房地产企业管理制度手册.doc

1 房地产企业管理制度手册房地产企业管理制度手册 目 录 第第 1 1 章章 组织结构组织结构设设计计与责权范本与责权范本_1010 11 房地产企业组织结构设计 _10 111 大型房地产企业组织结构范例 _10 112 中型房地产企业组织结构范例 _11 113 小型房地产企业组织结构范例 _12 12 房地产企业部门组织结构与责权 _13 121 总经理办公室组织结构与责权 _13 122 投资发展部组织结构与责权 _14 123 项目开发部组织结构与责权 _15 124 项目经理部组织结构与责权 _16 125 设计管理部组织结构与责权 _17 126 造价管理部组织结构与责权 _18 2 127 工程技术部组织结构与责权 _19 128 材料设备部组织结构与责权 _20 第第 2 2 章章 房地产企业职位说明书房地产企业职位说明书_2121 21 高层管理类职位说明书模板 _21 211 总经理职位说明书 _21 212 运营总监职位说明书 _22 213 营销总监职位说明书 _23 2 . 1 . 4 工程总监职位说明书 _24 2 . 2 投资拓展类职位说明书模板_25 2 . 2 . 1 投资发展部经理职位说明书 _25 2. 2. 2 发展规划主管职位说明书 _26 223 投资拓展主管职位说明书 _27 23 项目开发类职位说明书模板 _27 231 项目开发部经理职位说明书 _27 232 项目投标主管职位说明书 _28 233 项目立项主管职位说明书 _29 24 项目管理类职位说明书模板 _30 3 241 项目经理职位说明书 _30 242 施工员职位说明书 _31 243 技术员职位说明书 _32 25 设计管理类职位说明书模板 _33 251 总设计师职位说明书 _33 252 结构设计师职位说明书 _34 26 造价管理类职位说明书模板 _35 261 造价管理部经理职位说明书 _35 262 合同预算主管职位说明书 _36 263 造价工程师职位说明书 _37 27 工程技术类职位说明书模板 _37 271 工程技术部经理职位说明书 _37 272 土建工程师职位说明书 _38 28 材料设备类职位说明书模板 _39 281 材料设备部经理职位说明书 _39 282 采购主管职位说明书 _40 283 仓库主管职位说明书 _41 29 质量管理类职位说明书模板 _42 4 291 质量管理部经理职位说明书 _42 292 质量体系主管职位说明书 _43 293 质量检验主管职位说明书 _43 210 装饰管理类职位说明书模板 _44 2101 装饰管理部经理职位说明书 _44 2102 装饰设计主管职位说明书 _45 211 营销管理类职位说明书模板 _46 2111 营销策划部经理职位说明书 _46 2112 销售管理部经理职位说明书 _47 2113 售楼处经理职位说明书 _48 2114 调研主管职位说明书 _48 2115 策划主管职位说明书 _49 2116 公关主管职位说明书 _50 2117 客服主管职位说明书 _51 212 物业管理类职位说明书模板 _52 2121 物业管理部经理职位说明书 _52 2122 服务中心主管职位说明书 _52 2123 绿化主管职位说明书 _53 5 2124 保洁主管职位说明书 _54 2125 安全主管职位说明书 _55 213 财务管理类职位说明书模板 _55 2131 财务经理职位说明书 _55 2132 财务主管职位说明书 _56 2133 融资主管职位说明书 _57 2134 审计主管职位说明书 _58 214 行政人事类职位说明书模板 _59 2141 总经理办公室主任职位说明书 _59 2142 行政管理部经理职位说明书 _59 2143 人力资源部经理职位说明书 _60 2144 档案室主管职位说明书 _61 2145 法务主管职位说明书 _62 2146 行政主管职位说明书 _62 2147 后勤主管职位说明书 _63 2148 车队队长职位说明书 _64 2149 招聘主管职位说明书 _64 21410 培训主管职位说明书 _65 6 第第 3 3 章章 项目投资与开发管理项目投资与开发管理_6666 31 项目投资与开发管理制度设计 _66 311 企业项目投资管理制度 _66 312 企业经营计划管理制度 _71 32 项目投资与开发管理操作工具 _73 321 项目阶段投资回收分析表 _73 322 企业年度总体经营计划书 _74 323 投资项目竞争分析调研表 _75 324 项目开发成本费用估算表 _75 33 项目投资与开发管理工作流程 _77 331 企业经营决策管理流程 _77 332 年度经营计划编制流程 _78 34 项目投资与开发管理方案设计 _79 341 年度经营计划方案 _79 342 项目投资分析方案 _80 343 项目拆迁安置方案 _82 第第 4 4 章章 设计管理设计管理_8686 7 41 设计管理制度设计 _86 411 工程设计管理制度 _86 412 设计图纸自审制度 _91 42 设计管理操作工具 _92 421 工程项目设计任务单 _92 422 设计任务修改审批表 _92 423 设计投标企业审查表 _92 424 设计跟踪检查记录单 _93 425 设计输出文件审查表 _94 43 设计管理工作流程 _95 431 图纸设计管理工作流程 _95 432 设计变更管理工作流程 _96 44 设计管理方案设计 _96 441 工程设计合同书编制方案 _96 442 工程设计任务书编制方案 _101 第第 5 5 章章 造价管理造价管理_104104 51 造价管理制度设计 _104 8 511 工程预结算管理细则 _104 512 工程计量计价管理办法 _108 52 造价管理操作工具 _111 521 工程预算作业进度表 _111 522 单项工程计量一览表 _112 523 分项工程计价内控表 _112 524 单项工程概、预算表 _113 53 造价管理工作流程 _114 531 工程预算编制流程 _114 532 工程竣工结算流程 _115 54 造价管理方案设计 _116 541 工程水电预结算办法 _116 542 竣工结算社会审价方案 _117 543 项目付款审核审批办法 _118 第第 6 6 章章 工程施工管理工程施工管理_121121 61 工程施工管理制度设计 _121 611 项目经理部管理制度 _121 9 612 项目招投标管理制度 _125 613 工程承包商管理制度 _129 614 工程监理管理制度 _137 615 技术交底管理制度 _140 616 临时水电使用规定 _143 617 工程签证管理制度 _144 62 工程施工管理操作工具 _147 621 项目工程施工进度表 _147 622 建设工程招标申请书 _147 623 建设投标报价清单表 _148 624 施工招标合同评审表 _149 625 施工招标合同会签表 _149 626 施工组织设计报审表 _150 627 工程施工方案审批表 _151 628 工程施工进度计划表 _151 629 进度调整计划审批表 _151 6210 建设工程开工申请单 _152 6211 技术交底三签记录表 _153 10 6212 施工工程量签证单 _153 6213 周工程量统计表 _154 6214 工程管理日记表 _154 63 工程施工管理工作流程 _154 631 工程施工过程管理流程 _154 632 工程进度控制管理流程 _155 64 工程施工管理方案设计 _157 641 施工组织总设计方案 _157 642 安全生产协议书模板 _159 643 给排水技术指导方案 _162 644 施工技术管理方案 _168 645 土方回填施工方案 _172 646 工程成品保护方案 _174 第第 7 7 章章 材料设备管理材料设备管理_178178 71 材料设备管理制度设计 _178 711 材料设备采购管理制度 _178 712 重要设备招标采购办法 _182 11 72 材料设备管理操作工具 _185 721 年度设备采购计划表 _185 722 月度材料采购计划表 _186 723 材料设备考察信息表 _186 724 材料设备采购询价表 _186 725 供应商评价记录 _187 726 合同谈判记录表 _188 73 材料设备管理工作流程 _189 731 采购计划编制工作流程 _189 732 材料设备采购工作流程 _190 74 材料设备管理方案设计 _191 741 采购谈判方案 _191 742 材料采购合同 _195 743 供应商管理方案 _197 第第 8 8 章章 营销管理营销管理_200200 81 营销管理制度设计 _200 811 营销策划人员工作守则 _200 12 812 营销活动策划与实施细则 _201 813 房地产企业销售管理制度 _202 814 房地产销售会议管理规定 _206 82 营销管理操作工具 _208 821 营销策划计划书 _208 822 策划内容执行表 _209 823 销售推广计划表 _209 824 媒体推广计划表 _209 825 营销费用预算表 _210 826 项目市场调研表 _211 827 宣传事项报告书 _212 828 销售工作计划表 _212 829 客户促销计划表 _214 8210 客户到访征询单 _215 83 营销管理工作流程 _216 831 企业营销战略制定流程 _216 832 项目市场调研管理流程 _217 84 营销管理方案设计 _218 13 841 全程营销策划方案大纲 _218 842 住宅小区营销策划方案 _221 843 商业地产营销策划方案 _226 844 企业公关活动企划方案 _229 845 楼盘销售广告计划方案 _231 846 销售现场包装策划方案 _236 第第 9 9 章章 房地产企业绩效管理房地产企业绩效管理_239239 91 房地产企业绩效管理制度设计 _239 911 绩效考核管理制度 _239 912 员工奖惩管理制度 _241 92 房地产企业绩效考核表 _244 921 总工程师绩效考核表 _244 922 投资发展部经理考核表 _245 923 项目开发部经理考核表 _246 924 项目经理绩效考核量表 _247 925 营销策划部经理考核表 _248 926 水暖工程师绩效考核表 _249 14 927 工程项目预算员考核表 _250 93 房地产企业绩效管理流程 _251 931 目标设定工作流程 _251 932 绩效管理工作流程 _252 94 房地产企业绩效管理方案设计 _253 941 项目经理绩效考核办法 _253 942 工程技术人员考核办法 _256 第第 1010 章章 物业管理物业管理_258258 101 物业管理制度设计 _258 1011 保洁工作管理制度 _258 1012 绿化工作管理制度 _261 102 物业管理操作工具 _265 1021 业主信息登记表 _265 1022 服务质量调查表 _266 1023 满意度调查问卷 _266 1024 服务意见征询表 _269 1025 设备报修记录表 _269 15 1026 业主报修记录表 _270 1027 消杀服务检查表 _270 1028 清洁质量总结表 _271 1029 绿化养护周检表 _271 10210 消防巡查记录表 _272 103 物业管理工作流程 _273 1031 物业报修管理流程 _273 1032 机电设备检修流程 _274 104 物业管理方案设计 _275 1041 设备维修养护方案 _275 1042 物业服务管理方案 _277 1043 保洁工作应急方案 _282 第第 1111 章章 装饰管理装饰管理_284284 111 装饰管理制度设计 _284 1111 装饰工程质量管理制度 _284 1112 装饰工程安全管理制度 _286 112 装饰管理操作工具 _288 16 1121 装饰工程项目计价表 _288 1122 装饰施工进度计划表 _288 1123 现场质量检查记录表 _288 113 装饰管理工作流程 _290 1131 装饰工程设计管理流程 _290 1132 装饰工程预算管理流程 _291 114 装饰管理方案设计 _292 1141 装饰工程造价控制方案 _292 1142 装饰工程施工管理方案 _294 第第 1212 章章 财务管理财务管理_298298 121 财务管理制度设计 _298 1211 企业存货管理制度 _298 1212 货币资金管理办法 _301 1213 项目融资管理制度 _303 1214 内部财务管理制度 _307 122 财务管理操作工具 _312 1221 营业利润测算表 _312 17 1222 年度财务费用台账 _313 1223 票据及存款日报表 _314 1224 财务审计报告表 _314 1225 审计查账记录表 _315 1226 现金流量分析表 _315 1227 融资项目登记表 _315 1228 项目融资申报表 _316 123 财务管理工作流程 _318 1231 资金管理工作流程 _318 1232 财务审计管理流程 _319 124 财务管理方案设计 _320 1241 财务会计报告管理方案 _320 1242 财务成本核算控制方案 _321 第第 1313 章章 行政人事管理行政人事管理_324324 131 行政人事管理制度设计 _324 1311 办公用品管理制度 _324 1312 会议管理制度 _325 18 1313 文书管理制度 _327 1314 印章管理制度 _329 1315 出差管理制度 _331 1316 档案管理制度 _333 1317 车辆管理制度 _336 132 行政人事管理操作工具 _339 1321 办公费用明细表 _339 1322 办公用品请购单 _339 1323 办公用品领用表 _340 1324 办公设备登记表 _340 1325 固定资产登记表 _341 1326 图书借阅登记表 _341 1327 印章使用申请单 _341 1328 车辆使用申请表 _341 1329 安全状况检查表 _342 13210 会议申请表 _342 133 行政人事管理工作流程 _344 1331 行政经费控制流程 _344 19 1332 企业会议管理流程 _345 134 行政人事管理方案设计 _346 1341 办公费用控制办法 _346 1342 车辆使用管理办法 _347 第第 1 1 章章 组织结构设计与责权范本组织结构设计与责权范本 1 11 1 房地产企业组织结构设计房地产企业组织结构设计 1 11 11 1 大型房地产企业组织结构范例大型房地产企业组织结构范例 大型房地产企业组织结构图大型房地产企业组织结构图 董事会监事会 工程总监营销总监 财务总监行政总监 工程公司物业公司商贸公司装饰公司 股东会 总经理 投 资 发 展 部 营 销 策 划 部 销 售 管 理 部 项 目 开 发 部 工 程 技 术 部 造 价 管 理 部 材 料 设 备 部 质 量 管 理 部 财 务 部 审 计 部 行 政 管 理 部 人 力 资 源 部 综 合 办 公 室 项 目 经 理 部 20 相关 说明 编制 人数 审核人员批准人员 编制 日期 审核日期批准日期 21 1 11 12 2 中型房地产企业组织结构范例中型房地产企业组织结构范例 中型房地产企业组织结构图中型房地产企业组织结构图 相关 说明 编制审核人员批准人员 工程管理中心营销策划中心 企业管理中心 营 销 策 划 部 销 售 管 理 部 项 目 开 发 部 设 计 管 理 部 造 价 管 理 部 工 程 管 理 部 技 术 管 理 部 装 饰 管 理 部 行 政 管 理 部 人 力 资 源 部 物 业 管 理 部 财 务 管 理 部 董事会 总经理办公室 a 项目部b 项目部c 项目部 22 人数 编制 日期 审核日期批准日期 1 11 13 3 小型房地产企业组织结构范例小型房地产企业组织结构范例 小型房地产企业组织结构图小型房地产企业组织结构图 总经理 总工程师副总经理 项 目 管 理 部 经 营 管 理 部 市 场 营 销 部 工 程 管 理 部 预 算 合 约 部 财 务 管 理 部 综 合 管 理 部 23 相关 说明 编制 人数 审核人员批准人员 编制 日期 审核日期批准日期 24 1 12 2 房地产企业部门组织结构与责权房地产企业部门组织结构与责权 1 12 21 1 总经理办公室组织结构与责权总经理办公室组织结构与责权 部门 部门负 责人 直属领导 部门组织结构图部门编制 经理级 1 人 主管级 3 人 根据实际 而定 职责1协助总经理综合、协调各部门工作和处理日常事务 总经理办公室主任 法务主管档案室主管 机要秘书秘书法务专员档案管理员 秘书长 25 2根据总经理及相关高层领导意见，召开企业办公会议和 其他有关会议，做好会议记录，撰写会议纪要，并检查督促 会议决议的贯彻实施 3参与企业发展规划的拟订、年度经营计划的编制和企业 重大决策事项的讨论 4汇总企业年度综合性资料，草拟企业年度总结、工作计 划和其他综合性文稿，撰写总经理发言稿和其他以企业名义 发言的文稿，并负责审核 5负责处理企业行政文书，做好收发登记、传递、催办、 归档、立卷及档案管理工作 6负责对各部门文书资料、工程资料及图纸、与外单位的 往来文件、合同的收集、归档管理工作 7负责企业与上级主管部门的联系工作，以及有关法律咨 询工作 1受总经理委托，具有对各部门工作的协调处理权 权力 2企业经营决策的参与权 26 3对企业行政文书、材料设备、工程项目等工作过程的跟 踪管理权 4对工程资料、图纸、合同等文件资料的收集、归档与管 理权 5对本部门员工聘任、提请奖惩、解聘的建议权 相关 说明 编制 人数 审核人员批准人员 编制 日期 审核日期批准日期 1 12 22 2 投资发展部组织结构与责权投资发展部组织结构与责权 部门 部门负 责人 直属领导 部门组织结构图部门编制 27 经理级 1 人 主管级 3 人 根据实际 而定 1根据企业实际情况和行业发展动态，编制企业发展战略 规划 2负责编制企业年度经营计划与年度投资计划，提请总经 理办公会审议 3负责企业投资项目的搜寻与调查研究，并对拟投资的项 目进行经济分析和论证 4负责制订房地产投资计划，并对投资进行监督管理 职责 5监测房地产行业的发展动态和宏观政策变化，（不）定 期向总经理提交行业市场分析报告 1对投资项目的建议权 权力 2对投资计划、投资方案的审核权 投资发展部经理 发展规划主管投资拓展主管行业分析主管 发展规划专员投资拓展专员数据统计员 28 3房地产行业资讯调查经费的合理使用权 4要求相关部门配合的权力 5对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权 相关 说明 编制 人数 审核人员批准人员 编制 日期 审核日期批准日期 1 12 23 3 项目开发部组织结构与责权项目开发部组织结构与责权 部门 部门负 责人 直属领导 部门组织结构图部门编制 29 经理级 1 人 主管级 4 人 根据实际 而定 1对所拓展的房地产项目、建筑工程项目进行全面测算和 评估，拟订可行的项目开发计划 2组织开展项目前期的谈判、项目用地投标、土地款项拨 付计划拟订及报批等工作 3组织开展项目立项所有手续的报批、规划设计等工作 4组织拆迁办及相关人员做好征地拆迁手续的办理与拆迁 协调等工作 5负责开展企业项目联系单位的公关工作 职责 6负责项目用地投标、立项报批、规划设计等文件资料的 管理工作 权力1对阶段性公关活动方案和费用预算的决策权 立项 主管 报批报 建员 拆迁办 主任 文员 建筑规 划员 市政规划 工程师 电气规划 工程师 项目规划 主管 投标 主管 投标 专员 项目开发部经理 30 2对投资项目的建议权 3对房地产项目有垂直组织管理的权力 4要求相关部门配合项目开发工作的权力 5对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权 相关 说明 编制 人数 审核人员批准人员 编制 日期 审核日期批准日期 1 12 24 4 项目经理部组织结构与责权项目经理部组织结构与责权 部门部门负直属领导 31 责人 部门组织结构图部门编制 经理级 1 人 根据实际 而定 根据实际 而定 1参与工程项目投资策划、项目可行性研究工作 2审查施工组织设计，监督进度计划的实施情况，控制施 工进度，完成工期目标 3负责管理施工队伍，并协调好对内、对外的关系 4根据企业各项目建设的实际情况，编制并实施完成工程 计划 5参与工程预结算书编制以及工程施工招投标工作 职责 6组织开展分项、单项（位）以及隐蔽工程的完工验收工 作 项目经理 各专业工程师各专业工程师 施工员安全员预算员质检员材料员资料员 32 7加强工程质量控制，负责工程施工管理到竣工验收的全 过程 8做好材料、设备、人员的管理工作 1对工程招投标合同的审核权 2项目设计方案、施工计划的建议权 3对项目工程的组织、管理、监控权 4对工程现场签证的审核权 5在项目预算范围内，对工程费用使用的决策权 权力 6对本部门员工有任用、提请奖惩的建议权 相关 说明 编制 人数 审核人员批准人员 编制 日期 审核日期批准日期 33 1 12 25 5 设计管理部组织结构与责权设计管理部组织结构与责权 部门 部门负 责人 直属领导 部门组织结构图部门编制 经理级 1 人 根据实际 而定 1参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划 工作 2对设计单位的设计方案进行确认，组织本部门和相关部 门进行讨论、论证、审核和验收 3配合造价管理部做好从规划方案到施工图纸的概算、预 算及工程成本控制工作 职责 4配合造价管理部做好楼宇主要建筑材料的规格、品牌等 的选用和确定工作 总设计师 图纸审核员资料管理员结构设计师 34 5参与开工前对施工单位的施工图纸技术交底工作，参与 图纸会审工作 6负责对工地的服务、跟踪工作，负责对设计方案变更事 宜的协调、审核与确认 7负责与设计院、设计单位做好交流、协调、配合工作 8负责对施工图纸等设计资料、档案的统一管理 1工程设计单位的初步选择权 2对外部设计方案的审核权、修改建议权 3对设计变更、工程洽商的参与审批权 4建设工程质量的参与验收权 权力 5对违反企业管理规定的员工提请处罚的权力 相关 说明 编制 人数 审核人员批准人员 编制 日期 审核日期批准日期 35 1 12 26 6 造价管理部组织结构与责权造价管理部组织结构与责权 部门 部门负 责人 直属领导 部门组织结构图部门编制 经理级 1 人 主管级 2 人 根据实际 而定 1根据设计图纸组织编制工程项目概算、预算、预算分配、 材料设备预算等 职责 2根据工程进度和合同完成工程款的结算、支付以及工程 决算工作 造价管理部经理 造价工程师 土建预算员安装预算员 合同管理员 询价员 合同预算主管 36 3审核或复核工程量、设计变更、现场签证等导致工程投 资变化的技术文件 4配合工程施工过程中出现的变更、签证及时进行费用核 算，从技术经济角度进行比较 5严格履行工程合同，严格控制合同内工程投资，严格履 行工程款支付的签字程序 6负责工程建设的动态投资统计工作，及时提供与投资有 关的数据和资料 7配合完成工程招标工作，编写招标文件中的有关造价条 款和标底的编制说明 8配合完成材料设备招标工作，调查、测算材料及设备的 暂定价格 9配合销售管理部做好楼盘定价工作 10负责投资造价的政策、技术文件的收集和发放工作 1工程预、结算文件的编制权、审核权及工程量的审核权 权力