广州商圈调研报告及关于我商场管理的若干意见.doc

广州商圈调研报告及关于我商场管理的若干意见广州商圈调研报告及关于我商场管理的若干意见时尚集团2011年5月调研说明调研背景作为广东省省会，全省政治、经济和文化中心的广州，地处中国大陆南部，广东省中南部，珠江三角洲北缘，濒临南海，邻近香港特别行政区和澳门特别行政区，是中国通往世界的南大门，广州在地理位置上拥有巨大的优势。广州总面积为7434.4平方公里，10个区、2个县级市，市区面积3843.43平方公里，2个县级市面积为3590.97平方公里，2007年末全市人口1004.58万人，2008年地区生产总值8215.82亿元人民币，中国城市第3名，人均gdp81,233元人民币，中国城市第2名，由此可见广州拥有巨大的有能力的消费群体。广州商业网点多、行业齐全、辐射面广、信息灵、流通渠道通顺。全市拥有商业网点10万多个，为全国十大城市之冠。大型购物商场、大型货仓式批发零售自选商场、灯光夜市、集贸市场等构成了多元化的市场网络。其中规模最大的三大商圈分别为，北京路商圈、上下九路商圈、天河城商圈，除此之外，五羊新城商圈、烈士陵园商圈、江南西商圈、岗顶商圈、广州火车东站商圈、番禺广州商圈九大商圈在广州展开龙争虎斗。广州的消费容量是巨大的，同时商圈与商圈时间，商场与商场之间的竞争也是异常激烈的，通过此次调研将让您全面的了解广州主要商圈的具体状况，以及如何做出本商场的差异化定位，如何改善本商场的经营管理以及如何对本商场的租金进行合理的定价。调研目的1、全面了解广州市场，从微观各个主要商场的信息特征到宏观各个商圈的信息特征；2、分析总结各种不同类别的商场租金价位情况，并为本商场租金定价提供参考依据3、分析总结各大商场的定位及相关营销方式，为本商场做出差异化定位提供参考依据；4、分析总结各大商场经营业态分布，为本商场的也太分布规划设计提供参考依据；5、分析总结各大商场管理特色，为本商场以后更好的进行经营管理提供参考依据；6、分析了解各大商圈业户特征，为本商场招商工作做好前期铺垫。调研对象此次调研对象主要以商圈为单位，调查分析商圈里的主要商场和街边店，分别为：天河城商圈，包括天河城、正佳广场、广百中怡店、天河又一城，同时简单走访调研了潮流站、天河新地、时代广场；北京路商圈，包括广百百货、动漫新城、五月花广场、北京路天河城、潮楼、同时简单走访调研了光明广场、银座广场；上下九商圈，包括恒宝广场、东急新天地、荔湾广场、流行潮楼；中华广场商圈，包括中华广场、流行前线、地王广场，同时简单走访调研了海印自由闲名店城；江南西商圈，包括江南新地、万国工厂、广百新一城，同时简单走访调研了名店城、丽日广场、金谷新天地。另外还对番禺商圈进行了简单的走访调研，包括广大商业中心、易发商业街；以及客村的丽影广场，农林下路的东山锦轩现代城、王府井广场，环市东路的好世界广场、世贸新天地、丽柏广场；芳村的花花新地广场，越秀区的海印缤缤广场、越富广场、创新广场，农林下路的旺潮坊；广州火车站附近的各大以批发市场为主的商场，包括白马、飞马、红棉国际、汇美国际、第一大道等商场。同时还走访调研了部分极具代表性的街边商铺，包括上下九街边店、北京路街边店、农林下路街边店、建设六马路街边店、淘金路街边店、龙洞商业步行街。调研方法n 上网查询1. 对商场基本信息进行确认，查找行车路线2. 记录商场电话、地址、进驻品牌及楼层划分等基本信息n 二、电话咨询1. 了解基本情况，为实地调研做准备2. 要以客户角度咨询，避免使用官方口吻及专业术语3. 即时做好询问记录n 三、商场实地调研1. 商场实地调研1) 逛商场全层，对商场情况有个整体把握2) 团队成员目标分解，重点逛商场的某几层，确定调研重点3) 对有价值目标进行隐秘拍照4) 随时对调查数据进行记录5) 收集该市场宣传材料印刷品2. 陌生拜访1) 根据调研目的确定业务角色2) 准备相关产品资料，事先对拜访内容进行演练3) 以业户的角色与招商人员交流，询问商场租金、管理费用等信息4) 及时做好调研记录96目 录1广州市场营销环境81.1 广州概述81.2 人口环境91.2.1 常住人口数量及人口增长率91.2.2 人口构成（流动人口、固定人口比例）91.2.3 教育水平111.3 自然环境111.3.1 地理位置111.3.2 气候环境121.4 经济环境121.4.1 gdp总量和增长量121.4.2 人均收入161.4.3 当地消费习惯172商场调研情况182.1 天河商圈182.1.1 天河商圈简介182.1.2 天河城192.1.3 正佳广场212.1.4 广百中怡店242.1.5 天河又一城252.1.6 天河商圈商场对比272.2 北京路商圈292.2.1 商圈简介292.2.2 五月花广场302.2.3 动漫星城322.2.4 潮楼352.2.5 天河城百货（北京路店）372.2.6 广百百货北京路旗舰店402.2.7 北京路商圈总结422.3 江南西商圈462.3.1 江南西商圈简介462.3.2 江南新地472.3.3 广百新一城492.3.4 万国广场512.3.5 商圈总结552.4 烈士陵园商圈582.4.1 商圈简介582.4.2 流行前线592.4.3 中华广场612.4.4 地王广场642.4.5 中华广场商圈662.5 上下九商圈682.5.1 商圈简介682.5.2 商圈主要商场分析692.5.3 上下九商圈总结723调研总结743.1 广州各大类商圈对比743.1.1 商圈基本信息753.1.2 对比结果分析763.2 广州几大商场对比783.2.1 同为shopping mall的：正佳、天河城、中华广场783.2.2 目标顾客相似的商场分析804关于我商场管理的若干建议844.1 商场定位844.1.1 天河路商圈的经营特点及问题844.1.2 天河路商圈业态组合的优势和问题844.1.3 广州天河商圈与新兴商圈业态组合比较854.1.4 天河城商圈存在的机会864.1.5 项目swot分析874.1.6 定位总结884.1.7 规划布局884.2 商场业态比例、894.2.1 主力店与散户的比例894.2.2 商铺具体业态比例914.3 关于经营模式934.3.1 商场租赁模式分析944.4 商场管理954.4.1 业户管理964.4.2 各部门分工明确，并团结合作，创造良好的企业文化和工作氛围。964.4.3 在商场日常管理工作中，要做到制定管理章程并负责监督执行965附录：文中未列商场基本信息975.1 光明广场975.2 中旅商业城985.3 名店城985.4 金谷新天地995.5 时代广场995.6 天河新地995.7 其它1005.7.1 易发商业街1005.7.2 越富广场1015.7.3 广大商业中心1015.7.4 东山锦轩现代城1025.7.5 丽影广场1035.7.6 好世界广场1035.7.7 丽柏1045.7.8 旺潮坊1045.7.9 龙洞商业街1055.7.10 海印缤缤广场1055.7.11 花花新地1061 广州市场营销环境1.1 广州概述广州是广东省省会，全省政治、经济、科技、教育和文化中心。地处广东省东南部，珠江三角洲北缘，濒临南海，毗邻香港和澳门，是华南地区区域性中心城市、交通通讯枢纽，是中国的“南大门”。广州属亚热带季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，雨量充沛，四季如春，繁花似锦。全年平均气温20-22摄氏度，平均相对湿度为77%，市区年降雨量为1600毫米以上。广州市辖十区和两个县级市，总面积7434.4平方千米，共设130个街道办事处、34个镇。2008年末常住人口1018.20万人。市辖市区面积3834.74平方千米，年末常住人口886.55万人；市辖两个县级市面积3599.7平方千米，年末常住人口131.65万人。广州下辖的十二个行政区如下：荔 湾 区越 秀 区海 珠 区天 河 区白 云 区黄 埔 区番 禺 区花 都 区萝 岗 区南 沙 区增 城 市从 化 市广州是一座历史文化名城。相传在远古时候，曾有五位仙人，身穿五色彩服、骑着嘴衔稻穗的五色仙羊降临此地，把稻穗赠给百姓，祝愿这里永无饥荒。从此，广州便有“羊城”、“穗城”的美称，“五羊”也成为广州的象征。据史籍记载，早在公元前214年， 这里便修筑了城垣，建城至今已有2210年的历史，留下了许多文化古迹，生动地反映了广州在各个历史阶段的发展。广州，是中国古代“海上丝绸之路”的发祥地。自秦汉起2000多年间，广州一直作为对外贸易的重要港口，从发掘的造船遗址发现的秦汉时期带有舵、锚构件的大型木船；南越王二代墓穴出土的文物中，发现非洲的象牙和波斯银盒；唐宋时期，设有专门管理外贸的机构。这便是广州作为对外贸易重要口岸的最好证明。广州还是近现代革命的策源地。1840年，当帝国主义入侵中国的南大门时，三元里人民便发起了反抗帝国主义侵略的抗英斗争；清朝时期，洪秀全领导的农民起义；清末，思想家康有为、梁启超等发起的维新变法；国父孙中山领导的反对封建统治的辛亥革命，以及著名的黄花岗起义，都与广州这片沃土息息相关。今天，广州作为改革开放的前沿城市以及对外贸易的窗口，经济突飞猛进，各项事业得到全面的发展，成为中国经济最活跃的城市之一，经济综合实力位居全国主要城市的三甲之列。经济的发展，促进了广州城市面貌和居住环境的不断改善。地铁1号至4号线的开通、环城高速公路、丫髻沙大桥、广州国际会展中心、广州白云国际机场，以及广州大学城的落成。都证明了广州这座千年古城正日益显现出二十一世纪现代化国际大都市的无限魅力。1.2 人口环境1.2.1 常住人口数量及人口增长率2008年末，全市常住人口数1018.20万人，比上年末增加13.62万人，增长1.4%；人口出生率为8.85，死亡率为4.19，自然增长率为4.66。下表是：广州市区主要年份年末常住户口户数、常住户口人口数统计。年份总户数（户）人口数 （人）农业人口非农业人口20001734590561512116011354013986200117646365720453156564541548082002179595158186251306224451240120031831615586352858635282004187376759832525983252200519257476140648614064820061957650623119262311922007198570263464586346458注：从2003年开始，农业人口、非农业人口资料采用新口径计算。1.2.2 人口构成（流动人口、固定人口比例）根据官方2006年4月10 日公布的广州市2005年全国1%人口抽样调查（调查以全市为总体，以各区、县级市为次总体，采取分层、多阶段、整群概率比例的抽样方法。最终样本单位为调查小区。全市调查样本量为26.35万人，占全市总人口的2.78%。），主要数据如下：n 总人口2005年11月1日零时，广州市12个区、县级市的常住总人口为948.75万人，与2000年11月1日零时第五次全国人口普查的常住总人口994.20万人相比，减少了45.45万人。2005年底常住总人口为949.68万人。n 城乡构成全市常住人口中，居住在城镇的人口868.20万人，占常住总人口的91.51 %；居住在乡村的人口80.55万人，占常住总人口的8.49 %。与第五次全国人口普查相比，城镇人口占常住总人口的比重上升了10.13个百分点。n 性别构成全市常住人口中，男性为477.87万人，占常住总人口的50.37 %；女性为470.88 万人，占常住总人口的49.63 %。性别比（以女性为100，男性对女性的比例）为101.48。n 年龄构成全市常住人口中，0-14岁的人口为140.24万人，占常住总人口的14.78 %；15-64岁的人口为736.82万人，占常住总人口的77.66 %；65岁及以上的人口为71.69 万人，占常住总人口的7.56%。与第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降了1.65个百分点，65岁及以上人口的比重上升了1.46个百分点。 n 民族构成全市常住人口中，汉族人口为935.28万人，占常住总人口的98.58 %；各少数民族人口为13.47万人，占常住总人口的1.42 %。与第五次全国人口普查相比，少数民族人口的比重上升了0.02个百分点。n 家庭户人口全市共有家庭户282.34万户，家庭户人口为821.62万人，平均每个家庭户的人口为2.91人，集体户人口为127.13万人。与第五次全国人口普查相比，平均每个家庭户的人口减少了0.31人。注：1除特别说明外，本节涉及的常住人口数为2005年11月1日零时的时点数。2城乡人口是根据国家统计局1999年发布的关于统计上划分城乡的规定（试行）计算的。截至2009年6月底，广州市流动人口跃过600万大关，达616.76万人。按常住人口一年之间基本恒定的数字，常住人口与流动人口数字比例已为10.8。1.2.3 教育水平n 学生教育2008年末，全市共有普通高等院校63所。全年招收普通本科、专科学生22.52万人，增长6.1 %；在校学生72.68万人，增长5.8%；毕业学生17.07万人，增长22.5%。年末，全市培养研究生的普通高校和科研机构26所。全年招收研究生1.93万人，增长6.6%；在校研究生5.38万人，增长8%；毕业研究生1.48万人，增长17.5 %。全市100%的区和94.4%的镇达到“广东省教育强区”和“广东省教育强镇”标准，广州市已通过“广东省教育强市”的督导验收。省、市一级学校普通高中在校学生占全市普通高中在校学生的89.13%（优质学位）。年末，全市共有小学1035所，在校学生86.29万人。普通中学465所，在校学生58.21万人；其中普通高中在校学生17.38万人。中等职业学校101所，在校学生24.41万人。技工学校89所，在校学生19.62万人。全市适龄儿童入学率达100%，初中毕业生升学率91.26%，普通高中毕业生升大学率82.06%。年末，全市共有16所民办高校，在校学生18.2万人；148所民办普通中学，在校学生8.80万人；161所民办小学，在校学生24.54万人。n 全市受教育程度根据2005年全国1%人口抽样调查的调查结果，广州市常住人口中，具有大学程度的人口为135.43万人，高中程度的人口为205.53万人，初中程度的人口为324万人，小学程度的人口为233.48万人。与第五次全国人口普查相比，每十万人拥有大专以上文化程度的人口增加4957人，拥有高中文化程度的人口增加1197人，拥有初中文化程度的人口减少2894人，拥有小学文化程度的人口增加651人。1.3 自然环境1.3.1 地理位置广州是广东省省会，广东省政治、经济、科技、教育和文化中心，也是华南区域性中心城市。广州位于中国大陆南方，广东省的中南部，珠江三角洲的北端，濒临南海，毗邻香港和澳门，中国第三大河流珠江穿城而过，地理位置十分优越，素有中国“南大门”之称。1.3.2 气候环境广州地处南亚热带，北回归线穿越北部，属南亚热带典型的海洋季风气候。这里夏无酷暑，冬无严寒，雨量充沛四季如春，繁花似锦。全年平均气温2022摄氏度，平均相对湿度77。市区年降雨量为1982.7毫米。由于气候温和。土壤湿润，阳光充足，广州一年四季树木常绿、鲜花常开，自古就以“花城”著称。在国内城市中，这一别称和美誉也是广州独有的。凡是来广州旅游的人都一定会充分感受、亲身体验到处是花的世界、花的海洋、花的节日广州不愧为花的城市！1.4 经济环境1.4.1 gdp总量和增长量n 经济总量广州市生产总值于2004年、2005年、2006年和2007年分别突破4000亿元、5000亿元、6000亿元和7000亿元， 2007年达7050.78亿元，20032007年分别增长15.2%、15.0%、12.9%、14.8%和14.5%。20032007年年均增长14.5%，比同期世界和全国平均增速分别快9.6个和4.1个百分点，也比我市19792006年年均14.1%的平均增速快0.4个百分点。我市经济总量在全国主要城市中居第三位。2004年、2005年、2006年和2007年广州市人均gdp分别突破4万元、5万元、6万元和7万元，2007年为71219元（按常住人口平均数计算），比2002年增长96.9%，年均增长14.5%，保持同总量的同步增长。初步核算，2008年，广州市实现地区生产总值（gdp）8215.82亿元，按可比价格计算，比上年（下同）增长12.3%。其中，第一产业增加值167.72亿元，增长1.8%；第二产业增加值3198.96亿元，增长10.9%；第三产业增加值4849.14亿元，增长13.6%。第一、二、三次产业增加值的比例为2.0438.9459.02。三次产业对经济增长的贡献率分别为0.3%、35.1%和64.6%。 n 财政收支全年来源于广州地区的财政一般预算收入2477亿元，增长17.1%。其中，国税部门组织收入1495亿元，增长15.4%；地税部门组织收入727亿元，增长22.2%。地方一般预算财政收入621.96亿元，增长18.7%。其中，营业税127.98亿元，增长3.6%；增值税128.72亿元，增长15.5%；企业所得税75.63亿元，增长26.8%；个人所得税35.34亿元，增长19.7%；房产税31.05亿元，增长18.5%。地方一般预算财政支出713.0亿元，增长14.3%。其中，社会保障和就业支出89.32亿元，增长23.8%；环境保护支出7.39 亿元，增长52.2%；教育支出95.72亿元，增长18.5%。2008年财政用于支援汶川地震灾后重建资金2.41亿元。n 价 格消费市场价格：全年城市居民消费价格总水平上升5.9%，其中，消费品价格上升7.7%，服务项目价格上升1.7%。农村居民消费价格总水平上升9.9%，其中，生活消费价格上升9.1%，服务项目价格略升0.8%。n 3经济结构调整不断推进。广州市生产总值三次产业的比重由2003年的2.9339.5357.54调整为2007年的2.29：39.95：57.76，第二、三产业的比重分别回升0.42个和0.22个百分点。2007年工业总产值达到9870.57亿元，同比增长20.0%，比2002年增长1.0倍。工业由轻工业变为重化工业为主导的新阶段，轻、重工业比重由2002年的53.28:46.72调整为2007年的37.73:62.27。汽车、石油化工、电子产品制造三大支柱产业不断壮大，2007年实现工业总产值3867.56亿元，占全市规模以上工业总产值比重达43.43%，比2005年提高0.42个百分点。高新技术产业发展迅速，2006年和2007年全市工业高新技术产品产值分别为2191.51亿元和2963.09亿元，占全市工业总产值的比重分别为27.01%和30.02%，分别比2002年提高5.89个和8.90个百分点。2006年以来，我市加快现代服务业的发展，科研技术服务、房地产业、信息传输计算机服务和软件业、文化体育和娱乐业、教育等快速发展，2006年增加值增速均保持在19%以上。金融、物流、旅游、会展业发展势头良好。金融业增加值2006年和2007年均保持15%以上的增速。2007年，白云机场旅客吞吐量超3000万人次。港口货物吞吐量3.69亿吨，增长12.3%；其中集装箱吞吐量993.29万标箱，增长36.9%。2007年，全市旅游业实现总收入798.15亿元，增长13.9%；全市接待过夜旅游者超3000万人次。白云国际会议中心落成，会展中心二期工程按期推进，广交会、广博会、留交会等会展品牌驰名海内外。n 4消费需求不断增强。20032007年，我市社会消费品零售总额累计达9848.56亿元，年均增长13.6%。其中2006年和2007年发展速度较快，分别实现社会消费品零售总额2182.77亿元和2595.00亿元，两年年均增长16.9%。2007年，批发零售业商品销售总额10996.58亿元，比2002年增长1.3倍。汽车是拉动消费需求增长的主导力量。2007年，在全市限额以上批发和零售业中，汽车类实现零售额275.18亿元，比2006年增长25.0%，占全市限额以上批发和零售业企业零售额的28.6%，高居限额以上批发零售业各类商品零售额之首。n 5固定资产投资稳步增长。20032007年，我市全社会固定资产投资额累计达7602.98亿元，年均增长13.0%；基本建设投资是投资增长的主力军，累计投资额达3475.03亿元，占全社会固定资产投资总额的45.71%。2004年和2005年，我市固定资产投资投向从第三产业向第二产业中的工业转变，生产性投资比重有所提高。工业投资占全社会固定资产投资的比重从2002年的15.29%上升到2005年的24.52%，上升9.23个百分点。2006年以来，投资又向第三产业倾斜，2006年和2007年第三产业投资占全社会固定资产投资的比重分别为72.59%和78.32%，分别比2005年提高1.48个和7.21个百分点。n 6对外贸易稳步发展。2007年，广州商品进出口总值为734.94亿美元，比2002年增长1.6倍，年均增长21.3%。其中，进口总值355.92亿美元，比2002年增长1.5倍，年均增长20.3%；出口总值379.02亿美元，比2002年增长1.7倍，年均增长22.4%。出口结构逐步优化。一是机电产品出口较快增长。2007年，机电产品出口额为192.13亿美元， 比2006年增长18.0%，占同期出口总额的50.69%。二是一般贸易出口快于加工贸易出口。2007年，一般贸易出口169.22亿美元， 增长25.3%，加工贸易出口202.25亿美元，增长11.4%。n 7利用外资形势良好。五年来，我市合同利用外资金额228.24亿美元，年均增长28.2%；实际使用外资金额148.48亿美元，年均增长21.3%。到2007年末，世界500强企业已有160家在广州投资。近年来，大量外资注入房地产、金融、物流、会展、咨询、文化、娱乐等服务业，极大地增强了广州作为区域中心城市的辐射功能。2007年批准投资总额在1000万美元以上的外商投资项目246个，其合同外资金额61.32亿美元，增长87.1%。n 8工业企业经济效益显著提升。2007年广州市规模以上工业企业经济效益综合指数为225.96，比2002年提高71.5点；实现利润733.08亿元，是2002年的3.5倍。其中，国有及国有控股工业企业经济效益综合指数为401.66，高于全市规模以上工业企业平均水平175.7点，比2002年提高212.8点；实现利润334.97亿元，占全市规模以上工业企业利润总额的45.69%。n 9居民收入较快增长。2007年全市职工平均工资为40187元，比2002年增长57.1%，年均增长9.5%；城市居民年人均可支配收入为22469元，比2002年增长67.9%，年均增长10.9%；农村居民年人均纯收入为8613元，比2002年增长47.7%，年均增长8.1%。n 10消费结构升级加快。随着收入水平的提高，居民消费结构升级加快，居民家庭支出中的服务性消费支出逐步扩大。2007年城市居民家庭人均服务性消费支出为6697.86元，比2002年增长85.5%，占消费性支出总额的比重为35.34%，比2002年提高1.51个百分点。汽车等消费热点持续升温。我市城市居民每百户居民家用汽车拥有量由2002年的0.3辆提高到2007年的13辆。n 11能源消耗逐步降低。“九五”时期以来，广州市万元生产总值能耗呈逐步降低的趋势。“九五”期间年均降低6.6%，“十五”期间年均降低3.0%。2006年广州市万元生产总值能耗比2005年下降4.62%。2006年万元工业增加值能耗和万元生产总值电耗分别比2005年下降5.08%和3.96%。预计2007年我市万元生产总值能耗同比下降4%。图2：广州市规模以上工业总产值累计增长速度1.4.2 人均收入全年城镇单位职工平均工资为45365元，增长12.9%。据城乡居民家庭抽样调查，全年城市居民家庭人均可支配收入25317元，增长12.7%，扣除价格因素，实际增长6.4%。农村居民家庭人均纯收入9828元，增长14.1%，扣除价格因素，实际增长4.3%。全年城市居民家庭人均消费性支出20836元，增长9.9%；扣除价格因素，实际增长3.8%。其中，服务性消费支出7632元，增长14.0%，占消费性支出的36.6%。城市居民恩格尔系数为33.7%。农村居民家庭人均生活消费支出6838元，增长7.8%。农村居民恩格尔系数为42.3%。1.4.3 当地消费习惯1.4.3.1 食在广州餐饮在广州的地位广州是一个到处洋溢着美味的城市。只要你想,但凡身在广州,无论是深夜还是清晨,丰俭由人的美食总是能时刻满足人的味蕾和胃袋。1.4.3.2 潮流的引导者广州自古以来就是国内服装产业的主要供应地，也是国外的主要服装加工基地。随着服装产业的快速发展，广州产生了各种综合的、专业的批发市场。经过二十多年的发展变迁，广州已建成全世界最密集的批发市场群落之一，成为全国、乃至全世界最大的服装流通基地。目前，广州已形成以白马为龙头的流花板块及以沙东有利为龙头的沙河板块的服装批发市场。流花板块主要有广州白马服装批发市场、黑马服装批发市场、流花服装批发市场、红棉步步高时装广场、天马大厦服装广场、广州市越秀区天龙服务总汇、广州服装汇展中心、莱莉阁时装批发商场、广州市越秀区新星服装批发商场。沙河板块主要有沙东工业品商场、天河区沙东工业品市场、沙河第一成衣批发市场、沙东第二成衣批发市场、沙河第三成衣分场、长运商业广场小商品成衣批发市场、天宝成衣批发市场。1.4.3.3 通讯市场的极大繁荣目前中国的通讯产品市场正在扩张明显，2008年总零售额超过2200亿元人民币，而广东一个省的通讯市场份额即占据了国内20%的市场份额，以广州为代表的中心城市此板块的市场潜力巨大，成为广州代表性的产业之一。“3c”(通讯、计算机、消费电子)融合的卖场形式，目前在香港的百老汇等连锁公司表现得很充分，它代表了一种未来的趋势，而毗邻的广州，在全国率先成功克隆这种模式，影响全国。2 商场调研情况2.1 天河商圈2.1.1 天河商圈简介 天河是广州的商务中心腹地，又是继北京路旧商圈之后的新兴商业圈。其商业发展是广州市潮流发展的领航者。以天河城至中信广场为核心（即现时的广州中轴线）开始起步发展，由写字楼与零售百货组成的绝佳商业搭配迅速成长。其后又出现了天河北板块和岗顶it板块。自地铁一号线的开通，天河地铁口的出现，让天河城的中心地位奠定了基础。短短的几年时间，天河商业红红火火，一个一个大型项目相继落成运营。天河的商用物业，在广州所占据的主角地位是不容置疑的。明年亚运会开幕前，天河商圈商业面积将超过100万平方米，跃居全国面积最大的商圈。据了解，除了已经开业的天河城、正佳广场等超大型mall外，东方宝泰广场、太古汇、万菱汇、高德置地广场等多个大型购物中心将在亚运会前开业。到广州必逛天河，这个以全长不足两公里的天河路为中轴的天河商圈，现在已然是羊城的一张名片，辐射至了整个珠三角。而伴随着亚运即将带来的巨大商机，这里也便顺理成章成为“兵家必争之地”。地理位置天河区，以天河路为核心；附近交通线路：地铁一号、三号线体育西站，公交130、195、233、280、18、22、234、269、50等20多条线路；定位中高档，以白领为主要消费群体主要商场天河城、正佳广场、摩登百货，天娱广场、中信大厦、时尚港、瀚森数码港、华怡百货、丽柏soho等业态比例大型购物中心为主体，中型百货及购物广场为辅，兼具小型地下购物街。2.1.2 天河城2.1.2.1 天河城简介天河城是广东天河城（集团）股份有限公司投资、建设、开发、经营管理的大型购物中心，于1996年8月18日正式开业，成为中国大陆最早的shoppingmall。天河城商铺的出租率从1998年起一直保持达100。天河城的日客流量达到83万人次，加拿大西埃德蒙顿购物中心年均人流量4000万人次，美国美利坚购物中心年均人流量5000万人次，天河城购物中心年平均人流量超过1.2亿人次，比世界两座最大的购物中心总的年均人流量还要高。如此人气，不仅在中国独一无二，在世界mall界也绝无仅有。2.1.2.2 商场基本信息发展商天河城集团，96年8月18正式营业地理位置天河路208号；地铁一、三号线到体育西路站d出口，130 195 233 280 高峰快线15 夜17 夜51等50路公交车经过商场格局总建筑面积16万平方米，地上七层，地下三层，两层停车场，其余八层为商业经营场地，约占10万平方，商场平面架构为五边形，中间两条主干道呈东西、南北向，商铺围绕主干道分为内外两环，一层南北走向主干道宽13米，次街6-9.5米，两旁分别有7条可视柱，柱与柱之间间距11米。营业时间10：00-22：00经营模式租赁兼返点的形式经营业态以服饰、精品、百货为主，配套餐饮、娱乐项目b1吉之岛1层服饰、美容化妆、餐饮2层服饰、百货、餐饮3层服饰、百货、精品4层百货、影院、餐饮5层亲子乐园等6、7层餐饮租赁信息1楼1500元/平/月2楼1500-2000元/平/月3楼1000元/平/月4楼400-500元/平/月5楼500-600元/平/月平均租金980-1120元/平/月返点率30%管理费60元/平/月递增率5%使用建筑面积比例50%经营状况人流量大，出租率达99%，且租金高，营业状况好商场定位目标群体：白领一族，以家庭为单位的消费者，；货品档次：以中高档为主2.1.2.3 商场特点分析1 天河城整体布局设置合理，区域划分及动线清晰，商品的品牌效应明显。同时兼具各种层次的消费群体，大而不乱。独立店（如天河城百货，吉之岛）业态设置较符合商场本身布局，有条不紊。2 管理严谨，服务较优。主要动线和入口处均有管理人员和保安执勤，树立了良好的口碑。3 各入口和楼层主要拐角处均设有各类标示，并能设置精准，明显。起到很好的引导作用。4 黄金的业态比例为天河城的运营提供了绝佳的“黄金”平台，在百货，服装精品的基础上，增设了娱乐，餐饮，通讯及休闲板块，并在逐步加大这些板块的设置，无疑为周边居民的生活娱乐也提供了好去处。5 天河城近邻多个地铁入口，优越的地理环境为其惊人的人流提供了保障，天河城本身也在利用各类优惠措施吸引人流。2.1.2.4 相关建议：1 天河城正逐步在向休闲式购物广场过渡。应从传统的经营理念中跳出来。成为真正国际性的休闲购物中心。将一站式购物商场转变为综合的国际性休闲购物广场。2 国际化大品牌数量较少，难吸高端客。应设立名店专区，吸引国际品牌进驻，增加消费者层次，丰富业态。但因万菱汇和太古汇的出现，高端市场已经大量占据，比重不可过大，同时要综合本商场原有业态布局。2.1.3 正佳广场2.1.3.1 商场简介以体验式主题购物乐园为设计定位的正佳广场，是当今中国最大的完全贯彻“体验式消费”模式、集零售、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游及商务于一体的现代化购物中心。正佳广场率先引进世界先进的体验经济模式，将购物与“体验”融合，并以超前时代三十年的商业规划，成就了“亚洲首席体验式购物乐园”的地位,成为与拉斯维加斯、纽约第五街、东京银座并肩的体验经济巨人，是当今世界第五、亚洲第一购物中心典范。正佳广场傲踞天河路与体育东路交汇处，屹立于广州城市中轴核心，与体育中心连通，坐拥日均百万超旺客流，直驳地铁一、三号线交汇站，56条公交车线路穿梭于此，加上广州火车东站、广佛地铁、珠三角城市轻轨网络，广州新机场巴士、华南屋村巴士及港澳直通巴士上落站，成为华南最大交汇点。2.1.3.2 商场基本信息地理位置天河路228号；地铁1号线和3号线体育中心站，18、50、78、89、242、289、549等51路车经过。商场格局占地57,000平方米，总建筑面积420,000平方米，购物面积300,000平方米，地上7层，地下2层半，最底层为停车场，有1500个车位营业时间周一周四：10：00-22：00；周五：10：00-22：30；周六：9：50-22：30；周日：9：50-22：00经营模式以租赁的形式获取收益经营业态餐饮18%、娱乐30%、零售52%fb百佳超市fm时尚港f2女士天地f3时尚休闲f4运动、数码、服饰f5童趣文化、数码电器f6美食家具f7娱乐天地（餐饮、电影院等）租赁信息fm主街：500-100元/平/月；次街：100-300元/平/月f11500元/平/月f2800元/平/月f3500-700元/平/月f4内环：450元/平/月；外环：400元/平/月f5内环：250元/平/月；外环：200元/平/月f6内环：240元/平/月；外环：140元/平/月平均租金670-534元/平/月管理费60元/平/月实用建筑面积比例50%经营状况人流量大，档口出租率高，经营效益好商场定位目标群体：3 至 60 岁 , 新世代家庭 , 东南亚旅游团体；货品档次：以中高档为主；时尚港定位：年轻人，中低档2.1.3.3 商场特点3 先进的经营理念，以新加坡的经营模式为导向，国际性的购物广场模式领先于国内诸多购物商场理念。4 正佳广场娱乐业的比重超过了30%，娱乐休闲比重较大，呈现现代综合休闲购物商场的发展模式，同时成为其商场一大亮点，吸引大量人流和游客到此消费。尤其投资千万的真冰场，及不定时举办的各种展览，在炎炎夏日，着实成为人们避暑和消费的胜地。5 正佳店铺引进较新颖，不拘泥于传统的店铺，追求将艺术文化与时尚融为一体，随处可见的抽象式雕塑和装修精致奢华的铺头,让人眼前一亮。2.1.3.4 合理化建议1 生搬硬套出现和市场的不匹配,应当适度调整业态比例,在追求视觉效果的同时平衡到主要消费群的整体水平和能力。2 正佳最大问题在于动线设置混乱，商场布局不合理，品牌的凝聚效应不强，主题性被弱化.应该整体进行规划,将品牌区域性增强,以主题式分区为引导.加强品牌之间的互动性,集合品牌效应.引进的独立店的各层分布应紧扣商场主体,使购物路线清晰便捷。3 中庭的利用较为混乱,互不关联的产品经常放在同一区域,不能很好的利用品牌之间的互补作用,主题式分区后,中庭的利用也会更加合理.各楼层广告的投放也不会出现在的”找不到北”的现象。4 正佳负一层由于前期出售了部分商铺,导致产权分散，管理难度加大。现已作出调整,但空档率仍旧存在.应对业户情况有更为细致的把控,在业户的筛选和管理上加大力度。2.1.4 广百中怡店2.1.4.1 商场简介广百天河中怡店位于天河路与体育西路的交汇处，负二层至八层为商场，周边商业功能配套完备，设有300多个停车位，物业将直接连通地铁一、三号线体育西路站，设有机场快线始发站，有三十多条公交线路可到达，另外还设有环形隧道连接购书中心、天河城和体育中心。 广百中怡店定位为“规模最大的高档精品时尚百货公司”。其2、3楼近万平方米为女性品牌集中地，场内20%的国内外知名女装品牌以广百中怡店为该品牌的旗舰店；5楼活力馆是有市内首个运动加牛仔的新概念组合；6楼集结了27个意大利品牌的生活馆，是天河商圈内首个厨房、卫浴产品的创新组合；7楼是目前市内品牌形象旗舰店最多、装修档次最高、经营品类最专业的电器商场；并设有超市、折扣店等专业店和肯德基等多家知名餐饮店。2.1.4.2 商场信息发展商广州百货有限公司地理位置天河路200号 248.269.33.210等共33条公交线路停靠商场格局广百中怡店地下二层，地上八层共十层构成。地下负二层为广百超市和一些精品，地下负一层主营鞋类和餐饮。地上一层为护肤品和钟表皮具，二层为女装和珠宝三层为女装，四层为男装，五层为运动场五层以下每层有两部步梯。五层-八层为观光电梯。六层童装和家居用品，七层为电器，八层为折扣场。广百中怡店外围是档口，内层是卖场的整体布局。营业时间10:00-22:00经营模式以返点的形式获取收益2.1.4.3 商场特点1 广百中怡店定位高端客户，店内品牌几乎全部是知名品牌，由天是档口式卖场式结合的风格，所以整体装修风格比较简单。2 中怡店的经营项目有着明显的分区，每一层的经营项目界定明显。人流走向主要是由外环和s型环线组成。人流走向明显。由于商场并没有很大，所以几乎没有死角。3 广百中怡店属于扣点式商场，所以的营业人员统一着装，由广百统一管理。有专门的商场管理人员分布在各处，有统一的导购手册，还有商场内的播音系统，可以随时播报各种信息。4 由于定位过于高端,商场业态较为单一,缺乏吸引人流的亮点,同时商场体量受限,不能发展为综合购物广场,商场内百货的消费群体和高档消费群体关联不大,不能形成连带作用.几乎似的本身素质不错的区域成为死区。2.1.4.4 相关建议1 调整商场现有业户,挖掘出中高档次的特色商铺,同时丰富商场业态,加入部分休闲餐饮区和精品区.将商场整体档次稍微调整到接近附近居民和大众消费水平,并提供休闲式的购物环境.2 加入部分生活概念及高档娱乐休闲区域,这部分区域利润高,需要的面积适中,和商场本身的高档定位相一致,同时能吸引同性质的消费人群集聚.形成口碑效应。3 商场负一层除kfc等几家知名餐厅外,均采用快餐式餐饮,只是简单解决了消费人群用餐问题,但并没有起到凝聚作用,应加大中高档餐厅的设置,为高档消费群人提供休闲聚会的好去处.加强商场人气。2.1.5 天河又一城2.1.5.1 商场简介天河又一城以休闲时尚主题商场为定位主要针对中端客户，经营种类以服装餐饮和百货为主，以小店居多。所处地段优越，为地铁出入口，按南北走向分为东西两条街，超到地铁出入和过街地下通道的作用。人流量比较大。天河又一城分为东西两条街，东街以50-120平方大店为主，设有屈臣氏，jackjones等少量品牌店，西街以特色小店为主，东西两条街之间有一些穿街店，有sanse代理运动品牌店，里边有大量知名运动品牌。整条街的商品价位不高，风格比较明快适合年轻人。天河又一城南部又划分出原潮区，多为十平方以下的小店由原潮区统一招商。2.1.5.2 商场信息发展商地理位置广州市天河区体育西路人防南段；地铁一、三号线交汇处，公交便利商场格局天河又一城共8219平方米，南北走向，分为东街和西街两条街区营业时间周一周五：10：00-22：00；周六周日：10：00-23：00经营模式以租赁的形式获取收益经营业态以服装、餐饮、百货为主，引入屈臣氏、原潮区等商场租赁信息平均租金管理费800元/月/平46%经营状况人流量大，提袋率不高，商铺更新频繁，经营状况一般商场定位目标群体：时尚年轻白领；货品档次：以中档为主2.1.5.3 商场特点1 天河又一城的商户成分良好，符合周边商务白领的消费档次。价格适中，兼具服装，精品，休闲餐饮和百货于一体，符合初期的休闲时尚购物商场的定位。入场的业户属于二三线品牌，在年轻人中有一定知名度，易被接受。2 装修简洁大方，道路设置宽敞，营造出较为舒适的购物环境。动线设置清晰，左右分区，在几个主要入口和主街均有管理人员和保安提供服务。3 直接连接地铁入口，和多项通道，成为周边商务人士必经之地，带来大量人流。为商场的知名度抹上一笔重彩。2.1.5.4 相关建议1 天河又一城内商户的更改频率过高，部分商户装修时间过长，对于商场本身经营带来负面影响。应严格控制商户的进驻和撤场情况，并对装修时间严格把关，管理不应该停留在表面。对不适合的商户应该尽快调整剔出，完成商场的调整期，使商场尽快步入正轨。2 天河又一城由于本身的交通便利性，带来了大量人流。但实际进店率却不高。该商场应加大各类优惠活动，吸引过往人流入店。同时在品牌店上给予多项优惠和折扣，提高各分店的销售额的同时也加强大概商场的消费。2.1.6 天河商圈商场对比2.1.6.1 商圈内各大商场对比天河城正佳广场天河又一城广百中怡店商场定位大型购物中心大型休闲购物中心商业街百货商场商场位置广州中轴线，天河路广州中轴线，天河路广州中轴线，天河路广州中轴线，天河路经营面积14万30万0.8万5万消费群体白领，各区域居住居民，番禺大型社区楼巴购物流，旅游人流白领，新贵阶层，各区域常住居民及旅游人流商务白领为主附近居民，商务白领商场人流