商业综合楼建设项目可行性研究报告

目目 录录 第一章第一章 总论总论1 1 1.1 项目简介 .1 1.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围 .1 1.3 项目承办单位简介 .3 1.4 主要经济技术指标 .4 第二章第二章 项目建设背景与建设必要性项目建设背景与建设必要性6 6 2.1 经济与地理环境6 2.2 项目建设的必要性.14 第三章第三章 市场分析与预测市场分析与预测1515 3.1 湘阴县旅游市场简析.15 3.2 湘阴县酒店市场简析.19 3.3 项目周边市场环境分析.21 第四章第四章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件2424 3.1 项目选址.24 3.2 项目建设条件.24 第五章第五章 建设内容与规模建设内容与规模2727 5.1 建设内容与规模 27 5.2 经营内容 27 第六章第六章 工程设计方案工程设计方案3131 6.1 设计依据.31 6.2 工程概况.31 6.3 建筑设计.32 6.4 结构设计 33 6.5 辅助工程 35 第七章第七章 环境影响分析环境影响分析4040 7.1 周边环境现状.40 7.2 环境影响分析.40 7.3 环境保护措施及治理效果.41 第八章第八章 节能、消防、劳动安全节能、消防、劳动安全4343 8.1 节能节水措施.43 8.2 消防 .45 8.3 劳动安全卫生 .47 第九章第九章 项目的组织机构与运作方式项目的组织机构与运作方式4848 9.1 组织机构.48 9.2 部门职能.48 第十章第十章 经营方式与营销策略经营方式与营销策略5555 10.1 经营方式55 10.2 营销策略56 第十一章第十一章 项目实施进度项目实施进度5959 11.1 项目工程实施计划59 11.2 项目实施横道图59 第十二章第十二章 投资估算投资估算6161 12.1 估算编制依据61 12.2 估算编制范围61 12.3 估算结果61 12.4 资金筹措62 第十三章第十三章 经济效益评价经济效益评价6363 13.1 成本核算63 13.2 利润估算 .63 13.3 财务评价结论 .65 第十四章第十四章 结论与建议结论与建议6767 第 1 页 第一章 总论 1.1 项目简介 1.项目名称：湘天才源商业综合楼建设项目 2.项目承办单位：湖南省众力置业有限公司 3.项目建设地点： 湘天才源商业综合楼建设项目位于湘阴县文星镇嵩涛 路与东茅路交汇处西南角 4.项目建设性质：新建 5.项目建设内容和建设规模： 项目规划总用地面积 6588 平方米（约 9.88 亩），净用地 面积 5555 平方米。总建筑面积 37609.34 平方米，新建一栋 28F 商业综合楼（其中：地上建筑面积 29441.78 平方米，地下 建筑面积 8167.56 平方米）。并配套建设道路、广场、绿化、 水电等基础设施。 6.可行性研究报告编制单位：岳阳通源投资咨询有限公 司湘阴工作站。 1.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围 1.2.1 编编制依据制依据 1.中华人民共和国城市规划法 2.城市用地分类和规划建设用地标准（GBJ137-90） 第 2 页 3.湘阴县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要 4.湖南省众力置业有限公司关于编制湘天才源商业综 合楼建设项目申请报告的委托书函； 5.国家发展计划委员会计办投资200215 号印发的投 资项目可行性研究指南； 6.国家计委、建设部计投1993530 号关于“印发建设项 目经济评价方法与参数的通知” 7.岳阳市房屋安全鉴定报告报告编号（2010070）； 8.湘阴县国土资源局关于湘天才源商业综合楼建设项 目用地的预审意见； 9.湘阴县城乡规划局规划条件通知书； 10.国家有关建筑工程设计规范和标准； 11.项目承办单位提供的与项目有关的基础资料。 1.2.2 指指导导思想思想 1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规 划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。 2.项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、 旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。为国内 外商贸易交流、文化交流做出贡献。 3.项目建设是按照湘阴县城市总体规划的要求，通过项 目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心 区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客 第 3 页 户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。 4. 酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、 娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又是 具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全县经济增长 等）的功能。 1.2.3 可行性研究可行性研究报报告告编编制的范制的范围围 1.项目建设的背景及必要性 2.项目选址及建设条件 3.建设规模与建设内容 4.工程技术方案 5.公用工程和辅助设施 6.环保、节能、安全与消防 7.项目实施计划 8.组织机构与人力资源配置 9.投资估算和资金筹措 10.效益分析 11.结论与建议 1.3 项目承办单位简介 湖南省众力置业有限公司根据中华人民共和国公司法 及国家有关法律行政法规的规定，成立于 2011 年 4 月，并取 得了长沙市工商行政管理局核发的企业法人营业执照，注册 资金 1000 万元，经营范围：房地产开发，投资管理，物业管 第 4 页 理，园林绿化，室内外装饰的设计、施工，建筑材料的销售。 法定代表人：王伏湘。系二自然人出资组成，其中：王伏湘出 资 800 万元；王棋出资 200 万元。公司现有员工 16 人，其中 本科毕业 6 人，中高级职称 4 人。 （公司工商营业执照证号： 430100000143762） 今年因业务的需要将公司迁入湘阴县城，并于 2012 年 7 月取得了湘阴县工商局核发的企业法人营业执照，注册资 金 1000 万元。经营范围：房地产开发，园林绿化，室内外装 饰的设计、施工，建筑材料的销售。企业法人王伏湘，公司工 商营业执照证号：430100000143762，机构代码证证号： 572246436，地方税务登记证证号：430624572246436。 本公司成立近一年的时间，具有雄厚的经济实力和良好 资源优势，公司主营产业为房地产开发及管理。公司内部具 有科学的组织结构和优秀的房产销售团队。公司团队的成员 信奉敬业进取、追求卓越、永不言败的精神，准备向打造湖 南最专业、最具影响力的有限公司而奋斗。 1.4 主要经济技术指标 主要经济技术指标 指标名称单位数量备注 总用地面积 m26588 净用地面积 m25555 总建筑面积 m237609.34 其中地上建筑面积 m229441.78 第 5 页 地下建筑面积 8167.56 商业面积 m24110.01 剧院面积 m22541.97 1030 个座位 酒店面积 m222789.8 300 间客房 建筑基地面积 m22557.86 建筑密度 % 46 容积率 5.3 绿地率 %40 地上停车位 36 地下停车位 189 第 6 页 第二章 项目建设背景与建设必要性 2.1 经济与地理环境 项目位于湖南省岳阳市湘阴县境内，项目区概况主要包 括湘阴县基本概况、自然环境概况、人文环境概况和经济社 会发展概况，下面分别说明。 2.1.1 地理位置与行政区划地理位置与行政区划 区位 湘阴县处于长沙、岳阳、益阳三市五县中心，县城至省 会长沙仅 38 公里，位于长沙市区长株潭半小时经济圈内，长 株潭“两型社会”综合配套改革试验区紧密圈层，是长株潭城 市群向洞庭湖南岸拓展空间、带动“3+5”城市群发展、连接武 汉城市圈的核心节点。总面积 1581.5 平方公里，总人口近 70 万。全县辖 12 个镇、7 个乡：文星镇、袁家铺镇、界头铺镇、 樟树镇、南湖洲镇、三塘镇、长康镇、城西镇、湘滨镇、新泉 镇、岭北镇、石塘乡、六塘乡、白泥湖乡、静河乡、玉华乡、青 潭乡、杨林寨乡。 湘阴位于省会长沙之北，物华天宝，人杰地灵。古称“楚 南首治”，有“鱼米之乡”之美誉。自古以来，凭借其水陆交通 区位优势，游人如织，商贾如云，骚人唱和，题咏不绝，故又 称“文献之邦”。 历史沿革 第 7 页 据湘阴县出土文物青山石器分析，远在 6000 至 10000 年前的原始社会，先人即茹毛饮血于斯。4200 年前夏 禹治水时，黄帝后裔封于湘阴地境，史称“罗”。湘阴之名始于 南北朝刘宋元徽二年（公元 474 年），湘阴刺史王僧虔置县于 黄陵山北（今三塘镇），因黄陵山又名湘山，山北为阴，故名 湘阴。湘阴县境春秋时属楚国，公元 689 年楚徙罗子国移民 于湘水之南，县境遂属罗子国地。秦国时为罗国，西汉末析 东境置汉昌县，南北朝 474 年析罗县、益阳、湘西三县部分 地域置新县，因地居湘水之南，故名湘阴。隋代几经废置，唐 神龙三年（公元 707 年），析县境东部地域置昌江县（今平江 县）。今之县城，则为南宋知县李植于公元 1135 年所迁立。 建国初，1966 年 3 月析县境东部置汨罗县（现汨罗市），县境 范围遂为今状。 2.1.2 湘阴湘阴县县自然自然环环境概况境概况 地理概况 湘阴居于湘、资两水尾闾间，濒南洞庭湖。介于东经 112 度 30 分113 度 02 分、北纬 28 度 30 分29 度 03 分之间， 南北长 61 公里，东西宽 51.3 公里。面积 1581.5 平方公里， 约占岳阳市总面积的 10.5%、全省总面积的 0.759%。属华夏 构造体系的第二隆地带。地形以湘江为界，湘江以东称东乡， 地处丘陵，山川秀丽，青葱翠绿。青山庵、狮子岭、鹅形山、 文家山、王思岩等为县内名山。湘江以西为西乡，为滨湖平 第 8 页 原，地势低平，海拔在 35 米以下，种植业、渔业甚为发达，乃 有名的“鱼米之乡”。 土地资源 湘阴县土地资源构成可概括为“一山四水三分田，两分 道路和庄园”。地貌类型以冲积平原和岗地为主。成土母质以 河流冲积物、湖积物、第四纪红土为主。全县平原面积 702.11 平方公里，低山 21.4 平方公里，岗地 200.92 平方公里， 水域面积 657.06 平方公里。全县地势平坦，土地适种性广： 西部平原土壤以水稻土为主，湖滨为潮土，东部低山岗地主 要为红壤和水稻土。平原土壤耕层深厚，质地疏松，肥力较 高，适宜水稻、油菜等作物生长；东部岗地红壤土质粘重，酸 性较强，适种茶树；湖滨潮土土层深厚，质地肥沃，夏季淹水， 冬季干涸，可广种芦苇，亦可栽种杨柳；广大湖区既可进行鱼、 虾、蟹等大面积水产养殖，也可广种莲荷、菱角等经济作物。 可以说，湘阴独特的土地资源一方面使湘阴成为名副其实的 鱼米之乡，另一方面也造就了湘阴的青山绿水，为湘阴提供 了得天独厚的旅游资源。 气候资源 湘阴位于亚热带湿润季风气候区，四季分明，光照强， 气温较高，夏季长达 4 个月。降水集中在春夏暖热季节，高 温期同多雨期一致。年平均气温 17 摄氏度，全年无霜期为 223-304 天，年日照 1399.9-2058.9 小时，年太阳辐射总量为 第 9 页 97 千卡-119.38 千卡/平方厘米。年平均降雨量 1392.62 毫米， 雨季（3 月-7 月）平均降雨量可占年平均总量的 54.4%，年平 均相对湿度为 81.37%，年平均风速为 3 米/秒。从旅游资源 开发的角度来看，湘阴四季皆宜，适游期长，旅游气候舒适 度很高。因此湘阴温热湿润的气候一方面有利于农作物和树 木的生长以及各种水陆动物的繁殖，另一方面宜人的气候也 是发展旅游业必不可少的天时条件。 水资源 湘阴水资源极为丰富，境内河渠纵横交错、湖沼塘堰星 罗棋布。湘资两水在境内流经长度达 250 余公里，内江流经 长度 70 余公里，另有外湖 81 个，内湖 78 个，塘堰 3372 个， 水坝 2249 座，水域总面积 98 万余亩，可利用率达 55%以上， 丰富的水资源不仅为养殖、捕捞、灌溉、航运、工业用水和饮 用水提供充裕的水源，而且从旅游的角度来看，河湖密布、 水面广阔的自然环境中负离子含量高，空气清新，有利于游 客放松紧张的神经，同时丰富的水资源也使得湘阴成为美丽 的水乡泽国，本身就是不可多得的旅游资源。 生物资源 湘阴境内适应性广的土地资源和充足的光、热、水资源， 为生物的繁衍提供的了良好的生态环境。农业生物资源有以 水稻、红薯为主的 11 种粮食作物，有以茶叶、棉花、藠头为 主的 15 种经济作物，以芦苇、湘莲为主的 10 余种水生经济 第 10 页 作物，以松、杉、樟、柳为主的 228 个树种，以青、草、鲢、鳙 为主的 114 个鱼类品种，以猪、牛、羊、鸡、鹅为主的 9 个畜 禽种类。全县山林 4 万余亩，林业用地占陆地面积的 16%， 森林覆盖率为 12.5%。境内多珍奇生物：珍稀树种有银杏、枫 香、杜仲等 30 余种；珍禽异兽有麂、獐、锦鸡、鸳鸯等；珍贵 鱼类有中华鲟、白鲟、胭脂鱼、非洲鲫等，白鳍豚更是世界珍 稀鱼类；还有特种水产甲鱼、乌龟、泥蛙、龙虾、河蟹、贝类等； 珍稀鸟类有国家一级保护的中华秋沙鸭等七种，二级保护的 有白琵鹭、灰鹤、天鹅小白额雁等，国际协约组织保护品种 达 21 种。丰富的生物资源是自然界馈赠给湘阴的宝贵财富， 珍稀动植物更是吸引游人眼球的珍贵的旅游资源。 自然环境区域特点 湘阴的自然环境总体来说呈低山、岗地、平原、河湖四 种形态，具有以下特征： 第一：地势东南高，西北低。湘阴处于幕阜山余脉走向洞 庭湖凹陷处的过渡带上，地势自东南向西北递降，形成一个 微向洞庭湖盆中心的倾斜面。境内最高处为青山庵，海拔为 552.4 米，最低处为濠河口河底，低于黄海水平面 4.3 米。 第二：以滨湖平原为主体，呈块状分布。湘阴东处湘江大 断裂带，构成低山、岗地；西盘下切，形成滨湖平原，平原面 积 702.11 平方公里，占全县总面积的 44.4%。 第三：河湖交汇，水域广阔。湘阴东南山岗地区水系发育 第 11 页 不良，而北部平原、湖州地区则河湖交汇，主要河流有湘江、 资江和白水江；主要外湖有横岭湖、团林湖、淳湖和荷叶湖； 主要内湖有鹤龙湖、洋沙湖、范家坝、白洋湖和南湖垸哑河 等。水域面积 98.56 万亩，占全县总面积的 41.56%。 2.1.3 湘阴的人文湘阴的人文环环境概况境概况 湘阴古称“楚南首治”，有“鱼米之乡”之美誉。湘阴水陆 交通便利，物华天宝，人杰地灵，人文炳蔚，是湖湘文化的发 祥地。自古以来，游人如蚁，商贾如云， “迁客骚人，悉会于此”， 骚人唱和，题咏不绝，正所谓“惟楚有才，于斯为盛”。徵诸史 册，历有黄帝张乐，虞舜南巡；昔神农尝草百草，铸鼎于斯， 神鼎山因之得名；楚屈原行吟泽畔，乘白骥过江，今白马寺为 鉴；三国关公战长沙，于关公潭扎营练兵；南宋杨幺兴兵，驻 畎口、葡萄山一带，义旗漫卷；一代伟人毛泽东，曾跋山涉水， 行走于湘阴寻常巷陌，写就湖南农民运动考察报告；彭德 怀被迫离家，颠沛流离，屈身于湘阴林围，与寻常百姓朝夕 相处，靠卖苦力为生，投身革命之后，又多次领兵迂回于湘 阴湘阴自古名贤辈出，如明永乐户部尚书夏原吉，清封 疆大臣左宗棠，清洋务先驱、中国首任驻英法公使郭嵩焘， 北伐军军长陈嘉佑，同盟会会员陈嘉会、郑照熙，红军早期 将领陈毅安，著名作家、表演艺术家康濯、杨沫、白杨等，不 胜枚举。湘阴境内现有左宗棠故居柳庄、左文襄公祠、郭 嵩焘故居、湘阴文庙、岳州窑遗址、南泉古刹、文星塔、状元 第 12 页 塔、远浦楼等十余处文物古迹，是人们踏访先哲时贤足迹、 熟悉湖湘文化、抒发怀古幽思的绝佳去处，也是进行中华民 族传统文化教育和爱国主义教育的理想基地，具有丰富的文 物、考古和旅游价值。 通过对湘阴自然地理环境和历史人文环境的分析，我们 可以看出湘阴是堪比苏杭的典型的江南水乡，从生态建筑学 的角度来看，湘阴的自然地理条件和生态系统完全具备理想 的风水宝地的所有构成要件。按照生态建筑学的观点，只有 当某一区域内各种综合自然地理要素相互协调、彼此补益时， 才会使整个环境内的“气”顺畅活泼，充满生机活力，从而造 就理想的“风水宝地”。湘阴背山面水，东南部的青山庵、狮子 岭、鹅形山、文家山、王思岩等县内名山构成了湘阴的东南 天然屏障。同时，湘阴水域风光面积广阔，河渠纵横交错，更 有洋沙湖、横岭湖、东湖、鹤龙湖点缀其间，湘资两水绕城而 过。从生态风水学的角度看，湘阴背后的靠山屏障，有利于 抵挡冬季的寒风；面朝流水，既能接纳夏日南来的凉风，又能 享有灌溉、舟楫、养殖之利；朝阳之势，便于得到良好的日照； 缓坡阶地，则可避免淹涝之灾；周围植被郁郁，既可涵养水源、 保持水土，又能调节气候、获取木材，这些环境因素综合在 一起，造就一个有机的生态环境。因此湘阴这个富有生态意 象，充满生机与活力的江南水乡城市，正是生态建筑学所始 终追求的风水宝地，也是广大游客心驰神往的旅游目的地。 第 13 页 2.1.4 湘阴湘阴县经济县经济社会社会发发展概况展概况 湘阴县主要处于洞庭湖区，气候温和，土地肥沃，又位 于省会长沙近郊，水陆交通便捷，发展经济社会事业条件很 好。改革开放以来，湘阴县委、县政府坚持依托两市（长沙、 岳阳）和三路（长湘公路、省道 S308 线和湘江水路），大力调 整结构，瞄准全省强县目标，大力推进农业产业化、工业化、 城镇化，使地方经济得到迅速发展。2010 年全县国内生产总 值 1587000 万元，比上年增长 16.1%，其中,第一产业增加值 337000 万元,同比增长 4.7%；第二产业增加值 810000 万元， 同比增长 23.9%；第三产业增加值 439000 万元，同比增长 11.3%；产业结构渐趋合理,第一、二、三产业增加值分别占国 内生产总值比重为：21.2%、51.2%、27.6%。第一、二、三产业 分别拉动 GDP 增长 3.4、8.2、4.4 个百分点。2010 年全县财 政收入 43010 万元，同比增长 21.3%，全年税收收入 32879 万元，同比增长 27%。 2010 年，年未总人口 75.69 万人。其中，非农业人口 12.04 万人。城乡居民生活日益改善，全年农民人平纯收入 6341 元，实际同比增长 10.7%;城镇居民人均可支配收入 13832 元，实际同比增长 16.6%。 2.2 项目建设的必要性 由于目前湘阴剧院设施陈旧、破烂，冬冷夏热，无车位 第 14 页 可停，完全无法满足社会快速发展的现状、消费品质的需要， 拟在综合楼新建 2F-3F 新建剧院、政府会议中心，建筑面积 2541.79 平方米。 1、湘阴县剧院 经济富国、富民，文化强国、强民，开展基层文化、保护 民族产业、弘扬民族文化，走富国强民之路。 2、政府会议中心 能及时传达党的声音，反映百姓的呼声，是县委、县政 府制定、传达政策方向的中心。 3、经济文化的快速发展，催化人民渴望更高的消费品质、 渴望更加尊严的生活，高品位商务酒店顺应而生。 湘阴县宾馆酒店虽有 20 多家，但大都处于占山为王的 概念，无商业集中化、商业规模化之思想，经济快速发展时 代必将大浪淘沙而沉沦。本项目酒店面积 22789.8 平方米， 配套饮食、西餐、休闲、娱乐 KTV、民族文化、政府会议中心、 健身、办公于一体，和老百姓零距离接触，必将与广大人民 群众携手共进，共创造美好生活。 第三章 市场分析与预测 3.1 湘阴县旅游市场简析 湘阴县历史悠久，人文积淀深厚，拥有一批具有代表性 的名胜古迹和近现代重要史迹及建筑。在些曾出过不少的名 第 15 页 人大家并留下了他们光辉的足迹。这里是清朝“中兴名臣”左 宗棠、首任中国驻英法公使郭嵩焘的故乡，湘阴还是一个生 态环境优美宜人，自然风光秀丽纯净的地方，尽显一派迷人 的江南风光，如些优美且原生态的自然风光在工业化越来越 发达的今天实属珍稀。这些都为湘阴县发展和壮大旅游业提 供了良好的资源条件和环境基础。湘阴不仅史脉悠长、人文 荟萃，而且山水相映，风景秀丽。郁郁葱葱的东部丘陵区被 誉为“天然氧吧”，绿树成荫的西部水乡被称为“负离子仓”， 横岭湖湿地自然保护区珍禽云集，极具湖乡特色的“湘阴八 景”久负盛名，青山岛、鹅形山度假休闲村成为人们休闲观光 的好出处。 湘阴县到目前为止已经确立的景点就有以下： 远浦楼为仿古建筑，屹立于湘江湘阴城区段东岸，占地 面积 214.88 平方米，于 2003 年 动工复建，2005 年竣工。远 浦楼取名源于昔日潇湘八景之一的“远浦归帆”，目前远浦楼 内陈列有书房展览。成为我县标志性景点之一。 南泉寺位于湘阴县城东南郊，北距县城 3 公里，南距长 沙 38 公里。据康熙三十三年 （1694）潭州南泉山双林禅寺 中兴记记载：南泉寺系潭州四十余刹之一。宋绍兴间（1140 年左右）普庵祖师去游憩此，凿井得泉，泉水清冽，乃诛茅建 法，创立双林禅寺。因泉在寺南，故命名为“南泉寺”。 湘阴文庙始建于北宋庆历八年（1048），几经兴废，现有 第 16 页 建筑为清乾隆九年（1744）重建，则“玉振金声”冲天坊、泮池、 状元桥、 “太和元气”坊、大城门、大成殿及厢房组成，是一座 保存较为完整的县级文庙，建筑艺术精湛、风格独特，属湖 南省文物保护单位（已列入全国重点文物保护单位推荐名单） 。 岳州窑为唐代六大名窑之一。位于湘阴县文星镇马王勘， 是一座生产青瓷毓器物的窑址。属湖南省文物保护单位。 1997 年发现后进行了科学考古发掘，2003 年在窑址建立岳 州窑遗址博物馆。馆内 陈列了岳州窑青瓷毓文物，还可以目 睹一代名窑风采。 鹅形山风景区是湖南省省级森林公园，位于湘阴县东南 部与汨罗市、望城县交界处，海拔 523 米的逶迤相连山岭地 区，绵延十余公里，山上怪石嶙峋、云雾缭绕，充溢湖湘地域 的灵性与纯朴，山上绿树翠竹、潺潺溪流声、如诗的田园风 光无不流露出让人一见倾心的秀色。 柳庄：位于县城南樟树镇柳家村。是清道光二十三年 （1843）左宗棠自已设计建造的一座农庄。左公曾在此度过了 六年的隐居生活，白天勤于农事，晚上苦读诗书，为他今后 的仕途生涯作了充分准备。 湘阴洋沙湖主要包括洋沙湖、东湖、湘江干流湘阴县城 段及其周边部分区域，规划总面积 1525.9 公顷，分为湘江河 流湿地生态保护保育区、东湖湿地生态恢复重建区、湘江沿 第 17 页 岸湿地科普宣教和文化展示带、洋沙湖湿地生态休闲游览区、 东湖湿地生态利用示范区和综合管理服务区六个功能区。 经过 30 年改革开放的建设和发展，湘阴的交通状况得 到了很大的改善，再也不是以往晴天一身土，雨天一身泥的 时代了。目前，湘阴拥有完善的国道、省道以及乡村道路，依 据前几年中央号召的村村通工作，堪舆文化所涉及的景点均 有水泥路直接通达。另外，于都火车站、赣州火车站、赣州黄 金机场可以高速有效的迎接海内外的游客到来。湘阴县内的 公路交通网络已基本形成，交通便利，路况总体良好。为湘 阴县旅游业的发展提供了良好的可进入性。 湘阴其历史悠久，经济繁荣，生态宜居。湘阴县人口众 多，外来务工的人同样很多。同时也有大批旅游、商务等人 士经常往来于此。巨大的人囗基数为湘阴县发展旅游业提供 了充足的客源，在努力开展风景文化旅游的同时，亦可开发 以悠闲娱乐、主题公园、酒吧餐饮等为主的悠闲旅游产业。 如游乐场，动漫游戏城，酒吧，舞厅，农家乐、等等。 我县旅游配套设施还比较薄弱，自改革开放以来，虽然 经济、文化都得到了长足的发展，但是旅游产业发展相对滞 后。旅行社、旅游人才、饭店业、住宿业还没有形成一定接待 能力。不过相信这些都将很快得到改观，湘天才源的开工建 设在很大程度上标志着我县旅游事业发展上了一个新台阶。 我县开发旅游的资金缺口较大。开发一个旅游项目，通 第 18 页 常需要庞大的资金支持，红色旅游初见规模得益于中央大力 发展红色旅游下拨的资金，而要开发其他景点或项目，以及 堪舆文化旅游，在争取上级政府资金支持方面有很大困难。 而如果自筹资金，作为国家级的贫困县又有点不切实际，这 就需要县委、县政府的高瞻远瞩，及加强对发展我县旅游业 的重视和努力。 湘阴县大部分人民的收入都偏低，整体经济比较落后。 人民大众的生活水平还比较低，人们外出游玩、休闲的愿望 和能力都还较低。人口众多但旅游业发展缓慢很大程度上就 是受到湘阴县人民收入水平的制约。但是随着全国经济和于 都经济的快速发展，湘阴人民的收入水平将会越来越高，人 民的生活水平也会越来越高。随着经济越来越快的发展，不 需要多少年湘阴人民的生活水平将明显提高，届时人们的出 游和悠闲的愿望及能力都将提高。湘阴人民旅游的次数和消 费水平都将显著提高。这此都将为未来的湘阴县的旅游发展 带来巨大商机。 在中国大力发展旅游业的背景下，党中央和各省市县的 政府都很重视旅游业的发展，都在积极发展旅游业，有很多 地区都提出了要把旅游业做成摧动地区经济发展的支柱产 业。随着世界经济和中国经济和社会的发展，旅游业已经成 为当下社会的朝阳产业，政府没有理由旅游业带来的巨大经 济效益和社会效益。我想湘阴县政府和于都人民也肯定认识 第 19 页 到了发展旅游业的必要性。县政府和全县人民都愿意不遗余 力地为发展出力献策，这无疑为湘阴县发展提供了充足的动 力。 全国其它优秀旅游城市的不断发展和成熟为我县的旅 游业建设提供了宝贵的经验和参照。研究和对比其它优秀旅 游城市的发展历程和经验总结，我县旅游业可以少走弯路， 集中力量发展和优化旅游产业结构，解决旅游业发展过程中 遇到的各种问题，发掘旅游业新的成长点，制定长远可持续 的发展战略 3.2 湘阴县酒店市场简析 3.2.1 湘阴湘阴县县酒店一酒店一览览表表 序 号 酒店名称星级 客房平均 价格 （元/间/天） 出租率 （） 年平均接 待人数(万 人次) 1滨湖华天大酒店三星380756.6 2松涛大酒店三星380706.2 3远浦大酒店三星380756.6 第 20 页 4新时空大酒店三星328756.4 5华泰大酒店三星328756.4 6兰花大酒店三星328706.2 7文华和一大酒店三星328706.2 8中凌大酒店三星328706.2 9君悦大酒店三星328706.2 10旭东大酒店三星328706.2 11东程大酒店三星328706.2 12亚环大酒店二星240655.6 13国泰大酒店二星240706.2 14湘阴宾馆三星380756.6 16粮源宾馆二星120503.8 17怡园宾馆二星120503.8 3.2.2 湘阴湘阴县县星星级级酒店酒店业发业发展展总总体体趋势简趋势简析析 一是高星级酒店的经营比重仍是大头。虽然利润的绝对 额和利润率在下降，但经营比重在酒店行业是仍拔头筹。 二是商务酒店的比重量继续增加。 三是高星级酒店入住率高。 四是有着世界先进管理模式酒店管理集团对星级酒店 的影响，他们凭借着在信息收集和客房预订、宣传促销与管 理、培训等多方面优势，使自身在华的市场份额和经济效益 第 21 页 等都领先于我国传统酒店业。 3.3 项目周边市场环境分析 3.3.1 区域特点区域特点 项目地选址位于位于湘阴县文星镇嵩涛路与东茅路交 汇处西南角，规划总用地面积 6588 平方米。约 9.88 亩。我县 是清朝“中兴名臣”左宗棠、首任中国驻英法公使郭嵩焘的故 乡，还是一个生态环境优美宜人，自然风光秀丽纯净的地方， 尽显一派迷人的江南风光，如些优美且原生态的自然风光在 工业化越来越发达的今天实属珍稀。这些都为湘阴县发展和 壮大旅游业提供了良好的资源条件和环境基础。湘阴不仅史 脉悠长、人文荟萃，而且山水相映，风景秀丽。郁郁葱葱的东 部丘陵区被誉为“天然氧吧”，绿树成荫的西部水乡被称为 “负离子仓”，横岭湖湿地自然保护区珍禽云集，极具湖乡特 色的“湘阴八景”久负盛名，青山岛、鹅形山度假休闲村成为 人们休闲观光的好出处。 3.3.2 市市场场分析分析 1.湘天才源建设项目为集商业购物中心、剧院、酒店写 字楼于一体的综合楼。近年来，湘阴县不断加大对文化事业 的投入，促进了我县文化事业的发展，同时随着经济实力的 不断增强、城市知名度的不断提高，现有的湘剧院设施陈旧、 破烂、硬件条件差已严重制约了文化市场的需要。湖南省众 第 22 页 力置业有限公司加大对文化设施建设的投入后，湘阴的演出 场地的软、硬设施将会有进一步的改善和提高，演出市场将 更趋庞大和规范，会吸引更多的演出团体赴我县演出，我县 的演出资源将更具增长潜力。然而在现有文化需求基础上， 随着经济的发展、文化设施的完善，我县公众的文化消费也 将逐步进入繁荣期。 2.随着湘阴县的发展，各种基础设施和旅游环境将持续 改善，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟。同时，伴随 着对外开放的进一步扩大，度假旅游等新型产品的开发，度 假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加。通过对湘 阴县旅游市场及星级酒店市场分析，已有酒店对本项目影响 力并不大，仍旧远远不能满足正在增长的旅游、商务住宿条 件，项目有着很大的市场空间，这将确保市场高档酒店的出 租率持续攀升。 3.随着湖南轻工产业园、工业园的落成，企业的业务范 围不断加大，企业交往将大大增加，会带来大量的国际国内 客源，另外一方面开发区各知名企业的商务活动（包括商务 会议）对该地区的酒店有较大的需求，商务客源及会议客源 呈现跳跃式增长。而本项目正是充分顺应了这种趋势。 第 23 页 第四章 项目选址及建设条件 4.1 项目选址 项目地选址位于位于湘阴县文星镇嵩涛路与东茅路交 汇处西南角，规划总用地面积 6588 平方米。约 9.88 亩。项目 用地地势平坦，分布完整，形状规则。地块地下没有电缆、通 讯线路等影响施工的因素。项目地质状况良好，地基承载力 较强，没有其他规划性限制条件。 第 24 页 4.2 项目建设条件 4.2.1 地地质质条件条件 依据项目地质勘察资料显示，地质状况为表层黄色粘 填土，厚约 4.5 米；11 米以下为沉积潮粘土，地基承载力一般 为 150250kpa。地质结构条件较好。 抗震设防：建筑物按 GB183062001中国地震参数 区划图规定的标准，按岳阳市地震行政主管部门的要求进 行抗震设防。 根据拟建场地的实际情况，在满足使用功能的前提下 可充分利用地形标高，减少挖填土方及拆迁工作量，节约建 设资金。 4.2.2 自然条件自然条件 气象条件 湘阴县地处东亚热带季风气候区，具有中亚热带向北亚 热带过渡性质，属湿润大陆季风气候。其主要特征是严寒期 短，无霜期长；春温多变，秋寒偏早；雨季明显，夏秋多旱；四 季分明，季节性强， “湖陆风”盛行。 水文特征 年平均气温 17 最冷月（一月）平均气温 4.5 最热月（七月）平均气温 29.2 极端最高气温 40.0 第 25 页 极端最低气温 14.7 年平均气压 1009.9 百帕 年平均日照 1760 小时 年主导风向 N 夏季主导风向 S（6-7） 年平均风速 2.96m/s 年平均降水量 1509.6mm 年最少降水量 1043.2mm（1963 年） 历史最大积雪深度 32cm（1972 年） 项目所在地临长江伴洞庭、通长江湘阴水位站历史最高 水位为 36.66 米（1996.7.21 吴凇高程），1998、1999 年也达到 36.36m、36.25m。枯水季节最低水位为 1999 年 2 月 21 日， 22.23 米，次低 1928、1929 年 22.71 米。水面宽广，水源充足， 一年四季水运交通方便。 环保特征 大气 正常 水质 正常 拟建地周边环境 满足要求 4.2.3 交通运交通运输输条件条件 湘阴县位于湖南省北部（偏南），濒南洞庭湖，居湘江资 江尾闾。县境东接汨罗，西邻益阳，南连望城，北交沅江、岳 阳、屈原行政区。湘江分东、西自南向北贯穿全境，资江干流 第 26 页 及其东支自西向东折北流经西境。境内大部分地区为洞庭湖 冲积平原，河湖密布，沟渠纵横，东部兼有丘陵、低山。 交通方面除有发达的水路外，还有省道湘阴至长沙高等 级公路和 S308 线从县境穿过，湘阴湘江大桥、临资口大桥已 建成通车。 4.2.4 项项目配套条件目配套条件 项目供水、排水、燃气、通讯、网络、电力等市政配套设 施齐全。 第 27 页 第五章 建设内容与规模 5.1 建设内容与规模 湘天才源商业综合楼建设项目位于湘阴县文星镇嵩涛 路与东茅路交汇处西南角，总用地面积 6588 平方米（约 9.88 亩），净用地面积 5555 平方米。项目 1F 为商业中心；2F3F 为剧院、会议中心；4F28F 为酒店及写字楼；-1F 和-2F 为地 下停车场。主要技术经济指标如下： 总建筑面积：37609.34 m2 地上面积：29441.78 m2 商业：4110.01 m2 剧院：2541.97 m2 （1030 个座位） 酒店：22789.8 m2 （300 间客房） 地下面积：8167.56 m2 容积率：5.3 建筑基地面积：2208 m2 建筑密度：46% 绿地率：40% 停车位：225 个 5.2 经营内容 1.客房服务（为国际、国内的个人或团体提供高档次的客 第 28 页 房服务） 为短期国际、国内游客服务（标准客房）。 为短期国际、国内商务服务（标准客房）。 为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）。 为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）。 为短期国际、国内政要服务（高级套房）。 为长期国际、国内政要服务（高级套房）。 为国际、国内机构办公用房服务（写字间）。 2.剧院服务 剧院有 1030 个坐席，其中：池座 638 座，楼座 392 座。 二层由一层的楼梯扶梯直接进入剧院大厅大堂，不与商业人 流相混淆，大厅是一个 3.6 米通高的共享空间，入口大堂通 高的两层中空，在空间上动感丰富、线条流畅、空间别致、丰 富多变而又舒适，给人们提供愉悦的视觉感受，留下了深深 地印象，大大改善剧院环境质量。 花鼓戏演出。 歌剧演出 曲艺演出 话剧演出 芭蕾舞剧演出 综艺晚会 3.会议、展览与展示服务 第 29 页 为国际、国内不同规模的会议、展览与展示活动提供全 方位、全过程服务。为此，设计了大、中、小会议中心和展览 与展示厅。 为商务会议服务。 为技术会议服务。 为学术会议服务。 为政务会议服务。 为新闻发展会服务。 为展览与展示服务。 4、商业服务（1F 商业中心） 为住店客人及机构提供一体化的购销服务。 为过往客人及机构提供精品购销服务。 经营主业：食品、旅游用品、礼仪用品、艺术品、生活 用品、文化用品、办公用品等。 5.餐饮服务 为住店客户提供一体化餐饮服务。 为过往客户提供特色性餐饮服务。 经营主业：中餐、西餐、茶座。 6.娱乐服务 为住店客户提供一体化娱乐服务。 为过往客户提供大众化娱乐服务。 经营主业：洗浴、按摩、健身、棋牌、卡拉 OK、舞会 第 30 页 等。 根据时尚性要求开展新奇性、趣味性、刺激性的娱乐 及健身服务。 第 31 页 第六章 工程设计方案 6.1 设计依据 1. 湖南省众力置业有限公司提供的用地红线图及相关 资料。 2. 国家及省市现行建筑设计有关规范和法规。 3.民用建筑设计通则GB50352-2005。 4.建筑设计防火规范GB50016-2006. 5.汽车库设计方案JGJ100-98. 6.高层建筑混凝土结构技术规程JGJ32010； 7.建筑地基基础设计规范GB50007-2002； 8.公共建筑节能设计标准GB50189-2005（湖南版）. 9.办公建筑设计规范JGJ672006. 10.旅馆建筑设计规范JGJ621990. 11.剧场建筑设计规范JGJ572000. 12.人民防空地下室规范GB50038-2005； 13.无障碍设计规范JGJ50-2012. 6.2 工程概况 湘天才源商业综合楼建设项目位于湘阴县文星镇嵩涛 路与东茅路交汇处西南角，地理位置优越。基地征地面积 6588 平方米，用地近似扇形，场地内现有小土坡。 第 32 页 6.3 建筑设计 6.3.1 总总平面平面规规划划设计设计 花鼓戏剧院裙房北向退东茅路 22 米，主楼退 33 米，综 合楼主楼东侧退规划路边约 35 米，裙房距红线 30 米，西向 距红线裙房为 12 米、主楼为 25 米。 剧院人流及车流主要沿基地东北面进入，商业人流主要 沿东茅路、嵩涛路进入。酒店人流从基地西南进入，动静适 宜。通往酒店的机动车通过地下车库入口进入停放。地上车 位在满足酒店人员车位要求的同时可缓解临时车位停放，地 下车库车位与地上车位总停车泊位 207 辆，其中地上 21 辆， 地下 186 辆，整个交通组织相对独立且顺畅便于使用。 6.3.2 建筑平面建筑平面设计设计 1.酒店 一二层为酒店大堂，三至二十八层为酒店客房和配套服 务用房。塔楼立面简洁、有时代感，虚实形体比例关系的推 敲使之优雅宜人。主立面窗口长条形玻璃幕墙和沿竖向拉伸 的线条强调了整体造型的高挺姿态，体现了建筑整体蓬勃向 上的朝气，屋顶的现代主义极简造型前后贯通，使整个建筑 造型又不失威严庄重感。 2.剧院 剧院建筑面积 2541.97 平方米，1030 坐席，其中：池座 638 座，楼座 392 座。二层由一层的楼梯扶梯直接进入剧院 第 33 页 大厅大堂，不与商业人流相混淆，大厅是一个 3.6 米通高的 共享空间，入口大堂通高的两层中空，在空间上动感丰富、 线条流畅、空间别致、丰富多变而又舒适，给人们提供愉悦 的视觉感受，留下了深深地印象，大大改善剧院环境质量。 3.商业 商业沿街布置为出租商铺，内为集中式的大商业，裙房 的西南角设有酒店的大堂，出入口设有广场与之配套。建筑 整齐又富变化的主立面廊定了主入口的空间感。 4.平面功能布局 地下一层布置汽车库、变配电、消防水池泵房，空调机房， 厨房等。四面临街布置了地理式垃圾站。 一层：酒店大堂、消控中心、商业等。 二层：花鼓剧院、酒店配套用房。 三二十八层：酒店客房及写字楼，酒店共有标准客房 300 间。 5.剖面设计 裙房一层高 7.8 米，二层层高 8.5 面，塔楼三层至二十八 层每层层高 3.3 米。 6.地下室 地下室建筑面积为 8167.56 平方米，共有 189 个车位。 6.4 结构设计 6.4.1 设计设计荷荷载载 第 34 页 使用荷载：根据使用功能按规范确定主要使用活载标准 值如下： 1.使用荷载： 上人屋面 2.0KN/m2 非上人屋面 0.5KN/m2 办公室及客房 2.0 KN/m2 剧院 4.0 KN/m2 商场 3.5 KN/m2 厨房、空调机房、餐饮 4.0 KN/m2 走道、楼梯、厕所 2.5 KN/m2 消防疏散楼梯 2.5 KN/m2 库房、设备用房、桑拿房按实际荷载取用。 2.风荷载 基本风压值为 0.4 KN/m2 ，基本雪压值为 0.4 KN/m2。 地面粗糙度类别B 类 3.地震作用 地震基本烈度 7 度，设计基本地震加速度值为 0.10g；设计地震分组为第一组。 特征周期：0.35s累场地土。 水平地震加速度 0.05g。 4.抗震等级：主楼采用框架剪力墙结构体系，框架抗 震等级为四级、剪力墙抗震等级为三级。 第 35 页 6.4.2 结结构构设计设计 1.建筑结构安全等级：二级 设计使用年限：50 年 建筑抗震设防烈度：七度 设防类型：丙类 结构抗震等级：框架 三级；剪力墙 二级。 2.上部结构选型 本工程由地上 26 层商业、剧院、酒店以及地下室 2 层组 成。上部结构采用较经济的现浇混凝土框架剪刀墙结构体 系，楼、屋面均为现浇钢筋砼梁板结构。 3.地基基础 因缺地质报告，暂定采用人工挖孔灌注桩基础，具体待 完整地质报告提供后确定，地基基础设计等级乙级。 4.主要结构材料 砼等级：柱 C40C30，梁板 C30 砌体：建筑外墙 Mu10 粘土多孔砖，M5 混合砂浆。上部 建筑内墙采用砼空心砌或砼空心砖等轻质砌体。 钢筋：梁柱主筋采用 HRB400 热轧钢筋、板筋、箍筋可采 用 HRB300. 5.本工程采用的计算机程序为高层建筑结构空间有限 元分析软件 SATWE。 第 36 页 6.5 辅助工程 6.5.1 给给排水工程排水工程 1.设计依据 业主及有关单位提供的给排水原始资料； 室外给水设计规范（GB50013-2006）； 室外排水设计规范（GB50014-2006）； 建筑给排水设计规范（GB50015-2003）2009 年版； 高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）2005 年版； 工程建设强制性条文 建筑设计防火规范GBJ16-87（2001 年版）； 污水综合排放标准GB8978-1996； 建筑灭火器配置设计规范GBJ140-90； 节水型生活用水器具（CJ1642002）； 办公建筑设计规范（JGJ672006）. 2.工程概况 湘天才源商业综合楼建设项目位于湘阴县文星镇嵩涛 路与东茅路交汇处西南角，总用地面积 6588 平方米（约 9.88 亩），净用地面积 5555 平方米。项目 1F 为商业中心；2F3F 为剧院、会议中心；4F28F 为酒店及写字楼；-1F 和-2F 为地 下停车场。 3.设计范围 第 37 页 本专业包括给水设计、热水设计、排水设计、消防设计、 环保设计、节能设计。 4.给水系统 水源主要来自市政给水管网，成环布置。 生活用水量最高日约 320 m3/d。 给水系统竖向分区： 低区：地下室四层 由环状给水管网直接供水 中区：五层十八层 由中区变频给水设备供水 高区：十九层二十六层 由高区变频给水设备供水 每个区的供水压力范围控制在 0.100.35MPa 卫生间坐便器采用节水型冲洗水箱，公共场所的刷手 池、洗手盆龙头采用光电感应控制开关。 5.热水系统 本项目房间热水采用集中热水供应系统，热水系统分 区同给水系统，热水出水温度 60. 集中供应热水系统由动力房热水锅炉供应。 6.排水系统 本项目排放污水量约 272 m3/d。室内采用污废水分 流，并设置专用透气系统，机房含油污水经隔油处理后，排 入市政污水管。 地下室泵房、卫生间、集水坑及消防电梯集水坑排水、 地下车库集水坑排水均采用潜水排污泵提升排放。 第 38 页 卫生洁具选用节水型产品。 屋面、基地雨水有组织排放。雨水量计算根据岳阳地 区暴雨强度公式，设计重现期采用 3 年。 6.5.2 供配供配电电 1.依据 国家有关电气设计相关规范、规定。 项目单位对本工程的有关要求。 2.用电负荷的确定 本项目用电负荷主要以应急照明、普通照明、电器设备 等。根据目前的用电水平和国家有关标准，其用电设施按住 宅 20W/m2，加上室外照明及设备用电并考虑同时系数和需 要系数等因数，估算