武汉汉金堂项目可行性研究报告（40页） .doc

汇新房地产近期开发项目可行性分析报告汇总武汉项目之二：汉金堂项目分目录序号内 容页码第一章武汉市商业发展状况概述53一武汉商业发展规划54二商业网点发展的导向54三武汉市居民消费需求分析58四武汉批发零售业带动值58五武汉商业主要预期目标58六汉正街的后期规划59第二章现有武汉商圈的分析63第三章项目周边数据分析71一项目及周边基本状况71二周边商铺情况71三项目周边成熟商业点72四周边住宅情况82五汉正街周边配套83第四章客群分析及定位84第五章项目实施进度87第六章项目资金解决方案87第七章投资估算88第八章财务评价与社会效益分析88一盈亏平衡分析88二赢利预测89三敏感性分析90四社会效益分析90第1章 武汉市商业发展状况概述在中国历史上，武汉市以其特有的区位优势和便利的交通运输条件而成为中国重要的进出口贸易中心和著名的商品集散转运中心。17世纪中叶，汉口即成为中国四大名镇之一。19世纪中叶，汉口成为对外通商口岸，商业更趋发达，特别是对外贸易有较大的发展，到20世纪初，武汉进出口贸易占全国贸易额的12.04，仅次于上海而居第二位。20世纪30年代，武汉进出口贸易仍居全国第三位，随着内外贸易的发展，武汉的金融业也迅速发展起来，并逐步成为中国重要的金融中心之一。中华人民共和国成立后，武汉成为国家建设投资的重点地区。1982年底武汉的工业产值、工业固定资产产值和实现的利税额，均居全国第四位而仅次于上海、北京、天津。20世纪90年代，三峡工程建设使得处于长江中游地带的武汉在国家经济发展中的重要位置又得到进一步加强。一些高新技术产业（如光电子信息）开始在武汉形成，而且国家批准武汉为对外贸易口岸，武汉作为中国内陆地区贸易中心和转口码头的地位和作用得到增强。武汉是全国商品的重要集散地，市场辐射范围遍及华中和中原地区（主要指汉口而言）。近5年来，全市各类商品市场从385个增加到612个；全市商业街从10余条综合性街道发展到有精品街、品牌街、电子街、美食街等众多专业商业街和中山大道商业景观街、江汉路商业文明街等特色商业街。近十几年来，武汉企业改革逐步由经营形式的改革向产权制度改革深入，由单一商品经营向资本运营转变。1986年，武汉商场在国内商界率先进行股份制改造，并成为中国第一家商业企业上市公司。名牌企业采取收购股权和托管、连锁等经营方式，调整了企业组织结构和经营结构，扩大了名店效应。尔后，中商集团徐东平价超市，武汉华联超市，中百集团仓储商场，家乐福等国内外20余家大型超级市场和仓储式商场竞相开张。当代国际零售业流行的新型业态开始启动。一、武汉商业发展规划“九五”期间以来，武汉市商业网点已形成多元化投资格局，促进了各类商业网点的快速发展。2002年，全市各类商业网点为11.5万个，比1995年的9.4万个增长22.3%；各类商品交易市场697个，比1995年的405个增长72.1%.城区人均拥有零售商业营业面积达到0.8平方米。不断提升商业网点功能档次，已成为我市商业网点建设发展的主流。规划期内我市商业网点建设和发展的主要任务为：通过创新业态，发展连锁，提升功能，加强汉口中心商业区的建设；推动中南路、钟家村两个市级商业中心的繁荣繁华；培育发展后湖、汉口火车站前、古田二路、十升路、四新、沌口、解放路、徐东路、白沙洲、鲁巷、南湖等30个市级商业副中心（亦即区域商业中心）；培育一批专业特色商业街；在居民集中区规划设置一批社区商业中心；逐步在中心城区减少商住混杂的低水平小网点。大力发展远城区各城镇的多种类型网点，在11个重点城镇和城关镇增加商业业态和业种；在中心镇及一般建制镇，引导发展具有规模经营、规范服务特点，能满足居民和农民生活、生产需求的商业网点。二、商业网点发展的导向中心商业区: 服务范围对象以区域以外消费者为主。使该区域成为华中地区第一流的现代化、多功能的商务活动中心。 规划范围以中山大道、解放大道中段为主体，分别向沿江（河）大道、建设大道延伸，适时扩充至王家墩区域为范围。该区域内发展的重点为：突出解放大道中段武商片的繁荣繁华；提高中山大道商业景观街的品质；提升江汉路步行商业街的功能档次；引导汉正街包括沿河大道、大兴路等地段商业网点由数量扩充逐步转向质量提高；培育沿江大道，建设大道贸易、休闲的特色优势；建设京汉大道（硚口路至黄浦路）的商品集中经营区域，形成一条与轻轨交通线人流聚集相适应的购物、休闲长廊；配合王家墩区域规划的实施，建设商贸、餐饮、酒店等服务网点，力争提升其能级。大力引导发展促进中心商业区功能提升的金融保险、信息咨询、中介服务、宾馆酒楼、写字楼宇等配套经营服务业。为引导有序竞争，促进网点功能完善，该区域拟大力培育专业特色街，引导和支持现有网点调整经营结构，鼓励发展连锁经营、单店营业面积适中的超级市场、家居、装饰建材、通讯、服饰、工艺品等大型专业店和专卖店、专业店、便利店及特色餐饮店；适度控制单店营业面积在5000平方米及其以上商业零售网点的新建、改扩建；限制危险化学品、加油站，农贸市场等网点的设置。市级商业中心: 指商业中度聚集，商业服务行业完善，服务对象中近50%为区域以外消费者的繁华商业中心。形成分别联系三镇，具有经营特色的市级商业中心。 规划以武昌中南路和汉阳钟家村地段为核心分别形成我市市级商业中心。中南路商业街区以中南商业大楼、中商广场等大型商业网点等为主体向徐东路和武珞路方向延伸。钟家村商业街区以汉商总部等大型商业设施为主体向周边延伸。 在中南路、钟家村为核心的两个市级商业中心大力优化经营结构，不断提升功能。重点引导现有各类优势企业，采取多种方式，逐步形成卖场特色分工，积极引进各种品牌和优势经营企业，大力发展专业店、专卖店和特色餐饮店，进一步完善购物功能，增强贸易、娱乐、休闲、商务等功能， 市级商业中心拟鼓励发展单店规模适中经营家居、装饰建材、家电、通讯、服饰、布艺、汽车和配套服务、工艺品等的大型专业店，以及各种品牌专卖店、各类专业店、特色餐饮店和住宿、休闲娱乐等网点；适度控制单店营业面积在5000平方米以上的综合超市、百货店；限制危险化学品、加油站、农贸市场等网点的设置；关闭治污不达标的网点。 市级商业副中心（亦即区域商业中心）：指在居民稠密区、历史形成的商业集中路段、公共交通集散地或新兴大型住宅区周边设置的地区性商业服务中心。规划培育、建设的三种主要形式为： （1）、沿街式。以沿街商业网点主体，形成配套服务行业较为齐全，方便购买，满足周边不同层次消费需求的区域性综合型商业街区。在已初具规模的商业街区，适宜培育和建设不同风格的专业商业街，发展单店面积适中的大型综合超市或超级市场及其它新兴业态，提升市级商业副中心的购物、休闲、娱乐等功能，带动周边社区商业中心的结构合理、功能完善。 （2）、板块型。在沌口、常青、关山、古田、后湖、四新等地，与即将建设的城市大型公共设施相配套，利用完善的交通网络，分别选址规划建设大型购物中心（即mall），形成以百货店、仓储式商场或大型综合超市、大型专业店为核心店，组合各类专业店、专卖店、餐饮店等特色店铺的具有各类零售业态、服务设施的集合体，突破以商业街为主要形式的市级商业副中心的单一模式。 （3）、组团式。在鲁巷等地配合零售商业网点的建设，发展批发、中介经纪等贸易服务网点，丰富市级商业副中心的内涵，提升其功能档次。对汉口火车站前、南湖等地，适宜发展超市、专业店、专卖店等新兴流通业态，形成新型商业群落，构筑与住宅组团相适应的商贸服务业格局。 引导市级商业副中心提升功能档次，倡导发展独立座落的商业网点群，鼓励发展单店营业面积在5000平方米以下的大型综合超市和经营家居、装饰建材、家电、服饰、布艺、通讯、工艺品、汽车及配套服务等大型专业店、以及规模适中的专卖店、专业店、特色餐饮店和住宿、休闲娱乐等网点；适度控制单店营业面积在5000平方米以上商业设施的新建和改扩建；限制危险化学品、加油站、农贸市场等网点的设置；关闭治污不达标的网点。专业商业街：指开展专业性、系列化商品和服务经营的专业店、专卖店高度聚集，提供专门商品和专业服务的特色商业街。重点培育桥口路美食街、台北路风情街、吉庆街美食街、彭刘杨路美食街、龙阳大道汽车及配套服务特色街、解放路商业街、顺道街、京汉大道江汉路至航空路、小东门装饰建材街、保成路、前进四路和五路电子商品街、大智路通讯器材街、香港路、友谊大道市场群落等，引导调整经营结构，扩大特色经营规模，提高专业特色水平。 在中心商业区、市级商业中心和市级商业副中心，结合不同地段的历史文化、人文环境、商业特色，引导建设和发展一批有规模和影响的信息通讯、餐饮娱乐、男女用品、家电电器、花卉宠物、儿童玩具、酒吧、休闲等适应现代消费趋势的专业商业街。限制设置与专业商业街整体功能不协调匹配的经营网点。社区商业中心：指设置在居民居住区，以当地居民为服务对象的商业集中区域。这是方便居民购物、满足服务需求的基础性商业服务设施。社区商业中心网点发展的重点依次为：居住区以经销生活必需品的超级市场和各类便民网点为主；住宅组团中建立综合超市，专业店、专卖店及餐饮、洗涤、美发、健身、维修等特色店等，适度设置废旧物品收购等网点，限制商住混杂的网点设置，关闭治污不达标等扰民网点，形成社区商业服务中心的功能依次递增、不断完善的格局。批发市场设置区域：指由城市规划定点，用于设置批发市场、物流配送中心等大型商业设施，体现商品集散综合功能的区域。引导物流企业和物流基地、新建或迁移的大型专业和综合商品交易市场，在中环线周边和外环线的常福、东山等地设置，增强城市商业的集聚辐射功能。发展的重点为规划的物流企业和物流基地、新建的现代物流配送中心以及农副产品、家居、汽车及相关服务、装饰建材、钢材等大型商品交易市场，利于向省内及邻省等地辐射。 三、武汉市居民消费需求分析 根据武汉信息中心的统计数据显示：08年在自然灾害和国际金融危机的背景下，该市全年仍实现社会消费品零售额1850亿元，同比增长21.8，增幅创12年来的新高。08年武汉市要新增商业固定投资额110亿元，武汉市进出口总额首次突破百亿美元大关，达139.77亿美元，同比增长40.3，表明近年来武汉市外贸结构调整的成效进一步显现。进入到09年，上半年武汉市实现社会消费品零售总额1012.66亿元，与上年比较，提前一个月超千亿元，比上年同期增长14.7%，增幅回落7.6个百分点，较15月提高0.3个百分点。总量完成全年目标47.2%；增幅低于全年目标增幅1.3个百分点。分行业完成情况：批发零售业为858.84亿元，增长14.2%，住宿餐饮业为132.98亿元，增长15.6%，其他行业为20.84亿元，增长32.1%。四、武汉批发零售业带动值在整个武汉市的大力增长中，大型的批发零售在强有力的增长是重中之重。 2008年，全市限额以上企业由2008年初的718户发展到2008年末891户，净增173户。其中，限额以上批发和零售业实现零售额652.23亿元，增长22.7%，高于全市零售总额增幅0.9个百分点；限上批发零售业和住宿餐饮业零售额占全市零售总额比重为38.1%，较同期提高0.4个百分点，拉动全市零售额增长8.7个百分点五、武汉商业主要预期目标建成4座以上融购物、餐饮、旅游、娱乐、休闲、文化功能于一体的10万平方米以上的现代大型购物中心；营业面积在3000平方米以上的大中型综合超市发展到90家以上；营业面积在500-3000平方米连锁经营的超级市场达到2000家左右；营业面积在5000平方米以上的仓储式商场发展到10家以上；营业面积在3000平方米以上经营家电、建材、家居、服饰、汽车等商品的大型专业店发展到60家左右；培育实行连锁经营的便利店、专卖店、专业店达到2000家以上；营业面积在5000平方米以上的百货店达到35家左右；营业面积在3000平方米以上的大型特色餐饮店、酒楼达到50家左右。 中心商业区、市级商业中心功能进一步完善，集散能力进一步增强。在解放大道、建设大道、沿江大道、鲁巷广场、洪山广场等地段形成多点位的商务集中区，参与实施王家墩区域商务区建设规划，吸引国内外优势企业或分支机构聚集。 建设辐射范围500公里左右的现代商贸物流配送中心10个；培育功能齐全、特色突出的面向全省、全国的商品交易市场10个左右。 培育发展特色专业商业街20条左右；建立具有规模和经营特色的市级商业副中心（亦即区域商业中心）10个左右；培育发展功能完善的社区商业服务中心80-100个。 城区人均拥有零售商业营业面积在1-1.1平方米左右。六、汉正街的后期规划2005年底，一场大火吞噬4条生命，换来6400多户小服装加工作坊外迁；2009年初的一场大火，又造成了1死10伤。大火令武汉市和硚口区政府坚定了改变汉正街“商住混居模式”的决心，进一步促进了汉正街提档升级，制定出汉正街综合整治改造的“时间进度表”，初步划定汉正街6大区域分布及功能定位。关键词：蓝图“马路超市”转向“商品超市”没有巴士乱停、的士乱窜，地下空间极大拓展，不需要顶着烈日购物，看样品、下订单，仓库就将货物按时发到硚口区区长胡勤华公布了汉正街发展规划设想概要，描绘了汉正街的新未来。在实施步骤上，将突出整治交通、消防、违建等问题，建成0.25平方公里的综合整治示范区；三年内实现“马路市场”向“商品超市”转变，仓库和物流大规模外迁，完善商务休闲配套功能；7年内，随着东汉正街打造，通过电子商务实现由中级业态向高端业态转变。“3年内建成老街新区，7年内实现脱胎换骨，但不变的，是保持汉正街的聚散能力和辐射功能。”据估计，前期3年的改造工程需耗资200亿元。关键词：格局六大功能区勾勒新“购物地图”汉正街整体规划新设想，为“天下第一街”勾勒出新“购物地图”。据介绍，汉正街未来将分为特色商业旅游街、小商品展销区、服装展示区、会展商务区、综合配套服务区和滨水魅力展示区6大区域，涉及1.67平方公里范围。据估计，整个改造需耗资200亿元。根据设想，汉正街将以多福路为纵轴、以三曙街和大夹街为横轴，连同汉江滨水，形成“一轴四区一线”的新格局。特色商业旅游街：多福路第一大道定位：购物观光、文化旅游、休闲娱乐；重点巩固和扩大现有的时尚服饰优势，增设旅游线路节点，形成具有现代气息的商业建筑风格，打造购物观光特色街。待建项目：人和地下商城。小商品展销区：汉正街西南片定位：小商品集中展示，分布工艺礼品、日用品和饰品等10个功能板块；先期打造综合整治示范区，建成仿明清风格的特色商贸街区，具体由展销区、休闲区和步行街组成。待建项目：国华礼品城、三特汉金堂等。服装展示区：汉正街东北片定位：时尚服装展销、服装创意设计、服饰文化传播，主要打造集展示、洽谈、零售、设计于一体的现代商贸区。待建项目：中芬片、九如片、银丰片、安徽街片等。会展商务区：汉正街东南片定位：会展洽谈、信息发布、电子商务、商务办公等商务功能；由会展广场、商务中心、交易大楼、配送大楼、五星级酒店等现代建筑群（包括地标性建筑）组成，拟建设全国性商品展贸中心。待建项目：龙腾二期等。综合配套服务区：汉正街西北片定位：休闲娱乐、现代商务、高尚居住等功能；拟通过建设标志性建筑，充分体现汉正街的现代都市气息，同时为购物旅游者提供休闲、娱乐、餐饮和住宿等配套服务。待建项目：有燕山片、宝善片、红燕片等。滨水魅力展示区：汉江北岸沿线主要依托汉正街东片、长江食品厂片两大龙头项目，形成“两点一线”的发展格局，与堤外的文化公园、休闲广场和观景平台连成一片，彰显城市亲水特色。关键词：亮点示范区建仿古街汉正街改造示范区域项目将在2009年启动。其中，最重要的一项，就是在汉正街上建一条长400米的明清仿古街。为了对汉正街进行彻底整改，硚口区采取先行先试的方式，即划定0.25平方公里综合整治示范区：东至多福南路、西至利济南路、南至沿河大道、北至三曙街。据了解，示范区将率先彻底拆除违建、消除交通堵塞，改造背街小巷。7月底之前，示范区内所有市场将配置完备的消防设施。其中，多福路至利济南路将建长达400米示范街，突出明清仿古风格。据介绍，汉正街的行车道、人行道进行整体翻建，路面统一铺设仿古地砖；1至3层的商铺立面整治由硚口区政府采取以奖代补形式，引导商户投资建设；4层以上住宅整治争取由市、区两级政府共建；同时，明清仿古街上规划建设4处仿古牌楼，形成新的标志性景观。关键词：新模式店铺看样仓库发货在汉正街经营多年的业主担忧：“汉正街商品价格低廉，人气兴旺，但是仓库有限，火灾隐患多，一把火可能让人一辈子心血毁于一旦。”虽然硚口区政府近年来大力气整治小作坊外迁，部分消防隐患已经排除。“但目前仍存在商住混居、乱搭乱建、电线老化等安全隐患”。如此看来，只有从根本入手，提升和改变汉正街的商业业态模式和经营格局，对商住混居状况逐步进行改变。大火灾中，仓库的损失最为严重。为此，外迁仓储成为整治工作的重点之一。截至目前，汉正街已外迁仓储2.4万平方米。下一阶段，汉正街的物流和仓储外迁仍是重点工作之一。此外，汉正街将着力打造“商品超市”模式专业市场，武房1号楼、华贸3号楼、雅端童装市场、小商品中心市场将率先推出“商品超市”。在汉正街上的店铺里看样品、下订单，由外面的仓库直接发货，可能成为汉正街商人做买卖的“新模式”。第2章 现有武汉商圈的分析商圈：指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围零售店的销售活动通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。不同的零售店由于地理位置、交通状况、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。武汉江汉路精品购物一条街（江汉路商圈）江汉路步行街的定位是精品购物休闲旅游一条街，路边不再设“路肩”，路面与两边店铺落地橱窗连成一体，行人观景、行走、购物有如走进一家“巨型露天商场”。江汉路现有各类商业门点305处，其中步行街范围内（武汉关至江汉四路）有门点183处，涉及服装、家电、餐饮、金融、百货等51个行业。从江汉关至鄱阳街口400米距离形成以金融业、保险业为主体的商业区段。从鄱阳街至中山大道300米距离，形成以国家级老字号及现代国内名牌商品为主体的商业区段，如精益眼镜店、老亨达利钟表店以及班尼路、李宁服饰、大台北鞋城、高邦服装、百世吉、鄂尔多斯等专卖店。从中山大道至江汉四路510米距离，形成以中心百货商店、港澳中心等现代大型商场为中心的综合性的商业区段。同时，一部分商家根据市场发展趋势和自身条件进行结构调整。中心百货商店已退出五金、水暖、小百货等品类经营，突出中、高档有特色的商品经营。汉商集团汉口商场改建为“女之都”，营业面积达22000平方米，专营妇女吃、穿、用、玩、健身、摄影、美容等名牌商品和现代服务项目，成为全国最大的专卖店。万达商业圈武汉万达商业广场三大主力店分别占据三幢商厦，其间两条商业街、两大休闲广场相互连接，500多家独立店铺形成纵横交错的步行街。据调查，若顾客在每个店停留一分钟，将耗时近10个小时。武汉万达商业广场有三大主力店“沃尔玛超市”、“大洋百货”、“万达影城”，总卖场面积13万平方米。武汉百年老街司门口（司门口商圈） 对于老武汉人来说，以“司门口”为中心的解放路商业街是武汉商埠的发源地，见证了武汉民族工商业兴衰的历史。但至今日，该商圈却显现出衰退的趋势。门面低矮、狭仄的人行道是本商圈的外在特征。1995-1997年是其鼎盛时期，年社会商品销售总额一度达到10亿元。聚集了司门口商业大楼、广东商城、九通商厦、武昌商场、维新服饰城、大中华酒楼等企业，由于所处的三镇交汇的地理位置，街道口、关山、青山的消费者都到司门口购物，家住汉口的市民也经常过江购物。 1998年前后，司门口开始逐步衰落，目前解放路商业街年社会商品销售总额只有2亿元左右。徐东商业圈 该商业圈目前已经形成了自己的特色就是大而开放型的卖场，现聚集了徐东平价，凯旋门广场，麦德龙，好美家及中商销品茂（正在招商）等大型开放式卖场，聚集了来自青山，武昌及汉口部分地区的消费者。中南商业圈 该商业圈亦是武昌发一个传统商业圈。主要以中商集团的系列卖场为主，配以周边的家乐福，金马家居等，主要消费人群以武昌为主。武商商业圈 该商业圈亦也是汉口的一传统商业圈。武商集团旗下卖场在此形成扎堆效应，sogo，汉商新武展中心，新世界百货中心店等，以其良好的商业氛围吸引了武汉三镇的消费者来此购物、休闲。钟家村商业圈该商业圈亦是一传统商业圈，汉商集团最早在这里安营扎寨，吸引了汉阳的广大消费者；但目前的汉商已逐渐向会展业及其他行业转向，随着近年来房地产开发的火爆，目前已有铜锣湾，闽东国际城正在紧锣密鼓的建设，准备在钟家村重塑该商业圈。汉正街商圈 近百年来，汉正街一直是旧汉口镇的商业精华之所在。汉正街是具有530年历史的商业街区，呈现过“十里帆樯依市立，万家灯火彻霄明”的繁荣景象，曾以云集天下商、广纳九州货的气魄，靠着承东启西、引南接北的优势，在上个世纪末创造了辉煌。从汉正街市场形成之初至1997年底，汉正街发展个体经营商户1.3万户，累计实现销售额385亿元，一直居全国十大市场之首，是武汉甚至全国难得的商业、文化品牌。根据上述描述对武汉商圈的综合概述：消费特点：武汉有四大商业上市公司，同时这四家分别分布于武汉三镇，其中汉口二家，武昌汉阳各一家，这也恰恰反映了武汉的商业格局是以汉口为商业核心，同时也反映了汉口是商业重镇，武昌是文化科技重镇，汉阳是工业及物流重镇的武汉城市发展布局。这也是为什么汉口的商业氛围浓厚，而武昌，汉阳的消费者去汉口购物的根本原因之一，同时也是为什么江浙等外省人更愿意到汉口投资购买商铺的原因。武汉商圈的发展方向：从上世纪九十年代开始，武汉商业“重心”几经更迭。六渡桥、车站路、司门口随着国有老百货商场的“淡出”，随着城市交通、市政、住宅建设的“扩张”，原以区属商业为核心的部分商圈日见式微。武昌徐东路、汉阳沌口、洪山光谷、汉正街批发市场等新兴地区“商情”逐渐走强。扎堆商圈正步入以多元化、专业化、规模化的购物功能去发展，转赂以满足城市商业休闲为功能的全方位消费拆求。整个武汉商圈的市场竞争分析：随着改革开放的深入和国企改革的逐见成效，武汉的人均收入稳步提升，人民购买力逐年增强。武汉的地理位置决定了它将是众商家竞争的地方。武汉出现了跨地区、跨行业的商业联合，如南（广东）资北上、北（北京）资南下、东（上海）资西进和外资投入的大好局面。武汉商场、中南商场、汉阳商场、中心百货、王府井、佳丽、家乐福、麦德隆等的存在，另外“武汉市分三镇，商业发达，区域呈多极发展，来自大型市场、百货业、超市的竞争尤其激烈。”武汉市商业网点建设存在的薄弱环节主要表现在，商业网点布局不够合理，功能不够齐全，特色不够鲜明，局部地段商业网点疏密不均，业态雷同；部分商业设施陈旧，停车场所不足；新兴住宅区商业网点发展滞后，项目配套不全等。关键点综述: 1.武汉国有商业态势从外部市场竞争格局来看，武汉国资零售业的市场占有率渐趋下降，民营和外资零售商逐渐获得主导地位。在国有商业内部，也产生了产权制度变革的需求，国有资本逐渐退出、各种其他性质资本进入成大势所趋。2.武汉不同零售业态竞争优势的塑造不同业态的零售商，其竞争优势的塑造有不同的途径。超市业态通过广泛布店来延伸品牌影响、扩大规模、降低采购成本，以达到增强竞争力的目的。而百货业态来由于在全国布点需要大量的资金，同时管理跨度、物流半径的扩大都需要付出高昂的成本，因此增强在本区域内的市场控制力更具有现实意义。 3.外资商业企业全面开放以后，尽管对外资零售商进入中国市场基本已经没有限制，但外商也不会“遍地开花”式的发展业务，市场拓展策略通常是以某一个或几个区域性零售市场为突破点，然后辐射到其他地区。即便是walmart（沃尔玛）也不例外。 4、有扩大、延伸连锁经营领域的趋势5、有进一步提升商业中心的功能的特点提升解放大道中段、中山大道中段、徐东大街、中南路、钟家村、十升路等商业中心、商业特色街的功能和服务水平。6、 2004年各大商场发展特点1) 不断研究消费需求，调整经营结构，扩大品牌经营。2) 研究各种促销措施，紧抓假日经济。3) 以商品销售为中心，扩大多功能服务。4) 理性促销，努力提高销售质量。5) 发展自营品牌经营，提高企业经济效益。第3章 项目周边数据分析一、项目及周边基本状况二、周边商铺情况沿河大道租金(每)面积()面宽(米)进深(米)层高(一层,米)月租(元)经营类别其他80277104.29600日货用品6262783.67440不锈钢品11024384.21100日化用品8162783.69720石头品三、项目周边成熟商业点汉正街商城： 汉正街中心商城是桥建集团第一个地产开发项目，商城大门正临多福路，是汉正街市场中心地段。商城总建筑面积15万，其中14层是商场部分，建筑面积约6万；4层以上为住宅部分，建筑面积约9万楼层楼层业态1f女装2f女装/睡衣3f精品男装4f装修中销售及经营状况： 中心商城至1996年开盘销售；一层商铺已全部售罄，现营业率80；二层商场整体出售给武汉荣信投资发展有限公司，现营业率40；三四层由武汉鑫汇积经贸发展有限公司进行统一招商管理；楼精品男装营业率不足10，四楼正在装修中；目前中心商城经营户总数近千家二三楼预计月初统一开业；中心商城多层平面示意图商铺规格及面积情况：商城街区层高店铺面积仓储面积主通道开间次通道开单a区4米10平米无仓储5米2.5米b区4米10平米无仓储5米2.5米c区4.5米13平米无仓储5米2.5米d区4.5米13平米无仓储5米2.5米e区4.5米13平米无仓储5米2.5米f区4.5米13平米无仓储5米2.5米备注店铺面积为建筑面积；店铺面积取各区店平均面积，商城未提供仓储，商家自行安置；层规格面积与一楼基本相同；仅比一楼大厅位置处多两间商铺;楼层售价租金备注1f内铺6万/平米沿主通道店铺租金略高，相对次通道或顶角商铺贵元平米；2-3楼与一楼租金差异因素均相同;租赁保证金为5000元/铺,一年一签这里很多客户将铺位划分成ab两档,让铺位平均租金提升.2f3万平米330-450元平米3f元平米4f暂无汉正街品牌服饰批发城 项目建成营业面积近12万平方米，拥有超前的硬件设施，合理的商业布局，“宽、敞、亮”的购物空间和完备方便的配套服务，吸引了沙驰、苹果、boss、登喜路等近3000家国内外品牌服饰厂家，荟萃了精品男女装、童装、休闲装、羊毛衫。临街商铺商铺通道商铺通 道通 道通 道通 道电 梯 井烟酒、饮料品牌服饰城单层平面示意图商城楼层业态分布楼层楼层业态-1f儿童婴儿装1f男装2f精品女装3f精品女装4f精品男装5f精品男装 销售及经营情况： 本项目2007年9月开盘销售；所有商铺已全部售罄，现营业率90；三至五层部分商铺在装修中.其他经营状况良好。商铺规格及面积情况： 楼层层高店铺面积仓储面积主通道开单次通道开单-1f5米20平方无仓储6米3米1f5米25平米无仓储6米3米2f5米25平米无仓储6米3米3f5米25平米无仓储6米3米4f5米30平米无仓储6米3米5f5米35平米无仓储6米3米备注店铺面积为建筑面积；店铺面积取各层店平均面积，商城未提供仓储，商家自行安置；店面不允许转让;租赁价格楼层租金物业备注-1f1800元/平米1.5元/平/月此租金结果为单层商铺平均租金水平；沿主通道店铺租金略高，相对次通道或顶角商铺贵5080元平米；同时商场中间双开门面相对单开门面平均高出80元/平米；二楼二手商铺销售价格约4万/平米1f3900元/平米1.5元/平/月2f1.5元/平/月3f2300元/平米1.5元/平/月4f1800元/平米1.5元/平/月白马商城： 万商白马商城服装交易中心汇聚千余中外名优服装品牌,是湖北省暨华中地区首家品牌服装交易及写字楼为一体的专业服装商品展卖中心。单层平面示意图：电梯、广场商铺通道楼层楼层业态1f精品服装大世界2f女装批发中心3f女装批发中心4f女装批发中心5f女装批发中心6f女装批发中心7f休闲装专营区8f休闲装专营区9f品牌男装商铺规格及面积：楼层层高店铺面积仓储面积主通道开单次通道开单1f4.5米0-15 无仓储4米3米2f4.5米0-15 无仓储4米3米3f4.5米0-15 无仓储4米3米4f4.5米0-15 无仓储4米3米5f4.5米0-15 无仓储4米3米备注店铺面积为实用面积；店铺面积取各区店平均面积，商城未提供仓储，商家自行安置；29层规格面积与一楼基本相同；租赁价格：楼层租金备注-1f150/平米沿主通道店铺租金略高，相对次通道或顶角商铺贵；仅6楼有铺位转让，30平米，95万 ，约3万平米1f2f3f4f95/平米5f6f7f8f汉正街第一大道平面图金座银座钻石座翡翠座蓝宝石座红宝石座多 福 路汉正街沿河大道大 水 巷五 彩 正 巷金昌商城中心商城居民区居民区居民区居民区居民区汉水街板厂巷项目业态布局区域划分主业态备注金座2f3f内衣批发市场-1f男装银座内衣批发市场附男装红宝石座精品辅料批发市场蓝宝石座内衣睡衣批发市场翡翠座外贸产品批发市场附布匹批发钻石座布匹批发市场商品规格及面积情况 区域划分层高主力铺面积仓储面积主道开间次道开间金座4.5m33/54无仓储6m4m银座4.5m45/58无仓储6m4m红宝石4.5m33/54无仓储6m4m蓝宝石4.5m45/58无仓储6m4m翡翠座4.5m22/37无仓储6m4m钻石座4.5m22/37无仓储6m4m备注以上为建筑面积;公摊42.12%;项目商铺面积总区间:20-100项目销售情况：区域划分楼层销售价格（均价）销售情况金座-1f1f20000元/55000元/（街铺拍卖价1f销售均价含街铺销售价格，整体已售98%,目前各座均有少量商铺在售2f3f30000/银座-1f/1f20000元/-35000元/ 2f-3f30000元/红宝石座-1f/1f20000元/ -35000元/2f-3f30000元/蓝宝石座-1f/1f20000元/ -32000元/2f-3f30000元/翡翠座-1f/1f38000元/2f-3f30000元/四、周边住宅情况 滨水香苑： 开盘时间：2004-8 入住时间：2005年中 建筑面积：10603.99平方米 占地面积：53119平方米江山如画： 开盘时间：一期：2005-08-16 三期：2007-10-16 入住时间： 一期：2005-11-30 三期：2009-05-16 建筑面积：9.6万平方米 占地面积：1.1805万平方米汉正街第一大道： 开盘时间：2005-8 入住时间：2007-3-31 建筑面积：800000平方米 占地面积：283000平方米汉正大厦： 开盘时间：2005-12-18 入住时间：2006-11-28 建筑面积：24032.08平方米 占地面积：1226.57平方米 五、汉正街周边配套 企业名称直线距离（备注）汉正街文化电子市场步行5分钟武汉市硚口客运站步行5分钟建行汉正街支行步行10分钟农业银行汉正街支行步行10分钟中信银行汉正街支行步行10分钟汉口银行汉正街支行步行10分钟武汉普爱医院步行15分钟开源酒家步行15分钟利济派出所步行15分钟家乐福步行20分钟肯德基步行20分钟武汉市按摩医院步行20分钟新华书 店步行25分钟武汉市第一医院步行30分钟第4章 客群分析及定位前言：翻开史册，汉正街历尽沧桑。历史悠久的汉正街是汉口最古老的一条街道之一，据夏口县志等书记载，这条街迄今为止已有500年的历史。兴起明朝成化年间的古汉口之“正街”“汉正街”，是“汉派”商业文化的发祥地。早在明末清初时，汉正街已经成为全国最大烟草、纸张、粮食、木材和药材等大宗货物的集散地之一，呈现出“十里帆樯依市立，万家灯火彻宵明”的繁荣景象。改革开放后，这里小商品市场重新恢复，凭借九省通衢的便利，汉正街以“买全国、卖全国”而闻名，被誉为中国社会主义市场经济的试验田，赢得了“天下第一街”之美誉。客群分析：在汉正街家喻户晓的今天，汉正街已经在全国客商及海里形成特定的格局，而本项目就是在汉正街已经成功的格局上，去做大、做专、做强。 一、习惯性客户群（批零兼营）： 首先，汉正街做为一条老牌商业街，完全利用习惯性的客户群在规模和方便性上顾及到批发客群的同时，利用高标准的硬件及现代化管理手段去赢取零售客户群体。得到零售客户的青睐，不仅仅是在得到收益上保证，同时还会得口碑上面的信誉。 二、市场性客户群： 本客户群与习惯性客户群的不同，就在与他们不求习惯，他们求质量。随着生活方式（时髦、朴素、随俗）；个人性格（外向、内向、独立、依赖、乐观、悲观、激进、孤僻、开放、保守）；价值观念（求实、求美、求新、求奇），随着整个社会现代化程度越来越高，人们不仅仅是追求单一的品种批发，我们要跟随时代的改变而改变，去迎合市场，让本项目高远都做到最时尚，最潮流的批发零售超级摩尔城。 项目定位：关键词：规模功能化 专业创造力 摩尔城1997年底，汉正街的个体私营户发展到1.3万多户，累计实现销售额385亿多元，入库税收3.78亿元，位居全国十大市场之首随着义乌、柯桥等国内众多区域性小商品市场的崛起，自1998后，汉正街经营户数量开始下降，近两年尤为明显，仅剩6800余户。汉正街有八大市场，每个市场均有空门面。因为生意不好做，有的门面一年要换4个老板。这条曾名列全国十大市场之首的小商品市场出现了衰落势头。年，中国市场学会调查排名，汉正街滑落到全国小商品市场的第位。由于汉正街商业布局混乱，商业空间复杂，模式业态落后，“水货”和品牌共存；缺乏产业支撑，交通拥挤和商业管理粗放。汉正街没有了往日的风采。思路决定出路！而本项目正是想打破汉正街惯有的格局，以现代化，专业化，规模化去引领汉正街的新格局。本项目正是处在此街的服装批发与食品批发的交汇处，总建筑面积：190752平方米，地上建筑面积：147552平方米，地下建筑面积：43200平方米/地上30层，地下2层。及21600平方米的超大型车位。其中住宅建筑面积：78600平方米，商业建筑面积：68952平方米，是集批发与零售为一体的超规模，极现代化的武汉专业市场第一摩尔城。在汉正街起起伏伏后的今天，小规模，小格局，旁门左道的经营理念已经很难去适应到现代化都市的硬性需求，而 作为武汉市第一家规模化、超现代思维的专业化市场摩尔城来说，在大武汉可以说是首屈一指。超大型的停车场，针.对性极强的定位，超专业化的考证布局设置 ，不仅仅是在汉正街，乃至大武汉都可谓名列前茅。而同样是作以高端市场为定位的多功能商住两用楼，无论是格局的设计，还是江景的秀丽，以及功能生活的便利性。一切的一切都是为了让您感受到，力与美的结合，功能与实用最柔美的融入。而在汉正街大改造的今天，此项目必定能够成为以专业及现代为一体的汉正街标志性多功能商业体。项目发展分析表：项目地址汉口利济南路沿河大道建筑类别多功能商住楼占地总面积平方米25,440.00 总建筑面积平方米190,752.00 地上建筑面积平方米147,552.00 其中：住宅建筑面积78,600.00 商业建筑面积68,952.00 地下建筑面积平方米43,200.00 其中：地下一层商网21,600.00 地下二层车位21,600.00 容