会计电算化社会实践报告-对南堡区房地产纳税筹划问题情况的调查分析.doc

河北广播电视大学社会实践考核表实践课题 对南堡区房地产纳税筹划问题情况的调查分析姓 名 教育层次 开放教育本科 学 号 分 校 唐山电大 专 业 金 融 教学点 唐海电大 指导教师 日 期 年 月 河北广播电视大学学生社会实践考核表实践单位（基地）实践活动时间实践课题2009年8月-9月对南堡区房地产纳税筹划问题情况的调查分析指 导 教 师 情 况姓名工作单位学历专业专业技术职务社会实践报告（由学生填写）： 目 录一、房地产开发企业纳税现状-2二、房地产行业纳税筹划的必要性-2三、房地产行业纳税筹划的可行性-2四、税负分析-3 （一）、营业税税负分析-3（二）、房地产公司土地增值税税负分析-4（三）、房地产公司企业所得税税负分析-5五、房地产开发企业纳税筹划的方法及案例分析-5（一）、从房地产开发企业内部环境考虑-7（二）、房地产开发企业开发项目的事前、事中、事后的纳税筹划-9（三）、销售与装修分开，分散经营收入-12六、纳税筹划的意义-14对南堡区房地产纳税筹划问题情况的调查分析一、房地产开发企业纳税现状我国税收正逐步走向法治，依法治税正在逐步变成现实。新税制实施以来，税法得到统一，税权相对集中，规范了减免税，避免了各种越权减免税收和随意减免税收的现象。税收大环境的变好，为税收优惠政策完全落到实处、为纳税筹划提供了条件和可能。从90年代后期到本世纪初，房地产行业得到迅猛发展。纵观房地产行业的发展情况，其外部环境主要有以下几个特点:1、国家宏观调控政策以“稳定中求发展”为主导自2003年到2006年，国家相继出台了一系列的宏观调控政策，包括“8.31”大限、银行信贷收缩和房屋销售司法解释、“国六条”及“国八条”，以及最近出台的财税201094号文件调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策的通知，和自2010年10月20日银行贷款加息等措施以规范房地产业的投资。随着产业政策发生变化和行业发展更趋理性，行业内有实力者将脱颖而出并迅速提高市场占有率。而对于那些规模较小，资质不全的企业，将会面临更大的生存压力。2、行业内部竞争日趋公平和激烈随着我国加入wto后与房地产行业相关的关税降低，从而使海外资金和发展商进入大陆房地产行业的成本降低，获利空间增大，必将形成外资、外商进入中国房地产市场的高潮，导致中国房地产市场的全球化竞争格局，加速房地产行业走向集中化。3、行业发展向注重打造核心竞争力转变作为房地产开发企业来说，其核心竞争力与其他企业有所不同，它包括房地产开发的策划能力，融资能力，营销能力和引进、应用、开发高新技术的能力。其中十分重要的内容之一就是纳税筹划。二、房地产行业纳税筹划的必要性1、房地产行业投资快速增长，竞争加剧，行业利润呈现下降趋势，这就使得纳税筹划的空间增大。2、房地产行业开发经营中税费占房地产开发成本比例大3、房地产行业涉及的税种多三、房地产行业纳税筹划的可行性1、国家提倡纳税筹划纳税筹划能最大限度地发挥税收的经济杠杆作用，有利于提高纳税人的纳税意识；有利于增加国家的税收收入；有利于降低征税和纳税成本；有利于提高企业的经营管理水平；有利于优化企业产业和产品结构。2、我国的税收大环境越来越好税收和我们日常生活的关系从来没有比今天更密切随着企业和个人涉税事项不断增多，合法降低税务成本、增加个人收入、增强企业竞争力，成为大家关注的热门话题。但是对于大多数人来说，税收筹划还是一个陌生的概念，而对于企业的日常税务实务人员与管理人员来说，税收筹划则仍然是一个还没有活学活用的实用工具。我们从案例入手，由浅及深，揭开税收筹划的神秘面纱，将税收筹划这一非常实用的财务管理工具真正运用到会计工作中去。四、税负分析除土地费用、建筑安装工程成本、基础设施和公共配套设施建设费用等之外，与房地产投资开发有关的税费，也是影响开发商或投资商实际可获得的净利润的重要因素。据国家建设部房地产业司的资料分析，税收占商品房房价的比重约为10.96%左右，值得研究。我国现行税法体系是在宪法精神的指引下，直接由各单行税法及相关征收管理法律、法规构成。其中，实体税法是现行税法体系的基本组成部分，目前由22个税种构成，房地产开发企业涉及到其中9种，占到了40.91%，可筹划空间很大。但考虑到纳税筹划成本与效益的因素以及我国房地产行业目前具有的行业特色等，税收主要集中在营业税、土地增值税和企业所得税这三个税种上，本文重点分析营业税、土地增值税、企业所得税这三个与房地产行业紧密相关的税种的纳税筹划。（一）、营业税税负分析（1）营业税税负情况营业税是指以营业额为计税依据，营业额是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款及价外费用。而由于应税劳务不同，其所适用的税率也不同，对于房地产企业而言主要的营业税计税劳务应该是建设、装饰、修缮、销售不动产、技术转让等，而前述几种应税行为适用税率不同，建设、装饰、修缮行为适用3%的营业税税率；销售不动产、技术转让适用5%的税率。（2）营业税税负偏重原因分析通过对房地产公司具体业务的研究，总结出房地产公司营业税税负偏重的原因主要有以下几点:一是房地产公司对“其它业务收入”的核算方法不准确造成了低税率业务误用高税率，增加税收负担。房地产公司将所有除工程建设收入外的所有收入，比如工程技术服务收入、分包收入、租赁收入等全部计入“其它业务收入”科目，且不分别核算每项收入的确认时间和相关费用。这样一方面会造成企业取得的这些非主营业务收入、成本核算不准确的问题，另一方面也造成了混淆了经济活动行为、用错税率、多缴税款的问题。比如，工程技术服务收入应当按营业税税目中的“服务业”缴纳服务收入5%的营业税，而分包工程收入应当按照营业税税目中的“建筑业”缴纳分包收入3%的营业税，而房地产公司由于没有分别核算，就按照税法规定均按5%的税率缴纳营业税。由此可见，房地产公司对其它业务收入的核算不准确造成了企业税收负担加重。 照我国税法的规定，如果物业公司属于房地产开发企业的子公司，不单独核算，则这部分代收收入均应并入应税劳务计税依据，按照5%的税率征收营业税，而如果物业公司为独立法人，实行单独核算，则只对其收取的手续费部分按照5%的税率征收营业税。而房地产公司下属的物业公司未实行独立核算，则房地产公司就要为代收的这部分根本不能带来企业收益的资金承担税收负担。（二）、房地产公司土地增值税税负分析（1）土地增值税税负情况土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税实行四级超率累进税率即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。增值额是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的差额。增值额越多，适用税率越高。土地增值税自实施以来，一直被业界认为是对房地产收益影响最大的税种之一。2006年12月28日国家税务总局发布的关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知中明确规定：从2007年2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为“清算制”。因此，对房地产企业来说，合理进行土地增值税的税收筹划，减轻纳税负担，相应增加企业的盈利显得尤为重要。（2）土地增值税税负偏重原因分析房地产公司土地增值税税负偏重的原因之一是没有考虑商品房销售价格与土地增值税累进税率之间的关系。在开发的商品房进行定价时，企业的财务部门仅提供了工程的全部成本给公司管理层作为定价的主要参考因素，并没有提供不同定价对企业税收负担影响的有关测算数据，造成了房地产公司商品房销售价格不尽科学，销售收入很高可利润很低的现状。另一个房地产公司土地增值税税负偏重的原因是扣除项目金额不合理。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。可有些房地产企业未能归集合理的扣除项目金额，造成多缴土地增值税的情况。（三）、房地产公司企业所得税税负分析一是房地产公司未能根据经济情况的变化适时调整成本核算方法。企业会计准则要求企业的会计核算要遵循客观性原则，即真实反映企业的实际财务状况，企业可以根据自身情况调整会计核算方法，以最大程度的实现企业经济利益。而房地产公司就没有很好的利用这一原则，没有适时调整企业不利于降低税负的会计核算方法，造成了企业税收负担的增加。二是房地产公司企业所得税核算方法不利于降低税负。根据企业会计准则规定，施工企业与发包单位进行工程结算时,按结算额确认合同收入和与合同收入相关的费用。具体执行时，该企业出现了两种情况。一是实行合同完工后一次性结算工程价款的工程项目，于合同完工时一次竣工结算确认工程结算收入和工程结算成本；二是采用按工程进度划分阶段，分段结算工程价款的工程项目，于各次结算时按分段结算金额确认工程结算收入和工程结算成本。一个会计期间实现的收入额，为当期结算的已完工程价款和竣工一次结算的全部合同价款。这种会计核算方法虽然中规中矩，但是不利于及时反映企业的经营状况，因为只有在结算时才能确认收入和相关费用，这样必然会造成费用无法和工程进度一起进行核算，在工程未竣工期间内企业净利润虚高，如果工程跨年度，必然造成当年多缴企业所得税的情况。三是房地产公司在执行企业会计准则和税法时对部分规定掌握不准确，相关的配比原则运用不恰当，造成了成本、费用与工程进度不配比的情况，在固定资产、无形资产处理中，这种现象尤为明显。四是房地产公司在开发成本归集方法上不尽合理。房地产公司的财务核算中对小区的公建分摊面积、公共设施、配套设施的核算都没有明确划分，没有根据成本对象在产成品中分配，不利于成本有效、及时归集、结转，造成所得税税负偏重。同时，房地产公司未能及时利用新出台的国家关于房地产行业的有关税收优惠政策，领导缺乏纳税筹划意识，也是房地产公司税收负担偏重的原因之一。近年来随着房地产行业的快速发展，国家从促进国民经济快速、协调发展的角度，在有效控制固定资产投资规模的前提下，陆续出台了财税2002191号文件、国税发200383号等文件，有效规范了房地产行业的财务核算行为，也提供了一些有助于房地产行业发展的优惠政策。比如:根据政策规定，采取委托销售开发产品，或者开发产品先出租后销售都可以按照实际销售收入实现时间为纳税义务发生时间，这样，就给企业提供了延期纳税的有利条件。但房地产公司没有利用这些政策，没有享受本该享受的优惠政策。五、房地产开发企业纳税筹划的方法及案例分析房地产行业开发周期长，业务复杂而且要占用大量的资金。而房地产的销售作为投资者回收成本和获取收益的关键环节，其销售状况直接关系到房地产投资回报率的高低。因此，运用税收筹划的原理，正确处理房地产销售活动中的定价以及销售方式的选取等问题，合理合法地降低企业税收成本，对于房地产企业而言具有重要意义。首先依法治税是进行税收筹划的前提，税收筹划是以现行税制为基础的，如果某一地区的实际税收经营不是以现行税法为依据，而是以其他类似收入指标的因素为依据，那么进行税收筹划也就失去了实际意义，这是企业进行税收筹划时应该注意的重要问题。其次，由于税法作为一种法律既有稳定性，也有一定的灵活性，所以进行税收筹划应该时刻关注税法的变化。在体制转轨尚未完成、税法调整较为频繁的阶段，这点尤其要重视，因为税法一旦调整，税收筹划的依据可能消失或改变，筹划的结果就完全可能与当初进行筹划的预期相反。所以，企业的决策者和财务人员应当重视税法的变化及调整，并据此相应调整税收筹划的策略和方案。任何一个税法的调整，其内容本身就是新的税收筹划的基础。税收筹划由3个操作层次组成：初级税收筹划：避免企业超额税负。中级税收筹划：优化企业税务策略。高级税收筹划：争取有利的税收政策。真正意义上的税收筹划是一个企业不断走向成熟和理性的标志，是一个企业纳税意识不断增强的表现。在税法规定的范围内，纳税人往往面临着税负不同的多种纳税方案的选择，纳税人可以避重就轻，选择低税负的纳税方案，企业税收筹划就是合理地、最大限度地在税法允许的范围内减轻企业的税收负担。（一）、从房地产开发企业内部环境考虑房地产开发企业纳税筹划的实现，应始终围绕如何实现成本最小化进行，下面从房地产开发企业内部专业人员的角度来探讨在具体实践中应注意的几个方面：1、精通业务，对税法及其相关法规合理而有效的理解、掌握和运用是纳税筹划的前提和基础。 首先，精通房地产开发业务要求以正确的理论作指导，更要求具备法律、税收、会计、财务、金融等方面的专业知识，尤其要熟悉税法、会计法、公司法、经济合同法、证券法等有关法律规定，还应了解房地产开发公司经营、投资、营销、会计处理、纳税历史等业务发生的每个环节，具有统筹谋划的能力。另一方面，税法本身存在纳税筹划的可能。因为税法是人制定出来的，不仅受到“知识有限”和“理性有限”的局限，而且还要受当时经济发展状况和其他社会现实的制约，不可能一步到位，完全成熟。 例如：某房地产开发企业开发过程中拆借资金，在融资时支付利息，这是房地产开发企业的业务流程。根据我国现行税法规定，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本；又规定，纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本金50%的，超过其注册资本50%，超过部分的利息不得在税前扣除。2004年年初公司进行了税收筹划，决定向集团公司借款1000万元，年利率11.16%（税务局规定税前列支的税率），期限3年。3年后企业将减少的应纳税所得额为：1 00011.16%3=334.8万元，税收负担减轻：334.833%=110.48万元。其次，房地产开发企业主要涉及营业税、个人所得税、印花税、土地增值税、企业所得税、城建税、教育费附加、契税等，掌握每个税种税法的内容，了解地方是否有优惠政策。比如，我国地方上对外商投资的房地产开发企业有许多优惠政策、税率的差别，中外合资的房地产开发企业可以免交城建税、教育费附加，企业所得税预征率比内资企业低5%等，如果企业的高级管理人员在公司组建时能事先进行税收筹划，在组建条件许可的情况下，就可以大大地降低企业的税收负担。可见税收筹划需要有超前的预见性。再次，税收筹划方案的选择应注意可行性，不能不考虑成本。比如，某一房地产开发企业欲建立自已的建筑公司、装饰公司以及物业管理公司，但组建公司往往需要大量的人力、物力、财力，有时会出现某一方面节税了，其他相关的成本增大了，所以只有当税收筹划方案的所得大于支出时，税收筹划方案才有用。 转贴于 中国论文下载规范管理、会计业务记录合法性是税收筹划的保障 俗话说：“管理出效益”反之，管理不善会使企业增加税收负担。例如：某一家新成立的房地产公司开发的商品房的销售委托给一家专业的房产销售公司经销，销售公司在销售时以1000元1张，发行了若干张vip贵宾卡,并承诺持卡人购房时可在房款中抵1万元购房款，结果30万元1套的房子,实际只收29.1万元，与客户签约的销售合同中约定：房款总价为30万元，首付款为总房款的30%，销售人员给客户计算的首付款金额为8万元。用vip贵宾卡抵房款首付款1万元没有在合同中约定。税法规定：如果销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，可按折扣后的销售额计算收入；如果将折扣额另开发票，则不得从销售额中减除折扣的金额。计算企业所得税时，折扣额也不得在企业所得税前扣除。由于销售公司管理不规范和缺乏税收筹划意识，使房地产开发企业销售的每套商品房多交了营业税：（300 000-291 000）0.05=450元、多交企业所得税：（300 000-291 000）0.33=2970元、多交印花税：（300 000-291 000）0.0003=2.7元、多交预缴土地增值税：（300 000-291 000）0.01=90元、多交四税合计3 512.7元。纳税筹划的日常运用应注意会计业务记录的合法性。例如：某一房地产开发公司2006年年中从集团公司租用了两辆轿车，并列支了这两辆轿车的年检费、汽油费、过桥过路费等，为了获得合法凭证减少涉税风险，公司与集团公司签定租车协议，取得了税务发票，公司合理规避了税，所有者对税收筹划更加重视了。纳税筹划事后应进行绩效评价年末终了，房地产开发企业委托会计师事务所对上一年的年报进行审计，此时对上一年度的涉税筹划的效果进行一次评价，通过与审计结果进行分析对比，无疑是一次检查企业会计核算质量的最好机会，同时可以弥补原先税收内部筹划方案的不足。 俗话说“亡羊补牢，犹未晚矣”在所得税汇算清缴、纳税评估、税务稽查中被税务机关查到的企业，要重视税务筹划的事后评价，总结经验，吸取教训，重视事前税务筹划活动的开展，防患于未然。 综上所述，随着社会的发展进步，法治会越来越健全，执法的力度也会越来越加强，迫切需要房地产开发企业自身练好内功，树立纳税筹划的意识，一方面为企业提高经济效益，另一方面会促进税务机关相应地完善税制、堵塞税收法律、法规中的漏洞，能促使税务工作和税收筹划都步入一个良性发展的轨道。（二）、房地产开发企业开发项目的事前、事中、事后的纳税筹划房地产企业项目立项应考虑的税收筹划 房地产企业的税收筹划是一个涉及全局的、统筹性的财务管理活动，因此在房地产项目立项阶段进行的税收筹划最为重要。税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额和开发成本之和，加计扣除20%。 房地产开发费用即期间费用是不以实际发生数扣除。除利息费用外，房地产开发的销售和管理费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。纳税人可以把期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，但事后转移是行不通的，是一种偷税行为，这需要事前筹划，进行组织人事及行为准则等方面的准备。因为属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义，而属于每一个房地产项目的人员发生的这些方面的费用都应列入开发成本中，可以在计算土地增值税时扣除。这就为税收筹划提供了一个方向，即在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于每一个具体房地产项目中去。例如，总部某领导兼某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理，那么此人的有关费用于情于理都可以分摊一部分到房地产开发成本中去。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本增大了。也就是说房地产开发公司在不增加一分钱的开支情况下，可以增大土地增值税允许扣除项目金额。税法规定：以无型资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。但转让该项股权，应征税。因为房地产开发项目需贷款的金融政策有越来越收紧的趋势，房地产企业土地费用所占的比重已由过去的20%左右上升为30%左右。房地产开发前期投入很大，房地产开发项目的贷款审批办理时间较长，且需房地产四证齐全才能办理，投资如采用一方以土地作价入股，另一方以货币资金入股成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。即可避免前期缴纳土地转让营业税付出大笔资金，为企业前期项目资金投入有了保障。选择合适的建房方式 大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的筹划空间较小，若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。（1）房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。（2）合作建房方式。根据营业税问题解答(一)的通知的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的。参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让也不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。 开发多处房地产房地产公司在同时开发多处房地产时，可分别核算，也可合并核算，两种方式所缴纳的税收不同，这为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况，具体如何核算，需要企业根据具体情况予以分析比较。 例：某房地产公司同时开发两处位于城区的房地产，第一处房地产出售价格为1000万元，根据税法规定扣除的费用为400万元；第二处房地产出售价格为1500万元，根据税法规定扣除的费用为1000万元。如果企业选择分别核算，第一处房地产的增值率为600400=150，应该缴纳土地增值税600x50-40015=240(万元)，营业税及其附加10005.5=55万元；第二处房地产增值率为5001000=50，应缴纳土地增值税500x30=150(万元)；营业税及其附加15005.5=83.55(万元)。该房地产公司的利润为(不考虑其他税费)1000+1500-4001000-2405515083.55=571.45万元。如若合并核算，两处房地产的出售价格为2500万元，根据税法规定可扣除费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为11001400=78.5。应该缴纳土地增值税11004014005=370万元，营业税及其附加25005.5=137.5万元。不考虑其他税费，该房地产公司的利润为25001100370137.5=892.5万元。该税收筹划减轻税收负担892.5571.45=321.05万元。房地产企业项目建设中应考虑的税收筹划 1、通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20，从而享受免税待遇。 例：某房地产公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除费用为800万元，增值额为200万元，增值率为200800=25。该房地产公司需要缴纳土地增值税20030=60(万元)，营业税10005=50(万元)，城市维护建设税和教育费附加5010=5(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000800-60-50-5=85(万元)。如果该房地产公司进行税收筹划，将该房屋进行简单装修，费用为200万元，房屋售价增加至1200万元。则按照税法规定可扣除项目增加为1000万元，增值额为200万元，增值率为2001000=20，不需要缴纳土地增值税。该地产公司需要缴纳营业税12005=60万元；城市维护建设税和教育费附加6010=6(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为12001000-60-6=134(万元)。该税收筹划降低企业税收负担134-85=49(万元)。2、相关借款利息的筹划实务由于大部分房地产经营企业开发资金来自借贷，具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。（1）针对房地产开发完工之前的利息费用，可以将完工之前的借款利息计人开发成本，并可作为计算房地产开发费用(期间费用)的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20的扣除，这样可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负。（2）针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。 （三）、销售与装修分开，分散经营收入 随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若房地产企业与购房者签订合同时稍加变通则可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用缴纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。房地产企业销售时应考虑的税收筹划房地产销售方式的选择也是进行税收筹划的一种好方式，通过改变销售模式的筹划不仅可以直接减少税负，而且可以间接地获得货币时间价值的好处。这主要涉及以下几个方面。1、针对纳税主体的新设分立这也就是说，房地产经营企业可以通过设立独立销售公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的筹划空间很大。例：某房地产公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，可采用以下售价方式。若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167.5万元，增值率为28.48，应纳99.75万元的土地增值税，净赚232.75万元。以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1166.96万元，增值率为19.97，免征土地增值税，净赚233.04万元。如果房地产公司设立独立房屋销售公司，那么房地产公司可以将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19.9720，免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时，扣除营业税及附加合计：15005.5=82.5(万元)，可扣除的项目金额为1167.5+82.5=1250(万元)，其增值率为16.6720，免纳土地增值税。从全局来看，销售时只增加营业税等税金14005.5=77(万元)，获利润1500(1167.5+77)=255.5(万元)，比筹划前增加255.5232.75=22.75(万元)。2、减少账面收入或递延纳税时间（1）开发企业无偿或收取极少手续费委托销售公司销售房地产，并可协商开具销售清单，由于这种方式应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现，所以在确认纳税义务发生时间上可以尽量递延，同时这样可以避免销售公司缴纳营业税。 （2）将原来由开发企业承担的销售及管理费用转嫁到销售公司，使销售公司企业所得税减少甚至不交。当然，对于业务招待费和广告费等有关费用扣除限额的扣除项目，应事先商议确定由开发企业承担，以避免上述费用因超标而调增应纳税所得额的情况。 由此可见，进行合理的纳税筹划是房地产企业外部环境的必然要求，是增强企业核心竞争力的必然要求，也是房地产企业应当放在重要位置进行研究的一个课题。3、合理定价的筹划依据实施细则第十一条规定，“纳税人建普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的免征土地增值税；增值额超过项扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。”企业可利用20%这一临界点进行筹划。设某房地产开发企业待售标准住宅，除营业税、城建税及教育附加外的扣除项目金额为a，销售房价总额为x，营业税、城建税及教育附加为5.5%x，如果企业要享受起征点优惠，那么最高售价只能为x=（1+20%）（a+5.5%x），解得x=1.2848a，企业在这一价格水平下，既可享受起征点的照顾又可获得较大利润。如果售价低于x，虽能享受起征点优惠，但利润较低。如果企业欲通过提高售价达到增加收益的目的，此时按增值率在50%以下的税率即30%的税率缴纳土地增值说，对开发企业来说只有当价格提高的部分超过缴纳的土地增值税和新增值的营业税、城建税及教育附加时，提价才有利可图。假设售价提高y，x为增值率20%时的售价，则新的价格为（x+y），新增营业税、城建税及教育附加为5%（1+7%+3%）y=5.5%y，扣除项目金额为a+5.5（x+y），假设增值率虽大于20%但小于50%，增值额为：（x+y）-a-5.5%（x+y）。土地增值税为：30%（x+y-a-5.5%x-5.5%y）。企业欲使提价所带来的收益超过新增的税负而增加收益为30%（x+y-a-5.5%x-5.5%y）+5.5%y。甲房地产公司建成并待售普通标准住宅，当地同类住宅的市场售价在11000万元到14000万元之间，已知取得土地使用权的金额为3000万元，房地产开发成本为5000万元，利息支出不能提供金融机构的证明，也不能按房地产开发项目分摊，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%。通过选择筹划方案可在保证售价较低的情况下，少纳土地增值税，增加企业利润。上述案例中除营业税、城建税及教育附加外的可扣除项目金额为：3000+5000+（3000+5000）10%+（3000+5000）20%=10400（万元），从而形成以下两个方案： 方案1：公司既享受起征点优惠，又获得最高利润，则最高售价为104001.2848=13361.92（万元），此时获利为：（13361.92-10400-13361.925.5%）=2227.0144（万元）。当价格在11000万元至13361.92万元之间时，虽售价上升获利将逐渐增加，但都要小于等于2227.0144万元。 转贴于 中国论文下载中心 方案2：公司想通过提高售价再多获收益，则提价至少要大于：y30%（x+y-a-5.5%x-5.5%y）+5.5%y。则提价要大于1009.84 （万元）。即房地产总售价至少要超过100