房地产测量部分作业参考答案.doc

薄房地产测量部分作业参考答案蝿一、问答题聿2、何谓房地产测量？其主要特征是什么？p1莄房地产测量就是采取测绘科学技术，按照房地产业管理要求和需要，对房屋及房屋用地的权属、权界、位置、数量、质量及利用现状进行表述的一门学科，是测绘技术与产籍管理业务相结合的专业测量，具有较强的技术性和鲜明的政策性及法律效力。房地产测量的主要特征是：以权属为核心，以权界为基础，以房屋的平面位置和面积为重点，对房屋及其用地实现“六定”，即定位、定性、定界、定量、定质和定价。蚂18、简述房屋共有建筑面积的分摊原则。P224艿1）协议优先原则，即产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。薆2）受益均摊原则，即无产权分割文件或协议的，根据相关房屋的套（单元）内建筑面积按比例进行分摊。蒅3）幢内分摊原则，即以“幢为单位”进行测量与分摊。分摊的共有建筑面积为本幢内的且只为本幢服务的共有建筑面积，与本幢不相连的共有建筑面积不得分摊到本幢房屋内，本幢共有建筑面积不分摊到它幢。螀4）总分恒等原则，即共有建筑面积分摊后,各分户权属建筑面积之和应等于相应的幢、功能区、层的权属建筑面积。蚈5）逐级分摊原则，即由上而下依次进行分摊。即先分摊幢，然后分摊功能区，再分摊层，最后把共有建筑面积分摊至套或户。莆6）上位下承原则，即功能区内的共有面积应参与分摊功能区间的共有面积。小范围功能区间的共有面积应参与分摊大范围的功能区间共有面积，即局部范围的共有面积应承担分摊整体的共有面积。蒆20、根据所学知识，简述购买期房/二手房时应着重考虑的问题。膃答题要点：莂1）明确购房目的，是刚需还是改善性购房，是投资投机还是养老补充，是方便工作还是子女上学等需要，选择合适的房源；肆2）了解自身经济条件（如收入情况及是否稳定等），选择合适的付款方式（如：一次性付款，还是公积金贷款、商业贷款或组合贷款等），月供一般不超过可支配收入的50%。芄3）根据置业类型，如果购买的是期房，则应查验开发商的销售许可证，并在销售合同中载明房号、面积、付款方式、交房日期、质量标准、验收规定、办证期限及违约责任等；如果购买的是二手房，则必须查验三证，并在合同和协议中详细载明三方（买卖双方及中介机构）的权利、义务和违约责任（包括家具、电器、水电气、清房、清户等），特别要注意：有无查封、出租、抵押、遗留的户口、居住及是否凶宅、脏宅等。芁4）明确置业的地段区位、是否学区房、楼层面积、房型结构、楼盘品质及物业管理等；螁5) 深入了解房地产价格近期走势及发展趋势等。袇莅蚄膀21、分析2005-2010年历次房地产价格调控失效的原因。薇答题要点：莆1）贫富差距扩大，投资渠道狭窄，投机氛围浓厚；螂2）供应结构失调，保障房建设力度不足，管理制度不到位；蚀3）通货膨胀严重，购房成为抗通胀及保值增值的首选；芈4）投资投机者人为炒作及跟风；膄5）社会医疗养老保障不健全，个人购房作为养老补充；膄6）国际环境（如金融危机、经济形势、地区局势等）的影响。聿22. 从公平和稳定视角论述2010年国家对房地产调控实行“双限”（即既限购又限贷）的必要性。肈答题要点：芅1）安居乐业，是社会主义制度的基本要求。房地产作为人类重要的生产要素和必不可少的生活必需品，在现代社会中越来越受到人们的重视。作为土地公有制的社会主义社会，保障公民居者有其屋，让人民安居乐业，是社会主义制度的基本要求。芃2）实行“双限”、多管齐下，是遏制投机、抑制房地产泡沫的需要。随着改革开放，先富起来的一部分人通过房地产运作，个人或家庭财产获得跳跃式增长。同时，由于住房保障制度的不健全，为手中握有权力的人或利益团体提供了极大地谋利运作空间，用极低的成本获取极高的个人财产。加上分配不公以及权力寻租等贪污腐败现象普遍存在，使住房沦为房产商、掌权者及富人的投机游戏，这三股势力轮番推高房价，绑架国民经济，使之陷于危险的边缘。因此，必须旗帜鲜明地限制投机，使房地产回归到合理价格区间，与社会发展和居民收入相适应。同时切实加大保障房建设力度，制定公平、公正、长效的管理制度，彻底扭转房地产投机预期，逐步实现居者有其屋，保障每一个公民的合法权益。蒈3）实行“双限”是科学发展的需要。我国虽幅原辽阔，但人均土地资源十分稀缺，土地是有限的不可再生资源，是人们生产、生活及社会发展的基本要素，必须科学规划、合理使用，不能任由无序发展。因此，对房地产调控实行“双限”是抑制房地产过热及过度投机，寻求摆脱商品房经济独大且极易被逐利资本所操控，使房地产市场完成由单一的资本品属性市场向民生品属性市场或消费品属性市场的转变。螈4）实行“双限”是纠正盲目性的需要。市场不是万能的，有自发性、盲目性、滞后性的局限性。任何市场，包括房地产市场，有时会失灵，这就需要通过计划控制加以解决。“限购令”是行政调控手段，一定意义上也可称计划机制。芇5）实行“双限”是维护公平、促进社会和谐稳定的需要。由于土地是有限的不可再生资源，随着社会经济总量不断增长，房地产具有天然的保值、增值属性。随着城市的不断拓展和完善，房地产也会因周边交通、商业等基础设施和环境的改善而升值。原则上，房地产的这种增值应归于社会，归于全体人民。实施“限购令”，即利用计划机制限制开发商和强权势力的投机行为，使广大民众公平地享受社会财富的自然增值，促进社会的和谐稳定。莁膂二、三、 蕿计算题肄下图所示为一普通住宅楼，全幢共有6层，分为两个单元，每单元有两套住宅，全幢共24户住宅，各层套型相同，具体尺寸见图。图中所注尺寸除阳台为外尺寸外，其他尺寸均为中线尺寸，墙体厚度为0.3m。试进行套内面积、分摊面积、产权面积并计算504室的得房率。螃薁解：1.房屋中线总长L=5.2*4+2.4*2=25.60 m艿2.套内建筑面积计算膅S(101) = 5.20*10.00+1.20*5.50+(3.70*1.35)/2=61.10 m2 袂S(102) = 5.20*10.00+1.20*5.50+(3.55*1.35)/2=61.00 m2 肁S(103) = 5.20*10.00+1.20*5.50+(3.55*1.35)/2=61.00 m2 螅S(104) = 5.20*10.00+1.20*5.50+(3.70*1.35)/2=61.10 m2 芇3.全幢套内面积之和芄S Ti =(61.10+61.00+61.00+61.10)*6 = 1465.20 m2 蒀4.幢共有面积计算蒆 层梯间面积：(2.40*4.5) *2=21.60 m2 羄 层外半墙面积：(0.15+25.60+0.15)(0.15+10.00+0.15)-(25.60*10.00)=10.77 m2 莃或：(0.15+25.60+0.15)*0.15+10*0.15*2=10.77 m2衿 层共有建筑面积Sc=21.60+10.77=32.37 m2 芆 幢共有建筑面积Sz=32.37*6 = 194.22 m2肅5.幢共有建筑面积分摊系数计算蒁 Kz=194.221465.20 = 0.132 555 2艿6.各套房屋分摊面积计算羇 S(101) = S(101) * Kz = 61.10*0.132 555 2 = 8.10 m2膇 S(102) = S(102) * Kz = 61.00*0.132 555 2 = 8.09 m2 袃 S(103) = S(103) * Kz = 61.00*0.132 555 2 = 8.09 m2螈 S(104) = S(104) * Kz = 61.10*0.132 555 2 = 8.10 m2螇7. 各套房屋的产权面积计算羄 SE(101) = S(101) +S(101) = 61.10+8.10 = 69.20 m2 羂 SE(102) = S(102) +S(102) = 61.00+8.09 = 69.09 m2 蒁 SE(103) = S(103) +S(103) = 61.00+8.09 = 69.09 m2 蒇 SE(104) = S(104) +S(104) = 61.10+8.10 = 69.20 m2 羆8. 检核计算莄 SEz = (SE(101) + SE(102) + SE(103) + SE(104) )*6 = 1659.48 m2袁 Sz = S主 + Sy = (25.60+0.3)*(10.00+0.3)+2.5*2+2.4*2*6芈 = 276.57*6螃 = 1659.42 m2蒂9. 504室得房率计算芀 P = 61.10/69.20 = 0.88羈袄三、案例题薁某企业高管杜先生婚前，也就是6年前，独资购得一套价值60万元的公寓，现已涨到100多万元。2年前，杜先生与林女士结婚。在林某的强烈要求下，杜先生只好把公寓作价152万元卖掉。卖房时由于金额较大，其中150万元是通过银行转账，汇到杜先生的账上，2万元是付的现金。后买的新房花费180万元(其中林某父母赞助20万元，但没有说明为单方赠予)，装修又花去30多万元，总共投入210多万元。现此房市值280万元。此外，杜先生用单位发的年终奖金先后共计40多万元委托其妹妹炒股。对此其妻子并不知情。现市值已经涨到80万元，结婚时购买的家庭用品价值10多万元，其中首饰约5万。现其妻子提出离婚。杜先生认为，房产是其结婚前的房屋置换过来的，属他个人财产，而她妻子认为，此房是结婚以后购买，应为共同财产。两人无法协商一致而诉诸法院。蚀 请你根据婚姻法及有关司法解释，分析说明离婚时该家庭财产应如何分割。蚈答：袆（1）现此房市值280万元中的150万应该属于杜先生的婚前财产，剩下的130万元（其中林某父母赞助20万元，因没有说明为单方赠予，视为对夫妻双方的赠予，属夫妻共有财产）是夫妻双方的共有财产，一人一半，每人65万元。羃 （2）股票的80多万元应该属双方的共同财产，一人一半，每人40万元。腿 （3）结婚时购买的家庭用品价值10万元也是夫妻双方的共同财产，其中首饰谁使用归谁所有，其余一人一半。1.2. 葿某旅游开发公司由甲、乙两自然人股东共同出资成立，各占50%的股权。经市场公开竞价，竞得一旅游项目开发地块。两年后，项目开发完成，建造了一些休闲项目和房产。后因经营矛盾激化，根据公司章程，决定注销公司并将资产平分，过户到各自名下。蚃请问该做法是否可行合法？为什么？若此法不可行，又不能继续共同经营，问应该如何处置该资产？肂答：薈不合法。因为违反土地管理法实施条例和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例等法规的有关条款，试图改变土地用途和性质。腿解决办法：承包经营；委托经营；转让或拍卖后分钱等。螄莄房地产估价部分作业参考答案节蚆一、问答题12 袆什么是房地产估价？简述房地产估价的一般程序。P7 p38 （3）薂指房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。蚁房地产估价工作的一般程序：蒆明确估价基本事项（目的、对象、时点）；薃拟订估价作业方案；蚁搜集估价所需资料；膀实地查勘估价对象；膆选定估价方法计算；蚅确定估价结果；羃撰写估价报告；薀估价资料归档。袇34 螆何谓补地价？补地价的情形有哪些？p25 （6）膁补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。罿需要补地价的情形主要有4种：蚇增加原土地使用权出让时规定的容积率；薃改变原土地使用权出让时规定的用途；蒄转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产(要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金等)；莈出让土地使用权期满后续期。莇56 薅什么是房地产估价原则? 最高原则是什么？技术性原则有哪些？p32 （8）薂房地产估价原则指在房地产估价活动应当遵循的准则。肂房地产估价的最高原则是：独立、客观、公正。膈技术性原则主要有5项：蚆合法原则；螁最高最佳使用原则；薁替代原则；袈估价时点原则；蒃公平原则。肃78 羁何谓市场比较法？简述市场比较法估价时的操作步骤。P43 p44 （9）虿是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。蒅根据房地产估价规范的规定，市场比较法的操作步骤如下：膁 (1)搜集交易实例；莀 (2)选取可比实例；荿 (3)建立价格比较修正基础 薆 (4)进行交易情况修正；薄 (5)进行交易日期修正；蝿 (6)进行房地产状况修正；聿 (7)求取比准价格。莄910 蚂何谓收益法？简述收益法估价时的操作步骤。P89 p90 （10）艿是通过预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化利率，将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的一种方法。薆收益法估价操作步骤如下：蒅 (1)搜集有关收入和费用的资料；螀 (2)估算潜在毛收入；蚈 (3)估算有效毛收入；莆 (4)估算运营费用；蒆 (5)估算净收益；膃 (6)选用适当的资本化率；莂 (7)选用适宜的计算公式求出收益价格。肆 其中潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。芄芁二、计算题1.2. 螁投资者面对甲、乙两宗土地。甲地容积率为5，单价为1 0000元平方米，乙地容积率 3，单价为8000元平方米。两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济? 【参见p23】袇解：根据题中所给条件计算如下：莅 (1)甲地楼面地价1 00052000(元平方米)蚄 (2)乙地楼面地价800032667(元平方米)膀可见，从投资的经济性角度出发，投资者应投资购买甲地。薇3.4. 莆某期房尚有1年时间才能交付使用，与其类似的现房价格为10000元平方米，出租的年末净收益为330元平方米。假设年折现率为10，风险补偿估计为现房价格的 2，试计算该期房目前的价格。另有一购房者若以10000元平方米的合同价格，首付3成，其余7成一年后交房时一次付清，请问对该购房者是否合算？ 【参见p23】螂 解（1）该期房目前的价格为：蚀 V=10000-330 /（1+10%）-10000*2=9500 (元平方米)芈 （2）该购房者购房的实际价格为：膄 实际价格=3000+7000 /（1+10%）= 9363.64 (元平方米)膄 由于该购房者购房的实际价格小于该期房目前的价格，所以合算。聿5.6. 肈某宗面积为2000平方米的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为800元平方米，现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为1600元平方米。试计算理论上应补地价的数额。【参见p25】芅 解 理论上应补地价的数额如下：芃补地价(单价)1600X5-800X0.87360(元平方米)肆补地价(总价)7360*200014720000=1472(万元)莆7.8. 袄为了评估某商品住宅的正常价格，在该商品住宅附近地区选取了A、B、C三宗类似商品住宅的实例作为可比实例，有关资料见下表：羈 表1 可比实例资料表蝿 肆 可比实例A蚁 可比实例B芁 可比实例C膈 成交价格袆 3700元平方米螃 4200元平方米葿 4500元平方米薈 成交日期莃 2006525螄 2006825螂 2006925肇 交易情况肃 -2薁 0袀 +1蒇 房地产状况螄 +2蚃 -2肈 0袆 表2 2006年4-10月的价格指数表薄 月份蚄4莁5芅6芄7蒂8葿9罿10肅 价格指数薃100袁92.4蒈98.3螅98.6莀100.3羀109.0袇106.8薅试利用上述资料评估该商品住宅2006年10月25日的正常市场价格(简单算术平均法)。莂解：（1）计算公式肈芇（2）交易情况修正系数芆 可比实例A=100/(100-2)=100/98蒃可比实例B=100/(100-0)=100/100蒁可比实例C=100/(100+1)=100/101蚆 （3）交易日期修正系数羆 可比实例A=106.8/92.4芀可比实例B=106.8/100.3蕿可比实例C=106.8/109.0膆 （4）房产状况修正螇 可比实例A=100/(100-2)=100/102节可比实例B=100/(100-0)=100/98羁可比实例C=100/(100+1)=100/100衿（5）计算单个比准价格芃可比实例A=3700*(100/98)*(106.8/92.4)*( 100/102)莃=4278.33肀可比实例B=4200*(100/100)*( 106.8/100.3)* (100/98)芈 =4563.45羃可比实例C=4500*(100/101)*( 100/102)*(100/100)膁 =4368.08膈(5)计算最终估价对象价格蚈估价对象价格（单价）=（42787.33+4563.45+4368.08）/3螄 =4403.28（元平方米）节薀肇6某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12，土地报酬率为6，假设使用年限均为无限年，求该房地产的价值。蒄解：芃建筑物的净收益=200万元*12%=24万元虿土地的净收益=60-24=36万元薆土地价格=36/6%=600万元膄该房地产的价格=600+200=800万元肁7某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价5000元/m2 ，楼面地价为1200元/m2 ，问该宗土地的总价是多少万元？肁解：该住宅楼的总建筑面积=20000000/5000=4000 m2羆 土地总面积=4000/8/50%=1000 m2羅 容积率=总建筑面积/土地总面积=4膂 或容积率=建筑密度*建筑层数=50%*8=4腿 土地单价=楼面地价*容积率=1200*4=4800元/m2虿 土地总价=4800*1000=480(万元)蚅8. 某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30，平均每月运营费用14万元。据调查，当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30；该类房地产的资本化率为10。请选用所给资料测算该旅馆的价值。【参见p100 例6.10】膃解：(1)年有效毛收入300*45*365*(1-20)394.2(万元)芈 (2)年运营费用：394.2*30118.26(万元)聿(3)年净收益年有效毛收入-年运营费用：蒆394.2-118.26275.94(万元)羁(4)该旅馆的价值275.9410 2759.4(万元)三、案例分析 (一)李某有一处房产，其房屋所有权证记载的建筑面积300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元m2的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元m2。 请问： 1张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性? 22007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁入委托进行拆迁估价，估价结果为2800元m2。张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性? (一)答：1(1)评估的依据为其合法用途，即住宅，而转让目的为商业用途，故评估结果低于转让 (2)从评估目的来看，抵押价值评估需要采取谨慎原则，评估结果较为保守。 (3)估价时点的市场情况可能发生了变化。 (4)评估的是公开市场价值，与实际成交价格可能不一致。 2(1)估价时点不同，房地产价格可能发生了变化。 (2)最终拆迁补偿标准由拆迁入和被拆迁人协商确定，与评估结果可能存在差异。 (3)住宅和商铺的补偿价格不同。 (二)某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竞买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。 (二)答：理由包括： 1本次评估的价值为投资价值(拍卖应价)。(3分)2投资价值是从某个特定投资者的角度来衡量的价值。(3分)3不同投资者在开发建设成本经营费用管理方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同，品牌和实力不同会导致消费者接受度不同，所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。(4分) (说明：若回答估价目的、估价时点、估价方法、价格影响因素、资料依据及估价师经验不同，均不给分)(三)甲房地产估价机构(以下简称甲机构)于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月12日出具的估价报告进行复核估价。 请问：1复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况? 2复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?(三)答