房地产项目申请报告正文范本.doc

xx 市市 xx 房地产开发有限公司房地产开发有限公司 xx 小区建设项目（一期工程）小区建设项目（一期工程） 项目申请报告项目申请报告 金午市场调研（深刻）网金午市场调研（深刻）网 二二0一一0年三月年三月 企企业报业报告告市市场报场报告告调调研研报报告告预测报预测报告告 调查调查研究与周易研究与周易预测预测 金午市场调研（深刻）网金午市场调研（深刻）网 电联：电联0132-60454494(金午先生金午先生) )；dy_dy_ 第第 1 1 页页 目目 录录 第一章 申报单位及项目概况1 1.1 项目申报单位概况 1 1.2 编制依据 1 1.3 主要技术经济指标 1 1.4 项目提出背景 2 1.5 建设规模 4 1.6 工程方案 4 1.7 工程进度计划 8 1.8 投资估算 8 1.9 投资估算结果 10 1.10 资金筹措 10 1.11 项目招标 11 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析13 2.1 发展规划分析 13 2.2 产业政策分析 15 2.3 行业准入分析 19 第三章 资源开发及综合利用分析20 企企业报业报告告市市场报场报告告调调研研报报告告预测报预测报告告 调查调查研究与周易研究与周易预测预测 金午市场调研（深刻）网金午市场调研（深刻）网 电联：电联0132-60454494(金午先生金午先生) )；dy_dy_ 第第 2 2 页页 3.1 水资源消耗指标 20 3.2 水资源节约措施 21 第四章 节能方案分析24 4.1 编制依据.24 4.2 节能措施.24 第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析29 5.1 项目选址及用地方案 29 5.2 土地利用合理性分析 29 5.3 征地拆迁及移民安置分析 29 第六章 环境与生态影响分析30 6.1 编制依据 30 6.2 环境和生态现状 30 6.3 生态影响分析及生态保护措施 30 6.4 地质灾害影响分析 35 6.5 特殊环境影响 35 第七章 经济影响分析36 7.1 编制依据 36 7.2 销售收入和税金及附加估算 36 7.3 盈利分析 37 企企业报业报告告市市场报场报告告调调研研报报告告预测报预测报告告 调查调查研究与周易研究与周易预测预测 金午市场调研（深刻）网金午市场调研（深刻）网 电联：电联0132-60454494(金午先生金午先生) )；dy_dy_ 第第 3 3 页页 第八章 社会影响分析39 8.1 对经济发展的影响 39 8.2 对居民就业的影响 39 8.3 对不同利益群体的影响 40 8.4 对地区、文化、教育、卫生的影响 40 8.5 对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响40 附件：附件： 1、 xx 市 xx 房地产开发有限公司 xx 小区住宅楼建设项目申 请报告编制委托书 2、xx 市 xx 房地产开发有限公司营业执照 3、xx 市 xx 房地产开发有限公司组织机构代码证 4、xx 市 xx 房地产开发有限公司土地使用证 5、建设规划许可证 6、项目地理位置图 7、项目规划平面图 企企业报业报告告市市场报场报告告调调研研报报告告预测报预测报告告 调查调查研究与周易研究与周易预测预测 金午市场调研（深刻）网金午市场调研（深刻）网 电联：电联0132-60454494(金午先生金午先生) )；dy_dy_ 第第 1 1 页页 第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况 1.1 项项目申目申报单报单位概况位概况 项目名称：xx 小区住宅楼建设项目（一期工程） 建设单位：xx 市 xx 房地产开发有限公司 项目性质：新建 法人代表：xx 项目负责人：xx 项目地址：xx 市 xx 县侯堡镇西周村 1.2 编编制依据制依据 1、 中华人民共和国城乡规划法（2007） 2、 城市居住区规划设计规范（gb50180-93） 3、 城市道路交通规划设计规范（gb50220-95） 4、 城市工程管线综合规划规范（gb50289-98） 1.3 主要技主要技术经济术经济指指标标 一期工程主要技术经济指标表一期工程主要技术经济指标表 序号指标名称单位数量备注 1建筑占地面建筑占地面积积m210933 1.11#住宅楼m22165 1.26#商住楼m21230 2建筑面建筑面积积m234595 企企业报业报告告市市场报场报告告调调研研报报告告预测报预测报告告 调查调查研究与周易研究与周易预测预测 金午市场调研（深刻）网金午市场调研（深刻）网 电联：电联0132-60454494(金午先生金午先生) )；dy_dy_ 第第 2 2 页页 2.11#商住楼m2 25980 框架结构 2.26#商住楼m2 8615 砖混 3总总投投资资万元万元2900 3.1建安工程费用万元2613.07 3.2设备购置费万元120.56 3.3其他费用万元166.37 1.4 项项目提出目提出背景背景 1.4.1 宏观背景 2009 年是中国经济在金融危机下冲击下奋力前行的一年，也 是 xx 市房地产行业发展的关键一年。为落实中央“保增长、调结 构、促发展、重民生”总的经济方针政策，国家出台了一系列重大 举措，包括加快保障性住房建设的措施。中国总理温家宝在 3 月 5 日十届人大四次会议上政府工作报告时强调，继续解决部分城 市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房 供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经 济适用房。要保持固定资产投资适当规模，坚持有保有压，优化投 资结构，防止投资过快增长。继续把好土地、信贷两个闸门，坚持 实行最严格的土地管理制度，坚持按照贷款条件和市场准入标准 发放贷款。从严控制新开工项目。同时，进一步加强经济社会发展 薄弱环节和重点领域的建设。 企企业报业报告告市市场报场报告告调调研研报报告告预测报预测报告告 调查调查研究与周易研究与周易预测预测 金午市场调研（深刻）网金午市场调研（深刻）网 电联：电联0132-60454494(金午先生金午先生) )；dy_dy_ 第第 3 3 页页 2008 年，xx 县全社会固定资产投资完成 430195 万元，比上 年下降 17.28%。其中，城镇投资 416880 万元，下降 16.63%；农村 投资 13315 万元，下降 33.55%。在全社会固定资产投资中，工业 投资 235976 万元，下降 48.18%，其中煤炭、电力等能源工业投 资 147481 万元，下降 46.13%；房地产开发投资 41014 万元，增长 151.23%；交通运输、水利、环境和公共设施管理等基础设施投资 118570 万元，增长 195.65 %。 2009 年，xx 县房地产市场依旧稳步增长，商品房价格稳中有 升。房地产市场总体发展空间仍然广阔。当前国家政策选择的主 基调是加强和改善宏观调控，为了保持房地产业的持续、健康、稳 定发展，出台了一系列政策措施。 xx 小区住宅楼建设项目正是在此背景下被提上议事日程。xx 市 xx 房地产开发有限公司抓住机遇，紧跟 xx 县发展步伐，为人 民创建新颖优质、布局合理、环境优美的居住家园，同时为实现城 市经济和企业发展的“双赢”目标而努力。xx 市 xx 房地产开发有 限公司开发的“xx”项目，是 xx 县其中一个别具特色的住宅小区。 1.4.2 项目单位简介 xx 市 xx 房地产开发有限公司是一家专业化运作的房地产公 司。公司成立于 2009 年，注册成本 800 万元， 法人代表 xx。股东 的姓名出资方式及出资额如下： 企企业报业报告告市市场报场报告告调调研研报报告告预测报预测报告告 调查调查研究与周易研究与周易预测预测 金午市场调研（深刻）网金午市场调研（深刻）网 电联：电联0132-60454494(金午先生金午先生) )；dy_dy_ 第第 4 4 页页 股东姓名 出资方式 出资额 比例 出资时间 xx 货币出资 600 万元 75% 2009.7.18 蔡景连 货币出资 200 万元 25% 2009.7.18 公司现有职工 36 人，其中：大专以上学历 8 人，中专学历 6 人，高级职称 2 人，中级职称 8 人，初级职称 12 人。公司下设人 力资源部、财务部、采购部、工程部和行政办公室。xx 市 xx 房地 产开发有限公司自创立以来，始终坚持“经济效益、社会效益、生 态效益三兼顾”的企业宗旨，贯彻“规划高标准，全力为城乡人民 营造绿色生态家园，坚持建设高质量，令客户满意”的建设方针。 1.5 建建设规设规模模 根据项目一次规划、分期建设的原则，xx小区住宅楼建设项 目总用地面积22177m2，总建筑面积62210.50m2，容积率2.8，绿化 率30%。其中一期工程建设1#住宅楼和6#住宅楼，建筑面积 34595m2。 1.6 工程方案工程方案 1.6.1 总图布局 该项目一期工程总占地面积10933平方米，其中净用地面积 3395平方米。整个场区呈梯型，东、西、北三边分别临西周村村干 道，南边为xx市潞安鸿源房地产有限公司开发的住宅小区，处于 建设中。一期工程主要为1#住宅楼和6#住宅楼的建设工程，位于场 企企业报业报告告市市场报场报告告调调研研报报告告预测报预测报告告 调查调查研究与周易研究与周易预测预测 金午市场调研（深刻）网金午市场调研（深刻）网 电联：电联0132-60454494(金午先生金午先生) )；dy_dy_ 第第 5 5 页页 区北边。详见附件xx市xx房地产开发有限公司xx小区住宅楼规 划平面图。 1.6.2 建筑设计 1、1#住宅楼： 建筑面积25980m2，共八栋，都是a户型，框架结构，地上12层， 层高3m，每层两户。工程建筑等级一类，耐火一级，结构安全一级， 抗震烈度6度。装修室内为毛墙毛地，地面：细石砼/水泥/卫生间聚 氨脂防水涂料；外墙：20厚玻化微珠砂浆保温层，涂料；内墙：混合 砂浆；屋面：水泥礁碴找坡/撞塑聚苯板/3厚sbs；门窗：防火门/铝 合金窗；安装：给排水/采暖/通风/消防/防雷接地/强电/弱电（电视， 电话，楼宇对讲）等系统的布线。 2、6#住宅楼 建筑面积8615m2，c户型2栋，d户型3栋，砖混结构。地下1层 （车库），地上6层，层高3m，每层两户。工程建筑等级三级，耐火 二级，结构安全二级，抗震设防丙类，烈度6度，屋面防水3级，防 水合理使用10年，建筑结构使用50年。住宅楼基础为钢筋混凝土 带型基础，墙体烧结砖砌筑，装修室内为毛墙毛地，地面：细石砼/ 水泥/卫生间聚氨脂防水涂料；外墙： 20厚玻化微珠砂浆保温层， 涂料；内墙：混合砂浆；屋面：水泥礁碴找坡/撞塑聚苯板/3厚sbs； 门窗：防火门/铝合金窗；安装：给排水/采暖/通风/消防/防雷接地/ 企企业报业报告告市市场报场报告告调调研研报报告告预测报预测报告告 调查调查研究与周易研究与周易预测预测 金午市场调研（深刻）网金午市场调研（深刻）网 电联：电联0132-60454494(金午先生金午先生) )；dy_dy_ 第第 6 6 页页 强电/弱电（电视，电话，楼宇对讲）等系统的布线。 室外管网及配套考虑在第二期施工。 1.6.3 给排水设计 1、给水系统 用水量标准指标： 最高日生活用水量 240l/人d 未预见用水量 20% 项目第一期建设的商住楼可提供总 252 户，总人口 1008 人， 项目总用水量为 290m3/d。 小区内给水由位于该小区东南方向潞安矿务局的自来水管网 给水管网供给。其中商住楼六层以下由给水管网直接供给，七至 十二层采用变频调速泵进行加压供给，室外消防供水最不利点水 压不应小于 10m 水柱。 2、排水系统 排污系统：根据室外排水设计规范，生活污水量按日用水 量的 85%计算，污水总量为：246 m3/d。 小区排水经化粪池处理后，由小区内的污水管集中排西周村 村镇污水管网，最终排入区域污水处理厂。小区内污水以重力自 流形式排放，采用管径为 dn300mm 的钢筋混凝土圆管。 雨水排除系统：结合场区地形，利用地势将雨水集中排入西 企企业报业报告告市市场报场报告告调调研研报报告告预测报预测报告告 调查调查研究与周易研究与周易预测预测 金午市场调研（深刻）网金午市场调研（深刻）网 电联：电联0132-60454494(金午先生金午先生) )；dy_dy_ 第第 7 7 页页 周村雨水管网中。 （给排水管网在第二期工程一起实施） 1.6.4 电力电信设计 （1）电力设计 电源为引自潞安矿务局 4kv 线路，采用双电源单线环网方 式，高压电缆采用 yjv22-10kv 电力电缆。高压电缆穿管直埋敷设， 接入箱式变压器。 低压电压为 380/220v，采用放射式接线，电缆采用 yjv22- 1kv 电力电缆，由箱式变压器出线直埋地敷设至各建筑物。低压 供电半径不大于 250m。 接地保护及防雷系统：各建筑物、构筑物均采用 tn-c-s 系统 保护接地，即进户线零线设置重复接地装置，其接地电阻应小于 4。 各建筑物、构筑物防雷接地装置的冲击接地电阻一类、二类 防雷建筑物不应大于 10，三类防雷建筑物不应大于 30。 1.6.5 供热设计 供热工程布置在项目第二期，小区采暖采用集中供热。供热 热源为潞安矿务局锅炉房，管道选用无缝钢管外包聚氨脂保温材 料，管道穿越机动车道、河流以及地质条件不稳定地段时需设保 护套管，按设计规范要求设置支线井、调节井、放气井和排污井， 补偿器可根据情况设在补偿器井内或直埋。 企企业报业报告告市市场报场报告告调调研研报报告告预测报预测报告告 调查调查研究与周易研究与周易预测预测 金午市场调研（深刻）网金午市场调研（深刻）网 电联：电联0132-60454494(金午先生金午先生) )；dy_dy_ 第第 8 8 页页 1.6.7 消防设计 消防系统（布置在项目第二期）主要由消防车出入口、消防通 道、消防栓和消防回车场组成。消防车出入口由社区的各出入口 组成。社区内的道路宽 4-13 米可以保证消防通道的要求，同时社 区内的广场和住宅楼间硬质铺装都能满足消防车通行和回车的要 求；社区内消防栓的设置按国家规范要求，给水干管上消防栓间 距小于 120 米，不超过 150 米半径设置一个。另外地下车库均设 置自动喷淋灭火系统 1.7 工程工程进进度度计计划划 xx 市 xx 房地产开发有限公司 xx 小区住宅楼建设项目（一期 工程）总工期为 24 个月，从 2010 年 4 月开始实施到 2012 年 3 月 结束，具体进度安排见下表。 一期工程一期工程实实施施进进度表度表 2010 年2011 年2012 年 工期 项目 4-6 月7-8 月9-12 月1-12 月1-3 月 前期准备 工程招标 工程设计 土建工程 竣工验收 企企业报业报告告市市场报场报告告调调研研报报告告预测报预测报告告 调查调查研究与周易研究与周易预测预测 金午市场调研（深刻）网金午市场调研（深刻）网 电联：电联0132-60454494(金午先生金午先生) )；dy_dy_ 第第 9 9 页页 1.8 投投资资估算估算 1、建安工程费用估算说明 根据工程方案设计，参考估算指标结合市场价确定各项工程 单方造价指标，其投资规模如下： （1）1#住宅楼： 总建筑面积 25980m2，包括土建、给排水、采暖、电气、弱电 等，根据同类建筑结合 xx 县市场价取综合平均价格按 840 元/m2 估算，合计 2182.32 万元。 （2）6#住宅楼： 总建筑面积 8615m2，包括土建、给排水、采暖、电气、弱电等， 根据同类建筑结合 xx 县市场价取综合平均价格按 500 元/m2估算， 合计 430.75 万元。 2、设备购置费 水泵 8 台，按 700 元/台，合计 0.56 万元； 电梯 8 部，按 15 万元/部估算，合计 120 万元。 3、其它费用估算说明 （1）建设管理费 建设单位管理费执行山西省工程建设其它费用标准 2009 年本，结合市场情况计取； 工程监理费按建设工程监理与相关服务收费管理规定的 企企业报业报告告市市场报场报告告调调研研报报告告预测报预测报告告 调查调查研究与周易研究与周易预测预测 金午市场调研（深刻）网金午市场调研（深刻）网 电联：电联0132-60454494(金午先生金午先生) )；dy_dy_ 第第 1010 页页 通知（发改价格2007670 号）结合市场情况计取； 设计审查费按关于建筑工程施工图设计文件审查收费标 准及有关问题的通知（晋家房字2002202 号）结合市场情况计取； 招标代理费按招标代理服务收费管理暂行办法（计价格 20021980 号）结合市场情况计取； （2）可研编制费按山西省建设项目工程咨询收费标准晋价 房字（2000）第 17 号结合市场情况计取； （3）勘察设计费 工程勘察费按建安工程费的 0.6%计取； 工程设计费按工程勘察设计收费标准（2002）本结合市 场情况计取； （4）场地准备及临时设施费按建安工程费用的 1.2%计取。 （5）特殊设备安全监督检验费按电梯费用的 0.8%计取。 （6）基本预备费执行山西省工程建设其它费用标准2009 年 本，结合市场情况计取； 1.9 投投资资估算估算结结果果 该项目总投资 2900 万元，其中建安工程费 2613.07 万元，设 备购置费 120.56 万元，其他费 166.37 万元, 基本预备费 83.35 万 元。具体估算详见下表。 企企业报业报告告市市场报场报告告调调研研报报告告预测报预测报告告 调查调查研究与周易研究与周易预测预测 金午市场调研（深刻）网金午市场调研（深刻）网 电联：电联0132-60454494(金午先生金午先生) )；dy_dy_ 第第 1111 页页 xx 小区住宅楼建设项目（一期工程）投资估算表小区住宅楼建设项目（一期工程）投资估算表 序号序号工程项目工程项目单位单位数量数量 单价单价 （元）（元） 合价合价 （万元）（万元） 一一建安工程费建安工程费2613.07 11#住宅楼 259808402182.32 26#住宅楼 8615500430.75 二设备购安费设备购安费120.56 1水泵台87000.56 2电梯台8150000120.00 三三其它费用其它费用166.37 1建设管理费 建设单位管理费(一)+（二）1.80%28.50 工程监理费(一)+（二）37.09 设计审查费13.00%7.01 招标代理费(一)+（二）12.62 2可研编制费(一)+（二）8.00 3勘察设计费 工程勘察费0.60%15.68 企企业报业报告告市市场报场报告告调调研研报报告告预测报预测报告告 调查调查研究与周易研究与周易预测预测 金午市场调研（深刻）网金午市场调研（深刻）网 电联：电联0132-60454494(金午先生金午先生) )；dy_dy_ 第第 1212 页页 工程设计费(一)30.12 4场地准备及临时设施费（一）1.01%26.39 5特殊设备安全监督检验费0.80%0.96 四四基本预备费83.35 五五工程总投资工程总投资2900.00 1.10 资资金筹措金筹措 项目总投资 2900 万元，所需资金全部自筹。 1.11 项项目招目招标标 根据xx 市招标投标管理办法第八条：符合第六条、第七条 规定范围的工程建设项目、货物采购、服务和特许经营，达到下列 标准之一的，必须进行招标： （一）施工单项合同估算价在 100 万元人民币以上的； （二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算在 50 万元 人民币以上的； （三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在 10 万元人民币以上的； （四）单项合同估算价低于第（一）、 （二）、 （三）项规定的标准， 但项目总投资额在 3000 万元人民币以上的。 该项目一期工程投资 2900 万元，其中建安工程费 2613.07 万 元，设备购置费 120.56 万元，工程监理费 37.09 万元，工程勘察 企企业报业报告告市市场报场报告告调调研研报报告告预测报预测报告告 调查调查研究与周易研究与周易预测预测 金午市场调研（深刻）网金午市场调研（深刻）网 电联：电联0132-60454494(金午先生金午先生) )；dy_dy_ 第第 1313 页页 费 15.68 万元，工程设计费 30.12 万元。 依据以上规定，项目的勘查、设计、施工、监理和设备采购均 应进行招标。建议委托有资质的招标代理机构对项目的勘查、设 计、施工、监理和设备采购进行公开招标。招标情况见附表： 企企业报业报告告市市场报场报告告调调研研报报告告预测报预测报告告 调查调查研究与周易研究与周易预测预测 金午市场调研（深刻）网金午市场调研（深刻）网 电联：电联0132-60454494(金午先生金午先生) )；dy_dy_ 第第 1414 页页 第二章第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析发展规划、产业政策和行业准入分析 2.1 发发展展规规划分析划分析 2.1.1 项目符合 xx 县十一五规划 xx 县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中指出： 加快城镇化步伐坚持统筹城乡发展，推进农村城镇化和城乡一体 化，建立适应社会主义市场经济发展要求的新型城乡关系，健全 有利于促进城镇化发展的体制和政策环境，增强城镇经济实力， 提高城镇发展质量，完善城镇功能，进一步提高各类城镇的要素 集聚、辐射和带动力。尽快完成县域城镇体系规划、县城近期规划、 县城中心区详细规划、县城集中供热规划等专项规划和全县各乡 镇所在地的总体规划工作。初步形成分工有序、功能完善、布局合 理、结构协调的城镇体系框架，为我县经济发展提供广阔的市场 和持久的动力。推进城市综合管理，增强服务意识，提升城市品位。 建立健全执法监督机制，大力开展对行政执法情况的监督管理， 促使城市建设管理纳入法制化轨道。到“十一五”末，xx 县城镇化 水平提高到 40%。 1、有序促进农村人口城镇化 以协调城乡利益关系为出发点，健全促进农村人口城镇化的 体制机制。允许农村富余劳动力有步骤分阶段地自愿跨地区流动 企企业报业报告告市市场报场报告告调调研研报报告告预测报预测报告告 调查调查研究与周易研究与周易预测预测 金午市场调研（深刻）网金午市场调研（深刻）网 电联：电联0132-60454494(金午先生金午先生) )；dy_dy_ 第第 1515 页页 就业和进入城镇定居，形成促进城乡劳动力和人口有序流动的机 制。研究制定进城落户农民原有承包地的流转办法。坚持城乡的 统筹就业，逐步降低农村劳动力进入城镇就业的门槛，取消针对 农民进城就业的歧视性就业条件和各种不合理限制，推进城乡劳 动力市场一体化。 2、积极发展专业型小城镇 要依托产业基础，以园区为载体，加强城镇基础设施和公共 服务设施建设，大力发展县域经济，加快产业聚集和人口聚集，不 断扩大建成区和人口规模。加快小城镇综合开发建设， “十一五”期 间，各个乡镇要因地制宜，充分发挥区位优势，发展专业小城镇， 促进各城镇间的分工协作，形成综合服务功能较强的城镇职能体 系。古韩镇作为县城所在地，要进一步提升综合型服务职能和经 济实力，强化对其周边地区的辐射能力；王桥镇、夏店镇、下良镇 依托资源优势，发展工业型城镇；侯堡镇发挥潞矿所在地的区位 特点，发展服务型城镇；西营镇、王村镇形成专业化集贸型城镇； 虒亭镇以后湾水库为基础，形成旅游型城镇。 3、完善促进城镇化健康发展的体制机制 建立健全与城镇化健康发展相适应的财税、征地、行政管理 和公共服务等制度，完善户籍和流动人口管理办法。改革创新城 镇基础设施和公用事业经营管理模式。加快城市经营性基础设施 企企业报业报告告市市场报场报告告调调研研报报告告预测报预测报告告 调查调查研究与周易研究与周易预测预测 金午市场调研（深刻）网金午市场调研（深刻）网 电联：电联0132-60454494(金午先生金午先生) )；dy_dy_ 第第 1616 页页 市场化进程，推进市政公用事业改革，培育多元投资主体。转换城 建机制，将公用事业由政府操作变为企业实体操作，实现建设项 目业主化、市场化。鼓励企业、个人及外商以多种方式参与小城镇 基础设施投资、建设和经营，多渠道投资小城镇教育、文化、卫生 等公用事业，走出一条在政府引导下主要依靠社会资金建设小城 镇的路子。 由此可见，本项目的建设符合 xx 县十一五规划的精神。 2.1.2 项目符合 xx 县总体规划、xx 县土地利用规划 项目所在西周村闲置土地，大部分为平缓丘陵，在 xx 县总体 规划中，本项目所占地块规划为居住用地；在 xx 县土地利用规划 中，本项目所占地块的土地用途为：城镇混合住宅（居住、商业、办 公）。本项目的建设，正是符合 xx 县总体规划和土地利用规划，有 利于促进规划目标的实现。 城市规划对本项目的退线要求为：控制容积率 2.8，绿化率不 小于 30%。本项目方案完全遵照规划的要求进行设计。 2.2 产业产业政策分析政策分析 对本项目有影响的房地产行业的产业政策主要是国务院办 公厅关于促进城市房地产健康发展的若干意见国办发 2008)131 号，其核心内容是： 2.2.1 加大保障性住房建设力度 企企业报业报告告市市场报场报告告调调研研报报告告预测报预测报告告 调查调查研究与周易研究与周易预测预测 金午市场调研（深刻）网金午市场调研（深刻）网 电联：电联0132-60454494(金午先生金午先生) )；dy_dy_ 第第 1717 页页 争取用 3 年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及 棚户区改造问题。一是通过加大廉租住房建设力度和实施城市棚 户区（危旧房、筒子楼）改造等方式，解决城市低收入住房困难家 庭的住房问题。二是加快实施国有林区、垦区、中西部地区中央下 放地方煤矿的棚户区和采煤沉陷区民房搬迁维修改造工程，解决 棚户区住房困难家庭的住房问题。三是加强经济适用住房建设， 各地从实际情况出发，增加经济适用住房供给。 在加大保障性住房建设力度的同时，积极推进农村危房改造， 国家加大支持力度。住房城乡建设部等有关部门要抓紧制定规划。 多渠道筹集建设资金 中央加大对廉租住房建设和棚户区改 造的投资支持力度，对中西部地区适当提高补助标准。地方各级 人民政府也要相应加大投入力度，按照国家的有关规定，多渠道 筹集建设资金，增加保障性住房供给。对符合贷款条件的保障性 住房建设项目，商业银行要加大信贷支持力度。同时，地方各级人 民政府要确保保障性住房建设用地供应。 开展住房公积金用于住房建设的试点，为拓宽保障性住房建 设资金来源，充分发挥住房公积金的使用效益，选择部分有条件 的地区进行试点，在确保资金安全的前提下，将本地区部分住房 公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设。住房城乡建 企企业报业报告告市市场报场报告告调调研研报报告告预测报预测报告告 调查调查研究与周易研究与周易预测预测 金午市场调研（深刻）网金午市场调研（深刻）网 电联：电联0132-60454494(金午先生金午先生) )；dy_dy_ 第第 1818 页页 设部要会同有关部门抓紧制定试点方案。 2.2.2 进一步鼓励普通商品住房消费 加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。在落实居 民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政 策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平 均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房 的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其 他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准 利率基础上按风险合理确定。 对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人 购买普通住房超过 5 年（含 5 年）转让免征营业税，改为超过 2 年 （含 2 年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足 2 年转让的， 由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住 房原价的差额征收营业税。 将现行个人购买非普通住房超过 5 年（含 5 年）转让按其转让 收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过 2 年（含 2 年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人 购买非普通住房不足 2 年转让的，仍按其转让收入全额征收营业 税。 以上政策暂定执行至 2009 年 12 月 31 日。 企企业报业报告告市市场报场报告告调调研研报报告告预测报预测报告告 调查调查研究与周易研究与周易预测预测 金午市场调研（深刻）网金午市场调研（深刻）网 电联：电联0132-60454494(金午先生金午先生) )；dy_dy_ 第第 1919 页页 2.2.3 支持房地产开发企业积极应对市场变化 引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要 根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住 房销售。地方各级人民政府要做好 2008 年年底前房地产项目工 程款结算、农民工工资发放等工作的监督检查。对于房地产开发 企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷，要努力做好化解工作， 引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。 支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷 原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设 特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发 企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。 支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资 信托基金试点，拓宽直接融资渠道。 取消城市房地产税。为进一步公平税负，完善房地产税收制 度，按照法定程序取消城市房地产税，内外资企业和个人统一适 用中华人民共和国房产税暂行条例。 2.2.4 强化地方人民政府稳定房地产市场的职责 落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。稳定房地产市场 实行由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任 制。各地区在执行中央统一政策的前提下，可以结合当地实际，进 企企业报业报告告市市场报场报告告调调研研报报告告预测报预测报告告 调查调查研究与周易研究与周易预测预测 金午市场调研（深刻）网金午市场调研（深刻）网 电联：电联0132-60454494(金午先生金午先生) )；dy_dy_ 第第 2020 页页 一步采取加大保障性住房建设力度、鼓励住房合理消费、促进房 地产市场健康发展的政策措施。廉租住房建设以配建为主。要科 学合理地确定土地供应总量、结构、布局和时序，保证房地产开发 用地供应的持续和稳定。依法做好拆迁管理工作。严格建设程序 管理，确保工程质量。 因地制宜解决其他住房困难群体住房问题。在坚持住房市场 化和对低收入住房困难家庭实行住房保障的同时，对不符合廉租 住房和经济适用住房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭， 要从当地实际出发，采取发展租赁住房等多种方式，因地制宜解 决其住房问题。 2.2.5 推进城乡统筹进程 建设社会主义新农村，按照中央“生产发展、生活宽裕、乡风 文明、村容整洁、管理民主” 的五点要求，最终达到缩小以至消灭 城乡差距，必须有产业的带动，以便乡村的基础设施建设、农民就 业、收入提升都迈上一个新台阶。 房地产开发企业介入城乡统筹，从目前普遍的作法来看，就 是到农村去搞房地产，合理处置农村空置房及宅基地。按照统一 规划、集中建设、节约集约的要求，在保证农民生产生活方便的前 提下，引导农民向城镇有中心村适度集中居住。鼓励迁入城镇并 有固定住所的家庭自愿放弃宅基地，对自愿放弃的宅基地，各地 企企业报业报告告市市场报场报告告调调研研报报告告预测报预测报告告 调查调查研究与周易研究与周易预测预测 金午市场调研（深刻）网金午市场调研（深刻）网 电联：电联0132-60454494(金午先生金午先生) )；dy_dy_ 第第 2121 页页 可结合实际制定相应的补偿政策给予补偿。在符合土地利用总体 规划的前提下，允许从事规模经营的房地产开发商有偿使用闲置 的宅基地用于生产经营活动。 2.3 行行业业准入分析准入分析 本项目建设单位 xx 市 xx 房地产开发有限公司和拟建项目均 符合山西省对房地产企业市场准入的各项规定与要求，目前 xx 市 xx 房地产开发有限公司已具备营业资格和房地产开发企业资 质。 公司的企业法人营业执照注册号为：140400200039804 公司的房地产开发企业资质为暂定资质。 本项目的建筑面积为 6 万余平方米，该公司具有开发该项目 相应的开发资质。 从上述内容可以看出，xx 市 xx 房地产开发有限公司对农村 房地产开发无疑是可以起到这样的作用的，尽管目前宏观上对于 房地产行业有种种限制，但我们对于未来的前景应有充分的信心， 房地产行为在城乡统筹事业中一定可有所作为。 第三章第三章 资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析 本项目非资源开发型项目，本章中仅对项目中水资源的消耗 指标进行分析，并提出节水措施，资源开发及利用的内容此处不 企企业报业报告告市市场报场报告告调调研研报报告告预测报预测报告告 调查调查研究与周易研究与周易预测预测 金午市场调研（深刻）网金午市场调研（深刻）网 电联：电联0132-60454494(金午先生金午先生) )；dy_dy_ 第第 2222 页页 做论述。 3.1 水水资资源消耗指源消耗指标标 由入驻该人数及项目建设的规模指标，可以估算出本项目的 用水量指标： 用水单位 用水定额 (l/pd) 使用人 数(p) 使用时 间（h） 小 时 变 化 系 数 最大时 用水量 (m3/h) 最高日 用水量 (m3/d) 住宅2401008241.518.9241.92 不可预见水量按最高日用水量 20%54.82 合 计22.68290 用水量估算结果为：最高日用水量为 290m3，最大时用水量 22.68m3。 3.2 水水资资源源节约节约措施措施 水资源是地球上最重要的资源之一，而缺水是一个世界性的 问题，水资源的节约意义重大。水资源的紧缺已经影响到人们的 生活，人类生活中所消耗的水资源在水资源消耗总量中占着很大 的比重。在商业区规划设计中，一般很少强调雨水和污水的利用， 主观上加强雨水的利用和生活污水的重复利用可以有效地节约水 企企业报业报告告市市场报场报告告调调研研报报告告预测报预测报告告 调查调查研究与周易研究与周易预测预测 金午市场调研（深刻）网金午市场调研（深刻）网 电联：电联0132-60454494(金午先生金午先生) )；dy_dy_ 第第 2323 页页 资源，目前，这一技术已经成熟，并在较为发达的地区如北京、上 海、天津等的一些项目中采用，中国是水资源短缺国家，在城市规 划设计中，应有效推进这一技术的利用，缓解水资源短缺的压力。 例如，可以在规划建设中设计独立的雨水收集系统，收集的雨水 可以用于绿化灌溉；选用快速渗水型人行路面铺设材料，使一部 分雨水作到快速渗透，缓慢蒸发，以提高小环境空气湿度，改善小 环境条件；规划设计时增加中水处理设施及用地，使部分用水经 处理后可以重复使用。本案计划： 1、应采用节水型工艺和设备，提高水资源利用率，降低水源 无效消耗。 （1）采用瓷芯节水龙头； （2）建筑物 16 层由给水管网直接供水，充分利用管网水头， 减少水加压能耗； （3）所有止回阀进口侧设有旁路小支管 dn15 试水阀，方便 定期检查它们是否失灵反向漏水，满足节水节能要求； （4）卫生器具与配件采用节水型产品。 2、供水系统采取防渗防漏措施，应尽最大可能减少跑、冒、 滴、漏水现象，杜绝水量流失。 3、区内的绿化灌溉采用地埋式喷灌和涌泉灌，在保证绿化灌 溉的基础上充分节约水资源。部分绿化浇洒用水采用建筑中水回 企企业报业报告告市市场报场报告告调调研研报报告告预测报预测报告告 调查调查研究与周易研究与周易预测预测 金午市场调研（深刻）网金午市场调研（深刻）网 电联：电联0132-60454494(金午先生金午先生) )；dy_dy_ 第第 2424 页页 用，节约水资源； 4、循环水理，二次水的利用等多种节水措施，提高废水的回 收率和重复利用率。目前在我国大部分地区，污水都直接排入污 水管道，这种传统做法对水资源造成极大的浪费。 5、采用节水措施后，要对水耗指标进行分析，力争达到同类 行业用水先进水平，达到高效利用水资源，提高水资源利用率效 果。 6、积极开展节约水资源的宣传，提高人们的节水意识，自觉 建设节水型社会。 7、安装计量表，便于管理和考核。 企企业报业报告告市市场报场报告告调调研研报报告告预测报预测报告告 调查调查研究与周易研究与周易预测预测 金午市场调研（深刻）网金午市场调研（深刻）网 电联：电联0132-60454494(金午先生金午先生) )；dy_dy_ 第第 2525 页页 第四章第四章 节能方案分析节能方案分析 能源是社会发展和提高人民生活水平的重要物质基础，长期 以来我国的能源供应一直十分紧张，严重制约经济的发展。建筑 能耗包括直接能耗和间接能耗，建筑能耗占总能耗的 30-40，建 筑节能是整体节能工作的重点，搞好建筑节能工作对节约能源和 保证国民经济持续健康发展有重要的现实意义，是实现可持续发 展的重要手段和根本措施。国家发改委节能中长期专项规划确 定“十一五”期间，新建建筑严格实施节能 50的设计标准。 4.1 编编制依据制依据 1、 中华人民共和国节约能源法2007 年 10 月 28 日公布 2、 民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)山西地区实 施细则（第二阶段）dbj04-216-2006 3、 居住建筑节能设计标准dbj04-242-2006 4、 建筑照明设计标准gb 500342004 5、国家颁布的现行有关节能和合理利用能源政策的有关规 定及标准 4.2 节节能措施能措施 4.2.1 建筑热工节能设计 1、对建筑的总平面布置、建筑平面、立面、剖面形式、太阳辐 企企业报业报告告市市场报场报告告调调研研报报告告预测报预测报告告 调查调查研究与周易研究与周易预测预测 金午市场调研（深刻）网金午市场调研（深刻）网 电联：电联0132-60454494(金午先生金午先生) )；dy_dy_ 第第 2626 页页 射、自然通风等气候参数对建筑能耗的影响进行分析。也就是在 冬季最大限度地利用自然能来取暖，多获得热量和减少热损失； 夏季最大限度地利用自然能来降温冷却，以达到节能的目的。 2、建筑物朝向选择的原则是冬季能获得足够的日照并避开 主导风向，夏季能利用自然通风并防止太阳辐射。 3、住宅建筑物的体形系数控制在 0.3 以内，减少建筑物外维 护面积，以达到节能目的。 4、屋面、外墙、楼梯间、阳台采用聚苯板保温材料，窗户可采 用塑钢单框双玻或中空玻璃。门窗保温构造应采用气密性良好的 外窗（包括阳台门），其气密性等级为 3 级，执行国家标准建筑外 窗气密性能分级及检测方法gb/t7107-2002 规定。 5、控制窗墙面积比，减少窗的散热量。建筑物窗户面积不宜 过大，不同朝向窗墙面积比：北、西北面窗0.25，东、西、西南、东 北向窗0.30，南、东南向窗0.35，在立面设计时应考虑节能对窗 户面积大小的限值；为增强居住建筑围护结构的隔热性能，改善 夏季内热环境，外窗开启面积不宜小于所在房间地面面积的 8%。 6、住宅节能设计规定性指标不超过节能限值。 4.2.2 采暖、通风设计 l、设计集中采暖系统时，管道沿道路下埋设，并分别设置室 温调控装置。 企企业报业报告告市市场报场报告告调调研研报报