范围47 九、路线价估价法的实际应用47 第七章第七章 基准地价系数修正法基准地价系数修正法.47 一、基准地价系数修正法概述47 二、基准地价系数修正法的公式47 三、采用城镇基准地价系数修正法估价的步骤47 四、城镇基准地价系数修正法的适用范围47 五、农用地基准地价成果修正的类型与基本步骤47 (一)系数修正法.47 (二)定级指数模型评估法.47 (三)基准地块法.47 第七部分第七部分 地上定著物及相关财产评估知识地上定著物及相关财产评估知识.47 第一章第一章 房屋建筑工程基础房屋建筑工程基础.47 1.1 房屋建筑分类.47 1、按用途分类47 2、按建筑物层数分类47 3、按建筑物承重结构体系分类47 1.2 建筑物等级.47 7 1、建筑物的耐久等级47 2、建筑物的耐火等级47 3、建筑物的重要性等级47 4、根据房屋完损等级评定标准 ，按照房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好 和损坏程度划分为五个等级。47 5、建筑物抗震设防等级47 1.3 建筑物的主要材料与结构形式.47 一、建筑材料：47 二、建筑物的主要结构形式47 1.4 建筑的基本组成与建筑构造.47 1、建筑的基本组成47 2建筑构造47 1.5、建筑工程图纸的概念与分类.47 1、建筑工程图纸的概念47 2、建筑工程图纸的种类47 (1)建筑平面图.47 1) 建筑总平面图47 2)建筑平面图47 (2)建筑施工图.47 (3)结构施工图.47 (4)设备施工图.47 （5）建筑详图47 3，建筑工程图纸的图例47 1.6、房屋建筑的评定与鉴定.47 1房屋完损等级评定47 2危房鉴定47 3民用建筑物可靠性鉴定47 第二章第二章 建筑物估价建筑物估价.47 2.1、建筑物与构筑物估价的概念.47 2.3、建筑物估价的基本原则.47 8 2.5、建筑物估价的基本程序.47 2.6、房屋质量缺陷损失评估.47 第三章 其它定着物估价47 1、涵义47 2、土地附着物估价的基本原则47 3、土地附着物估价的程序，与土地估价的程序大体一致，可进行参照。47 4、土地附着物估价的基本方法47 第四章第四章 机器设备评估机器设备评估.47 一、 机器设备的含义47 二、机器设备的特点47 三、机器设备的分类47 四、机器设备评估的步骤、基本方法47 五、机器设备评估中成本的实体性贬值与经济性贬值的估算方法47 第十四部分第十四部分 土地估价行业管理土地估价行业管理.47 第一章第一章 土地估土地估价价师师.47 1.1 土地估价师资格考试制度.47 1.2 土地估价师执业管理.47 1.3 土地估价师的从业条件.47 1.4 土地估价师的继续教育要求.47 1.5 土地估价师的职业道德.47 第二章第二章 土地估价师机构及行业管理土地估价师机构及行业管理.47 2.1 土地评估机构.47 2.2 土地估价行业协会.47 2.3 土地估价行业自律的基本内容.47 1 第第三三部部分分 地地价价理理论论 第一章第一章 土地价格概念土地价格概念 1、土地价格概念、土地价格概念 1）土地价格的内涵）土地价格的内涵 土地价格是指土地的购买价格，是土地未来年期纯收益的资本化。在资本主义制度下，任何 一定的货币收入都可以资本化。根据马克思的劳动价值理论，价格是商品价值的货币表现，而商 品价值是凝结在商品中的人类抽象劳动。自然土地不是人类劳动产品，不包含人类的抽象劳动， 土地能向人类永续的提供产品和服务，即在一定的劳动条件下土地本身能产生收益，随着土地权 利的转移，这种收益的归宿也发生转移，因此土地在交易过程中实际上是对土地权利的转移，土 地纯收益现值的总和就表现为土地价格。 2）我国土地价格的形式）我国土地价格的形式 我国开始土地使用制度改革以来，城镇土地逐步由无偿使用改为有偿使用，土地市场也逐步 建立，土地价格的体现形式也日趋多样化，有土地出让、作价入股、授权经营、国有土地租赁和 行政划拨等多种形式。由于我国实行的是土地公有制，土地所有权归国家或集体所有，实际交易 中的土地价格只是为取得一定时期土地使用权而支付的一种代价，是土地所有权在经济上的一种 实现形式，仅是土地所有权价格的一部分。但我国土地使用年期较长，一般都在 50 年左右，而且 在使用期间也同样拥有转让、出租、抵押等权利，又类似于土地所有权。 历年考题如下： 1按照我国现行法律的规定，土地价格是指( b )。 a为购买土地产品而支付的代价 b为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价 c为购买土地实体而支付的代价 d为购买土地所有权而支付的代价 2我国的土地价格不包含( )。 a、土地所有权价格 b土地使用权价格 c、土地租赁权价格 d土地抵押权价格 答案： a 2 2、土地价格的主要特征、土地价格的主要特征 1）土地价格是权益价格。）土地价格是权益价格。 土地是一种资产，能给人们提供恒久的产品和服务，这种产品和服务的获得都以土地权利的 限定为基础。另外，土地自身位置不能移动，可转移的是该土地的权利和收益。谁购买土地，就 必须为获得这项权利付出代价，谁获得了土地权益，就可以从这块土地收获产品和服务，这种产 品和服务的获得都是以土地权利的限定为基础。因此，土地买卖实质上是土地权益的买卖，土地 价格是土地权利和收益的购买价格。 2）土地价格不由生产成本决定。）土地价格不由生产成本决定。 一般商品都是人类劳动的产品，具有劳动价值，其交换价格是其价值的货币表现，因此，人 们可以根据其生产成本确定其价格。但土地价格不是土地成本的货币表现，不能依生产成本定价。 这是因为，土地不是人类劳动的产物，作为地球自然物，自身没有人类劳动价值，无所谓生产成 本；并且人类长期的土地利用过程中所固化在土地中的劳动，不足以表现其价格，现实中土地的 开发成本，主要是土地的投资与回收及其应得投资收益，实质是地价的附加。因此土地价格不由 生产成本决定。 3）土地价格主要由土地需求决定。）土地价格主要由土地需求决定。 土地价格虽在一定范围和条件下，也受土地市场供给与需求的影响，但是从宏观上看，土地 的自然供给是一定的，土地经济供给的弹性很小，而社会经济发展和人口增加引致对土地的需求 会不断变化，因此，从长远和总体上看，需求是影响地价的主要方面。这与一般的商品价格受其 本身供给与需求的双向影响是不同的。 4）土地价格呈上升趋势。）土地价格呈上升趋势。 这是因为在一定时期内，土地的供给弹性很小，但随着社会的发展和人口的增长，人类对土 地的需求趋势不断增长，致使地价不断上涨；社会经济的发展也就意味着高技术、高投资的产业 日趋发达，工人的劳动支出在生产成本中的比重日趋缩小，使得社会平均利润率下降，导致利息 有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。 5）土地价格具有明显的地域性。）土地价格具有明显的地域性。 在地区性市场之间，因为土地位置的固定性，土地无法像一般商品那样可以自由移动，致使 地价具有明显的区域性特征，各地域土地市场受到当地政治、经济等诸多因素的影响，相互之间 很难影响，不能形成统一的市场价格；即使在同一地区城市内，土地的位置差别、用途差别等也 决定了土地价格个别性明显，难以标准化，因而土地价格千差万别。 土地价格和一般物品价格的区别：土地价格和一般物品价格的区别： 1）生产成本不同。 2）折旧不同。一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低， 3 因此有折旧。而土地不能引再生产而增多，其价格通常随着时间的流逝而上升，不仅无折旧，而 且会自然增值。 3）价格差异不同。 4）市场性质不同。 5）价格形成时间不同。 6）供求变化不同。 3、不同类型土地价格及特征、不同类型土地价格及特征 1）按土地权利分类分为土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项 权利价格。其中，土土地地所所有有权权价价格格 指土地所有权的转移价格，也可以说是卖断价格。在我国，土地 所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。我 国禁止土地所有权交易和流通，因此不存在土地所有权价格。土土地地使使用用权权价价格格 是对土地拥 有一定期限的使用权、收益权所形成的一种价格。土地租赁权价格，在一定时期内取得土地租赁权所形 成的价格。 土土地地抵抵押押权权价价格格 是指被抵押土地使用权的抵押担保价格。抵押权是指债务人或者第三人不转移财 产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的抵押程序就 该财产优先受偿的权利。其他他项权利价格其他他项权利价格是指取得土地地上权、地役权、空间利用权的价格等。 2）按土地价格形成方式分类分为交易价格、理论价格、评估价格等。土地交易价格土地交易价格指土地买 卖双方按市场交易规则，在土地市场中实际成交的价格。土地理论价格土地理论价格指在经济学理论假设具备 完善的土地市场条件下取得的土地价格。土地评估价格土地评估价格指由专业评估机构和人员，按照规定的估 价程序和方法评定的土地价格，例如基准地价、交易底价等。 3)按政府管理手段分类分为申报地价、公告(示)地价等。申报地价：向人民政府申报的地价。 公告(示)地价：是政府定期公告的地价。 4)按土地价格表示方法分类分为土地总价格、单位面积价格、楼面地价等。土地总价格指宗 地整体价格。单位面积价格指每单位面积的土地价格。楼面地价又称单位建筑面积地价，即是土 地总价格分摊到每单位建筑面积上的土地价格。他们之间的关系是楼面地价宗地总地价宗地 总建筑面积=土地单价规划净容积率。 5）按土地的存在形态分类分为：生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格。依据城镇土地 估价规程定义，生地价格 指在正常市场条件下的，未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整， 但已完成土地使用批准手续的一定年期的土地使用权价格。熟地价格： 指在正常市场条件下的，完 成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件，一定年期的土地使用权价格。毛地价格： 指在正常 市场条件下的，未进行宗地内拆迁平整，但已完成基础设施配套开发建设，一定年期的土地使用 权价格。净地价格：指已经完成基础设施配套开发，场地内达到开工条件的一定年期的土地使用权价格。 4 6）按土地交易的方式分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格。拍卖价格是以拍卖方 式出让或转让形成的 价格。招标价格是以招标方式出让或转让形成的价格，通常由市、县土地行政主管部门发布 招标公告，公民、法人和其他组织参加投标，根据土地估价结果和政府产业政策综合确定的。协议价格 指土地买卖双 方通过协商而成交的土地价格。挂牌价格 是指采用挂牌方式出让或转让的土地成交价格。 7）按土地价格使用目的分为：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等。土 地买卖价格是对土地未来年期纯收益权利的交易价格。租赁价格即指租赁土地的价格。抵押价格： 是以土地作为信用担保而确定的价格。课税价格：是专为国家或地方政府征收土地税收而确定的 价格。征地价格：指国家征用集体土地而给予的补偿金额。 8）其他划分方法形成的土地价格 这里着重讲解我国地价体系中形成的土地价格及特点。在我国的土地市场中，已经存在或正 在形成一系列表示不同的特性和满足不同作用的地价形式,根据我国地价管理制度的特点和中华 人民共和国城市房地产管理法的有关规定，在我国的地价体系中土地价格主要有以下几种类型： 1）基准地价，基准地价是某一时点的土地使用权价格，这一时点就是基准地价评估的基准日。 2）标定地价是政府根据管理需要评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期日 的土地使用权价格。 标定地价的作用主要表现在：a 政府出让土地使用权时确定土地出让金的依据；b 企业清产核 资和股份制改造中确定土地资产的依据；c 国家核定土地增值税和税制改革的依据；d 政府制定土 地市场管理政策的依据。 3）此外还有交易评估价和成交地价；以及由此衍生出的土地出让、土地转让、土地税收、土 地征用、资产核算等等方面使用的地价。 上述类型的土地价格相互作用，相互联系，在我国地价体系中起到不同的作用，具有不同的上述类型的土地价格相互作用，相互联系，在我国地价体系中起到不同的作用，具有不同的 地位，显示出不同的特点。地位，显示出不同的特点。 从地价的性质看：基准地价、标定地价、交易底价以及由此衍生出的其他宗地地价，是根据 过去成交地价及土地收益情况评估得到的评估地价，而成交地价则是在地产交易中直接实现的现 实价格。 从地价的特点看，基准地价属于区域平均地价的一种，是目前我国最常见的区域平均地价形 式，标定地价、交易底价、成交地价及其他派生出的地价都是对于具体宗地而言，故都属于宗地 地价类型。 若按各地价在地价体系中的作用和地位分析，基准地价和标定地价是政府为管理地价和地产 市场而组织或委托评估的，对地价体系中的其他地价具有一定的导向和控制作用，因而是我国地 价体系的核心；标定地价、交易地价或交易评估价是地产市场中最常见、最大量发生的地价形式， 因而是地价体系的主要成分；而成交地价反映的是地产市场的现实，故是地价体系内最关键的参 5 照指标。 近年考题中对该知识点的考查： 1土地交易双方经过充分协商最终达成协议，并由买方支付给卖方一定数目的款项。这笔款 项被称为( b )最为确切。 a 土地评估价格 b土地成交价格 c 客观市场价格 d申报地价 2如果把申报地价、公告(示)地价归为一类，这种分类是按照( c )划分的。 a土地交易方式 b土地价格形成方式 c政府管理手段 d土地价格使用目的 4 4、我国土地价格评估的发展历史、我国土地价格评估的发展历史 20 世纪 80 年代中期以来，我国土地价格理论伴随着土地市场的发展逐步发展形成，在马克思 地租理论的基础上，形成了社会主义级差地租理论、社会主义绝对地租理论和社会主义城市地租 理论。发展了马克思主义地价形成理论，并成功借鉴了西方地价形成理论(土地收益理论、土地供 求理论)，来指导我国的土地使用制度改革与实践。20 世纪 90 年代初期，我国先后出台了城镇 土地分等定级规程 、 城镇土地估价规程 、 土地估价师资格考试暂行办法 、 土地估价机构管 理暂行规定等一系列规定制度，使我国的土地估价制度的基本确立，形成了一整套适合我国国 情的土地估价的理论、方法和技术标准，土地估价已经成为一项法律制度，成为土地市场的一个 必不可少的环节。在农用地估价方面， 农用地分等规程 、 农用地定级规程 、 农用地估价规程 三个规程也已经作为行业标准发布，为建立农用地估价制度奠定了基础。 6 第二章第二章 土地价格影响因素土地价格影响因素 对土地价格产生影响的因素很多，这些因素或影响土地的供给和需求，或影响土地的收益， 或影响土地还原利率。依据城镇土地估价规程，可将影响土地的因素分为一般因素、区域因素和 个别因素。 一、影响地价的一般因素一、影响地价的一般因素 一般因素是指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，是影响土地价格的 一般的、普遍的、共同的因素。这些因素会影响土地价格的整体水平，是决定各个地块土地价格 的基础。包括： 1、土地制度：是指在特定的社会经济条件下土地关系的总称，是一个国家人地关系的法定结 合形式，包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度等。土地制度是一切社会形态中最重要、 最基本的制度，直接制约着土地价格的存在、上涨或下跌。 2、住房制度：住房制度改革 是我国经济体制改革的 重要组成部分 ，是对城镇居民住房保 障体制的改革， 包括改革住房建设投资体制、改革住房建设、分配、维修、管理体制、改革住 房分配体制、建立双轨制的住房供应体系、建立住房公积金制度、建立政策性和商业性并存的 住房信贷体系，发展住房金融和住房保险、建立规范化的房地产交易市场等，从而促进了房 地产投资的良性循环，推动了地价的合理实现。 3、城市规划：城市规划对城市的性质、功能及宏观区位产生决定性影响，这在整体上影响城 市地价水平。城市规划对用途、容积率和建筑密度的规定，很大程度上对地价产生影响；土地因 其用途和利用强度的不同会具有不同的收益能力，同一块土地在用于商业、住宅和工业时的地价 有很大的差异，一般商业用地效益最高。 4、相关政策：主要有房地产开发政策、地价政策、税收政策等，对地价会产生较大影响。高 地价政策意味着政府放开对地价的管制，会促使地价上涨；低地价政策是政府采取各种手段抑制 地价的上涨，从而导致地价水平的下跌或停滞；地价管理政策也影响着房地产投资者的投资兴趣， 从而影响地价的高低；税收政策通过增加税赋，会使居民和企业的储蓄减少，从而减少社会投资， 降低经济增长幅度，企业无力或不想扩大投资，促使土地需求降低，土地价格降低。 5 5、人口状况：、人口状况：人口状态是最主要的社会经济因素，对地价的影响很大，主要包括：人口密度、对地价的影响很大，主要包括：人口密度、 人口素质和家庭人口构成等。人口素质和家庭人口构成等。人口密度通常提高时，使土地需求上升，导致地价上涨。人口素质 一般对住宅用地价格的有较大影响。人口素质高的住宅区通常社会秩序较为安定，受教育程度和 文化素养群体集中，环境整洁优雅，更适宜人们选择居住，引起该类住宅区需求增加，促使地价 上涨。随着社会经济的发展，家庭人口构成逐步由大家庭模式向以夫妻为中心的小家庭模式转变， 7 家庭结构越来越小，家庭数量相应增多，对住宅的需求增加，导致住宅用地价格上涨。 6、社会发展和安定状况：社会稳定，房地产投资相对来说风险小，收益大，资金可以按预期 的目标在预期期限内得到回收并取得利润，从而投资者的投资信心增强，带动地价上升。社会秩 序良好，人们会感到安全，从而愿意投资、购物、居住，因此带动地价上升。 7、城镇发展过程：随着经济的发展，城镇化进程的加快，会增加对建设用地的需求，提高城 镇土地价格水平，另外，城市化发展越快，就业机会就多，人口迁入就大，城镇人口分布就越密 集，地价涨幅也会相应较大。 8、国际经济状况：世界经济逐步向一体化、多元化发展，任何一个国家经济都不可能脱离世 界经济而快速发展，随着国家间、经济区域集团间经贸关系的逐渐密切，一个国家的经济情况与 世界经济的变化休戚相关，地产市场状况和地价水平更会受到影响。例如当前的世界金融危机对 各国的地价造成的强大冲击，使各国地价水平大幅下降。 9、国际政治因素：国家间政治关系密切为经济的快速发展创造了良好的外部环境，有利于投 资者跨国投资，使土地需求上涨，推动地价水平提高；如果国家之间对立，彼此断绝各种往来， 就会限制人员流动和资金流向，如果发生战争还会直接对经济造成严重破坏，直接使土地需求下 降，地价暴跌。 10、经济发展状况经济发展状况：经济发展越快，公共投资和私人投资水平越高，财政金融景气，就业机 会增加，物价、工资处于有利于经济发展的状态，社会总投资增加，因建设需要而增加对土地的 需求，地价水平就会上升；反之，如果经济不景气投资就会减少，对土地的需求就会减少，引致 地价下降。 1111、财政金融体制、财政金融体制：在国家的财政金融体制下，政府通过财政金融达到对经济的干预，若政 府收入主要用于经济性投资，政府干预经济的程度就较大，如某些地方政府为追求地方经济的高 速发展，不断提高投资水平，会导致土地需求的大幅增加，引致土地价格水平飞涨。 上述的一般因素，通常是从宏观上对地区整体的地价水平产生全局性影响，在这些因素的影 响下，产生了地区与地区之间，乃至国家间地价水平的差异。而同一地区内不同区域、不同地块 的地价差异，还要受到区域因素和个别因素的影响 二、影响地价的区域因素二、影响地价的区域因素 区域因素是指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通区域因素是指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通 条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等，这些条件相互结条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等，这些条件相互结 合，相互作用对区域间地产价格水平有决定性的影响。合，相互作用对区域间地产价格水平有决定性的影响。 1、商服繁华程度：主要是指城市中各区域商业、服务业的集聚规模等级，商服业越集中，规 模越大，对土地利用的效用就越高，该地段的土地价格水平就会越高。 2、交通条件：区域内和区域之间交通类型较多，交通结构合理，道路状况良好、公共交通发 8 达，居民对外联系方式、出行便捷，都会对当地地价水平产生影响。 3、基础公用设施水平:区域内道路交通畅通、供水、供电、通信、煤气、暖气设施齐全，幼 儿园、学校、公园、医院等设施状况良好，等级较高。对当地地价会产生较大影响。 4、环境质量：主要指人文环境、自然环境和社会环境，包括地质、地势、水文、风向、社会 治安、居民素质、人地比例、环境污染程度、居民职业类别、教育程度和收入水平等环境条件对 地价水平的影响。 5、区域土地利用性质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制等等方面的城市规划限制。 三、影响地价的个别因素三、影响地价的个别因素 个别因素又称为宗地因素，是指宗地自身条件和特征对宗地地价的影响，是在同一地域内， 造成各宗地价格之间差异的重要因素。这里特别说明的是，土地用途不同，同一宗地的各个别因 素对地价的影响程度也不会相同，例如：作为居住用地，则地质条件和土地规划限制影响会加重， 作为商业用地宗地位置和临街宽度影响会显著，而作为农业用地的话，土壤肥力就会起到很大作 用。 影响地价因素： 面积面积适宜利于土地开发利用 宽度临街宽度过窄，影响土地使用、展示效果和收益 深度宗地临街深度直接影响地价 形状宗地形状不规则不便于利用，以矩形为佳 坡度坡度过大会加大开发成本 宗地基础设施条件：与宗地直接相关的供水、电、气、暖设施等 宗地临街状况：是否临街、街角地等，对宗地地价有很大影响 城市规划限制：容积率、建筑高度密度、用途等 土地使用年限：决定可以利用土地获得收益的时间 1在下列影响宗地价格的因素中， ( )是个别因素。 a 宗地形状 b宗地所处地区的基础设施 c宗地附近学校分布情况 d 当地商品房价格变动情况 答案：a 9 四、不同用途地价影响因素的特点四、不同用途地价影响因素的特点 一般来说，在城镇内不同功能分区性质和不同功能用地性质与地价直接相关。 1、商业用地一是受到商业繁华影响度的影响，各种商业服务业用地类型区，由于其规模、功 能、作用等因素影响而形成商业中心，影响区域地价水平，并且在同一商业区内，用地性质、分 布位置、临街宽度等因素也会造成宗地相互间地价水平的差异；二是受到交通便捷度的影响，顾 客能否顺畅方便的到达商业区，在商业区内道路是否狭隘拥堵将会直接影响该区域的商业发展， 从而对地价产生影响；三是受到城市规划限制的影响，主要反映城市规划对商业区土地利用提出 带有针对性的具体要求，包括土地的具体用途、建筑高度、密度、道路宽度等等，这些将会直接 对地价产生影响；四是受到环境优劣度的影响，如果商业区周围的人文环境良好，人口密度大， 收入水平高，将直接影响商业区的营业水平，导致土地面积收益水平提高，商业区自身环境质量 高，人们在商业区内心情愉悦，也会促进营业水平的提高，促使地价上升。 2、住宅用地一是受到住宅区位置的影响，如果位置在城市的特别适宜居住地段，则与毗邻工 业区的地段的地价水平会有较大差异；二是受到交通便捷度的影响，住宅区交通便利，人们购物、 工作方便快捷，就会提升住宅区的地价水平；三是受到住宅区基础设施、公共设施完备程度的影 响，基础设施方面主要指小区的供电、供水、供暖、供气、通信等设施是否完善可靠，公用设施 方面主要指为住宅区域服务的学校、医院、公园、游乐场所、幼儿园等场所的配置情况，这些将 直接影响住宅区的地价水平；四是城市规划中对住宅区域内建筑的高度、样式、密度、建筑面积、 绿地、消防间距等等方面提出的要求；五是受到环境质量等级的影响，如果住宅区内及其附近区 域内的人文环境好，居民就业结构、文化水平、收入状况均高，社会秩序和治安状况良好，则地 价水平就会相应较高，自然环境方面，如果小区绿化程度高、空气质量、水质量、无噪音污染、 抗洪抗震程度高，则小区地价水平也会相应较高；此外，住宅区内建筑的朝向、采光、通风、地 形等也会对小区的地价水平产生影响。 3、工业用地注重交通运输程度、基础设施完善度、产业集聚规模、工业区位、环境质量、城 市规划限制、区域内劳动力供求情况、工资酬劳水平等方面诸多因素的影响。 五、地价影响因素的作用规律五、地价影响因素的作用规律 (1)一般因素从宏观上对土地价格的总体水平产生影响。 (2)区域因素对地区的地产价格水平有决定性的影响。同一区域因素对不同用途土地价格有不 同的影响。 (3)个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的主要原 因。 10 六、不同用途地价影响因素的特点六、不同用途地价影响因素的特点 一般来讲，商业用地特别注意繁华程度、营业环境和收益状况；居住用地特别注重治安状况、 环境优美；工业用地特别注重交通运输和水、电等条件。 11 第三章第三章 地租理论地租理论 掌握：地租的定义，地租与地价的关系，我国土地价格的内涵； 熟悉：马克思主要地租理论，新古典城市地租理论； 了解：地租理论在土地估价中的应用。 3.1 地租概念地租概念 一般而言，地租是直接生产者在生产中创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。地租的 占有是土地所有权借以实现的经济形式，是社会生产关系的反映。 地租是与土地所有权出现于广大耕地上同时产生的，在不同的社会形态下，由于土地所有权 性质不同，地租的性质、内容和形式也不同，体现着不同的社会生产关系。马克思从土地所有制 入手对地租进行分析，论证了地租是土地所有权在经济上的实现；并且严格区分了地租和租金这 两个范畴，指出：“真正的地租是为了使用土地本身而支付的” 。 资产阶级经济学把地租定义为“土地在生产利用中自然产生的或应该产生的经济报酬” 。并将 地租分为契约地租和经济地租契约地租和经济地租两类。 (1)契约地租也称商业地租，是指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人和出租人签 订租赁契约所确定的租金； (2)经济地租也称理论地租，是指土地产品收入除去成本的剩余部分，即利用土地所得超过成 本的纯收入。 近代西方经济学将地租的概念加以扩充为广义地租和狭义地租。广义地租指超额的工资、利 息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。狭义地租仅指利用土地所获得的超额利润。另 外，西方经济学把使用土地以外的其他资源时所付的报酬，称为准地租。 3.2 马克思主义地租理论马克思主义地租理论 马克思主义地租理论科学地揭示了资本主义土地所有制及其地租的本质。马克思在科学的劳 动价值论、剩余价值论以及科学的利润理论和生产价格理论的基础上，根据地租产生的原因和条 件，把地租区分为级差地租和绝对地租，指出这是资本主义地租的两种基本形式。此外，还有垄 断地租、矿山地租、建筑地段地租等形式。 12 1、级差地租、级差地租 马克思对资本主义地租的分析是以农业地租为典型的。 1）概念：级差地租是指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。资本主义级 差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者所占有的超额利润，其来源 是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。因为这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。 2）马克思对资本主义级差地租的实例分析： a、假定前提条件：资本主义的生产关系在农业中已占统治地位，资本在国民经济各部门之间， 在农业和工业之间可以自由转移，平均利润、生产价格已经形成，农产品像其他一切商品一样， 按照生产价格出售。 b、实例分析：根据土地自然肥沃程度和地理位置的差别，把土地划分若干个地块，分为优、 中、劣三个等级，分别由各租地农场主耕种。尽管他们在相同面积的土地，投入等量的劳动和相 同的资本，也会形成不同的劳动生产率，使耕种劣等土地的产品量低于耕种中、优等土地的产品 量，其个别生产价格就会相应最高。假定农产品的社会生产价格，也像工业中产品价格，是由社 会平均必要劳动时间决定的，或者说是由中等生产条件的个别生产价格决定的。那么，劣等地所 生产的产品的个别生产价格就高于社会生产价格，租用或是经营劣等土地的农业资本家，就得不 到平均利润。在这种情况下，农业资本家就不会去租用或是经营劣等土地了。在这一规律支配下， 农业资本家必然要把资本转移到别的部门去。就会出现两种情况：一是劣等地退出耕种后，产品 供求平衡，那么原来较好的土地就会成为全部耕地中的劣等地；另一种情况是当劣等地退出耕种 后，农产品供不应求，价格上涨，并且一直涨到原来的劣等地也能得到平均利润，又重新投入耕 种。这样一来，农产品的生产价格就只能由劣等地农产品的个别生产价格来决定。因而经营比劣 等地质量优越的各级土地，都能按土地等级的差别，获得超额利润。 3）级差地租形成原因：由实例分析可得出，级差地租与土地等级相联系，对于不同土地来说， 在等量投入的情况下，土地等级不同，土地收益便不同，使得地租额不同。土地自然条件的差别 (即土地等级的差别)成为级差地租形成的自然条件或自然基础。因此资本主义级差地租产生的条 件是自然力。 部分经营者利用优越的自然、经济、技术条件，具有较高的劳动生产率，使产品个别生产价 格低于社会生产价格而获得，但利用优越经济和技术条件获得的超额利润难以形成垄断，在竞争 中各个经营者的经营条件很容易达到平衡，而由于土地的有限性和不可再生性，利用具有优越自 然条件土地的经营者就形成了经营上的垄断，从而获得持久稳定的超额利润。 因此，自然力不是超额利润的源泉，仅是形成超额利润的自然基础，因为它是较高劳动生产 率的自然基础。而土地的有限性所引起的土地经营上的垄断，才是级差地租产生的原因。土地的有限性所引起的土地经营上的垄断，才是级差地租产生的原因。级差地 租来源于农业工人创造的剩余价值即超额利润，不过是经由农业资本家手中转到土地所有者手中。 13 4）分类：级差地租按其形成的基础不同，可分为两种形式： 级差地租：是指农业工人因利用肥沃程度高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的 地租。 级差地租：是指对同一地块上的连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利 润转化的地租。 形成条件 级差地租 i：土地肥力的差异、土地位置(距离市场远近)差异是形成级差地租 i 的两个条件。 具有不同肥力的土地，首先是自然历史的产物，其面积又是有限的。由于土地肥力的差异，在同 等投资的情况下，其产量和收益也会出现差异，肥力较高的土地因其具有较高劳动生产率而获得 超额利润。另外，即使土地肥力相同、产量相同的地块，由于距市场远近不同，其运费和收益也 会出现差异，由于距市场近的地块运费较少，因而可获得超额利润。 级差地租：由追加投资带来的超额利润，是级差地租的实体。随着城市人口的增加和经 济文化的发展，农用地被非农行业大量占用而逐渐变少，而社会经济的发展，引致对农产品的需 求越来越多，从而推动农业日益采用集约化经营方式，同时科技和工业的发展为农业提供了物质 技术条件，实行集约化经营，就要在同一块土地上连续追加投资，产生高于劣等地的劳动生产率 水平，从而产生超额利润，这种由于在同一块土地上连续追加投资而获得的超额利润就是级差地 租。 级差地租 i 和级差地租的关系 级差地租 i 和级差地租各有不同的表现形式，但二者在本质上是一致的，它们都是由个别 生产价格与社会生产价格之间的差额所形成的超额利润转化而成的。在二者的关系上，级差地租 要以级差地租 i 为前提和基础。马克思指出：“级差地租的基础和出发点，不仅从历史上来 说，而且就级差地租在任何一个一定时期内的运动来说，都是级差地租 i。 从历史上看，级差地租 i 的产生先于级差地租。在资本主义发展初期，还存在大量未耕种 土地，农业经营方式是粗放式的，与此相适应的地租形式是级差地租 i；随着资本主义的发展，城 市和工业对农业的需求日益增加，可耕土地绝大部分已被开垦利用，加之农业科技日益发展，农 业资本越来越集中，土地使用向集约化方式发展，与集约化经营方式相适应的地租形式是级差地 租。 从一定时期的运动看，级差地租 i 也是级差地租的出发点。在级差地租 i 和级差地租并 存的情况下，农产品的社会生产价格仍由劣等地的农产品的个别生产价格来决定。这就是说，级 差地租的形成，是以同一块土地连续投资的生产率高于劣等地的生产率为前提的。 2、绝对地租、绝对地租 绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。租用土地的资本家无论土地优 劣都要缴纳地租，而租用劣等地的资本家在缴纳地租后还可得到平均利润，则说明绝对地租不是 平均利润的一部分，而是农产品市场价格高于生产价格的余额。 14 农产品不按生产价格而按市场价格出售的原因：低于工业资本有机构成的农业资本有机构 成是绝对地租形成的条件。土地所有权的垄断是绝对地租形成的根本原因。农业资本的有机构 成低于社会平均资本有机构成，使得农产品能够按照高于生产成本的产品价值所决定的市场价格 出售，并获取相应的超额利润，而土地所有权的垄断使超额利润转化为绝对地租。因此，绝对地 租的实质和来源同样是农业工人创造的剩余价值。 下面我们通过分析影响绝对地租量的因素，来进一步加深对绝对地租的理解。 1）绝对地租量取决于农产品的价值与生产价格之间的差额及其实现程度。既然绝对地租的来 源是农产品的价值与生产价格之间的差额所形成的超额利润，那么，这个差额的数量及其实现的 程度，就直接决定着绝对地租的数量。 2）绝对地租量取决于农业资本有机构成的相对水平。作为绝对地租实体的农产品价值与生产 价格的差额，是以农业资本有机构成的相对水平为基础的。当社会平均资本有机构成不变时，农 业资本有机构成愈低，农产品价值与生产价格的差额就越大；反之，就越小。 3）绝对地租量还取决于农业投资的总量。当农业资本有机构成相对水平和农产品市场价格不 变时，就面积相同的地块来说，投入的资本越多，提供的绝对地租也就越多，土地所有者获得的 寄生性收入也就越多。 3、垄断地租、垄断地租 垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。 垄断地租的形成，除了土地所有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件。 具有特殊自然条件的土地能够生产某些特别名贵而又非常稀缺的产品。比如，具有特殊风味的名 酒就是利用某些特别地块出产的原料（包括水）酿制而成的。这些商品的生产者凭借垄断经营形 成垄断价格，便可获得垄断价格与生产价格之间的差额，即垄断利润。这部分利润经由租地资本 家转交给土地所有者后形成垄断地租。 这种垄断地租不仅存在于农业，在城市用地中也同样存在，一些大城市的中心繁华路段，由 于长期的投资建设，形成了特殊的交通和经济环境，一定时期内城市的其他地段根本无法取代， 因而形成了一定的垄断，因此就获得了收取垄断地租的条件。 垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。 讲题： 按照马克思主义的地租论，( b )不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他 部门工人创造的价值。 a 绝对地租 b垄断地租 c 级差地租 i d级差地租 解析：垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。垄断地租不是来自农 业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。 题：垄断地租仅存在于农业，在一些大城市中，由于长期对中心地带投资建设，不断使级差 15 地租 2 的影响越来越大，因而在城市中，垄断地租基本不存在，城市地租主要受级差地租的影响 和制约。 【答案】错 【解析】：垄断地租不仅存在于农业，在城市用地中也同样存在，一些大城市的中心繁华路 段，由于长期的投资建设，形成了特殊的交通和经济环境，一定时期内城市的其他地段根本无法 取代，因而形成了一定的垄断，因此就获得了收取垄断地租的条件。 4、矿山地租、矿山地租 矿山地租是指工业资本家为取得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所有者支付的地租。经营 矿山开采业的资本家同样要缴纳级差地租和绝对地租。 原因：各矿山开采的矿产品的个别生产价格不同。 矿产品的社会生产价格由劣等生产条件的矿山的个别生产价格来决定。 由于存在矿山所有权的垄断，使矿产品可以按高于它生产价格的价值出售。 5、建筑地段地租、建筑地段地租 建筑地段地租是指工商业资本家和房地产业资本家为获得建造各种建筑物所需土地而支付给 土地所有者的地租。建筑地段地租同样是土地所有权在经济上的实现。它的来源同样是工人创造 的剩余价值超过平均利润的余额，反映了土地所有者对雇佣劳动者的剥削关系。马克思在分析建 筑地段地租时指出，农业地租是建筑地段地租的基础；建筑地段地租同样存在着级差地租绝对地 租、垄断地租，同样要“遵循着和农业级差地租相同的规律” 。 建筑地段地租自身的特征： （1）建筑地段地租是为了获得生产的场所和空间而支付的。 （2）建筑地段所处的位置对建筑地段地租有着决定性的影响。在农业中，土地肥沃程度对级 差地租量起着重要作用，而在建筑业，建筑地段主要作