房地产管理基本制度与政策概述

房地产管理基本制度与政策 本部分内容主要按照房地产业各环节之间的逻辑顺序来划分章节，力求全面反映我国现行房地产业各方面的基本制度与政策，内容包括我国基本的土地制度及建设用地管理、房屋征收、规划和建设工程管理、房地产开发经营、房地产交易、房地产权属登记、房地产中介服务、房地产税收、住房公积金和物业管理等方面的相关法律法规。 第三章 房地产概述1.房地产业概念和历史沿革掌握：房地产业的基本概念。熟悉：房地产业的作用。了解：房地产业的细分、房地产业的历史沿革。2.住房制度概述掌握：现行城镇住房政策。熟悉：城镇住房制度改革。3.房地产法律体系掌握：房地产法的概念与调整对象。熟悉：房地产法律体系、军事房地产法律政策规定。立法法第五章 适用与备案 的有关内容：宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高于地方性法规、规章。地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。 立法法第五章 适用与备案 的有关内容：地方性法规、规章之间不一致时，由有关机关依照下列规定的权限作出裁决：(一)同一机关制定的新的一般规定与旧的特别规定不一致时，由制定机关裁决；(二)地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定；认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决；(三)部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间对同一事项的规定不一致时，由国务院裁决。物业管理业不属于房地产中介服务业。对 经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。错国有土地依法属于国家所有。因此，对国有土地不再颁发土地所有权证书。（对）经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。（对）物业管理业不属于房地产中介服务业。对 经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。错国有土地依法属于国家所有。因此，对国有土地不再颁发土地所有权证书。（对）经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。（对） 下列选项中，不属于房地产经纪业务的是（ ）。A房地产价格评估B代理新房买卖C代理房屋出租D房地产居间介绍 商品房销售管理办法(建设部令第88号)是（ ）。A单行条例 B行政法规C地方性法规 D部门规章 下列经济活动中，不属于房地产业的是（ ）。A房屋勘察设计B房地产开发经营C物业管理 D房地产中介服务下列与房地产有关的法律法规中，属于行政法规的是（ ）。A物权法B住房公积金管理条例C房屋登记办法D房地产抵押估价指导意见二、建设用地制度与政策（第四章） 1.中国现行土地制度概述熟悉：土地所有制。了解：土地管理基本制度。2.集体土地征收熟悉：征收集体土地的政策规定，征收集体土地补偿的范围和标准。了解：征收集体土地的工作程序。3.国有建设用地了解：建设用地审查报批程序、临时用地的报批和使用。4.集体建设用地掌握：集体所有建设用地使用情形。了解：集体所有建设用地使用原则。5.国有土地使用权出让掌握：国有土地使用权出让政策。熟悉：国有土地使用权出让的概念及特征。了解：国有土地使用权出让合同、国有土地使用权出让管理、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股。6.国有土地使用权划拨熟悉：土地使用权划拨的概念，划拨土地使用权的范围、划拨土地的管理。7.闲置土地的处理熟悉：闲置土地的范围及处理规定。中华人民共和国国土资源部令第53号闲置土地处置办法已经2012年5月22日国土资源部第1次部务会议修订通过，现予以发布，自2012年7月1日起施行。部 长 徐绍史 二一二年六月一日 重点阅读： 土地管理法城市房地产管理法 土地管理法实施条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 建设用地使用权必须在土地的地表、地上或地下分别设立。（错）依法转让以划拨方式取得土地使用权的，应当由转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。（错）凡按规定缴纳土地收益或补交土地出让金的划拨土地，其使用权转让后应按出让土地管理。错下列项目用地必须办理建设用地使用权出让手续的是( )。A“鸟巢”场馆建设用地 B国家大剧院建设用地C地方政协办公用地 D上市公司办公用地答案：D解析：招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令第39号)同时规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。下列关于国有土地使用权出让的表述中，错误的是( )。A国有土地使用权出让市场是土地一级市场 B国有土地使用权可以由国家、单位进行出让C集体土地不经征收不得出让 D国有土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书答案：B 甲开发公司按法定最高年限取得了某综合用地出让土地使用权，在取得土地使用权2周年时建成综合楼一座，底层为商铺、二层以上为办公用房。此时办公用房占用的土地使用权的剩余使用年限为( )年。 A38 B40 C48 D50答案：C解析：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，综合或其他用地土地使用权出让最高年限50年。502=48年。国有土地租赁期限在( )以上的，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。A3个月 B6个月 C 9个月 D一年答案：B 工业用地使用权出让方式不包括（ ）。A招标方式B挂牌方式C拍卖方式D 协议方式下列关于临时用地的表述中，错误的是（ ）。A使用期限一般不超过2年B 可改变批准的用途C不得修建永久性建筑D不得从事经营性活动下列用地中，可以采取协议方式出让国有建设用地使用权的是（ C ）。A商业用地 B商品住宅用地C非营利的社会团体用地D娱乐用地下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，错误的是（ C ）。A私立学校用地50年B厂房用地50年C大型超市用地50年D别墅用地70年经报有批准权的人民政府批准，甲工厂将其以划拔方式取得的土地转让给乙公司，土地使用权出让金应由（ B ）。A甲工厂缴纳B乙公司缴纳C甲工厂与乙公司各缴纳一半D甲工厂与乙公司协商缴纳 按照有关规定，必须采取拍卖、招标或挂牌方式出让的有（ ）。A商业用地B旅游用地C娱乐用地D商品住宅用地 E廉租住房用地下列用地中，出让国有建设用地使用权法定最高年限为50年的有（ ）。A廉租住房用地 B酒厂用地C教育、科技用地D文化、体育用地E度假村用地土地使用者延期付款超过（ ）日，经催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同并可主张违约赔偿。A15 B30 C45D60商业用地不能采取（ ）方式出让。A招标B拍卖 C挂牌D协议关于建设用地使用权设立的说法，错误的是( ）。A 建设用地使用权不得在地表以下设立B新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权C设立建设用地使用权，可以采取划拨的方式D建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让与他人甲公司以出让方式按法定最高年限取得了某度假村土地使用权，3年后建成开业，则开业时度假村的土地使用权的剩余使用年限为（ ）年。A37 B40C47 D50国有土地租赁期限在（ ）个月以上的，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。A3 B6C9 D12 下列土地中，属于国有土地的有（ ）。A城市市区的土地B已被国家依法征收的土地C依法不属于集体所有的林地D宅基地E经济适用住房占用的土地 下列关于全民所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体上地的表述中，正确的是（ ）。 A由全民所有制企业向有关部门提出用地申请 B经批准使用的土地，必须按照国家建设用地的规定征地 C不计算土地补偿费和各种补助费 D 农村集体经济组织可按照协议将土地使用权作为联营条件 某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产，根据土地利用总体规划，该土地用 途分类是（ ）。 A农用地 B工业用地 C 建设用地 D乡镇企业用地征收集体土地，土地补偿费应当归（ ）所有。A县级以上人民政府土地管理部门B乡（镇）人民政府C农村集体经济组织D土地使用者土地管理法规定，农民自有住宅的宅基地，属（ ）所有。A国家B所在的村民小组C农民个人D农民集体房地产开发项目自（ ）之日起满一年未动工开发的，可以征收土地闲置费。A土地使用权出让合同签订B 土地使用权出让合同约定的动工开发C土地使用权出让金缴纳D土地使用权证书取得下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是（ ）。A非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期B 住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期C非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申请续期D非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前2年申请续期 甲开发商2008年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2010年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是（ ）年。A 33B35C38D40国有土地所有权由（ ）代表国家行使。A 国务院B国务院土地行政主管部门C市、县人民政府D市、县人民政府土地行政主管部门 依据物权法的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，（ ）。A由国家无偿收回B 自动续期C应于届满前6个月申请续期D应于届满前1年申请续期 房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是（ ）。A 发现地下文物B银行贷款未按期到账C相关建材供应缺货D更改建筑设计 甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为（ ）年。A38B 40C68D70 某游乐场按土地法定最高使用年限取得土地使用权，经营15年后转让，则该土地使用权的剩余使用年限是（ ）年。A15B 25C35D55下列关于征地的表述中，正确的有（ ）。 A 根据宪法规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用” B任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费 C征地安置补助费归农村集体组织所有 D土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍 E 征地时所称的地上附着物包括地下管线4 我国实行土地的社会主义公有制，故土地登记只能核发国有土地使用证或集 体土地使用证。（ ）5 土地管理法根据用途将土地分为基本农田、建设用地和未利用土地。（ ）6 农村和城市郊区的土地，属于集体所有。（ ）1农用地包括（ ）。A养殖水面B草地C耕地 D水利设施用地E未利用地2国家规定，商品住宅用地应当采取（ ）方式出让。A抽签 B 招标C 拍卖 D协议E 挂牌出让2 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，只能使用原有的宅基地和村内空闲用地。 3 国家对集体土地实行征收或征用后，土地所有权发生转移。 4 农村集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，必须计算土地补偿费和各种补助费。 根据宪法，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有（ ）。A矿藏、森林、草原B水流、山岭、滩涂C 森林、山岭、荒地D森林、水流、荒地E 草原、滩涂、荒地3 国家实行土地用途管制制度，将土地用途分为农用地和建设用地。4禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。 3法律规定可以属于集体所有的自然资源有（ ）。A 森林B矿藏C水流D 山岭E 荒地下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有（ ）。A 征收或者征用都是为了公共利益需要B 征收或者征用都要依法给予补偿C征收是国家行为，征用是企业行为D 征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变E征收是强制性的，征用是非强制性的2对有稳定收益的项目，农民可以将依法批准的建设用地使用权入股。（ ）3 建设用地使用权必须在土地的地表、地上或地下分别设立。3国家为了公共利益的需要，征用集体土地，其土地所有权不发生转移。 （ ）4转让以划拨方式取得的国有土地使用权的，其土地收益应上缴国家。 1国有土地依法属于国家所有。因此，对国有土地不再颁发土地所有权证书。2经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。3 凡按规定缴纳土地收益或补交土地出让金的划拨土地，其使用权转让后应按出让土地管理。下列用地，法定出让年限最高为50年的有（ ）。A居住用地B 工业用地C 体育用地D娱乐用地E旅游用地建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括（ ）。A当事人的名称和住所B土地界址、面积C 宗地平面界址图D开发投资强度E 市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件2工业生产用地和普通商品住宅用地，应当采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。3 国家对集体土地实行征收或征用后，土地所有权发生转移。 第五章 国有土地上房屋征收考试大纲不要求重点阅读： 物权法 城市房地产管理法 国有土地上房屋征收与补偿条例 国有土地上房屋征收与补偿条例中华人民共和国国务院令第590号国有土地上房屋征收与补偿条例已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。 总理 温家宝二一一年一月二十一日 2001年6月13日国务院公布的城市房屋拆迁管理条例同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。 第六章城乡规划及工程建设管理制度与政策1.城乡规划管理掌握：城市规划管理。熟悉：城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理。了解：城乡规划的基本概念、城镇体系规划。2.勘察设计管理（了解）3.建设工程招投标与监理（了解）4.建设工程施工与质量管理掌握：施工许可制度。熟悉：竣工验收管理、质量管理制度、质量保修办法。了解：建设工程项目报建制度、建筑施工企业资质管理、注册建造师制度。重点阅读：城乡规划法建筑法城市房地产管理法 无论质量问题是由勘察、设计、施工哪个单位造成的，房地产开发公司都应对其开发的房地产项目对购房者承担责任。（ 对 ） 因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。（ 对 ）以出让方式取得国有土地使用权的，建设单位应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。（ 错 ）以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，不需要申请核发选址意见书。（对 ）城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作。对工程招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。（对 ）城市蓝线应当与城市规划一并报批。（ 对 ）建设单位领取施工许可证后2个月未开工的，施工许可证自行废止。（ 错 ）不属于城市规划的实施管理范畴的是( )。A建设项目选址意见书 B建设工程施工许可证C建设用地规划许可证 D建设工程规划许可证 答案：B解析：城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。批后管理主要是按照规划实施监督检查体系对违章占地和违章建设的查禁工作。城市规划的报建审批管理主要包括（ ACD ）。A对建设项目选址审批核发项目选址意见书B按照规划实施监察C对城市用地审批核发建设用地规划许可证D对建设工程审批核发建设工程规划许可证E对违法占地和违法建设的查处 下列关于城市总体规划的表述中，错误的是CA城市总体规划的规划期限一般为20年B城市总体规划应当对城市更长远发展做出预测性安排C城市的总体规划由城市人民政府审批D城市总体规划报送审批前，应当采取论证会、听证会等方式征求社会意见解析：直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。 城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的（ ）中划定。A城市总体规划B城市分区规划C城市控制性详细规划D城市修建性详细规划20关于房地产广告的说法，错误的是（ D ）。A房地产广告中涉及交通的，如正在规划或者建设中，应当在广告中注明B房地产广告中对价格有表示的，应当在广告中注明实际销售价格及有效期限C房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期D房地产广告中涉及房屋面积的，必须是房屋建筑面积关于城市规划管理的说法，正确的有 ACE 。A城市总体规划期限一般为20年B在城市规划区内，取得建设用地规划许可证或建设用地批准文件中的任何一项批件，即属于合法占用土地C建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证D临时建设用地的使用期限一般不超过4年E城市规划的报建审批管理包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书依法必须实行工程监理的建设工程包括（ACDE）。A国家重点建设工程B居民自行装修住宅C成片开发建设的住宅小区工程D利用外国政府贷款的工程E利用国际组织援助资金的工程61“控制”、“管理”、“协调”是工程建设监理的基本工作，其中“管理”是指（BE ）管理。A进度B信息C质量D安全 E合同 因故不能按期开工的建设单位，应当在施工许可证期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过（ ）个月。A1B2C 3D4工期超过一年的建设工程，申领建设工程施工许可证，其到位资金原则上不得少于工程合同价的（ ）。A25%B 30%C40%D50%第七章房地产开发经营1.房地产开发企业的管理了解：房地产开发企业的管理。2.房地产开发项目管理了解：房地产开发项目管理。3.房地产经营管理掌握：商品房交付使用。熟悉：房地产项目转让。了解：房地产广告。4.房地产开发企业信用档案了解：房地产开发企业信用档案。 商品房销售管理办法（建设部部长俞正声月日签署号部令发布，自年月日起施行。） 第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（以下简称规定），向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。 第三十三条 商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于规定中确定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。 重点阅读：城市房地产管理法 城市房地产开发经营管理条例 新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照。 错在正常使用下，施工单位对房屋建筑工程最低保修期限的表述，正确的是( )。A供热系统为1个供暖期 B电气系统为1年C装修工程为2年 D卫生间防渗漏为2年答案：C解析：供热系统为2个供暖期，电气系统为2年，卫生间防渗漏为5年。下列关于房地产开发企业的表述中，错误的有（）。A房地产开发企业的注册资本不得低于100万元B房地产开发企业资质按照企业条件分为一级、二级、三级、四级，新设立的开发企业领取暂定资质证书，暂定资质条件不低于四级资质的条件C暂定资质证书的延长期不得超过3年D房地产开发项目资本金只能用货币和国有土地使用权出资E现阶段，房地产开发项目资本金占总项目投资的比率不得低于35答案：CDE某商品住宅楼于2003年1月10日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承诺，如该住宅楼的尾房于2006年1月10日交付给买受人，则开发商承担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至(C)。A2006年1月10日 B2008年1月10日C2009年1月10日 D2011年1月10日商品房预售广告中，不得涉及的内容是(C)。A中介服务 B房屋结构 C装饰装修 D物业管理 下列关于主体结构质量不合格的已售商品住房处理方式的表述中，正确的是（ ）。A购房人只能要求退房，不能要求换房B购房人只能要求换房，不能要求退房C购房人有权选择退房或换房D商品住房买卖双方协商选择退房或换房根据有关规定，可以发布房地产广告的是（ ）。A集体土地上建设的房屋B取得预售许可证的商品房C经验收不合格的商品房D权属有争议的房屋 购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有（ ADE ）。A使用一年后发现屋面漏水B办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题C办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题D尚未使用即发现下水管道堵塞E下雨时发现外墙渗水 根据房地产广告发布暂行规定，禁止发布房地产销售广告的房屋有（ AE ）。A集体土地上的合法建造房屋B联建代管房屋C已办理房屋初始登记的房屋D合作开发房屋E商品房预售许可证正在办理之中的房屋 下列房地产项目中，不得转让的有（ CDE ）。A已完成开发投资总额35的高档公寓项目B已支付全部土地出让金并取得建设用地使用权证书的成片开发工业用地C已支付全部土地出让金，尚未取得建设用地使用权证书的成片开发建设用地D未竣工已预售的商品房E少数共有人已书面表示不同意转让的共有房产 第八章 房地产交易管理1.房地产交易管理熟悉：房地产交易中的基本制度。了解：房地产交易的概述、管理机构。2.房地产转让管理掌握：房地产转让条件、程序，房地产转让合同，以出让方式取得土地使用权的房地产转让，以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。熟悉：已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定。了解：房地产转让的概述及特征。3.商品房销售管理掌握：商品房预售许可制度、商品房预售的条件、商品房预售合同登记备案、商品房现售、商品房销售代理、商品房销售中禁止的行为、商品房买卖合同、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释。熟悉：商品房销售的概念。4.房屋租赁管理熟悉：城市房地产管理法关于房屋租赁的有关内容。了解：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释。5.房地产抵押管理掌握：房地产抵押的条件、房地产抵押的一般规定、最高额抵押权、房地产抵押合同、房地产抵押登记、住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记、房地产抵押权的效力。熟悉：房地产抵押的概念、房地产抵押权的实现。 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，误差的处理方式：i）当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。ii）合同未作约定的，按以下原则处理：面积误差比产权登记面积与合同约定面积之差与合同约定面积之比，公式为： 1）面积误差比绝对值在3以内（含3）的：据实结算房价款；2）面积误差比绝对值超过3时：买受人有权退房买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的a）产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3之内（含3）的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。b）产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3（含3）以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。iii）按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。 定金、订金、预约金概念与区别定金：定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。书面形式约定，不得超过主合同标准额的20%。订金：订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，不具备担保性质。预约金：商品房预约单出现的“预约金”，也是预付款性质，属订金范畴。预约金与定金的联系商品房销售中预订意向书中约定由购房人向房地产商交纳一定数额的预约金，如果约定该款项具有上述定金担保的性质，或根据协议整体内容能明确判断出具有此担保功能，则预约金具有立约定金的性质，适用定金罚则。如未明确约定定金性质，应视为预付款，未订立买卖合同的，由开发商返还购房人，有约定的按约定处理商品房预订意向书与商品房合同 商品房预订意向书是确认准买受人在将来某个确定的时间与开发商洽谈购房合同的预约。商品房预订意向书本身就是一种合同。从法律性质上讲，商品房预订意向书是一种预约合同。根据民法理论，预约是约定将来订立一定内容合同的合同。 预订意向书约定买卖双方的基本情况、房屋的位置面积、付款方式、付款时间和商品房的暂定价。 预订意向书具备商品房买卖合同主要内容且出卖人已按约收受购房款，该意向书应当认定为商品房买卖合同商品房销售管理办法第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。 符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。 逾期交房的违约责任 逾期交房处理：根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十七条的规定处理。即：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。优先购买权：承租人、共有人承租人的优先购买权：(1)仅限于房屋租赁场合； (2)出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人；(3)出租人侵害承租人优先权的,承租人可主张该房屋买卖无效，但是不能请求主张买卖合同无效；(4)在转租的场合,次承租人与承租人都有优先购买权,二者发生冲突的,前者优先于后者。共有人的优先购权：共有的优先购买权先于承租人重点阅读：城市房地产管理法 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 最高人民法院关于适用若干问题的解释 城市房地产转让管理规定 城市商品房预售管理办法 商品房销售管理办法 城市房地产抵押管理办法 某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110平方米，售价每平方米4 000元，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100平方米，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款（ ）元。 A40 000 B53 600 C66 800 D80 000 110*3%*4000 +110*（1-3%）-100*4000*2 =53600+13200=66800 甲房地产开发公司长期从乙锁业公司进货，双方在3月1曰约定：甲乙之间年底结算货款，甲以其营业房在100万元的限度内为其欠乙公司的货款提供最高额抵押，12月31日为债权确定日。双方办理了抵押登记，但没有就其他细节作出约定。（1）假设乙公司打算在当年7月1日将其对甲公司债权中的一部分即30万元转让给丙公司,则（C）。A乙公司此时不得转让债权B乙公司在12月31日之后方能转让债权C乙公司此时可以转让债权，但最高额抵押权不得转让D乙公司此时可以转让债权，且最高额抵押权同时转让 甲房地产开发公司长期从乙锁业公司进货，双方在3月1曰约定：甲乙之间年底结算货款，甲以其营业房在100万元的限度内为其欠乙公司的货款提供最高额抵押，12月31日为债权确定日。双方办理了抵押登记，但没有就其他细节作出约定。（2）8月1日，甲又将该营业房抵押给丙，从丙处借款50万元，年底归还，双方办理了抵押登记。而由于进货量激增，9月1日，甲乙双方决定调整最高债权额至150万元，12月31日，甲乙确定了实际债权数额为200万元。实现抵押权时该营业房拍卖得款180万元。则乙可以分得（C）。 A180万元 B150万元 C130万元 D100万元 丁公司以其房屋和建设用地使用权作抵押，分别向甲乙丙三家银行借款，甲银行借100万元，乙银行借300万元，丙银行借500万元，先后办理了抵押登记。眼看丁公司无力偿还借款，丙银行和甲银行以及丁公司商定，交换抵押权的顺位，丙银行支付甲银行50万元作为补偿。后来，丁公司无力偿还三家银行的到期债务，银行拍卖其房屋和建设用地使用权，仅获价款600万元，以下关于三家银行的分配正确的是（C）。 A甲银行100万元、乙银行300万元、丙银行200万元 B甲银行得不到清偿、乙银行100万元、丙银行500万元 C甲银行得不到清偿、乙银行300万元、丙银行300万元 D甲银行150万元、乙银行300万元、丙银行150万元 下列关于抵押的表述中，不正确的是（ ）。 A抵押人未必是债务人 B在建工程抵押时，登记机关不得核发房屋他项权证 C因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足 D 抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产房地产交易包括（）。a房地产转让b房地产中介c房地产抵押d房屋租赁 房地产转让当事人在房地产转让合同签订后（）日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。 a、30b60c90d120 答案：c 房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以（）为基础，参照当地的市场价格进行评估。 a基准地价 b标定地价 c各类房屋的重置价格 d各类房屋的抵押价格 答案：abc 城市房地产管理法规定的房地产交易基本制度包括（）。a、房地产价格公告制度b房地产价格申报制度c房地产价格评估制度d房地产价格评估人员资格认证制度 1、房地产转让的实质是房地产权属发生转移。 答案：对 2、房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权不同时转让。 答案：错 3、房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。 答案：对 商品房销售方式包括（）。 a按套(单元)计价b按套内建筑面积计价c按建筑面积计价d按均摊建筑面积计价 答案：abc城市房地产管理法规定的房屋租赁合同必备条款包括()。 a、租赁期限 b、租赁用途 c、租金及交付方式 d、房屋的修缮责任 e、有关人员姓名 答案：abcd 以单纯的土地使用权抵押的，设定抵押的前提条件是，要求土地必须是以()方式取得的。 a、出让b、划拨 c、转让d、出租 答案：a 判断题: （1）、房地产抵押，抵押人不可以将几宗房地产一并抵押，但不可以将一宗房地产分割抵押。（） 答案：错 （2）、以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分。房地产已抵押的，再次抵押前，抵押人应将抵押事实明示拟接受抵押者。（） 答案：对 下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有（ ）。A 抵押人到期未偿还债务的B 抵押人擅自处分抵押房地产的C 抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的D抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的E未经抵押权人同意，抵押人擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的下列房地产中，不得设定抵押的有（ ）。A共有房地产B 未解决权属争议的房屋C已出租的房屋D 被执法机关查封的房屋E经济适用住房11 房屋租赁期限内，未经承租人书面同意，出租有不得转让房屋所有权。 物权法规定房地产抵押权实现的方式有（ ）。A 抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿B抵押权人直接向人民法院提起诉讼C 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产D按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人E 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院变卖抵押房地产下列房地产中，不得抵押的有（ ）。A 集体所有的土地使用权B村办企业厂房C列入城市房屋拆迁范围的房屋D 宅基地E已经设定抵押权的房地产房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。错下列行为中，不属于房地产有偿转让的是（ ）。A房地产抵债B房地产作价入股C房屋买卖 D 房地产继承最高额抵押权确定的情形有（ ）。A 最高额抵押权已转让B 新的债权不可能发生C 抵押人破产D 约定的债权确定期限届满E 抵押财产被查封关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有（ ）。A抵押权未登记的，按债权先后清偿B 抵押权未登记的，按债权比例清偿C 抵押权已登记的，按登记先后顺序清偿D抵押权未登记的，经过公证的优先清偿E 抵押权登记顺序相同的，按债权比例清偿下列关于房地产开发企业销(预)售商品房的表述中，正确的是（ ）。A房地产开发企业可以在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人B房地产开发企业不得采取返本销售方式销售商品房，但可采取变相返本销售的方式C 没有取得商品房预售许可证的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质的费用D房地产开发企业可以根据购房者的需要将商品住它分割拆零销售下列关于房地产成交价格的表述中，不正确的是A交易双方应如实申报成交价格B 申报的成交价明显低于市场价时，以主管部门认定的价格为准C交易双方对主管部门认定的评估价有异议的，可要求重新评估D成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据 某宗土地使用权出让的法定最高年限为70年，土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，土地使用者使用该宗地15年后转让，受让人取得该宗土地的使用年限为（ ）。A15年B35年C55年D70年下列关于抵押人、抵押权人的表述中，正确的是（ ）。A抵押人是债务人，抵押权人是债权人B抵押人是债务人，抵押权人是债权人或第三人C 抵押人是债务人或第三人，抵押权人是债权人D抵押人是债务人或第三人，抵押权人是债权人或第三人 某大楼先后抵押给三家银行并都办理了抵押登记，债务人未能及时清偿债务，拍卖该楼所得的价款按（ ）顺序清偿。A贷款合同签订的先后B贷款数额的大小C各银行起诉的先后D 抵押登记的先后 下列关于房地产抵押规定的表述中，错误的有（ ）。A以集体所有制企业的房地产抵押，必须经该企业职工代表大会通过B抵押人死亡，其合法继承人应当继续履行原抵押合同C 学校教育设施以外的房地产可以为第三人提供担保D在建工程不得为第三人提供担保E 同一财产不得向两个以上的债权人抵押 第九章 房地产权属登记制度与政策1.房地产登记概述熟悉：房地产登记概述。2.房地产登记制度掌握：房地产登记制度。3.房屋权属登记信息查询掌握：房屋权属登记信息查询。4.房地产交易与权属登记规范化管理掌握：房地产交易与权属登记规范化管理。5.房地产登记机构的协助执行掌握：房地产登记机构的协助执行。协助执行1、协助执行概念及内容概念：依据法律、行政法规的规定，协助有权机关执行生效法律文书中关于对标的财产的处分和限制的行为。*有权机关：人民法院、公安机关、人民检察院、税务机关、监察机关等*协助执行的阶段：可以是诉前协助、诉讼中协助、执行程序中的协助*协助执行的内容：限制和处分房产中华人民共和国住房和城乡建设部建法函2012102号关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函浙江省住房和城乡建设厅：关于无证房产可否依据协助执行文书直接办理产权登记的请示（浙