重庆旭辉集团两路项目项目可行性研究报告-32DOC.doc

第一部分总论一、项目名称重庆两路项目二、开发单位旭辉集团股份有限公司三、报告编制单位旭辉集团股份有限公司四、地块位置及环境地块位于渝北金开大道延线回兴立交转盘处，与圣湖天域和文杰心海湾两大区域内中高档社区毗邻；距宝圣湖不到500米的距离。回兴拥有丰富的自然景观和生态资源；6个天然湖泊、1个生态植物园、1个花卉基地分布其间，区内没有并且不允许任何具有污染性的工矿企业。宜人的气候、良好的生态，但位于立交转盘处，受噪音灰尘影响较大。五、报告编制依据（一）重庆市两路区地块挂牌文件（二）重庆市两路区地块控制性详规（三）重庆市国有土地使用权出让合同六、主要经济技术指标项目总用地面积：约 305亩项目总建筑面积：地上建筑面积约46.3万项目地块容积率：2.5地块性质：商住用地主要经济技术指标一览表 序号项目数量单位备注1规划用地面积203067m22总建筑面积522300m22.1地上建筑面积462300m22.1.1可售面积412300m2按具体物业形态划分，如住宅、商铺等2.1.1.1其中：多层住宅110000m22.1.1.2 高层住宅260000m22.1.1.3 小户型公寓223002.1.1.4 商铺200002.1.2不可售面积50000m22.2地下建筑面积60000m22.2.1独立地下车库54000m22.2.2地下室6000m2不可售3容积率2.28 m24建筑密度405绿化率306机动车位1237个7预计竣工日期2010年4月30日8预计交房日期2010年6月20日第二部分市场分析与产品定位一、市场分析（一）重庆市经济发展概况1、重庆市都市经济圈经济发展状况图：重庆市都市区近年来国民经济发展状况 （单位：亿元）（数据来源：20012007年重庆统计年鉴）n 2000年以来，重庆市都市区gdp逐年增加，年平均增幅约15%。2006年整体经济增速高于近年平均水平（注：05年统计口径出现变化，增幅出现异常波动，资料来源：2001-2007年重庆统计年鉴）。n 重庆市经济发展稳定快速，城市综合实力提升明显，经济形势的长期利好发展将为城市房地产业的持续、健康发展奠定良好基础。图：宏观经济增长与房地产业发展的关系 小于4% 4-5% 5-8% 大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展房地产gdp增幅根据国际通用衡量标准判断重庆市房地产业发展阶段（见上图），目前重庆市的地区国民生产总值年实际增幅高达15%，房地产业作为城市经济的支柱型产业之一处于高速发展的阶段，具有较高的投资潜力。2、重庆目前消费者状况图：重庆市历年城镇居民人均可支配收入 （单位：元，%）（数据来源：20012007年重庆统计年鉴）n 从上表可以看出，由于重庆市发展起步相对较晚，收入水平基数相对较低，但进入2003年以来重庆市城镇居民人均可支配收入持续保持两位数的高速增长，增长势头和发展潜力较为突出，有利于城市房地产业的长远持续发展。（资料来源：2001-2007年重庆统计年鉴）（二）渝北区经济、规划及发展趋势分析本项目地处重庆市渝北区，故以下对区域经济运行情况、发展规划及经济发展趋势作相应的分析。1、渝北区经济发展状况及经济地位图：重庆各区近年来gdp对比分析表 （单位：亿元）（数据来源：2001-2007年重庆统计年鉴）n 2000年以来，各区gdp均有较大幅度增长，其中渝北区、九龙坡区及江北区三区的增长幅度位列前三位，分别达327%、226%和200%，这也表明近年来在重庆市城市发展整体向北的大趋势下，渝北区经济取得了非常迅猛的发展。（资料来源：2001-2007年重庆统计年鉴）n 渝北区整体经济在重庆市各区中已经占有较为突出的地位，其2006年gdp占到重庆市都市区的12%（资料来源：2001-2007年重庆统计年鉴）。重庆市整体向北的大趋势刺激区域经济快速发展，这将为本项目创造广阔的发展空间。2、区域发展规划n 重庆市总体规划发展目标 根据重庆市2004-2020年都市区城市总体规划，重庆市城市发展目标：一个世界知名、富有山城江城特色和历史文化传统，具有吸引力和竞争力，适宜创业发展和生活居住的活力之都、魅力之城。 城市发展性质：国家级历史文化名城，西南地区和长江上游重要的中心城市。n 重庆市产业结构规划 调整转型第一产业，巩固壮大第二产业，优化提升第三产业。 重庆市为中国知名的“重工业基地”之一，传统产业主要为钢铁、机械、摩托车制造等人力密集型产业。从未来产业结构规划来看，城市产业将逐步朝技术密集型产业转移，其中尤其是高新技术产业面临良好的发展机遇。城市整体产业技术水准的提升将会改善城市经济增长的质量，基层从业人员整体素质和水平都将会逐步提升，为重庆未来房地产业的发展培育大量的中高收入消费者，对于城市房地产业的发展具有积极的促进作用。n 重庆市旧城改造和新区拓展 据不完全统计，20052010年重庆市主城区拆迁面积将达到400多万平方米，预计拆迁户将达到10万户以上（资料来源：重庆搜房网）, 按照户均住房需求面积80平方米估算，将会直接为重庆房地产市场带来约800万平方米的消费需求。 将要新建西永和茶园两个城市副中心，按照城市新区和组团建设的要求，这两个新区的建设必须至少要达到人口30万以上的规模。（资料来源：重庆市2004-2020年都市区城市总体规划） 城市发展方向：除向南受地形及行政边界限制外，重庆向北跨越中梁山，向西跨越铜锣山以及向东都有很大的发展空间。由于重庆市城市建设起步较晚，未来几年内旧城改造仍将大量存在，一方面，旧城改造有利于城市人居环境的改善和城市竞争力的提升，同时旧城改造也将直接为重庆市房地产业带来庞大的消费群体，直接促进重庆住宅市场的消费升级。n 渝北区区域地位 重庆渝北区为重庆市传统的主城六区之一，渝北区在区位交通上具有较为明显的优势。由于区域内部地势平坦并且作为近年来的新建区域，各种市政道路设施及区域环境面貌都非常好，重庆市江北国际机场、重庆市龙头寺火车站等重要的市政设施均位于区域内部，其中本项目还紧邻重庆市江北国际机场。 随着重庆市整体产业和城市格局的向北拓展，渝北区经济和城市发展面临良好的发展机遇。目前渝北区内部下辖北部新区（国家级经济技术开发区）、重庆市现代农业园区、两路工业园区、空港工业园区等众多特色园区，近年来区域整体经济快速发展，已经成为重庆市经济强区之一。3、区域经济发展趋势分析n 渝北区经济发展趋势 根据渝北区政府“十一五”发展规划，“十一五”时期，渝北区将把握重庆主城向北拓展的历史性机遇，进一步完善城区发展总体规划，精心打造龙溪北部新区两路这条城市主轴线，高起点规划、高标准开发。 同时，从政府规划发展预期来看，两路片区将与龙溪片区、北部新区一道成为区域内的主要发展区域，其为两路片区“最佳环境宜居区”的整体定位将有利于区域内的住宅开发和区域市场整体影响力的进一步提升。就宏观经济角度而言，在未来几年重庆市经济产业以及城市格局继续保持向北发展的情况下，渝北区整体经济有望持续快速增长，特色工业园区、住宅开发将成为区域经济主要的增长点，因此本项目市场发展环境良好。（三）房地产市场分析1、重庆市都市经济圈房地产开发投资图：近年重庆市都市区房地产及住宅投资分析图 （单位：亿元，%）（数据来源：20012007年重庆统计年鉴）n 近年来重庆市都市区房地产投资稳步增长，随着2004年以来重庆市房地产销售价格的大幅提升和良好的市场反应，大大增强了各开发企业的投资信心，2005年是重庆市都市区房地产投资的高峰，投资增幅明显放大。2006年主要是在国家宏观调控下投资规模增速有所回落，但仍然达到了较高的增长水平。n 重庆市房地产开发完成投资额自2004年以来，长期保持高速持续增长的态势。房地产开发投资的强劲增长，表明投资者看好重庆房地产市场发展，对进入重庆房地产市场抱有较强的信心。2、重庆市都市区经济圈房地产市场供求图：近年重庆市都市区商品房竣工面积、销售面积及增长率表 单位（万m2,%）（数据来源：20012007年重庆市统计年鉴） 从上表可以看出，近年来重庆市都市区房地产开发、销售规模快速增长，但同期的销售面积的增长率均大于竣工面积，这也反映出整体市场需求较为旺盛，基本能够消化同期增加供应量。 从商品房竣工及销售面积的对比来看，年竣工面积基本与销售面积持平，这在一定程度上也反映出整体市场处于正常健康运行状态。3、重庆市都市经济圈房地产市场价格图：近年重庆市都市区商品房成交均价分析（数据来源：20032007重庆市统计年鉴，预测数据由旭辉集团整理）n 近年来重庆市都市区住宅成交均价持续稳步攀升，其中2006年重庆市都市区商品房住宅整体成交价格增速放缓，这主要是由于国家宏观调控造成市场价格增速暂时放缓，同时低端经济型产品供应及成交放大所导致。n 结合宏观经济发展形势与市场需求增长情况，预计未来市场将保持稳定增长的态势。4、渝北区房地产市场分析2004-2006年渝北区房地产市场主要统计指标指标2004年2005年2006年房地产投开发资额(亿元)56.3104.2108.1增幅(%)85.0%3.8%商品房销售面积(万方)173.7296.6359.9增幅(%)70.7%21.3%商品房销售均价(元/平方)2253.93078.92961.7增幅(%)36.6%-3.8%（数据来源：2005-2007年重庆市统计年鉴）n 本项目所在的渝北区房地产市场发展起步相对较晚，在2005年，区域房地产市场开发投资大幅度上升，同时商品房销售也量价齐升，区域经济不断增长以及房产相对低廉的价格吸引了大量外区域客源进入。n 2007年12月，重庆市月度商品住宅销售均价为3435元/平方，区域市场价格快速上升（资料来源：重庆网上房地产），且销售面积的逐年不断放大也说明了市场消费者对于目前市场价格接受程度良好，且对未来区域市场发展前景普遍持乐观态度，在区域经济的不断推动下，预计未来区域房地产市场将呈现量价稳步攀升的发展态势。5、土地市场分析n 重庆市土地市场分析2007年重庆市土地招拍挂成交情况一季度二季度三季度四季度合计土地成交面积（万方）537.2 253.3 137.0 189.8 1117.3 土地成交金额（亿元）61.8 28.9 70.7 143.6 305.0 平均地价（元平方）1150.4 1140.9 5160.6 7565.9 2729.8 （数据来源：重庆网上房地产） 2007年重庆市土地通过招、拍、挂成交的共1117万方，178宗。剔除工业、公建、教育用地，可销售的商品房用地约950万方，按平均容积率2.5计算，未来1到2年内市场至少将新增2375万方商品房供应，按照重庆2007年商品房销售面积2228万平方米的年吸纳量，（下表数据来源：重庆网上房地产）市场供求关系将基本平衡稳定。 2007年三、四季度土地成交价格出现大幅度上升，其主要因素是该时间段有大量高价位的非居住用地成交，如下表（下表数据来源：重庆网上房地产）：地位置用途土地面积建筑规模(平方米)竞得单位竞得时间成交总价(万元)成交单价(元/平方米)江北区华新街街道桥北村及中兴段1号居住、学校2050861029879重庆尖置房地产有限公司2007-12-1141800020381.69九龙坡区大杨石组团j分区j06-2/03、j02-8/03号宗地居住、商业金融业、广场39713218421重庆业瑞房地产开发有限公司2007-10-296450016241.53南岸区南坪组团d分区d13-14号宗地二类居住、商业27015148582.5重庆东原宝境置业有限公司2007-10-294080015102.72沙坪坝组团c分区c04-2/02、c03-4-2/02号宗地居住、商业金融1136596602.5南京鸿信房地产开发有限公司2007-9-131590013990.32南岸区弹子石组团c分区c1-c4、c6-c9、c11、g1号宗地商业、居住、停车场库、娱乐等5649122099256重庆嘉江房地产开发有限公司2007-11-1475000013276.4n 渝北区土地市场分析2007年重庆土地招拍挂成交情况渝北区数量占全市比例土地成交面积（万方）248.922.3%土地成交金额（亿元）44.014.4%平均地价（元平方）1769.1（数据来源：重庆网上房地产，由旭辉集团整理）n 重庆市城市发展整体向北的发展趋势刺激区域经济快速发展，渝北区整体经济在重庆市各区中已经占有较为突出的地位，其2006年gdp占到重庆市都市区的12%（资料来源：2000-2007年重庆统计年鉴）。同时配合区域规划的推进，渝北区土地供应量也在全市中占有较大市场份额。n 由此可见渝北区房地产市场在重庆市处于重要地位，也是政府城市规划的重点发展区域，未来该区域房地产市场发展空间较大。（四）市场预测1、需求预测n 定性角度： 经济增长支撑房产消费经济总量连续四年保持15%以上的增速，且未来仍将保持高速增长水平（资料来源：2007年重庆统计年鉴），经济高速增长是房地产业蓬勃发展的基础，未来的房地产市场消费需求将稳健增长。 居民购买力不断提升刺激房产消费2006年城镇居民人均可支配收入11579元，同比增长12.9%（资料来源：2007年重庆统计年鉴）。重庆的人均收入随着城市经济的发展在近年来得到了快速的提高，成为房地产市场需求增长的前提条件。 城市化进程拉动城市住房需求增长“十一五规划”明确2010年城市城镇化率将达到52%，其中将转移农村劳动力到城镇160万人，而目前有近40%的农村劳动力转移集中在重庆市主城区（资料来源：重庆“十一五规划”），按此比例，未来5年间160万转移农村劳动力中约64万左右农村人口将转移至重庆市主城区，将为都市区累计数量庞大的潜在置业客户。n 定量角度： 根据定性角度的预测，重庆房地产市场需求在未来保持增长的态势，根据重庆统计局公布数据，2007年1-9月，重庆市都市区完成商品房销售面积达1540万平米，预计2007年全年销售面积将达到1800万方，假设2008年市场年成交面积较2007年以10%的速度递增，2008年市场成交量将为1980万方。重庆市都市区20072008年商品房销售面积预测数据来源：20012007重庆市统计年鉴，预测数据由旭辉集团整理2、土地供应预测 随着重庆新一轮基础设施建设开工与竣工，将对今后土地市场产生重大影响，如对轻轨沿线的土地供应会产生巨大的带动作用。 中心城区的开发用地会继续以几何级数增长。随着城市的发展以及主城区城市能级的提升，必然带来人口经济的持续增长，从而形成巨大的土地消费市场。 重庆都市经济圈土地供应进入高速增长阶段：未来3年左右是重庆规划的都市经济圈发展的黄金时期；城市处于高速发展阶段，需求强劲增长，同时对城市发展预期乐观产生的价格预期，会吸引一部分主力开发商进入区域市场。3、价格走势预测图：近年重庆市都市区商品房和住宅成交均价分析与预测数据来源：20032007重庆市统计年鉴，预测数据由旭辉集团整理n 近年来重庆市都市区住宅成交均价持续稳步攀升，平均年增幅约11%。（资料来源：20032007年重庆统计年鉴）结合宏观经济发展形势与市场需求增长情况，预计未来市场将保持稳定增长的态势，若2008年市场价格保持10%的平稳增长速度，预计2008年重庆都市区商品房销售价格将达到3556元/平方米。二、项目定位（一）项目立地条件1、地段n 位于渝北金开大道延线回兴立交转盘处，与圣湖天域和文杰心海湾两大区域内中高档社区毗邻，距宝圣湖不到500米的距离。n 项目区域内自然资源比较丰富，利于居家，具有住宅开发的良好资源。2、交通状况n 项目正对面就是连通两路城区、空港片区、北部新区以及主城区的重要通道机场高速。现有608、609、610、801等十多条公交线路在此设站，通往阳光城、龙溪镇、杨家坪、解放碑、沙坪坝、朝天门、南坪、烈士墓等地的公交系统比较发达，交通极为便捷。3、配套n 生活配套：本项目所处的回兴片区是由乡镇改造而来的新兴区域，区域内的生活配套以满足居民的日常生活需求为主，工行和农行在此设有分行。目前区域内没有大型医院，但有不少小型药房，生活便利性较强。区域内教育系统比较发达，有回兴中心小学、实验三小、海联学院、西南政法大学和川外南方翻译学院等，高等院校的聚集也带来了大量的消费需要，另外回兴片区的生活配套也因此得到较大幅度的扩充。n 商业配套：目前回兴片区的商业主要以建材家具和生活配套为主，近年来回兴片区在建的小区楼盘已经陆续交房，随着业主的入住，社区商业也逐渐投入使用。目前圣湖天域已经引进了重百超市并即将开业，这使得附近区域居民的生活便利性大大加强。（二）项目产品规划1、项目目标客户来源n “三北”区域即渝北、江北、北部高新区70-80%，渝中区及其他主城区15%，重庆区县客户5%。2、产品规划特色n 结合本项目目标客源情况并根据政府70/90政策，本项目70%的产品户型面积在90平方米以下，总体而言本项目注意控制产品面积，在产品总价上有较高弹性。n 产品户型创新，根据“同样的面积，功能丰富；同样的功能，面积精简”的原则设计，且本项目产品户型中做到户户带有露台与空中庭院，在销售过程中空中庭院建筑面积仅计算一半，将产品利益最大程度让利于客户。n 产品底层采取调空手法，景观开阔，观赏性与功能性相结合，又增加了邻里间交流、嬉戏、休息的空间。n 实现人车分流，且地下车库直接入幢，在地下车库中设计生态洞，增加自然、通风与采光。（三）项目价格定位及依据1、项目价格定位n 本项目计划于2008年10月正式开盘预售，高层住宅部分销售总体均价统一为4500元平方米，多层住宅部分销售均价统一为5500元平方米，小户型公寓部分销售均价统一为5300元平方米，商业部分销售总体均价统一为10000元平方米，销售过程中实际销售价格可能由低到高或出现其他波动，但最终项目整体销售均价如上。2、项目价格定位依据n 项目周边竞争市场行情代表个案名称区域区位总建筑面积（万方）容积率最新房源开盘日期住宅均价格（元/平方）当期住宅供应套数当期住宅销售率金香林渝北区碗水转盘城南开发区22.70.992007-4440030095%文杰心海湾渝北区回兴街道双湖路112.652006-9420045095%圣湖天域渝北区回兴宝桐路1路(宝圣湖边)253.912007-11400012070%蓝色星空渝北区回兴立交9.63.842007-3390070075%数据来源：以上数据统计截止于2007年12月26日，由旭辉集团收集整理 本项目周边市场产品以中、大规模普通住宅产品为主，普通住宅行情集中在39004200元/平方米。目前区域内项目整体销售状况非常良好，多数项目推出部分的整体销售率都能达到90%左右及以上，其中金香林、文杰心海湾等典型中高档项目的平均销售速度均能达到70-100套，市场整体反映良好。 从目前区域客户的构成来看，70-80%的客户都是来自于区域内部。对比市场竞争个案，鉴于本项目区位优势、规模优势、开发企业品牌优势等诸多优势资源，结合本项目的产品规划特色的创新，从区域内部而言，本项目完全具备成为区域领导型楼盘的条件，发展方向为区域内最为高端的代表性项目之一。n 市场自然价格增长及本集团产品创新、营销策划、品牌创造溢价 本项目计划于2008年10月正式开盘预售，现项目周边市场普通公寓行情集中在36004200元/平方米，取区域平均价格为4100元/平方米，根据前文市场分析，重庆未来市场价格上升空间仍然较大，在市场价格合理稳定增长的情况下本集团通过对产品的创新设计并采取有效的营销策划，可创造一定的溢价空间，故对本项目未来销售价格判断如下表溢价因素理想溢价目前区域普遍行情4100（元/平方米）市场年自然增长溢价10%产品创新溢价5%营销策划溢价3%公司品牌溢价2%溢价合计20%2008年本项目公寓开盘可实现销售均价4920（元/平方米） 考虑到本项目销售周期为2008年至2010年，且重庆房地产市场发展前景乐观，故取高层住宅部分销售总体均价统一为4500元平方米，多层住宅部分销售均价统一为5500元平方米，小户型公寓部分销售均价统一为5300元平方米，商业部分销售总体均价统一为10000元平方米，销售过程中实际销售价格可能出现波动，但预计最终项目整体销售均价如上。n 项目竞争能力分析（以公寓产品为例）对本项目可能构成竞争的地段或项目、周边土地、同属城区其他地段的能力评价内容权数本项目文杰心海湾（本区域内）国瑞城（其他地段）春风城市心筑（中心城区地段）区位0.53345物业管理0.14334环境0.24334容积率0.24323总分3.533.34.3功能系数0.25 0.21 0.23 0.30 项目售价4500420047006600成本系数0.23 0.21 0.24 0.33 价值系数1.10 1.01 1.00 0.92 注：价值系数为性价比，竞争能力分析步骤如下：（1） 为各竞争对手打分，最高者得5分，最低者得1分，中等水平者得3分。（2） 功能得分乘以功能权数，累计得到竞争对手得分。（3） 计算每个竞争对手的得分比例，即功能系数。（4） 每个竞争对手的售价除以售价合计，得到竞争对手的成本系数。（5） 功能系数除以成本系数，得到价值系数，价值系数相当于性价比。对于购房者，价值系数等于1，等价；价值系数大于1，超值。结论：n 本项目价格系数为1.10，性价比良好。n 本项目价格为2008年10月起销售的整体均价，而其他参照比较项目的价格为2007年12月均价，考虑到时间上的差异性，根据前文市场分析，重庆未来市场价格上升空间仍然较大，现假设参照项目价格按照10%的市场价格年平均增幅增长，对上表修正后得出本项目价格系数为1.19（如下表所示），因此本项目的市场可行性高。内容权数本项目文杰心海湾（本区域内）国瑞城（其他地段）春风城市心筑（中心城区地段）区位0.53345物业管理0.14334环境0.24334容积率0.24323总分3.533.34.3功能系数0.25 0.21 0.23 0.30 项目售价4500462051707260成本系数0.21 0.21 0.24 0.34 价值系数1.19 0.99 0.98 0.91 以上两表数据来源：由旭辉集团收集整37第三部分项目工程进度安排说明：1、图中兰线为假定二期；2、主体结构按2325层考虑。第四部分项目投资估算一、项目分期开发计划本项目总建筑面积466,300,分两期开发，开发周期为四年。物业形态包括多层住宅、高层住宅、小户型公寓、商业等。二、项目成本测算表三、项目总投资估算单位：万元四、项目成本进度计划 项目成本进度表 单位：万元第五部分项目销售分析一、物业形态本项目产品类型为四种：多层住宅、高层住宅、小户型公寓、商业，均为出售，各类型面积详见下表。分物业形态面积明细及租售安排 单位：m2二、出售物业的销售分析（一）销售价格测算根据本可行性报告第二部分对市场环境的研究分析、以及价格测算所得出的价格定位结论，本项目高层住宅部分销售均价统一为4500元平方米，多层住宅部分销售均价统一为5500元平方米，小户型公寓部分销售均价统一为5300元平方米，商业部分销售均价统一为10000元平方米。以下部分销售计划安排的项目销售价格均依此为准。（二）销售计划项目销售计划表 注：1、本计划表销售回款率假设为：地上建筑当月销售金额回款率30%、第二月回款本月金额的50%、第三月回款本月销售金额的20%；季度回款金额由此累计得出。地下车位于签约当月回款100%第六部分项目经营成果预测与评估一、项目盈利预测利润测算表 单位：万元二、现金流量分析（一）项目资金筹措按照项目的投资估算情况，投资商和发展商：旭辉集团股份有限公司将投入自有资金先期支付整个项目土地成本47,966.73万元，另行再投入12,033.27万元用于项目开发，总计自有资金投入60,000万元，项目的开发建设总投资为162,650.10万元，余额将通过融资49,000万元和后续的预售收入投入项目后期开发建设，以此来解决还贷和整个项目的后续资金需要。（二）现金流量测算表现金流量测算表单位：万元三、主要财务指标财务指标分析表序号指标名称指标值备注1 销售毛利率 38.45%2 销售净利率 19.04%3 投资报酬率 25.51%4 自有资金回报率 69.16%5 投资回收期（静态） 31.63 月 6 投资回收期（动态） 33.10 月 7 净现值 28,941.46 8 内部收益率 35.71%9 土地增值率 23%四、敏感性分析分别按项目销售收入和成本变化幅度（其中土地购置成本不变）对本项目进行财务敏感性分析，折现率暂定为10%。为简化过程成本不分明细列示，得出项目经营成果敏感性分析结果如下表： 敏感性分析表 单位：万元五、结论通过详细的市场调查和研究，并经财务数据分析，本项目内部收益率35.71%，净现值为28,941.46万元（折现率10%），投资报酬率25.51%，静态投资回收期31.63个月。随着成本或价格在20%的范围内浮动,其财务净现值均大于0。综合以上分析和预测可以得出：本项目基本可行。地产委托物业前期管理工作相关业务指引1、 目的以内部市场化为原则，理顺地产公司与物业公司之间前期介入工作的经营和业务关系。2、适用范围适用于地产公司和物业公司前期介入相关工作但不限于工程规划设计、施工、工程接管验收、销售配合、售后服务等阶段工作的指导。3、职责3.1 物业公司新项目管理部、地产项目部和地产客服委员会共同编制、修订和履行本指引。3.2 物业公司新项目部在新项目论证报告中对物业管理准入可行性进行分析。3.3 地产公司和物业公司须参照本规范，结合各项目的实际情况制定具体的工作方案和协议，以明确双方业务和经营关系。4、原则4.1 物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户满意、有利于提升招商品牌、有利于促进招商地产销售的原则，合理确定物业公司和地产公司因产品属性不同而带来交叉环节工作的责权，理顺在业务和经营方面的相互关系，建立规范、高效的协同机制。4.2 在业务关系上，物业公司与地产公司之间需建立清晰的业务流程，按照内部市场化原则，明确双方责、权、利，在此基础上理顺双方的人、财、物关系，以确保物业公司的良性经营。作为两个独立经营的经济实体，在各项具体业务上，地产公司与物业公司之间应以契约形式明确各自权利和义务。4.3 地产公司应与物业公司应按照已确定的各项委托业务费用结算办法（确保至少按季度结算一次）和收费标准进行结算。5、定义5.1 前期物业管理是指房屋集中交付使用之日起，至业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由地产公司委托物业公司实施的物业管理。5.2 前期介入是指项目立项后至房屋集中交付使用阶段，物业公司站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，向地产公司提出建设性意见，以减少产品缺陷的过程。5.3房屋交付使用是指业主收到书面入住通知并办理完结相应入伙手续；业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。5.4 项目开办费是指在项目集中入伙前，物业公司为实现新项目的正常物业管理而产生的人员储备、办公设施购置、工具材料采购、员工生活设施完善等前期费用。5.5 物业移交是在竣工验收后地产公司将物业的公共部位、配套设施设备和场所移交给物业公司，物业公司对相关设施的质量、使用性、完好性、感观效果等进行验收。5.6 保洁开荒是指项目接管验收合格后，物业公司对项目内各类房屋、共用部位、共用设备设施及场所进行全面清洁，以保证业主入住时的良好状态。6、方法和过程控制6.1 项目前期介入6.1.1 为提供令客户满意的产品，规避和减少项目缺陷，在项目的规划设计、施工建设和营销策划阶段地产公司应要求物业公司提前介入，物业公司应站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，提出建设性意见。6.1.1.1 规划设计过程的控制。地产公司召集物业公司召开设计说明会，说明相关设计内容、提供相关技术资料。物业公司新项目管理部组织专业人员了解项目设计方案，从物业管理与业主使用角度对设计方案提出建议书供地产公司参考，地产公司决策部门最终确认并决定是否采纳物业公司提出的建议并知会物业公司。6.1.1.2 施工过程的控制。物业公司新项目管理部组织专业人员定期与地产公司项目部召开现场会议或参加地产公司工程例会以了解和跟踪工程进展，熟悉和记录隐蔽工程的管线位置和走向。同时从管理需求角度对小区的环境、安全、设备设施的安装、硬件配套等方面提出建设性意见提交工程整改建议书。6.1.1.3 工程接管验收过程的控制。入伙之前3-5个月，物业公司、监理公司对各类工程进行全面的验收检查并提交物业验收报告，所有专业工程项目保证在入伙前一个月通过竣工验收。建立工程遗留问题整改工作流程和责任分工并规定完成时限。地产客服委员会为物业公司的对接部门，由客服委员会协调地产各部门对物业公司发现的工程问题进行整改，确保入伙之前的工程质量。6.1.1.4 营销配合过程的控制。物业公司需配合地产公司做好以下工作：销售中心、样板房保洁、保安服务；客户的接待咨询服务；对地产公司开展的业主联谊活动做好组织落实工作；加强楼盘宣传，挖掘潜在客户群；充当地产公司与业主沟通的桥梁，把业主在楼盘销售过程中对小区规划、设计的合理要求反馈给地产公司。6.1.1.4.1在营销过程中，地产公司和物业公司应对相关问题统一口径，规避售楼出现的矛盾。6.1.1.4.2对于营销阶段发生的费用，地产公司和物业公司应严格按照物业服务前期介入委托合同（附件一）进行。6.1. 2 项目前期介入阶段，地产公司应每月组织召开业务联席会议，召集物业公司相关人员就物业公司提出的意见进行沟通。6.1.3 项目前期介入期间物业公司产生的人员成本、物料消耗及相关酬金（总成本的10-15%）由地产公司承担（参考标准：按前期介入项目建筑面积计算，每平方米24元）。6.2前期物业管理阶段6.2.1 前期物业管理服务合同：6.2.1.1由物业公司新项目部负责在房屋销售之前，按照相关法规要求，起草前期物业管理服务合同、业主临时公约。 6.2.1.2经地产公司与物业公司共同认可后，双方签订前期物业管理服务合同，明确委托管理事项、委托管理期限、双方责权、服务标准、收费标准、专用房屋、维修资金及违约责任等。在合同签订时应充分考虑其对后期的影响，为从前期物业管理过渡到业主委托管理阶段创造条件，该合同应和地产公司在销售时与业主签订的房屋买卖合同的（关于前期物业管理的约定）内容一致。6.2.2 物业管理方案策划：在房屋竣工验收之前，物业公司新项目部应拟定项目的物业管理方案，该方案是对管理服务工作的全面策划，具体包括管理模式、服务内容、管理服务标准、内部管理机制、品质控制方法、管理费测算等内容。6.2.3 物业管理费测算6.2.3.1 物业公司应在物业管理策划方案中详列物业管理费的测算依据以及测算结果。6.2.3.2 物业管理费定价应参照当地政府指导标准和行业水平，确保物业管理项目（含分期开发项目）收支平衡，原则上不赞同为促进地产销售而降低物业管理费引起管理费定价亏损的做法，如确有必要，地产公司应承担相应亏损。6.2.4 项目开办费6.2.4.1物业公司应在物业管理费测算时，将项目开办费在合同期限内分摊到物业管理成本中。6.2.4.2如果地产公司认为物业公司测算的物业管理费标准偏高，物业公司也可将部分成本单独与地产公司结算，通常应在项目入伙前三个月由地产公司向物业公司支付开办费（参照标准：按接管面积计算，每平方米23元），以便物业公司正常开展工作。6.2.5 管理用房提供：6.2.5.1 地产公司应按照法规要求向物业公司或业主大会提供管理用房，用于管理处日常办公、会议、接待、仓库等。6.2.5.2 管理用房的标准，当地法规有规定的，从其规定；当地法规没有规定的，地产公司应按照项目总建筑面积千分之二比例（不足50平方米的按50平方米计）向物业公司提供管理用房，不足部分由物业公司自行解决，由此产生成本应在物业管理费测算时统筹考虑。6.2.5.3 地产公司应在规划设计阶段充分考虑管理用房。办公场所具体位置的规划应充分考虑到项目物业管理模式的需要，可从服务辐射区域、交通、安全、尽量减少扰民等角度考虑；如管理用房中涉及到员工生活用房的，具体位置应根据项目具体情况确定。规划的面积，需要考虑管理处驻场人数和周边活动设施等因素。管理用房的办公和员工住宿不能设在地下室中，须确保通风、噪音应达到国家住宅房内标准。6.2.5.4管理用房装修由物业公司提出设计和施工方案，报地产公司审核。管理用房装修费用由地产公司承担，装修标准：按照实际提供的建筑面积计算，不低于每平方米500元。6.2.6 保洁开荒6.2.6.1 保洁开荒属产品符合性责任，地产公司应监督各施工单位负责其作业范围的清场及保洁工作。6.2.6.2 地产公司如将保洁开荒工作委托物业公司，期间产生的人工成本、物料消耗和酬金（总成本的10-15%）由地产公司承担. 6.2.7 房屋集中交付使用（集中入伙）6.2.7.1 房屋集中交付使用实行地产公