广州地铁商业景气指数报告

广州地铁商业景气指数报告用统计科学首次摸清广州地铁商业“家底”地铁商业景气度概况2010年上半年地铁商业景气度2010年上半年地铁商业景气指数100%(基期)2010年上半年社会消费品零售总额：371.53亿地铁站方圆500米之内商铺数量：2.1万个地铁站方圆500米之内商铺面积：299.97万平方米地铁一至五号线2010年上半年总人流量：3.04亿人次地铁人群每月在地铁周边的直接消费：718.8元/人地铁商业对广州零售经济的贡献广州市商业营业面积：2225.81万平方2010年上半年广州市社会消费品零售总额1184.90亿地铁商业面积占整个广州市商业面积的13.5%地铁商业零售占整个广州社会消费品零售总额的31.4%此前，大家对于地铁经济大多是处在感观认识阶段，地铁经济到底什么样，目前为止，还没相关的权威机构或是学术单位利用统计学等科学方法对其进行过量化研究。羊城地铁报委托CBC佳瑞咨询（上海）有限公司广州分公司，对地铁沿线商业进行大量调研，在创刊四周年之际，推出了广州地铁商业景气指数（2010年上半年)调研报告，类似的调查研究在全国尚属第一次。该调查针对已开通和即将开通的23个地铁站点的88个出口做抽样，通过普查、随机抽样面访、预约面访、不同时段不同地铁站拦截访问地铁消费者、文案调查，以及向地铁公司等权威机构取得数据等六类研究方法，收集以各个地铁站为圆心的方圆500米内的商铺数据信息。报告的主要研究思路是，通过研究“地铁商业景气指数”，综合反映地铁产业运行状况，使其成为广州市地铁商业发展的晴雨表，甚至成为全国地铁经济发展的晴雨表，投资者通过对客观信息的判断、权衡投资的得失利弊，支配自己的投资行为，从而引导地铁产业的健康发展。“地铁商业景气指数”是反映地铁商业景气发展状况的综合指数。从“广度”和“深度”两个层面来反映，“广度景气指数”主要反映地铁商业影响面，由地铁站方圆500米内地铁沿线商铺数量、营业面积、营业额、地铁站出口人流等分类指标构成；“深度景气指数”是反映地铁经济的影响力，由地铁沿线500米内的单位面积、营业额、地铁人群人均消费额等组成。通过“广度”和“深度”这两个层面，集中地反应出了“地铁商业景气指数指标体系”，包括地铁商业景气度、地铁商业对广州零售行业的影响力指数、广度景气指数、深度景气指数四个关键指标。其中，地铁站方圆500米之内的社会消费品零售总额为371.53亿，反应了地铁商业景气度。但要强调的是，这里指的“社会消费零售总额”主要是和地铁相关的消费，如食品、衣着、娱乐休闲、交通、教育培训（非义务性）、其它商品和服务等支出，不包括汽车、石油化工、通讯、医疗、义务教育、租房等和地铁关联不大的支出。而地铁商业对广州零售行业的影响力指数，可通过“地铁沿线方圆500米之内的社会消费品零售总额比广州市社会消费品零售总额”反映出，比例为31.4%。据调查报告显示，一至五号线地铁站方圆500米商业面积占广州商业面积的比例仅为13.5%，但这13.5%的面积创造出接近三分之一的销售额，却相当于地铁商业经济是广州零售商业经济平均水平的2.3倍。这份调查报告，无论是商家，还是从中小投资者，抑或是普通读者，都能从中得到一些很好的启发。对于商家来说，更多的是关注宏观的东西，如自己所在的商圈与其他地铁商圈相比有哪些优势和不足；相对于同行，自己的指标是高于还是低于竞争对手，从而寻找原因，改善经营策略。中小投资者从地铁商业经济是全市零售平均水平的2.3倍，以及不同零售业态单位面积、营业额等数据可以得到启发。例如做服装生意，同样的货品、同样的经营面积与经营者等，在其它地方（非地铁站周边）每个月营业额是10万元，那么，地铁站周边就可以做到23万元的营业额。营业额乘以利润率，再减去铺租等费用，可以大概测算是否应该选择在地铁周边开店。但要注意，我们报告里指出的“2010年上半年不同零售业态单位面积营业额的排行”，这个“营业额”并非指“利润”，这个数据对于商家来说，只能是同行业间用来参考。如大家都是做通讯数码的，那么，地铁周边每平方米营业额可以达到18607元(2010年上半年)，那么对于其它同行，是否可以达到这个标准？是高还是低？为什么会高，为什么会低？更多地是从这个方面来入手，做比较。而对于普通读者来说，这份报告的意义则更大，收获更多。大家在平时逛街购物时更有针对性，哪里人流多，哪个商圈更有吸引力，一看就能一目了然。研究思路地铁经济晴雨表地铁商业景气指数广度反映地铁商业影响面深度反映地铁商业影响力商家消费者权威可持续地铁沿线商铺数量营业面积营业额人流量单位面积营业额消费者围绕地铁的消费金额关键指标地铁经济景气指数指标体系地铁商业景气度地铁经济对广州零售行业的影响力指数广度景气指数深度景气指数绝对数：地铁站方圆500米之内的社会消费品零售总额相对数：基期设定为100%地铁站方圆500米之内的社会消费品零售总额广州市社会消费品零售总额地铁站方圆500米之内的商铺数量地铁站方圆500米之内的商铺面积地铁人流量地铁站方圆500米之内的单位面积营业额地铁人群在地铁沿线的人均直接消费额地铁沿线商铺分布状况八大商圈总商铺数量：8549个，占广州1-5号线所有商铺数量的40.5%商铺数量排在第一位的地铁站：公园前（1784个）商业类别：中小型服饰店数量约7000个，占了整个地铁铺数量的33%，排在第一位八大商圈总商铺面积：184万平方米，占广州1-5号线所有商铺数量的61.4%商铺面积排在第一位的地铁站：体育中心站（32万平方米）商业类别：百货和购物中心营业面积共148万平方米，占了整个地铁商业面积的48%，排在第一位地铁站方圆500米之内商铺数量2万个左右地铁站方圆500米之内铺面积300万平方米AboutCBC负责本次调研的CBC佳瑞咨询是一家来自瑞士的市场研究机构，成立于1995年，其母公司为CBC瑞士有限公司，是一家在欧洲咨询业界享有盛誉的咨询机构，2008年在瑞士伯尔尼证券市场上市。CBC佳瑞咨询有限公司在中国服务于欧美的跨国企业和部分业内领先的国内企业。上半年地铁商业零售总额371.53亿概念地铁商业概念以地铁为基础引发的一系列商业效益。本次研究的地铁商业是以地铁站为圆心方圆500米之内的经济关联体。这里的经济关联体主要指商业经济关联体，暂不包括物业、房产、学校、医院、写字楼等。景气指数概念又称为景气度,指对企业景气调查中的定性经济指标通过定量方法加工汇总,综合反映某一特定调查群体或者发展趋势的一种指标。地铁商业景气指数反映地铁商业景气发展状况的综合指数。从广度和深度两个层面来反映，广度景气指数主要反映地铁商业影响面，由人流量、店面数量、营业面积、营业额等分类指标构成；深度景气指数是反映地铁商业的影响力，由单位面积、营业额、地铁人群人均消费额等组成。作用通过地铁商业景气指数综合反映地铁产业运行状况，使其成为广州市地铁经济发展的晴雨表，甚至成为全国地铁经济发展的晴雨表，投资者通过对客观信息的判断、权衡投资的得失利弊，支配自己的投资行为，从而引导地铁产业的健康发展。研究方法抽取广州一至五号地铁线路开通和即将开通的23个站点，对以地铁站为中心方圆500米之内的商家进行普查；在地铁口进行随机拦截，访问消费者过去一个月在地铁沿线的消费情况；随机抽查、面访中小型商家、大型商家的经营状况，包括营业额、营业面积、人流量等，在大环境下研究地铁商业景气指数。一2010年上半年地铁站方圆500米之内社会消费品零售总额、地铁站方圆500米之内商铺数量和商铺面积、地铁一至五号线2010年上半年总人流量、地铁人群每月在地铁周边的直接消费等集中体现了2010年上半年地铁商业景气度。报告中可以看出，地铁站方圆500米之内商铺数量有2.1万个。其中，八大商圈总商铺数量就有到了8549个，占广州一至五号线所有商铺数量的40.5%；按地铁站来分，商铺数量排在第一位的是公园前站，有1784个；而按商业类别区分，中小型服饰店有约7000个，占了整个地铁铺数量的33%，排首位。第一商业网总裁黄华军：地铁站方圆500米之内的商铺数量达2.1万个，从数量上可以看出地铁商圈的虹吸效应，然而虹吸效应应该从两个方面来分析。一方面，有的商圈形成是在地铁开通之前，如北京路商圈，对于这样的商圈，可以说地铁给传统的商圈带来了新的活力，为其发展注入了兴奋剂，使得传统商圈向非传统的形态发展，使其规模和辐射范围扩大了很多倍；另一方面，地铁为新生的商圈，如中华广场商圈、天河商圈起到助推器的作用，可以说，地铁从客观上造就拱起了天河商圈，极大的实现了集聚效应，以地铁站点为中心形成了大商圈。动漫星城招商总监胡广华：从数据来看，服饰店的商铺数量中小服饰店最多，那说明“衣食住行”中排行第一的还是“服饰”，老百姓对服饰的需求量还是最大的，从客观角度分析，投资中小服饰店的成本小，门槛低，投资58万就可以开店经营，这必然导致中小型服饰店的数量大，然后也正因为入行门槛低，数量大，结果自然竞争激烈。广州市场是“有街必有铺“，“街铺”一词想必来源于此。记得有一个香港电影台词“有人的地方就有江湖”，其实对于广州而言可以这样说：“有人的地方就有商业，有街的地方就有商铺”，他们这些中小型服饰店的生存状况并不依赖于购物中心和百货商店，相反，在购物中心和百货商店附近的中小型服饰店的选址是一把“双刃剑”，风险和机会都相当大；当然，每个行业都是机会与风险并存，服饰店如此，通讯行业、百货、便利店行业也一样。因此，现在投资做生意主要取决的并不是哪个行业最赚钱，而是哪个行业最适合自己，不熟不做，不专不做，力不到不为财。二地铁商业对社会零售业的影响指数，是指地铁周边500米内的社会零售总额371.53亿元占广州社会零售总额1184.9亿的比重，2010年上半年地铁商业对社会零售业的影响指数为31.4%，这个数字很好地说明了地铁商业对广州零售业的贡献13.5%的面积创造出接近三分之一的销售额，地铁商业前景十分可观。此外，通过地铁商业经济和广州商业经济平均水平的对比，即（地铁商业经济总额371.53亿/地铁500内商业总面积299.97万平方米）/（广州社会零售总额/广州全市商业面积），可得出一个结论地铁商业经济是广州零售商业经济平均水平的2.3倍。举例说明就是，假如做服装生意，同样的货品、同样的经营面积与经营者等，在其它地方（非地铁站周边）每个月营业额是10万，那么，地铁站周边您可以做到23万的营业额。地铁商业经济是广州零售商业经济平均水平的：2.3倍本版撰文/吴燕音2010年上半年地铁商业景气度地铁商业经济对广州零售业的贡献楚睿商业有限公司董事长总经理黄文杰：这里有个概念问题，地铁物业是指地铁沿线的商业物业，不过地铁是其中主要的通达工具，但并非全部，地铁带来的作用不是雪中送炭，主要表现为锦上添花，进一步带来客流从而促进销售。因此，我们可以推断这31.4%的占比中，可以分成两部分：一部分是商业物业原来可以创造的销售，另一部分是地铁带动的倍增销售。按照这样考虑，占广州商业面积比例为13.5%的，一至五号线地铁站方圆500米商业物业，因为商业中心的集聚吸客，产生百分之二十几的销售完全是可能的，加上地铁对客流的拉动带来的倍增效应，达到31.4%的占比非常符合情理。可以预见，随着地铁网络的进一步扩大和完善，这个地铁商业经济在整个社会消费品零售总额中所占比例会呈现持续上升的态势。此外，“2.3倍”这个数字对于地铁经济的研究也非常关键。个人认为，事实上这个倍数会大到3倍以上，节假日尤为明显，大概5至6倍。地铁作为三分一经济的拉动比重，随着将来广州地铁网的完善，交通和商贸规划、商业物业更愿意扎堆集聚、合力吸客；同时地铁对客流的拉动，让这其集聚力和吸客力得以放大倍增。因此，地铁商业物业比普通商业物业更显优质，地铁商业经济是广州零售商业经济平均水平的2.3倍，甚至更多倍都不足为奇。第一商业网总裁黄华军:地铁经济占整个广州社会消费品零售总额的比例31.4%，比例相当惊人，这说明广州商业格局在某种程度上已经跟地铁息息相关。我相信，随着地铁线路越开越多，地铁经济所占的比例将会更高，以后将会是目前这个数据颠倒过来，地铁经济所占的份额将排在第一位。将来的广州会像香港一样，中心人口越来越密集，没有一个商业物业不在地铁之上，如果没有地铁，商业将没有发展的后续力，可以说地铁是广州商业格局的一个决定因素。此外，地铁商业经济是广州零售商业经济平均水平的2.3倍，可见地铁周边的商业繁华程度更高更集中，同时反映了地铁经济对于广州商业的重要性，但我想这个数字还可以更理想，以后这个数字还会更高。我认为，“2.3倍”这个数据相对客观准确，地铁商业经济是广州零售商业经济平均水平的2.3倍，这充分反映了地铁商业的超高性价比。一般而言一个城市的商业中心的形成往往有几个因素：（1）拥有源远流长的历史文化底蕴和商业文化背景，例如：北京路，上下九；（2）依靠城市整体规划的行政导向作用，如：当初的天河，体育中心，购书中心的三位一体的组合模式；（3）位于人口密集型的商务区或生活圈，这个例子就随处可见了；这些都往往需要几年甚至十几年的时间去积累和沉淀才能形成固定的城市商业中心。然而，地铁的横空出世，以各种压倒性的优势在瞬间改变了我们的生活习惯的同时又点燃了无限的商机，那不需承受天气变化无常的影响，不需受忍耐永无休止的交通堵塞，不需顶着烈日寒风的出行方式迅速的凝聚了城市白领和上班族，这个阶层是广州目前社会的中坚力量，也是比较有消费力的群体，这样的群体的平均收入水平和消费水平肯定也在广州市的平均水平之上，而且数量又是那么的惊人的庞大，这样的结果导致地铁沿线以颠覆我们思维习惯和打破以往常规模式的速度形成了各种大大小小的“商业群体”或者“地铁商业带”。因此，在这样的具有消费实力的人群面前的地铁商业超过广州零售商业经济平均水平的2.3倍，是相当正常不过了。动漫星城招商总监胡广华：八大商圈社会零售总额共计260.1亿，占一至五号线地铁站方圆500米之内所有零售总额比例的70%。八大商圈“圈金”地铁说起地铁商业，不得不提八大商圈对地铁商业的贡献。作为地铁商业的重要组成部分和强有力的支撑点，八大商圈占据着“地下巨龙”最繁华的站点，并以其强大的“虹吸”效应吸引着巨大的人流和钱流。据调查，主要分布在地铁一至五号线10个站点周围的八大商圈，其社会消费品零售额为260.1亿，占到整个地铁零售经济的70%，而其它70个站点只占到约30%。以少数量的站点创造绝大多数的销售额，是八大商圈交出的喜人成绩单。在八大商圈，总商铺数量达到8549个，占广州一至五号线所有商铺数量的40.5%；总商铺面积达184万平方米，占广州一至五号线所有商铺面积的61.4%。随着地铁线路的不断开通和经营的商品更高端更新颖，新开的店铺都会首先考虑地铁因素，商铺面积和消费额都会提升，商业物业会更加密集更多，未来还有新的地铁商圈和崛起，以后主要商圈所占的比例还会更高。人气决定商气，八大商圈的聚集效应离不开地铁带来的滚滚客流，只有大量的人流所到之处，商业才会旺起来。八大商圈聚集的总人流量高达7809万，占据广州一至五号线所有人流量的25.7%。换句话说，有接近8000万的人流量搭乘地铁经常流连于八大商圈，集中在这10个地铁站点逛街购物，这也说明广州商业格局在某种程度上已经跟地铁息息相关。可以说，滚滚的地铁人流和商气拱起了八大商圈，八大商圈拱起了地铁商业。目前，广州天河城、正佳广场、广百百货、中华广场、摩登百货、新光百货等大型的购物中心几乎都座落在地铁周边，可以说是名副其实的地铁商城。地铁上盖商圈更是层出不穷，未来的地铁经济还有相当大的潜力，随着地铁沿线经济的逐步成熟，还可能有新的地铁商圈涌现，如：北天河商圈、番禺商圈、芳村商圈等等，地铁经济这块蛋糕会越来越大。届时无论是地上还是地下，几乎都是店连店、铺连铺，且成行成市。坐地铁逛广州自然成了市民最喜爱和最流行的休闲购物方式。八大商圈对地铁经济的贡献备注：没有开业的商业中心或广场暂不计算在内：如天河商圈太古汇。专家解读华南师范大学数学科学学院教授、概率统计系主任金华地铁沿线方圆500米之内的商铺数量有2.1万个，其中八大商圈总商铺数量是8549个，占广州地铁1-5号线所有商铺数量的40.5%。同时，报告里说到，2010年上半年，八大商圈社会零售总额是260.1亿，占1-5号线地铁站方圆500米之内所有零售总额的比例为70%。以40.5%的数量，吸纳70%的零售额比例，正好体现了“八大商圈”对广州地铁经济的贡献。第一商业网总裁黄华军：报告反映出了地铁经济的蓬勃生机和景气度。从数据上看，天河商圈在人流、商铺面积和营业额都遥遥领先于其它商圈，我认为这个数据准确反映了实际情况，因为天河商圈代表的是目前广州最尖端的商业形态。天河商圈仅仅商铺面积就是公园前商圈的3倍，虽然铺面的数量不多但是面积很大，这说明了购物中心所代表的最核心也是更强大的集客能力，购物中心是与地铁的易达性更为匹配的商业形态，购物中心与地铁的结合已经达到了1+12的效应。天河商圈的零售额是公园前商圈的3倍，这个数据说明了一站式的休闲娱乐中心业态比传统商业模式先进得多，与地铁不受天气影响的交通环境结合比与公交、的士等其他交通工具的结合更强大。天河商圈地铁站：体育西路、体育中心范围：分别以地铁站体育西路和体育中心为圆心，半径500米画圆。商圈景气状况：人流量：1930万人次商铺数量：1445商铺面积：61.4万平方米社会零售总额：89.9亿元主力终端店：正佳广场、天河城、广百百货天河中怡店商圈特点：本次调研的天河商圈是指分别以地铁站体育西路站和体育中心站为圆心，半径500米画圆的区域。主力店是正佳广场、天河城和广百百货天河中怡店。商铺面积达61.4万平方米，商铺数量有1445个。在调查报告中，天河商圈无论是在人流量、商铺面积还是社会零售总额等经济景气度的排序，都位居八大商圈之首，当之无愧是广州第一商圈，甚至是全国第一大商圈。天河商圈代表的是目前广州最尖端的商业形态。天河商圈仅仅商铺面积就是公园前商圈的3倍，虽然铺面的数量不多但是面积很大，营造的社会零售总额位居榜首。就业态来看，天河商圈是目前广州最丰富、最立体的。这里有广州也是国内第一个购物中心天河城，还有国内乃至亚洲最大的购物中心正佳广场。这里有广州最强的百货商场，友谊商店、广百百货、天河城百货，以及有天河“流行前线”之称的天河又一城。人流量八大商圈总人流量：7809万占广州一至五号线所有人流量的25.7%八大商圈2010年上半年各类景气度指标商铺数量八大商圈总商铺数量：8549个占广州一至五号线所有商铺数量的40.5%商铺面积八大商圈总商铺面积：184万平方米占广州一至五号线所有商铺面积的61.4%八大商圈社会零售总额260.1亿占一至五号线地铁站方圆500米之内所有零售总额的比例70%信号越来越强羊城地铁报创刊四周年设计/梁毅君约被访者认同%认同88.8%说不清2.5%不认同8.7%基数：所有被访者N=645像羊城地铁报这样的新型报纸品类会越来越受欢迎像羊城地铁报这样的新型报纸品类会越来越受欢迎见到派发羊城地铁报会主动去拿认同85.7%说不清2.6%不认同11.6%基数：所有被访者N=645数据来源：瑞士CBC佳瑞咨询（上海）有限公司广州分公司2010年调研中华广场商圈地铁站：烈士陵园范围：以地铁站烈士陵园为圆心，半径500米画圆。商圈景气状况：人流量：1073万人次商铺数量：1070个商铺面积：15.7万平方米社会零售总额：22.2亿元主力终端店：中华广场、流行前线、地王广场、海印东川名店运动城商圈特点：本次调研的中华广场商圈是指以地铁站烈士陵园为圆心，半径500米画圆的区域。主力店有中华广场、流行前线、地王广场、海印东川名店运动城。商铺面积达15.7万平方米，商铺数量有1070个。在调研报告中，中华广场商圈人流量相当高，是商业旺地。流行前线不仅是广州年轻人的爱玩之地，还吸引了全国各地的潮人。作为商圈内唯一的大型商业体，中华广场扮演着至关重要的“吸金”角色，中华广场以时尚为标签，俨然成为广州老城区第一时尚潮流一站式商业体。周边的地王广场、东川名店运动城和陵园西电讯时尚一条街相互融合，错位经营，呈现综合商业区与专业市场相结合雏形，商圈不以名牌见长，却以花样繁多的潮流玩意和专业数码市场深入人心，不仅有成为广州旧城区第一大商圈的趋势，而且以潮流消费、青少年集聚的特点辐射全广州及周边城市。公园前商圈地铁站：公园前范围：以地铁站公园前为圆心，半径500米画圆。商圈景气状况：人流量：1480万人次商铺数量：1782个商铺面积：26.2万平方米社会零售总额：36.2亿元主力终端店：BHG时尚百货、动漫星城、广百百货、五月花广场商圈特点：本次调研的公园前商圈指的是以地铁站公园前为圆心，半径500米画圆的区域。主力店是BHG时尚百货、动漫星城、广百百货和五月花广场。商铺面积达26.2万平方米，商铺数量有1782个。之所以没有使用“北京路商圈”的概念，是因为本次研究的地铁经济是指地铁站周边500米范围内商业，北京路绝大部分商铺超过500米，暂末列为本次研究对象。地铁六号线北京路站开通之后，公园前、北京路两站连成一体，届时的北京路商圈体量将比现在的公园前商圈更大。在调研结果中，公元前商圈的商铺面积位居八大商圈榜首，而人流量、营业面积和社会零售总额都紧随天河商圈之后，雄踞第二。从分析数据上看，在公园前商圈消费的水平不如天河商圈和环市东商圈，消费人群主要为观光客和年轻人群，购买力稍逊。然而由于更多人去北京路是冲步行街去的，相信步行街通地铁后，将为公园前商圈的再次扩容提供助力。公园前位于广州传统的千年古都中轴线，具有浓厚的商业和文化底蕴，这是公园前商圈的传统优势。而公园前商圈最成功的典范当属广百百货北京路总店，它是广州百货业成功的一面旗帜。农林下路商圈地铁站：东山口范围：以地铁站东山口为圆心，半径500米画圆。商圈景气状况：人流量：573万人次商铺数量：624个商铺面积：11万平方米社会零售总额：15.3亿元主力终端店：王府井百货、东山锦轩现代城（好又多）、东山百货商圈特点：本次调研的农林下路商圈是指以地铁站东山口为圆心，半径500米画圆的区域。主力店有王府井百货、东山锦轩现代城（好又多）和东山百货。商铺面积达11万平方米，商铺数量有624个。作为广州传统三大商圈之一的农林下路商圈辐射广州中心区100万高端消费人群。王府井百货“包罗万象”，临街小型商铺琳琅满目，还有老牌百货东山百货，作为有老广州特色的百货，这里还能看到以前老广州商品的身影，却也融合了全新的时尚商业元素。农林下路商圈目前大型商业网点少，大多仍以零散商铺为主，商品档次也是参差不齐，然而随着新商业体的进驻，农林下路商圈将与周边的署前路、龟岗大马路连成一片，拓展成商贸圈，由社区商圈升级为都市中心商圈。岗顶商圈地铁站：岗顶范围：以地铁站岗顶为圆心，半径500米画圆。商圈景气状况：人流量：929万人次商铺数量：448个商铺面积：17.4万平方米社会零售总额：27.6亿元主力终端店：摩登百货、天娱广场、百脑汇、总统数码港、太平洋、南方科技、天河电脑城、颐高数码商圈特点：本次调研的岗顶商圈是指以地铁站岗顶为圆心，半径500米画圆范围的区域，这里是广州时尚数码消费的标杆，也是全国时尚数码的集散地。在狭长的天河路上，云集了摩登百货、天娱广场、百脑汇、总统数码港、太平洋、南方科技、天河电脑城、颐高数码等主力终端店，是数码玩家的“购物天堂”。在本次调研中，该区域内接近17.4万平方米的商铺面积为岗顶聚集了大量的人气，在今年上半年达到27.6亿的社会零售总额，单位面积营业额八大商圈之冠，岗顶也因此形成了自己独有的数码特色的商圈。康王路商圈地铁站：陈家祠范围：以地铁站陈家祠为圆心，半径500米画圆。商圈景气状况：人流量：611万人次商铺数量：1358个商铺面积：10.8万平方米社会零售总额：11.8亿元主力终端店：新光城市广场（新光百货）、康王城商圈特点：本次调研的康王路商圈是指以地铁站陈家祠为圆心，半径500米画圆范围的区域。该商圈有着浓郁的西关风情，是八大商圈中成熟社区型商圈之一，区域内的主力终端店有新光城市广场（新光百货）和康王城等。这里是广州老西关的腹地所在，如果想边逛边体会西关传统风情，这里再合适不过了。它不仅是外地人了解广州的一个窗口，也是连接佛山的商业桥头堡，这里集中玉器、妇婴产品批发中心，在广州具有很高的行业影响力。在本次研究报告中，该商圈的商铺数量位列八大商圈的第三位，达到约1358个。值得一提的是，位于该商圈内的新光百货因其“促销活动多、平、靓、正”的特点被消费者评为五大最喜欢、新潮的百货之一。有了地铁带来的新鲜消费群，再加上即将开通的广佛线汇集的更大强度的客流，老商圈将面临着新的契机，焕发出老西关的商业魅力，同时也将时尚消费带来，注入新的发展元素。江南西商圈地铁站：江南西范围：以地铁站江南西为圆心，半径500米画圆。商圈景气状况：人流量：918万人次商铺数量：1109个商铺面积：18.3万平方米社会零售总额：22.1亿元主力终端店：万国广场、广百百货、摩登百货、丽日商业广场、江南新地商圈特点：本次调研的江南西商圈是指以地铁站江南西为圆心，半径500米画圆范围的区域。这里是海珠区最大的传统商圈，有“河南的北京路”之称，在这片河南最繁华的路段上，云集了时尚百货和通道式地下商场，地铁不仅把周围的人流吸引过来，河北的时尚潮人也会经常乘坐地铁到此淘货。在本次调研中，该区域内的商铺数量和面积均位列八大商圈的第四位，拥有约1109个商铺，总面积约达到18.3万平方米，包括了万国广场、广百百货、摩登百货、丽日商业广场、江南新地等在内的主力终端店。其中，万国广场是广州最大的时尚运动工厂店，其“工厂店”的规模在不断地扩大并形成影响力，折扣和促销活动吸引大批珠三角的消费者节假日过来购物。环市东商圈地铁站：淘金范围：以地铁站淘金为圆心，半径500米画圆。商圈景气状况：人流量：296万人次商铺数量：713个商铺面积：23.5万平方米社会零售总额：35亿元主力终端店：友谊商店、丽柏广场、世贸新天地商圈特点：本次调研环市东商圈是指以地铁站淘金为圆心，半径500米画圆范围的区域。环市东商圈被称为“广州尖东”，是世界顶级时尚聚集地，这个由广州友谊、花园酒店、世界贸易中心等共同组成的集住宿、餐饮、娱乐、购物、办公于一体的黄金地段，是广州高档消费和商务消费的代表。环市东商圈目前的人流量不大，但由于友谊商店、丽柏广场、世贸大厦等高档主力店的存在，带旺了商气，是八大商圈中除岗顶之外，单位面积零售营业额最高的商圈（2010年上半年单位面积营业额：15000元左右）；商铺数量约为713个，商铺面积和社会零售总额在本次的调查报告中均位列八大商圈的第三位。如果怀揣着对奢侈品牌的狂热，还喜欢看看身上飘着高档香水味的时尚淑女，瞄瞄抽雪茄的帅哥绅士的话，只有去环市东。只需要一张额度足够的信用卡，便能一次性逛遍世界顶级品牌。A19成长中的商圈蓄势待发广州大道北商圈地铁站：梅花园京溪南方医院地铁线路：三号延长线(亚运前开通)商圈潜力：人气指数周边楼盘：万科.天河御品小区、云桂苑、云景花园、春兰花园、合一国际、云裳丽影等。另外，南方医院路段以北有颐和山庄、万科蓝山、南湖雅居乐等名盘。商气指数从梅花园到南方医院一公里的地段，众多知名商家纷纷进驻，嘉裕太阳城广场（KFC、麦当劳、吉之岛等），好又多、广百百货、摩登百货、佳润广场（乐购），多个商业项目一起。商圈不足地方1.购物环境需要改善广州大道北一带的“北天河”区域以往被认为是外来人口聚居之地，人口比较复杂，目前已有多个楼盘落成入住，人口结构素质提升，对周边购物环境要求也在会相应提高。2.周边配套需要调整由于南方医院原因，周边保健医疗商铺相对较多，但饮食娱乐相对较少。番禺广场商圈地铁站：市桥番禺广场地铁线路：三号线商圈潜力：人气指数地铁人流量大，2010年上半年总人流量市桥站为600万人次，番禺广场站为300万人次。楼盘包括尚东尚筑、金海岸花园、城市花园和领汇等，拥有大量高素质的常住人口。商气指数圣鑫国际商城，占地20万平方，是番禺区首个中高端购物娱乐中心集购物、休闲、美食、娱乐为一体的时尚娱乐天地。以后“居住在城外(番禺)，消费在城里(广州)”的生活方式，将随着番禺商场的逐步成熟而改变。市桥镇是番禺区最传统、最繁华的区域之一。市桥镇主要的商圈以大北路、繁华路、桥东路、东涌路最兴旺，各大品牌林立。商圈不足地方地铁与其它交通的接驳要跟上，城郊的地铁商圈和城区不同，辐射范围较广，除了地铁之外的其它交通接驳必须跟得上，否则，其商圈的辐射力会受到影响。芳村商圈商圈潜力：人气指数地铁人流量大，2010年上半年总人流量接近550万人次。商气指数今年9月18日开张的“芳村万象购物街”弥补了芳村的商业空白，其商业面积达到1.2万多平方米，长500米，是目前广州长度最长的地下购物商场。目前，NIKE、麦当劳、万宁等知名品牌已经进驻，广佛地铁开通后，这里将成为佛山至广州的商业门户。广州市越和花鸟鱼艺大世界，占地达十万平方米，地处广州地铁一号线花地湾站C、D出口，同时占据珠三角辐射线交汇点的有利位置。此外还有众多家具城，如博皇国际家具博览中心、金海马家居博览中心、新生活家居广场等。商圈不足地方知名度不够以前的芳村给人的感觉是，地处偏僻，交通不便，商圈零散，凝聚力不强。广佛地铁即将开通，这里将成为西联的桥头堡，获得再次发展的良机，但要改变以往的形象，还需要加大传播力度，且相应的配套设施还需要完善，吃喝玩一起才能吸引更多的人流。地铁站：芳村花地湾地铁线路：一号线（十一号线将与一号线在此汇合）火车东站商圈地铁站：广州东站地铁线路：三号线和一号线交汇处商圈潜力：人气指数2010年上半年总人流量达到900万人次，随着三号线延长线的开通，将吸引更多的人流；周边成熟的商业楼盘和居民区为东站商圈提供了稳定人流，如中信大厦、天河财经大楼、嘉尚国际公寓、富力天河商务大厦、中泰国际广场、紫荆苑、天誉花园等。商气指数东方宝泰购物广场，这座8万平方营业面积的“非MALL”地下购物中心正以崭新面貌为火车东站商圈还来更多的商业潜力，其食街吸引了周边众多白领的光顾。此外，东站附近酒店和酒楼林立：在火车东站500之内，分布着20多家大大小小酒店，威斯汀酒店、嘉鸿华美达酒店、国茂大酒店、莱乐可国际酒店、嘉逸豪庭酒店、帝苑大酒店、景星酒店等等都在附近。商圈不足地方1.无领头百货除东方宝泰之外，缺少领头的百货。2.特色不明显地铁三号线延长段开通之后，火车东站商圈将处于天河商圈和广州大道北商圈中间，如果特色不明显，地铁人流很容易被分流，如果将其打造成为一个商务商圈，或许会具有更大的潜力。白云新城商圈地铁站：白云公园站飞翔公园站地铁线路：二号线延长线商圈潜力：人气指数周边成熟的居民区为白云商圈提供了稳定人流，白云花园、云逸苑、新市花园、紫荆花园、嘉景园等，随着白云楼市的逐步发展，将会吸引更多的中高端消费人群进入白云区。商气指数位于广州旧白云机场区域的“白云新城”被喻为广州最后一块处女地。白云新城的建设是广州“北优”战略的重头戏和建设核心，对区域商业氛围、居住环境、交通网络、生活配套、文化氛围等各个方面全方位的、系统性的大提升，届时居住在这的市民不但出行方便，生活氛围也更浓厚。5号停机坪和白云万达广场的进驻，使沉寂多年的白云新城商圈以惊人的速度和规模后发制人，同时填补了该区域的商业空白。商圈不足地方杂、乱、档次低白云新城商圈的现状是专业市场多，规模虽庞大，但品牌少、名牌更少，总体档次较低，要改变这个传统印象需要一定时间。从过往经验看，任何商圈的成熟都需要几年的培育时间，这一过程白云新城也无法避免，对商家来说，要做好“守”的准备。不过，随着地铁线路的逐步开通，会吸引一些中高端人群入住白云，这种杂、乱、低的局面会逐步改善。服饰店最多 通讯数码单位面积营业额最高从不同商业类型的营业面积来看，地铁周边500米之内主要以零售、餐饮、娱乐为主，零售业商业面积占整个地铁商业经济的67%。这里所指的零售业主要包括百货/购物中心、大卖场超市、中小型服饰店、便利店等。在地铁站方圆500米以内分布的2.1万个商铺中以中小型服饰店的数量最多，达6959个，占33%。其它零售有4474个，占21.2%。餐饮业占16.7%。营业面积较大的百货/购物中心数量相对较少，共66个。报告显示，2010年上半年不同商业业态单位面积营业额以通讯数码为最高，为18607元/平方米。其次是百货/购物中心。而数量最多的中小服饰店营业额比较低，每平方米仅5371元。根据调研报告中所提供的地铁周边不同商业形态的基本数据，如何解读不同业态的发展情况？对于商家有什么启示？一般来讲，不同行业之间的营业额与利润不具有可比性，如通讯数码，其产品本身的价格较高，但利润率并非很高，而中小型服饰，其本身产品价格较低，从营利角度来看，通讯数码未必有中小型服饰的利润高。但中小型服饰店在地铁沿线“遍地开花”，客观反映出竞争较大的现实。对此，专家、学者及商家提出了各自的意见和看法。楚睿商业有限公司董事长总经理黄文杰：地铁给各种不同的商业形态提供了很适合的发展场所，从调研报告可以看出，中小型商户要依靠购物中心，在购物中心和步行街分享客流。一定要靠大客流才有前景。报告反映出地铁周边集中了大量的中小服饰店，竞争激烈。因为广州是批发之都，服装生意门槛低，容易拿货，开服装店似乎是很简单的事，而其他类型的商业没有经营采购的优势，经营风险比较低。市场是公平的，门槛低，一般来说，销售额和利润就偏低。第一商业网总裁、董事长黄华军：百货和购物中心与地铁的集密程度很深，就算百货和服饰目前所占的比例较高，也不能说服饰这样的业态已经趋于饱和。因为无论什么业态，都不可能抛开地铁发展。我相信至少在未来五年内，地铁都是最适合做零售的，零售必然是在地铁的周边。从数据上看，目前服饰的比例高，这是因为中小服饰业门槛最低，但是这种局面将来会改变，市场自然会调整。比如五月花广场旁就要建起来一个专卖“休闲”的商业体。有一点可以确信的是，做大型物业不可能离开地铁，而现存的物业也会不断被新买家买过来进行改造，从而得到价值的提升。广州市社会科学院高级研究员彭澎：关于数据中中小服装店业态较为集中，是否反映竞争激烈、同时营业状况一般的观点，我倒不认为一定是负面的，因为有的商品业态本身可能就需要“成行成市”，如果一条街上不是有了众多中小服装店的开发，产品可能就不会体现各自特色和价格优势，而消费者在无形中的选择也会少了很多。同时我认为包括食品等较小类型的商品在地铁周边开花也反映了地铁的特点，人们往往是在乘坐地铁的途中形成了消费，而这些产品便于携带、形态较小，正是符合了人们这种无意识的消费要求。反而体积过大、过重的商品在地铁沿线分布不多，这也正是其中一个原因。广州市社会科学院经济学研究员谈锦钊：我认为，目前广州商业的发展专业化程度还不是很高，特色显得不足，我们之所以看到很多业态集中、竞争激烈的现状，可能还是在于彼此的商业形态没有拉开距离，一个商圈更应该与别的商圈体现出不同之处。产品重复就会形成怪圈，无法提高商业档次。广州的商业发展总量在全国是靠前的，但是高低档次的不平衡也是问题所在。我们去北京路，发现那里是“旺丁不旺财”，人流非常庞大，但是真正手里拎着货品，形成实际消费的并不是非常多。不同商圈需要形成不同的特色，在北京路能买到的东西在上下九也能买到，就没有实际上的特别之处。地铁商业榜单调查人员在17个地铁站点随机抽样，截访500名地铁消费者，了解他们对商家在人气、折扣、信赖度、定位、环境和服务的评价，从而形成“2010上半年地铁商业榜单”，他们代表着绝大多数地铁消费者的真切感受。地铁商业零售品牌综合榜购物广场类天河城广场百货类广百百货地下商城类天河又一城大卖场/超市类百佳超市单项商业榜(排名不分先后)人气榜采访问题：“我喜欢去逛”这句话适合描述地铁沿线哪些购物中心/商场/大卖场？人气榜之购物广场类天河城广场正佳广场中华广场五月花广场恒宝广场人气榜之百货类广百百货天河城百货友谊商店摩登百货新光百货人气榜之地下商城类天河又一城流行前线动漫星城人气榜之大卖场/超市类百佳好又多屈臣氏华润万家吉之岛档次榜采访问题：“档次较高”这句话适合描述地铁沿线哪些购物中心/商场/大卖场？档次榜之购物广场类天河城广场正佳广场中华广场档次榜之百货类广百百货友谊商店天河城百货王府井百货档次榜之地下商城类天河又一城优惠榜采访问题：“折扣及促销活动多”这句话适合描述地铁沿线哪些购物中心/商场/大卖场？折扣榜之购物广场类天河城广场正佳广场中华广场五月花广场万国广场折扣榜之百货类广百百货天河城百货友谊商店摩登百货新光百货折扣榜之地下商城类天河又一城动漫星城地王广场折扣榜之大卖场/超市类百佳好又多屈臣氏华润万家吉之岛值得信赖榜采访问题：“值得信任”这句话适合描述地铁沿线哪些购物中心/商场/大卖场？值得信赖榜之购物广场类天河城广场正佳广场中华广场五月花广场恒宝广场值得信赖榜之百货类广百百货天河城百货友谊商店摩登百货新大新百货值得信赖榜之大卖场/超市类百佳好又多屈臣氏吉之岛家乐福新潮时尚榜采访问题：“新潮时尚”这句话适合描述地铁沿线哪些购物中心/商场/大卖场？新潮时尚榜之购物广场类天河城广场正佳广场中华广场五月花广场恒宝广场新潮时尚榜之百货类广百百货天河城百货友谊商店摩登百货新