某市某老年康复中心项目申请报告（养老院建设项目）.doc

1 xxxx 老年康复中心老年康复中心 项项 目目 申申 请请 报报 告告 xxxxxx 公司 二 00 八年五月 2 目目 录录 第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况1 第一节 项目申报单位概况.1 一、建设项目概述 1 二、申报单位基本情况 1 三、申报单位经营和管理状况 2 四、申报单位承担类似项目情况 3 五、编制单位 3 第二节 项目概况.3 一、项目建设背景 3 二、项目提出的理由与过程 5 三、建设规模与目标定位 6 四、项目组成及建设内容 7 五、项目建设方案 .10 六、室内装修设计 .12 七、主要技术经济指标 .16 第二章第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析发展规划、产业政策和行业准入分析17 第一节 发展规划分析17 一、中国老年公寓住宅的需求与发展 .17 二、发展前景分析 .18 三、中国老年公寓的特点 .21 第二节 产业政策分析22 一、指导思想 .22 二、基本方式 .22 三、基本标准 .23 3 四、指导原则 .24 五、基本要求 .24 第三节 行业准入分析25 一、行业准入制度概念 .25 二、老年公寓的准入条件 .25 第三章第三章 资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析26 第四章第四章 老年公寓发展现状分析老年公寓发展现状分析27 一、全国老年公寓发展现状分析 .27 二、老年公寓发展目标 .28 三、xx 区老年公寓的前景分析.29 四、xx 区老年公寓存在的问题.31 五、老年公寓发展目标 .31 第五章第五章 节能方案分析节能方案分析33 第一节 建筑节能概述33 一、指导思想 .33 二、节能目标 .33 三、用能标准和节能规范 .34 第二节 建筑能耗及分析34 一、建筑能耗现状 .34 二、我国建筑耗能与国外的差别 .35 三、耗能指标分析 .35 第三节 节能措施及节能效果分析37 第六章第六章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析建设用地、征地拆迁及移民安置分析.39 第一节 项目选址及用地方案39 一、建设地点 .39 4 二、占地面积及建设规模 .39 三、土地利用状况 .39 四、占用耕地情况 .39 第二节 土地利用合理性分析39 一、目前中国土地利用现状 .39 二、xx 区国土资源管理现状.40 三、项目合理性分析 .41 第三节 征地拆迁和移民安置规划方案41 第七章第七章 环境和生态影响分析环境和生态影响分析42 第一节 环境和生态现状42 一、环境与生态规划状况 .42 二、环境与生态规划目标 .42 三、生态环境保护现状 .42 四、项目环境 .43 第二节 拟建项目生态环境分析43 第三节 生态环境保护措施43 一、设计中环保 .43 二、施工中环保 .44 三、使用中的环保 .44 四、绿化 .44 五、市政配套 .45 第四节 地质灾害影响分析45 一、地形、地貌条件 .45 二、工程地质、水文地质条件 .45 第五节 特殊环境影响分析46 第八章第八章 经济影响分析经济影响分析47 5 第一节 经济费用效益分析47 一、项目投资估算 .47 二、经济费用效益分析 .49 第二节 行业影响分析49 一、行业现状 .49 二、项目对行业影响 .50 第三节 区域及宏观经济影响分析 .50 一、xx 区经济发展现状.50 二、项目对相关产业的影响 .50 三、对区域经济发展的影响 .51 第九章第九章 社会影响分析社会影响分析52 第一节 社会影响效果分析52 一、社会影响区域范围 .52 二、利益相关者识别 .52 三、社会影响效果 .52 第二节 社会适应性分析 .53 第三节 社会风险及对策分析53 第十章第十章 结论与建议结论与建议54 一、结论 .54 二、建议 .54 附件、附图附件、附图55 1 第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况 第一节第一节 项目申报单位概况项目申报单位概况 一、建设项目概述一、建设项目概述 1 1、项目名称、项目名称 xx 老年康复中心 2 2、建设单位、建设单位 xx 区大街街道 xx 社区居民委员会 3 3、法定代表人、法定代表人 xxx 4 4、项目负责人、项目负责人 xxx 5 5、建设地址、建设地址 xxxx 路北侧，xx 青年公园东侧 6 6、建设性质及周期、建设性质及周期 建设性质：新建 建设工期：2 年 7 7、建设规模及内容、建设规模及内容 本项目规划建筑面积 28560 平方米，其中公建建筑面积 17289 万平方米，公寓建筑面 积 11271 平方米。 8 8、项目投资及资金筹措方案、项目投资及资金筹措方案 项目预计运用总资金 4884 万元。资金来源：建设单位自筹。 二、申报单位基本情况二、申报单位基本情况 本项目由 xx 市 xx 区大街街道 xx 社区居民委员会承建，xx 社区位于 xx 城区西部，庆 淄路贯穿南北，xx 路横跨东西，交通便利，位置优越，环境优美。现有 2786 户，8720 人 （其中农业人口 3015 人） ，加上暂住人口，约有 14500 余人。社区已基本无耕地，居民主要 从事二、三产业。在上级各级党委、政府的正确领导下，近几年来，xx 社区以经济建设为 中心，坚持“三个文明”一起抓，取得了丰硕历成果。2005 年以来，先后被评为省、市、 区先进单位、xx 市经济强村、xx 市敬老模范单位、xx 市十佳文化社区、xx 市市级人口文化 2 俱乐部、xx 市文明社区、xx 市优秀交通安全村、xx 市市级商业示范社区、平安 xx 建设十 佳村居；山东省民主化管理示范村、山东省先进文化社区、山东省未成年人零犯罪社区、山 东省文明社区、山东省十大和谐社区。社区党委书记、居委会主任张敬军同志 2005 年被授 予全国劳动模范。xx 社区是 xx 市 xx 区建设社会主义新农村的示范村。 三、申报单位经营和管理状况三、申报单位经营和管理状况 以经济建设为中心，惠及居民生活。xx 社区多年来自我发展，大力招商引资，现已建 成近 700 余亩的 xx 工业园区，近百家中小企业入园发展，形成了以沙发家具、电子电器、 建筑材料、高档地毯的生产基地，不但安置了社区居民就业，而且还招聘了大量的外地务工 人员。2007 年，xx 工业园实现产值 6.6 亿元，实现利税达 3300 万元。全社区（村民）人均 收入 7800 元，社区全部村民年年享受粮食补助，为 60 岁以上村民全部免费加入了城镇医疗 保险，村民子女在本社区学校上学、入园均享受补助。社区村民充分享受社区发展的成果。 坚持提高居民素质教育，发展文化教育事业。长期以来，社区坚持开展居民素质教育， 先后投资 120 万元，建成了 6000 余平方米的 xx 文体广场，修建了阅览室和活动室，并全天 对居民开放。树立了十几处大型宣传栏，进行村务、财务、党务、法制、科普等的宣传，定 期更换内容。社区组织成立了 xx 业余五音剧团、老年健身队、交谊舞队和锣鼓队，定期举 办活动，每周六晚在 xx 文体广场放一场电影，放映前加播幻灯片，宣传党的方针、政策、 法律、法规、社区民约、计划生育和安全生产等多项法制知识教育。配备了各种体育锻炼器 械，设立了 200 平方米的戏曲大舞台，每年举办 3-5 次大型戏曲唱周活动。xx 文体广场不 但是居民学习、娱乐、休闲、锻炼的场地，更是宣传党的方针、政策、教育居民的阵地。 2005 和 4 月至 2006 年 7 月，社区投资 3500 万元，建成了高标准、高起点、现代化的 xxxx 学校，招聘了一流的师资队伍和外籍教师，全部为小班化教学，采取多媒体授课，学生在德、 智、体、美、劳等方面全面成长。两年多来，xx 学校教学成绩名列 xx 区第一，与 xx 六中 实行联合办学，成为烟台大学、北京外国语大学、华中科技大学的教学实践基地，成为李阳 疯狂英语在 xx 的培训基地。2006 年，社区又投资 800 万元，建成了 xx 市一流的 xx 幼儿园， 成为本地区儿童教育的亮点。投资 360 万元为 xx 学校建设的 xx 游泳馆，今年上半年即可投 入使用，同时对社会开放。 坚持基层组织领导，实行民主管理。长期以来，xx 社区党委发挥核心领导作用，坚持 务实、廉政、开拓、进取；坚持定期召开党员代表、居（村）民代表联席会议制度，凡是社 区的重大事项和各项投资建设，都有联席会议代表讨论通过。联席会议代表充分代表了社区 居民的根本利益，代表们参政议政的积极性高涨，形成了广泛的民主气氛。因此，在几年的 3 经济发展和社区各项事业发展中，得到了居民群众的大力支持和拥护。社区党委的正确领导 和决策，件件落到实处，得到了居民群众的真心赞许，因而，社区党委的凝聚力越来越强， 充分体现了党的核心领导位置。 xx 社区的经济发展和社会各项事业的发展进入了快车道，社区将坚持科学发展观，按 照 xx 区委、区政府制定的“工业强区、商贸兴区、环境立区”的发展战略，按照建设社会 主义新农村的标准条件，认真做好每一项事业，推动全社区经济和社会事业又好又快的发展， 把 xx 社区建成经济繁荣、村民富裕、环境优美、管理体制民主、乡风文明的和谐社会主义 新农村。 四、申报单位承担类似项目情况四、申报单位承担类似项目情况 加强旧村改造和环境建设。近五年来，xx 社区加快旧村改造建设，现已建成 36 栋住宅 楼的 xx 花园生活区，安排了 1200 余户居民入住，生活区实现了水、电、路、暖、通讯、有 线电视、安全监控等物业管理。配合 xx 区政府规划，建成占地 230 的 xx 公园。投资 600 万 元，建成了 3000 平方米的 xx 购物超市、800 平方米的 xx 社区医院和 1200 平方米的 xx 农 贸市场，配备了物业管理、治安、调解、消防、保卫以及服务中介机构和老年人活动中心等 用房。方便了居民生活购物、就医买药等问题，繁荣了社区及周边经济，造福了一方百姓。 五、编制单位五、编制单位 编制单位：xxxxxx 公司 单位负责人：xxxx 资质等级：xxxxxxxx 发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会 第二节第二节 项目概况项目概况 一、项目建设背景一、项目建设背景 1 1、xxxx 区及有关经济状况区及有关经济状况 （1）城市资源状况 xx 区位于 xx 西部，地理坐标为东经 1174111758，北纬 363936 54。东临 xx 区，南接 xx 区，西南与 xx 市接壤，西北与 xx 毗邻，东北与 xx 县连界。东 距市政府驻地 xx20 公里，西距山东省会济南 82.5 公里。南北最大纵距 27.3 公里，东西最 大横距 25.3 公里。总面积 263.97 平方公里，辖北郊镇、南郊镇、王村镇、萌水镇及丝绸路、 4 青年路、大街、永安 4 个街道办事处，1 个省级经济开发区xx 经济开发区，共 200 个村 委员会，30 个居委会。人口 31.61 万，其中城市人口 12.23 万，农业人口 19.38 万。城市 建成面积 19.7 平方公里，是一座古老而又新兴的工商业城市，也是我省重要的纺织工业基 地。 （2）城市经济发展状况 2007 年，全区人民在区委、区政府的正确领导下，认真贯彻落实党的十七大和省、市、 区党代会精神，以科学发展观为指导，按照“一二三四”的总体发展思路，积极转变经济发 展方式，高度重视民生民需。结构调整绩效显著，经济活力明显增强，社会事业全面进步， 民生状况不断改善，经济社会实现了又好又快发展。 国民经济综合实力进一步增强，产业构成更趋优化。初步核算，全年实现地区生产总 值 1636929 万元，按可比价格计算，比上年增长 14.7%。其中：第一产业增加值 54150 万元， 增长 6.7%；第二产业增加值 890093 万元，增长 12.9%，其中工业增加值 838791 万元，增长 13.4%；第三产业增加值 692686 万元，增长 17.8%。三次产业比例由上年的 3.2 :55.5 :41.3 调整为 3.3 :54.4 :42.3，一产比重略升、二产比重下降、三产业比重提高，产业结 构更趋优化合理。人均生产总值 51139 元，按 2007 年末汇率折算为 7001 美元。 重点工程建设进展顺利。全面完成了孝妇河综合治理二期工程和孝妇河济青高速公路 两侧河道整治，第八期农业综合开发顺利通过市级验收，第九期工程建设竣工；38 个工业 重点项目顺利推进，山东赫达股份有限公司聚阴离子纤维素和羟乙基纤维素、山东维尔纺织 集团有限公司年产 3000 吨涤纶毛毯、xx 绿汇塑胶有限公司生物降解餐盒和水杯、xx 凤阳彩 钢板有限公司年产 20 万吨镀铝锌硅、山东齐鲁华信实业有限公司特种分子筛等 24 个项目投 产或部分投产，山东三金玻璃机械有限公司整体搬迁改造、xx 永大化工有限公司 16 万吨氯 碱二期工程等项目未完成年度建设计划；14 项流通重点项目进展顺利,胜利沙发家具批发市 场三期、四期工程、名爵汽 4s 店、巴黎假日广场、华信大厦已正式运营，陕汽重卡汽车 4s 店项目进入试营业阶段，凤阳家具城改造项目、康诚丽都、山东谷丰粮食储备库二期工程项 目主体建设已完成，xx 沙发家具市场东扩工程、紫荆花购物广场 cepa 商城项目已开始动工 建设。 (3)交通条件 xx 区地理位置优越，交通十分发达，东临青岛港 300 公里，西距济南国际机场 50 公里， 胶济铁路、济青高速公路和 309 国道横贯城区，公路通车里程近 500 公里。境内有 309 国道、 庆淄路、张周路、周长路等多条高等级公路干线纵横成网。济青高速公路横穿东西，胶济铁 路穿城而过。xx 区距济南机场 50 公里，距青岛港 300 公里，对外交通十分便利。 5 (4)基础设施条件 城市规划管理水平不断提高，城市基础设施日趋完善。建成区面积达 23.12 平方公里。 投资 2.7 亿元，完成了涉及城市规划、建设、管理等多方面的 14 项重点工程，完成丝绸路 改建工程，完成东部路网排水路灯配套工程，对大街北段、育才路、太平南街、辛街、油坊 街等六条小街巷进行治理，认真做好市政设施的维修、维护，确保城市安全度汛。 积极创建国家生态园林城市，生态环境明显改善。完成了丝绸路绿化改造、淦河公园、 东部新区路网和三个便民小游园等一批具有突破性的园林绿化工程，全面展现了具有 xx 特 色的园林城市风貌。全年新建绿地 35 万平方米，升级改造原有绿地 15.2 万平方米，人均公 共绿地面积达到 15.4 平方米，建成区绿化覆盖率达 39.2%，绿地率达 33.2%。 2 2、拟建地点、拟建地点xxxxxxxx 路北侧，路北侧，xxxx 青年公园东侧地块状况青年公园东侧地块状况 xxxx 路北侧，xx 青年公园东侧地块，为集体建设用地，规划用地性质为公益事业用地。 该区域规划总用地面积为 23325.72 平方米（约 35 亩） ，宗地西邻 xx 青年公园，南邻 xx 路， 现状用途为村内厂区用地及居民住宅、营业用地。 二、项目提出的理由与过程二、项目提出的理由与过程 1 1、老年公寓是社会发展的需要、老年公寓是社会发展的需要 人口老龄化的发展以及与此相关的老龄问题正日益受到关注。1997 年 5 月，在美国丹 佛召开的西方七国首脑会议上，首次将人口老龄化作为最主要的问题进行讨论。日本率先提 出了要建立“照料社会”的发展目标，突出反映了国际社会对人口老龄化及由此加剧的老龄 问题的重视。1999 年被定为“国际老年人年” ，标志着 21 世纪世界将进入人口老龄化时代， 标志着国际社会对老年群体特殊地位的正式承认，标志着人的寿命的延长是现代社会进步和 文明的表现。同时也为世界各国发展老龄事业提供了历史机遇。 在老龄化社会中，传统的家庭养老方式已远远不能满足社会发展的需要，百姓传统的 养老观念也在不断更新，社会集中养老的方式正在逐渐被人们所接受。大力发展社会养老， 兴建老年公寓，为老年人提供多功能、全方位、综合性的服务是社会发展的必然趋势。老年 公寓与传统的敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养 的老弱病人，不属于国家或集体办的社会福利设施，而是由社会投资兴办，并按市场化经营 管理的老年专用住宅，入住老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房等级和服务档次。 老年公寓的设施要方便、舒适、安全。比如要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救 装置等。公寓内还应有各种生活服务、休闲娱乐、医疗保健设施，有专门的服务人员和医务 人员。 6 2 2、项目提出过程、项目提出过程 xx 区老年康复中心是 xx 区 2008 年重点建设项目，是为贯彻党的十七大会议精神，加 快社会主义新农村建设步伐，提升社会福利事业的水平，使全区乃至更大范围的老年人老有 所养、病有所送，解决广大居民后顾之忧，构建和谐社会的建设项目，现结合调查状况和规 划以及资金等筹措能力，提出了实施计划，为了加快项目的实施，取得政府有关部门的支持， 特编制该项目的申请报告上报。 三、建设规模与目标定位三、建设规模与目标定位 1 1、建筑规模、建筑规模 本项目为 xx 区老年康复中心建设项目，拟建 1 幢 5 层门诊楼、1 幢 6 层病房楼、1 幢 6 层康复楼、3 幢 5 层公寓楼及 1 幢 2 层附属楼，规划用地 23325.72 平方米（合 35 亩） ，总 建筑面积 28560 平方米，其中公建建筑面积 17289 平方米，公寓建筑面积 11271 平方米，建 筑密度 23.8，容积率 1.224，绿地率 65，停车位 350 个。 2 2、目标定位、目标定位 随着新世纪的来临，百姓养老观念不断更新，社会集中养老的方式正在逐渐被人们所接 受。老年公寓有完善、周到、及时的服务，有优越的居住环境和适合老年人的各种活动，将 越来越受到有知识、有品位、经济基础较好、观念开放且有闲情雅趣的老人青睐。 根据我们的调查，在人们的观念中，老年公寓与传统的养老院（敬老院）有着很大的不 同，养老院一般仅解决老人的基本吃住问题，大多是为无依无靠的孤寡老人和政府的一些民 政对象服务的，条件较差。老年公寓可提供综合性的服务，不仅在基本的吃住方面能保证吃 的好，住的舒适，而且还提供较好的医疗保健、休闲娱乐等服务和设施。调查表明，人们对 老年公寓的认同远远高于养老院。 发达国家很重视老年公寓的规划、设计，西方的很多学者从以下四大方面上来研究探讨 老年人的居住问题：第一，从场所的角度（包括环境和人群）来研究居住环境对老年人的活 动和行为的影响。第二，从设计的角度来研究空间环境在支持、改变，或否认老年人的社会、 生理需求的过程中，将起什么样的作用。第三、从社会、心理学的角度来研究人与环境之间 的相互作用。第四、从政策、法规设计规范的角度来研究如何促进老年人居住水平的提高。 因此，建筑设计师设计老年公寓时主要从以下 10 个方面考虑：私密性：老年人需要 一个属于自己，不被干扰的空间。社会交往：应为老年人提供一个进行社会交往的公共空 间。可选择性：应为老年人提供多种可选择性，并有控制的能力。清楚的方向性和明确 的标志系统，它为记忆力减退的老年人提供活动上的方便。安全感和安全性：为活动能力 7 减退的老年人提供活动的安全性，使他们有安全感。可达性和易操作：供老年人活动的空 间应有很好的可达性（即无障碍） 。常用设施（如门、窗、家电）应易于操作。适度刺激 性和挑战性：一个有适度挑战性的环境将促进老年人的经常活动。适度的声光环境：它将 大大方便视力和听力已经减退的老年人的活动。环境的熟悉性和连续性：环境的设计应有 一定的地方传统，并成为往日生活的延续，使老年人不感到陌生。尺度适宜的细部：它可 以使老年人处处感到方便和愉快。 我国改革开放 30 多年来，国民经济飞速发展，人们的生活水平也有了很大提高，从而 加速了人口老龄化的进程，同时，老人们对养老设施的要求也越来越高。老年公寓作为一种 重要的养老方式，一定会有很好的发展前景。 面向新世纪的老年公寓，应该以老有所养、老有所为、老有所乐为目标，提供多功能、 全方位的服务，形成一个完善的老人社区。本项目选址在郊区，距城区 3 公里左右，占地 35 亩，靠近 xx 青年公园，内有河流、湖泊、山地、树林，空气清新，环境怡人，可供老人 休闲、健身、劳动，是理想的老年公寓建设场所。 在设施建设上，住房应以单元式公寓套房为主，有卧室、起居室、小厨房、卫生间，配 备家具、彩电、冰箱、空调、电话等设备，使之具有家庭气氛；卫生间及过道、走廊均安装 扶手，床头安装紧急呼救装置。公寓楼设活动室、娱乐室、健身房、洗衣房、阅览室、会客 室等，并设医务室、监护室及相应的医疗仪器，另设招待客房。公寓的辅助设施应有小商场、 邮电所、银行、停车场等。公寓配备专职的服务队伍，经过培训的服务人员负责打扫卫生、 保护环境、维修设备，并提供老人需要的各种服务。公寓定期为入住老人进行体检，医护人 员 24 小时关注老人身体状况，随时诊治，必要时及时送往专门医院。老年公寓的收费要充 分考虑当时中上收入水平家庭的支付能力，不可太高。 本项目建成后将投入市场化运作，适应现代老人需求，定位较高的新型老年公寓。整体 布局本着“老有所养、老有所医、老有所学、老有所乐、老有所为”五大功能设置。老人入 住均为宾馆式单人或双人住房，设施齐全；并聘知名中西医专家坐诊，例行健康体检；娱乐 区设有棋牌室、健身房、歌舞厅等，同时公寓相邻于 xx 青年公园，内有水库，喜欢钓鱼的 老人可尽兴垂钓；康复中心内 24 小时提供热水，星级宾馆服务水准，而且入住后所有服务 设施均免费，使老人有如“家”的感觉。 四、项目组成及建设内容四、项目组成及建设内容 本项目总建筑面积 28560 平方米，其中公建建筑面积 17289 平方米，公寓建筑面积 11271 平方米，同时配有道路、停车场、绿化带及室外管线工程等组成。具体组成如下： 8 1 1、建筑工程、建筑工程 本项目由门诊楼、病房楼、康复楼、公寓楼及附属楼组成，详见下表： 建筑构成一览表 表 1-1 建筑类型幢数房屋层数建筑面积备注 门诊楼155600 病房楼167600 康复楼165076 公寓楼356888 附属楼123396 合计728560 2 2、道路、道路 根据本项目建设及康复中心规模确定本项目内道路为二级，如下： 生活型道路：一般以通行非机动车和人为主，并满足救护、消防、运货及搬运家具等车 辆通行的要求，路面宽度一般为 46 米； 交通型道路：用以解决居住区的内外联系，车行道宽度一般为 9 米，红线宽度不小于 16 米。 4 4、绿化、绿化 区内绿化分二级，景观绿地和庭院绿地。景观绿地与庭院绿地由林荫步行道连结，形成 有主、有次、点、线、面相结合的绿化系统，绿化率达 65%。 5 5、管线工程、管线工程 （1）管线设计 康复中心内设施有电力、电讯、给水、雨水、热力和有线电视等管线，全部地下敷设， 沿道路走向，折线设计，各种线路皆由居住区要路接入。 （2）供电系统 本项目规划内设置配电室。且全部供电线路采用直埋方式敷设，采用 vv22 型电缆引入 楼内 t 接箱分至各相邻楼内。公寓楼用电指标按 60w/m2指标计算，公建用电指标按 100w/m2 指标计算。 总体 初步考虑整个康复中心用电容量约为 3532kw，可直接由小区内配电室供给。详见公寓、 公建用电量表： 用电量表 表 1-2 9 项目建筑面积（）指标小计 公寓照明 1127160w/676kw 公建照明 28560100w/2856kw 合计 398313532kw 低压配电系统 从配电室以放射式配出电缆埋地暗敷至低辅至各房间。每栋楼设低压配电间。整幢楼设 有断开标志的电源总开关，再分照明，普通插座和空调等多个分回路，各分回保护断路器均 应具有过载保护和短路保护。总开关和分开关应断开相线和中性线，除挂壁式空调电源插座 外，其他电源插座均应设置漏电保护装置。 计量 公寓每房间设单相 10（40）a 电度表，楼内的用的公共照明等也单独设表计量。其他公 建等亦在规定容量内采用相应的电压等级计量。 照明 整个康复中心内绿化环境好，面积大，电气设计应起到画龙点睛的作用。比如：户外照 明灯具应选择与环境相协调的外型与光源；绿化小区局部照明，泛光照明与建筑环境设计密 切配合等。 在生活型道路周围安装单叉高压钠灯，在绿地和次干道旁安装多种庭院灯。照明线路采 用电缆直埋敷设，并利用定时钟控制。 （3）供热 供热指标：公寓楼 293kj/，公建 335kj/。 供热面积：公寓楼 11271 平方米，公建 17289 平方米，总热负荷为 9gj/h。 热源及管道布置：该区热源由已建成的周围管道接入，再设一换热站，采暖外管采用 枝状直埋式敷设。 （4）给排水系统 给水：由周围现状管线接入康复中心内部，沿道路树状敷设，对其内部进行供水。规 划给水管管径 dn300。 雨水：组团地势南高北低，经组团道路收集，由南向弱汇入城市污水管网，出口管径 d400。 污水：污水经各建筑物楼前管汇集后由北排入城市排污管线。出口管径 d400。 （5）电话通讯及宽带网 线路采用光缆分别由南面的 xx 路接入，康复中心内主干线断面为 6 孔砼块+3 孔 dn100pvc 管。通讯电缆沿地下管道敷设，由各电缆入孔井就近引至各户。 10 （6）消防与人防规划 规划中所有道路宽度、建筑间距等指标都考虑到消防要求，使消防车、消防用具都可以 迅速、顺利地到达整幢楼的各个部位。规划沿外围道路按相关设计规范设置消防栓，每个消 防栓服务半径 60 米。人防设施结合住宅内部集中绿地设置在地下，总面积按总建筑面积的 2%考虑，共计 571 平方米。 （7）电视及其他 电视电缆也由周围已建成的城市通讯网进入，并将电视信号通过电视电缆传输至各房间 用户。敷设方式与通讯线路相同，两条管线平行敷设。 （8）防雷及接地 本康复中心内各建筑物以二、三类防雷建筑物考虑。 建筑物根据本体结构的条件考虑采用基础钢筋和桩内钢筋形成接地体。 公建建筑电气安全地型式采用 tn-s 制，并且公寓楼进行总等电位联接。 五、项目建设方案五、项目建设方案 1 1、设计特点、设计特点 老年公寓的设计首先要一切从老人的居住生活行为特征出发，也就是应很好地理解老年 人究竟具有什么样的身体机能、心理特征、生活结构和具体的家庭与社会养老生活形式，确 定合适的设计方针。总体来说，应当包括以下几点： （1）要有功用性 要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住 宅内移动。家具、器具和设备要配置在便于老人操作的位置，采用简单的动作就能使用的操 作方法。 要给护理人员留有护理空间，特别是浴室和厕所空间，一定注意放大一些尺寸，保证老 人活动需要尺寸和协助老人时所需的空间。 （2）要有安全性 建筑内总会存在一些不安全的因素，需要加以注意。特别是地面材料要求防滑，要排除 高差和门坎；在厕所和浴室或协助老人用力的地点，要安装扶手，门最好改为推拉式的。要 用鲜明的色彩和照明，以提醒老年人注意。 在紧急、危险的情况下，在老年人判别力、行动力减退的情况下，安装警铃能方便及时 地或自动地发出警报，以使老人能得到帮助。 (3)要有健康性 11 要保持老人的居室、厕所、浴室等容易清扫的方便条件。老年人在室内的时间长，所以 特别要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外的活 动。要使老人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。 2 2、设计原则、设计原则 （1）从空间（消除室内高差） 、装置（设置扶手、地面防滑） 、设备（紧急通报系统、 安全电热源） 、管理员或护理人员等方面对应老年人日常生活中的安全性，做到紧急时刻可 立即采取措施； （2）尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境； （3）从建筑人类工程学的观点出发，在家具、卫生器具的尺寸方面符合老年人的身体 特征； （4）从环境行为心理学的角度出发，考虑大多数老年人常年形成的居住习惯，提供传 统形式的室内空间。 3 3、设计要求设计要求 (1)项目选址 从城内向郊区，从繁嚣到宁静，从地段到环境的转变，决定了老年住宅项目的选址应以 优美的自然环境、良好的空气质量、恬静的生活环境作为第一衡量指标。项目的选址主要从 一下几个方面进行考虑： 环境质量良好，环境符合老人的心理上的需求，对老人有较强的吸引力； 交通便捷，老人外出或是与子女、友人往来都十分方便； 场地周边活动安全，不应以主要交通干线为界，保证购物、逛公园等一般室外活动不 必穿过城市主要街道； 场地不宜直接邻近学校、儿童游乐场或为青年与成年人所活跃出入的娱乐区； 生活气息浓郁，使老人们与各年龄段的居民们有各种各样的相互交往机会，避免产生 与社会相隔绝，被社会所遗弃的消极心理； 场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。 （2）规划设计 在规划设计上，也应该从老年人的特点出发，满足自然环境、人文环境、生活环境等方 面需求。在进行规划时可以考虑以下几点： 住宅区和活动区分离，保证生活空间不受干扰； 建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等为老年人提供优质的生活空间； 设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用； 12 基本的生活配套齐备，以保证老人生活需求在社区内就可得到满足； 设置有一定规模力量的医疗保健中心，而且与生活区靠近，并有通畅的道路系统以应 付紧急情况，为老人的身体健康提供有力保障。 (3)单体设计 单体设计以多层为主，主要是从老年人行动不便的生理特征考虑，楼高不宜超过 5 层， 而且多层一般应设置电梯，方便老人的上下。 另一方面，在单体设计上，应该为老年人提供充足的室外空间，使居住者足不出户就能 享受到阳光和新鲜空气；其次，要具有利于交往的公共空间，为和谐邻里关系的形成提供必 要条件。 (4)色彩规划 老年住宅社区的色彩规划所遵循的原则有两个： 一是稳重和谐，但忌过于沉闷； 二是不同组团应采用不同的色彩，利于老人辨认。 (5)户型设计 由于户型设计直接关系到老年人的生活质量，因此，在户型设计上也有特别的要求： 保证有良好的采光、通风，为老年人提供一个健康的生活环境； 老年人因为身体机能的退化，使用卫生间的次数会增多，因此应该在卧室内设立独立 的卫生间； 室内的楼梯应采用三段式楼梯，降低了坡度也为老年人上下提供了更多的缓冲空间； 所有房间应在同一平面上，避免室内的阶梯，保证老年人行动的安全。 六、室内装修设计六、室内装修设计 老年人由于生理机能的下降和心理上发生的变化，普通的住宅装修难以满足他们的需 求。对老年人来讲，最重要的不是装修的豪华与美观，而是安全、方便、舒适，很多对于年 轻人并不需要的设施老年人却是必不可少的。主要包括以下几点内容： 1 1 墙、地面装修墙、地面装修 老年人随着生理、心理的变化，动作变得迟缓，反应不能随心，事故易发率较高。为 防止不测事故的发生，墙地面饰面材料的选型和构造处理尤为重要。一般应选用能防止老年 人打滑、磕碰、扭伤、擦伤的材料，不可采用易滑、易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味 的装修材料。 老年人住宅墙面应采用那些即使擦着身体也很难擦伤的墙面材料。墙体阳角部位宜做 13 成圆角或切角，且在 18m 高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。墙体如有突出部位，应避免 使用粗糙的饰面材料，带有缓冲性的发泡墙纸可减轻老人碰撞时的撞击力。卫生间墙面应尽 可能避免出现阳角。 老年人的手脚易发冷，手脚保暖对老年人很重要。因此居室地面宜用硬质木料或富弹 性的塑胶材料，寒冷地区不宜采用陶瓷材料。地面铺设应保证平坦，不要产生凹凸不平，以 防绊倒。地面材料应防滑，即便有水时，也不应发生打滑的情况，并应采用摔倒时可减轻撞 击力的材料，同时应便于清洁、防污；不应使用长毛的蹭鞋地毯，蹭鞋地毯应和其他材料保 持在一个平面上。 楼梯是老年人极易发生事故的地方，对于一些身体不便的老人来说，上下楼梯是一件 很困难的事情，因此老年人居室一般应安装楼梯，且在老年人必须使用楼梯时，应特别注意 使用防滑材料，并在台阶边沿处设防滑条。防滑条如果太厚，就会产生羁绊的危险，应与台 阶面几乎设置在同一平面上，太厚的防滑条应镶嵌埋入台阶面内。同时由于老年人视力的下 降，为防止踩空事故的发生，楼梯踏步应界限标志鲜明，不宜采用黑色、深色材料。 设计推拉门、折叠门时，也应使用地下埋设式门轨或采用吊挂式门轨以保证地面的平 整。 2 2 、厨卫产品的选择、厨卫产品的选择 厨房内的操作通常需要站立半小时到 1 小时，这会使很多老人感到劳累，因此老年人 使用的厨房操作台面高宜 0.75-0.80m，台面宽度不应小于 0.50m，台下净空前后进深不应小 于 0.2m，以保证老年人可以坐着进行操作。厨房吊柜离地高度为 1.40-1.50m，深度比案台 退进 0.25m，以方便老年人取用；轮椅使用者的厨房吊柜离地高度 1.20m 为宜。橱柜及台面 应选用易于清洁的材质。 由于老年人普遍有记忆力衰退的现象，常常会忘记灶台上烧的水或饭，而导致燃气泄 漏或发生火灾，因此对老年人来讲使用电磁炉是最安全的，但目前使用最多的还是燃气灶具。 厨房内如果没有安装燃气泄漏和火灾自动报警装置，则应选择有燃气、烟气自动报警功能的 抽油烟机和能防止燃气泄漏的灶具。 老年人使用卫生间的时间较长，且动作幅度较大，因此老年人使用的卫生洁具应选择 操作简单的设备，其安装尺寸应适当放宽，位置符合老年人的生理特点；选择使用时能确保 身体安全和当老年人跌倒时，危险性小的设备。 老年人最好使用白色的卫生洁具，感觉清洁并且易于随时发现老年人的某些病变。应 采用使用方便的坐便器，冲水手柄设在易于操作的位置。为防止冬季冰凉的坐圈对人体的刺 激，可采用带暖气功能的坐便器，有单功能坐便式、坐便及暖风一体式、坐便及温水冲洗一 14 体式三种。可根据需要设置适合坐姿的洗脸台，台面下应留有放膝盖的地方。浴缸需采用防 滑材料，浴缸边缘离地 350-450mm 为宜，适合方便跨越浴缸和坐在浴缸边缘出入。浴缸边缘 应为可坐下并转身的形状，并在浴缸一端留有 400mm 宽的坐浴台。在洁具两侧适当位置均应 设置适合老年人使用的扶手。 老年人握力下降，应选择形状便于操作的水龙头，可使用便于调节水温的杠杆式水龙 头或自动水龙头。热水龙头应用色彩予以明显标识，以免老年人操作不当而烫伤。 3 3、安全扶手的安装、安全扶手的安装 老年人由于身体机能的下降，很多时候需要扶手的协助以独立完成起立、行走、转身 等动作。设计时应根据老年人身体尺度和行为特点，在可能有上下移动、单腿站立等不稳定 姿势的地方设置扶手。在经常通行的地方应安装水平行走时使用方便的扶手，或预留出可安 装扶手的位置并在墙面相应位置做好加固措施。扶手的高度、材质和形状应根据使用特点来 选择，安装必须坚固、可靠以确保使用的安全性。扶手的高度应方便老年人在走廊、楼梯、 卫生间、客厅、餐厅、卧室等地方的移动，其高度以 800-900mm 为宜。为避免扶手抓空而摔 倒，连续使用扶手的地方，应保证扶手的连续性，不应中途中断。扶手改变方向的地方可以 中断，但扶手端部之间的距离应以 400mm 以下为标准。为减少冲撞时的危险性，应将扶手的 端头向下或向墙面方向弯曲。扶手与墙壁的间隔为 4-6cm，以不碰手为宜。 扶手可根据具体情况进行初期安装或后期安装。后期安装即事先做好安装扶手的准备， 并在图上标明墙面加固位置或在墙面上做出标记，以便需要时可以随时安装。 4 4、门窗的选用、门窗的选用 户内所有的门，包括厨房、卫生间、阳台的门净宽(通行宽度)均不应小于 0.80m，以保 证轮椅的通过。卧室门可采用带观察窗的门，使家人可以及时发现老人可能出现的意外。卫 生间是老年人最容易发生事故的地方，应设向外开启的平开门或推拉门，并安装双向开启的 插销，以便老人在卫生间内发生意外时可以方便的将门打开。 老年人喜欢温暖、安静、明亮的生活环境，寒冷、嘈杂和昏暗的生活环境会极大的影 响老年人的心理和生理健康。因此窗户的选择应注意保温性、隔声性和密闭性，窗扇宜镶用 无色透明玻璃，以保证视线的通透和室内光线的明亮。开启扇的设计不应过大、过沉，开启 方式应易于操作。有条件时可使用可以消音、过滤、调节湿度、温度并进行热交换的智能通 风器。 门窗把手考虑使用的安全性和方便性，宜采用杠杆式，并根据老年人的生理特点安装 在适当的位置上。平开门应采用杠杆式把手，避免使用不易用力的球形把手。杠杆式把手要 向内侧弯曲，不可有突出的部分，以免挂住衣服。推拉门及折叠门应采用便于横向用力的棒 15 状把手，尺寸宜采用 30mm70mm15mm(宽高深)。把手中心距地宜为 800-1000mm。 老年人因视力下降不易看清细小的地方，同时很多老人有拿不稳东西的情况，因此应 采用易于插入钥匙的门锁，厕所及浴室门的锁应能够从外面打开。 门扇装有玻璃时，宜使用安全玻璃，否则应将玻璃分隔成小块，以免玻璃万一破裂时 伤人。户门及出入口的门使用平开门时，为防止急剧的开关碰撞应设置止门器。 5 5、电气设计、电气设计 老年人的思维能力有所下降，复杂的操作对他们来讲有难度，同时电气操作的安全性 也是进行电气设计的首要内容。应选用操作安全简单，具有防止误操作功能的产品，并应考 虑维护简单，消耗品更换容易。 开关及插座应清晰、醒目，容易操作，安装的位置、高度要考虑操作的方便性。开关 高度离地宜为 1000-1200mm，如果考虑轮椅使用者的话，最好设置在 900-1050mm 左右。电 源开关应选用宽板防漏电式按键开关，以便于手指不灵活的老年人用其他部位进行操作。 起居室、卧室插座离地高度宜为 600-800mm；厨房、卫生间插座离地高度宜为 800- 1000mm；无需经常插拔的插座离地高度宜为 400-500mm。 厨房及卫生间无论是否有自然通风，都应设置机械通风装置，以保证在任何气候情况 下通风良好。卫生间应设置照明和排气扇联动的装置，以减少操作步骤。厨房排油烟机的开 关应设置在老年人使用方便的位置上。厨房及卫生间的采暖温度不应低于其他房间，如感到 浴室内不够温暖，可采用电加热设备，但应注意其安全性。 6 6、照明设计、照明设计 老年人由于视力下降，看东西不清楚，在照明不好的地方容易产生危险，因此应根据 照明用途和场所适当配置照明器具。同时应注意各房间与走廊的亮度应大致相同，以免有刺 眼的感觉。为便于老年人夜间行走，在转弯和容易滑倒的地方(门厅、走廊、卧室的出入口、 有高差处)应安置辅助灯(脚灯)。同时在选择照明器具和灯泡时，应考虑清洗和更换的安全 性及方便性。 老年人对亮度变化的适应能力差，急剧亮度变化带来的刺激对老年人来说极不舒服， 这也是造成事故的原因，因此必须设法使亮度逐渐变化。用辅助照明所获得的最大亮度面与 附近的亮度比应为 3：1 以下，相邻房间之间、房间与通道之间、照度低的一方与照度高的 一方的平均照度比应保持在 1：2 以下。卧室宜采用可调节亮度的开关，并应在床头方便的 位置设置照明开关。从卧室到厕所的路线上应设置脚灯，并保证夜间长明，凡遇拐角处应加 设脚灯。所有照明开关均应采用大面板、带灯的开关。 16 7 7、色彩设计、色彩设计 老年人的视觉经常出现如下情况：老花眼、眼睛混浊需要光线、视觉变黄，因此设计 时必须注意老年人看到的色彩与年轻人不一样，应适当提高色彩的明度和对比度，提高可识 别性，适应老年人视觉能力下降的特点。在空间、标高、材质变化等易发生事故的地方，应 通过装修材料或色彩等的变化来达到容易识别的目的。 随着年龄的增高，眼球的晶状体会产生黄变化，从黄色变为近于褐色的色素。在日本， 这种情况从 50 岁开始，60 岁时 60的人视觉产生黄变化，70 岁时达到 84。由于黄色的 变化，色彩的彩度、明亮度和色相则要发生如下变化。 (1)彩度：一般都会降低，尤其是低明亮度、高彩度降低。其中也有彩度上升的。 (2)明亮度：几乎没有变化，但也有降低的。 (3)色相：黄色的白色化现象最为严重，在白底色上的黄色标记将很难辨认；蓝色 将带有微黑色彩，在底色为黑色的标记上，易看清的鲜艳蓝色会消失；绿色将变为暗绿色。 在设计中，必须注意这些变化，避免使用容易混淆的颜色。此外，为了使老年人从心 理上、生理上感到温馨，室内装饰不仅仅要精心配色，最好还要充分考虑墙壁的装修材料和 地面材料所具有的素材和花样来进行设计。 七、主要技术经济指标七、主要技术经济指标 1、财务内部收益率（firr）=12.79% 2、财务净现值（fnpv）=1160 万元 3、年利润636 万元 4、开发成本利润=13 5、年利润率=29% 17 第二章第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析发展规划、产业政策和行业准入分析 第一节第一节 发展规划分析发展规划分析 一、中国老年公寓住宅的需求与发展一、中国老年公寓住宅的需求与发展 我国自 1999 年以来已经进入老年型国家。新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人 口基数大、发展速度快、来势凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城 市面前的一个紧迫的社会问题。目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观 念等原因主要以居家养老为主。主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有 托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。老年公寓（老年社区）是依据老年人的特 点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方 面社会化服务的住宅。老年公寓兴起于北欧一些国家，90 年代在美国一些城市发展起来， 成为房地产业的新兴领域。中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年公寓。随 着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场需求将不断增长。 1 1、中国人口老龄化的发展、中国人口老龄化的发展 我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老 年型城市。据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到 10以上（60 岁以上人 口）或 7（65 岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。老年人口系数是指一 定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（人口与社会保障研究陈朝 先著，1998 年版） 。目前我国 60 岁以上老年人口已达 1.3 亿，占全国总人口的 10以上， 到 21 世纪中叶将超过 4 亿，占全国总人口的 28，即每 4 个人中就有一位老年人。又据预 测我国 65 岁以上老人数将从 2000 年的 0.94 亿（占总人口的 7.3） ，增加到 2050 年的 3.34 亿（占总人口的 22.6） （北京大学健康与家庭研究中心网站提供） 。随着中国人口老 龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。 其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。 2 2、观念的变化、观念的变化 中国“养儿防老” 、 “三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核