青岛国际贸易中心建设项目可行性研究报告 (2).doc

- - 青青岛岛国国际贸际贸易中心易中心 可行性研究可行性研究报报告告 - - 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 .1 第一节 项目概况.1 第二节 可行性研究报告编制依据.4 第三节 项目建设的背景和必要性.4 第二章第二章 市场需求分析市场需求分析 .8 第一节 青岛市概况.8 第二节 青岛市房地产综合分析.9 第三节 青岛市住宅市场分析.18 第四节 青岛市写字楼市场分析.27 第五节 青岛市酒店式公寓市场分析.36 第六节 青岛市酒店供需市场分析.39 第七节 青岛市商业零售市场分析.41 第八节 国内外代表城市房地产市场分析.46 第九节 项目的优劣势分析.52 第三章第三章 项项目建设规模目建设规模 .57 第四章第四章 建设场址及条件建设场址及条件 .59 第一节 建设场址 .59 第二节 建设条件.60 第五章第五章 总体规划建设方总体规划建设方案案 .65 第一节 设计依据.65 - - 第二节 设计指导思想与原则.65 第三节 规划建设方案.66 第四节 公用工程.71 第六章第六章 环境保护环境保护、节能与节水节能与节水 .77 第一节 环境保护.77 第二节 节 能.78 第三节 节水措施.79 第七章第七章 劳动安全、卫生和劳动安全、卫生和消消防防 .81 第一节 劳动安全与卫生.81 第二节 消防设施.81 第八章第八章 组织机构与人力资组织机构与人力资源源配置配置 .82 第九章第九章 项目进度计划安排项目进度计划安排 .83 第十章第十章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措 .84 第一节 投资估算.84 第二节 资金筹措及使用计划.86 第十一章第十一章 经济效经济效益益评价评价 .87 第一节 评价说明及财务基础数据.87 第二节 项目财务分析与评价.89 第十二章第十二章 结论与建议结论与建议 .92 第一节 结 论 92 - - 第二节 建 议 92 附图：附图： 1、总平面布置图 2、西立面图 3、北立面图 4、沿海岸鸟瞰图 附件一：附件一： 1、青岛国际贸易中心 a 区投资与经济分析报告 2、青岛国际贸易中心 b 区投资与经济分析报告 3、青岛国际贸易中心 c 区投资与经济分析报告 附件二：附件二： 1、青岛中某某能置业有限公司营业执照 2、青岛中某某能置业有限公司房地产开发资质证书 3、青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准 的批复 （青发改财贸2006311 号） 4、 中华人民共和国建设用地规划许可证 （青规用地字200622 号） 5、 中华人民共和国房地产权证 （青房地权市字第 20062670 号、 第 20062671 号、第 20062672 号） - - 第一章第一章 总总 论论 第一节第一节 项目概况项目概况 一、项目名称：青岛国际贸易中心 二、建设地址：青岛市市南区香港中路 8 号 三、建设单位：青岛中某某能置业有限公司 四、建设单位基本情况 青岛 1111 置业有限公司注册成立于 2005 年 9 月 22 日，是由青 岛 11 实业股份有限公司和 1111 产业（集团）有限公司共同出资组 建的房地产公司，注册地址位于青岛市 1111 二路 57 号，法定代表 人为司荣彬，注册资本 1 亿元人民币。公司可控资金雄厚并涉足多 个行业领域，拥有一大批房地产行业的精英人才，具备极其丰富的 房地产操盘和控盘的经验。 五、项目建设规模及主要内容 青岛国际贸易中心总占地面积 18229.2 平方米，规划总建筑面 积 33.7 万平方米，其中：地上建筑面积 26.5 万平方米，地下建筑面 积 7.2 万平方米。 青岛国际贸易中心由 a 区、b 区、c 区三组建筑构成，其中： 1、a 区：位于山东路 111 号，占地面积 5067.7 平方米，规划 建筑面积 10.52 万平方米，其中：商业裙房 1.32 万平方米（15 层） ，五星级酒店服务产权式国际公寓 5.6 万平方米（640 层） ，五星 - - 级产权式酒店 1.6 万平方米（4150 层） ，地下商场、地下停车场、 设备用房、地下人防等 2 万平方米。 2、b 区：位于香港中路 111 号乙，占地面积 6494.8 平方米，规 划建筑面积 11.2 万平方米，其中：商业裙房 1.44 万平方米（15 层） ，甲级写字楼 2.08 万平方米（618 层） ，五星级产权式酒店 5.12 万平方米（1950 层） ，地下商场、地下停车场、设备用房、 地下人防等 2.56 万平方米。 3、c 区：位于东海西路 111 号，占地面积 6666.7 方米，规划建 筑面积 11.98 万平方米，其中：商业裙房 1.44 万平方米（15 层） ， 商务住宅和公寓 7.9 万平方米（642 层） ，地下商场、地下停车场、 设备用房、地下人防等 2.64 万平方米。 六、项目总投资及资金来源 1、项目总投资 初步测算，项目建设总投资为287996.82万元，其中：土地成本 95568万元，建筑安装工程费用152140.12万元，其他费用22101.45万 元，预备费用5227.25万元，建设期利息12960万元。 分区计算投资，a区建设投资为92444.97万元，b区建设投资为 102485.07万元，c区建设投资为93066.78万元。 2、资金来源 项目建设所需资金 287996.82 万元，拟通过以下渠道筹集： （1）建设单位青岛中某某能置业有限公司自筹资金 110000 万 元； - - （2）申请银行贷款或信托贷款 100000 万元； （3）采取预售、招商引资、滚动开发、购房者按揭贷款、vip 认购等方式筹集资金 77996.82 万元。 七、经济技术指标 主要经济技术指标汇总表主要经济技术指标汇总表 序号项 目单位单位总指标总指标a 区指标区指标b 区指标区指标c 区指标区指标 1占地面积平方米18229.25067.76494.86666.7 2建筑面积万平方米33.7010.5211.211.98 3建设总投资万元287996.8292444.97102485.0793066.78 4销售收入万元553500184100191200178200 5销售税金及附加万元30442.510125.5105169801 6土地增值税万元68139.3124169.4922187.9221781.9 7销售利润（税前）万元144781.3749996.0448363.0146422.32 8税后利率万元97003.5233497.3532403.2231102.95 9投资利润率%50.2754.0847.1949.88 10投资利税率%84.5091.1879.1083.82 11 所得税后财务内部收 益率 % 24.6428.0923.9423.59 12所得税后投资回收期年3.163.123.23.17 13 所得税后财务净现值 （ic=10%） 万元 44061162691413213459 14 所得税前财务内部收 益率 % 36.6941.3634.7534.18 15所得税前投资回收期年2.892.842.942.90 16 所得税前财务净现值 （ic=10%） 万元 79696285752603524885 - - 第二节第二节 可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据 一、 投资项目可行性研究指南 （试用版） 二、 建设项目经济评价方法与参数 （第二版） 三、 房地产开发项目经济评价方法 四、 山东半岛城市群总体规划 五、 青岛市城市总体规划 六、青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核 准的批复 （青发改财贸2006311 号） 七、 中华人民共和国建设用地规划许可证 （青规用地字2006 22 号） 八、 中华人民共和国房地产权证 （青房地权市字第 20062670 号、第 20062671 号、第 20062672 号） 九、建设单位提供的其他资料 第三节第三节 项目建设的背景和必要性项目建设的背景和必要性 一、项目建设的背景 按照 1111 的通知精神，1111 青岛 111 疗养院将第 1111 区内约 2 公顷土地进行公开招标挂牌拍卖，青岛 1111 置业有限公司以 9 亿 元中标，2005 年 9 月 26 日，1111 与青岛 1111 能置业有限公司签定 了“11 土地使用权转让合同” ，将该宗土地使用权转让给青岛 1111 - - 置业有限公司。2006 年 3 月 9 日，青岛市规划局以青规函业字1111 1111 号文，下达了该地块的地上总建筑面积、层数、层高等规划条 件和指标。 2006 年 7 月 15 日，青岛市规划局核发了该项目的建设用地 规划许可证 （青规用地字211111） ；2006 年 7 月 29 日，青岛市国 土资源和房屋管理局分三块核发了该宗土地的房地产权证 （青房 地权市字第 1112611、第 11671 号、第 116267211 号） ；2006 年 8 月 3 日，青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核 准的批复 （青发改财贸21131111 号）对该项目予以核准立项。 由此，青岛中某某能置业有限公司决定利用该地块地处青岛 cbd 中心的优势，建设集办公、酒店、公寓、住宅、商场等于一体 的商务综合性建筑青岛国际贸易中心。 二、项目建设的必要性 1、符合青岛市城市总体规划和楼宇经济发展规划 青岛市城市总体规划中提出：沿山东路、湛流干路围绕市 政府办公区形成以行政办公、商务商贸为主“城市主中心” ，并作为 青岛市的中心商务区。 “十一五”期间，青岛市市南区将进一步明确东部、西部两个 功能区以楼宇经济为主的经济形态，严格控制土地使用方向，提高 土地集约利用强度和单位土地产出效益，大力发展楼宇经济。预计 在未来 5 年里，集中建成一批智能化程度高、配套设施齐全的高档 - - 商务楼宇，同时对现有设施陈旧、智能化程度低的楼宇实施升级工 程，预期新增商务楼宇面积 120 万平方米；以产业联动、产业互补 为主导，以适当的激励政策为辅助，引导同一行业、功能相近的企 业在楼宇内聚集，形成专业楼宇和楼宇群，东部重点突出金融、总 部、贸易物流等专业特色，西部重点突出航运服务等专业特色；完 善楼宇税源综合服务，确保楼宇企业税收及时、按量落地，到“十 一五”末，全区税收过千万元的楼宇争取达到 40 座，楼宇税收占全 区总税收超过 60%；引导楼宇业主招大引强，重点引进各类行政总 部、销售公司、采购公司、财务公司、研发中心等总部型企业，使 楼宇成为总部聚集地，预期全区楼宇企业总数达到 1 万家，总部型 企业达到 500 家。 因此，青岛国际贸易中心的建设，有利于提高城市稀缺土地的 集约利用率，发挥企业的集聚效应，符合青岛市发展楼宇经济的规 划。 2、有利于促进青岛市楼宇经济的发展，带动周边商业的繁荣 所谓楼宇经济，是指建筑所能带来的经济效益。据统计，在一 座楼宇所能带来的全部收益中，建设成本占 2%，运营成本占 4%， 而其余 94%的现金流全部产生于办公过程。 “楼宇经济”是一种“隐 藏”在商用楼宇中的经济形态，以商务楼为载体，通过招商引资， 开发、出租楼宇引进商务企业，从而引进税源，带动区域经济发展。 也就是说，楼宇与其他建筑形式相比，不仅在出售或出租过程中可 - - 以产生价值，而且在使用过程中同样可以创造经济效益。 拟建的青岛国际贸易中心集写字楼、酒店、商业、公寓等于一 体，可以迅速在此聚集大量的人流、物流和信息流，增强周边地区 的消费能力，带动周边餐饮、娱乐、商贸零售等行业的繁荣发展， 创造出十分可观的楼宇经济效益。 3、符合青岛市中央商务区（cbd）的建设规划 青岛作为省一级的商务中心区，凭借全省发达的交通网络及周 边制造性企业的汇集，其经济发展能力向西可辐射山东半岛，向东 可与日本、韩国等东亚国家发展互惠性商贸往来，已具备了建设青 岛 cbd 的条件。沿着海岸线的走向，青岛中央商务区将以东部商务 区为主中心，西部商圈为副中心，而将连接东西的中部地区作为预 留区。 东部商务区主中心以香港中路为主轴，沿海岸线向内推进，涵 盖福州路、南京路、山东路的部分地区，已经规划作为 cbd 中心， 并且已经建成了近 300 万平方米，楼宇经济在最初商业区的打造过 程中起到了关键性的接纳作用。对主 cbd 区要做进一步的细部规划， 合理安排，提高单位土地的利用率，创造条件，更多地拆楼拆墙建 绿，增加城市中心区绿地面积，以达到“显山、露海、透绿”的景 观效果，为商务区创造更为宜人的外部环境。 拟建的青岛国际贸易中心位于香港中路 11 号，地处青岛 cbd 的中心地带，地理位置得天独厚，在此规划建设写字楼、酒店、商 - - 场、公寓，完全符合青岛市中央商务区（cbd）的建设规划。 第二章第二章 市场需求分析市场需求分析 第一节第一节 青岛市概况青岛市概况 青岛市地处山东半岛南部，位于东经 11930121 00、北纬 35353709，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市 相连，西南与日照市接壤。全市总面积为 10654 平方公里，其中市 区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）为 1102 平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为 9552 平方 公里。2005 年末全市总人口 740.9 万人，其中：市区 265.43 万人， 所辖五市（县级）475.47 万人。 青岛市是中国东部重要的经济中心城市、沿海开放城市和港口 城市，是国家计划单列和国家级旅游城市，也是中国北京 2008 年奥 运会唯一的伙伴城市，同时是中国 8 个国际会议城市之一和中国最 佳人文居住城市之一。胶济铁路、流亭国际机场和深水的港口码头， 组成了连接世界各地水、陆、空的交通网络，交通大环境十分优越。 青岛城市定位发展的目标是：全国重点中心城市和国际知名特色城 市。 - - 2005 年，青岛市围绕建设全国重点中心城市和世界知名特色城 市的目标，进一步加强宏观调控，努力克服经济发展中的各种矛盾 和困难，促进了全市经济的持续快速协调健康发展和各项社会事业 的全面进步，确保了“十五”计划主要目标的完成。繁荣青岛、平 安青岛、文明青岛建设取得了巨大成就。全市实现生产总值 （gdp）2695.5 亿元，增长 16.9%。其中，第一产业增加值 174.64 亿元，增长 0.4%，第二产业增加值 1399.75 亿元，增长 20.0%，第 三产业增加值 1121.11 亿元，增长 16.0%。三次产业的比例关系调整 为 6.5：51.9：41.6。全市实现地方财政一般预算收入 176.34 亿元， 增长 35.1%；地方财政一般预算支出 203.06 亿元，增长 23.4%。税 收保持较快增长，全年国税系统组织税收收入（含海关代征） 393.01 亿元,增长 15.1%；地税税收收入 120.88 亿元,增长 20.0%。 第二节第二节 青岛市房地产综合分析青岛市房地产综合分析 一、青岛房地产发展阶段分析 房地产业是基础性、先导性产业，其发展与宏观经济的发展密 切相关，同时，房地产的发展对国民经济的发展也有着重要的影响 和带动作用。青岛市的房地产业发展较晚，自国家政策取消实物分 房以后，房地产业才开始起步发展起来。从 1992 年以来，青岛市房 地产业的发展大致经历四个发展阶段：即增长扩张期（92 年到 95 年）；回落调整期（96 年到 97 年）；复苏回升期（98 到 99 年） - - ；新一轮快速发展期（2000 年以来）。各阶段呈现以下特点： 1、增长扩张期（1992-1995） 1992-1995 年，在国内房地产热和青岛行政办公中心东移战略的 带动下，青岛房地产市场经历了一轮快速增长，包括 92 到 93 年的 爆炸式增长（施工面积和商品房销售面积增长均超过 130%），94 年的调整巩固（施工面积和商品房销售面积分别略降 2.06%、3.28%），95 年的进一步增长（施工面积和商品房销售面积 分别增长 43.72%和 14.85%）。 青岛房地产的这一轮增长，既有国内房地产热的大背景，又有 青岛实施东部开发的因素支撑，是城市内外环境综合作用的结果。 青岛市房地产青岛市房地产 1992-1995 概况概况 单位：万平方米 年份 房地产开发 投资（万元） 施工房屋 面积 同比增 长% 实际销售商 品房屋面积 同比增 长% 房地产开发企 业数量 1992-258.95-39.51-178 1993-610.75135.8693.18135.84217 1994374001598.14-2.0690.12-3.28182 1995539000859.6543.72103.514.85254 2、回落调整期（19961997） 经过 9295 年的过快膨胀，1996、1997 年两年，青岛市房地 产进入小幅盘整回落和调整期。开发投资和销售、竣工等方面均出 - - 现了一定程度的下降。房地产开发投资额分别同比下降 7.1%、9.8%，1996 年实际销售面积同比下降了 5.1%，竣工面积分 别同比下降 5.2%、11%。但由于有青岛东部开发这一有力因素的支 持，加之政府采取有力宏观调控措施，在国内房地产经历因过热而 出现行业性不景气的情况下，青岛房地产依然保持了比较稳定的发 展势头。在经过短期的调整后，青岛房地产销售面积在 1997 年出现 了 31.6%的增长，预示着房地产走势的新一轮启动。 青岛房地产青岛房地产 1996-1997 年发展概况年发展概况 单位：万平方米 年份 房地产开发 投资（亿元） 同比 增长% 施工 房屋 面积 同比 增长 实际销售 面积 同比 增长% 企业 数量 199650.1-7.1815-5.298.2-5.1240 199745.2-9.8725-1112931.6311 3、复苏回升期（1998-1999） 进入 1998 年和 1999 年，青岛房地产市场又逐渐升温，98、99 年房地产开发投资额分别同比增长 11.95%、28.06%，施工面积同比 增长 15.88%、3.27%，实际销售面积同比增长 53.78%、30.26%，市 场整体好转，呈现出明显的复苏和稳步发展态势。 青岛房地产青岛房地产 1998-1999 发展概况发展概况 单位：万平方米 年份 房地产开房地产开 发投资发投资 （亿元）（亿元） 同比 增长% 施工房 屋面积 同比 增长 实际销 售面积 同比 增长% 企业 数量 - - 199850.611.95840.1415.88198.6753.78393 199964.828.06867.63.27258.7830.26378 在此期间，1998 年 12 月市政府出台了青岛市深化城镇住房 制度改革实施方案，停止无偿分配住房，实行货币化分配，建立 新的住房供应体系，加快了住房商品化、市场化的进程。购房主体 由社会团体转为个人消费者，加快了住房旧制度向新制度的转换， 也进一步推动了青岛房地产市场的发展。 4、新一轮发展期（2000 至今） 从 2000 年起，在国内房地产市场整体回暖和快速增长的大背景 下，青岛市的房地产发展进入了一个新的快速发展阶段，在这个阶 段，在内部和外部两方面因素的作用下，呈现出健康的、令人鼓舞 的快速发展势头，开发结构日趋合理，开发行为日趋理性，开发过 程日趋规范、政府的监控日趋完善，包括开发商、消费者和政府管 理部门在内的各房地产行业主体日趋成熟。2004 年全市房地产开发 投资规模继续放量增加，呈现快速增长势头，全年完成投资 162.7 亿元，同比增长 27.3%,分别比 2002 年、2003 年房地产投资增幅提 高 15.3 个百分点和 4 个百分点。 二、青岛市房地产发展情况分析 1、青岛市 1996-2004 年房地产开发投资情况 - - 0 50 100 150 200 199619971998199920002001200220032004 图 2-1 1996-2004 年青岛房地产开发投资额（单位：亿元） 从上图我们可以看出，房地产投资增幅明显。2004 年青岛房地 产投资额度占固定资产投资总额比重为 16.5%。房地产业发展势头 良好。 2、青岛市 1998-2004 年商品房销售情况 0 100 200 300 400 500 600 1998199920002001200220032004 图 2-2 青岛市 1998-2004 年商品房销售面积（单位：万平方米） 从上图可以看出，青岛市商品房销售面积从 2001 年开始大幅增 加，销售面积持续增长，销售价格大幅上升，一直保持较高水平， 可见市场情况较好。 3、青岛市 1999-2004 年房地产销售价格情况 - - 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 199920002001200220032004 图 2-3 青岛市 1999-2004 年房地产销售价格（单位：元/平方米） 从上图可以看出，青岛市的房地产销售价格持续增长，2003 年 前涨幅比较稳定，市场几乎没有太大波动，但 2004 年出现较大增长， 比上年增长 26.2%。 4、青岛市 2005 年房地产发展情况 2005 年，国家出台了一系列以“遏制投机、抑制投资、鼓励自 住”为主题的宏观调控政策，对稳定房价起了主导作用。青岛市认 真贯彻国家、省以稳定房价为主要内容的房地产市场一系列调控政 策，政府和相关管理部门采取房地产销售网上登记备案、经济适用 房公示摇号出售、新版青岛市商品房买卖合同、青岛市房地 产居间合同等一系列规范措施及青岛市城市房屋拆迁管理条例 、青岛市物业管理条例、青岛市城市房地产开发经营管理条 例的修订，促进了青岛市房地产市场交易与房价的理性回归，置 业者对房地产市场的信心逐步恢复，使得房地产市场进入规范、健 康、有序发展的轨道。2005 年青岛市房地产开发投资主要表现出以 下特点： （1）房地产开发投资增速趋缓 - - 2005 年全市房地产开发投资规模快速增长，全年房地产开发完 成投资 223.8 亿元，同比增长 34.9%。在国家宏观政策的影响下，青 岛市房地产开发投资年初增幅高开，逐月回落，全年分别比一季度、 二季度、三季度，降低 37.0 个百分点、20.9 个百分点、19.4 个百分 点。随着青岛市老城区改造步伐加快，居民对商品住房的需求热度 不减，促动房地产企业继续加大住宅投资的建设力度，投资结构也 进一步优化。2005 年住宅投资完成 162.1 亿元，同比增长 23.2%， 占全部投资额的 72.4%；办公楼投资 13.9 亿元，同比增长 148.2%， 占全部投资额的 6.2%；商业营业用房全年完成投资 18 亿元，同比 增长 7.1%，占全部投资额的 8%，住宅投资的比重仍占全部投资的 主体地位。 从分地域来看，市内四区加崂山区全年完成投资 140.2 亿元，占 全部投资的六成以上，五市加黄岛、城阳两区完成投资 83.7 亿元， 占全部投资的 37%。 （2）房屋施工面积小幅增长 2005 年青岛市房地产开发受有关土地政策的影响，施工面积小 幅增长。全年房屋施工面积达 2362.7 万平方米，增长 13.5%，其中 住宅施工面积 1862.8 万平方米，增长 13.4%；办公楼 93 万平方米， 下降 1.3%；商业营业用房 227.1 万平方米，增长 18.4%。全年新开 工面积步伐有所加快，新开工面积达到 1213.2 万平方米，同比增长 24.1%，其中住宅 979.3 万平方米，增长 23.1%；办公楼 47 万平方米， 增长 31.3%；商业营业用房 90 万平方米，增长 23.5%。 - - （3）商业营业用房增幅较快 2005 年青岛市房屋开发竣工房屋面积平稳增长，全年累计竣工 各类房屋 811.2 万平方米，增长 13.1%，其中：住宅竣工 678.3 万平 方米，增长 20.1%；办公楼竣工面积达 7.7 万平方米，下降 77.3%； 商业营业用房竣工 81.4 万平方米，增长 33.7%。 （4）商品房销售面积快速增长 2005 年青岛市累计销售各类房屋 739.9 万平方米，比上年同期 增长 27.1%，其中住宅销售 650.1 万平方米，增长 29.5%；办公楼销 售 9 万平方米，下降 58.1%；商业营业用房销售 65.2 万平方米，增 长 59.8%。全年商品房屋销售额为 266.7 亿元，增长 58.1%，其中住 宅销售额 225.3 亿元，增长 66%；办公楼销售额 6.9 亿元，下降 58.4%； 商品营业用房 28.4 亿元，增长 107.3%。全年房屋住宅竣工面积仅比 销售面积多 28 万平方米，剔除拆迁安置等不做销售的住宅外，商品 住宅供需基本平衡。 （5）资金到位充足结构有所优化 近年青岛市的房地产开发资金来源构成中，一直存在着国内贷 款增幅偏高，银行信贷风险较大的不合理弊端。2005 年国家出台了 一系列宏观政策，青岛市金融机构也相应做出了“限贷”的积极举 措以降低房地产行业的信贷风险，青岛市房地产企业资金来源结构 出现调整，资金结构逐步优化，银行贷款增速回落，自筹资金能力 增强。2005 年房地产开发到位资金 275.8 亿元，比上年增长 10.5%，其中，国内贷款 50.9 亿元，增长 0.2%，占资金来源的 18.5%， - - 所占比重下降 1.9 个百分点；企业自筹资金 110.4 亿元，增长 14.3%，占资金来源的 40%，所占比重提高 5.0 个百分点，定金及预 收款 99.2 亿元，增长 3.9%。 （6）土地成交价款增长较快 2005 年青岛市房地产开发企业购置土地面积 429.4 万平方米， 同比增长 15.3%；完成土地开发面积为 322.9 万平方米，同比下降 2.1%。由于在国家采取的宏观调控措施中，房地产开发用地受到严 格控制，并且随着土地增量供应控制更加严格，土地存量和增量的 减少，土地招、拍、挂价格上升，致使房地产开发企业用于土地购 置的费用和土地成交价款增长较快。全年青岛市房地产开发企业用 于土地购置的费用为 30.1 亿元，同比增长 41.3%，占全部开发投资 的 13.4%，比重比上年同期上升 0.6 个百分点。土地成交价款达 44.1 亿元，同比增长 86.1%。 （7）“青房”景气指数比较景气 2005 年，青岛市房地产开发投资平稳增长，到位资金充足，供 需关系基本平衡，“青岛房地产”景气总指数达到 102.51 点，八个 分类指数全部处于不同程度的景气区间，总指数比上年同期上升 0.28 点，继续处于比较景气的运行状态。 （8）投资分类指数平稳增长 2005 年，青岛市房地产投资规模平稳增长，完成投资 223.8 亿 元，比上年增长 34.9%，其中：住宅投资完成 162 亿元，比上年增 长 23.2%。投资的平稳增长促动全市房地产开发“投资指数”达到 - - 101.93 点，比上年同期升高 1.58 点。 （9）竣工面积分类指数升幅较大 2005 年，青岛市累计竣工各类房屋 811.2 万平方米，比去年增 长 13.1%，其中：住宅竣工 678.3 万平方米，增长 20.1%。全年“竣 工面积指数”达到 103.82 点，比上年同期提高 1.69 点。房屋竣工面 积分类指数是促使“青房景气指数”位于景气空间的因素之一。 （10）销售价格分类指数点位最高 2005 年，随着竣工工程的增多，市面上可销售房屋供应增加， 带动商品房销售持续走热，青岛市房地产市场总体供需基本平衡， 销售价格指数达到 110.32 点，成为 8 个分类指数中点位最高的一个， 比上年同期下降 1.80 点。全年青岛市全部商品房屋销售面积 739.9 万平方米，比上年增长 27.1%，其中：商品住宅销售 650.1 万平方米， 增长 29.5%，占全部商品房屋销售面积的 87.8%。 （11）资金来源分类指数小幅攀升 2005 年，青岛市房地产企业开发资金到位绝对额较高，与开发 投资的顺差持续扩大，开发资金供应充足；国家提高房地产开发项 目资本金比率等一系列宏观政策的出台，也促使青岛市房地产企业 资金来源出现结构性调整，银行贷款增速回落，自筹资金能力增强， 从而拉动“资金来源指数”小幅上升，全年达到 103.44 点，比上年 同期提高 1.39 点。全年房地产开发到位资金 275.8 亿元，比上年增 长 10.5%，其中国内贷款 50.9 亿元，增长 0.2%；企业自筹资金 110.4 亿元，增长 14.3%；定金及预收款 99.2 亿元，增长 3.9%。 - - 第三节第三节 青岛市住宅市场分析青岛市住宅市场分析 青岛的楼市如同青岛的城市化发展一样，近几年处于稳定发展 的趋势。无论土地转让、开发投资、销售额一直都在一种次高速发 展的阶段。2005 年青岛房地产市场虽然受到国家宏观调控一定的影 响，但是总体的趋势依然沿着稳中有涨的轨迹稳步地发展。 一、青岛市房地产发展状况分析 房地产开发顺时而为，才能追求利润的最大化，风险的最小化。 全国及青岛的经济总体趋好，并且积极的政策还将继续，已是不争 的事实，在此不再罗列各种报告，多做累述。同时，2005 年又是全 国房地产市场风起云涌的一年，国家一系列经济宏观调控举措后， 项目开发需要清晰认识和准确把握青岛房地产行业的总体趋势及供 求关系。 1、景气指数 2005 年，虽然国家宏观调控对市场产生一定冲击，但是商品房 销售价格分类指数依然是 8 类指数中最高的，青岛房价依旧走高。 投资分类指数与新开工面积分类指数接近 100%的景气线，反映 出国家对房地产金融政策的宏观调控已显出成效，投资结构调整只 是刚刚开始。 应开工而未开工项目的增加，明年房地产市场供应量会相对缩 减，供需关系仍将持续卖方市场。 - - 2 20 00 05 5 年年房房地地产产景景气气指指数数 92.00% 96.00% 100.00% 104.00% 108.00% 112.00% 116.00% 总 指 数 投 资 分 类 指 土 地 转 让 收 土 地 开 发 指 新 开 工 面 积 竣 工 面 积 指 商 品 房 销 售 资 金 来 源 指 图 2-4 2、价格指数 （1）总体价格走势 在奥运效应影响下，青岛城市建设正在逐步向高水平完善，房 地产后期价格总体走势判断仍应是上升趋势。 虽然受到国家宏观调控的影响，但是 2005 年房屋销售价格较上 年依然呈上升态势，较 2004 年的涨幅高 0.6 个百分点，涨幅位居全 国三十五个大中城市首位，其中 2005 年四季度较上年同期上升 19.8%， 其涨幅创七年来的新高一至三季度累计，青岛市的商品房价格涨幅 达 13.8%，高于全国平均水平 4.4 个百分点。 经济适用住房价格涨幅较大，全年平均较上年上升 14.5%。 普通住宅价格继续窜高，2005 年较上年上升 14.1%。 高档公寓价格继续上涨。由于青岛市沿海环境较好的商品房 开发量减少，土地价格大幅上涨，无论从房屋建设在档次和质量以 及小区设计上有较大提高，房屋成本有所增加，从而使 2005 年高档 公寓价格较上年上升 16.4%。 （2）供需矛盾仍是房价上升的重要因素，价格涨幅中炒作因素 - - 比例不高，房价泡沫不明显。涨价原因有： 住房供需矛盾拉动房价上升。 土地拍卖价格大幅度上扬。 土地供给与商品房需求矛盾十分突出。 住房二级市场发展，进一步活跃了房地产市场。 住宅科技含量上升。 拆迁成本不断加大。 房屋建筑成本不断增加。 3、供求关系 在价格不断走高的情况下，住宅供需仍基本保持平衡，体现了 青岛市场旺盛的购买力。 2005 年，各类房产交易总成交 84988 套，比去年增长 10%；总 成交金额 273.27 亿元，同比增长 22%。全年市场房价总趋势上扬， 但增幅减缓。 根据青岛市房地产交易中心的统计，去年成交量占比例最大的 是面积在 70 至 100 平方米之间的房子，这类住房占总成交套数的 44.24%，同比下降 2.03%；其次是面积在 100 至 150 平方米的房子， 这类住房占总成交套数的 24.30%，同比增加 1.19%。 0 50 100 150 200 250 300 10 月 9 月 8 月 7 月 6 月 5 月 4 月 3 月 2 月 2 20 00 05 5 年年 2 2 - - 1 10 0 月月份份商商品品房房住住宅宅市市场场吸吸纳纳量量 累计竣工面积 累计销售面积 - - 图 2-5 4、房价走势 受 2005 年房价稳中有升的惯性影响，2006 年房价仍将上扬， 涨幅将不会低于两位数。其理由是： （1）土地价格上涨推动了房价的上涨。现有青岛市部分拍卖土 地，2006 年将陆续开发施工，高地价必然带动周边房价大幅上升。 （2）需求增加带动房价上涨。面对青岛市巨大的住房需求，尽 管市政府加大开发力度，但由于房屋开发周期长，一时仍难以消化 供需矛盾，仍使房价稳中有升。 （3）房地产销售门槛的提高促使房价上涨。随着房地产市场的 不断规范，对开发监管力度加大，房屋封顶准许预售和对开发单位 预收保证金等措施的加强，提高了房地产开发门槛，也使房屋成本 加大，致使房价上升。 （4）南北差距的缩小必然使北部区域房价上涨。随着青岛市缩 小南北差距措施的加强，处于中低房价的四方区和李沧区将成为新 的投资热点，从而拉动房价上升。 二、2005 年青岛住宅市场特征回顾 1、市场供应保持增幅 2005 年青岛房地产市场供应量继续保持增幅，主要体现于郊区 与浮山后区域的住宅供应上，青岛市北部的几个大盘都于 2005 年投 入市场，浮山后目前在酝酿的几个大盘在启动一部分之后，也于 2005 年大幅推出，对整个房地产市场的供应增幅起到带动作用。 - - 2、市场需求稳中微涨 近年来房地产市场不断发展，而消费者也愈加理性，一路高涨 的青岛房价和国家的宏观调控力度，使房地产消费群体更加趋于理 性，这也势必影响下一年的需求市场。随着经济的发展，青岛市特 殊的地理位置及自然环境、良好的投资价值和住宅郊区化发展的现 状仍会使房地产市场保持升温态势，仍会带动投资消费者的消费积 极性。因此预测 2006 年的房地产市场需求仍能稳中稍涨但增幅会有 大幅回落。 3、整体价格稳中微升 供应继续增强而需求增长减缓的状况，势必会对 2005 年的房地 产价格造成一定程度的冲击，一定时期内抑制价格的继续上扬。然 而，长期以来青岛房地产市场的投资热度不会在瞬间冷却。此外， 个别区域价格的强势涨幅亦能够拉动整体市场价格，预测 2006 年房 地产价格稳中有升，但增幅回落。 4、三大区域开发热点 首先是浮山后区域，就市场供应来讲，浮山后区域囤积大量可 开发用地，几大开发商分别锁定于该区域的大面积地块，已经开始 大盘开发，主要以普通住宅为主。 青岛北部区域同样是具有大量大面积可开发土地，各项政策和 媒体导向把北部区域定位为青岛北部居住中心，北部十个大盘 2005 年已推出大盘的部分产品，其新产品和其余大盘蓄势待发，会形成 - - 该区域开发热度。 2004 年 10 月确立的修建海底隧道的政策为西海岸的发展加上 了最重要的砝码；2005 年滨海大道开发区段将建成通车，所有利好 消息促使西海岸成为投资热土。 5、城市规划为青岛房地产市场释放空间 青岛的大城市规划以本岛为主城，黄岛为辅城；环胶州湾地带 形成为六个连接发展组团；即墨、胶州、胶南、平度、莱西五个卫 星城市的大城市群的格局。 从空间上看，青岛主城东、南、西部临海，发展空间有限。北 部新城因此就具有得天独厚的地缘优势，北部的房地产发展正处于 城市化过程中的一个“市郊区化”的重要节点上。同时，北部地区 土地历史遗留问题较少，土地交易相对透明度高，成本相对也比较 低。便于外地开发资本的进入。未来的几年，是青岛北部新城迅速 发展的机会。 6、城郊大盘将继续成为 2006 年的新主题 随着房地产市场的门槛提高，历史遗留的协议土地问题的逐步 解决；随着城市向边缘发展繁荣势头，青岛也迎来了地产大盘的出 现。 通过规划的整块土地规范进入土地一级市场，吸引了国内外著 名开发企业的关注。2004 年 10 月青岛本土的海信地产和顺弛置业 分别在即墨和胶州通过拍卖竞争，拍得两块大宗土地进行住宅小区 开发。品牌房地产资本的进入，给青岛房地产开发带来新的市场热 - - 点。可以预言 2006 年青岛房地产市场将继续在大盘引导下的奏响住 宅产品的品质革命。 过去的 2005 年，房地产市场从政策层面到市场需求都孕育着前 所未有的变化。我们可以肯定的是在 2006 年：青岛房地产市场将面 临一次深刻的变革，这将不仅仅是一个市场销售的好与坏，而将是 市场机制的变化。短期内，居民“低”收入与房屋“高”价位的不 匹配矛盾仍然难以化解。2006 年青岛的房地产价格，随着经济发展 和外向型的转化，仍旧会缓慢爬升。 7、由东向北部渗透，周边市场成为主角 随着东部可开发土地减少，同时在青岛市政府经营城市、建设 大青岛环中心经济结构型城市的政策带动下，青岛地产已经逐渐向 四方、李沧、城阳等原边缘城区扩张，同时老城区改造建设进度明 显加快。30 万平方米以上的成熟大盘开发开始进入郊区市场，2006 年地产竞争也将和传统产品竞争一样，逐渐进入品牌战略、产品竞 争时代。 8、开发企业从利润型向品牌型过度 大量开发公司从原来的利润型公司向品牌化企业过度发展，注 重品牌塑造，打造产品优势，规划长远发展战略已经成为这些成长 型企业的共性。海信、海尔地产开始大规模向地产行业挺进，青岛 各大品牌企业如海尔、海信、双星、颐中集团、青啤、即发等已经 在地产界涉足，并以大资金优势、资源优势、人力优势进行大盘开 - - 发，成为青岛地产的一大特点。 三、豪宅市场分析 1、豪宅分析 在土地资源日益稀缺的情况下，市中心别墅，特别是海景豪宅 出现空缺，高层建筑中的空中别墅将成为豪宅市场的一个趋势。 （1）精装修交房已成为高档豪宅公寓的趋势。 （2）从销售价格上可以看出，13000 元/平方米，已成为区域市 场认可的基准价格，可作为项目的经济效益测算依据。 （3）本地购买力不容忽视：玺景园有 7 套别墅为本地企业家购 买。2005 年外地购房者比例仅占 11.4%，随着青岛经济的发展，越 来越多的私营企业及民营企业家成为青岛豪宅的购买者。 （4）市场对海景豪宅存在一定的消化量，但年内推向市场的豪 宅新项目近 20 万平方米，存在一定的竞争压力。 2、青岛部分在售高端房地产产品情况汇总 项目名称经济技术指标价格地址 海信燕 岛国际公 寓 规划总用地面积 53891 平方米, 地上总建筑面积 121752 平方米, 容积率 2.26,建筑密度 8.74%, 绿地率 67.7%,住宅总户数 719 户,地下停车位 550 个 加上立体车位总共 850 个车位。 起价 11000 元/平方米， 均价 14200 元/平方米 位于澳门路、 奥运赛场东侧 瑞纳康都 集居住、工作、投资、度假为 一体的共管式独立产权酒店公 寓（18 层） 起价 13500 元/平方米， 均价 15000 元/平方米。位于海门路 8 号 - - 东海路 9 号 两座 50 层的塔楼及两层裙楼构 成，楼高 180 米 精装销售价格近 20000 元/平方米。 东海路与延安 三路交界处东 北角 百通海 纳尊邸 公寓 起价 11380 元/平方米， 均价 13000 元/平方米 海门路 8 号， 香格里拉大酒 店西侧 top颐 和 国际 由 31 层酒店式商务公寓及 40 层五星级写字楼组成，40 层写 字楼高 156 米为青岛第二高度 建筑。公寓户型 60-140m2，精 装销售，写字间大开间设计 136-1300m2。 起价 11000 元/平方米， 均价 13000 元/ 平方 米 位于香港中路 10 号，市政府 对面。 碧海花园 二期 高层住宅起价 10800 元/平方米东海中路 17 号 江山景帝高层住宅 起价 9000 元/平方米， 均价 11450 元/平方米 山东路 10 号 中房乾豪 国际广场 27 层商住楼 1 栋、49 层和 36 层写字楼 2 栋 起价 12000 元/平方米 香港中路、南 京路交汇处 恒基 新天地 总占地面积 33000 平方米,总建 筑面积：78000 平方米，绿化绿 65%，容积率 1.39，层高 3.2 米， 房型四室两厅三卫，面积 200 1500 平方米 别墅 28000 元/平方米， 小高层 22800 元/平方 米。 崂山香港东路 千禧龙苑东、 美林小镇西 第四节第四节 青岛市写字楼市场分析青岛市写字楼市场分析 写字楼是市场的晴雨表，预示着城市或区域经济的繁荣和低迷。 2001 年以来，中国加入 wto 和申奥成功等利好因素的影响，曾经 倍受冷落的写字楼市场逐步走出低谷，租售价格都稳步上升，进入 2004 年之后，写字楼总体销售价格与出租价格均有较大幅度的上扬。 一、写字楼市场区域对比分析 - - 目前，青岛市写字楼市场已经形成明显的区域分布。主要以核 心 cbd 区域（香港路沿线及市政府周边）为主。 以下我们对该区域从供应量、租售价、租售率等方面进行全面 的分析。 1、区域供应量分析 核心 cbd 区域的写字楼占据市场总量的 70%左右，总建筑面积 135 万平方米左右，在售/租面积 20 万平方米左右。从写字楼的客户 来看，在核心 cbd 区域内的写字楼主要有专业型和综合型两大类， 写字楼内容纳从事同一行业的诸多公司，从而凸显了写字楼的专业 性，同时公司的行业特征又对写字楼的配套提出新的要求，如 it 界 的公司进驻软件大厦，因此要求大厦内的网络速度及相关设施都达 到国内的先进水平，以利于公司的更好发展。如新世界数码港则是 由一个大型高级名牌百货店、两幢智能写字楼及一幢酒店式公寓和 相应的配套设施组成的综合型写字楼。 2、区域租售价格对比分析 核心 cbd 区域无论是商业还是生活配套都较为齐全，平均售价 11000-20000 元/平方米，平均净租价 5 元/天/平方米。青岛市的大型 公司、外资企业的需求多集中于此处，因此租售价较高。从写字楼 的用途来看主要有纯写字楼和商住两用型写字楼。随着网络的发展 推动了经济的发展，改变了人们的办公方式，许多行业的从业人员 不必天天到办公室上班，比如像平面设计师，网页设计人员等等， - - 因为家里宽敞、舒适的环境就可以充分发挥其创造力。商住两用房 成为对写字楼概念的补充和延伸，而且开发商开发住宅项目要比建 设写字楼投入的成本少。青岛开发商捕捉这一新理念，推出阳光大 厦、华普大厦等，可是对于寸土寸金的核心 cbd 而言，居住是奢侈 的，而且商住两用楼，白天晚上进出的人都极为频繁