深圳鸿荣源地产熙园销售执行报告（158页） .doc

深圳鸿荣源实业有限公司： 承蒙信任，我司正式受托展开贵司香蜜湖熙园项目之销售代理事宜。我司香蜜湖熙园项目专案小组，针对本项目进行市场调查和论证，并对本项目分析研讨，现特向贵司提交香蜜湖熙园营销策划执行报告，供贵司决策时参考，相关内容有待双方进一步完善，并经研讨确认后作为销售工作的指引。专此奉达！ 房地产e网 / 深圳市德思勤置业有限公司倍讯易 /养殖之家 /目 录a、 市场调研分析.5香蜜湖片区市场调研分析香蜜湖片区外市场调研分析竞争项目广告统计分析townhouse市场分析别墅市场分析春交会期间意向客户分析.96项目分析.117地盘分析资源分析项目swot分析项目差异化建立.126产品差异化建立区域差异化建立形象差异化建立项目定位.129市场定位物业定位形象定位客户定位.131意向客户特征描述客户定位主要客户群及需求分析目标客户购买的决定因素第七篇 营销总纲与营销阶段.136第八篇 前期销售阶段.143第九篇 内部认购阶段.151正式发售阶段.159持续销售阶段.167推广费用安排.173第十三篇附件目录.174第一篇市场调研分析香蜜湖片区市场分析香蜜湖片区一直被公认为集休闲、旅游、度假、饮食为一体的高档社区。随着深圳顶级豪宅代表东海花园的开发，加上地铁概念，中心区的进一步发展，使该片区物业更受二次以上置业、投资者的青睐。目前本片区及周边开发及已售项目较多，如香榭里花园、俊安苑、新天国际名苑、翠海花园二期、香蜜湖豪庭、香蜜湖水榭花都、香逸名园、景秀年华、尊皇华府等。以往的东海花园、香榭里花园一期、万科城市花园等一批市场声名较响的豪宅奠定了该区域物业的高尚地位，加之片区之内以往的土地储备，预计今、明两年将推出的大型高尚住宅项目至少在四个以上，包括香蜜湖水榭花都，东海花园二、三期、香榭里花园二期、农科中心农科广场项目、4.6万平米香荔绿洲二期、10万平米以上的景煜花园项目。翠海花园俊安苑香榭里花园东海花园景秀年华新天国际名苑香蜜湖豪园 水榭花都 香逸名园 特发项目香蜜湖水榭花都中心西区大型低密度高尚超大自然生态人文社区，以其自然、生态与规模锁定大众的眼球，前期广告宣传比较成功地树立起香蜜湖片区的高尚人文生态住宅的地域形象。特别是户外广告牌的投入，对宣传物业形象起到有利支持。营销推广以高档townhouse物业为制高点，最大限度提升项目的产品档次。townhouse的前期认购率高达100%以上。现阶段受熙园春交会形象展示的影响，部分高层客户产生犹豫。分期开发导致过长的开发时间对客户有一定的影响。客户特征：l 年龄层较轻，基本为三口、四口之家l 事业有成，认同香蜜湖片区l 管理阶层、私营企业主为主l 广东、潮汕人士为主楼盘名称香蜜湖水榭花都位置香蜜湖度假村内发展商开发商：深圳市华龙房地产开发有限公司投资商：深圳国际信托投资公司广告代理物业代理广告代理：博思堂广告物业代理：置业国际（中国）有限公司建筑设计柏涛建筑设计有限公司园林设计东方园林艺术设计有限公司建筑规模容积率占地170,000建筑230,000逾10万生态园林容积率1.4建筑类型高层、小高层、townhouse（三层）配套设施会所、异域风情露天酒吧、净菜超市、幼儿园、小学、车位交通21、105、113、209、213、222、429、451、468、车公庙地铁站面积townhouse面积250-320、平面在售面积120-190主力户型三房二厅、四房二厅物业管理公司物业管理费信托物管物业管理费5元/价格（元/）一期townhouse价格15000元/、平面在售价格10000元/项目现状现工程已动工，建筑已出地面项目评价前期形象推广比较成功，项目整体开发时间过长，在香蜜湖片区是熙园的主要竞争对手东海花园二、三期香蜜湖片区的豪宅代表。以其精致的园林，高档的包装，漂亮的外观，受到客户追捧。从总体销售的单位面积来看，160平方米的户型销售情况最好。曾经创出每平方米售价15000元的天价，销售非常火爆。一期形象的树立，对二期、三期的推广起到非常有利的帮助客户特征：l 广东籍、香港人（后期移民）居多l 经济实力强l 私营企业主，证券、银行管理人员，日、台、港、韩等跨国公司在华公司的管理人员居多l 园林设计、小区规划、物管等方面吸引了大批追求高贵生活的人l 家庭成员不多，一般为三口或四口之家l 认为该小区满足其尊贵的心理需求，符合他们身份的生活环境楼盘名称东海花园位置深圳市福田区香轩路发展商香港东海联合（集团）有限公司深圳东海爱地房地产发展有限公司承建商三期室内设计市一建承建leese robertson freeman室内设计（作品香格里拉、凯悦酒店）营销代理深圳中原物业顾问有限公司建筑设计一期柏涛建筑设计有限公司二期、三期雅科本设计管理服务有限公司园林设计贝尔高林公司建筑类型二期15幢10-32层的高层、小高层建筑三期36层52间豪华公寓一层两户、一层一户社区配套设施车位豪华会所（带私人宴会厅）、东海培萃幼儿园、深圳外国语学校东海附属小学、深圳高级中学、深港两地区间车、车位不少于1.0车位/户、三期公寓配有智能指纹监控系统、观光玻璃电梯、服务电梯、电梯安防、门禁系统、中央空调与热水系统二楼有私人俱乐部和游泳池/户外水力按摩池交通车公庙地铁站面积二期114-168三期317-657主力户型四房二厅（317）八房二厅（657）物业管理公司物业管理费一、二期戴德梁行、三期深圳东海安保物业（香港地铁有限公司属下安保物业管理）价格（元/）二期平面10000-11000元/、三期15000元/项目现状现楼已发售项目评价项目一期与二期已树立起项目富人区地标的形象，三期项目销售期较长翠海花园一期一期成交客户特征：l 35岁以上，较早到深圳经商l 因实际从商经验丰富而有自己独特的价值观念l 有很好的经济能力但又算不上豪富阶层l 看好香蜜湖片区的发展前景l 注重中国传统家庭伦理观念，对家庭有传统的责任感l 追求自在生活氛围l 广东籍、潮汕籍比例约50%l 开厂、开公司的中小型民营企业家，及开店的中小商家老板楼盘名称翠海花园二期位置侨香路、农园路发展商深圳振业实业集团有限公司广告代理物业代理广告代理：大观广告公司物业代理：德思勤置业建筑设计何显毅建筑师事务所物业规模容积率建筑面积90000商业面积5364容积率4.31物业类型总户数4栋31-32层高层建筑总户数567户社区配套设施车位会所、幼儿园、超市车位381个交通6、104、456、466路面积60-239主力户型五房二厅复跃式（162-266）、四房二厅（117-140）物业管理公司物业管理费振业物管物业管理费3.8元/价格（元/）7500元/项目现状2002年底封顶，2003年8-9月入伙，目前建至第5层， 项目评价目前项目进入内部认购阶段，9月正式发售。由于一期现楼实景、振业集团的品牌实力对二期的销售有促进作用。在200左右的大户型将与熙园190-200多层的户型形成竞争。户 型面积区间户数比例四房二厅二卫115-140m29116%四房三厅二卫 复式179-194 m26211%五房二厅二卫 跃式177-207 m223842%六房二厅三卫233-239 m25710%其余为60-90 m2的小二房单位11921%合计567100%户型面积比例新天国际名苑建筑体现现代主义的风格，以水岸名宅及香蜜湖岸永久性第一排景观为卖点。提出“简约为美”、“少即是多”、“天人合一” 境界地产的开发理念。前期推广价格高至9000元/，现阶段价格降至起价5908元/，均价7500元/，价格整体滑坡过大。其与熙园的位置关系，价格因素及高层20层以上景观优势，会分流部分熙园的客户。客户特征：年龄在35岁以上高级管理人员、中小型企业私营企业主银行、证券从业人员认同香蜜湖片区家庭成员以三至四人为主楼盘名称新天国际名苑位置莲花西路南发展商深圳国际俱乐部有限公司广告代理物业代理风火广告置业国际建筑设计深圳招商建筑设计有限公司园林设计美国urbanus设计事务所建筑规模容积率占地16,596.1建筑103,069.4容积率5.22建筑类型总户数2栋32层板式高层与2栋12层板式小高层469户社区配套设施车位500个车位交通104、441、411、446、456面积实用率125-344实用率84.3-88.5%主力户型四房二厅140-169物业管理公司物业管理费中海物业管理公司3.2元/价格（元/）7500元/项目现状3月31日开盘已发售项目评价前期定价9000元/，现受压力很大价格大副度下调起价在5908元/，均价在7500元/左右，从目前销售状况看基本对熙园影响不大，但在熙园销售期在价格方面会分流部分熙园的客户。俊安苑以天安集团的品牌实力树立农科中心人文地标，以天安集团资源共享、项目的区域优势、项目周边的教育配套组成其主要卖点。前期销售情况并不理想，目前价位略有下调。客户特征：年龄在35岁以上中小型企业私营企业主证券、金融、保险业政府公务员楼盘名称俊安苑位置农科中心、农轩路发展商天安（深圳）实业有限公司深圳市农科中心科学研究中心整合推广策划及销售代理尚美佳广告有限公司深圳中原物业顾问有限公司园林设计天安实业有限公司建筑规模容积率占地14,500建筑34,900，车位174个建筑类型户数5栋16-18层280户社区配套设施优惠享用天安物业资源，4000的平台花园、住客会所、住户专车、学校巴士、购物巴士交通411、441中巴面积83-166主力户型三房二厅、四房二厅物业管理公司物业管理费天安物业管理公司物业管理费3.8元/月价格（元/）7800元/项目现状项目3月30日开盘已发售项目评价两梯三户，户型方正，通风采光良好天安集团开发项目以天安集团的资源共享为特质，前期销售户型二房二厅三房二厅四房二厅总计面积83124-134166户数5817448280比例21%62%17%100%户型二房二厅三房二厅三房二厅四房二厅总计面积（）83124134166总面积48141078811658796835228比例14%31%33%23%100%香榭里花园一期 曾获美国建筑家协会金块奖，由国际级建筑设计大师美国rtkl设计，澳大利亚beltcollins公司进行园林景观设计同，标榜“人文主义”的理念。客户特征：年龄在35岁以上政府公务员、银行、证券、保险管理人员三口至四口之家，家庭人口较少楼盘名称香榭里花园二期位置农科中心农园路发展商深圳市美地置业发展有限公司全程推广营销代理图登广告建筑设计美国rtkl设计师公司园林设计澳大利亚贝尔高林公司建筑规模容积率占地49,297.4建筑160,000容积率2.67建筑类型总户数891户社区配套设施6000会所、高尔夫练习场、灯光网球场交通411、233、113（农科中心站）面积实用率90-217实用率87%主力户型三房二厅物业管理公司物业管理费深圳美地物业管理有限公司物业管理费4.3元/价格（元/）8500元/项目现状项目现已发售，项目评价销售较稳定，销售率70%香榭里花园二期户数与面积统计户型二房二厅二卫三房二厅三卫四房二厅三卫五房二厅三卫六房二厅七房以上总计面积90121.08166.68180.39217240户数7272112724484456户数比例16%16%24%16%10%18%100%总面积6，4808，717.7618，668.1612，988.088，80020，16075，814面积比例9%11%25%17%12%26%100% 楼盘名称香逸名园位置香梅路、新闻路口以北发展商深圳市合正房地产开发有限公司深圳华泰企业分公司广告代理物业代理广告代理：深圳市木太广告公司物业代理：深圳市房地产咨询有限公司承建商江苏一建建筑设计华森建筑与工程设计顾问有限公司物业规模容积率占地面积9594.7建筑面积60484.57商业配套面积2360容积率6.20建筑覆盖率38.2%物业类型总户数2栋28层高层建筑总户数400户社区配套设施车位在三层酒店式空中花园内设立体open馨香健康会所、车位256个交通25、101、113、105、201、209、213、215、301、310、320、370、420、429、431路面积85.74-118.52主力户型三房二厅（102-118.52）、二房二厅（85.74）物业管理公司物业管理费深圳市合正物业管理有限公司物业管理费2.8元/价格（元/）6500元/项目现状主体封顶项目评价高层小规模物业，客户定位城市精英。以二房、三房为主，交通便利、一梯四户，现楼销售，销售率10% 楼盘名称景秀年华位置香梅北、北环大道发展商深圳市万济高科技产业投资发展有限公司广告代理物业代理广告代理：深圳市相互广告公司物业代理：深圳市房地产咨询有限公司承建商江苏一建建筑设计深圳电子设计院物业规模容积率建筑面积30000容积率4.1物业类型总户数一期3栋18层1栋22层高层建筑总户数360户社区配套设施车位会所、车库车位200多个交通6、25、104、201、213、222、361、365、370、411、441、446、456、548路面积62-117主力户型三房二厅（83-117）、二房二厅（62-76）物业管理公司物业管理费天健物业管理有限公司物业管理费2.8元/价格（元/）6000元/项目现状现楼发售项目评价以二房、三房中小户型为主，二梯五户、配套成熟、交通便利、性价比合理，现楼销售平稳，销售率50%以上。2002年8月18日入伙香蜜湖片区2002-2003年开发楼盘汇总表楼盘名称建筑面积容积率价格销售期销售率发展商香蜜湖水榭花都230，0001.4toho价格15000元/平面价格10000元/预计一期10月份开始发售，二期三期需二年toho100%小高层90%深圳华侨城房地产有限公司新天国际名苑103，069.45.227500元/3月31日发售3个月10%深圳国际俱乐部有限公司香榭里花园一二期160，0002.679500元/销售期3个月20%深圳市美地置业有限公司俊安苑34，9002.57800元/已发售10%深圳市天安实业有限公司东海花园三期20，0004.0二期平面10000-11000元/三期15000元/已发售10%深圳东海爱地房地产发展有限公司翠海花园二期90，0004.317500元/预计年底发售2003年8-9月份入伙深圳振业实业集团有限公司香逸名园60，484.576.26500元/已发售20%深圳市合正房地产开发有限公司景秀年华30，0004.16000元/已发售入伙40-50%深圳市万济高科技产业投资发展有限公司香蜜湖豪庭16，0007000元/已发售30%总建筑开发量744，453.97香蜜湖片区2002-2003年总建筑开发量1，300，000以上(包括熙园14万、景煜花园10万、农科中心农科广场项目、香荔绿洲)香蜜湖片区2002-2003年不同户型开发量汇总表（不包括熙园、景煜花园）楼盘名称户型香蜜湖水榭花都新天国际名苑东海花园三期香榭里花园二期俊安苑翠海花园二期香逸名园景秀年华香蜜湖豪庭总计（户）比例townhouse58581%二房二厅72584010014826468217%三房二厅610907217489300212154740%四房二厅40032944 11248128106127%五房二厅53297225440810%五房以上218 128452025%总户数1121469524562805564003602643958100%结论：香蜜湖片区2002-2003年市场推出的楼盘户型以三房、四房为主，其三房占总量的40%，四房占总量的27%，二房占总量的17%，五房占总量的10%，在五房以上的户型占总量的5%，townhouse占1%。楼盘名称户型面积香蜜湖水榭花都新天国际名苑东海花园三期香榭里花园二期俊安苑翠海花园二期香逸名园景秀年华香蜜湖豪庭总计比例townhouse16，34416.，3442%100以下6，4804，8146，2568，57423，91816,36866，41010%100-15045,00049，5918，71722，44621，40057，6825，402210，23832%150-200145,54040，12431，6567，96851，570276，85842%200-30015,02011，14028，96010，79765，91710%300-5008,37014，559 22，9293%500以上5，510. 5，5101%总面积（）230，274100，85520，06975，81335，22890，02366，25629，32016,368664，206100%2002-2003年香蜜湖片区不同户型面积开发量汇总表（不包括熙园、景煜花园）结论：香蜜湖片区2002-2003年市场推出的楼盘面积区间在100-200的为主，100-150占推出面积总量的32%，150-200占推出面积总量的42%，在200以上的占推出面积总量的10%，在100以下占推出面积总量的10%，500以上的占推出面积总量的1%，townhouse占推出面积总量的2%。相对于其它片区其楼盘大户型、大面积的特征明显，属于较典型的豪宅片区。同时片区内150以上，以三房、四房为主的户型竞争十分激烈。楼盘名称户型面积香蜜湖水榭花都新天国际名苑东海花园三期香榭里花园二期俊安苑翠海花园二期香逸名园景秀年华香蜜湖豪庭5000-6000元/600060006000-7000元/65007000-8000元/7500780070008000-9000元/平面1000085009000-10000元/10000以上元/toho15000二期11000三期15000平均均价元/8300元/2002-2003年香蜜湖片区不同楼盘的价格统计结论：香蜜湖片区整体均价平均在8300元/左右，部分高档楼盘（东海花园、香榭里、水榭花都）的均价达到了10000元/或更高。从价格趋势体现了片区豪宅区域特点。但在此片区同类、同质楼盘的激烈竞争下，部分楼盘价格下落。总结：b、 经上述香蜜湖片区市场分析，香蜜湖片区2002-2003年总体开发量在100万平方米左右，户型以三房、四房为主，面积区间100-200平方米为主，c、 整个片区已经形成规模性富人居住区，片区内同质、同类产品的竞争十分激烈。d、 客户层面基本上在35岁以上，总体年轻化，家庭人口数量较少，以私营企业主、金融、证券、保险、大中型企业、事业单位管理人员为主，广东籍、潮汕籍人士较多，普遍看好香蜜湖片区的发展前景。e、 在同质、同类产品中与熙园产品品质较接近的水榭花都、东海花园的价格均在10000元/或更高，而其它产品的价格在逐步下调。二、其它片区同质、同类楼盘市场调研f、 中心区市场调研中心区住宅项目开发逐渐升温随着中心区六大市政建设的全面开工，中心区概念已成为市民关注的焦点。几家知名开发商如：黄埔雅苑二、三期、星河国际花城、天健世纪花园、嘉里雅颂居、如诗美地、城建城中雅苑、辛城花园南龙福居项目，今年将在中心区展开残酷的竞争，吸引众多置业者的关注。去年市政府主要投资用于环境和基础工程，今年主要在地铁与中心区工程。年内中心区住宅项目及地铁沿线项目将继续倍受关注。预计与中心区概念直接关联的项目年内总建筑面积将达100万平方米以上，以高档及中档住宅为主。2. 中心区规划城建项目中海华 庭市民中心深业花园少年宫科技馆图书馆音乐厅儿童医院黄埔雅苑水晶岛星河国际花城国际会展中心天健世纪花园嘉里项目中银花园高交会馆电视中心中心区北区用地指标用地性质用地面积（公顷）百分比建设面积()中心区南区用地指标用地性质用地面积（公顷）百分比建设面积()商业、商务办公0.410.23%49728.58商业、办公2112460.2行政办公17.929.92%684932.04商务办公144933.7文化娱乐27.1115.01%442116.26旅馆326323.9医疗卫生4.302.38%60150.3商业、旅馆、办公13.0218.44%60466教育科研2.201.22%略教育科研2.130.91%442116.26居住及配套29.5816.38%1063121.4居住及配套20.968.99%681940.13绿化及广场21.9212.14%略绿化及广场35.2815.12%416471.3道路72.1339.94%略社区公园5.022.26%55507.5其它5.022.77%略行政办公1.730.74%684932.04总计180.59100%2300049发展备用地4.01.71%199811道路96.4241.33%略岗厦综合改造区20.558.81%略其它52.77%略总计233.27100%11707553. 中心区住宅开发情况中心区北区住宅开发情况表项目名称占地面积容积率建筑面积开工时间目前进度开盘时间销售均价销售率中银花园1308413.4175487现楼已入伙97年900093%深业花园360002.81008006561399年2001.9入伙2000.58400一期：100%二期：95%黄埔雅苑1560002.843700010375299.42001.5入伙2000.67800一期：100%天健世纪花园384122.81461912001年底在建预计：2002.98500嘉里雅颂居35000311000在建中心区南区住宅开发情况表辛城花园201553.567178298年入伙98.8500100%中海华庭325683.37110000982000.6入伙99.68800100%彩福大厦109301213102398.1200.9入伙98.11650090%如诗美地350002.587500城中雅苑447802.8124990在建海龙王项目71876.848875待建根据调查，中心区已售的住宅项目有黄埔雅苑一期、中银花园、辛城花园、福岗园、中海华庭、深业花园、彩福大厦等；在售的住宅项目有黄埔雅苑二期等。另外还有城建城中雅苑、星河国际花城、香港嘉里雅颂居项目、天健世纪花园等项目已经在进行建设，预计在2002年7-8月后将有更多住宅陆续进入市场。现时住宅开发主要特征表现为：中心区已有商品房市场存量不大，消费者对于中心区住宅的需求正处于上升阶段。中心区住宅物业均以三房两厅带工人房的户型作为主力户型。中心区住宅物业价格稳步走高，约为6700元/8800元/。中心区的消费群体主要为中高收入的二次及多次置业者。4. 物业供给量福田中心区总规划建筑面积为750万，其中商品房规划建筑面积为627万，现已竣工100万，即16%，在售住宅物业的总建筑面积达51.9万，总销售率约78%，即中心区目前在售住宅存量约为11.4万（多数为各大楼盘的尾盘），满足不了目前消费者对中心区住宅的需求。5. 中心区楼盘分析黄埔雅苑一期由香港著名房地产开发公司长江实业开发的高档楼盘。客户特征为：l 认可发展商品牌的香港人，以及广东籍人士l 追求生活设施全、市政配套齐全、交通便利的大型社区l 看重小区的地段、物管、楼盘品质等因素l 政府官员、银行高层管理人士、企业主较多楼盘名称黄埔雅苑二、三期位置深圳市福田区彩田路、福中一路312-316号发展商长江实业（中国）有限公司及和记黄埔地产有限公司属下之深圳地产发展公司建筑设计深圳市陈世民建筑师事务所有限公司园林设计贝尔高林香港有限公司（一至四期）物业规模容积率总占地面积15.6万总建筑面积43.7万二期占地面积：32，792建筑面积107，000三期建筑面积95，400容积率2.8物业类型总户数共建22栋高层及4栋小高层二期6栋22-28层高层、2栋8层小高层、平面一梯2-6户（以 1 梯 4 户和 6 户为主）总户数3100户二期户数654户三期5栋22层32层高层及一座小学，三期总户数800户社区配套设施车位2所幼儿园，1所小学， 1所中学、住客会所、商场、大型超市、净菜市场车库车位2500个车位会所设施：运动类 大型天幕泳池、室内攀石场、健身室、乒乓球/桌球室儿童类: 虚拟真实智能化儿童游戏机中心、儿童夜光保龄球场、儿童游乐中心、亲子苗圃美容类: 水疗按摩 香薰美容院 文化类 : 图书馆交通15、25、105、111、215、228（莲花山）、223、310、320（高交会馆站）、420、451、468地铁市民中心站面积二期面积78-223224-436三期面积77-323主力户型二期主力户型以三房二厅（127-162）三期主力户型三房二厅（110-114）物业代理物业管理费和记物业服务（深圳）有限公司物业管理费4.0元/价格（元/）9000元/物业特点户型多样，主力户型为三房，有带工人房供选择，部分客厅宽 4.8m，饭厅设有对流窗大面积豪华单位客厅宽5.4m，设有入户空中花园，饭厅采用落地玻璃，将空中花园景致引入室内，小高层采用观光电梯，面向园景项目现状项目正在建设阶段预计2002年5月发售项目评价由于和黄的品牌及较低的售价，一期销售受到市场的追捧；项目二期目前正在进行销售，广告投放量较大，销售进度较为缓慢；黄埔雅苑二期户型统计表户型面积户数比例二房二厅二卫793210%8227三房二厅二卫128417%三房二厅三卫1364566%150289162511784四房二厅186407%二层复式25587%270430030三层复式33523%350124503总计588100%安柏丽晶楼盘名称安柏丽晶位置深南大道6012号发展商深圳天鸿集团祈年实业有限公司物业规模容积率占地面积：11，061m2建筑面积：120，000m2容积率：2.8物业类型总户数2栋18层高层与32层高层社区配套与规划设施意大利古罗马下沉式主题庭园，全天候室内恒温泳池及室外双泳池，住客及商务双会所、特高32层玻璃天幕全景观空中pub，甲级写字楼电梯群控系统，直落地下车库，小区全方位背景音乐系统，面积75-500主力户型三房二厅（90-140）四房二厅（140-240）交通101、105、209、213、215、222、223、228等路线项目现状2002年5月18日正式发售项目评价该物业位于深南大道北面，临近深南大道的南面部分为18层住宅，而不临深南大道的背面部分为32层住宅。该项目为天鸿集团下属公司深圳市祈年实业发展有限公司项目，亦为天鸿集团进军深圳的第一项目。嘉里雅颂居楼盘名称嘉里雅颂居位置彩田路与福中路交界之西南处发展商嘉里建设（深圳）有限公司物业规模容积率占地面积：3.3万m2建筑面积：8万m2容积率：2.8物业类型总户数8栋住宅及会所社区配套与规划设施住宅沿地块南、北两端排布，中央规划大剧院，会所等配套设施置于庭院两侧面积以 160-200为主，部分120-130少量80 m2户型大户型单位主要集中在地块北面主力户型主力户型三房二厅、四房二厅，以 1 梯 2 户为主（3部电梯）物业特点住宅沿地块南、北两端排布，中央规划大剧院，会所等配套设施置于庭院两侧项目现状现工程进度将出地面项目评价该项目位于中心区北区，未来发售时间预计在2002年9-10月。户型面积偏大，周边配套较为成熟【嘉里雅颂居工地现场】星河国际花城楼盘名称星河国际花城位置福田中心区南区，福华四路以南，福华三路以北，民田路口发展商深圳市星河房地产开发有限公司物业规模容积率占地面积33，946.5建筑面积235，040.6住宅面积148，764.1绿化率56%建筑覆盖率21.8%容积率4.5物业类型总户数一期3栋30层高层、6栋32层高层车位2240个总户数944户社区配套与规划设施会所、商场（一期）、幼儿园、网球场（二期）交通面积85-325.3主力户型三房二厅（116-177）物业特点分二期开发，周边配套成熟、购物公园、会展中心构成其市中心国际化氛围项目现状正式发售时间2002年10月份项目评价项目现处于规划设计阶段，整体规划均好性较强，但缺少亮点。整体推广走国际化路线。星河国际花城户型统计表户型二房两厅一卫三房两厅二卫三房两厅二卫一工三房两厅二卫一工入口花园三房两厅二卫一多入口花园四房两厅三卫一工四房三厅三卫一工复四房三厅四卫一工复五房三厅四卫复式五房三厅五卫复式总数84-88116-123138-154159164-177233258-325220233258-263面积9,288.00 19,548.00 30,984.00 8,586.00 34,582.00 39,144.00 1,166.00 880.00 466.00 1,042.00 145,686.00 户数108162212542041684424922户数比例11.7%17.6%23.0%5.9%22.1%18.2%0.4%0.4%0.2%0.4%100.0%面积比例6.4%13.4%21.3%5.9%23.7%26.9%0.8%0.6%0.3%0.7%100.0% 天健世纪花园楼盘名称天健世纪花园位置中心区北区，临红荔路发展商深圳天健房地产开发实业有限公司物业规模容积率占地面积38，411建筑面积107，553.5其中商业面积2500容积率2.8建筑覆盖率25%物业类型总户数8栋高层住宅总户数769户车位720个社区配套与规划设施小学、商场、书店、会所、保健中心、净菜综合市场面积53-226主力户型主力户型以三房二厅110-130、四房二厅（148168）为主物业特点一梯四户、一梯两户、自然间自然采光项目现状目前工程进度已经出地面项目评价该项目位于中心区北区，整体规划及设计缺少亮点，但由于区域的优势明显，目前已有较多人士进行内部认购。预计在2002年9月正式进入市场【天健世纪花园工地现状】天健世纪花园户型面积比例户型一房一厅三房二厅二卫三房二厅三卫四房二厅三卫复式总计面积536176110117120125130148157168215-266户数3248161504610128014116929969738116629769户户数比例12%13%50%22%4%100%面积16962928121611058615514126253640020868251215146570584011485.34902524894.16687098114.46面积比例6%12%50%25%7%100%城中雅苑楼盘名称城中雅苑位置福华三路与民田南路交界发展商深圳市城建开发集团公司物业规模容积率占地面积44，780建筑面积162，368（其中计容积率为 124，991）容积率2.8物业类型车位10栋高层住宅车位812个户数1000户社区配套与规划设施小学、商场、邮电所、书店、会所、保健中心、净采综合市场面积78-150主力户型三房二厅（108-130）项目现状正在建设阶段项目评价该项目预计2002年9月可以进入市场，整体户型偏小【城中雅苑工地现状】城中雅苑户型面积比例户型面积分布套数套数比例2房2厅1卫78-84 m2256套26%3房2厅2卫108 m2128套54%3房2厅2卫116 m2308套3房2厅2卫 1工人房128 m252套3房2厅2卫 1工人房130 m252套4房2厅2卫 1工人房135 m2102套20%4房2厅2卫 1工人房150 m2102套合计1000套100%2002-2004年中心区预计开发量统计表项目于2002-2004 年预计开发之建筑面积黄埔雅苑二期及三期200，000 天健世纪花园项目146，191 嘉里雅颂居11，000 城中雅苑124，991 星河国际花城148，7641安柏丽晶100，000中心区六大项目供应量730，946.1 结论：由以上数据预计中心区在2002-2004年的开发量在7