某高等院校教职工住宅小区建设项目可行性研究报告 (3).doc

- - 目 录 第一章 总 论1 第二章 项目建设的必要性 .4 第三章 市场分析 7 第四章 项目建设条件 .20 第五章 项目规划设计方案 .22 第六章 环境保护、节能及职业安全卫生 .34 第七章 项目管理、实施进度及招标 38 第八章 投资估算及资金筹措 44 第九章 财务评价 48 第十章 结论与建议 .50 附表、附图和附件 - - 第一章 总 论 第一节 概 述 项目名 称：*大学*驿郡教职工住宅小区 建设单 位： *置业有限公司 委托单 位： *置业有限公司 项目法 人： 项目联系人： 建设地 址： 一、承建单位基本情况 *大学是一所以工学、理学、管理学为主体，以电子、信息学科为特色， 具有工学、理学、文学、经济学、管理学和教育学等多个学科门类，博士、硕 士、本科等多层次教育协调发展的高等学校。学校前身是1942 年创办于山 东抗日根据地的战邮干训班，是我党、我军早期培养通信人才的摇篮，办学历 史已有 63 年。学校于 1958 年改建为本科高等院校，是邮电部（ 1999 年 3 月 后为信息产业部）部属重点院校；自2000 年 2 月起实行中央与地方共建，以 江苏省管理为主的管理体制。学校是国务院首批批准的硕士、学士学位授予单 位。九十年代又取得了博士学位授予权，学位点涵盖了电子信息技术主要的学 科领域，已形成比较齐全的信息技术学科群。学校具有先进的教学科研设施， 是全国为数不多、具备大规模系统地培养信息科技专业人才实力的高校。学校 是信息产业部（原邮电部）部级培训基地及 “亚太电信组织 “（）培训 基地之一。 *大学现有 3 个校区，*校区、*校区、*校区 以，占地面积共 3003.6 亩，学校有较好的教学、科研、体育、生活设施。固 定资产总值 7.1 亿元，其中教学、科研仪器设备总资产15648 万元。现有实 验室 44 个，主要仪器设备 13000 台（套），大型仪器设备有 267 套。 学校设有 10 个学院（经济与管理学院、通信与信息工程学院、计算机学 院、自动化学院、光电工程学院、数理学院、传媒技术学院、继续教育学院、 应用技术学院、吴江职业技术学院）、 2 个系（外语系、社会科学系）、 4 个研究所（光纤通信、信息网络技术、图像处理与图像通信、信号与信息处理） 以及研究生部、体育部等教学科研机构。此外，学校还举办有独立学院- *大学通达学院。已建省部级重点学科6 个、省部级重点实验室 11 个。 - - 学校已建成一个以千兆光纤为骨干的技术先进的宽带高速校园网，通过 cernet 及 chinanet 双路由与 internet 联网，为教学、科研提供了良好的网 络条件。现代教育技术中心为电教、网上教育提供了现代化的手段。 图书藏量 80 万册，其中信息、通信、电子、计算机类专业书籍在我国高校中 属藏书量最高的院校之一，图书馆建有网络系统并与校园网相联，达到国内先 进水平。 学校设有 5 个博士学科、专业， 13 个硕士学科、专业， 32 个本科专业。 具有在职人员以同等学力申请硕士学位授予权，同时还有4 个学科具有工程 硕士学位授予权。现有各类在校学生总数2 万多人，其中，博士研究生 116 人；硕士研究生 3102 人（全日制硕士生 1551 人，以同等学力申请硕士学位 865 人，工程硕士研究生 686 人）；本科生 13979 人；专科生 1916 人。另外 还有继续教育学院学生 6000 多人。 学校现有教职工 1400 余人，其中专任教师、科研人员 800 余人，专业 技术人员中具有高级专业技术职务的近400 人。具有博士、硕士学位的教师 占教师总数的 55%；有博士生导师、硕士生导师 120 余名，还聘请了包括我 国数名两院院士在内的多位海内外知名学者为名誉教授或兼职教授。 学校科研规模在九十年代初进入全国高校前百名行列。“九五”以来， 经国家、省、部等各级鉴定的科研项目达312 项，多项处于国内领先、有的 达到国际先进水平。共获省、部级奖34 项。学校在现代信息交换与通信网络、 无线移动通信与电磁兼容、信息理论与通信信号处理、管理信息系统、图像处 理与数字视频技术、计算机通信与信息网络安全、光通信与量子信息处理、非 线性电路与智能优化技术等学科领域的研究工作开展活跃，并有一定优势。近 五年出版学术专著、译著 100 余种，发表学术论文近 3000 篇，其中相当一 部分被 sci、ei、istp 等世界三大检索系统收录。 *学报自然科学版 是我国通信及电子类的核心期刊之一，被教育部评为“高校自然科学优秀期 刊”并获信息产业部和江苏省优秀期刊称号。 学报社会科学版也被定为 省“一级刊物”。 *大学已与英、美、俄、德、加等国的12 所大学建立校际合作关系。 先后有 700 多位国外、境外专家学者来学校讲学、进行学术交流，学校已多次 主办国际与地区性学术会议，在国际上具有一定的声誉。近年累计选派了 210 余人次出访或参加国际学术会议 学校还建有体育馆、游泳池、乒乓球室、体操房、篮球场、足球场等运动 场所和设施。公寓化管理的学生宿舍舒适美观，间间通电话，宽带接入，餐厅 宽敞清洁，并有邮政、电信营业厅、洗衣房等服务设施，为学子提供良好的生 - - 活和学习条件。 二、项目背景 在高等教育步入大众化的进程中，高等教育一方面要扩大招生规模，拓 展专业，满足社会需求，另一方面要进一步提高人才培养质量。那么优秀的 师资力量则是保证质量的关键。而 筑巢引凤便是为教职工办的 一件实事、大 事、好事，是一项 “民心工程”。 三、可行性研究报告编制依据 1、国家“十五”教育发展专项规划； 2、土地竞拍竞得书（复印件）； 3、地块规划范围及外部条件图； 4、*市规划局对于本地块的建设项目规划设计要点； 5、国家、省、市有关设计和建筑规范、标准； 6、项目单位提供的有关资料； 7、项目单位委托与江苏捷宏咨询有限公司签定的技术咨询委托合同。 四、编制可行性研究报告原则及主要内容 本项目可行性研究本着 “经济合理，技术可行、满足规模要求 ”的原则， 以当前实际需求及发展预测、资金筹措能力等为基础，对项目建设的必要性以 及项目方案的规模、技术、经济等方面进行分析比较，根据国家有关规定确定 合理的建设规模和投资估算。主要内容包括： 1、项目建设必要性分析； 2、项目建设规模及内容确定； 3、建设选址及建设条件分析； 4、工程技术方案分析； 5、项目总投资估算及社会、经济效益分析预测。 第二节 研究结论及建议 一、研究结论 本项目建设是 *大学*校区建设的重要组成部分，其实施直接关系 到*教职工的住房供应，将以其优良的规划设计、合适的市场价格，有效地 扩大住房需求。同时，本项目高品位、高质量的开发建设，将对整个*大 学城乃至*市的高校教职工住房建设起到 “引导示范”作用，带动周边住 - - 宅建设和相关产业的积极发展，营造地方经济的新增长点。 本项目的建设将产生较好的 社会和经济效益，其建设是必要和及时的， 项目建设将采用一些较为先进的技术和材料，建设方案合理，投资效果良好， 项目建设是可行的。 二、建议 依据我国的国情，普通商品住宅将在相当长的一段时期内扮演重要角色， 其生命力取决于其是否符合市场经济规律、是否能走上自身良性循环发展的轨 道、是否能起到与其它类型住宅供给互为补充的作用。为促进住宅建设健康有 序的发展，建议如下： 1、在项目实施期间要注意市场动态，应对市场变化，防范未来市场变化 风险，提高相关资源使用效率。 2、要认真抓好规划及设计，搞好物业管理。加强对建设和使用全过程的 质量管理，包括规划设计质量、工程质量，也包括物业管理的质量。积极推行 招投标建设方式，降低建房成本。 3、在住房设计和建筑标准上强调住房的实用性，着重在设计理念上有所 创新突破：即在较低的价位下，选择适当超前的设计标准和建筑技术，保证在 一个相当长时期内项目的适用性和资源配置的合理性；并且着力于良好建筑和 城市环境空间关系的形成和创造，以实现项目建设乃至城市总体的可持续发展。 4、项目建设资金需要建设单位投资和银行贷款支持解决，为顺利申请银 行贷款，在总投资中，需要建设单位投入的资金数额建议建设单位妥善落实。 第二章 项目建设的必要性 第一节 高等教育事业发展的需要 一、高等教育发展趋势 高等教育在培养高层次专门人才、提高公民素质和推动社会经济发展等 方面具有举足轻重的作用。过去 15 年，我国高等教育飞速发展，尤其是 1999 年开始扩招，使高等教育的毛入学率以每年平均两个百分点的速度增加， 2004 年高校毛入学率超过 19%。目前，我国的高等教 育规模已经超过美国， 跃居世界第一。但规模世界第一不等于质量第一 ，规模世界第一更不等于毛 入学率第一。目前，美国、加拿大等国家的毛入学率在80%以上。19%，意味 着中国高等教育才刚刚迈入大众化阶段，不容盲目乐观。 - - 据专家预测，未来 15 年，高等教育的需求仍然会非常旺盛， 并呈以下 五大发展趋势： 1、发展方向大众化。由于我国经济的快速发展，民众对高等教育的需求 日趋旺盛，经过连续几年的扩招，普通高校在校人数已由1998 年的 340 万 人，增加到 2001 年的 718 万人，提前 10 年实现高等教育毛入学率达到 11% 的目标，2002 年更达到 14.8%。根据规划， 2010 年，我国高校毛入学率将达 到 23%。种种迹象表明，我国的高等教育已开始由 “精英教育”走向“大众化”。 这和世界高等教育发展的大趋势比较吻合。我国高等教育的大众化时代正向我 们走来，高校的扩招将持续一个相当长的时期。 2、办学方式多元化。一是办学体制多元化，过去那种单靠政府包办大学 的单一模式已经被打破，高等教育办学体制正向多样化方向发展。现在除国立 大学外，还有民办大学，一些国立大学的内部可能会出现相应调整，出现 “一校两制”甚至“一校多制”的现象。二是投资渠道多元化，据统计，从 1998 年到 2001 年，我国高等学校新增加的教育投资，只有20%来自政府， 80%来自银行贷款和社会力量投入。 3、办学模式市场化。由于市场经济体制的确立，高校价值的确认越来越 偏重于社会的认可。高校的毕业生要接受社会的严格选择，高校的科研成果同 样要接受市场的严格选择，高校正从 “象牙塔”走向社会，并最终完全融入 国民经济的主战场，一些高校的专业设置、招生就业越来越充分考虑社会的需 求。高校与高校之间、高校与科研院所之间、高校与企业之间的分割正在被打 破。 4、办学途径国际化。随着科技的不断发展和经济全球化步伐的加快，特 别是加入世贸组织后，我国高等教育将更加广泛地参与全球范围内的教育服务 竞争。国内高校与国外高校、研究机构的国际化交流合作空前活跃。 5、办学手段信息化。信息技术的应用与普及较早地在高校得以实现。现 代信息技术正在向高校教学、科研的每一个环节渗透，并将彻底改变传统的教 学模式，大幅度提高教育资源的利用效率，多媒体教学、数字化校园、网上大 学已被人们熟悉，我国高等教育正在走向全面的信息化。 二、项目建设必要性分析 *大学是一所带有鲜明行业特色的高等院校，培养社会急需的各类应 用型人才是学校的优势和特长所在。 近年来，*大学在各级领导的正确指 引和广大教职工的努力下，已经取得了很大的成绩。“十一五”时期是我国 迈向第三步战略目标的关键时期，从战略决定方向、人才决定胜负、管理决定 - - 效率的视角全面审视学校建设与发展中的主要问题和制约因素，*大学发 展的总体水平还有待提高。 *大学已经提出要增强事业发展的紧迫感，抓 住机遇，加快发展，构筑优势，创建特色，提高办学质量和办学效益，以增强 竞争力，与江苏省经济大省的地位相适应。 在国家大力发展教育的宏观背景 下，教育部领导、省委省政府领导都明确要求学校加快培养江苏经济社会发展 急需的具有实践技能的应用型人才 ，将学校建成我省大规模系统地 培养高层 次信息科学专业人才的 主要基地。 近年来，*大学已迅速地进行了新校区的多 方面建设，大 大改善了 办学条件，给广大学子提供了一个规划科学、布局合理、功能分区、配套完 整、整体协调、风格新型的信息科技类大学校园 。在扩大规模后，教职工人 数达到了 1500 多人，后勤用房现出了较大的缺口。 如不能及时解决，必将对 教职工的稳定性产生一定的影响， 因此迫切需要建设适应事业发展的配套设 施，为学校的教职工提供一个良好的工作和生活环境 。 第二节 项目建设是 *市总体经济发展的需要 房地产业是从事城乡（尤其是城市）房屋和土地的综合性开发及经营行业， 是城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之一，房地产业的 发展可以加速市场经济的进程。根据 *市国民经济和社会发展 “九五”计划 和 2010 年远景目标纲要精神，从 “九五”开始已将房地产业列为重点培育发展 产业。 按照市委、市政府战略部署， *市房地产业在 “九五”期间充分发挥了先 导性产业的作用。 “十五”期间加快房地产业的商品化、市场化、现代化步伐， 坚持“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设 ”的原则，按照以新区建设开 发为主旧城改造为辅的方针，以住宅建设为重点，进一步优化土地与房产资源 配置，提高产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为*市国民经济发 展的支柱产业之一，这是当前经济建设中的重要举措。 随着主城居住人口的不断疏散、交通条件的便利， *主城区的居民已 将交通便捷，生活辅助设施不断完善的 *房产列为重要的选择对象； * 本地居民随着生活水平的提高也想使自己的居住条件上一个台阶；此外，目前 城市中的中高收入阶层已将购买第二、甚至第三居所作为一种长线投资。也有 一些人因休闲、追求居住环境及老人颐养天年等原因需在环境优美、空气清 新的地区购买住宅。 本工程为住宅建设项目，对进一步加快 *市住宅建设， 满足都市扩容后人们尤其是 大学城内的老师 对中高档住宅日益增长的消费需 - - 求，改善人们居住环境，培育新的经济增长点具有十分积极的意义。 第三章 市场分析 第一节 投资环境分析 一、政策优势 作为省市在*地区共建的唯一一所大学城，*大学城得到了省市政府给 予的极大关注和支持，并在建设发展过程中享受省、市政府制定的一系列优惠政 策： 、组织领导：省、市政府共同建设*大学城，成立建设领导小组，由省、 市和所在区主要领导参加，协调、决策大学城发展事宜。 、管理机构：成立*大学城管委会(正局级机构)，代表市政府在大 学城规划范围内全面履行经济、行政管理职能，享受市级管理权限。按照“业务 工作实行双重领导，事权统一于管委会“的原则，市政府各有关职能部门全力支 持、配合大学城建设，做好各项工作。有关部门在*大学城管委会设立分支机 构，或授权管委会办理各项审批手续。管委会采取“一站式”办公，并执行“首问负 责制”和“限期办结制”，提高办事效率。 、土地政策：*大学城 47 平方公里规划范围内的土地实行统一规划， 统一征用、拆迁和安置，统一出让、划拨，统一基础设施建设，统一招投标，统 一扎口管理的“六统一”政策。征地指标由省市计划单列。市土地资源储备中心在 管委会设立分中心，负责对土地划拨、出让的具体操作，核发土地使用权证。出 让土地的收入全部留交管委会，实行专户存储，收支两条线。 、规费扶持政策：*大学城 47 平方公里规划范围内的各项建设规费，由 管委会负责收取，作为市政府对管委会的扶持投入，全部留管委会统一使用。 二二、规规划划优优势势 *新市区坚持高起点规划，专门邀请国内外著名规划单位和设计师编制 总体规划、景观规划、生态规划、人文规划、中心区城市规划等七项规划，并 严格控制管理，确保高标准的规划落实到位。 南至沪宁高速公路、北至宁镇 公路、西至绕城公路、东至七乡河，规划总用地面积80 平方公里。是 * 总体规划确定的 “一城三区”之一，是以发展教育和高新技术产业为主的新市区， 是集中体现现代城市文明和绿色生态环境协调发展的新市区。2010 年规划人 - - 口 24 万左右，远景规划人口按 60 万预留。 根据*市宏观规划，未来几年内将有 60 万老城居民向新区疏散，而 *新市区正是适应 *“东进南延”（向城东*地区、城南江宁地区发 展）和“三个集中，一个疏散 ”（向*、河西、东山新市区集中，主城区 疏散）城市发展战略的新市区。凭借着高起点的规划建设、大学城特有的文化 氛围和地天独厚的生态环境， *新市区必将在 *市的新城市发展规划中 占据先机和优势。 本项目所在位置是在 *新市区整体规划制定前发展起来的集中居住片区， 目前商业配套设施严重缺乏，根据 *新市区整体规划，该项目与其南面的 社区中心将成为这个成熟集中居住片区的商业、行政中心。 三、人文优势 大学城集中区占地 27 平方公里，现已有 *师范大学（含中北学院）、 *财经大学、*大学、*中医药大学、 *森林公安高等专科学校、 *理工大学紫金学院、 *工业职业技术学院、 *信息职业技术学院、 应天学院、*体育学院、 *技师学院 11 所高校已经或即将建成，不久的 将来还将有国内一流的大学落户这里。 *外国语学校 *分校、*国际 学校和*师范大学附属实验学校等一流的中小学也都已建成招生。截至 2005 年底，在校学生数已突破 10 万人。 四、生态优势 *新市区地处宁镇山脉，地区山峦起伏，植被茂盛，自然生态环境得天 独厚。*新市区依托自然景观，将城市人工环境与自然生态环境有机结合， 构成位于广阔山林背景中的分散组团式的城市环境空间。 *大学城所处的地域环境景观优美，周边为群山环绕，九乡河、七乡河 从北至南纵贯而过，桂山、灵山、龙王山等点缀其间；山水环抱、林木茂盛、 风景秀丽，构成主城东部生态防护网的主骨架，呈现低山丘陵地区特色，山丘、 岗地和谷地平原相间分布。山体主要走向为东西方向，高度一般在50 米以 上，最高为灵山 155 米。丘岗的标高一般在 2550 米左右。谷地平原标高在 15 米左右，总趋势向东北方向微微倾斜，地形坡度13，自然植被生长 茂盛，是紫金东麓保存完好的生态环境，是 *地区仅存不多的风水宝地， - - 具有无法类比的生态优势。 *西靠紫金山，北依栖霞山，东达宝华山、汤 山，南临青龙山，为几大名胜风景区所环抱。区内山水资源丰富，*市环 保局评估结果显示，区内的大气、水质、噪音等各项指标均达到国家一级旅游 区标准，是全市生态环境最好的区域之一。（ 1）山体占全区总面积的 65%左 右，主要有桂山、灵山、龙王山以及七乡河、九乡河等，山体秀丽、河湖清澈， 生态环境优良。（ 2）空气质量极佳， *地区为盆地状，外界的污染源难以 侵入，无污染物质。（ 3）周边无噪音污染影响和污染源、危险源。（ 4）规 划建设“绿色城市”和“适居城市”， 绿地面积占总面积的 62.5%。 五五、交交通通优优势势 目前*大学城中心区有公交 97 路、310 路、107 路、108 路四条线路 经过。 从*大学城中心区出发，北抵 312 国道，南达沪宁高速公路，东西分 别是绕越高速公路和绕城高速公路。 通往*的地铁二号线东延线已正式开工，将于2009 年与二号线同步竣 工通车。 *大学城中心区距主城核心（新街口）距离15 公里，25-30 分钟车程； 距绕城公路 4 公里，4-5 分钟的车程；距新庄立交 10 公里，12-15 分钟车程； 距模范马路 13 公里，15-18 分钟车程。 正因为有了便捷、快速的交通， *大学城中心区对开发商的吸引力才 更强劲。 六、信息优势六、信息优势 大学城有众多的高等院校、科研机构和其他文化事业团体，汇集了大批专业 人才，拥有许多图书馆和文化标志建筑物，文化氛围浓厚，文化设施完善。大型 国际会议和各类国际活动频繁，并由此产生了大量的政治、经济、文化信息，借 助大学城的高速数字化传播网络，使大学城成为现代信息传播平台和国内最大的 数码港之一。 七、设施优势七、设施优势 自 2002 年初大学城启动建设以来，在市委、市政府的正确领导下，在市 建委、规划、土地等有关部门的关心支持下，大学城工委、管委会积极融入全 市发展大局，站在新市区建设和发展的高度从事大学城建设，高标准建成了一 大批基础设施工程。 截至 2005 年底，大学城共完成基础设施投入80 多亿元，全面建成了 *大道、文苑路、仙境路、学院路、仙霞路、文澜路、仙尧路等一批道路工 程。目前，整个大学城道路施工总里程达46.2 公里，累计施工面积近 215 - - 万平方米，地区路网框架已基本形成。除道路工程以外，园林景观绿化已完成 山体和道路绿化超过 90 万平方米；部分河道整治以及排涝泵站已建成并投入 使用；地区水、电、气等公用设施的主干管也已全部随道路建设铺设到位，污 水处理厂建设的前期准备工作也正在抓紧进行之中。 第二节 市场供求分析 一、市场供给分析 日前，*市房地产市场管理部门公布了 2003 年前两季度的市场分析 报告。报告显示， *商品住宅的供应结构基本合理，并呈现出以下特点： 1、高中低档住宅的结构为 172 。 根据建设部对高中低价位住宅的划分标准，目前 *可以将 5000 元/ 平方米以上的称为高价位住宅， 30005000 元/平方米的称为中价位住宅， 3000 元/平方米以下的称为低价位住宅。从 *目前三者的比例结构来看， 市场供应 70的楼盘在 30005000 元/平方米这一价位区间， 5000 元/平方 米以上的住宅项目占 10左右，3000 元/平方米以下的占 20，总体供应结 构基本合理。 另外，*市 2003 年将进一步加大经济适用房的建设力度，经适房计划 完成竣工面积约 50 万平方米，可向市场提供更多的低价位住房。与此同时， 2003 年前两季度，市场高档产品的供应也不断增加，如上半年万科金色家园 二期、仁恒玉兰山庄的推出，组成了2003 年*房地产高端市场的一道靓丽 风景。 2、商品住宅供需比例为 11.8。 2003 年前两季度 *市（不包括江宁区）共新发商品房销售许可证 103 个，新批上市商品房销售面积 153.1 万平方米，其中住宅 123.1 万平方 米（多层住宅 52.1 万平方米，小高层住宅 42.8 万平方米，高层住宅 28.2 万平方米）。但是，全市商品住宅的合同销售面积却高达222.5 万平方米。 其中，白下区和建邺区住宅销售面积较高，分别达44.8 万平方米和 43.8 万 平方米。 从供给量的现状来看，目前 *中高档价位项目的市场供应量偏大，而 中低价位项目相对较少，难以满足今后主流客户的需求，供需不匹配的情况比 较严重。 此外，种种迹象都表明，今后一段时期 *商品住宅的供应量会增加， 但结合市场需求的变化趋势分析， *房地产市场供需不匹配的矛盾还将持 - - 续，但高档物业市场的供需矛盾情况有望率先得到缓解，中档物业市场将面临 较大的压力，低档物业市场的供需矛盾年内无法得到较大改观。 3、低价住宅上扬比重将会增大。 目前*市一些土地实行竞拍招标，商家为抢到土地，不计成本地高价 抢拍，结果水涨船高，房价上涨也就水到渠成了。据了解，目前*市楼盘 的品质也有了明显提升，无论从规划、建筑形态、环境园艺、工程用料等硬件 建设，还是服务、配套等软件配置，都使得开发投入增加，房价自然也会随之 上涨。 尽管如此，随着 “一城三区”城市扩展的逐步推进，土地供应将以城郊 接合部为主，受新一轮城市建设的推动，这类地区的基础配套设置将逐步完善。 这些因素都将促使低价住宅上扬比重增大。 二、市场需求分析 目前，*市正处于城市化高速发展的阶段，城市化率每年提高2 个 百分点，至 2005 年城市化率将达到 75。这为*市房地产业在相当长一 段时间内保持高速增长提供了强大的动力。但目前，*市房地产投资占固 定资产投资比例不到 25，低于全国同类城市 2 至 3 个百分点。据测算， *市由于改善居住、人口增长、拆迁等原因每年需新增500 万平方米以上 的住宅，而目前的供应量平均在 300 万平方米左右，供需矛盾突出。因此， *房地产业的发展需要广泛吸引各类资金，改善供应不足的现状。 1、发展态势：未来 15 年仍是高速期。 依据国际经验和发展规律表明，当人均gdp 处于 1500 至 8000 美元之 间，人均建筑面积 35 平方米以下，是房地产业的高速发展期。 *2002 年 人均 gdp 已达 2760 美元，按人均 gdp 每年 12的增长速度计算，达到 8000 美元的目标需要 15 年；2002 年*市居民人均建筑面积为 21.4 平方米，按 每年 1 平方米增幅计算，达到 30 平方米的目标需要近 10 年。因此，未来 10 至 15 年内*房地产业仍将处于高速发展期，具有较大的发展潜力。 2、住宅消费需求旺盛。 近年来，*房价上升总体较为平稳，房地产市场价格处于稳中有升的 发展态势，但区域之间增长存在不平衡性，商品住宅价格均匀上涨，部分区域 成为热点。2003 年“房展会”的数据显示，参展楼盘单价 3000 至 4000 元的 占 42，4000 至 5000 元的占 12，5000 元以上的占 9。*市经济持续 稳定发展为房地产业发展提供了良好的基础，城镇居民人均可支配收入和居民 储蓄存款大幅增长为房产业发展提供了强有力的支撑。据统计，*居民为 - - 改善居住条件和年轻人结婚购房成为购房主力军，约占交易量的60；城市 被拆迁居民购房，约占交易量的 25，外地购房约占 10。 2003 年*城建力度较大，老城环境改造、新区建设使房屋拆迁量大增， 拆迁使购房的预期消费转化为即期消费，获取的拆迁补偿为居民购房提供了物 质基础。二级市场的放开带动了整个房地产市场的联动，房改房上市审批手续 的简化，影响房改房上市的各种政策壁垒已基本消除，越来越多的市民通过卖 旧房购新房的方式来提升住房品质，改善居住条件。此外，由于*市居民 正处在“一次置业”，再加上从众心理作用，居民纷纷追涨买房，两者相互强 化，导致购房需求进一步放大。据资料显示， 2002 年，*市商品房空置率 仅为 6.52，远低于 19的全国平均水平，今年 1 至 8 月份，商品房空置面 积继续下降，仅为 56.84 万平方米。 随着住宅制度的不断完善，促进住房消费政策的落实。*市居民住宅 商品化消费意识不断得到提高，住宅消费需求旺盛。主要有： 拆迁安置需求： *市城市道路等基础设施建设任务较重。随着华商大 会、十运会的举行，旧城改造量更大，这些拆迁安置所产生的住房消费需求， 具备相当规模。 新增需求：gdp 的家庭可支配增量将有一定比例进入住宅消费。如按我 国目前城镇居民可用住房支出占整个消费支出7的比例推算， *市年消 费支出 3 万元的家庭用于住房消费支出在 2100 元。*市 1994 年2000 年 人均居住面积年平均增长 0.34 平方米，按现有市区 282 万人计算，年需增加 近 96 万平方米。*市城市化水平的不断提高，城市人口不断增长，对住房 需求也不断提高。 改善居住条件的需求，商品住宅销售面积畅旺。经过对*市 712 封 市民来信的统计和 1000 户居民访问分析，就目前 *市整体讲，购房需要率 较高，很多人有购房打算。 图 1：*居民住房需求情况分析 2年内买房 15% 3年内买房 5% 4年内买房 3% 5年内买房 10% 6年内买房 15% 6年内不买房 52% - - 从*市民购房需求情况分析中（见图 1）更能明显地看出市民对购置 商品房的需求意向。在 6 年内有购房需求的占近 50%。3 年内有购房需求的占 20%。但这些需求意向距有效需求还有一段差距，其中，经典楼盘的优势、地 位是一个不可忽视的因素。经典楼盘不但可以将有效需求进一步吸引到开发的 楼盘中来，还可以催化另一部分需求较为强烈、但短时间内不会实现的购买行 为。 3、市场需求呈现出多元化和两极化。 随着基础设施建设力度的加大，使 *近郊区的房地产市场发展迅速， 开发热点区域更加分散，不同区域的不同产品都将有更好的市场环境，也都各 具吸引力；近郊区较低的土地开发成本使多样化的产品设计和更低密度的小区 规划成为可能，极大地丰富了不同产品的市场供给份额。基础设施的改善和产 品供给的丰富为需求市场的多元化发展提供了可能。 客户需求一方面向多元化发展，另一方面也正向两极化发展。从客户的 主体特征变化来看，一部分原有的中高收入的客户在近几年收入有了较大的提 高，需要将原有的住宅进行更新换代，同时一些新生的年轻首次购房者和拆迁 户也开始进入需求市场。这使得需求有向低端市场和高端市场两极发展的趋势。 从购买力特征来看，客户购买能力出现两极分化是推动需求市场向“金字塔” 两端发展的原动力。 三、*市房地产市场预测 （一）房地产价格和供给 增幅都将放缓。 近年来，长三角以制造业为基础的强劲的经济增长速度，是房地产价格 不断升高的最重要原因，但 对房地产价格， 首先要分析 房地产供求平衡关系 的变动。 1、需求方面的变动 （1）经济增长，外来人口增多。与珠三角相似，长三角地区的外来人口 急剧增长，随着外来人口的素质和财富的增加，他们越来越多地要求当地提供 更为优越的生活和创业资源，房地产就是其中之一。每个城市都有一个类似的 现象，最好的住宅买者多为外地人。 （2）城市改造，拆迁户增多。随着拆迁法制化进程的推进，实物补偿改 成了货币补偿，拆迁户得到的补贴也大幅增长，拆迁户借机改善住房条件的愿 望也越来越强烈，二手房市场和商品房市场涌进了最为迫切的需求者。 （3）财富积累，投资购房增多。时至今日，中国经济走出了一条经典经 济学书上没有描述过的景气现象：经济增长与通货紧缩并行。一方面，股市持 - - 续低迷，利率不断调低。另一方面，社会高收入阶层财富日积月累，急于寻找 合适的投资保值渠道。房地产市场恰恰成全了这部分投资者。 （4）收入增长，换房成时尚。随着收入的不断增加，对生活质量的要求 不断提高，住房的更新换代成为时尚，包括公积金制度以及单位货币补贴等的 一系列住房制度改革政策更使这一要求成为现实可能。 （5）优惠政策刺激住房消费。银行对个人住房消费信贷提供高至80 的强力金融支持 、财政补贴以及所得税退税、公积金贷款限制放宽等优惠政策， 均刺激了消费力提前释放。 2、供给方面的变动 （1）土地拍卖，地价推进。土地拍卖已经不再存在任何理论障碍。 （2）建筑成本上涨。政府规划和建设标准提高，房地产商追求品质，采 用新材料以及降低容积率、提高绿化率等，都造成单位面积建筑成本上涨。 （3）住房制度改革，改变供应规律。以前，单位分房面积较小，周期较 长，房地产主要面对机构顾客，而与最终用户距离较远。现在，房地产商直接 面对最终用户，从选址到设计到营销均以客户需求为导向。 （4）土地资源短缺，有效供给不足。长三角地区是世界上人口最密集的 地区之一，也是土地资源最为短缺的区域之一，这是支持房地产价格上涨的长 期因素。从近期来看，由于市民交通方式的限制，大部分人使用公交和自行车、 助动车，能有效开发房地产的土地只限于基础设施较为完备的地区。 由以上分析可知，长三角的房地产价格是需求和供给变动的多种因素相 互作用的产物。 房地产价格和供给 增幅都将放缓也就成为必然 。 （二）市场竞争激烈 *为了加快发展城市建设，对外来资本在房地产市场上给予减免 5.5营业税、少收服务费的优惠政策，这使外来的开发商利润率增大。同时， *房地产市场公平竞争的环境也吸引外地投资者的眼光，无论是招拍挂的土 地出让方式，还是对出让土地上的拆迁处理，让市场主体都在平等的地位上。 在种种利好因素的作用下，外地开发商不断涌入 *，这些异地开发的企业 通常很有实力。而 *原先的实力型开发商更不会轻易放弃 *市场，都在 快速抢占市场，房地产市场竞争因而更加激烈。 （三）*市房地产市场发展趋势 *市房地产市场发展的趋势可用以下几点来概况： 1、根据消费市场调查结论， *在一定时期内，三室二厅房型仍为主 导房型。小高层的购买趋向明显上升。面积在80m2120m2 最受欢迎。 2、对大环境的配套及社区服务的要求已是 *购房者的首选要素。 - - 3、排除市政建设等外界因素，目前 *购房市场仍有相当大的潜力。 在调查中近 37%的人在 12 年内计划购房，计划一年以内购房的为14.3%。 说明现已有 51%强的人有购房意向。 四、销售价格预测 （一）项目所在地环境分析 本项目地块这块地位于*大学城仙霞路北，学子路东， 处于 312 国 道、学海路仙境路文澜路形成的 “井”字形公路网之间，属规划建设中的 *亚东新城区。 *是*开发的重点， 是*总体规划确定的 “一城三区”之一，是以 发展教育和高新技术产业为主的新市区，是集中体现现代城市文明和绿色生态 环境协调发展的新市区。 2010 年规划人口 24 万左右，远景规划人口按 60 万 预留。*新市区位于风景秀丽的紫金山东麓，北抵312 国道，南达沪宁高 速公路，东西分别以规划中的公路三环和绕城公路为界，距新生圩深水外贸港 口 6.5 公里，距规划中的龙潭深水外贸港口 6 公里，通过绕城公路和机场高 速可直达禄口新机场。地铁 2 号线和 4 号线将分别从紫金山南北两侧进入 *，在*新市区南侧交汇后，在 *内部形成环状轨道交通网，连接新 市区各功能分区 。公路、轨道、铁路、航空、水运等对外交通条件一应俱全 。 大运量、低能耗、出行便捷的交通网络 。 *西靠紫金山，北依栖霞山，东达宝华山、汤山，南临青龙山，为几 大名胜风景区所环抱。区内山水资源丰富 ，山体占全区总面积的 65%左右， 主要有桂山、灵山、龙王山以及七乡河、九乡河等，山体秀丽、河湖清澈，生 态环境优良；*地区为盆地状，外界的污染源难以侵入，无污染物质，空 气质量极佳。周边无噪音污染影响和污染源、危险源。 是规划建设中的“绿 色城市”和“适居城市”，绿地面积占总面积的 62.5%。*市环保局评估结果 显示，区内的大气、水质、噪音等各项指标均达到国家一级旅游区标准，是全 市生态环境最好的区域之一 ，是*地区仅存不多的风水宝地，具有无法类 比的生态优势。 7000 年前，我们的祖先就在此繁衍生息，具有深厚的历史文化底蕴，自 古以来就是一个修身治学的好地方。南朝梁代（公元502-557 年）梁文帝第 六子萧宏、第九子萧恢，第十子萧瞻等历史名人都葬于* 。其墓前神道 上的辟邪石刻和石柱石刻造型雄浑、简练，别具神韵，是*地区历史悠久 文化的象征。 *得天独厚的地理位置、深厚的历史文化底蕴、优美的自然生态环境 - - 引来了众多房产商关注的目光。从亚东建发单枪匹马闯入*，相继开发出 一批精品住宅后，伴随着大学城入驻院校的不断增多和各项配套设施建设的日 益成熟，到 2005 年，*楼市开始渐入佳境，栖霞建设、栖霞房产、 * 地产、赛世地产等众多地产商纷至沓来，掀起了 *房地产开发的热潮。 （二）本项目主要特色 1、教职工住宅小区位置概况： 拟建教职工住宅小区位于 312 国道、学海路仙境路文澜路形成的 “井” 字形公路网之间，属规划建设中的 *亚东新城区； 拟建教职工住宅小区从 地貌上属丘陵山地地带，小区地势平坦，周围地势起伏，山青水秀，风景独特， 交通便利，水文、地质等自然条件好，适宜建筑，是比较理想的住宅建设用地。 教职工住宅小区毗邻多所大中小学校园；目前教育厅、南大、南师大等多 所大学在此已经建设或计划建设教职工住宅小区；因此，这里公共基础设施建 设已具有一定规模，而且，随着新城区的逐步建设，将为小区提供良好的教育 和生活环境。 2、本项目规划： 为了把教职工住宅小区建成一个富于创新，并充分体现现代与传统的中 国民居特点的花园式新型住宅小区理念 ,体现个性、整体协调、风格独特的园 林式、生态型、智能化、现代化，按照 “美观、舒适、经济、实用 ”的要求 进行规划设计教职工住宅，且具有良好的社会效益、经济效益、环境效益。 a、总体规划： (1) 教职工住宅小区建筑 主要采用现代风格，要充分体现时代气息，主 色调以浅色为主（少量用跳色），以营造出明快、活泼、大方的氛围； (2) 教职工住宅小区在规划设计上具有超前意识， 能适应现代化不断发 展的需要； (3) 结合当地丘陵山地的条件，充分利用地形地貌，注意节约用地，使 整个建筑群层次分明，错落有致； (4) 教职工住宅小区内各功能区之间 既相对独立 ，又便于贯穿， 利于社 区管理。 (5) 根据*市规划局建设项目规划设计要点，经测算，教职工住宅各种 户型建筑面积及建筑高度分布方案如下表所示： - - 90 平方米120 平方米140 平方米160 平方米 20%45%30%5% b、单体设计： (1) 设计两、三幢相呼应的小高层建筑，其中有一 至两幢小高层作为教 职工住宅小区内的主标志性建筑 ，立面风格有鲜明的时代感， 充分体现我校 信息科技类高等学校教职工住宅特点； (2) 所有建筑物按 7 度抗震烈度设计。部分建筑可结合建设人防设施，平 时可用作地下停车库。 (3) 在教职工生活密集的建筑物周围适当位置，设自行车停车场。 (4) 考虑到后勤设施为教职工住宅小区和周边社区服务的需要，将综合 服务楼设置在副大门附近。 (5) 建筑物适当融入中国传统特色 (以屋顶变化来实现 )，体现*地区 的历史文化气息 。 c、入口设计： (1) 主大门设在教职工住宅小区西南边的学海路上，有创意，避免与其它 小区门相雷同，又与小区整体建筑风格相适应。 (2) 副大门设在西北角、东围墙边， 与其周围公共服务设施结合建设。 d、环境设计： 教职工住宅小区环境设计首先 突出设计主大门至主标志建筑，其次在各 区片主要位置设主题景点，结合建筑物四周、道路两侧、小型水面等景观（行 道树及绿化带宜采用常绿植物），精心设计，实现春华、夏荫、秋实、冬绿， 使教职工住宅小区成为四季如春、花园式、生态型的小区。 e、管网设计： 教职工住宅小区的各类管网设计时做到：设计全面，布局合理，具有超 前意识，充分预留管线位置； 供水系统设计中 考虑建设储水池，以备市政管道断水或用水高峰水压不足 小 高 层多 层内 部 出 售对 外 出 售 60%40%70%30% - - 之需； 燃气管道的设计 考虑能满足天然气的使用； 配电设计有一定的富余量，配电房外进线要考虑双回路的功能； 对计算机网络布线系统 设计要求能满足教职工住宅小区当前建设信息化 住宅小区和今后相当长一段时间的发展需要。 f、道路交通设计： 充分利用现有地形，做好道路交通设计。在全区要有机动车的环形通道， 交通密集处要做到人车分流。在社区服务区等区域设小型停车场，条件允许可 设地下停车场。 g、其它： 在作教职工住宅小区总体规划方案时，应 认真审阅征地规划红线内的各 种设施，熟悉地形。 （三）项目房产价格的确定 经过近几年发展， *房价已于 2005 年开始稳定在 4500 元平方米左 右。但随着 2007 年鼓楼医院、金鹰国际商城以及个别知名高校确定入驻， 5 月初*在售的几家楼盘纷纷调高房价，许多楼盘多层项目的售价超过 5500 元平方米。 2006 年下半年，*市决定将于 2007 年 7 月启动地铁 2 号线东延* 工程，2009 年通车。这一消息给 *楼市再次注入强心针，部分楼盘销售单 价连续突破 6000 元大关，如尚东区翡翠谷项目均价起超每平方米6200 元， 东方天郡项目成交均价也保持在每平方米6000 元以上，个别项目的花园洋房 和别墅类物业出现热销势头。数据显示， *大学城楼价上半年均价达到每 平方米 4600 多元，相比去年下半年只上涨了 21，这一涨幅相对于同类 型的物业趋势属于平稳上升。进入下半年， *板块突然发力，个别项目单 价甚至每平方米涨了 800 元。 从目前已知的楼盘开工、建设量预计， *高档住宅的上市量将达到 6 万平方米，中高档物业成主流的销售形势必然带动 *楼盘品质的进一步提 升及房价的进一步上扬，未来 *房地产板块上涨空间仍较大。 *房价较快的涨幅曾引起房管部门的注意， *大学城管委会主任梁 学忠主任公开表示，管委会正在研究相应对策，通过土地供应、容积率等手段 调整房价。并对一些推出的土地 实行限房价、竞地价的开发策略， 争取开发 - - 出 2000 多套的预定价格 3300 元平方米的中低价商品房，定向供应大学城 低收入的教师群体，不仅将为 *引来、留住大批高素质人群，还将使 * 板块房地产市场价格保持平稳的态势。 *大学城里的老师是未来 *房地产的重要购买人群， 2000 多套的 教师廉价房其实只是解决了一小部分购房者的需求，而且还受到了特殊人群的 类别限制。从市场情况上来看，并不是投放2000 多套廉价房就能解决 * 板块的置业需求。 根据房价、7 成 15 年商业按揭贷款计算得知，年总收入5 万元以上的 家庭可以购买总价值 40 万元左右的房产。而年收入在 5 万元以上的家庭在所 有受调查者中占 10%，本地块开发产品约 2443 户，而*市年收入 5 万元以 上的家庭在 20 万户左右，所以，本项目只需要在目标人群中的市场占有率达 到 1.2%，则本项目销售任务即可达成。 所以，基于以上几方面的原因，本项目 对外的预期销售价格暂定为高层 5500 元/平方米，小高层 5200 元/平方米。 第四章 项目建设条件 第一节 项目选址确定 该地块是*大学于 2006 年 11 月 1 日，在土地拍卖会上以 3.8 亿元 的价格获得的土地开发资格 。该地块位于 *市栖霞区*大学城仙霞路北， 学子路东地块，用地总面积为 117660.7 平方米，其中市政配套用地面积 9978.6 平方米，实际出让面积为 107682.1 平方米（其中社区中心及社区绿 地面积 10000 平方米）；规划用地性质