某五星级酒店建设项目可行性研究报告 (3).doc

某五星级酒店建设项目可行性研究报告一、投资商概况：投资商四川某某实业有限公司成立于2000年10月,公司法定地址：南充市嘉陵区建设路四号；公司类型：有限责任公司；经营范围：房地产开发、水电安装、室内外装饰、园林绿化等。公司注册资金3000万元，其中，刘自新出资2979.8万元，占股99.32%，黄华出资10.1万元，占股0.34%，胥国勇出资10.1万元，占股0.34%,。 某某实业公司是南充市一家具有房地产开发二级资质的企业，现有正式职工80人，其中各种专业技术人员70人，平均年龄33岁，均为大专以上学历。 公司法定代表人董事长刘某，男，35岁，一九八四年毕业于南充市农业学校，同年分配到南充市农村工作委员会秘书科，工作期间，曾参加四川师范学院工商管理硕士学习及西部经理学院mba培训,并取得相应学历.一九九二年四月停薪留职，受聘于南充维新房地产公司，任总经理，主持公司经营及管理工作。二000年成立四川某某实业有限公司，任董事长。 公司管理层具有从事房地产开发经营的能力，能够从全局观念出发，紧紧围绕市场这个中心，引入先进的管理理念和企业管理机制，同时培养员工对公司的忠诚感和归属感、荣誉感、成就感，将企业的发展和员工的进步紧密联系在一起。公司目前设立有四大核心组成机构：（1）、工程管理部；（2）、营销企划部（3）、人事管理部（4）、财务融资部。在管理上推行了层级负责制、目标量化制、员工学习和培训计划，公司制定了比较完善的各部门规章制度，建立起的电脑处理系统，对人事、项目工程情况、财务状况、销售情况均有严格的控制和考核体系。四川某某实业有限公司成立后，在南充先后开发了“模范步行街”、“阳光威尼斯”“阳光家园”三个项目，总开发面积11万平方米，其中住宅销售率实现100%，商铺销售率达70%。公司的第四个开发项目“地中海蓝”已经进入二期开发阶段，总用地面积142亩，其中一期占地34亩，二期占地88亩、三期占地20亩，总建筑面积13.7万平方米，其中一期建筑面积3.37万平方米，二期建筑面积8.6万平方米，三期建筑面积1.7万平方米。公司聘请澳大利亚（墨尔本）柏涛设计集团设计，由深圳闪隽广告公司作广告及营销推广。公司项目储备情况，公司以竟拍方式取得南充市滨江大道南门坝一号地块（净用地69亩）公司将择机进行开发，以保持公司房产开发的延续性。二、 项目概况：（一）、地域概况：四川某某实业有限公司开发的“罗曼威森酒店”项目所在地南充市，历来为川东北地区中心城市，是四川著名的历史文化名城，嘉陵江畔的一颗璀璨明珠，南充位于四川盆地东北部，嘉陵江中游，东邻达川市，南连广安市，西与遂宁市、绵阳市接壤，北与广元市、巴中市毗邻。幅员面积12,494平方公里。辖顺庆、高坪、嘉陵三区（县级）和西充、南部、蓬安、营山、仪陇五县，代管省辖阆中市。2003年，全市辖有180个镇、302个乡。市区建成面积42.38平方公里，市人民政府驻顺庆区。 截止2003年未，南充市人口总数718万人，仅次于成都市，居全省各市、州第二位；国内生产总值250亿元，位于四川省第六位；城乡居民储蓄余额258亿元，社会消费品零售总额达120亿元，居民消费189亿元，都仅次于绵阳位居四川省第三位。南充市为川北地区政治、经济、文化、科技、信息中心，四川八大中心城市之一，享有“川北心脏”之称，随着中央开发西部的战略实施以来，南充市发展势头强劲。国民生产总值、国内生产总值、社会商品零售总额、居民消费等指标增长均超过13%。南充市处于成都、重庆“金三角”的经济节点上，是“成渝南”两小时经济圈的重镇之一。南充市同时又是一座典型的消费城市、地域经济发展虽然先天不足，但后发优势明显，市场繁荣，居民购买力强，外出务工人员每年带回现金几十亿元，形成极大的消费潜力。为实现南充市跨越式发展，省政府批准了南充市第六次城市规划修编，确定了“以江为轴，北拓南延、跨江东进、拥江发展”和“一年一变样、三年大变样，五年建成大城市框架”的城市发展新规划和战略目标，努力将南充打造成川东北的交通枢纽和商贸中心，力争到2020年把南充建成百万人口的大城市。随着高坪机场、达成铁路、南充铁路、成南、成广、成渝高速公路的开工建设和建成通车，促进了“南、渝、成”两小时经济圈的形成，三地互为市场的格局必将得到平衡发展，使本项目成为南充及周边地区商务办公、住宿中心。（二）、项目整体概况：罗曼威森酒店位于南充市西山运动场，北临繁华的北湖路、东西侧均为大型品牌餐饮店，西侧为恺撒皇宫美食娱乐城，东侧为巴国布衣中餐厅，南临风景秀丽的西山运动中心，居南充中央cbo商务办公休闲区，公用设施完善，交通便利，有极佳的人流环境。罗曼威森酒店总用地面积4317平方米，其中净用地3304平方米，建筑密度小于35%，绿地率25%，建筑层数共15层，其中地下二层，地面13层，总建筑面积19000平方米，罗曼威森酒店为五星级客房标准的商务酒店，它集住宿、会议、餐饮、娱乐、美容美发、休闲、商务中心、购物中心、行政办公、spa、设备用房、车库员工食堂为一体。1、 功能布局：地下负二层：地下停车场与设备层地下负一层（直接采光）：桑拿中心、spa、美容美发、员工食堂和更衣室、盥洗间及设备房。1层：大堂、西餐厅、咖啡厅、酒吧、商场。2 层：中餐饮、会议室、商务中心、办公区。312 层：五星级客房。13层及楼顶（13层一半作为客房）：休闲会所、棋牌室、啤酒花园。2、空间组成：按照四星级酒店标准进行配置，包括下列主要空间：门厅大堂: 总台接待、大堂咖啡吧、行李房、贵重品寄放处、购物中心等；酒店大厅效果及空间尺度以深圳威尼斯酒店大堂为样板。会议中心: 大小会议室、多功能厅、 音响控制室等客房部分: 标准客房约280间，包括单人间，双人间, 联通间等类型。进深不低于8.7米宽度不低于3.9米，卫生间干湿分区辅助用房主要包括酒店管理用房，员工食堂，盥洗间，设备用房、安全监控室和总机房等用房。罗曼威森酒店计划总投资4923.72万元，目前已落实投资1500万元，本项目计划于2005年10月修建，于2007年2月完成投入经营。三、 项目交通状况及周边配套情况：（一）、交通状况：公交车路线：4路:张家祠堂文峰猪山向阳中学射洪庙枫桠山火花耀目路建业路嘉兴路嘉陵区蚂蝗堰热电厂陈寿中学玉坪公园小西门五星花园农科巷稻香路口稻香路玉带花园农科巷口驻春花园夏：6：0018：00 冬：6：3018：307路:火车客站莲池路宁安巷口育英路人民花园什字上街什字下街口什字下街杨家巷大桥果山街奎星街妇孺医院府街口小西街西门市场西门坝街柳林路丰登路口镇泰路口镇泰路稻香路口月亮湾小区灵秀花园西河中路五环花园农科巷稻香路口稻香路玉带花园农科巷口驻春花园和平西路麦秀路铁昌路火车客站夏：6：00.21：00 冬：6：3020：309路:火车客站麦秀路和平西路驻春花园宁安巷五环花园农科巷丰登路口柳林路西门坝街西门市场红花街金泉路大西门小西门五星花园模范下街白塔公园农用车厂马关丫卫生站开发区冷冻厂外贸加工厂高坪国粮库盐厂瑞禾油漆厂任家桠口代销店小龙镇农校火车东站夏：6：0019：30 冬：6：3019：0019路:火车客站铁昌路麦秀路和平西路驻春花园宁安巷五环花园农科巷丰登路柳林路西门坝街西门市场大西门小西街青年路丁香新村大东街滨江南路口滨江南路白塔公园南新路口鹤鸣花园和平桥华安肉联厂八四三二孙家堰松林公园白山夏：6：0019：30 冬 7：0018：0020路:多扶共兴云溪外国语学校马市铺石油后街口铁欣路火车客站铁昌路麦秀路和平西路驻春花园宁安巷口五环花园农科巷丰登路柳林路西门市场小西门表方街西山万卷楼夏：6：0018：00 冬：7：0018：00（二）、周边情况：旅游景点：名称距离人流（人/6分钟）消费水平（元）北湖公园6分钟143470万元/年西山运动场在项目处78百货超市：名称距离（分钟）地址红旗连锁超市8广电大厦鸿运来连锁超市2北湖路万客隆超市1农科巷口万福来超市5南充大酒店爱心超市2五环大酒店万福来超市5明宇对面杰龙超市10北湖路实汇超市15莲池路口得益时代广场19文化路诺玛特广场23五星花园政府办事机构：名称距离（分钟）地址市人大8西河中路大市公安局10北湖路市委11北湖路区政府28果城路市政府21涪江路北湖派出所18北湖公园内西河派出所26互友大酒店金融机构、非金融机构：名称距离（分钟）位置商业银行9西河中路平安保险9西河中路中国建设银行9丝绸路网通西河营业厅9广电大厦一楼中国人寿保险公司6西河北路中国人民保险公司4北湖路金融超市5明宇一楼天成农村信用社3北湖路中国建设银行2北湖路社会保险大厦30秒北湖路太平洋寿险30秒北湖路中国农行1北湖路与稻香路口中国工商银行4稻香路泰康人寿4丝绸路中国建设银行7丝绸路中国联通6丝绸路中国移动7丝绸路工商银行7丝绸路文轩书城9涪江路与西河中路交界处华西证券10涪江路医院：名称距离（分钟）位置等级胃肠专科医院5北湖路口无级无等计生所附属医院7西河北路无级无等川北医学院附属医院19文化路三级甲等学校：名称距离（分钟）位置在职教师人数学生人数南充十中6稻香路3202300南充九中5丰登路1252020川北医学院12涪江路1000（不加附院）13000（不加附院）西华师范大学15育英路1420（含附院）5800（不加附院）农贸市场：名称位置距离（分钟）租金（元/年）数量商家数家总人流量（人/天）门面摊位门面摊位泰升农贸市场医学街153181800元/1.81.2年（蔬菜）2600元/1.81.2年（肉类）2300元/32年（水产类）1300元/21.5年（水果类）3018425050007000公安巷农贸市场公安巷8500720元/11.5年（蔬菜、水果类）2200元/1.81.2年（肉类）1000元/1.51.2年（水产类）3036009002200025000西河农贸市场西河北路51401501500元/20.7年（蔬菜）2500元/21.2年（肉类）1000元/1.51.2年（水果类）5618018020003000（附、西山运动场、北湖公园的简介）西山运动场简介西山运动场是为了迎接四川省八届运动会在南充举行而专门修建的。全场占地八十七亩，可容纳3700人，可举办篮球、排球、乒乓球等大型比赛。室外还有游泳池、四片网球训练场地、一片门球场地。西山运动场于2000年12月正式挂牌建场，至今已发展成为我市最具规模的全民健身活动基地和展示两个文明建设成果的形象窗口。建成后已成功举办了多次大性体育赛事，2001年和2002年全国乒乓球超级联赛、全国青年男排联赛（四川江苏）、国际篮球对抗赛（四川哈萨克斯坦）、南充市第一届运动会以及南充市第一、二届机关运动会的相继举行充分满足了广大市民欣赏高水平体育赛事的需求，各种篮球、武术、艺术体操比赛、老年门球、网球、健身秧比赛，更带动了越来越多的市民前来广泛参与健身休闲、体育竞赛与全民健身活动有机地结合在一起，已成为训练和健身休闲的重要场地，促进了南充体育事业的蓬勃发展。北湖公园简介1984年修建，占地280亩，湖面70亩。2002年10月，对北湖进行了整体改造，改造后的北湖建成了休闲广场，购物中心等在内的一系列新景观，在去年春节前对市民免费开放。通过拍租园内的公用设施，每年收入470多万元。北湖景点：莲池倒影、青居园、张澜像、水天一色、音乐喷泉、荷花池、蛇岛、游乐园、朱德钓鱼处。项目周边居住人群层次地段位置居住人群北湖路上段南充市委职工宿舍大市公安局职工宿舍市农业局种子公司宿舍北湖路社区公务员、退休工人、老居民、个人购买、商品房私人购买、退休教师、退休工人、个体户稻香路商品房社区个人购买、农转非、还房、退休职工工商银行职工宿舍金丰房产商品房片区还房、公务员、个体户城管办职工宿舍职工、部分商品房丝绸路市国土局职工宿舍建行职工宿舍商品房片区广播电视局职工宿舍西河中路川北医学院职工宿舍市委人大职工宿舍商品房片区个体户、退休职工、还房北湖路下段环保局职工宿舍计生办职工宿舍市三建总公司职工宿舍财贸校职工宿舍市劳动局职工宿舍城镇房产商品房片区怡和园商品房片区私人老板、公务员、还房、退休职工整个项目周边居住人群公务员约占60%，私人老板约占10%，退休职工约占10%，还房约占10%，个人购买者约占10%。人流量、车流量地点时间人流量（人/6分钟）车流量（辆/6分钟）明宇楼下9点228220五环项目处9点49683点7183北湖后大门930395四、市场前景分析。（一）、酒店业发展历史及趋势随着全球酒店业的兼并，业务不断壮大，酒店业集团越来越大，对于顾客个人关注越来越引起行业的重视，大的酒店集团公司将继续扩大实力。同时他们及规模较小的酒店公司将更加注重在为客人提供服务方面进一步细微化和个性化，现在有一种提法是：“大型酒店集团化、中型酒店专业化、小型酒店网络化”，听起来有理，但操作上有一定难度。同时酒店业要改变同一区域内服务趋同的情况，改善分布上的不平衡，多发展商务酒店、特色酒店。并实现差异化经营。国外酒店集团业发展的进程：现代酒店集团这一泊来品诞生于二十世纪四十年代的欧美国家，至今已有近六十多年的发展历史了，在过去的半个多世纪之中欧美国家的酒店集团在市场需求和经济利益的牵引下，逐步完成了原始积累，从无到有，从小到大，从单一到多元，从多元到专业，从国内到国外的成长过程，并先后经历了三大发展阶段：一是地区发展阶段（20世纪40-50年代）；二是国际发展阶段（20世纪年代）；三是整合发展阶段。中国酒店业也经历了三个发展阶段；一是开放引进阶段（20世纪80年代）。中国酒店业是改革开放的排头，自1982年北京建国饭店引进第一家国际集团开始，有假日、喜来登、希尔顿、香格里拉等国际集团进入，他们带来了现代的管理体制和市场的经营模式、科学的操作方式和规范标准的程序，并推动了中国酒店业集团的进程；二是吸收模仿阶段（20世纪90年代）三是推陈出新阶段。国外酒联店业集团发展的方向、速度与形式主要取决于市场需求的牵引力，而国内的发展也步入正轨，发展趋势呈以下三大特点：一是超级化发展趋势。即世界变得越来越小，酒店集团变得越来越大，在超级化发展过程中品牌收购将会逐渐取代公司收购，网络联盟取代战略联盟，复合品牌取代单一品牌，浮动收费将会取代固定收费，多元经济取代一元经济。二是国际化发展趋势，通过请进来和走出去的方式来打造既有国内竞争力又具国际竞争优势的国际化酒店集团。全面与国际接轨，做世界村公民，伴随着世界一体化和经济全球化格局的形成，国外越来越多集团涌入中国，同时本土集团也越来越多走向世界，他们将相得益彰，兼容性与独特性相映生辉。三是专业化、信息化发展趋势。酒店业在发展中不断细化市场，提供特色服务的过程中新思维、新概念会随之而来，不论如何更新其硬件设施，改进服务，关键一点是酒店要更象个家，更具有家庭的特点和温馨的环境。首先房间一定要扩大，房间的空气保持新鲜，人们对环境的要求越来越高普遍有很强的方位感、归属感和拥有感，这就必须要求专业化，多发展商务和特色酒店，通过现代信息技术和互联网平台来打造既能独立运营又能协调发展的信息化酒店集团的趋势，共享资源，信息化的酒店集团可通过互联网这个平台为几乎所有酒店提供网络版的前台服务系统、后台服务系统、客户关系管理系统、采供管理系统、办公自动化系统、中央预定系统、知识管理系统、远程教育培训系统等服务，经营与管理产品，从而使分期的人、财、物、信息等到相关资源能够有效的使用，开发和共享。（二）、南充酒店的现状南充星级酒店业自1994年以来10余年间，共兴建星级酒店（或者相当于星级酒店的）9家，平均每年接近一家星级酒店开业，其增速是相当惊人的，其客房率由94年第一家星级酒店一天龙大酒店的40-50%发展至今，虽客户供应量增长了12倍，但其平均入住率却增长到现在的73%，其中四家酒店平均入住率达80%以上，平均房价由94年的80元/间增长到现在平均房价148元/间，其北湖宾馆、宇豪酒店、东方花园酒店、东化酒店的平均房价已达178元/间左右，较最早的94年天龙大酒店的房价增长了一倍。就其南充市酒店业的兴建发展来讲，我们认为从现在开始，总体会处于一个平稳的状态，不会以每年近一个星级酒店开业的速度递增，而其消费趋势随着南充交通的改善、经济的发展、其酒店消费会呈稳步的上升态势，这是由南充的区位所决定的，它的特点是：人口多系全省第二大人口城市，辐射能力强，因其与成都、重庆形成一个三角形，所以它的自然区位辐射一方，南充商贸即为见证（是川东北商贸中心）交通便利：铁路、高速公路、机场俱全。我们作过一次测算，自成南高速公路通车以来，南充客流量增长近30%，酒店客房率上升也是佐证，如果南渝高速公路通车，其客流、物流还将大幅增加，所以从长远的观点来看，南充酒店业供应量低增长，而客流量处于较快增长的态势，其酒店业的发展是不言而喻的。（三）、战略定位；降低成本，提高效益经过我们对酒店业长期的实践探索，结合国际上发达国家的成功经验，我们认为一个酒店的战略定位是非常重要的，我们因此根据罗曼威森特点它是处于南充市中央休闲商务区，商务客流比较明显，加之这里酒店集中，消费者选择余地大，所以也自然成为一个酒店集中区，因此我们的定位是：五星级商务酒店。即以客房为主，餐饮，娱乐为铺的定位策略，它的优点是客房档次高，配套全，但小而精，因为经过我长期实践得出这样的结论，在中国酒店业其三星以上的酒店多又红又以大而全，小而全占据主导地位（当然这也与我国行政评星标准有关），这就导致大多数酒店投资大而效益低，例如：一个酒店的餐饮和娱乐单位的投资最大，而经营绩效最差，80%以上亏损，而建酒店的业主为了评星，或是形象（中国酒店90%的投资来源于国有）把配套的餐饮、娱乐规模做得很大（多数餐饮娱乐的总投资占据近三分之二），而就市场来说，酒店餐饮娱乐由于要与星级酒店匹配，档次做到较高，投资自然很大，其消费门槛也较高，所以客观上限制了很多客人，但同时由于社会发展较快，内部分工越细、专业化程度越高，而餐饮、娱乐的特点是：投资少、档次高、经营管理相对集中（专业化趋于集约化），单位成本较低，产品质量超过星级酒店，所以二者相较其比较优势明显，自然社会餐饮和娱乐就代替了酒店餐饮和娱乐，就南充而言，我们进行实例比较：万泰大酒店建筑面积2万平方米，其客房仅有150间（其餐饮、娱乐长期亏损），天龙大酒店共计2.2万平方米，其客房仅有120间，北湖2。4万平方米，其客房仅有188间左右（其餐饮娱乐仍处不亏损），东方花园酒店建筑面积2万平方米，而客房仅有97间，其余全部是餐饮、娱乐，且也是亏损结局，而我们从战略定位上，顺应市场，做强客房，弱化餐饮和娱乐的指导思想，其总投资与相同规模，相同档次的酒店相较，投资将减少一倍以上，如我们现地上建筑面积仅1.4万平方米，而客房数量可达270-280间左右，且客房较之现南充任何一家酒店面积人大，即宽敞舒适，同时还有一个1200平方米的大堂，也将是南充最大最豪华的，其配套仍有谭家菜餐厅600平方左右，水疗中心500平方；茶餐厅（早点、茶房、自助餐）800平方；会议中心300平方，配套虽小，但档次高，从而并不失五星级酒店的身份，而因投资节约近一倍，所以其核心竞争力之一的成本经营管理优势便十分明显。五、项目建设工期：1、初步设计方案完成并审批；2005年8月4日至2005年10月4日,小计60天。2、地质勘探：2005年9月4日至2005年10月4日，小计30天。3、建安工程施工图设计并审批：2005年10月4日至2005年12月4日；小计60天。4、确定施工单位、监理单位，并签定合同：2005年12月4日至2005年12月24日，小计20天。5、施工单位进场并对降水、护壁、土石方工程进行施工：2005年12月24日至2006年1月14日，总计20天。6、基础施工与地下室一、二层施工：2006年1月14日至2006年4月4日，小计80天。7、地上1-3层框、架、梁、柱、板施工：2006年4月4至2006年4月28日，小计25天。8、地上4-6层框、架、梁、柱、板施工：2006年4月28至2006年5月26日，小计25天。9、地上7-9层框、架、梁、柱、板施工：2006年5月26日至2006年6月21日，小计25天。10、地上10-13层框、架、梁、柱、板施工：2006年6月21日至2006年7月23日，小计32天。11、砖砌工程、楼地面、外墙装饰、内墙抹灰、门窗及金属结构、水、电、气、空调等设备与管线的安装：2006年7月23日至2006年9月23日，小计60天。12、酒店室内外装饰、装修工程：2006年9月23日至2007年7月21日，小计15天。13、酒店开业庆典：2007年2月8日。六、项目总投资收益测算、投资回收期：保本点入住率1、土地款及土地契税：746.72万元。其中：土地款：718万契税：718万4%=28.72万元2、建筑安装工程费（含设备）：19000平方米950元/平方米=1805万元3、装饰工程款：19000平方米800元/平方米=1520万元4、报建费：19000平方/米80元/平方米152万元5、管理费：50万/年2年100万6、财务费用：3000万元10%2年=600万元合计：4923.72万元。（二）、项目建成后年经营收益：1、经营收入：客房：2800.80365220=1798万桑拿、美容美发：20万餐厅：50万茶房：30万小计：1898万2、经营成本：（1）、折旧：100万（2）、水电气：150万（包含餐厅、桑拿、茶房）（3）、一次用品；50