物业巡查制度.doc

物业巡查制度目录 1第一章 总则 1第二章 巡逻、保洁制度 1第1条 安防巡逻管理 1方法和过程控制 1自然灾害发生时的巡逻要点控制 3巡查的方法 4巡查的频次。 4楼宇巡查的内容。 4房屋本体巡查的工作要领 4公共配套设施设备巡查的工作要领 5巡查周边环境。 6对巡查中发现问题的处理要领 6第2条 保洁管理 7方法和过程控制 7梯间通道的保洁 7电梯的保洁 8卫生间的保洁 9道路的清洁、保洁 9绿化带的清洁 10路灯的保洁 10室内外清洁、保洁检查 11附件1治安巡逻情况登记表 12附件2日常巡查记录表 13附件3巡查问题处理表 14附件4物业服务项目检查记录表 15第一章 总则第1条 目的 规范物业对办公楼巡查管理，明确相关工作人员在日常管理和巡逻过程中的工作方法和需要注意的事项，确保办公楼的安全。第2条 范围适用于广德置业办公楼安防、保洁、设备、监控、防雷等系统的巡逻管理。第二章 巡逻、保洁制度第1条 安防巡逻管理（1）职责物业负责人和广德相关工作人员要负责对整个安防巡逻管理制度执行过程进行全面的控制、监督、整改、完善。物业安防主管根据商务楼实际情况制定和调整巡逻路线，具体指导和检查巡逻管理执行工作情况。安防班长负责对安防员巡逻过程进行具体控制和执行。安防员按照规定的巡逻路线进行巡逻签到，如遇特殊情况不能准时签到需注明原因，须经班长确认，安防员要对巡逻路线保密。（2）方法和过程控制物业管理区域内设置巡逻签到箱,实行巡逻签到制度。巡逻签到周期设置时间段最长不允许超过60分钟，安防员实际签到周期与规定周期误差值不允许超过整个周期时间的20%，特殊原因有注明的除外。巡逻区域：所管辖区域内各楼宇、公共区域巡逻路线：所管辖物业管理区域内至少有两条巡逻路线，根据实际情况巡逻路线至少每半年进行更换一次。（3）巡逻的要点控制安防员在巡逻过程中，应提高警惕，增强险情观念，细心观察，不可忽视任何异常情况，发现可疑点要及时核实并向上级主管汇报。巡逻中对消防设备、器材进行日常检查，发现问题及时上报，并填写在治安巡逻情况登记表(附件2)中。检查停泊在巡逻区域内的车辆是否阻碍交通或有异常现象，相关记录填写在治安巡逻情况登记表中。安防员负责楼内外的巡逻，做好防火、防盗、防事故工作，确保安全。安防员负责检查各楼单元门、窗户是否关上或扣紧，巡逻区域围栏及围墙是否有缺口、建筑物是否遭破坏、安全监控系统是否有问题。检查巡逻区域内是否存有易燃、易引发火灾的物品，防火门、灭火器存放位置是否有阻碍物，检查垃圾等废弃物中是否有燃烧物。盘查在巡逻途中遇到的陌生者，并有礼貌地询问其意图及去向。巡逻中发现有破坏绿化和不文明的现象，应主动制止。如果在巡逻区域内发现丢失的物品，应及时上交管理处，待主人认领。（4）自然灾害发生时的巡逻要点控制当接到预警有自然灾害发生时（如：沙暴、暴雨、水灾等），应立即对所辖区域进行全面的安全检查，通知所辖区域的公司关好门窗，把阳台上所摆花盆、杂物移到安全位置。检查上下水管道、通讯设备情况。检查公共区域照明设施和通讯设施是否能正常使用。在台风暴雨来临之前，协同专业技术人员检查区内所有公共设施是否牢固，发现异常及时通知专人处理，做好防范措施，制止机动车辆停放在已发现的不牢固公共设施附近。检查配电房、办公室、走廊等门窗等是否关好，有无雨水进入的可能，防止地势较低的机电设备被水淹。如发现电线被台风刮断要保护好现场并及时通知专业维修人员处理。准备好一切应急救护措施，发现安全隐患时，立即向上级主管报告，并请求派人增援，将损失减少到最低限度，同时应注意自身安全。（5）巡查的方法应包括“看”、“听”、“摸”、“调查了解”等。“看”：通过观察来发现楼宇管理服务中存在的问题。“听”：从设施设备运行时的声音判断是否有故障。“摸”：通过用手触摸感觉设施设备的使用状况。“调查了解”：向租赁单位或内部员工调查楼宇及公共设施设备的使用状况。（6）巡查的频次。 一般情况下，楼宇状况巡查每周两次；装修现场的巡查每日1次；空置房巡查每周一次。（7）楼宇巡查的内容。公共设施设备安全完好状况的巡查。消防违章的巡查。空置房的巡查。（8）房屋本体巡查的工作要领。检查水电表。检查水电表是否处于正常工作状态，记录损坏的水电表情况。当发现电表异常运转（如倒转、有盗电嫌疑）时，应在日常巡查记录表（附件2）中予以记录并及时报告相关领导。巡查楼梯间：a)检查走廊灯、楼梯灯是否正常，门、窗是否处于完好状态；b)检查楼梯间墙身、天花墙皮是否出现剥落、脱漆，墙、地面大理石是否完整无损；c)检查消防栓是否标识完好、配件齐全；灭火器是否有漏气或过期、失效现象；消防通道防火门是否关闭；消防安全疏散指示灯是否完好；消防疏散通道是否堵塞；防盗预警设施及消防报警设施是否完好；d)检查卫生状况是否良好。巡查逃生天台：a)检查逃生天台门是否能随手打开（严禁上锁）；b)检查天台护栏是否完好，避雷针、电视天线、隔热层是否完好；c)检查有无违章占用逃生天台现象；d)检查雨水管是否通畅；e)检查卫生状况是否良好。巡查电梯：a) 检查电梯的运行是否平稳，是否有异常响动；b) 检查安全标识是否完好，电梯按钮等配件是否完好；c) 检查照明灯及安全监控设施是否完好；d) 检查卫生状况是否良好。巡查大堂、门厅、走廊：a) 检查各类安全标识是否完好；b) 检查公共设施和照明灯及垃圾箱是否完好；c) 检查卫生状况是否良好。巡查中发现梯间弥漫石油气味、焦味时应立即对相关单位进行调查，当原因不明时应立即告知工程部进行检查。巡查方法及要求：a) 先走到楼房屋顶，从上至下逐户巡查；b) 发现损坏情况必须当日填写公共设施设备报修记录表。发现有异常情况时，除特别紧迫情况外，严禁进入租赁单位屋内，更严禁擅自打开门锁进入。巡查完毕，应将楼宇巡查的相关状况逐项记录在日常巡查记录表中。（9）公共配套设施设备巡查的工作要领。巡查水、电、气、通讯设施：a) 检查室外设施有无破损现象，各种管线有无渗、漏、滴、冒现象；b) 检查室外设施有无生锈、脱漆现象，标识是否完好；c) 检查室外消防设施是否配件齐全、标识完好。巡查道路、广场：a) 检查设施设备是否完好，是否有违章占用现象；b) 检查标识、路牌、警示牌是否完好；c) 检查各类雨、污水井盖是否完好，照明灯、装饰灯是否齐全；d) 检查卫生状况是否完好。巡查停车场：a) 检查防盗设施是否完好；b) 检查停放的车辆是否有损伤现象；c) 检查各类标识是否完好无损；d) 检查卫生状况是否良好。（10）巡查周边环境。检查是否有乱张贴、乱拉线等现象。检查是否有损坏公共设施、违章制造噪音、污染环境、高空抛物现象。检查是否有违章饲养家禽家畜等现象。检查卫生状况是否良好。巡查方法及要求：a) 逐项检查，严禁抽查；b) 编制好巡查路线，提高工作效率；c) 发现损坏情况必须当日上班相关部门。（11）对巡查中发现问题的处理要领。 巡楼员巡查发现问题时，如本人能进行规劝、防止、处理的，应予以立即解决；否则及时将问题记录在巡查问题处理表中，巡查回来后报告相关部门解决。对巡查中发现的重大问题，应及时向管理处经理汇报，由管理处经理联系协调处理。巡查中发现问题处理完毕后，巡楼员应现场验证，处理的过程和验证的结果填写在复印留存的巡查问题处理表中。（12）记录保存。治安巡逻情况登记表巡查问题处理表由物业集中归档保存。保存期限为1年。第2条 保洁管理（1）职责物业负责人和广德相关工作人员对室内外保洁进行具体的工作指导、监督和检查。物业主管负责室内外清洁计划的制定、组织实施和质量监控。保洁员负责依照本规程进行室内外保洁工作（2）方法和过程控制物业主管应根据节假日客流量、气候等实际情况，制定出每月工作计划。室内外公共区域计划应包含以下内容：a)一般情况下的清洁频率及人手配备；b)节假日、下雨天清洁频率及人员组织。（3）梯间通道的保洁操作要领：a)每天将所负责区域楼道及楼梯台阶清扫2次; b)每周用拖布将楼梯台阶拖洗2次;c)用干净的毛巾擦抹各层和通道的防火门、电梯门、消防栓柜、楼梯扶手、护栏、墙面、墙根部分地脚线、指示牌等公共设施每周擦拭2次；d)将垃圾收集运到楼下垃圾桶；e)应保证每天循环保洁2次；f)清理电梯口和通道摆放的烟灰缸内的垃圾和烟头。各楼梯间、通道的壁面、天花板、玻璃窗内侧应每周进行1次除尘。楼道灯每月擦拭1次。注意事项a)清洁工具不能放在楼梯间通道。b)清洁时不能影响办公人员正常出入。清洁作业标准a)地面、楼梯目视干净无污迹、尘土。b)楼梯扶手护栏手摸干净无灰尘;c)地脚线目视干净无污迹；d)各楼梯间顶面无蜘蛛网、灰尘；e)地下室内无垃圾、杂物等。（4）电梯的保洁日间保洁住宅楼电梯每天保洁1次；清洁轿箱的顶部及灯饰每周1次,每天巡回保洁2次。注意事项a)电梯及轿箱时应用干净柔软抹布,严禁使用带有腐蚀性的清洁剂.b)清洁电梯时不能影响电梯的正常运行。清洁标准a)干净无灰尘，轿箱四壁无明显污尘。b)镜面光亮无手印、污迹；c)钢表面无灰尘、污迹；d)天花板无灰尘、蜘蛛网；（5）卫生间的保洁每天对公用卫生间进行保洁3次,使用率高时增加清洁次数；洗手间的玻璃镜每天清洁1次；每天消杀1次。a)门窗通风，用水冲洗大小便器；b)地面垃圾、清倒垃圾篓里的垃圾并换新的垃圾袋后放回原处；c)刷洗刷大、小便器,用抹布擦洗洗手盆，然后用清水冲干净；d)用毛巾从门开始依次将开关、台面、镜子，窗子等抹一遍，然后用干毛巾擦干；e)用拖把拖干净地面；f)如需要可适量喷洒空气清新剂;男厕小便器内放置香球；保洁标准a)目视天花、墙角、灯具无积尘、蜘蛛网；b)目视墙壁干净、便器洁净无黄渍；c)内无异味；d)目视地面无烟头、纸屑、污渍、积水。注意事项a)禁止使用强酸、强碱清洁剂，以免损伤瓷面；b)下水如有堵塞现象，应及时疏通;c)打扫卫生间时发现设施损坏应及时报修。（6）道路的清洁、保洁道路清洁顺序:篮球场主干道次干道绿化带内的道路;主干道的清洁:尽快将可视垃圾清理完成.清理主干道时不能影响上班人员正常出入。每天对公司范围内的道路清扫1遍。对所有路段除定时清扫外，并进行巡回保洁,发现道路不清洁或有杂物应随时清理。工作时间内雪后4小时，主道必须清除3米宽道路，商务楼门前无积雪覆盖,妨碍通行的积雪保证在36小时内清理干净。巡回保洁的路线(各管理处根据实际情况制定保洁巡回路线图,张贴保洁库房内)。下雨天应及时清扫路面，确保路面无积水。发现路面有油污应即时用清洁剂清洁。用铲刀清除粘在地面上的香口胶等杂物。道路、广场清洁标准：a)目视地面无杂物、积水、无明显污渍；b)路面垃圾滞留时间不能超过0.5小时。（7）绿化带的清洁用扫把仔细清扫草地、绿化带上的果皮、纸屑、石块、树叶等垃圾。对烟头、棉签等用扫把不能打扫起来的小杂物，应捡起放在垃圾斗内。 每天清洁绿化带一次，秋冬季节或落叶较多时应增加清洁次数。每天擦拭1次花池外立面、平面，保证外观洁净。绿化带的清洁标准:a)目视绿化带无明显垃圾；b)目视花坛外表洁净无污渍。（8）路灯的保洁路灯的保洁按环境主管的工作计划定期进行，路灯应每月进行1次清洁。路灯的保洁应在白天灭灯断电时进行，作业前环境主管应通知维修部断开电源。路灯保洁因需踩梯工作，必须2人同时作业（1人扶梯）。擦拭灯罩时，应注意力度，以免用力过猛导致灯罩破裂，发现灯罩有裂纹或其他安全隐患时，应及时汇报物业主管。（9）垃圾筒的清洁蚊虫滋生的季节每天擦拭1次，每天消杀1次，遇特殊情况应增加清洗次数，其余季节每2天擦拭1次，每月消杀1次。如垃圾筒内有大量污渍或有异味和污水等,应用少量清水冲洗并用布抹净。清洁标准应达到a)垃圾筒外立面无明显污迹；b)垃圾筒周围无积水,无散落垃圾。（10）室内外清洁、保洁检查物业主管根据室内清洁的标准对保洁员的工作情况进行检查并将结果记录在物业服务项目检查记录表（附件4）中, 检查结果作为个人绩效考评的依据之一；对发现不合格时应及时对保洁员进行指导和纠正。（11）记录保存。物业服务项目检查记录表由物业集中归档保存。保存期限为1年。附件1 治安巡逻情况登记表治安巡逻情况登记表管理区域： 编号班次值勤人员值勤时间上班次遗留工作描述上班次值班人员签字：值班时间：本班巡查情况及处理情况 本班次值班人员签字：值班时间：13附件2日常巡查记录表年 月 日 No：时间区域、位置巡查内容存在问题主管审核： 巡查