某住宅小区建设项目可行性研究报告 (5).doc

住宅小区项目目 录第一章 总论1第一节 概述1第二节 编制依据、范围及原则2第三节 项目提出的理由与过程4第四节 简要研究结论5第五节 主要技术经济指标7第二章 项目提出的背景和必要性8第一节 *县概况8第二节 项目提出的背景10第三节 项目建设的必要性14第三章 需求分析17第一节 国内需求分析17第二节 *州市房地产市场状况19第四章 建设规模24第五章 建设条件25第一节 项目地点与地理位置25第二节 建设条件26第三节 公用设施依托条件30第六章 项目工程方案31第一节 规划依据及原则31第二节 规划布局32第三节 建筑结构方案38第四节 给排水方案42第五节 采暖方案43第六节 电气方案45第七节 燃气系统48第七章 环境保护和节能50第一节 环境保护50第二节 节约能源52第八章 项目管理54第一节 物业管理54第二节 招标管理54第九章 项目实施进度安排56第十章 投资估算和资金筹措57第一节 投资估算57第二节 资金筹措及使用计划59第十一章 财务分析61第一节 财务分析61第二节 财务分析结论64第十二章 结论及建议65附表：1、投资估算表2、资金筹措表3、资金使用计划估算表4、销售收入和税金估算表5、土地增值税计算表6、损益表7、财务现金流量表(全部资金)8、资本金财务现金流量表9、借款还本付息估算表附件：1、土地使用证明2、建设局项目选址意见书3、环境影响评价表4、其他文件 附图：1、项目地理位置图2、项目总平面规划图58山东鲁咨工程咨询有限公司第一章 总论第一节 概述一、项目名称*华城住宅小区建设项目二、承办单位概况1、承办单位: 山东*0000房地产开发有限公司2、企业性质：有限责任公司3、法定代表人： 职务：4、简介山东*0000房地产开发有限公司成立于2004年9月，系股份制企业,注册资金1500万元,主要从事房地产开发经营和物业管理服务。现有各类高中级职称的人员16人，其中建筑专业高级工程师3人、结构专业高级工程师2人、财务专业高级会计师1人。三、项目建设地点*州市*县桃花岭以西，*村以南，*关村以北。第二节 编制依据、范围及原则一、可行性研究的依据1、建设单位关于委托编制本项目可行性研究报告的技术咨询合同；2、中华人民共和国建筑法；3、中华人民共和国城市房地产管理法；4、城市房地产开发经营管理条例；5、城市居住规划设计规范gb50011-2001；6、*县城市总体规划；7、*华城项目修建性详细规划；8、省、市、区建设工程收费依据和收费标准；9、建设单位提供的经济技术资料；10、其它有关国家政策及信息资料。二、可行性研究的范围1、项目背景和建设的必要性；2、市场分析及建设规模；3、建设条件及场址选择；4、技术方案和建设方案；5、环境保护和节能；6、实施进度安排；7、管理机构；8、投资估算及效益分析；9、研究结论和建议。三、可行性研究的原则1、以创造二十一世纪文明的居住环境为主导，以推进住宅企业现代化，不断提高居住区综合开发建设水平和综合功能质量为目标，以满足中高层次的社会需求，实现社会、环境、经济效益的统一为基本目标。2、充分体现“以人为本”的思想，针对二十一世纪居民经济水平提高和生活方式的更新，以满足居民的生理，心理上的各种需求，努力创造富有特色的城市景观和富有吸引力的生活居住环境。3、坚持节地、节能和统一规划，合理布局，因地制宜综合开发配套建设相结合的原则，在建设中拓展实际情况，顾及长远，做到设计新颖、布局舒展、环境优美、配套齐全、具有超前性、先导性、示范性的原则,达到高起点、高标准。4、根据城市规模的标准，本着舒适、经济、安全、美观的原则考虑设计方案，突出舒适性、生态性、信息性、文化性、智能化的原则。5、坚持科技进步、择优选择设计方案，采用“新材料、新工艺、新技术、新设备”四新技术，节约投资、减少成本，降低能耗，推进高层居住区建设水平的提高，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性,提高住宅的科技含量,以获取高的经济效益和社会效益的原则。6、坚持环境生态化的原则，在满足日光，通风基础上，着重进行环境和绿地系统的设计建设，最大程度使居民接受自然，享受自然，同时按照可持续发展的原则，建立人与自然有机和谐的统一。7、充分利用土地及其它资源，面向住宅消费市场,坚持“社会效益、经济效益、环境效益”相结合原则，实现社会、经济、自然、生态在高水平上协调发展。第三节 项目提出的理由与过程一、项目提出的理由随着城市化水平的提高和人民生活水平的不断改善,人们对住宅的选购和需求,完全从以前传统的实惠安居性向舒适性、小康性、休闲性、温馨型发展。*州市根据省政府出台的关于加快城市化进程的意见，提出了全市建设工作意见，决定于2002年后全市建设工作要围绕加速推进城市化进程的总体目标，坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理的原则，尽快膨胀城区规模，进一步加快城镇基础设施建设步伐。为此，*州市委和市政府历经多次规划论证，完成了城市发展总体规划，城市发展总体规划已经得到山东省政府批准。规划指导思想是：1、以“区域和系统”的观点，客观、准确地界定*州在黄河三角洲与鲁北地区的地位与作用，确立大*州的规划框架。2、以“可持续发展”的观点，正确处理资源开发、环境保护与经济发展的关系。3、以“以人为本”的观点，突出强调城市的公众利益和整体利益。4、以“市场经济”的观点，强化规划的法制性与可操作性。5、以“经营城市”的观点，为城市经济的健康、持续、快速发展创造良好的空间环境。*县位于山东省最北部，濒临渤海，是黄河三角洲综合开发的重点区域，也是海上山东建设的前沿阵地，辖6镇5乡，593个行政村，43万人，与国家第二大跨世纪工程枢纽黄骅港隔河相望，是津京塘和山东半岛两大经济区的交汇点，具有显著的区域优势。*县借此机遇，加快城镇建设步伐，扩大城区面积，广泛吸收农村人口城镇转移，山东*0000房地产开发有限公司紧紧抓住*县大开发、大发展的有利时机，拟建设*城项目，是人心所向，势在必行，同时也将对加快*县城市建设步伐，推动社会经济发展起到积极的作用。二、研究工作概况山东*0000房地产开发有限公司委托我公司对项目进行可行性研究，我公司立即组成了该项目的研究小组进行工作，与项目建设单位共同调研，收集了大量的基础资料，双方就本工程的建设方案进行了深入的探讨研究，对项目建设的必要性、需求量预测、建设条件、投资估算、经济及社会效益评价进行了分析测算，并在此基础上编制出了该项目的可行性研究报告。第四节 简要研究结论一、项目建设地点*州市*县桃花岭以西，仝家村以南，北关村以北二、项目建设规模建成后的*华城项目将是一个布局合理、设施完善、使用方便、高品位、高起点、具有现代化气息的花园式居住小区。小区规划建设住宅楼7栋，商住楼1栋，规划建筑面积34700平方米，其中：住宅建筑面积30500平方米，商住4200平方米，总户数305户。三、主要建设条件山东*0000房地产开发有限公司拟建设的*城项目位于*县*镇，基地地势较平坦，标高均在10米左右，具有较好的区位条件，可便捷地到达县内各地，利用县区的各种公共设施，享受优越的自然生态环境，使该基地成为该区域适合居住的绝佳地带，且基地具有便捷的内外交通联系，高水平的公共设施与基础设施已超前配套齐全，可尽快为居民创造便利的生活条件，具有得天独厚的建设条件。四、环保、安全防护及节能本项目周围无污染工业,环境状况良好,水体、气体、土壤和植被具有较强的净化能力,如采取一些必要措施,可完全达到国家规定的环保要求，经环境保护行政主管部门审批是可行的。项目建成后,居住区应加强安全防护措施,遵循“安全第一,预防为主”的原则,重点做好防火防盗等工作,为居民提供安全的居住环境和生活环境。五、项目投入总资金及效益情况本项目总投资3533.23万元，其中申请银行贷款950万元，企业自筹2583.33万元。项目投产后，新增销售收入4332万元，实现利润总额434.88万元，净利润291.37万元，投资利润率为12.31%。六、结论与建议本项目的建设符合国家、省、市关于商品房开发建设的有关规定和精神要求,项目地理位置优越,符合规划要求,开发建设规模适中,市场前景良好,设计方案先进,开发建设条件好。具有较强的盈利能力。建议建设单位通过政府有关部门的支持,通过招标优化设计和施工队伍及工程监理,实行项目法人负责制。采用滚动开发方式,加强预售和营销。小区建成后,建立健全物业管理机构,确保服务质量和企业信誉。第五节 主要技术经济指标本项目主要技术经济指标见下表：主要技术经济指标表序号名 称单位数据备注1规划用地平方米317592规划总户数户3053规划总人口人10684总建筑面积m234700其中：住宅m230500商业用房m242005建筑密度%296容积率1.097绿地率%39.18项目总投资万元3533.239销售收入万元433210财务内部收益率%13.6711投资回收期年1.8812投资利润率12.31第二章 项目提出的背景和必要性第一节 *县概况*县位于山东省最北部，濒临渤海，是黄河三角洲综合开发的重点区域，也是海上山东建设的前沿阵地，辖6镇5乡，593个行政村，43万人，与国家第二大跨世纪工程枢纽黄骅港隔河相望，是津京塘和山东半岛两大经济区的交汇点，具有显著的区域优势。*县地处山东省最北部，属鲁北平原，东北濒临渤海，南倚黄河。与国家重点工程黄骅大港隔河相望。西北通京（北京）、津（天津）塘（塘沽），东南连青（青岛）、烟（烟台）、威（威海），为山东半岛与京津塘的交通要塞，素有“齐燕要津”、“冀鲁枢纽”之称，距省会济南市156公里。北距北京350公里，距天津220公里，东南距青岛380公里。面积1998平方公里，人口43万。春秋属齐国*邑。西汉置阳信县。隋开皇六年（公元586年）割阳信县北部和饶安南部置*县，因境内有*沟，故名。明洪武六年（1373年），为避燕王朱棣之讳，改称海丰县。后因与广东省海丰县重名，1914年复名*县，沿用至今。曾隶属于惠民地区、*州地区。2000年6月起隶属于*州市。辖6镇12乡593个行政村。*县处鲁北平原东北部，地势由西南向东北缓倾。海岸线曲折迂回，全长50多公里。主要山峰有马谷山、无影山。主要河流有马颊河、徒骇河、套儿河、秦口河、小米河等。气候特点，夏热多雨，秋高气爽。*县土地资源丰富，全县土地总面积299.7万亩，人均7.1亩，其中耕地84万亩，人均亩，两项指标均高于全省平均水平；地势平坦，土质肥沃，宜耕宜林宜牧，相继建成了粮食、棉花、冬枣、小枣、苜蓿、桑园等专业化种植基地，先后被列入全国优质棉生产基地县和全国产棉大县“百强”之列,素有“中国枣乡”和“中华金丝小枣第一县”的美誉。海域辽阔，滩涂资源开发潜力巨大，海岸线绵延102公里，浅海渔场150多万亩，浅海滩涂93万亩，是鱼虾贝类和其他海洋生物的天然“牧场”。现有盐场10处，盐田总面积300万公亩，年生产原盐200万吨。矿藏资源蕴量较大，现已探明具有相当储量的石油、天然气、贝壳砂、煤炭等。其中石油储量1500亿千克，现已打成65口油、气井，具有较高的开采价值。贝砂资源得天独厚，沿海拥有条长56公里，总地质储量3.6亿吨且随海水潮汐作用每年增加10万吨以上的世界罕见的贝壳砂带，是生产水泥、饲料添加剂和用途广泛的优质硫酸钙的理想原料。立足于贝砂资源，与清华大学、山东省硅酸盐研究所联合攻关，开发研制出了200余种晶莹剔透、洁白如玉的贝瓷产品，填补了国内高档日用瓷的一项空白。*县拥有商业机构7000多家，县城商业流通网点280多个，城乡集贸市场及经贸小区60处，专业商场20处。现有5处高档次集购物、食宿、娱乐于一体的综合服务设施及港商独资三星级大酒店一座。城市建设初具规模,县城区规划合理,设施完善,建有面积广阔、设施配套齐全的人民广场，城东开发区建有两处起点高、设施全的高科技工业园，县城北部以鲁北企业集团为依托建有鲁北高科技工业园区。*县被山东省人民政府列为对外改革开放试点县，属黄河三角洲和黄淮海经济开发区。随着改革开放的不断深入，*县工业发展势头强劲，结构日趋优化，现已形成化工、机械、纺织服装、盐化、陶瓷建材、农副产品深加工、工艺品、饲料及其添加剂等优势骨干行业为代表的50个系列、180多个产品类别的工业体系。2005年，*县实现地区生产总值73.9亿元；实现地方财政收入3.45亿元;基本实现村村通油路、通电话、通自来水。城镇居民人均可支配收入8900元，农民人均纯收入3600元，城乡居民储蓄存款余额24.26亿元。第二节 项目提出的背景一、房地产新政有利于房产稳定发展 从1998年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地产业在经历了多年的低谷后，终于迎来了黄金发展时期。目前我国城镇居民人均居住面积13.6平方米，与建设小康社会要求人均居住面积2030平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空间。据世界银行统计资料显示，人均gdp达到600-800美元时，住宅产业将进入高速增长阶段。2000年我国人均gdp为830美元，2002年达到了870美元，2004年达到1000美元，住宅开发占房地产开发总量的90%以上。因此，未来几年，随着gdp的进一步增长，以住宅为主的房地产业将进入一个快速发展阶段。目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的gdp增长贡献了1.9-2.5个百分点。宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。2003 年下半年以来，针对房地产领域存在的问题，央行公布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（ 121 号文件），此举正式掀开房地产调控的序幕。从 2002 年开始我们国家有关的政府部门已经开始关注我国房地产市场健康发展问题， 2003 年以后应该说政策出台的密集度在大幅度的提高，尤其2005年 “两个八条”的出台，进一步加大我国的宏观调控压力。 2005年七部门为稳定房价再出新政是政府决心调控房价的延续,并且调控重点由调控供给向调控房价转变。这意味着我国房地产投资增长率仍能保持较高的水平，同时也有利于我国房地产业长足的发展二、住宅小区的建设新理念住宅小区是现代化城市的细胞，它的建设与城市的发展密切相关，一方面，住宅小区的建设受到城市发展条件的制约，要紧紧围绕着现代化城市的标准进行建设；另一方面，住宅小区的建设反过来又会促进城市的发展，并为之带来巨大的经济效益、社会效益和环境效益。城市化以及随之而来的现代化城市是人类社会生产力发展到较高水平的产物。伴随着社会进步和城市的发展，住宅小区的建设理念也在不断发生变化。 1、人们家居理念的变化 我国改革开放20年来国民经济迅速发展，人民生活水平不断提高，城市环境不断改善，人们的消费观念也发生了深刻的变化。人们家居理念由原来的“安置型”向“舒适型”过渡。人们对住宅本身要求居室功能更加合理、方便、舒适，更加个性化，要求其更符合现代化节奏。对环境则追求回归自然、追求美的和谐与统一。对住宅配套设施的要求也向更加齐全、方便、安全发展。随着经济的发展和城市的进步，居家理念已由“安居”向“小康”发展。 2、家庭模式和结构的变化，对居住理念和行为产生了深刻的影响。 改革开放以来，我国家庭规模和家庭结构都发生了很大变化，家庭平均规模不断缩小，到1995年统计，我国城镇人口户均已下降到3.3人/户，近几年家庭还日益出现核心化趋势。由于住宅是家庭的载体，所以家庭规模及结构的变化必然引起人们对住宅需求的变化。例如，购房者趋于年轻化，知识化，他们更关注住宅的高品位，对居住空间要求更加现代、实用、合理，功能更完备。比如，在功能配备上希望住宅能更好满足网络化通信的要求，要求居住区能有更加浓郁良好的文化氛围，以及要求更加智能化、方便、迅捷的物业管理服务等等。 3、商品房价值观的变化。 自1980年小平同志提出住房要走商品化的路子以后，我国在住房制度改革方面已进行了许多探索与实践。1998年7月国务院(1998)23号文件提出了深化城镇住房制度改革的指导思想和基本原则，并明确指出了“停止住房实物分配，逐步实现住房分配货币化；适应和完善住宅供应体系；发展住房金融；培育和规范住房交易市场”的改革目标。这项新政策的出台，对人们的住房观念产生了较大的影响，住宅商品市场也得以快速发展和成熟，住宅商品的生产建设纳入到市场化运行的轨道。居住者在住宅选择上，可以更加自由地依据自身的购买目标、生活品味、家庭特点及收入水平来选择。住宅商品的价值取向也在更高更好的层面上得到拓展，走向差异化，多元化。 4、开发商建设理念的变化。 顺应住宅商品化的趋势，开发商的建设理念也在向更高水平发展，传统的“产品观念”正在走向“市场营销观念”和“社会营销观念”；开发商已从过去纯粹的产品生产者转变为居民居住生活的构筑者。当前“以人为本”，“可持续发展”，将物质、文化、科技等等融为一体，已成为众多开发商的不懈追求。三、房地产的发展随着我国经济的快速发展，人们在生活水平不断提高的同时，生活质量也越来越好，尤其是在衣、食、住、行中住的方面越来越有讲究，特别注重居住的舒适、环保、安全。近几年来，国家建设部先后制订出了城镇建设的中长期发展规划，各地也相继将城镇建设与发展纳入了地方建设的重要内容。*县委县政府就明确提出了“农业产业化、工业化、城镇化”的工作目标。由此而来，*县城建设发展特别快，尤其是城市房地产开发市场异常活跃。它一方面拉动了城域经济的快速发展，另一方面对促进城镇建设和改善居民生活也发挥了重要作用。据初步调查了解，*县城已先后建起和正在建设的有一定规模的住宅小区有皇马巴黎花园、田园小区、基德花苑小区等。小区规模大的有几百户，规模小的也有一百多户。住宅小区的建设不仅满足了人民群众日益增长的住房需求，扩展和美化了城市，而且也拉动了区域经济的发展。为加强*县房地产产业发展，改善市民居住条件，美化城市环境，山东*0000房地产开发有限公司拟建设*城住宅小区，项目选址于县桃花岭以西，仝家村以南，北关村以北。区位优势明显，交通便利。山东*0000房地产开发有限公司2005年9月通过县国土资源局拍卖竞争得到该土地开发权，法律程序完全符合中华人民共和国土地管理法的规定，符合县城总体发展规划，使用权归晔基置业有限公司一家独有。在签订土地使用合同的基础上，已经验明界址点界桩。0000房地产开发有限公司在充分考虑国家和地方政府有关政策、地方发展规划以及经济社会发展现状的基础上，充分结合公司自身优势和发展目标，提出本项目。第三节 项目建设的必要性一、符合国家行业规划要求随着改革开放政策的进一步深化和我国经济的加速发展，人民群众的生活水平得到了显著的提高，改善住房条件，已成为广大人民群众的迫切要求。国家正采取积极的财政政策，加大固定资产投资规模，将住宅建设作为新的经济增长点加以培育，在投资政策上予以适当倾斜。对住宅建设的有关配套收费进行了大幅度调整，使得住宅开发建设成本得以大幅度降低，同时国家鼓励居民购房的优惠政策，及银行按揭购房配套措施的实施，进一步刺激了广大人民群众的购房热情，房地产市场的活力已经显现。本项目属房地产开发建设，符合国务院产业结构调整指导目录(2005年本)中第二十六条“城市基础设施及房地产”中第二项“国家住宅示范工程建设”的产业发展要求。建设部房地产业发展规划提出：平均每年需要建设住宅2.4亿m2以上；改造现有使用功能不全的住房和简陋住房，使住房成套率达到70%以上；提高住房建设质量，住宅建筑工程一次合格率达到95%以上，优良品率达到30%以上。因此，进一步开发商品住宅房不仅符合国家产业政策和发展规划的要求，而且符合住宅工程发展的方向。在“人居”问题上，我国在提高人均面积标准的同时，着手开展提高居住质量标准工作，自1989年以来，建设部在56个城市展开66个试点小区，其中23个已交付使用，自1994年开始在11个省、市抓了60个省级试点小区，使我国“人居”工程达到国际中上等水平。因此，进一步开发商品住宅房不仅符合国家产业政策和发展规划的要求，而且符合人居工程发展的方向。二、符合山东省国民经济和社会发展要求山东省2010年远景目标纲要中指出“把居民住宅作为房地产开发的重点，高档、平价住宅相结合，加快住宅商品化步伐，形成房地产开发、使用、流通、增值的良好循环。”山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划中指出:加大住房供应结构调整力度，着力增加主要面对中低收入家庭的普通商品住房、经济适用房和廉租住房供应。加强房地产市场运行监测，整顿和规范房地产市场。完善住房产权制度，激活住房二级市场。理顺租售房比价关系，形成“梯级消费”的良性循环。因此，项目建设符合山东省住宅规划政策。三、符合*县城市发展规划满足市民的生存需要，发展需要和享受需要，是城市建设的出发点和房地产业发展的最终落脚点。近年来*房地产发展与城市建设相得益彰，相互促进。房地产逐步成为新的经济增长点和全县人民关注的焦点，县政府采取的一系列有利的措施，进一步完善配套设施，加强城市综合治理，以创建生态和谐城市，不断优化城市环境，城市的魅力度大大提高。同时*县发展较快也为房地产投资带来的发展的机遇。*县国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要指出：激活房地产业。按照城市化和社区化管理要求，坚持居民区与工业区分开，高点规划，合理布局，紧密配合新区开发、旧城改造和鲁北大道建设，加大房地产开发力度，形成各具特色、风格不同的建筑群。到“十一五”末，将县城新区建设成为设计、外观、功能和物业管理一流的规范化城市新区，实现新区与老城区完整、配套对接，建成人文环境俱佳的现代化城市。为加强*县房地产产业发展，改善市民居住条件，美化城市环境，山东*0000房地产开发有限公司拟建设的*城项目，定位在高品质、大型商品住宅区。项目建设以后，对提高*县城市建设品味，改善居民居住条件，推动*县房地产市场健康发展具有重要作用。综上所述，居住条件的改善，符合社会和经济发展的要求、符合公民“安居乐业”的理想和追求。本项目符合国家以及山东省行业发展规划，符合*县城市发展总体规划，项目选址合理，本项目的实施是必要的。第三章 需求分析第一节 国内需求分析2005年无论是政府出台的土地政策,还是央行推行的货币金融措施,都直接或间接地影响到房地产的供需两面。一、预期收入增多，购房需求强烈购房者的经济预期是其他一切预期和购买消费行为的基础，购房者的经济预期中收入和支出同向增长明显，购房者未来经济预期仍然乐观；而居住、休闲娱乐和教育就业方面将成为购房者收入增长后支出增速最大的三项。1、收入增长乐观。受到国内经济持续快速增长的影响，购房者预期收入偏于乐观。未来12年的收入预期(百分比)2、物价上涨。购房者认为未来12年内我国的整体物价水平还将出现小幅攀升，市场预期明显进入了通涨通道，这对购房需求的继续释放是有利的。未来12年的物价预期(百分比)3、消费欲望强烈。购房者认为未来支出会出现增长态势，要高于预期收入增长的相应比例。表明购房者消费支出的欲望仍然强烈。未来12年的支出预期(百分比) 4、买房消费高居榜首。居住、休闲娱乐以及教育就业将成为购房者未来支出增长最快的三项，其次是医疗卫生和水电煤气交通等基本家庭支出。 未来支出增长较快的方面(百分比)第二节 *州市房地产市场状况一、*州市近二年房地产开发状况1、房地产开发投资额2003年房地产投资开发持续活跃。全年房地产开发投资5.7亿元，增长29.6%，其中商品住宅投资4.5亿元，增长43.0%；经济适用住房建设力度不断加大，全市争取省批准经济适用住房建设计划项目9个，年内施工面积15.9万平方米，总投资1.38亿元，其中新开工8.7万平方米，竣工面积2.2万平方米，人均居住面积6平方米以下的住房特困户已全部解决。住房成套率为85%。2004年全年房地产开发投资完成9.1亿元，比上年增长64%，其中住宅投资完成4.51亿元，占50%，土地购置面积和土地开发面积分别完成47.8万平方米和65.2万平方米，分别下降43.9%和上升27.1%。2003-2004年房产投资比较（亿元）投资额商品房投资2003年5.74.52004年9.14.512、房屋建设与施工2003年，全市房屋建筑面积2961.96万平方米，住宅建筑面积1383万平方米，住宅居住面积677.62万平方米，2003年房屋施工、竣工面积分别增长8.4%和41.4%，新建住房285万平方米。2004年全年商品房竣工房屋面积34.9万平方米，增长20.2%，施工面积121万平方米，增长16%，新开工60万平方米，增长2.5%。3、商品房销售状况2003年全年销售商品房30.6万平方米，实现商品房销售额3.24亿元，房屋销售面积增长38.8%。2003年累计出售公有住房928.6万平方米，占可出售住房的98%。完成经济适用房预销售面积1.8万平方米。2004年销售商品房27.4万平方米，下降10.5%，商品房销售额达6.1亿元，增长86%，其中住宅销售占84.4%。4、分析结论（1）商品房投资逐年增长，但所占投资比例下降2003年房地产开发投资5.7亿元，增长29.6%，其中商品房住宅投资4.5亿元，占79%，增长43.0%；2004年全年房地产开发投资完成9.1亿元，比上年增长64%，其中商品房住宅投资完成4.51亿元，占50%。（2）商品房销售量2003年全年商品房销售30.6万平方米，增长38.8%，但到了2004年，受宏观调控等政策影响，商品房销售仅27.4万平方米，下降了10.5%。*州市目前主要的房屋仍然是以房改房为主，2003年累计出售公有住房占可出售住房的98%，而商品房的销售面积在04年有所下滑，其原因主要是商品房配套设施不够建全，环境条件不理想所至。本项目的建设则加强了配套设施和环境建设，以提高市场竞争能力，该项目会有较好的销售前景。（3）商品房销售价格迅速增长2003年实现商品房销售额3.24亿元，2004年商品房销售额达6.1亿元，增长86%，其中住宅销售占84.4%。二、*县房地产市场的主要特点（1）住宅建筑技术有待提高*县目前的主要住宅形式为多层式样，一般的住宅建筑结构以砖混结构为主，框架结构和钢结构在住宅建筑中有待推广和发展。（2）商品房开发项目稀缺，且呈零星分布目前*县的房产市场商品房开发数量有限，2003年累计出售公有住房占可出售住房的96%，从这一数据足可说明*县市场商品房的稀缺性。从这点来说，未来的*县市场应当加强房产市场化建设，促进市场竞争，从而提高商品房的性价比，加速房产市场的发展。三、*县房地产市场需求分析居民消费结构的转换升级将产生一种内在的拉动力，城市化步伐的加速将产生一种外推力。随着居民生活水平的提高，对住房的面积、环境、配套的要求也越来越高，从有房住向住好房演变。随着城市化进程的加快和小城镇的改造，为房地产的发展和扩大需求创造了条件。*县政府计划到2005年将城市化水平由2000年的19%推进到29%，即以平均每年2个百分点的速度推进，也就是说，每年将有1万多人进入城市、城镇，若按人均居住面积20平方米计算，每年将新增住房需求20万平方米以上，对未来*县的房地产产生重大影响。四、本开发项目住宅市场需求分析*县房地产市场属于新兴市场，竞争尚不激烈，相对于目前以房改房为主的住宅市场，高档住宅的评价标准尚未形成，同时根据预测，*县房地产市场具有较大的潜在购买力，房地产价格与毗邻区、县、市相比仍有较大的空间，随着城市化进程和人口集聚速度的加快，*县房地产市场的发展将会持续趋好。目前*县居住环境较差，环境脏乱，绿地缺乏，卫生设施及公建设施不合标准，环境优美、功能齐全的高档次智能化居住小区还是空白，已经很不适应广大人民群众特别是先富裕起来的人们的生活和精神需求。而本项目作为*县高档次智能化居住小区开发项目，并且定价合理，销售应该不成问题。五、其它因素分析1、置业影响因素分析：消费者在置业消费过程中，排在前几位的因素主要是：第一位是周边环境（地理位置），占26.5%，其次是价格和户型，分别为19.43%和15.78，社区配套占11.66%，其他因素还包括物业管理、 升值空间、绿化率、社区规划、容积率、园林设计、建筑风格、发展商实力、期房和准现房等，将因消费者年龄、收入、文化不同对各个因素关注程度不同。2、置业成本投入分析：目前*县在售商品房均价为1300元/m2，*县人们心理承受的总价范围以10万-15万为主，对15万-20万的房价也有较多的选择，按照一般逢低选择的心理分析，人们的实际承受能力应仍有一定的空间。3、户型需求分析在户型的选择上，三房二厅一卫的户型最受欢迎，达到了60%以上的选择率。4、户型面积需求分析在户型面积的选择上，80-150平方米的户型占据了绝对的主力，这与本项目的户型设计吻合，有利于项目的市场消化。5、社区配套要求分析社区配套的要求中，户外景观占据第一位，其次是安保设施、便利超市和健身设施。综上所述，居住条件的改善，符合社会和经济发展的要求、符合公民“安居乐业”的理想和追求。本项目开发住宅主要面向现在岗职工，由单位组织集中购买。目前已与单位签订购房协议，销售形势比较乐观。第四章 建设规模为加强*县房地产业的发展，改善居民居住条件，美化城市环境，山东*0000房地产开发有限公司拟对中高档客户消费群，建设具有现代化外观形象、文化品位较高的*城项目。一、建设规模项目规划占地：31759建筑面积34700，其中住宅30500，商业用房4200二、产品定位1、户型类型：三室二厅一卫、三室一厅一卫、二室一厅一卫2、面积：80平方米、110平方米、120平方米、130平方米3、产品形式：五层联排4、总户数：305户。其中80型住宅共80户，110型住宅共80户，120型住宅共93户，130型住宅共35户，商住17户。第五章 建设条件第一节 项目地点与地理位置一、场址确定原则根据项目建设的要求，场址选择应满足以下条件：1、符合项目建设及发展要求2、尽量减少占地以控制投资3、各种配套条件好4、周围环境适于项目的建设5、交通便利。二、场址确定根据上述项目确定的原则，本项目选择在*县*镇桃花岭以西，仝家村以南，北关村以北的地段内，该项目场址地势平坦，便于建设，周围无污染性企业，交通、通讯基础设施及配套条件较好。三、地理位置*县地处山东省最北部，属鲁北平原，东北濒临渤海，南倚黄河。与国家重点工程黄骅大港隔河相望，为山东半岛与京津塘的交通要塞，素有“齐燕要津”、“冀鲁枢纽”之称，距省会济南市156公里，北距北京350公里，距天津220公里，东南距青岛380公里。面积1998平方公里，人口43万。该项目位于*县中部，距*县长途汽车站1公里，与县城主干线相连，对外交通十分方便。该项目周围无污染工业，风景秀丽，空气清新，环境优美，地面开阔，地理位置优越，是较理想的居住场所。第二节 建设条件一、工程地质条件1、 场地稳定性拟建场地成因类型属黄河下游冲积平原，为第四纪全新世新近沉积的土层，场地地层成层性较好，沉积物以粘性土及粉砂土为主。地层结构较简单，层位、厚度较稳定；场区内各层土均为中压缩性土；拟建场地稳定性较好，适宜建筑物的兴建。2、地貌概况拟建场地为黄河冲积平原，地势平缓，海拔高程一般在1-20米，由于河流冲刷、海潮内侵、自然侵蚀的影响，形成了地势低平的地貌特征。3、地层结构及其物理力学性质根据钻探揭露，结合现场原位测试结果，整个场地主要粘性土及粉砂土组成，土质变化较小，根据土的结构及物理力学性质该场区整个地层共分为9层，各土层其岩土工程特性分述如下：1层素填土(q4ml)上部为以黄褐色粉土和粉质粘土，下部为棕色粘土，厚度为0.71.6m。2层粉土(q4al)黄褐色，含云母片，摇振反应迅速，振动析水，无光泽反应，干强度及韧性低，湿，稍蜜-中蜜，厚度为0.41.3m。3层粘土(q4al)棕红色，夹灰褐色粉质粘土层，干强度及韧性中等-高，稍有光泽，软塑-硬塑，厚度为0.31.5m。4层粉土(q4al)黄褐色、灰褐色，含铁质氧化物、云母片，夹灰黄褐色粉质粘土层，摇振反应迅速，振动析水，无光泽反应，干强度及韧性低，湿，中蜜，厚度为4.65.8m。5层粉质粘土(q4al)灰棕色、灰色，含有机质、钙质结核、局部变相为粉质粘土，强度及韧性中等-高，稍有光泽，可塑，厚度为1.73.9m。6层粉土(q4al)灰黄褐色，含铁质氧化物、钙质结核、云母片，摇振反应迅速，振动析水，无光泽反应，干强度及韧性低，湿，中蜜，厚度为0.52.5m。7层粉砂(q4al)黄褐色，以石英颗粒为主，微量长石颗粒、云母片，颗粒浑圆，分选性良好，湿，中蜜，厚度为1.52m。8层粉质粘土(q4al)灰色、灰褐色，含有机质、钙质结核、云母片，有砂感，摇振反应缓慢，干强度及韧性中等，无光泽，可塑，厚度为4.28.1m。9层粉土(q4al)黄褐色，含钙质结核、云母片，粘粒含量较高，摇振反应迅速-中等，振动析水，无光泽反应，干强度及韧性低-中等，湿，蜜实，该层未穿透，最大揭露厚度为2.57m。4、场地地震效应分析拟建场区土的类型为中软土，根据场地土及当地实测波速统计结果分析，该场区土层等效剪切波速估计在140m/s-180m/s之间，本场地覆盖层厚度均大于50米，故该建筑场地类别类，按建筑地震设计规范(gb50011-2001)有关规定，建筑场地抗震设烈度为7度，设计基本地震加速值为0.10g, 地震动反应谱特征周期为0.55s。场地内未发现不良地质现象及活动性断裂通过。拟建场地稳定，适宜建筑。二、水文条件据石油部物探测井资料证实，在1000米深以内无淡水。黄河水是农业、工业、生活的主要水源，对地区水文地质影响颇大。该场区地下水的类型为第四系孔隙潜水，地下水一般深2.1米左右，补给来源以大气降水和黄河水为主,排泄途径以地面蒸发为主。试验结果表明,地下水质为c1- so-4-na型，地下水对砼无侵蚀性，但对钢结构具中等腐蚀性。三、气候条件根据*县气象局提供的*县气象条件如下：本区属暖温带季风区大陆性气候，受冷暖空气交替影响，光照充足，四季分明，季风明显。年平均气温12.41，一月份为-8,七月份为26.1。年极端最高气温39,极端最低气温-19.5,全年无霜期201天，年平均降水量591.2毫米，年平均蒸发量2004毫米，最大冻土深度60厘米。春季干燥多风，夏季湿热多雨，秋季凉爽宜人，冬季寒冷多风。四季分布冬季最长为120天，春季最短为60天。气温变化规律是：一月份温度最低，四月份升温最快，七月份温度最高，十一月份降温最快。常年主导风向：西南冬季主导风向：西北夏季主导风向：东南冬季平均风速：2.6ms夏季平均风速：2.7ms基本风压:0.43kn平方米年均气温：12.41年极端最高气温39年极端最低气温-19.5年相对湿度:60%基本雪压:0.2 kn平方米四、交通与通讯条件*县交通以公路水运为主。公路四通八达，5条国省干线公路和41条县乡公路贯穿全境，全县公路通车里程1262公里，已形成“五纵四横一环”的公路交通网络，全县实现村村通油路；现有5003000吨级泊位码头7个，通航线路北抵塘沽、天津，东到大连、龙口、烟台、青岛，南达湛江等港口，国家第二大跨世纪工程枢纽黄骅港近在咫尺。205国道、省主干线辛沙路、济埕路横穿县境，条县乡公路贯通全县，并与国道、省道连接，客运班车通济南、张店、德州、沧州、天津等地。海上航运通大连、塘沽、营口、青岛、乳山、龙口、威海、海庙、烟台等地。 *县有110千伏变电站2处，35千伏变电站处，年供电量1.8亿千瓦时，村村通电。通讯网络与国际接轨，全县实现了长途通信数字微波和光缆传输，城乡电话程控化，移动电话全国联网，村庄通话率已达100 %，开通了600条线路的微波通讯、3500门的数字程控以及无线寻呼和移动通讯业务，实现了国内、国际直拨。地处引黄灌区，供水条件优越，幸福河、小开河两条引黄灌渠贯穿南北，12条干支流河道遍布全县，有10座节制闸，年拦蓄地表径流和过境客水能力达7500万立方米，有库容千万方以上的大中型地上平原水库4座，年调蓄水能力达1.2万立方米，城区有自来水公司两处，日供水能力达1万立方米，全县乡镇实现了村村通自来水。黄河水可流经全县，境内有干流河道10余条，淡水资源充沛，工农业生产和人民生活用水充足。第三节 公用设施依托条件一、供水项目采用*县自来水作为供水水源，由*县自来水公司供应。给水可由附近城市干管接入向配水点送水，环状进水，枝状供水，供水有保障。二、排水排水采用雨污分流制排水系统，雨水往各级雨水管网汇集后，就近排入城市雨水干管，污水排入城市排污管道，达标后排入城市排污干管。三、供电该项目所需供电拟采用双路供电，由变电室接入，均采用直埋的方式，供电有保障。四、供热本项目所需用汽可由热电厂供热管网接入，供热有保障。五、征地该项目已办理国有土地使用证。六、建筑材料来源临近的淄博市是全国著名的建材基地，有着丰富的建材资源，且黄沙储备丰富，运输便利，运程较短，工程所需黄沙可由淄博运来，工程所需砖及由当地解决，石料、水泥、钢材由淄博或就近采购，供应木材可在当地市场购得，可满足工程需要。山东省盛产石油，现有多家生产沥青的厂家，工程所用沥青可从齐鲁石化购买，建材有保障。第六章 项目工程方案第一节 规划依据及原则一、项目规划依据1、中华人民共和国城市规划法2、*州市2001-2010城市总体规划3、*县城市总体规划4、*县城市规划管理技术标准5、城市居住区规划设计规范（gb500961999）6、规划设计条件通知书7、建筑抗震设计规范(gbj1189)8、国家、省、市有关房地产开发的文件精神二、项目规划原则1、功能性原则，本项目作为居住社区，必须满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性，在经济适用的前提下，采用新技术、新材料、新观念，体现二十一世纪城市居民对居住生活的综合要求。2、充分体现“以人为本”的原则，面向二十一世纪，创造高品质的环境，精心塑造生动和谐的建筑群体和开放、优美的内部环境，布置亲切宜人的驻留活动空间和步行系统，配置完善的设施，强化历史文化氛围，满足人们对物质文明和精神文明的高需求。3、按照可持续发展的原则，建立人与自然有机和谐的统一体，充分利用水面及其它资源，实现社会经济与自然生态在更高水平上的协调发展。4、坚持环境生态化的原则，满足日照、采光和通风要求，着重进行步行环境和绿地系统的规划设计，最大程度的使居民接近、享受自然。5、坚持科技进步的原则，采用四新成果，推进规划设计及居住区建设水平的提高。6、把握实际性问题，提高切实可行的措施，确保规划管理的可操作性，把握规划的动态连续性的特点，使规划近、远期结合，便于滚动性实施，同时使规划富有弹性，以利于开发建设的开展与进行。7、总体布置应按照使用功能要求进行功能分区，要做到交通合理，绿化系统完善，充分利用地形合理布局，空间布置和周围环境协调。8、 形成配套完善的公共设施服务体系。第二节 规划布局一、设计原则项目在设计上认真执行国家现行的有关法律、法规和设计规范，按照*县城市总体规划要求，统筹规划，因地制宜，努力做到技术先进、经济合理、安全适用、功能齐全、确保质量。同时在节省投资和保证建设质量的前提下，注重外部空间与建筑形式的个性，与本地区的城市建设形成特色。突出“以人为核心”的原则，体现合理、舒适、方便、安全的指导思想。在建筑风格上，力求使传统建筑风格与现代建筑手法相结合，相互交融，使小区居民在享受生活方便的同时，感受到传统文化的延伸和现代化的气息。同时考虑开发的阶段性和时序性以及其完整性。设计的主要原则：整体原则、环境原则、效率原则、多样化原则，便于管理的原则、开发时序的原则。二、规划结构本项目整体布局力求系统化与组织化，采取组团院落两级结构模式，形成景观中心居中的多层次融合，院落空间、组团绿地、中心绿化和外部景观的多层次穿插与渗透。三、公共设施公共设施沿路安排，以专卖店、银行、邮局、修理、洗衣、美发等为日常生活服务的小型设施为主，结合路面上的绿化、水景等环境小品，创造具有独特风情的、人性化的公建中心。四、道路系统根据项目的外围交通条件和居民出行方向，机动车行系统采用在项目内设置环路并沿环路设停车场。1、道路设计原则统一性原则：遵循组织交通，合理分区，创造景观的三统一原则进行路网规划。便捷性原则：以主导性为主的道路尽量直达，以车流为主适度的曲折，达到减整限速提高环境的完整性。经济性原则：结合景观处理，尽量减少土方工程。舒适性原则：道路与环境相结合。邻水穿林，曲折幽静，