某某生态园社会康乐度假休闲福利中心建设项目可行性研究报告(3).doc

目录第一章 总 论1第一节 项目基本情况1第二节 研究依据与范围3第三节 研究结论4第二章 项目建设的背景及建设必要性6第一节 和平与发展为旅游业开辟了广阔的发展空间6第二节 国家对老年人旅游事业发展的政策支持7第三节 凭借江西旅游业快速发展的契机10第四节 某某新福利康复度假休闲中心项目优势11第三章 市场分析与定位15第一节 旅游市场发展现状15第二节 茂龙度假休闲业未来发展及预测20第三节 新福利康复度假休闲中心项目客源分析预测21第四节 市场定位23第四章 建设地点及建设条件25第一节 建设地点25第二节 建设条件26第五章 建设内容及建设规模29第一节 建设内容29第二节 建设规模30第六章 建设方案32第一节 新建建筑物设计情况32第二节 项目建设原则32第三节 总体布局33第四节 工程建设方案34第七章 消防及安全44第八章 环境保护与能源节约46第一节 环境保护46第二节 能源节约47第九章 项目组织机构及劳动定员50第一节 组织机构设置50第二节 劳动定员51第三节 人员培训51第十章 项目建设管理及招标投标52第一节 建设管理52第二节 招标投标52第十一章 项目建设进度安排54第一节 项目实施进度54第二节 质量保证体系55第十二章 投资估算与资金筹措56第一节 投资估算56第二节 资金筹措59第十三章 财务分析与评价61第一节 项目经济分析遵循的主要依据61第二节 各项财务基础数据61有关证明材料一、附件1、项目承担单位事业法人证书2、项目单位事业法人组织机构代码证书3、项目土地租赁合同三、附图1、项目“社会康乐度假休闲福利中心”建设地点区位图2、项目“社会康乐度假休闲福利中心“总平面布置图iii第一章 总 论第一节 项目基本情况一、项目名称某某生态园社会康乐度假休闲福利中心二、项目业主该项目业主为某某生态农业发展有限公司。某某生态农业发展有限公司成立于2008年1月，注册资本二千万元，法定代表人：*，办公地址：*168号，是一家以农业开发为主的有限责任制公司。三、项目建设地点*湖田乡林田村四、项目建设内容及规模（一）项目建设内容根据公司未来发展规划目标与规划用地情况，整个项目分两期建设：1、第一期将拟建成三幢某某新福利康复度假休闲中心，总共建筑面积20400 m2。主要建设内容：a幢的层数为7层，bc幢的层数各为4层，其中a幢的第1层为老年人活动室及医疗生活配套用房，a幢的第24层和bc幢的第1-4层为老年人公寓，a幢的第57层为办公及工作人员用房，同时室外配套建设生态停车场、游泳池、绿地及植物园等。2、第二期在主体建筑物周围加建六栋9000m2两层联体别墅与三栋3600m2四层独立别墅。（二）建设规模1、新建三幢某某新福利康复度假休闲中心，总共建筑面积20400 m2其中：a幢层数为7层，总建筑面积13200m2，第1层为封闭式对中心内老年人活动室及医疗生活配套用房（3600m2）；第24层为老年人公寓（185间、55套，4800m2）；第57层为办公及工作人员用房（4800m2）；b幢层数为4层，总建筑面积：3780m2，其中第1-4层为老年人公寓（147间、70套）c幢层数为4层，总建筑面积：3780m2，其中第1-4层为老年人公寓（147间、70套）2、另加建六栋9,000m2（290间、套）两层联体别墅，三栋3,600m2（100间、套）四层独立别墅。总建筑面积33000m2，共有住房869间（585套），可同时接待1200人以上老年人居住。五、总投资估算及资金筹措（一）总投资估算总投资估算为：3484.75万元。其中：建设投资：2984.75万元、流动资金：500万元。（二）资金筹措项目所需资金3484.75万元，由业主自筹2484.75万元，拟申请上级扶持1000万元。第二节 研究依据与范围一、研究依据1、某某工程咨询有限公司与某某生态农业发展有限公司签定的“编制项目可研报告合同书”；2、业主提供的有关项目资料；3、国家有关编制可行性研究报告的规范规定；4、现行建筑设计规范大全；5、现行建设结构规范大全；6、现行建筑设备规范大全；7、工程设计标准大全；8、建设项目经济分析与评价(第二版)；9、国标建筑设计防火规范gbj16-97；10、民用建筑设计通则；二、研究范围本可行性研究报告的研究范围为：项目建设背景及建设必要性、某某新福利康复度假休闲中心市场的分析与定位、建设地点与外部建设条件、建设内容及建设规模、建设方案、消防及安全、环境保护与能源节约、项目组织机构及劳动定员、项目建设管理及招标投标、投资估算与资金筹措、技术经济分析与评价、项目风险分析等。三、主要技术经济指标某某新福利康复度假休闲中心主要经济指标1、某某新福利康复度假休闲中心总建筑面积33000 m22、总投资3484.75万元其中：建设资产2984.75万元流动资金500万元3、年净利润525万元4、全部投资税后内部收益率16.205、全部投资税后投资回收期6.64年6、投资利润率20.107、投资利税率15.078、资本金净利润率15.06第三节 研究结论由于该项目以老年人健康快乐第一为新生活理念。凭借某某生态园的自然优势，将公益性事业与市场化运作相结合，既充分考虑到老年人的利益，又考虑到企业的持续发展，同时还可将传统的孝道文化与现代精神文明相结合，它的建成在为全国老年事业方面发展做出积极贡献的同时，还使得老年人在精神上身体上得到极大的愉悦。因此，该项目的建成，不仅为茂龙的旅游增加新的亮点，并以其成功的经营和自身的形象成为茂龙生态园度假休闲新的模式。经测算，项目总投资3484.75万元，其中建设资金2984.75万元，流动资金500万元。项目建成投入使用后，全部投资财务内部收益率为17.54（税后）、投资利润率20.10，全部投资回收期6.64年（税后），项目具有良好的清偿能力和盈利能力，项目在财务上可行。第二章 项目建设的背景及建设必要性第一节 和平与发展为旅游业开辟了广阔的发展空间当今，世界正处于相对和平时期，各国之间的经济、政治、文化得到了飞速发展，为国际旅游业创造了良好的发展环境和条件。在欧美等发达国家，度假旅游已经成为一种势不可挡的潮流。自二十世纪九十年代起，随着全球相对过剩的经济格局的形成，旅游业成为刺激各国经济发展的源动力之一。在此背景下，全球旅游业如虎添翼，以年均4.4的速度持续增长，同时带动了其它相关产业如交通运输业、服务业、金融业等的发展。据专家预测，未来20年内，全球游客人数将达到15亿，旅游总收入将达至2万亿美元，旅游业将成为世界第一大产业。中国拥有着几千年渊源的历史文化资源和丰富的旅游资源，有漫长的海岸线和高质量的海滩，有众多适合开发为旅游度假地的山川和温泉，构成了独特的中华旅游文化脉系。它将成为世界旅游文化的一支“奇葩”，并随着旅游业的全球一体化进程，将日益受到国外游客的青睐，中华旅游资源的不可替代性使其有希望在2020年成为世界旅游观光的首选地。随着我国改革开放的不断深入，21世纪的中国旅游业将会迎来一个更加美好的春天。老年，是人类社会发展中不可避免的付出的代价，老年人是我们这个社会中特殊的困难群体，根据中国老年人抽查调查测算，中国有视力老年、听力言语老年、肢体老年、智力老年、精神老年等各类老年人6000万，占人口总数的5%，18%的家庭有老年人。在党和政府的关怀下，广大老年人自强不息、顽强拼搏、乐观向上、开拓进取，已经成为当今社会精神文明、政治文明和物质文明建设中一支不可缺少的力量。他们渴望与健全人一起平等参与社会生活。共享社会物质文化成果，渴望进一步融入社会，在饱览祖国各地锦绣山河的同时在精神上身体上得到极大的愉悦。在国外，老年人旅游已经成为旅游产业的一部分，有的国家甚至专门设立了老年人旅游服务机构，目的就是满足老年人对旅游的渴望。去年8月，意大利国家旅游部门呼吁各有关单位给予老年人旅游市场高度关注，为老年人旅游者多提供一些便利条件，以带动老年人旅游业的进一步发展。同时为了推进老年人旅游，开通 “直通假期”的网站，宗旨是为老年旅游者提供更为便利的服务，鼓励他们出外旅行。在国内，这项工作虽方兴未艾，却又任重道远，在国内外旅游事业蓬勃发展的今天，某某新福利康复度假休闲中心的成立，填补了国内老年人旅游市场的空白。第二节 国家对老年人旅游事业发展的政策支持1998年11月召开的中央经济工作会议，做出的把旅游业列为国民经济新的增长点的决策，明确了旅游业是经济产业，并将其作为拉动国内内需的杠杆手段。国家计委首次把旅游项目列入国债项目；国家经贸委制定旅游产业政策；以及财政部大力增加对旅游业发展的财政支持，表明了国家对旅游业发展的政策支持力度。与此同时，国家采取了一系列相应措施，如延长假期，以启动假日旅游消费，拉动相关产业的供需，大力发展“假日经济”，使国内旅游业的发展驶入良性循环轨道。据此，江西省委、省政府在1998年就明确提出：“有必要突出和强调旅游业在江西经济发展中的地位，使之成为全省经济发展的龙头”。从而把旅游业在经济发展中的地位提升到了一个新的高度，旅游业成了江西省的优势龙头产业、支柱产业和经济热点，江西省旅游业在国民经济建设发展中起着越来越重要的作用。为保证旅游业健康发展，省政府先后颁布了江西省旅游规划大纲、江西省旅游管理条例、江西省旅游市场管理规定，充分体现了我省对旅游业发展的高度重视，将旅游业推向了法制建设的正确轨道。对旅游资源的开发和保护，江西省制定了一系列相应的规定：对旅游资源特点突出、旅游景点相对集中、旅游经营效益显著的区域，可以划定为国家和省级旅游开发区，享受有关优惠政策。还鼓励外商以合资、合作等方式参与开发旅游资源、建设旅游设施和经营旅游项目，并在税收等方面给予优惠政策的支持，为旅游业快速发展提供了强有力的保障。我国目前13亿人口中，老年人有1.35亿人，解决老年人问题，满足老年人不断增长的物质和文化需要，实现老年人康复事业与经济社会协调发展，促进社会公平和稳定，是社会主义现代化建设一项重要而紧迫的战略任务。如何解决老年人在经济供养、医疗保健、生活照料和精神文化等方面日益增长的需求，是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。为此，党的十六大报告中首次写进“发展老年人事业”。胡锦涛同志在为反映老年人自强模范和助残先进事迹的自强之歌撰写的序言中指出：“满腔热情地关心老年人，切实尊重老年人的公民权利和人格尊严，给他们以平等的地位和均等的机会，让他们共享社会物质文化发展的成果，是我国社会主义制度的本质要求。” 各级党委、政府也非常重视做好老年人这个弱势群体的工作，充分认识到落实好老年人优惠政策，依法保障老年人合法权益的重要意义，并把这项工作纳入政府重要议事日程，作为实践“三个代表”重要思想为老年人排忧解难办实事的一件大事抓好抓实，努力营造一个良好的贯彻落实老年人优惠政策的社会环境。为支持老年人事业发展，江西省制定了一系列税收优惠政策： 对开办的私营民政福利企业，凡安置“四残”（盲、聋、哑、肢体老年）人员占生产人员总数35以上（含35），凭市民政局证明，经地税局批准，其经营属于营业税“服务业”税目范围内（广告业除外）的业务，免征收营业税。减免增值税、消费税、营业税的单位和个人同时享受减免城市维护建设税及教育费附加。对新开办的或非中途转办的服务型私营企业凡安置“四残”（盲、聋、哑、肢体老年、智残、弱视）人员占生产人员总数35以上，暂免征收企业所得税。政策的支持，为江西老年人旅游事业的发展提供了有力的保障。第三节 凭借江西旅游业快速发展的契机江西省是我国最大的经济特区之一，也是联合国世界旅游组织和中国国家重点规划、加快建设的国际旅游开发区之一。这里空气新鲜、风光旖旎、景色迷人、令人神往。现代人们旅游所需要的五要素：阳光、乡村、森林、绿树(椰林)、空气，一应俱有，特别是乡村旅游资源和野山特产资源为国内所独具，更为江西旅游业的发展增添新的生命力。目前，江西省正在向“旅游强省”进军。江西省旅游产业十一五规划和2020年远景规划纲要提出江西的战略目标是：到2020年，江西建成中国旅游强省，成为全国最佳、著名的生态园旅游度假胜地之一，届时年接待游客达到7500万人次，旅游总收入和创汇分别达到650亿元人民币和10亿美元。据江西省旅游部门统计：2001年，江西省接待国内外游客达到112476万人次，实际旅游收入8789亿元人民币，占全省国内生产总值162，高于全国平均水平的10。旅游人数和收入分别比上年增长116和118。到2003年，全省接待入境旅游人数12341万人次，实现旅游总收入9355亿元。旅游业已成为江西省国民经济支柱产业之一，茂龙生态园的建成，将会成为中外游客向往的旅游目的地。2002年10月9日，新华社发布了第一份中国旅游品牌问卷调查，报告结果表明，江西被列为全国最愿意游览的旅游区之一，与苏杭、京津、上海、云南、青藏高原、桂林、西安、广州、深圳之并列。*市作为江西省的都会城市，计划56年之内建成2个以上江西省旅游强县、10个以上旅游型村镇、50个以上乡村旅游示范点和100个以上星级农家旅馆，以点带面，将“茂龙生态乐园”打造成为在国内具有较大影响力的旅游品牌，以乡村旅游为支柱产业的自然村要占到全市村庄总数的5%，直接从事旅游业的农民2万人，间接从事旅游业的农民10万人，乡村旅游产业总收入12亿元，占全市旅游总收入的20%，使乡村旅游产业成为推动社会主义新农村建设的重要动力。*市大旅游的发展格局已初步形成，旅游业发展前景广阔。某某生态农业发展有限公司精心打造的某某新福利康复度假休闲中心正是在这样的背景下提出的。对本项目的建设，希望得到江西省委省政府、江西省*市民政局和政府有关部门的高度重视，市内其主要领导同志分别到项目所在地现场考察指示，这充分表明江西省政府对本项目的重视和支持。第四节 某某新福利康复度假休闲中心项目优势项目所在地：“某某新福利康复度假休闲中心”（以下简称“休闲中心”）项目计划建设在*西部10公里处新田乡下山村，东距高速公路和西线高速公路入口处100米，北距正在建的*明月山机场3公里，东北距昌北机场一个多小时的路程，周围环境优美，气候宜人，交通往来畅快便捷，十分方便。由于该项目的特殊性与不可替代性，决定了它所具有的三大优势：一、位置优势由于老年人的特殊性，要求的复杂、多样性，因此在项目的选址上就必须要求：1、与市中心繁华闹市区要有一些距离，太近则喧闹，嘈杂影响休息；但又不能太远，否则生活会不方便。2、交通便利。3、周边没有污染工业项目，环境要好。4、离机场、高速公路、医院较近。项目所在地距*市中心繁华市区10公里，东距高速公路和西线高速公路入口处100米，距*市30分钟车程，北距正在建的*明月山机场3公里，距南昌昌北国际机场驱车约80分钟路程。距*市人民医院20分钟车程，袁州区人民医院5分钟车程，周围环境优美，空气清新，无污染工厂，气候宜人，交通往来畅快便捷，这是本项目在此建设的优势所在。二、强大的客源优势随着社会文明程度以及人们生活水平的提高，旅游业已成为新世纪大众消费的新看点，但由于受身体残障以及观念的影响，老年人旅游事业一直没有得到很好的发展，事实上，老年人同样渴望领略万千风物与美景，从手摇轮椅游天下的尹小星，到倚凳登长城的肢残志士，从与导盲犬为伴听游美国的盲人道格拉斯，到独腿攀喜马拉雅的韩国青年，我们看到了老年人对大自然真挚的热爱之情与执著的探索精神，也看到了他们不屈从于身体障碍，向自己挑战的非凡勇气，他们用忍韧与坚毅打开自然之门，去寻找物主予那些不屈的探索者们的更珍奇的礼物。据调查显示，我国的老年人口接近总人口数量的1/20，其中60%以上的老年人有旅游的愿望，1.7%的老年人有现实的旅游需求，而且很多老年人旅游至少有一个人陪同，很多人是重复同一旅游路线，毫无疑问，老年人的旅游市场发展潜力巨大。旅游业是江西国民经济支柱产业之一，江西已成为中外游客向往的旅游目的地。2002年10月9日，新华社发布了第一份中国旅游品牌问卷调查，报告结果表明，江西被列为全国最愿意游览的旅游区之一，与苏杭、京津、上海、云南、青藏高原、桂林、西安、广州、深圳并列。2003年，全省接待入境旅游人数12341万人次，实现旅游总收入9355亿元。由此可见本项目在此建设客源没有问题。三、业主与经营者的品牌和实力优势该项目的业主和经营者分别是某某生态农业发展有限公司和某某生态园。某某生态园是某某生态农业发展有限公司的下属，是属于综合农业发展行业，具有不可比喻的社会影响力和强大的渗透力；茂龙生态农业发展有限公司成立于2008年1月，经过数年在*进行房地产开发，公司在茂龙积累了丰富的开发经验和实力，有很好的知名度和诚信度。某某生态农业发展有限公司和某某生态园均是当地著名品牌，不仅产生巨大的品牌效应，更为项目的的经营提供了广阔的市场空间和丰富的利润回报。第三章 市场分析与定位第一节 旅游市场发展现状一、江西旅游市场情况(一)近年江西省旅游接待人次随着乡村旅游环境的改善，江西省旅游接待人次近年来呈逐年递增趋势，具体如下：1997年至2008年旅游接待、收入统计年份国际游客(万人次)国内游客(万人次)创 汇(万美元)国内旅游收入(亿元年)1997年23.97255.446154.9434.201998年24.73264.877056.0041.811999年32.78328.248098.0045.772001年33.90451.908542.0049.872002年41.28748.7210121.0053.272003年39.42816.559624.9058.972004年45.49883.581 0506.0063.742005年49.31958.261 0882.9469.512006年45.681079.088790.0079.102007年38.90922.909199.0087.742008年29.30907.307957.0086.96(二)酒店业接待能力逐年变化情况近几年，江西省酒店业的接待能力发生了一些新的变化，特别是对四、五星级酒店的需求逐年提高。如江西宾馆、江西锦峰大酒店、南昌嘉莱特以及和平国际酒店等五星级酒店，年平均入住率达75以上；江西饭店、江西民航花园酒店等四星级酒店，年平均入住率达80左右：*市内的四星级以上的酒店入住率平均在70左右。四、五星级酒店的市场需求一直有所上升。特别是随着人们生活水平的提高，游客逐步讲求旅游品位、注重旅游服务质量，高星级酒店的需求正在逐年增加。(三)酒店入住率和房价走势近几年，部分三星级以下、经营期限长且未重新装修的酒店在经营上遇到了新的挑战，竞争较激烈。但四星级以上且周边环境良好的酒店，如乡村、河畔、池塘等，经营状况良好。酒店开房率同酒店档次形成正比的发展趋势，而四星级酒店标准和房价基本适应当前国内外游客的消费水平，其酒店入住率和经营效益要高于其它级别的酒店。二、*市旅游市场情况（一）近年旅游接待人次*市2006年接待国内外游客12481万人次，比上年增长16.81；旅游总收入6.02亿元人民币，比上年增长10.86。2007年接待国内外游客169.8万人次，比上年增长13.85；旅游总收入7.79亿元人民币，比上年增长6.8。到2008年接待国内外旅客194.09万人次，旅游总收入10.42亿元。旅游人数及经济效益创近几年来的最高水平。（二）酒店接待能力逐年变化情况据市场调查，*市目前涉外定点酒店有70佘家，接待能力为每年180万人次。其中，五星级酒店3家、四星级酒店7家、三星级酒店21家。为了能更准确地反映*市酒店业经营现状及预测大酒店未来的经营状况，现对几家有代表性的酒店现状进行必要的分析：位于*市区的德和大酒店、锦绣山庄、青龙酒店、*宾馆以及阳光大酒店，无论从建设规模、装修品质、硬件设施以及酒店管理上均可称目前*市内一流酒店。但酒店地处*市区内，距茂龙生态园最近的锦绣山庄酒店与阳光大酒店也必须驱车前往度假休闲中心。尽管目前绝大部分港、澳、台及外国游客入住该酒店，但这四个酒店从功能上看仍属商务酒店而非休闲、度假式酒店。而*宾馆地处*市金融贸易区，是典型的商务型酒店，以接待商务散客为主，但酒店内有关适合老人休闲度假设施项目少，且规模小，接待能力远远不能满足市场的需求。三、老年人旅游市场状况据调查显示，我国的老年人口接近总人口数量的1/20，其中60%以上的老年人有旅游的愿望，1.7%的老年人有现实的旅游需求，而且很多老年人旅游至少有一个人陪同，很多人是重复同一旅游路线，毫无疑问，老年人的旅游市场发展潜力巨大。正是注意到这一具有开发价值的市场，各旅游相关部门开始为老年旅游者提供服务，在南昌，长沙旅行社率先推出专业老年人旅游服务，开辟适宜老年人游玩的旅游路线，聘请手语老师做聋哑旅游者的导游员，还为重度肢残者提供背负服务；四川的重庆宾馆、安徽的黄山国际大酒店和青岛的黄金海岸大酒店提供带有老年人辅助设施的老年人客房, 各旅游区的无障碍设施建设也在逐步的开展之中，那么老年人是否也能够快意与山水之间，究竟旅游离老年人多远呢？在一些发达国家，老年人旅游事业已发展的相对成熟，老年人旅游协会、促进老年人旅游协会等社会团体成为组织老年人旅游的固定机构，并对国家旅游管理局、旅行社、宾馆、旅游景区等部门和企业提供建议与监督，为老年人旅游创造良好的环境。在德国的柏林，有一座独特的旅馆，是欧洲第一家专为老年人服务的旅馆，这里服务周到，设备完善，大部分设施都采用先进的电子控制技术，以满足老年人的特殊需要。整个旅馆看不到一个护栏或台阶，老年人可坐轮椅直接进入自己的房间。房间的宽度在一米以上，客房的门锁、电源开关都可在床上遥控，聋哑人房间还装有助听装置和光信号发生器。因老年人的老年程度不同，旅馆安装了5种不同类型的澡盆，即使是最严重的老年人也能入浴。该旅馆目前有65名服务人员，其中4名是老年者。这家设备完善的旅馆，吸引着来自世界各地的老年者。rci（royal caribbean international）是美国的一个颇具实力的旅游服务公司，为了进一步推广老年人旅游市场，rci将协助旅游代理公司提高对老年人旅游团的服务水平，并且更新代理商旅游手册，补充满足老年游客需求的相关指导内容。对 rci游船上及岸上的员工进行专业培训，如何对待老年游客，rci的员工都很有经验，相信能为老年游客提供最可心的服务。吸引并服务于老年游客及他们的旅游代理商，项目包括将一艘rci游船进行改装，专门供老年游客使用。rci的新项目由laura amor主持进行，并全权负责。她说：这个计划推广的关键就是使有老年的客人感到在rci的游船上，他们是受欢迎的，感觉舒适；同时要帮助旅游代理商提高为老年客人服务的效率。开拓老年人市场对rci公司来说非常重要，这个计划有幸得到了rci公司管理层的大力支持。rci在电视广告中以一个轮椅乘客形象推广该项目，不仅首开rci公司的先例，对于整个旅游业也是一个创新。1999年rci接待了22500人次散团老年游客，而1998年仅为16800人次，rci预计今后的数量会进一步增加。rci还将在公司网站 上介绍为老年游客提供的各种设施，包括详细介绍舱内门的尺寸，淋浴设施，特殊的床，如何安排旅游等内容。在我国，老年人旅游事业虽默默无声，却也正值风生水起之时。在未来几年，茂龙生态园均以乡村旅游为核心，*市及周边地区因缺少有特色的旅游景点及相关设施使茂龙生态园仅作为乡村旅游的到达点和离境点，随着*明月山机场的新建，来茂龙生态园的公路通道并非茂龙生态圆门口一处，这就使*市旅游发展面临挑战。因此，大力发展以茂龙生态园为中心的乡村旅游资源，建设有特色的观光、休闲度假型旅游，成为当务之急，也是未来*中心地区旅游特色品牌。正在新建中的某某新福利康复度假休闲中心，无论从建设地的自然、生态环境还是建设规模、风格以及设施，均堪称一流的乡村休闲度假中心，再加之某某农业发展有限公司和某某生态园以及市民政局推广福利品牌效应，必将对国内外老年人游客产生强大的吸引力。第二节 茂龙度假休闲业未来发展及预测自从江西省确立了发展旅游业的重要地位后，相关的旅游优惠政策及方案相继出台，大大刺激了*旅游业的发展，昌北机场统计旅游团队和散客人数大大增加，*“黄金周”之前，曾因旅游团队数量的不断增加，一度出现接团空调大巴车紧张，导致某些旅行社不得不放弃个别接团计划。所以，与旅游相关的配套设施的完善尤为重要，也正因为此，*市内的高品质的度假休闲中心逐年增加，以适应市场需求。从前述有效数据中可以看出，在相对稳定、相对平衡的价格构架中*市内度假休闲业以其越来越完善、越来越高档的硬件设施，和更趋严格的管理制度、更趋一流的服务水准，创造出年平均入住率在87.4以上的业绩。可以说，*市以其独特的气候资源和旅游资源，吸引了如潮的游客，使度假休闲业出现了空前的淡季不淡的经营状况。*市是我国重要的乡村旅游城市和旅游休闲度假胜地，是江西省政治、经济、文化、旅游、交通运输中心。作为大特区省会，不仅享有国家许多优惠政策，而且，其良好的投资环境，更为国内外投资者提供了得天独厚的风水宝地和无限商机。作为茂龙生态园建设的步骤之一，*市将建设成为我国著名的对外开放城市，具有现代水平和国际化的新型乡村旅游城市，成为我国乃至东南亚地区经济、商业、贸易、旅游、考察、会议、休闲、度假、疗养中心，进而为度假休闲中心业的发展打开了广阔的空间。随着*明月山机场的新建，空中变通成为事实，茂龙生态园连接国外国内各地的划时代已经到来。由于解决了制约某某旅游业的最重要的交通问题，届时，到茂龙生态旅游的人数将成倍增长，从东北三省到黄土高原；从长江两岸到西南山区；从祖国的四面八方，不论男女老幼，都可以乘坐安全、舒适、价格适宜的火车横渡全国黄山、黄河、长江、河流海峡，实现游览乡村旅游的梦想。成千上万乘坐火车纷至沓来的大陆游客，为茂龙生态园和度假休闲业带来无限商机，开辟了更加广阔辉煌的前景。第三节 新福利康复度假休闲中心项目客源分析预测某某新福利康复度假休闲中心项目其中一个基本功能是使其成为某某农业发展有限公司和市民政局下属的中国残联定点接待中心和老年人康复度假休闲中心，这部分固定的客源占据了度假休闲中心较大成份的入住率，从而有效地保证了某某新福利康复度假休闲中心的稳定的收入。*市是一座绿色生态城市，是首批全国绿化模范城市、国家级生态示范区。全市境内分布着三座国家级森林公园，四个省级自然保护区，森林覆盖率达到76以上，负氧离子含量高，空气质量常年保持在二级以上。茂龙生态园从千岛湖七十米深处喷涌而出，下游22公里江面不仅清澈见底，未经任何处理就达到国家一级饮用水标准，而且水温长年保持在摄氏16度左右，形成了冬暖夏凉、水清雾奇的独特景观，是最适宜人类、尤其是老年人居住的地方。某某新福利康复度假休闲中心的推出，在改变老年人传统生存方式上独有创新，它改变了中国老年人沿袭久远的功能简单、家庭型、温饱型生活模式，将老年人的衣食住行、文化娱乐、精神慰藉通盘关爱，率先提出了老年人快乐第一的新生活理念。他们将公益性事业与市场化运作相结合，既充分考虑到老年人的利益，又考虑到企业的持续发展。他们将传统的孝道文化与现代精神文明相结合，凭借某某生态园的自然优势，在潜心探索助老助残事业方面迈出了积极的步伐。我国已进入老年化社会，全国现有老年人1.35亿，占总人口的10%以上。同时老年人口正以年均约3.2的速度增长，到2030年我国人口出生时平均预期寿命将超过75岁,2050年将超过80岁,有可能达到国际组织预测的发达国家年平均达到85岁的水平。据联合国预测，19902020年世界老龄人口平均年增速度为2.5%，同期我国老龄人口的递增速度为3.3%；世界老龄人口占总人口的比重从1995年的6.6%上升至2020年的9.3%，同期我国由6.1%上升至11.5%。中国老龄化进程无论从增长速度和比重都超过了世界老龄化进程。到2020年我国65岁以上老龄人口将达1.67亿，约占世界老龄人口6.98亿人的24%，全世界四个人中就有一个是中国老年人。在党和政府的关怀下，广大老年人自强不息、顽强拼搏、乐观向上、开拓进取，已经成为当今社会精神文明、政治文明和物质文明建设中一支不可缺少的力量。他们渴望与健全人一起平等参与社会生活。共享社会物质文化成果，渴望进一步融入社会，在饱览祖国各地锦绣山河的同时在精神上身体上得到极大的愉悦。据中国残联统计全国有60%以上的老年人有旅游的愿望，70%即1亿的老年人有现实的旅游需求，而且很多老年人旅游至少有一个人陪同，很多人是重复同一旅游路线，茂龙长夏无冬市老年人最好的康复休闲地，毫无疑问，老年人的旅游市场发展潜力巨大。第四节 市场定位某某生态园的乡村旅游产品有巨大的市场与潜力，根据国内外老年人旅游市场需求的分析，大部分旅游的客源结构发展趋势为观光游向度假游过渡，出游方式为散客游逐年增多。某某公司在对国内外旅游市场需求的宏观预测分析基础上，以*市内现有老年人为主的客源市场为基础，但更着重于开拓消费层次较高的老年人度假游客，将其市场定位在“康复休闲度假旅游”，目标市场为：1、某某农业发展有限公司和市民政局分别将此作为茂龙生态园和中国老联定点度假休闲中心和康复中心。2、国内经济发达地区的高、中等收入阶层的老年人、老年人度假散客，主要以北京、上海、广东、港澳、台湾地区等为目标区域。可见，某某新福利康复度假休闲中心的市场前景是很可观的。第四章 建设地点及建设条件第一节 建设地点一、项目选址（地块）应具备的基本条件项目以老年人住宅为主，集休闲、娱乐、度假、会务为一体。根据老年人的生理和心理需求，我们分析认为：作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方应满足以下几个方面的要求：地块中间或周边应该具有山地、丘陵、水域或者辽阔的田野，因为只有这样的地块条件，住宅周围的环境才会优美，空气必然清新，才适合老人颐养天年。良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人的生活行为要求。地块周边道路应畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入必须有公交线路，而且站点近，以满足老年人探亲访友，出入便捷的需要。地块规模宜大不宜小，小则100200亩，大则500800亩，因为老年人虽需要安宁，但更害怕孤独，老年人需要医疗、需要社团活动、需要社群文化、需要对外交往、需要家政服务、需要终极关怀、需要一个人生命全新阶段开始的精神感觉。只有那种大规模的老年社区，居住人口多，才有条件满足老年人的这种生理和心理需求。地块距离城郊35km，距离中心城区1015 km为宜，老年人住宅不宜选址在非常偏僻处，不能单求清静而简单的把老年住宅与社会隔离起来，更不能盲目的将其建在偏僻荒漠的远郊区，因为这样一来，老年人经常面对或老或病的同伴，看着他们一个个离去，看不到充满活力健康的人群，心理将会承受很大的压力，不利于身心健康。二、项目建设地点某某老年康乐休闲中心项目位于*市区西北方向10公里的丘陵山区，某某生态园（*新田乡下山村），规划用地约400亩。项目所在地环绕相邻于油茶基地。该项目地处城市郊区，周围有水库、池塘、山地、树林，空气清新，环境怡人，可供老人康复、休闲、健身、旅游、劳动，是较为理想的老年康复与娱乐休闲场所。第二节 建设条件一、自然环境条件1、地理位置袁州区位于江西省西部，袁河上游，东经11354-11437，北纬2733-2805。东连新余，西临萍乡，南界安福，北接万载、上高和湖南浏阳。总面积2532.36平方千米。2007年末，全区户籍人口为102.14万人，比上年增长1.2。辖22个乡镇，8个街道。袁州历为*市委、市政府所在地，是全市政治、经济、旅游、文化、信息中心。新田乡地处*中西部，周边与湖田、西村、辽市、金瑞、洪塘等五个乡镇接壤，距城区仅13公里，交通便捷，地理位置优越，全乡总人口3万余人，辖区面积97平方公里。下辖14个村委会和2个直属林场，村民小组232个。2、自然条件袁州区地属亚热带季风湿润气候区，年平均气温16.718.2，年均降水量1808毫米，年太阳总辐射量为108.7千卡/平方厘米，适宜老年人观光旅游。新田属中亚热带季风型湿润气候，全年平均气温约17，年降雨量1600毫米左右。粮、油、麻、生猪、煤炭是新田的传统产品，在全区享有盛誉，自古就有三仓之说，山上有油仓（茶油），地上有粮仓（优质水稻），地下有宝仓（煤炭），是国家商品粮基地，优质苎麻基地，优质油茶之乡。全乡山林面积约10万亩，其中油茶面积67795亩，经济林面积30000多亩，樟木资源比较丰富。地下资源以优质煤炭、石灰石为主，其中煤炭热量高，在6500卡以上，储量大。二、其他配套设施条件袁州区不断加大基础设施建设投入力度，农业积极创新政府投入机制和农民参与机制，大力抓好农田水利建设，实施农业综合开发，提高土地产出率。水利、电力、能源、交通、邮电通讯、城市建设等基础设施及文化、娱乐、服务配套设施不断完善。为创业者提供良好的投资环境和理想的创业平台。袁州区电力属赣东北供电网，紧邻黄埠电厂输电干线，电力充足。新田乡通讯发达，全乡已全面开通程控电话，已建好移动通信发射基站和联通通信发射基站，各种通讯网络覆盖全乡。电力充沛，顺利完成农网改造，供电已纳入国家电网。新田乡集镇建设初具规模。新集镇规划面积达1.9平方公里，自2000年来，累计投资3千多万元，开发土地800多亩，建筑面积6万余平方米，吸纳居民4000人，乡政府、驻乡各站所办公楼先后竣工投入使用，新集镇已成为全乡政治、经济、文化中心。三、外部建设条件可经高速公路和普通等级公路通往全省各地，可经铁路、空中到达国内外各港口，*机场建成后，可经空运通往全国各地，交通十分方便。项目所在地已具备完善的供水系统，可确保本项目用水。项目的生活污水经处理达标后，可排入丰产水库污水管网。*市电力供应充足，项目建设地已接通茂龙生态园电网，可确保本项目用电。项目所在地具备程控电话和移动电话条件，可为本项目提供良好的通讯设施。第五章 建设内容及建设规模第一节 建设内容茂龙生态农业发展有限公司拟投资新建三幢某某新福利康复度假休闲中心综合楼，abc幢设计均为框架结构，a幢为七层，建筑面积13200m2，b幢为四层，建筑面积3780 m2，c幢为四层，建筑面积3780 m2。加建两层联体别墅，建筑面积9000m2，加建三栋四层花园独立别墅，建筑面积3600m2，此项目新的形象和内涵，使之达到老年人休闲度假要求。一、项目土地现状1、土地：项目规划用地面积为400亩，用地形状不规则，南北两面有大型丰产水库，目前未按规划全面开发，土地大部分空闲。2、建筑物新建三幢休闲中心综合楼，设计均为框架结构，a幢为七层，建筑面积13200m2，b幢南侧四层，建筑面积3780m2，c幢北侧四层，建筑面积3780m2，合计建筑面积20400m2。a幢外墙为建成条形瓷砖，内墙装修；b幢外墙为涂料装饰，内墙为抹灰；c幢外墙为涂料装饰，内墙装修，安装水电。三幢建筑物的大部分窗采用铝合金窗结构。加建六栋两层联体别墅9000m2、三栋花园四层独立别墅3600m2。二、项目建设内容某某新福利康复度假休闲中心项目根据规划用地情况及老年住宅结构设计要求，拟建设成三幢康复休闲客房和配套设施。主要建设内容有：1、a幢的第1层建成大堂、餐厅、商务中心、ktv、老年人活动室及医疗生活配套用房，a幢的第24层与bc幢的第14为老年人公寓，第57为办公及工作人员用房，同时室外配套建设生态停车场、游泳池、绿地及建筑小品等公共设施。2、新建六栋两层联体别墅9000m2，三栋花园四层独立别墅3600m2。第二节 建设规模按照某某农业发展有限公司发展规划目标与规划用地情况，项目总规划用地面积为400亩。分二期发展：一、第一期新建三幢“休闲中心”建筑物总占地面积为16000 m2，总建筑面积为20400 m2其中：1、a幢“休闲中心”主建筑层数7层，建筑面积13200 m2，其中：第1层为封闭式对中心内老年人活动室及医疗生活配套用房，建筑面积为3600 m2；第24层为老年人公寓（160间、套），建筑面积4800m2；第57层为办公及工作人员用房，建筑面积为4800m2；2、b幢“休闲中心”南侧层数为4层，总建筑面积：3780m2，其中第1-4层为老年人公寓（126间、套）3、c幢“休闲中心”北侧层数为4层，总建筑面积：3780m2，其中第1-4层为老年人公寓（126间、套）二、第二期另在主体建筑物周围加建六栋9000m2（260间、套）两层联体别墅，三栋3,600m2（90间、套）四层独立别墅。总建筑面积33000m2，共有住房762间（套），可同时接待1200人以上老年人居住。第六章 建设方案第一节 新建建筑物设计情况新建三幢休闲中心综合楼，设计均为框架结构，a幢为7层，建筑面积13200 m2，b幢南侧4层，建筑面积3780 m2，c幢北侧4层，建筑面积3780 m2，合计建筑面积20400 m2。a幢外墙为建成条形瓷砖，内墙装修，安装水电；b幢外墙为涂料装饰，内墙为抹灰，安装水电；c幢外墙为涂料，内墙装修，安装水电；abc幢建筑物的大部分窗子采用铝合金窗结构。加建9000m2六栋两层联体别墅，3600m2三栋花园四层独立别墅。第二节 项目建设原则1、项目标准为：适合老年人居住、老年人康复、度假、休闲为一体的高档次康复休闲中心。2、必须满足老年人、老年人生活、娱乐相关要求。3、必须符合民用建设设计防火规范的要求。4、项目建设紧扣“山村旅游”风格、主体建筑的造型、内外装修装饰、楼前窗口的绿化处处显现山村的风格特色，让客人在住宿和餐饮之中感受几分“异国情调”，领略浓郁的山村旋旎风光。5、进入21世纪的度假休闲中心必须真正的树立绿色环保的设计理念，要不惜重金投入为消费者营造一个可以信赖的绿色环保的新天地，以此来提升度假休闲中心的生命力。6、原有土地资源能利用部分尽可能的利用。7、投资做到经济合理。8、对外墙要全面装修，但新建别墅部分立面设计应与主体建筑外立面风格协调。9、新建项目功能设施要与老年人、老年人康复、度假、休闲配套，建筑风格与度假休闲中心主楼及周边环境相协调。第三节 总体布局一、总平面布置1、总平面布置根据使用功能要求在建筑物建设基础与老年住宅结构设计要求上进行全面规划。2、度假休闲中心大楼为主体结构，考虑功能需要，主入口仍正对丰产水库，前面空地除预留必须机动车道外，全部予以绿化，营造室外环境。第57楼为办公、员工生活服务的设施。3、度假休闲中心东面、西面依围墙各安排加建六栋两层联体花园别墅，南面依围墙安排加建三栋三层独立花园别墅，为休闲中心主楼提供配套。4、休闲中心地带设置无障碍生态绿色园区供老年人、老年人散布休闲，呼吸新鲜空气用。二、交通组织与停车场所度假休闲中心大厦两侧新建成道路作为停车场车辆出入口，与度假休闲中心前主出入口车道围合形成环形车道，即方便交通，又保证消防通道要求。停车场内的交通线路采用与出入口行驶方向一致的单向行驶路线，避免互相交叉的干扰，利于车辆的行走和方便接送三、绿化度假休闲中心前部及中部设置绿色园区。中心前部的绿色园区主要考虑选择能代表山村风情的高大的山村树种，设置疏密有致，与大楼一起充分体现南国特色。中部的绿色园区主要考虑为住户户外小憩，通过种植高低层次不同的各类树木、热带植物和各色花卉，使环境悦目怡人，与配备的小品、雕塑营造一个充满自然情趣的绿色空间，使客人在舒适的住宿环境中在享受到周到服务的同时也欣赏到浓郁的热带园林艺术景观。第四节 工程建设方案一、建筑建设方案（一）平面布置老年人、老年人的生活休闲需要，必须新建的建筑物平面功能进行全面规划以及布局。根据现有规划土地情况，建筑建设方案包括两部分内容，一部分为新建主体建筑物，一部分为新增部分建筑。新建主体建筑物平面布置方案见下：1、a幢a幢部分作为接待大堂、餐厅、商务中心、ktv、老年人活动室及医疗生活配套用房。大堂设计成四季厅，在弧型楼梯侧设置了一个水池，水池中矗立着散发着天然气息的石山，厅内种植热带观赏植物，点缀一些代表某某农业发展有限公司及市民政局下属中国残联文化内涵的艺术作品，创造出现代文明与自然相结合的文化氛围。大堂右侧设置大堂吧，方便客人小憩。左侧和中后部主要设置主要设置饭堂、小餐厅、商务中心、ktv、老年人活动室及医疗生活配套设施、美容美发室、商场、厨房等用房。a幢的第一层建筑面积3600m2，其中：大堂200m2，饭堂、小餐厅，650m2 （可同时容纳850人进餐），美容美发15m2，商务中心15m2，厨房，老年人活动室及医疗室200m2，商场50m2，大堂吧80 m2。a幢的第24层建筑面积4800 m2，建成老年人公寓83m2三房一厅一卫35套（105间客房），94.7 m2四房一厅一卫20套（80间客房）。a幢第57层建筑面积4800 m2，为办公及、员工住宿用房。2、b幢（位于a幢南侧）