写字楼价格分析_行业分析报告.doc

写字楼价格分析_行业分析报告 一、区域内写字楼办公形态及租金状况本案分属华强北上步园区内。前期此工业区被政府规划建设成了以电子、通信、电器产品为主的生产园区，当时该工业区共拥有厂房多栋。随着城市规模的迅速扩大和旧产业的转型，片区功能也由旧工业区向商业区转化，制造业纷纷外迁，而原有的厂房进行美化后，在政府的默许下，转化为商铺从事商业经营。四周的商业，有一定的规模。商业的类型很多，但档次方面也逐步提升，以销售中高档商品为主。正因为如此，现今华强北区域内多数楼都拥有一种非凡性：一楼两制，楼下是商铺，楼上是写字楼办公室。而由于停车、管网等基础市政配套都是按前期工业区的配置，故现无法承载发展后的商业，所以政府部门一直对片区的功能转化迟迟未定，在保留高新技术产业与做住宅，还是商贸方面犹豫不决，直到近年，依据政府的规划才最终将华强北定位于商贸功能。1、办公形态华强北区域内的写字楼办公形态主要分以下几类：%26sup2;厂房通过旧式工厂厂房的功能向商业用途的转变，部分与生产制造业有联系的企业公司，以租用厂房作为自身办公所需。一般租用面积由50平方米300平方米左右，少部分甚至租用1000平米以上。以厂房作为办公用地较为典型的有：赛格科技园工业区、桑达工业区、华强北工业区（女人世界后面），可见在这些工业区办公的公司都是主要以产品生产作为支撑的。%26sup2;商住楼华强北区域内集中了深圳多家较为大型的电子、服装、鞋业等用品的商场。分别有：赛格广场、群星购物广场、女人世界、茂业百货城及铜锣湾百货等。一般租用面积由40平方米200平方米左右。此类办公形态占多数。其中例如深纺大厦、赛格广场、群星购物广场均是底下为大型商场，楼上为办公用途的物业。选择此类物业作为办公用地的公司多数以贸易、流通类为主。%26sup2;写字楼由于本次调研区域前期规划为制造、生产工业区，随着商业的逐步发展，建起少量写字楼，以供许多前来的发展的中心型公司、企业，他们需要的是一个交通便利，拥有成熟商业氛围和足以彰显公司形象的办公环境。一般所需面积由100平方米500平方米左右。因此，该区域有不少大大小小的公司、企业不满足于租用厂房、商住物业作为写字楼办公地。依据此类公司、企业的需求，在华强北区域内的写字楼有：上航大厦、电子科技大厦、四川大厦、深勘大厦、建艺大厦等。区域租用写字楼客源：主要来自华强北本区域内部及周边的各中小型公司、企业与个体经营创业者等。2、租金状况通过以上对该区域写字楼状况的分析，可以看出以厂房、商住楼作为写字楼办公室占较大比例的华强北区域内，其租金水平远不及中心区及车公庙等写字楼集中的区域。区域内的写字楼的租金按面积计算，在振兴路与振华路上，建筑时间较久的商住楼或是厂房，其作为写字楼的租金约是3545元/平方米月。位于华强北路上的邻街商业旺盛的物业，如现代之窗、群星购物广场、深纺大厦等租金较高些，去到6075元/平方米月左右的水平。租金水平越邻近商业集中，人流量大的区域租金就越高。赛格广场的写字楼从该物业治理处得知信息知道，以租售为主，租金达到了85元/平方米月以上。05年世华写字楼部统计的部分华强北、赛格区域内办公写字楼租金情况，（如下表），租金水平基本无较大的起伏，由于邻深南路一带，周边商业环境氛围浓厚，邻已规划建成的地铁口，地位非凡，所以作为写字楼价格也相对123下一页 同类型办公物业较高。类型项目租金水平厂房南方大厦40元/平方米月华强北工业区4550元/平方米月赛格科技园工业区5560元/平方米月桑达工业区47元/平方米月商住楼群星购物广场5570元/平方米月华联发大厦6570元/平方米月深纺大厦5565元/平方米月飞亚达大厦60元/平方米月航苑大厦40元/平方米月现代之窗5575元/平方米月新欣大厦45元/平方米月赛格广场8095元/平方米月写字楼上航大厦6070元/平方米月电子科技大厦6575元/平方米月四川大厦5560元/平方米月深勘大厦3540元/平方米月建艺大厦50元/平方米月(世华写字楼部提供)租金水平点评：本项目四周虽然其地理位置不是是华强北区域的商业中心，但由于旧式工业区商业化的发展，消费力得到了提高，所以商业经营的种类繁多，也逐步建立起了一定的档次。主要面对的客户群体都是一些消费能力较高的人群。随着华强北的规划改造进一步实施，本区域内办公气候将有待发展。区域根据不同物业档次的商住楼异常的多及许多租金较为廉价的厂房改造物业的存在，不难估计将可能冲击写字楼市场。这点从租金水平可以看出。二、区域内写字楼销售状况华强北目前尚处于规划改造初期，在售写字楼项目仅有中航地产开发的鼎诚国际，尚无其他同类可比写字楼物业。而就中航鼎诚国际的写字楼定位、价格等目前已于近期公布，考虑其与本案之间的相互联系，因此此次在售写字楼分析，重点则从目前华强北片区内的写字楼办公物业出售市场的实际情况出发，以市场数据为依据。从写字楼销售价格来看，鼎诚国际项目目前的均价在14000元/平方米，作为新推出力图打造华强北新地标，配套完善的写字楼项目，此价位仍然拥有上升的空间。目前此项目的销售价格在华强北区域内是最高的，由于区域改造的时间问题，部分中低档厂房、商住楼转变了物业功能后，在作为写字楼出售方面，售价将相对较低，但因两者的配套、服务、档次各方面并无可比性，相信即使出现此种情况，也不会对新的写字楼项目造成压力。以下为世华写字楼部提供的2005年统计华强北、赛格区域内，写字楼出售情况（如下表：）2000年后建成楼盘的均价约在10000元/平方米以上，建成时间较长的楼盘其销售价格因其前期设计配套、服务、档次的不同而相应降低。项目均价鼎诚国际14000元/平方米现代之窗900010000元/平方米赛格广场900011000元/平方米群星购物广场800010000元/平方米电子科技大厦1000012000元/平方米深纺大厦60007000元/平方米深勘大厦50006000元/平方米石化大厦6000元/平方米左右由上表可见，依然呈现商业成熟，人流量大的商住楼其作为写字楼出售，售价方面将高于厂房功能改变后的物业。而建成时间较长的楼盘因其设计的缺陷以及楼体残旧程度的不同而形成各异的价格。上一页123下一页 由4000元/平方米7000元/平方米的价格区间。作为华强北（女人世界后面区域）内写字楼物业的出租与出售，片区市场流通价为：租金价格区间在6570元/平方米月；销售价格区间在1000012000元/平方米。通过调研，这个区间也是众多企业、公司较为接受的，非凡是中小的发展型公司比较轻易接受的总价范围。三、从片区写字楼物业市场情况猜测本案售价l价格市场，实现于市场。l结合项目自身，从市场的角度来测算本案作为写字楼可以达到的均价，并对其进行科学论证。考虑到本案所处在非凡位置，作为写字楼物业的开发，此位置与现在售的鼎诚国际相比，虽交通便利，但是周边的旧式厂房与相关配套的限制，本案将较难达到其销售均价。故本案销售价格可定为片区的平均售价1000012000元/平方米。而此销售价格的物业，对比中心区写字楼物业仍然占有明显优势。这也将吸引大部分现驻华强北的公司、企业，促使其在本区域范围内寻求办公地点。片区租金水平测算：1)片区租金水平在6570元/平方米之间，可取其周边写字楼市场价格因素中其最高值。2)考虑到写字楼物业的保值性，以投资房地产物业年回报率为8的贯例为标准进行计算；3)不考虑其他使用成本及使用年限等因素；测算本案售价=月租金最高值*12月/年回报率=70元/平方米*