烟台名人高尔夫公寓可行性研究报告.doc

烟台名人高尔夫公寓（2#、3#楼）可行性研究报告目 录第一章 项目总述一、项目名称、说明、地点与开发商概况、设计单位3二、可行性研究的依据4三、研究的范围及内容5四、可行性研究工作概况5五、可行性研究结论6六、项目主要经济技术指标7第二章 项目背景与市场分析一、项目背景分析8二、项目市场分析8第三章 建设规模、建设条件与选址方案一、建设规模14二、建设条件14三、项目方案选址18第四章 项目设计方案一、设计目标19二、总体布局19三、总体规划方案19四、建筑景观设计20五、结构设计20六、消防设计21七、公共服务设施21第五章 环境保护与节能一、项目环境概况25一、主要污染源及污染物25二、环境治理措施25三、环境影响评价26四、节能26第六章 项目建设实施计划项目计划安排28第七章：销售策略分析29第八章：物业管理30第九章：投资估算和资金筹措一、估算依据及说明32二、投资估算32三、项目建设投资估算表35四、资金筹集及使用计划37第十章 项目效益分析一、经济效益38二、社会效益39三、环境效益40附件42 第一章 项 目 总 论一、 项目名称、说明、地点与开发商概况、设计单位（一）项目名称：烟台名人高尔夫公寓项目（2#、3#）楼（二）项目说明：烟台名人高尔夫公寓项目，整个项目建设规划用地15000平方米，总建筑面积34500平方米，规划用途为公寓，建筑密度22%，容积率2.3，绿化率39%。整个项目共分3幢公寓楼，本期2#、3#楼位于整个项目的南侧，出让土地面积6000平方米，建筑面积22710.40平方米。（三）项目地点：烟台名人高尔夫公寓项目位于烟台市牟平区大窑镇蛤堆后高尔夫球场东南侧，北靠烟台名人酒店，与养马岛隔海相望，南侧紧依烟威高速，项目周边环境及其优越，有先天的休闲、运动、娱乐、度假优势。（四）开发商及其概况： 1、开发商名称：烟台牟平天创投资开发有限公司2、开发商资质：房地产开发二级资质3、开发商概况：烟台牟平天创投资开发有限公司成立于二零零四年，注册资本3000万元，法定代表人黄占和，拥有职工30多人，主要经营房地产开发与销售。公司房地产开发技术力量齐全，售后服务优良。公司现在已建“牟平新世界”、“牟平汇龙湾大厦”。牟平新世界是烟台市牟平区倾力打造的重点商住楼工程，总建筑面积约25000平方米，该项目位于牟平区的主要商业街宁海大街与通海路交界处，南对华联商厦、西临商业大厦，社区底蕴充足，是居住经商之聚福宝地。该项目2004年初开工，于2005年4月竣工并交付使用。牟平新世界产权商铺的销售，为广大有闲散资金的投资都提供了一种全新的投资产品，同时必将吸引外来资金的流入，带动牟平当地的经济发展。牟平新世界无论在建筑立面、建筑形态还是在商业业态分布方面具有超前性，是标志性建筑，是牟平新城区建设中的一张名片。汇龙湾大厦位于牟平区北关大街与东关路交界处，占地约6550平方米，总建筑面积为26000平方米的十七层商住楼：公司以打造“牟平最高品质的住宅”和创建“牟平第一财富中心”商业广场为开发理念。该项目2004年10月开工，并于2006年6月底竣工并交付使用。随着城市化的快速推进，城市面积的急剧扩大，城市人口的急剧膨胀，牟平区现有商业设施远远不能满足人们的消费需求！且存在发展失衡的趋势，而汇龙湾大厦的建成及营业恰巧迎合了这种需求，为牟平商业的腾飞奠定了基础，并以十七层城市颠峰的高度，成就牟平的新地标。在房地产开发行业竞争日益激烈的今天，烟台牟平天创投资开发有限公司以雄厚的资金实力作后盾，用品牌开拓市场，公司一直秉承着人文开发设计理念和强烈的社会责任感为市民打造精品楼盘，以最热情的服务、最高品质的楼盘为牟平人民尽心。（五）规划设计：威海新元建筑设计院二、可行性研究的依据1、项目建设单位编制本项目可行性研究报告的委托书；2、烟台名人高尔夫公寓规划设计方案；3、国有土地转让合同；4、国有土地使用证；5、烟台名人高尔夫公寓项目岩土工程勘察报告；6、委托方提供的烟台名人高尔夫公寓项目相关资料。三、研究的范围及内容1、项目背景与市场分析2、建设规模、建设条件与选址方案3、项目设计方案4、环境保护与节能5、项目建设实施计划6、销售策略分析7、物业管理8、投资估算和资金筹措9、项目效益分析四、可行性研究工作概况烟台光大房地产评估事务所有限公司在接受委托后，即组成项目组，到建设现场进行了详细考察，并了解了烟台市建设、土地、规划等相关规定及政策，与项目开发单位的领导及相关专业人员进行了座谈，就取得土地、规划、建设规模、设计方案及有关配套条件等重要问题交换了意见，并就编制可行性研究报告的一些关键问题基本达成一致，随后项目组又查阅了大量相关资料，在此基础上，编制了本可行性研究报告。五、可行性研究结论烟台名人高尔夫公寓项目，整个项目建设规划用地15000平方米，总建筑面积34500平方米，规划用途为公寓，建筑密度22%，容积率2.3，绿化率39%。整个项目共分3幢公寓楼，本期2#、3#楼位于整个项目的南侧，出让土地面积6000平方米，建筑面积22710.40平方米。烟台名人高尔夫公寓项目总投资7184.41万元，其中土地费用713.62万元，前期工程费用116.97万元，房屋开发费4451.24万元，其他费用122.86万元，管理费用162.14万元，销售费用327.03万元，财务费用680.40万元，不可预见费197.23万元，税费412.92万元。详见项目投资估算表。其中开发商自筹资金3000万元，占总投资的41.76%，向金融部门融资3000万元，占总投资的41.76%。项目预售收入预计1184.41万元，占总投资的16.49%。经济效益：该项目完成后，可实现销售收入10900.99万元，实现利润3008.01万元，项目投资利润率为41.87%；实现利税3716.57万元，项目投资利润率为51.73%。结论：该项目已得到政府全力支持，开发商烟台牟平天创投资开发有限公司，管理科学、信誉较高，加之本项目为新型开发项目，在全国范围内也属于先进的开发理念，具有广阔的发展前景。本项目北靠临高尔夫球场，隔海与养马岛相望，包括2栋11层公寓。本项目的设计理念为借助高尔夫球场的天然环境，为其提供配套服务的商业会所，使打球者在享受高尔夫的同时，又可享受到全方位的星级服务，坐落在黑松林中，是理想的度假场所。经市场调查和分析，该项目已得到商界人士特别是高尔夫爱好者的认可，取得良好的经济效益和社会效益是势在必然，因此，该项目可行。六、项目主要经济技术指标（表1-1） 序号指标名称单位数量备注一项目用地m26000二建筑规模1建筑面积m222710.40地上规划建筑面积m222710.40三容积率2.3四绿地率%39五项目总投资万元7184.41土地费用万元713.62前期工程费用万元116.97房屋开发费万元4451.24其他费用万元122.86管理费用万元162.14销售费用万元327.03财务费用万元680.40不可预见费万元197.23税费万元412.92六单位面积平均造价元/m23163.49七建设工期年1第二章 项目背景与市场分析一、项目背景分析烟台名人高尔夫公寓项目位于烟台市牟平区大窑镇蛤堆后高尔夫球场南侧，北靠高尔夫球场，与养马岛隔海相望，南侧紧依烟威高速，项目周边环境极其优越，有先天的休闲、运动、娱乐、度假优势。项目所在地高尔夫球场是区规划滨海路东延的必经之处，依据牟平区建成“烟台东部沿海城市”的总体布局，牟平区全力发展以大型休闲、娱乐和旅游主题为主体的休闲服务业，目前已形成了：九哩假期、半岛蓝湾等休闲娱乐项目。通过对上述项目的大力支持，将打造出一个超过 3亿的新商圈。 名人高尔夫公寓项目为区域性的休闲娱乐类消费项目，主要行业业态为高尔夫娱乐等，其地段的唯一性、稀缺性的自然资源对高尔夫公寓锦上添花。加之，项目周边已形成了九哩假期、半岛蓝湾、精英高尔夫球场等；项目开发形成后，将成为人们休闲和消费的天堂，与市区及养马岛旅游、休闲、娱乐等共同形成一个新的休闲旅游城。本项目位于牟平高尔夫球场南侧，与养马岛隔海相望，周围环境极其优越，距烟台及威海均不足30分钟的车程。再加上烟台市政府的大力支持，本项目具有较好的发展前景。二、项目市场分析（一）牟平总体经济状况2007年，牟平经济实现稳定快速增长。全区实现生产总值153.9亿元，地方财政收入5.7亿元，规模以上固定资产投资99.3亿元，同比增长27.7，增幅高出全市平均增长水平2.5个百分点，列全市第三位。其中城镇投资53.8亿元，增长29.0；农村投资35.7亿元，增长8.0；房地产投资9.8亿元，增长2.3倍。城市居民人均可支配收入14464元，农民人均纯收入7100元。牟平区，位于烟台中心市区东端，与莱山区接壤。总面积1588平方公里，耕地面积4万公顷，海岸线长65公里。辖10个镇（大窑镇、姜格庄镇、龙泉镇、玉林店镇、莒格庄镇、水道镇、武宁镇、王格庄镇、观水镇、高陵镇）、3个街道办事处（宁海办事处、文化办事处、养马岛办事处）、608个行政村，设有1个省级经济技术开发区、1个省级旅游度假区（与养马岛办事处合署）和沁水工业区、港口经济发展区，总人口48万人。牟平，资源繁博，特产丰富。农业主要盛产小麦、玉米、甘薯、花生等，是全国的粮油基地县之一。果品主要有苹果、梨、大樱桃、板栗等，是“烟台苹果”的主产区之一，年产量超过十万吨。区内海域盛产鲍鱼、海参、紫石房蛤等多种海珍品和经济鱼类，滩涂面积较大，是全国一百个水产先进县（区）之一。牟平矿藏资源繁多，现已探明可供开采的矿产有十八种，黄金产量和储量均居世界前列。近几年，牟平区依托开放优势、资源优势等，大力进行产业结构调整，促进了经济的快速发展和社会事业的全面进步。在第一产业中，围绕粮油、食用菌、干杂果、水果、畜牧、蔬菜、水产等主导产品，培植起九发、安德利、枫林、花莲、蛤堆后、伟成等20多个“农”字号龙头企业，带动了农业内部产业结构的升级，促进了农业产业化进程，使苹果、梨、双孢菇、海参浆、浓缩果汁等一批名优农产品创出了全国名牌。在第二产业中，重点发展了工业经济，并围绕食品、轻纺、电子、黄金等主导产业，培育起九发和新潮2家上市公司、安德利果汁和大华纸业2家即将上市的股份公司、3家国家级乡镇企业、19家省级乡镇企业集团，涌现出吉斯家具、可利尔亚麻罗布麻制品等知名品牌。在第三产业中，重点发展了旅游服务业，不断加强了昆嵛山“国家级森林公园”、养马岛“省级旅游度假区”、龙泉和院格庄温泉、东海宏伟娱乐区的基础设施建设，构筑起独具特色的“山、岛、泉、滨海”旅游业新格局。牟平区坚持以招商引资、项目建设为主线，以完善载体功能、提升形象品位为基础，以创新运行机制、改善投资软环境为保证，与时俱进，开拓创新，奋力拚搏，扎实工作，呈现出朝气蓬勃快速发展的良好局面。（二）未来市场本项目所倚的牟平高尔夫球场为烟台高尔夫俱乐部所在地，球场靠近烟台市东郊烟威高速公路，与旅游风景点养马岛隔岸相望，并有交流道可直达球场；烟台市区经烟威高速公路至球场约15分钟车程；威海市区经烟威高速公路至球场约30分钟车程；烟台机场至球场约25分钟车程。便捷的交通再加上其周围风光明媚、黑松成林、气候清凉宜人、景致秀丽朴实，是高尔夫爱好者的首选之地。对购房人来说，买房子看重的是居住环境和居住品质，在社区或周边拥有大片的绿地、洁净的空气和自然的环境对于久居城市的人来说，意味着一分难觅的闲适心情和生活品质的提升。而与绿色、健康比较贴近、令人身心放松、回归自然的高尔夫运动，不仅正在成为现代人喜爱的一种运动，更是人们乐于拥有的生活方式。尤其是对收入较高的购房人来说，高尔夫更代表着一种健康自然的生活理念。因此在此开发酒店与别墅，应具有良好的市场前景。从长期看，这个市场的美好前景是完全可以预期的。这个项目具有明显的交通区位优势和环境优势，是一个充满活力与潜力的发展迅猛的区域。 其次，牟平区政府把创建旅游环境、寻求服务业的新跨越作为政府中长期工作目标。尤其是滨海东路区域建设，正全力加快服务业和旅游业的布局，特别是对于养马岛区域和高尔夫球场区域的投资建设给予大力支持，这使得本项目具有无可比拟的政策支持优势。 在九哩假期正式交付使用和半岛蓝湾（名人大酒店）的精心运作，通过一段时间的培育，完全可以使项目市场迅速成长，成为滨海东路的一大亮点。（三）市场定位【市场预测】：当前，牟平区正全力建设成为烟台市的居住中心，以大力发展牟平区配套环境为起点，不断完善居住新理念；区政府在道路规划、环境建设方面先后投入巨大人力、物力、财力。如滨海路东延等交通建设，使得牟平区的沿海区域与烟台市中心无缝对接，困扰牟平高尔夫区域旅游度假环境的交通瓶颈将被打破，使高尔夫区域各类产业的发展将会上升到一个新高度，房产也会有很大增值空间。区位优势：项目在行政区划上属于牟平区，牟平区的城市化进程正加速进行，项目所在地是烟台市和牟平区共同规划滨海东路向东部延伸的必经地，滨海东路计划在2008年10份建成通车，通车后从市区到名人高尔夫公寓约半个小时的路程就可以到达。一个区域的城市化程度越高，所带来的人流、物流、资金流越多，无疑会带来巨大商机。项目未来升值空间较大。 同时项目座落在高尔夫球场内，这无疑给项目的投资环境添砖加瓦；便利的交通条件使项目所在地成为与烟台五区、周边县市、乡镇联系的重要节点，延长了项目的辐射半径与影响力。得天独厚的环境，使得本项目拥有了巨大的发展潜力，我们相信，这一优势也将使项目得到各方投资者和经营者的强烈关注。现代化的迅猛发展，城市的日益扩张，使得工作和生活在城市中的人们远离了大自然，远离了使人谦卑和充满智慧的蓝天、土地；自然美丽的景观、高品质的休闲生活一跃成为人人向往的生活方式，成为富贵阶层财富与个性的表现。本项目所开发的公寓，它基于良好的区域环境，以亲近大自然为主题，强调对精神需求的关怀，具有较好的性能价格比。阳光、空气、树木、草地、golf、海景更是成就了其本身的贵族情结。故本项目将客户群主要集中在常打高尔夫球的商界人士、有客户需求的企业、有投资意识的中高等收入者等。（四）交通环境烟台雄踞山东半岛东端，是山东半岛的重要水陆枢纽，现已形成公路、铁路、海运、航空相互衔接的立体化交通体系。公路：主要干线有同三高速公路、烟青一级公路、烟威高速公路、烟潍公路以及将投资近七个亿兴建的双向八个车道206国道烟蓬线等。 铁路：烟台火车站为国家二级站，境内蓝烟铁路横贯东西,火车可直达北京、上海、西安、济南、青岛等地。航空：烟台机场为国家一级干线机场，国际货运空港已经开通，国内客运已经开通北京、上海、广州、大连、深圳等16条航线，每周航班达70多个。港口：烟台市有港口8个，其中烟台港和龙口港是对外开放的港口，港口年吞吐量达2360万吨。良好的对外交通条件为促进地方经济发展提供了极大的便利条件。烟台名人高尔夫公寓项目位于烟台市牟平区大窑镇蛤堆后高尔夫球场西南侧，北靠高尔夫球场，与养马岛隔海相望，南侧紧依烟威高速，项目所在地是烟台市和牟平区共同规划滨海东路向东部延伸的必经地，交通便捷，滨海东路计划在2008年10份建成通车，通车后从市区到名人高尔夫公寓约半个小时的路程就可以到达。第三章 建设规模、建设条件与选址方案一、建设规模烟台名人高尔夫公寓项目，整个项目建设规划用地15000平方米，总建筑面积34500平方米，规划用途为公寓，建筑密度22%，容积率2.3，绿化率39%。整个项目共分3幢公寓楼，本期2#、3#楼位于整个项目的南侧，出让土地面积6000平方米，建筑面积22710.40平方米。二、建设条件（一）自然条件1、地理位置 烟台市位于山东半岛东部,东连威海，西接潍坊市，西南与青岛市毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望。全市面积13745.74平方公里，总人口645.8万人,现辖芝罘、福山、牟平、莱山、开发区五区，是中国首批开放的沿海城市之一。境内交通便利，通讯快捷，已开通二十条国内外航线,烟台港可同世界一百多个国家和地区直接通航，火车直达北京、上海、西安、济南、青岛等地,基本形成海、陆、空立体交通网络，优越的地理位置和环境为经济发展提供了有利条件。2、气候条件烟台市地处中纬度，北温带东亚季风区，属暖温带季风型大陆性气候，并具有明显的海洋性气候特征,境内四季分明，日照充足、雨水充沛、空气湿润、气候温和，年平均气温11.8 ，年日照时数平均为2717小时；极端最高气温38，极端最低气温-13.1，年平均降水量为716.7毫米，且时空分布不均，差异较大，由南向北递减，全年表现为明显的季风性，主导风向：冬季北风，夏季东南风。3、岩土工程勘察情况经钻探揭露，拟建场地表层为人工素填土，其下依次为第四系全新统冲洪积细砂、粉质粘土，冲积海积细砂、海陆交互相中砂及冲洪积粉质粘土、中砂。现自上而下分述如下：（1）素填土（qml）分布于场区表层，褐黄色褐色，主要由粘性土夹少量砂性土构成，含大量植物根系。结构松散，强度差。该层厚度0.60-6.70米，平均厚度2.17米，层底标高为9.23-16.04米。标准贯入试验实测击数1.512击，说明该层极不均匀。（2）细砂（q4al+pl）分布于全场1#、2#、3#、5#、6#、11#、12#、14#、16#、19#、20#孔段。褐黄色，主要成分以石英为主，磨圆度及分选性均较好，饱和，稍密偏松散。该层厚度1.405.30米，平均厚度2.60米，层底标高8.4613.30米。（2t）细砂（q4h）仅分布于场区19#孔段。黑灰色，主要成分以石英为主，混多量淤泥质土，含有机质。饱和，松散。该层厚度1.20米，层底标高10.26米。标准贯入试验n=1.9击。（3）粉质粘土(q4al+pl)仅分布于场区3#、4#、6#、7#孔段。褐黄色或黄灰色，混少量细砂颗粒，切面较光滑，韧性中等，中等干强度。饱和，呈流塑状态，具中等偏高压缩性。该层厚度1.604.70米，平均厚度3.05米，层底标高8.0511.48米。（4）细砂(q4al+m)该层除19#孔外场区均有分布。褐黄色，主要成分以石英为主，少量长石和云母，混粘粉粒较多，粒度较均匀。饱和，中密密实。该层厚度0.96.90米，平均厚度3.33米，层底标高5.809.12米。（4t）细砂(q4al+m)仅分布于1#、2#、5#、9#、12#、16#、18#孔段。褐黄色或灰黄色，以细砂为主，混粘性土，且含量不均，局部地段以粘性土为主，饱和，松散。该层厚度0.601.70米，平均厚度1.10米，层底标高7.5310.56米。（5）细砂（q4al+m）该层整个场区均有分布。土黄浅黄黄白色，主要成分以石英为主，质纯，分选性及磨圆度好，该层向下粒度渐变粗，相变为中砂。饱和，密实。该层厚度11.2016.40米，平均厚度13.83米，层底标高-7.36-5.32米。（6）中砂（q4mc）该层整个场区均有分布，属海陆交互相沉积层。绿黄色，主要矿物成分为长石、石英及少量云母，含少量粉粘粒，分选及磨圆良好，饱和，密度。该层厚度4.406.30米，平均厚度5.41米，层底标高-11.90-11.30米。（7）粉质粘土(q4al+pl)该层分布于1#、2#楼场区。棕褐、黄绿、绿黄或土黄色，含少量氧化铁及云母细片，见有灰白色高岭土条纹。切面光滑，韧性中等，高干强度。饱和，呈可塑状态，具中等压缩性。该层厚度1.902.70米，平均厚度2.21米，层底标高-14.27-13.32米。（8）中砂（q4al+pl）分布于整个场区。绿黄绿色，主要砂物成分为长石、石英及少量云母，含少量粉粘粒。分选磨圆良好，饱和，密实。本次勘探未揭穿该层，揭露厚度4.4011.60米，孔底标高-23.34-17.96米。4、基础设施条件【烟台】（1）供水烟台市水资源比较丰富，该区域内分地下水和地表水源，地下水源来自城市规划区内的承压水层,地表水源来自市区周围的河流和水库，综合生产能力96.8万立方米/日，并由自来水公司供水，供水有保证。（2）排水区域排水为雨、污分流方式，排污管分区铺设，自成系统，排水管道密度6.51公里/平方公里，排水设施齐全，排水通畅。（3）供电烟台市电力设施完备，由山东电网的骨干电厂烟台电厂和龙口电厂双回路双电源供电，电力充足，用电有保障。（4）通讯烟台市拥有先进的邮电通讯网络，同全国和世界各地的通讯十分方便快捷。目前已具备了当今最先进的光缆、微波、卫星通信三大传输手段，基本建成了一个电话交换网、数字传输网、移动通信网、数据通信网为主要框架，包括支撑网、接入网、智能网在内的多功能、高科技、大容量、高层次、海陆海空立体化的信息传输网络，使烟台的通信传输达到了世界最先进的水平。区域内通讯与市政通讯网相联，属基本营业区，通讯线路以地下管道为主，辅以架空线路，通讯线路畅通。（5）供暖烟台市内大部分地区已实现集中供暖，主要由500工程热力网及各大热力公司负责中心区域的集中供暖工作。（6）供气烟台市内的管道天然气由新奥燃气公司负责，可覆盖区域内的主要地区。三、项目方案选址本项目选址烟台与威海交界处的牟平区，位于烟台市政府重点开发的精品旅游线上：沿着明年10月即将开通的滨海路从养马岛向东仅需3分钟即可到达；南行10分钟是拥有天然温泉的龙泉镇；距国家4a级旅游景区昆嵛山也只需20分钟的路程。本项目矗立在27洞的golf球场南侧，碧绿的球场、万亩葱翠的黑松林、碧波的大海尽受眼底，形成烟台最美的风景线。第四章 项目设计方案一、设计目标烟台名人高尔夫公寓项目位于烟台滨海高尔夫球场南北向主道一侧，东侧为名人大酒店，北侧为高尔夫球场，可以看到海景，南侧是茂密的树木绿化。建筑组群建成后将为这片美丽的风景区增加一道亮丽的风景线，并与高尔夫球场形成功能互补，相辅相成。二、总体布局项目用地呈较规划矩形，基地内部平整，设计方案将主体建筑尽可能沿南北布置。同时建筑严格控制在规划中确定的高度范围中。通过这样的规划设计，使本方案设计严格满足了规划部门的规划要求，同时合理划分了人行、车行范围，充分发掘了基地的所有建设潜力。三、总体规划方案名人高尔夫公寓设计地面以上11层。其各层功能如下：1层：公寓大堂，门卫值班和部分高尔夫公寓；2-11层：高尔夫公寓裙房门厅设计弧形玻璃幕墙，考虑可能产生的日晒，立面设计了精致的遮阳构件。标准层部分将建筑的电梯核心筒及消防楼梯布置在建筑中间，空间紧凑，设置合理，也便于人流的疏散。建筑平面方案紧凑合理，所有房间均可直接对外通风采光，结合造型，有的套型设计了空中平台，便于更充分的利用。交通组织：根据规划要求高尔夫公寓流线便捷，主要入口为南向，与酒店两侧公用次要道路相连接。用广场砖铺车道，以达到与广场相协调，且与城市的景观协调一致。四、建筑景观设计充分利用基地的城市景观资源，尽量实现建筑每个区都有良好的景观视线，建筑北向与西向以高尔夫球场为主的绿化景观为主，另外可以看见美丽的滨海景观，建筑东向以茂密的林地绿化为主。基地规划充分体现“以人为本”思想，营造既有地方风格又有时代特征的环境氛围，创造出绿色的，现代和谐的高尔夫公寓楼。建筑之间有精心设计的庭院，形成与开阔的绿化的过渡。方案在不影响建筑内部使用功能的前提下，创造出丰富的建筑形体和独特的建筑形象。设计突出高贵大气的特点，用建筑本身的形体变化，作为造型构成的语言，又通过细节的变化彰显不同的个性。设计通过在建筑上部下部设置造型亮点，吸引人们的注意；通过建筑顶部形体的大变化及色彩的变化，吸引远处的视线；通过底部裙房形体的小变化及材质变化吸引近处行人的视线。立面通过不同质感与颜色的对比，衬托出建筑的高贵富有特色的形象。立面还运用虚实对比，色彩对比，形体对比等设计手法最终创造出一个城市区域的地标。五、结构设计结构设计根据民用建筑设计通则，本项目建筑结构设计按7级地震裂度设防，公寓为十一层。结构类型为框架结构，基础采用砂石桩法（振动沉管）复合地基处理方案，。本项目为2栋11层酒店式公寓，内设上下电梯一部，层高4.7m，为复式结构公寓。六、消防设计1、总平面布置及防火间距本项目按一类高层建筑设计，在基地周围设环形的消防车道。建筑物外墙设有足够的消防登高面，能够满足消防扑救的要求。2、防火分区及室内安全疏散酒店地下室为四个防火分区，首层与二层均为一个防火分区。塔楼设两部疏散楼梯及一部电梯，两个疏散楼梯之间的间距小于80米，与尽端客房之间的间距小于15米。七、公共服务设施 1、学校、医院、银行牟平区教育事业蓬勃发展，现已形成了大、中、小学和幼儿教育的完整网络体系，职业、专业、成人教育也得到加强，全市普及了九年制义务教育。发达的教育为牟平的社会发展提供了高素质的劳动力和管理技术人才。牟平区有多所商住及专业医院，医院拥有ct、b超等多种先进医疗设备，各医院从全国各地招聘了大批主治医师以上的医疗骨干和副主任医师以上的医疗专家，能够对患者提供疾病治疗、预防保健、心理康复等优质服务。中国银行、工商银行、农业银行、交通银行等金融机构都在牟平区设有分支机构，可为投资客商提供信贷、国际结算与汇兑等金融服务。中国人民保险公司、太平洋保险公司、社会劳动保险公司等也在牟平区设有相应的办事机构，可为投资客商提供财产、人寿、工伤投保服务及受理保险索赔业务。2、基础设施牟平基础设施完备，交通、通讯事业发达。距烟台、威海两个国际港口分别为30公里、50公里,距离烟台火车站30公里，距烟台国际机场20公里，乘航班可直达韩国汉城、釜山、日本大阪、香港及北京、上海、天津、广州、深圳、西安、成都、厦门等国内外大中城市。牟平港作为烟台港的一个作业区，系一级开放口岸，现已建成2个5000吨级泊位码头。牟平城区西接烟台绕城高速公路，石(岛)烟(台)公路、烟(台)威(海)高速公路横贯东西。公路通车里程达540多公里，实现了镇镇通公路。电话装机容量15万余门，可直拨全国及世界170多个国家和地区。现有兴利库容5000万立方米，1000万立方米以上的水库四座。自来水厂两处，日供水能力8万立方米。已建成110k变电站4座，35kv变电站19座，年供电量超过5亿kwh。3、旅游牟平素有南山北海之称，旅游资源得天独厚。南依胶东屋脊昆嵛山，山下有龙泉温泉，水温达40多度，素有华夏第一汤的美称。.北濒黄海，海岸线长达60多公级旅游度假区，如今已成为享满声誉海内外的旅游度假胜地。素有胶东屋脊之称的昆嵛山为1992年国家不准设立的国家级森林公园，因山清水秀、生态独特、古迹众多而闻名中外.景区内动、植物种类繁多，形成稳定的森林生态标准群落，经专家坚定达到环境无公害森林.是旅游、度假、观光、避暑、疗养、科研的最佳去处。地处黄海之中的养马岛，因秦始皇东巡时曾在此养马而得名。岛上气候宜人，蓝天、碧海、阳光、绿地、鲜氧得天独厚，素有东方夏威夷之称，独具特色的养马岛跨海大桥和石景苑景区正在兴建之中。4、房地产市场状况当前，烟台处在加快城市经济发展的重要时期。以牟平区为重点加快五区融合，将有利于落实全省“一体两翼”发展布局和烟台市“拓展东西两翼”的城市发展思路，促进五区在生产、空间、体制和基础设施上的对接，实现一体化发展。“牟平城市发展论坛”的召开，正是为“五区融合”树立了一个很好的典范。紧邻牟平的莱山区，现在市场均价已经超过6000元/平方米，从距离上看，而从牟平中心去到莱山，驱车仅要15分钟左右。15分钟的距离，价格高一倍，其性价比不言而喻。从环境来看，莱山的生活配套相对成熟，交通比较便利，但牟平作为烟台重要的旅游景区，拥有丰富的旅游资源，自然环境优越，比莱山更适合生活。从升值潜力来看，莱山已经处于高价位，升值空间已经不大，而牟平房地产刚刚起步，随着市政建设和公共交通的完善，其升值空间将会很大。五区融合 助推区域发展2008年初，烟台市委、市政府出台关于以牟平区为重点加快五区融合的意见，为牟平区加快融入中心市区，实现又好又快发展提供了难得的发展机遇。根据牟平区委、区政府的统一部署，未来五年，牟平区将在城市建设方面快速推进，全面提升城市品位，基本形成现代化城区格局，使滨海城市风貌和宜居生态环境彰显魅力。在定位上，突出滨海生态特色，保护生态资源和生态环境，完善城市功能，努力建设经济发达、社会和谐、民生富庶、人居环境优美的现代化滨海新区。政府重点扶持、旅游、房产联动增值作为烟台重要的旅游景区，牟平具有得天独厚的自然资源优势。养马岛、昆嵛山等旅游度假区，每年吸引中外游客超过百万，这个数字还在以每年10%的速度递增。今年，市、区两政府都非常重视对牟平旅游景点的开发。烟台市总体规划显示，牟平的城市发展目标为：“现代化、生态化、园林化海滨城区”。规划中明确提出牟平要突出滨海生态特色，保护生态资源和生态环境，完善城市功能。发挥养马岛、昆嵛山优质旅游资源，突出“山、海、岛、泉”旅游品牌，着力打造面向海内外的旅游度假圣地。随着这些规划的逐渐实现，牟平将成为烟台的生态后花园，其旅游产业将会带动其他产业，特别是房地产业的快速发展。5、土地概况估价对象所在宗地土地形状规则，呈长方形，东至烟台名人大酒店，西至林地，北至烟台华瑞房地产开发有限公司用地（九哩假期），整宗宗地呈规则长方形，地形较平坦，基础设施条件为宗地红线外“五通”（指路通、电通、供水、排水、通讯），宗地红线内“场地平整”。烟台牟平天创投资开发有限公司以转让方式取得了该宗地的土地使用权，用途为住宅，使用权类型为出让，终止日期为2055年12月3日，使用权总面积6000平方米。第五章 环境保护与节能一、项目环境概况本项目的主题为中国东海岸高尔夫公寓，提倡自然，创造条件让人们接近自然、亲和自然是其重要任务。健康的生活环境不能缺少绿意，广阔的高尔夫球场与成片的黑松林是本项目选址的优势所在。高尔夫球场本身就是一个巨大的绿色氧吧，植物的光合作用不仅可以给周边环境带来更多、更新鲜的空气，也可以将空气中的有毒气体、废气进行吸收。本项目的绿化率达到了52%，规划时增加了有关绿化覆盖率、乔木植种的数量和栽种密度的要求，大量种植阔叶乔木和小乔木、针叶木，增加立体绿化和植物立体配置，保持人和自然的高接触性。 本项目从环境的卫生、清洁、美观出发，在景观和色彩上保持明亮、整齐、协调，既具有住区的个性和感染力，又具备文化性、传统性。二、主要污染源及污染物1、本项目为酒店建设，其主要污染源及污染物为生活垃圾、厨房油烟及生活污水。2、建设施工、装饰过程产生的噪声；3、建设施工过程产生的建筑垃圾，装饰过程产生的装饰废物；4、建设过程中对现有绿化植被的破坏；5、酒店运营过程中产生的生活污水、生活垃圾。三、环境治理措施为保证该项目具有良好的生活环境，对上述的污染源及污染物必需采取适当的治理措施。1、建设施工、装饰过程中产生的噪声采取必要的屏蔽措施和规范建筑施工时间等措施降低噪声值。2、施工过程中产生的建筑垃圾、装饰过程产生的装饰废物，及时清运，不随意堆存。3、建设过程中采取边开发边绿化的措施，减少对现有绿化植被的破坏。4、生活污水采取粪池进行处理，达标后经市区设置的污水管道排入市政污水处理管网。四、环境影响评价本项目在施工期对环境的影响主要是建筑施工噪声、建筑垃圾，通过采取必要的预防措施，能减少周围环境的影响，并在施工后及时对空地加以绿化。本项目建成后绿化率为52%，并通过有效的设计，使其与周围环境相映衬。使本项目的存在，对周围的环境起到了积极的作用，完全达到环境保护的要求，对周围环境不会产生任何恶性污染。五、节能1、所有设备、电器等选用符合国家规定要求的节能型设备和新型高效电器。2、卫生间采取节水措施，选用节水型卫生洁具，灯具采用节能灯具。3、采用新型墙体材料，推广使用新技术、新工艺，充分利用自然光，以节能降耗。4、屋顶、门窗选用节能的材料，达到节能建筑的标准。5、本项目欲建设为四星级酒店，工程的防火设计，按照我国现行的设计标准，坚持“以防为主，防消结合”原则，采用可靠的防火措施，做到保障安全，方便使用，技术先进经济合进。第六章 项目建设实施本项目计划2008年5月份开始施工，进行土地平整，2008年6月进行基坑开挖及地下基础部分施工，2008年7月开始对1-11层标准层进行建设； 2008年12月主体工程全部完工并开始进行外墙装饰及室内装修、整楼配套设施及室外附属工程建设，2008年5月室内外装修工程全部完成，别墅完工。全部配套设施完成，整个项目全部建设完成。（项目进度计划安排见下表）项目进度计划安排序号项目200820095-67-89-1011-121-23-451土地平整2基础31-11层标准层4外墙装饰及室内装修5配套及室外工程第七章 销售策略分析本项目所在土地为开发商通过转让所得，开发商在接手前，已经针对烟威地区整个房地产市场，进行了大量的市场调查。且项目周围的在项目正式批准建设时，即聘请北京置地前景专业地产顾问集团进行相应的营销策划及全盘承销，采取多种形式的营销方式，包括预订、预售、出售、按揭等，同时投入大量资金面向社会有目标的做广告宣传，扩大销售力度，以达到快速回收成本降低风险目的。本次酒店销售以突出“中国东海岸高尔夫公寓”为主题，选择烟台个人或团体投资者展开市场推广，宣传上突出产品的高投资回报、商务往来便利、经营状态、荣耀的个人地位等，使消费者相信不会遭到开发商的恶意套现，远期收益有保证。在广告宣传上，要利用媒体关系制造软广告，利用广告牌、新闻、专版等形式，形成以较小的广告投入取得较高的楼盘知名度和销售业绩。第八章 物业管理在物业管理成本控制的理论和实践上进行了深度的探索。使管理处的主动性、积极性、责任性更加明确，以达到社会、环境、经济三个效益同步增长。亲情式的服务理念坚持“以人为本、以情为线”的服务理念，用亲情式服务换来每一位顾客的笑容。每位员工诚信待人，与顾客建立相互信任的良好关系，一个笑容、一声问候处处表达着亲情。完善的前期顾问专业的物业管理应该积极的参与到产权式酒店、别墅的高度规划和建设中去，并本着对顾客、对产权人负责的精神，为酒店、别墅的设计和建设提供合理的意见。凭着渊博而专业化的物业管理知识，服务于业主； 理念的不断更新集团为提高员工素质，不间断地组织开展思想品质、服务理念，近阶段的“专业构筑品质生活”大讨论，更深层次地把员工的服务思想提升到专业的平台上，为集团的服务构筑了新的思想品质，从而加深了“全程关怀，全心服务”思想理念的实现。 服务内容的提升在“全程关怀，全心服务”思想理念的指导下，集团不断地更新和完善，为提供业主的服务内容，满足业主的服务需求，以开拓服务市场，提升服务档次，集团还为业主提供有偿、无偿、特色等服务项目。通过全方位的服务，赢得业主的认可，从而打造物业的品牌。 星级服务精心服务便捷舒适，专业管理无微不至。物业管理公司凭借多年成功的物业开发和管理经验，树立无可挑剔的零缺陷服务目标，使身在其中的每个业主都能体会到细致入微的管家式服务。 第九章 投资估算和资金筹措一、估算依据及说明1、国家计委、建设部颁布建设项目经济评估方法与参数2、山东省建筑工程综合定额及其费用定额3、山东省安装工程综合定额及其费用定额4、烟台工程建设标准造价管理5、其他相关资料二、投资估算（一）、估算范围包括工程费用、其他费用、预备费用、建设期贷款利息。工程费用包括小区智能化系统，建筑工程费和设备购置及安装工程费，其中设备购置费用包括暖通系统、强电系统、弱电系统、给排水系统，其价格按市场现行价格进行估算。（二）、估算说明：1、土地费用：（1）土地转让金：开发商取得土地所支付的转让金为135万元。契税，按土地转让金的3%：1353%=4.05万元（2）土地开发配套费用，按规划建筑面积为253元/m2。25322710.40=574.57(万元)土地费用共计：713.62万元2、前期工程费用：包括规划、设计、可行性研究、水文地质勘查、三通一平等费用。规划费用：根据该项目的整体规模及该区域规划实际收费，确定规划费用为10元/m2。1022710.40=22.71(万元)勘察费用，按6.3元/m2。60006.3=3.78(万元)设计费用：根据该项目的整体规模、建筑造型、户型种类及烟台地区的设计实际收费标准按30元/m2：22710.4030=68.13(万元)可行性研究费：根据该项目的整体规模及烟台地区的可行性研究实际收费标准，取可销售价值的1.5: 10900.991.5=16.35(万元)三通一平，根据本项目宗地平整状况、周围基础配套设施状况及总开发面积确定为按土地面积的10元/m2：106000=6.00(万元)合计：116.97（万元）3、房屋开发费：建安工程费用，根据烟台市建筑工程造价管理、山东省建筑工程综合定额，概算本项目工程建安费用如下：公寓建筑面积22710.40m2，单方造价1800元/m2（公寓层高4.7m，局部为复式，含装修）；22710.401800=4087.87（万元）建筑成本共计：4087.87万元附属工程费用：包括小区绿化工程及智能化工程费用。结合该区域整体规划方案及烟台市小区绿化工程投资费用，按60元/m2：6022710.40=136.26(万元)室外工程费用：包括景观设置、水电暖室外配套设施、道路等室外工程。结合该项目整体规模、人文景观、基础设施条件，其后期配套工程费用按100元/m2：10022710.40=227.10(万元)合计：4451.24（万元）4、其它费用：包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等杂项费用。质量监督费用，根据正常质量监督费用按工程造价费的2.54087.872.5=10.22（万元）劳保费用：根据烟台市劳保收费相关规定，按该城市单方工程造价标准征收标准（即800元/m2）的2.6%计：22710.408002.6%=47.24（万元）监理费用：根据该项目的整体规模及烟台地区的监理工程实际收费标准按工程造价的0.8%计:4087.870.8%=32.70(万元)招投标及其他费：根据烟台市招投标等收费标准，结合该项目的整体规模，按工程造价的0.8%。4087.870.8%=32.70(万元) 合计：122.86（万元）5、管理费用：包括企业所属内部独立核算单位以及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用；行政管理部门为管理和组织经营活动而产生的各种费用。根据该小区整体规划设计方案及开发进度安排、整体项目开发完成时间，按上述14项总和的3%计取（713.62+116.97+4451.24+122.86）3%=162.14万元6、销售费用：是指销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。根据该小区开发期、市场销售需求调查及房屋售价、小区的开发规模，按销售收入的3%计取10900.993%=327.03（万元）7、财务费用：是企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息及手续费等。本项目预计贷款额3000万，贷款期为3年，按建设期开工时全额投入年贷