云南海钦酒店可行性报告2012-76页.doc

德钦县海钦盛大酒店项目可行性研究报告上海建筑设计研究院有限公司咨询证书编号： 2010年6月18日目 录前言第 3 页1 总体论述1.1项目背景 第 4 页1.2项目概况 第 7 页1.3可行性研究结论 第 10 页1.4问题建议 第 11 页2 项目背景及建设意义2.1项目建设背景 第 12 页2.2项目建设的意义 第 13 页3 现状分析及规模预测3.1德钦现有酒店概况 第 15 页3.2酒店建设规模预测 第 16 页4 项目建设条件4.1自然条件 第 17 页4.2资源条件 第 20 页4.3社会经济条件 第 22 页4.4社会环境条件 第 27 页4.5项目建设规模 第 28 页5 项目场址选择5.1拟选场址现状 第 29 页5.2城市规划要求 第 31 页5.3征地拆迁条件 第 31 页5.4施工条件 第 31 页6 设计指导思想及原则6.1设计指导思想 第 32 页6.2设计原则 第 32 页7整体构思和布局7.1整体布局构思 第 33 页7.2功能分区 第 33 页8 建筑工程设计8.1交通组织设计 第 35 页8.2竖向设计 第 36 页8.3景观绿地设计 第 36 页8.4单体建筑设计 第 37 页8.5给排水设计 第 38 页8.6电气设计 第 41 页8.7弱电设计 第 47 页8.8暖通设计 第 51 页9 节水节能设计9.1节水节能的意义 第 53 页9.2节水节能编制依据 第 53 页9.3节水措施 第 53 页9.2节能措施 第 55 页10环境保护10.1编制依据第 57 页10.2评价标准第 57 页10.3环境对设计的要求第 58 页11劳动安全卫生与消防11.1劳动安全与职业卫生第 60 页11.2消防第 61 页12 项目建设管理 12.1建设管理第 62 页12.2运行管理第 62 页12.3招投标方案第 62 页13 项目实施进度 13.1项目建设期限第 63 页13.2项目建设进度安排第 63 页14 投资估算与资金筹措14.1投资估算第 64 页14.2资金筹措第 72 页15 综合评价15.1综合评价第 74 页16 swot分析与建议 16.1项目swot分析 第 75 页16.2项目建议第 76 页前言商业地产开发是一项投资大、周期长、涉面广的综合性经济活动。要使开发项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作。具体地讲，就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等有关情况进行深入细致的研究，对拟定的可能方案进行认真的分析论证，对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究建设项目的先进性、适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为地产公司的最终决策提供可靠科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。随着商业地产公司项目开发日渐复杂，市场竞争日渐激烈，未来发展对地产新项目的建设要求也越来越高。本项目系德钦县海钦盛大酒店有限公司项目，对其占领本地市场、树立品牌形象、扩大战略影响具有非常重要的意义。为规范本项目前期操作，提高工作效率，规避开发风险，提升公司竞争力，为下一阶段的各项工作（包括建筑设计）作出科学规范、合理适用的指引，受其委托，特制定本研究报告。 1 总体论述1.1项目背景1.1.1项目名称德钦县海钦盛大酒店项目可行性研究报告1.1.2项目建设单位德钦县海钦盛大酒店有限公司1.1.3项目建设地点德钦县德维公路西侧，卡瓦格博东侧，县政府新大楼北侧。1.1.4项目建设性质新建1.1.5建设单位基本情况德钦县海钦盛大酒店有限公司系自然人出资有限责任公司。法人代表为赵兰，注册资金为贰仟壹佰万元，实力雄厚，乐于为德钦县的城市发展贡献力量。1.1.6可行性报告编制依据（1）中华人民共和国城市规划法（2）中华人民共和国环境保护法（3）中华人民共和国土地管理法（4）中华人民共和国水法（5）民用建筑设计通用则（6）旅馆建筑设计规范（7）云南省城市规划管理条例（8）云南省城市规划技术管理规定（9）德钦县“十一五”规划纲要（2006-2010）1.1.7项目建设的缘起（1）德钦县具有良好的旅游观光、考察探险、投资开发的自然环境。德钦地处青藏高原的南延部分，横断山脉中段，“三江（怒江、澜沧江，金沙江）并流”腹地。雪山突傲，大江蜿蜒，林海苍茫，峡谷深邃，丰富多彩的民族文化更显示出独特诱人的魅力。德钦是一个充满神奇色彩的世界，它特殊的地理环境形成了独具特色的旅游资源，在全县7596平方公里的土地上，以雪山、冰川、峡谷、草甸、湖泊和多样性生物构成绮丽的自然景观，以神秘奇异的宗教文化，色彩斑斓的民族服饰，别开生面的习俗礼仪，优美和谐的音乐舞蹈，独特的饮食风味等，绘成了一幅幅异彩纷呈的藏民族风情画。是云南省旅游资源最丰富，品位最高的地区之一，成为旅游潜力最大的市场。1997年9月14日，省政府向全世界郑重宣布，半个多世纪以来世人苦苦寻觅的“世外桃源”香格里拉，就在云南迪庆！而位于滇西北“三江并流”腹地的德钦，是迪庆“香格里拉”的一个极其重要的组成部分，其中相当一新分景观就在德钦境内，那金字塔形的雪山，“月亮”峡谷与“香格里拉”的寺庙等等所组成的“梅里雪山景区”，已成为云南旅游皇冠上的一颗璀璨耀眼的“明珠”。德钦汉译为“极乐太平”，境内雪峰林立，梅里雪山（主峰卡瓦格博，汉泽为太子雪山，海拔6740米，为云南省第一高峰）北连西藏自治区阿东格尼山，南与碧乐雪山相连接，平均海拔在4800米以上的就有13座，称“太子十三蜂”。明永冰川从卡瓦格博脚下6000多米的极寒冰雪线以下一直延伸到海拔2660米处的亚热带原始森林中，全长11.7公里，是世界稀有低海拔、朝海洋性的现代冰川。加上在远古时代喜马拉雅山地质活动中形成的无数崇山峻岭，使这块圣地成为一片奇妙无比的风景线。德钦蕴藏着丰富的资源，水能蕴藏量为41.7万千瓦，可开发利用74万千瓦；矿产资源得天独厚，矿点和矿化点89处，预测远景储量铜250万吨（最大的里农铜矿已获远景储量132万吨）；铁矿2000万吨；石膏约亿万吨；旅游资源独具特色，世界稀有；畜牧、生物、药材资源富集。美丽稀奇的自然风光，充满藏文化氛围的人文景观，古朴剽悍的民风民俗使人们对这里无比神往。从古至今，曾在这块土地上留下边足迹的中外游客，把这里誉为“雪域圣地”、“歌舞之乡”，生活在这里的藏民族也被称为“生活在诗中的民族”、“生活在神话中的民族”。（2）德钦县正紧抓国家实施西部大开发、加快少数民族地区发展的重大机遇，生态立县、文化兴县、产业强县、和谐建县，围绕全面建设小康社会宏伟目标，建设旅游经济强县、民族文化大县、特色产业富县，培育旅游业、电矿业、生物业，实施科教兴县、人才强县、城镇化、全方位开放、可持续发展战略，促进经济持续快速协调健康发展和社会全面进步，把德钦建成全国藏区强县之一。（3）目前德钦的中档以上的旅游度假及商务酒店比较缺乏，现有的酒店分布不合理。酒店软硬件均有待提高：硬件不足-基础设施设备欠缺；软件不足-酒店管理水平滞后，服务意识不强。因此建设本地一流的旅游商务酒店是当务之急。1.2项目概况1.2.1项目建设地点德钦县德维公路西侧，卡瓦格博大道东侧，县政府新大楼北侧。1.2.2项目主要建设内容及规模德钦县海钦盛大酒店建设项目主要分为以下几个方面：（1）建筑工程建设酒店总建筑面积： 35480平方米左右，其中客房建筑面积： 29480平方米左右配套建筑面积： 6000平方米左右 （2）室外工程建设平整场地： 100000立方米左右，绿化建设面积： 6650.0平方米左右，道路广场面积： 8837.6平方米左右。另有室外管网综合工程，围墙等构筑物及挡土墙设施等。1.2.3项目建设条件（1）地理位置优越建设场地位于德钦县升平镇，地处云南省西北部横断山脉地段，青藏高原南缘滇、川、藏三省（区）结合部，北靠西藏芒康县，西连西藏左贡县、察隅县及云南省怒江州的贡山县，南接维西县，东临四川巴塘县、德荣县，为由滇入藏的必经之路。214国道东西向贯穿县内城区腹地，连通迪庆州州府香格里拉和西藏盐井、芒康，是连接大西南的重要通道，德维公路为县城主要道路，地理区位较好，交通便利。远处数百里兀立绵延的美丽雪山，尤其是海拔6000米以上的太子十三峰，周边空间开阔，自然风景优美。（2）建设条件具备德钦县正努力打造和提升梅里雪山品牌，高度重视对梅里雪山品牌的战略研究。打破固有的思维模式，寻求新亮点，高起点大手笔推介梅里雪山品牌。增强品牌意识，不断丰富品牌内涵，扩大品牌影响，提高品牌效应，维护品牌形象，加强品牌管理。用全新的思路、全新的视角、全新的理念不断思考梅里雪山品牌、审视梅里雪山品牌、经营梅里雪山品牌，努力拓展梅里雪山品牌的升值空间。充分发挥德钦作为中国香格里拉生态旅游区精品核心区的品牌效应。按照德钦县十一五规划，为配合梅里雪山旅游品牌，本项目建设符合国家政策，建设条件具备。1.2.4项目建设目标通过本项目的建设，提升德钦县文化旅游产业配套水准及城市建设形象，为香格里拉景区提供旅游度假设施，为德钦的经济发展及商务开发合作做出贡献，争取将本项目建设成藏区一流的酒店。1.2.5投资规模和资金来源经估算，项目总投资为1.57亿元，全部由德钦县海钦盛大酒店有限公司负责筹措。1.2.6项目建设期全部建设周期为两年：2011年3月-2013年3月主要建设期为1年半左右：2011年6月-2012年8月试运营期预计2012年8月开始1.2.7主要经济技术指标开发投资估算主要数据如下：（1）、酒店主体部分总建筑面积29480m2，单方造价估算为3765元/m2，总造价为11100万元。（2）、配套建筑部分总建筑面积6000m2，单方造价估算为1250元/m2，总造价为750万元。（3）、室外总体工程费用总造价为为1050万元。（4）、工程其他费用共为1709.15万元。（5）、工程其他费用不可预见费共为876.55万元。（6）、各项累计总造价15485.7万元。酒店每年运营及盈利主要数据如下：（1）、营业总收入为7513.34万元。（2）、营业税及附加税为327.58万元。（3）、运营成本为4345.82万元。（4）、经营毛利润为2839.95万元。（5）、管理公司费用为310.60万元。（6）、经营净利润为1897.01万元。1.3可行性研究结论海钦盛大酒店的建设对于提升德钦县城市建设形象，完善本地商务旅游配套，打造雪山文化旅游特色区具有重要意义，项目的建设符合国家西部大开发的政策。本项目建设条件具备，建设规模适度，建设方案可靠，工程技术指标符合实际，有一定的社会效益，并在此已有上海锦江集团与本公司签订委托管理合同，在酒店建成之后由锦江集团全权负责管理及运营，有了专业及知名的锦江集团的加入使本项目更是锦上添花。因此本项目的建设是必要的，也是可行的。1.4问题建议建议各级政府部门及各相关单位尽快落实批准本项目的实施。2项目背景及建设意义2.1项目建设背景德钦县十一五规划指出，要积极参与西部大开发，继续争取对口支援工作，扩大基础设施建设和环境保护项目的合作以及教育、文化、卫生等领域的交流。根据实际需要，大力发展旅游、电矿、生物等资源开发方面的合作。充分发挥资源优势，积极参与西部地区开发建设，推动资产重组、产业优化升级。以优势产业为龙头，发展配套产业。加大“引进来”力度，把引进外资作为对外开放的重点，制定利用外资战略和规划，大力引进外资大力推进全方位开放。大力推进横向联合协作，加强与沿海地区的合作以及与其他地区的合作。鼓励县外投资者参与经济建设。德钦县正努力打造和提升梅里雪山品牌，高起点大手笔推介梅里雪山品牌。充分发挥德钦作为中国香格里拉生态旅游区精品核心区的品牌效应。将梅里雪山的核心价值理念贯穿于产业、生态、文化、平安建设、和谐社会建设的全过程。海钦盛大酒店项目的实施，是努力贯彻德钦县十一五规划的举措，符合国家政策，能够优化商务旅游资源配置，提升城市形象，是一件利国利民的好事。2.2项目建设的意义2.2.1是促进德钦县旅游经济发展的需要德钦是云南省旅游资源最丰富，品位最高的地区之一，是潜力最大的旅游市场。旅游文化产业是德钦的支柱产业，充分发挥德钦独特的自然资源、民族文化和区位优势，抓紧资源整合、机制创新、品牌培育和市场拓展，抓好结构调整、转型升级和提质增效，提高旅游业发展质量和水平。积极推进文化与旅游相结合，全面提升产业素质和文化内涵。着力抓好精品开发，加大海内外促销力度，积极参与和推动区域旅游合作、增强旅游的整体吸引力和综合竞争力，把德钦建成云南省重要的国际旅游胜地。海钦盛大酒店的建成必将优化本地旅游资源配置，提升本地旅游服务水平，带动本地经济发展。2.2.2是促进德钦县城市建设发展的需要德钦县城的城市建设起步晚，任务重。作为远近驰名的旅游城市，其城市建设还有很大的提高空间。海钦盛大酒店的建成必将成为城市的骄傲：开创德钦县商业旅游的新时代；必将成为城市的地标：德维公路旁一道亮丽的风景线；必将成为城市的名片：独特的民族风格建筑屹立于雪域高原。2.2.3是解决城市就业促进社会安定的需要旅游餐饮、住宿行业是安置就业人数最多的旅游行业，也是突出旅游业密集型特点的典型代表。德钦旅游业的迅猛发展，吸引了各种经济成分参与旅游食宿设施业的投资建设。旅游宾馆、饭店等旅游食宿业的总量增长很快，安置就业人数明显增加。同时随着国内外游客特别是高端游客的增多，为解决游客白天看景、晚上无聊的现状，丰富旅客晚间文化生活，各类高档晚间娱乐休闲设施应运而生。海钦盛大酒店的建成将提供数百个工作职位，并由此拉动的一系列旅游产业链条，解决更多的就业岗位，从而维护了本地区的社会安定局面。3现状分析及规模预测3.1德钦现有酒店概况现有酒店主要有以下几个：（1）彩虹大酒店：是按二星级标准兴建的一家综合性酒店，共55间客房。酒店位于德钦县的繁华黄金地带，酒店设施比较齐全，装修豪华典雅，别俱一格。酒店拥有多种类型的客房餐饮包厢及多功能厅，大小会议室以及其他服务和娱乐设施等。（2）卡瓦格博宾馆：是迪庆州旅游开发投资有限公司与德钦县人民政府共同出资并按照准三星级标准建设操作的宾馆。酒店在原来的建筑基础上，以全新的理念，充分突出地域民族文化特色，尽显地方民族特色。 德钦卡瓦格博宾馆集商务、旅游、购物等多种项目为一体，设有多种不同类型的客房多套，拥有一个可同时容纳130余人就餐的餐厅，7个包房，一个可接待60-80人的中小型会议室，一个多功能厅，可承接各种会议和团队。2007年开业，共100间客房。（3）明珠酒店：坐落在德钦飞来寺，梅里雪山的正对面，是看雪山的最佳地点,所有的房间开窗即可观赏雪山之神韵，可躺在床上看梅里雪山日照金山、梅里雪山日落等景观。 该酒店是按准三星级标准兴建的新型豪华酒店，2007年开业，有豪华套房2间，豪华标间38间，单间6间，24小时空调热水，纯平高清晰彩电，宽敞的房间，纯棉床上用品，给人以家的感觉。是飞来寺最好、最舒适的酒店。（4）财鑫大酒店：是按一星级标准兴建的一家综合性酒店。酒店位于县中心的繁华黄金地带，地理位置优越，交通便利。酒店设施齐全，装修豪华典雅，别俱一格。酒店拥有多种类型的客房餐饮包厢及多功能厅，大小会议室等。共44间客房其他还有梅里酒店、神山酒店等，但基本都是星级较低，规模较小的酒店。3.2酒店建设规模预测由于德钦普遍都是低星级甚至不上星级的酒店，设施普遍落后，规模也较小，缺乏三星级以上的大酒店，对于本地高端商务旅游相当不利，因次本项目定位在高星级的综合性大酒店（250-400套客房，建筑面积30000-40000平方米），一举成为本地的酒店业的旗舰店和城市的地标建筑。4项目建设条件4.1自然条件4.1.1地理位置德钦县位于东经98 356-993220，北纬273344-29152之间，地处云南省西北部横断山脉地段，青藏高原南缘滇、川、藏三省（区）结合部，北靠西藏芒康县，西连西藏左贡县、察隅县及我省怒江州的贡山县，南接维西县，东临四川巴塘县、德荣县。总面积为7273平方公里，人口密度每平方公里8人，县城升平镇，海拔3400米。4.1.2区位交通条件德钦县城距州府中甸182公里，距省会昆明889公里。拟建项目位于德维公路西侧，卡瓦格博大道东侧，县政府新大楼北侧，交通便利。4.1.3地质构造4.1.3.1地层德钦县境内出露地层由老到新依次为上元古界崇山群、志留系、下古生界德钦群、泥盆系、石炭系、二叠系、三叠系、侏罗系、白垩系、第三系及其第四系等分布。4.1.3.2地质构造德钦地质构造总体为古板块缝合带分开的三大板块之一。地质构造以近南北向的澜沧江、金沙江两深断裂带为界，自西向东划入贡山-腾冲褶皱带、唐古拉-昌都-兰坪-思茅褶皱带，松潘-甘孜褶皱带三个一级构造单元及若干二三级单元体系，全县均为这三个褶皱带交汇地带。4.1.4水文气象德钦县境内河流有以金沙江、澜沧江为主的两大水系，金沙江经西藏、四川在本县羊拉乡丁拉村附近入境。右岸经羊拉、奔子栏、拖顶等乡，县境内流程250公里，落差408米，县境内支流有珠巴洛河、东水河、归罗落马河、中玉河等30多条；澜沧江从西藏芒康县布依入本县境内，经佛山、云岭、燕门等乡，县境内支流有阿东河、五十一河、丰桶河、雨崩河、永支河等40多条。根据水利资源调查，县境内共有大小河流333条，总流程1029公里。德钦县的气候属寒温带山地季风性气候。气候受海拔的影响较大。纬度影响不甚明显。随着海拔的升高，气温降低，降水增大，大部分地区四季不分明，冬季长夏季短，正常年干湿两季分明，年平均降雨量633.7毫米，510月雨季的降水量占全年降水量的77.5%，西北部年平均降水量在660毫米以下，东南部年平均降水量在850毫米左右。年平均气温4.7，年极端最高气温2 5 . 1 ，最低气温2 7 . 4 日照时数为1980.7小时，日照百分率为4.5。平均初霜日在9月30日，终霜诶在5月23日，最早初霜日为8月28日，最晚终霜日为6月12日。有霜期每年一般为236天，无霜期仅129天左右，旱象居多，长旱、短旱、插花旱、霜冻洪涝加冰雹和雪。4.1.5土壤德钦县水成陆时间较晚，土壤成土年年龄较短，境内有高山寒漠土、亚高山草甸土、棕色暗针叶林土、暗棕壤、棕壤、褐土、黄棕壤、黄壤、区域性土壤等11个土壤，15个亚类、29个土属、26个土种。 土壤分布情况：高山寒漠土分布在海拔4500米4800米的梅里雪山、白茫雪山、甲午雪山、闰子雪山、察里雪山、该土分布区域寒冷、冰雪期长、植被面积小且为苔藓。亚高山灌丛草甸土，分布在海拔4200米4500米的高山牧草地，主要用于夏季放牧。棕色暗针叶林土，分布在海拔3800米4200米地带，植被主要是冷杉及野生药材，是本县主要的水源林区。暗棕色壤，分布在海拔3400米3800米的山区，植被以云杉、冷杉、落叶松、高山松为主。棕壤，分布在海拔2900米3400米地带，植被为高山林、桷斗、黄林树及灌木丛。黄棕壤，分布在海拔2500米2900米，植被主要是云南松和其它硬质阔叶林。土种及适宜种植的农作物：海拔在2900米以下的金沙江、澜沧江沿岸及其支流沿岸，系褐土、冲积土、黄壤、黄棕壤、和水稻土，适宜种植的农作物较多，主要有：玉米、小麦、水稻、青稞等；海拔在3000米3800米高山地带，由于气候冷凉湿润，主要有：小麦、青稞、玉米、荞子、洋芋、药材等，一年一熟或二年三熟，粮食产量低。海拔在3900米以上主要为林区或草甸，适宜发展林业、野生药材、草场。4.2资源条件4.2.1植物资源 全县土地面积1125.65万亩，其中宜耕地14.13万亩，其中灌溉水田0.22万亩，水浇地3.60亩，旱地10.31万亩，旱地占耕的73.86%；宜林地695.02万亩，其中成林577.07万亩，成林占地81.77%；牧草地（即天然草地）148.83万亩；园地0.03万亩；其中果园0.0059万亩，其它园地0.0223万亩；未利用地249.75万亩，其中荒草地131.30万亩，裸土地1.45万亩，田坎7.36万亩，裸岩石砾地109.63万亩；其它用地2.60万亩。 县境内林木面积6607085.7亩，占全县土地面积60.4%，林地面积中有林地面积为54024061.1亩，占林地面积的81.7%，灌木林面积981348.8亩，占林地面积的14.8%，疏林地面积204284.1亩，占林地面积地3.1%，迹地有19046.7亩，占林地面积的0.3%，森林覆盖率为36.7%，活立木蓄积量为40802055立方米。主要树种有澜沧江黄杉、云南铁杉、红杉、云南松、华山松、高山松、云杉、川滇高山栎、黄背栎、红桦、白桦等。经济林木主要有青皮梨、芝麻梨、芝麻酸梨、核桃、黄果、苹果、桃、梅子、花红、板栗、花椒等。种子植物有127科，506属，174种，相当于西藏种子植物科属，种类的77.4%、44.2%和33%，在456个野生植物属中、热带分布属占24.57%，温带分布属占68.55%，中国特有分布属占4.1%。国家级保护植物16种，其中国家二级保护植物6种，国家三级保护植物10种，药用植物143科，718种。4.2.2动物资源由于县境地处横断山脉腹地，境内森林面积大，自然环境好，有众多的珍禽异售，植物资源种类繁多。动物中兽类有18科47种，鸟类有14目37科215种，有重点保护珍稀特有种滇金丝猴，有国家一级保护动物云豹、金钱豹、雪豹、熊猴、黑仰鼻猴、金雕、胡兀鹫、绿孔雀、斑尾榛鸡、雉鹑、国家二级保护动物猕猴、棕熊、林麝、岩羊、鬣羚、斑羚、穿岬、藏马熊、小熊猫、石豹、青鼬、水獭、斑灵猫、大灵猫、小灵猫、金猫、猞猁、马麝、高山麝、血雉、红腹、角雉、藏马鸡、淡腹雪鸡、勺鸡、黑鸢、松雀鹰雀、高山鹰、红隼、白腹锦鸡、灰鹤、黑颈鹤、楔尾绿鸠、大绯胸鹦鹉、灰林鹃、白腹黑啄木鸟等珍稀动物。4.2.3矿产资源县境内有金属、非金属等矿藏，现已探明的有金、银、铜、铁、锡、铅、锌、蛇纹岩、硫磺、橄榄岩石、磷石棉、透明石膏等金属个非金属矿点87处。 4.2.4水资源县境内有雪山冰川和高原湖泊，河流纵横，溪泉遍步。有金沙江澜沧江为主的两大水系。金沙江在县境内流程250公里，其主要支流有珠巴洛河、东水河等30多条；澜沧江在线境内流程150公里，其主要支流有阿东河、永支河等40多条。全县大小河流有333条，总流长1029公里，水能蕴藏量为72.52万千瓦，包括金沙江、澜沧江在内则有878.33万千瓦。 4.3社会经济条件4.3.1行政区划全县设6个乡，2个镇，38个行政村，3个办事处，其中有2个傈僳族乡，全县辖乡镇如下： （1）升平镇：地处县境中部高山区，是县府所在地，是全县政治、经济、文化活动中心，镇所辖三个办事处，即街道办事处、阿东办事处、巨水办事处。46个自然村，总面积765平方公里。（2）燕门乡：地处县境南部，管辖拖拉、禹功、谷扎、石底、春多乐、茨中、巴东等7个行政村，53个自然村，总面积581平方公里。 （3）云岭乡：在县境中南部，西靠云南第一峰“卡格博“雪山。管辖果念、斯农、西当、红坡、查里桶等5个行政村，33个自然村，总面积908平方公里。 （4）佛山乡：地处县境西北部，南靠梅里雪山，西面和北面与西藏自治区为邻。管辖纳古、巴美、鲁瓦、江坡、溜洞江等5个行政村，42个自然村，总面积914平方公里。 （5）霞若傈僳族乡：地处县境东南部，管辖霞若、粗卡通、石茸、夺松、月仁、施坝，各么茸等7个行政村，108个自然村，总面积1589平方公里。（6）拖顶傈僳族乡：地处县境南部，管辖拖顶、洛玉、左力、洛沙、大村等5个行政村，92个自然村，总面积376平方公里。（7）奔子栏镇：地处县境东南部，东隔金沙江与四川得荣县相望。管辖奔子栏、达日、叶日、书松、夺通5个行政村，78个自然村，总面积1245平方公里。 （8）羊拉乡：地处县境东北部，东隔金沙江与四川巴塘县、得荣县相望，西北与西藏自治区接壤。管辖羊拉、甲功、规吾、茂顶等4个行政村，48个自然村，总面积1126平方公里。4.3.2社会经济2009年全县地区生产总值（gdp）94668万元，按可比价格计算，比上年增长22.1%，第一产业实现增加值9555万元，比去年同期增加240万元，增幅1.1%；第二产业实现增加值51351万元，比去年同期增加11382万元，增幅35.9%；其中工业实现增加值28853万元，比上年增加6104万元，增长40.2%，建筑业实现增加值33762万元，比上年增加5278万元，增长30.6%；第三产业实现增加值33762万元，比去年同期增加4227万元，增幅为10.1%，第三产业比例由2008年的11.8：50.7：37，5调整为2009年的10.1：54.2：35.7。2009年农业总产值14142万元，比上年增加942万元，增长7%，全县工业总产值完成56342万元，比上年增加13810万元，增长32.5%，全社会固定资产投资完成162826万元，同比增加46815万元，增长40.4%，旅游总收入达41489万元，比上年增长4352.8万元，增幅11.7%。2009年全县地方财政总收入10160万元，比上年增加66.5%，地方财政一般预算收入4470万元，比上年增加60.3%，财政一般预算支出63726万元，基金预算支出999万元，财政支出总额64725万元。4.3.3居民分布由于德钦县自然条件恶劣，海拔高差大，居民按地形分为三个级别：一类是高山河谷区，地处海拔1800-2400米之间，分布在金沙江、澜沧江沿岸小甸及缓坡，有153个自然村，占全县自然村总数的28.75%；二类是山区，地处海拔2400-3000米之间，有293个自然村，占全县自然村总数的55.07%；三类是高寒山区，地处海拔3000米以上的地区，有86个自然村，占全县自然村总数的16.16%。4.3.4人口民族截至2009年底，全县总人口为63000人，其中城镇人口10625人，占总人口的16.9%，农村人口52375人，占总人口的83.1%，全年出生人口650人，人口出生率10.4%，全年死亡人数为450人，人口死亡率为7.2%，人口自然增长率为3.2%。德钦县为藏族聚居县，主要民族有藏族、傈僳族、汉族、纳西族、白族、回族、彝族、壮族、苗族、哈呢族、怒族、傣族、普米族等。少数民族占总人口的98.0%，其中藏族人口占少数民族人口的83%。4.3.5交通德钦县内公路干线长度：214线穿奔子栏乡、升平镇、佛山乡全长216公里；德维公路穿升平镇、云岭乡、燕门乡全长87公里，拖其公路穿拖顶、霞若两乡全长47公里。奔拖公路测量已完成，全度30公里，羊拉公路全长199公里。村社公路通车里程为236公里，已通公路的有30个村。境内通车里程为733公里。2009年年末德钦县全县民用车辆拥有量1292辆，比上年增加4.4%，其中私人拥有量1292辆，比上年增加4.4%，全年旅客运输完成227626人次，比上年增加3.6%，旅客运输周转量完成1693万人/公里，比上年增加3.1%。4.3.6通信德钦县电信事业在“九五”期间取得了突飞猛进的发展。实现了传输光缆化，电话程控化，达到了较先进的通讯手段。每百人拥有电话3.84部，电话普及率达30%，电信业务总量达314万元，1996-2000年间平均年增速为36%。2009年年末，移动电话业务总量1265万元，比上年增长202万元，增幅为19%，移动电话用户23000户，固定电话用户5251户，两项合计28251户，比上年增长7288户，增幅为34.8%。固网用户得到了长足发展，先后进行了谷松社电缆架设工程、谷基社开集线器设备工程、马巴顶改造数环设备及古水集线器改造、美丽石集线器开通工程、巴美搬迁、红坡架设光缆开通数环工程、永支村架设光缆开通数环工程、无线市话组控及补点基站安装工程、更换分支机构相关电源设备工程、综合机房-电力室-油机室-配线-配号室整治工程、羊拉所油机及油料户新建工程、羊拉-燕门两只机构交换设备改造工程以及为移动联通等电信运营商提供2m电路有关工程等，以上项目的建成开通，满足了广大用户对通讯的要求，同时也为地方经济发展和社会信息化发展打下了坚实的基础。4.4社会环境条件拟建项目所在地为升平镇，为德钦县政治、经济、文化中心，也是县级各机关驻地。德钦县十一五规划提出，要加快发展以旅游业为龙头的服务业。充分发挥德钦独特的自然资源、民族文化和区位优势，抓紧资源整合、机制创新、品牌培育和市场拓展，抓好结构调整、转型升级和提质增效，提高旅游业发展质量和水平。积极推进文化与旅游相结合，全面提升产业素质和文化内涵。着力抓好精品开发，加大海内外促销力度，积极参与和推动区域旅游合作、增强旅游的整体吸引力和综合竞争力，把德钦建成云南省重要的国际旅游胜地。制定和完善促进服务业发展的政策措施，建立公开、平等、规范的行业准入制度，努力实现服务业规模化、集约化、网络化发展，全面提高服务业发展层次和水平，加快形成特色优势强、带动效应大、附加价值高的新型服务业体系。改造提升商贸、运输、餐饮、娱乐等传统服务业，大力发展现代物流、信息等现代服务业和需求潜力大的产业，抓紧培育中介服务、社区服务、教育培训和医疗保险等新兴产业。完善市政服务、交通运输、公共安全等设施，为广大人民群众提供良好的公共服务。海钦盛大酒店项目的建设是符合国家政策、与德钦县十一五规划要求相适应、利国利民的举措。4.5项目建设规模4.5.1建筑工程建设酒店总建筑面积： 35500平方米左右，其中客房建筑面积： 29500平方米左右配套建筑面积： 6000平方米左右 4.5.2室外工程建设平整场地： 100000立方米左右，绿化建设面积： 6650.0平方米左右，道路广场面积： 8837.6平方米左右。另有室外管网综合工程，围墙等构筑物及挡土墙设施等。5项目场址选择5.1拟选场址现状5.1.1项目建设地点与地理位置用地属于德钦县升平镇，位于德维公路西侧，卡瓦格博东侧，县政府新大楼北侧。地理区位较好，交通便利，周围风景优美。（见附图-基地位置图）5.1.2场址占地面积总面积约为19000平方米，约28.5亩。5.1.3拟建场址现状本基地走势东高西低，坡度较陡。用地内无古墓、古树、古建筑等文物，周边空气状况良好，无噪声污染，无化工厂污染，无放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等。周围的雪山风景秀丽，是值得注意的景观空间。5.1.4场址利用情况以规划部门和有关单位及建设单位对于该项目的控规设计和要求为依据，结合基地的形状，顺应道路走势，呼应周边已经建成的现有建筑，因地制宜布局新建筑。5.1.5周边公共基础设施（1）给水项目给水水源由德维公路的市政供水管网引入应能满足需要。（2）给水排水管网为雨污分流制体系，雨水可直接排至市政道路就近的雨水管中，污水排至市政道路就近的污水管中，至下游污水处理厂集中处理。（3）供电本工程地下层建10kv变电站，与外来供电专线连接，应能满足酒店照明和生活等用电需要。（4）通信通信直接由县城电信网引入中继线，通过穿管敷设到达终端电话、电视、网络接点，应能满足酒店弱电需要。5.2城市规划要求应满足县城城市规划选址意见书要求，遵守其对用地退界、容积率、建筑密度、建筑高度、绿化率、停车位等方面的控制要求。5.3征地拆迁条件拟建项目为新增用地，通过挂牌拍卖取得土地使用权。用地内拆迁由政府同意拆迁、统一安置处理。5.4施工条件本项目建设使用沙石料可在德钦县办理过合理开采证的料厂购买水泥、钢筋，以及其他建筑材料，也可以从昆明、大理或香格里拉购买，场地内可新建施工道路，同时引入施工供水供电设施。6设计指导思想及原则6.1设计指导思想（1）应以规划部门和有关单位及建设单位对于该项目的控规设计和要求为依据，既符合规划要求，又能满足建设单位的开发意向，使该项目成为该区的有机组成部分，并与周边协调发展。（2）应结合基地的形状，顺应道路走势，呼应周边已经建成的现有建筑，因地制宜的布局新建筑；让其自然的契合其中而相得益彰。（3）应尊重当地文脉与自然环境，尽可能的减少开发对自然环境、山体的影响。6.2设计原则（1）贯彻以人为本的思想，以建设生态型建筑环境为规划目标。（2）以建设现代化时尚精品酒店为目的，设计注重超前性、先导性。（3）强调实用功能，注重客房朝向及合理的分区设计。（4）建设都市经典绿化环境，创造花园式酒店典范。强调绿脉与市民活动的融合。（5）强调环境与建筑，主楼和裙房、空间与实体的整合性。（6）努力将新观念、新技术、新材料与传统酒店生活要求有机结合。（7）酒店主题上突出民族地方特色。7整体构思和布局7.1整体布局构思酒店主楼宜坐北朝南，置于地块北部，裙房宜结合酒店入口置于德维公路一侧，整体可形成l型布置，围合成内院空间。基地内一条主干道沿地形走势，由东向西连接德维公路和卡瓦格博路，在车行流线排布上便捷、安全、合理。在消防流线和登高场地上，设计中充分考虑了建筑本身的消防安全，以满足消防要求，建筑平面中按防火疏散要求设置单向电子自动门及消防楼梯前室，以利于紧急情况下人的安全疏散。（见附图-总平面图）7.2功能分区在分区规划上，功能清晰明了：基地北侧布置主楼，主楼长边正对梅里雪山，不仅使主楼的大部分客房，还有裙房的局部餐饮包间和会议室，都有很好的视觉朝向。无形之中提高了酒店的档次和人气。酒店主入口位于德维公路一侧，方便人流进出。（见附图-功能分析图）8建筑工程设计8.1交通组织设计8.1.1设计原则（1）尽量避免各流线的多次交叉，可以考虑人车分流。（2）保证内部主要道路的环形及通畅性。（3）突出主要入口，处理好后勤入口的位置。（4）解决好停车场及其出入流线。（5）预留消防车路线及消防登高面场地。8.1.2出入口受地形及外部交通系统限制，基地设两个出入口，主入口设在裙房一面，与德维公路连通，次入口设在西面，与相邻住宅小区道路连通。主入口结合酒店出挑大雨篷，空间上要开阔大气。8.1.3道路系统基地内一条主干道沿地形走势，由东向西连接德维公路和卡瓦格博路，在车行流线排布上便捷、安全、合理。酒店主入口、后勤服务入口、停车场出入口、消防疏散出口等以此为基础展开布置。（见附图-交通分析图）8.2竖向设计8.2.1竖向设计原则（1）安全、适用、经济、美观。（2）充分发挥土地潜力，节约用地。（3）合理利用地形地质条件，满足城市建设用地的使用要求。（4）减少土石方及防护工程量。8.2.2竖向设计措施用地为不规则形状，地势东高西低，落差较大。场地设计要尊重现状地形，依山就势，组织建筑空间，场地排水，可以结合灵活多变、高低错落的景观平台来组织竖向设计。8.3景观绿地设计建筑通过灵活多变的景观平台、屋顶花园、室外高差变化有机的组成一个丰富多彩、采光通风良好、生动有趣的立体景观系统，配合藏式建筑立面的庄重、端庄，突出藏区独有的特色和风情。建筑与景观独立而又关联，相互处理成为一种简明有序的关系，空间紧凑合理，多样而统一。（见附图-景观分析图）8.4单体建筑设计8.4.1设计原则(1)体现藏民族的文化风情和地域风格原则。（2）考虑周边环境，整体协调原则。（3）体现时代特色原则。8.4.2设计形象构思在建筑设计特点上，分析传统藏式建筑的特点，结合现有的地形，设计出独特而又优美的建筑形式和风格，与雪域高原壮丽的自然景观浑为一体，在保持传统藏式建筑古朴、神奇、粗犷之美感的同时，又赋予新建筑独有的和鲜明的特点。收分墙体和柱网结构是构成传统藏式建筑在视觉和构造上坚固稳定的基本因素。使用柱网结构，扩大了建筑空间，增强了建筑物的稳定性；收分墙体，墙体下面宽、上面窄，使建筑物重心下移，保证了建筑物的稳定性。（见附图-立面参考效果图）8.5给排水设计8.5.1设计依据建筑给水排水设计规范gb50015-2003（2003年版）室外给水设计规范gb50013-2006（2006年版） 室外排水设计规范gb50014-2006（2006年版） 高层民用建筑设计防火规范gb50045-95（2005年版） 自动喷水灭火系统设计规范gb50084-2001（2005年版） 建筑灭火器配置设计规范gb50140-20058.5.2给水设计（1）水源:由市政给水管网引入二路dn200管道供水，市政给水压力按0.15mpa计。（2）用水量:总用水量估算为:375.8 m3/d。（3）供水系统及供水方式:生活供水方式分为两个大区：一区地下二层至一层采用市政压力直接供水；二区二层以上采用小区管网水池加压水泵屋顶水箱供水，其中二至七层为一个减压区，八至十二层为一个区；设集中泵房于地下二层内。管网系统的压力控制参数为：各区最不利点的出水压力不小于0.05mpa,最低用水点压力不大于0.35mpa。8.5.3消防设计（1）消防用水量:本项目为一类高层酒店建筑，建筑高度不超过50米，为客房及附属功能用房，根据规范要求，室内消防用水量为30l/s，室外消防用水量30l/s。根据规范设置自动喷水灭火系统，喷淋流量为30l/s。地下室内设消防水池一座，内存室内消防用水量3小时，自动喷水用水量1小时，共计432吨。（2）消火栓系统:室内设消火栓系统，消防泵设于下地下室内，消火栓泵从消防水池抽水, 设水泵接合器，并与室内消火栓环管相连。在屋顶水箱储备10分钟不被动用的消防水量18吨。室外除按规定距离设消火栓保护，其数量还需与水泵接合器相适应。（3）建筑灭火器:室内每层于消火栓箱处配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器。（4）自动喷水灭火系统：室内均设置自动喷水灭火系统，按中危险级设防。于地下室水泵房内设喷淋泵及湿式报警阀；采用喷淋泵及屋顶水箱联合供水。喷淋泵从消防水池抽水, 室外分别设二套水泵接合器，并接入湿式报警阀底部。（5）消防排水：为使消防电梯在灭火时正常运行，在各消防电梯坑底附近设容积不小于2m3的消防集水坑，内设消防排水泵各2台，其中1台备用。8.5.4排水设计（1）排水量：按日总用水量的90%计，总排水量为338.22 m3/d。（2）排水方式：室内污、废水合流，室外雨、污水分流；本项目基地中设一个化粪池，污水经化粪池后排入市政污水管。室内0.00以上采用重力流自 流排除；0.00以下采用水泵提升排除。8.5.5雨水设计屋面雨水、阳台及场地、道路排水均为有组织排水。屋面雨水与阳台雨水分设立管排至雨水井。雨水量按当地暴雨公式计算，设计重现期以5年计，屋面另设溢流口，总排水能力不小于50年重现期的雨水量；基地内的雨水以就近排放为原则，最终汇集排入市政雨水管网。8.5.6给排水配管材料（1）室内给水泵出水管、立管采用钢塑复合管，入户管采用pp-r塑料管；室外给水管dn100及以下管采用钢塑复合管，dn200采用球墨铸铁管；（2）室外消防管采用给水铸铁管，室内消防管采用热镀锌钢管。（3）室内排水管采用抗震柔性接口排水铸铁管。室外雨、污水管采用upvc加强筋管。8.6电气设计8.6.1设计依据建筑设计防火规范gb50016-2006高层民用建筑设计防火规范gb50045-95（2005年版）民用建筑电气设计规范jgj16-2008供配电系统设计规范gb50052-95低压配电设计规范gb50054-95通用用电设备配电设计规范gb50055-93建筑照明设计标准gb50034-2004建筑物防雷设计规范gb50057-94（2000年版）10kv及以下变电所设计规范gb50053-94建筑物电子信息系统防雷技术规范gb50343-2004；8.6.2设计范围及内容（1）用户10kv/0.4kv变配电系统。（2）照明及配电系统。（3）动力配电及控制系统。（4）消防设施配电及控制系统。（5）空调配电及控制系统（6