2017年房地产建安企业涉税风险自查与税收检查应对.ppt

2017房地产建安企业涉税风险自查 与税收检查应对,房地产建安企业涉税风险,一、房地产建安企业涉税风险的独特特点 房地产 从循环式管理到项目式管理 独特的税种和缴税方式 涉税风险的隐含与爆发存在时间差 收入不可隐瞒 建安企业 项目配比与年度配比的统一 不规范,房地产建安企业涉税风险,二、房地产建安企业涉税风险的由来分析 1、税法本身的问题 2、涉税风险的三个层面 挑战底限引发的风险 争议问题引发的风险 征管过程引发的风险,纲要,房地产企业土地获取 税收风险检查,房地产建安企业成本 税收风险检查,房地产建安企业费用 税收风险检查,房地产企业项目清算税收风险检查,房地产建安企业收入 税收风险检查,房地产企业土地获取风险自查 与检查应对,房地产企业土地获取风险自查与检查,一、土地使用权出让 1、相关证据链条是否一致 合同、付款、票据 2、出让合同主体同入账主体是否一致 财税2016140号 3、土地出让协议是否有附加条款 约定建设廉租房、约定承担补偿义务 4、是否存在出让金返还,房地产企业土地获取风险自查与检查,二、土地使用权转让 1、相关证据链条是否一致 合同、付款、发票 2、土地使用权转让还是在建工程转让 城市房地产管理法 3、转让过程中的特殊情况 甲公司同政府前期签署了投资协议，约定从当地拿一块土地。后不准备自行开发，又同乙公司签署土地使用权转让协议，约定协助乙公司取得该块土地，乙公司除承担土地出让金外，另支付甲公司转让款每亩100万元。,房地产企业土地获取风险自查与检查,三、土地使用权投资 甲房地产企业有开发用地一块，账面原值3000万元，同乙房地产企业合作开发，约定甲企业将土地按照评估值5000万元增资乙公司，三个月后再按照6500万元转让股权。 请问案例中的双方如何进行财税处理？ 1、相关证据链条是否一致 合同、付款、发票、公司章程、评估报告 2、土地使用权投资还是在建工程投资 城市房地产管理法 3、投资是一种重要的筹划手段,房地产企业土地获取风险自查与检查,三、资产重组方式取得土地使用权 1、资产交换方式 2、合并分立方式 3、债务重组方式 4、国企兼并方式,房地产企业土地获取风险自查与检查,四、合作开发方式取得土地使用权 房地产企业有开发用地一块，账面原值3000万元，同乙房地产企业合作开发，约定甲企业将土地按照评估值5000万元增资乙公司，约定乙公司负责开发，最终向甲公司分得固定收益1亿元人民币。 丙房地产公司出地，丁房地产公司出钱，双方合作开发，丁公司将资金注入丙公司，在丙公司平台开发，最终双方按照4:6分配项目收益。,房地产企业土地获取风险自查与检查,五、代建模式 甲房地产企业同乙公司签署代建协议，所有手续以乙公司名义办理，资金由乙公司按照进度拨付甲公司。甲公司最终项目验收后取得总建设成本的5%管理费用。 1、真代建与假代建 2、代建过程中的实务操作关键 合同如何签署 资金流如何设计 税如何缴纳 3、代建中的特殊情况 约定固定单价怎么办,房地产企业土地获取风险自查与检查,六、土地获取的城改模式 1、城改模式的本质 2、城改模式的两种类型 3、城改中的拆迁补偿与安置房,房地产企业土地获取风险自查与检查,七、BT与BOT模式 甲房地产企业同政府签署BT协议，为政府建设大型公园一个，约定甲方垫资，最终项目验收后政府以3亿元回购。 1、房地产企业与建筑企业的主体区分 2、BT模式的关键检查点 3、BOT模式的关键检查点,房地产企业土地获取风险自查与检查,八、收购项目公司模式 甲房地产企业注册资本1000万，有一块土地，原值3000万元，现在的公允价值6000万。股东为A、B两个法人股东。乙房地产公司以6000万元一次性收购甲公司100%股权。 1、股权转让公允价值 2、个人所得税与企业所得税的风险检查 3、土地成本是否随意调整 4、财务衔接是否到位 5、100%股权转让是否有风险,房地产企业收入风险自查 与检查应对,房地产企业收入风险自查与检查,房地产企业收入检查四大重点,隐瞒收入检查重点,分解收入检查重点,延缓收入检查重点,其他检查重点,房地产企业收入风险自查与检查,一、隐瞒收入检查,隐瞒预售收入,隐瞒视同销售收入,隐瞒地下车位收入,隐瞒价外费用收入,隐瞒营业外收入,隐瞒租金收入,隐瞒长期挂账收入,隐瞒分支机构收入,房地产企业收入风险自查与检查,一、隐瞒收入检查 1、隐瞒预售收入 （1）、转入其他应付款 （2）、直接截留 （3）、按揭隐瞒 （4）、定金、订金、诚意金、排号费,房地产企业收入风险自查与检查,一、隐瞒收入检查 1、隐瞒预售收入 （5）、分期付款收入 某开发商销售商铺2000平方现房（已完工），2015年8月同业主签署销售协议，约定价格每平方4万元，款项分期付款，合同签署后支付30%，三个月内支付30%，六个月内支付30%，一年内支付10%。 11月份，业主资金紧张，第二笔30%一直未能支付。2016年3月，稽查局检查发现，要求就该应付未付部分确认收入缴纳营业税、所得税，预缴土地增值税，请问是否合理？ 2016年6月，该项目土地增值税清算，税务机关要求按照合同总金额计算土地增值税收入，请问是否合理？,房地产企业收入风险自查与检查,一、隐瞒收入检查 1、隐瞒预售收入 （6）、定向开发收入 某开发商同法院签署协议，由开发商拿地及办理手续，为法院员工盖家属楼。法院工会负责收款并分期支付给开发商。合同签署先支付30%房款，封顶再支付30%，在交房前共支付90%房款。开发商收到每笔钱应如何进行财税处理？,2、隐瞒视同销售收入 案例一 某房地产企业实施买一赠一策略，对于购买指定户型的业主，赠送地下车位一个，请问地下车位是否应该视同销售确认收入并缴税？ 案例二 某房地产企业将公司一辆奥迪轿车作为奖励奖给员工，并实施过户，请问是否视同销售？ 案例三 某房地产企业给客户赠送五粮液两瓶，请问是否视同销售？ 案例四 某房地产企业将一块土地评估后增资到全资子公司，请问是否视同销售？,房地产企业收入风险自查与检查,3、隐瞒地下车位、阁楼、公共配套销售收入 案例一 某房地产企业将规划不可售的地下车位进行销售，每个车位15万25万不等，请问应该如何进行财税处理？,房地产企业收入风险自查与检查,3、隐瞒地下车位、阁楼、公共配套销售收入 案例二 某房地产企业将规划属于公共配套设施的会所进行了销售，请问应该如何进行财税处理？,房地产企业收入风险自查与检查,房地产企业收入风险自查与检查,4、隐瞒价外费用收入 代收款项问题 违约金问题 奖励款问题,1、房地产企业同材料（设备）供应商之间的违约金 （1）、合同履行，房地产企业向供应商支付违约金 案例 甲企业（一般纳税人生产企业）同乙房地产企业签署协议，向乙房地产企业销售一批工程材料1000万元（含税）。约定一月内乙企业支付全部货款，否则每推迟一天，应向甲支付未付货款每天万分之五的滞纳金。乙企业在推迟60天后向甲方付款，另支付滞纳金1000万*60*万分之五=30万。请问：甲乙双方如何进行税务处理？ （2）、合同履行，供应商向房地产企业支付违约金 案例 丙企业（一般纳税人生产企业）同乙房地产企业签署中央空调供应协议，总价款500万元（含税），约定三个月供货，否则赔偿乙方经济损失。丙最终四个月供货，并按照合同约定赔偿乙总价款的5%作为赔偿金。请问：双方如何进行税务处理？ （3）、合同解除，一方支付违约金 案例 丁企业（一般纳税人生产企业）同乙房地产企业签署设备供应协议，总价款200万元（含税），约定一个月供货，最终丁企业由于特殊原因无法继续履行合同，同乙企业协商解除供应协议，同时支付乙企业20万元作为违约金。请问：双方如何进行税务处理？,房地产企业收入风险自查与检查,2、房地产企业同施工方之间的违约金 （1）、合同履行，房地产企业向建安企业支付违约金 案例 甲房地产企业同乙建安企业签署协议，委托建安企业进行施工。但在合作中由于房地产公司原因给建安企业带来了损失，双方经协商由甲方对乙方进行赔偿，数额200万元。请问：房地产企业和建安企业如何进行财税处理？ （2）、合同履行，建安企业向房地产企业支付违约金 案例 甲房地产企业同丙建安企业签署协议，委托建安企业进行施工。但在合作中由于丙企业工期延误等原因给甲企业带来了损失，双方经协商由丙方对甲方进行赔偿，数额100万元。请问：房地产企业和建安企业如何进行财税处理？ （3）、合同解除，一方支付违约金 案例 甲房地产企业同丁建安企业签署施工合同，后因特殊原因在尚未开工前双方解除协议，甲企业向丁企业赔偿50万元。请问，房地产企业和建安企业如何进行财税处理？,房地产企业收入风险自查与检查,3、房地产企业同购房业主之间的违约金 （1）、合同履行，房地产企业向业主支付违约金 案例 甲房地产企业同自然人乙签署商品房销售合同，约定5月30日前交房。由于房地产企业原因，造成9月30日才正式交房，按照合同约定，甲企业向乙支付违约金3000元。请问房地产企业和业主如何进行财税处理？ （2）、合同履行，业主向房地产企业支付违约金 案例 甲房地产企业销售写字楼给丙企业，双方约定分期付款，由于丙企业自身原因未及时付款，根据合同约定向甲企业支付违约金（延期付款滞纳金）15万元，双方如何进行财税处理？ （3）、合同解除，一方支付违约金 案例 甲房地产企业同自然人丁签署商品房销售协议，丁缴纳2万元定金，约定一周内付完全款。丁未能履行合约，房地产企业将定金没收作为违约金。请问双方如何进行财税处理？,房地产企业收入风险自查与检查,房地产企业收入风险自查与检查,5、隐瞒政府补助（返还）收入 案例一 某房地产企业为A市招商引资企业，政府承诺三年内每年将地方政府税收收入部分的80%返还给企业。2016年该企业取得返还共计120万元，请问如何进行财税处理？,房地产企业收入风险自查与检查,5、隐瞒政府补助（返还）收入 案例二 某房地产企业从开发区以每亩100万元取得出让综合用地100亩，出让金共计1亿元，依据当地政策，三个月后开发区返还地款2000万元，但财政收据为1亿元，请问土地成本为多少？,房地产企业收入风险自查与检查,5、隐瞒政府补助（返还）收入 （1）所得税问题 是否作为营业外收入？ 是否作为不征税收入？ （2）增值税问题 （3）土地增值税问题 是否可以在土地增值税清算中认可原成本？,房地产企业收入风险自查与检查,6、隐瞒租金收入 案例一 某房地产企业将未售的第一层、第二层商铺临时性出租，并将第三层商铺临时作为公司办公场所，请问是否需要缴税？存在什么涉税风险？,房地产企业收入风险自查与检查,6、隐瞒租金收入 案例二 某房地产企业将作为公共配套的地下车位（未出售）移交物业公司进行管理。物业公司向使用车位的业主收取管理费每月350元，并向业主出具了物业公司发票。请问是否可以？,房地产企业收入风险自查与检查,6、隐瞒租金收入 案例三 某房地产企业将自行开发的酒店转为固定资产，然后重新设立了酒店运营公司进行运营，由于双方关联，房地产企业未向酒店运营公司收取租赁费用，请问是否可以？ 甲企业将自己的办公楼第三层租给乙企业使用，双方在合同中约定，甲企业自合同签署之日将房子移交乙企业，但给予乙方3个月免租期用于乙方装修。请问是否存在问题？ 2016年86号公告,房地产企业收入风险自查与检查,6、隐瞒租金收入 案例四 甲房地产公司同客户签署商铺售后回租协议，约定以100万将商铺卖给客户，需一次付清。再以每年8万元租金回租，期限三年。请问房地产公司如何进行税务处理？,房地产企业收入风险自查与检查,6、隐瞒租金收入 案例五 甲房地产公司同客户签署商铺售后回租协议，约定返还三年每年8万元租金，共计24万元，直接从100万元销售中扣除。因此同客户以86万元总价款签署了销售协议。请问房地产公司如何进行税务处理？,房地产企业收入风险自查与检查,6、隐瞒租金收入 案例六 甲房地产公司同某事业单位签署合作协议，约定甲公司出资在事业单位划拨用地上建设临街商铺1万平方，建成后甲方使用10年，10年后无偿归还事业单位。请问房地产公司如何进行税务处理？,房地产企业收入风险自查与检查,7、长期挂账的应付账款、其他应付款 案例 税务机关在检查某房地产企业时，要求就挂账的应付账款和其他应付款说明情况，并最终将其中的200万元认定为却已无法偿付，要求企业缴纳企业所得税。请问是否合理？,房地产企业收入风险自查与检查,8、隐瞒分支机构收入 案例 某房地产企业总部在成都，在绵阳设立分公司，开发一个新项目。 （1）、分公司和子公司相比有何不同？ （2）、分公司应在哪里缴纳企业所得税？ （3）、在土地招拍挂之前，企业又想在绵阳设立子公司，请问有何问题？,房地产企业收入风险自查与检查,二、分解收入检查 1、利用精装修分解收入 案例 某房地产公司同客户分别签署两份协议，一份是销售协议，约定每平方单价8000元，另一份是装修协议，约定每平方装修单价2000元。因此房地产企业确认不动产销售收入按照第一份合同。请问是否可行？,房地产企业收入风险自查与检查,二、分解收入检查 2、利用销售代理机构分解收入 案例 某房地产公司同销售代理机构签署委托销售协议，约定按照超基价分成模式合作，基础价位为8000元，超过部分双方各50%。实际操作中实际成交为9000元，房地产公司仅就自己取得的8500元确认收入。请问是否可行？,房地产企业收入风险自查与检查,二、分解收入检查 3、利用内部认购分解收入 案例 某房地产公司在开盘前进行内部认购，内部认购价格为每平方7000元。六个月后又以每平方8000元转售。请问公司应该按照7000元还是8000元确认收入？,房地产企业收入风险自查与检查,二、分解收入检查 4、利用关联方分解收入 案例 某房地产公司2015年3月将商铺出售给公司股东张三，出售价格为每平方2万元。2015年8月，张三又将该商铺以每平方35000元价格出售给中国银行。请问有问题？,房地产企业收入风险自查与检查,二、分解收入检查 4、利用关联方分解收入 中华人民共和国税收征收管理法第三十六条规定，企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。 国家税务总局关于印发特别纳税调整实施办法（试行）的通知（国税发20092号）,房地产企业收入风险自查与检查,三、延缓收入确认检查 案例 某房地产企业在购房协议中同业主约定于2015年12月1日12月30日开始交房，并实际于约定时间办理了入住手续。但由于一部分工程决算尚未完成，入住时企业开发产品竣工证明材料尚未报房地产管理部门备案。因此企业在会计处理上暂未结转收入，结转成本，当年度汇算清缴也未确认完工，计算真实成本。请问有无涉税风险？,房地产企业收入风险自查与检查,三、延缓收入确认检查 国税发200931号文件明确规定了房地产开发项目完工标准的条件：除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： 1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 2、开发产品已开始投入使用。 3、开发产品已取得了初始产权证明。,房地产企业收入风险自查与检查,三、延缓收入确认检查 国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复（国税函2009342号） 根据国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）规定精神和国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。,建筑企业收入风险自查与检查,一、建筑行业营业税时代的隐瞒收入 1、异地运营和异地代开发票 2、大量存在的挂靠 二、收入的延缓和推迟 1、建筑企业究竟什么时候确认纳税义务发生时间 2、实务中的混乱与风险 三、建筑业的未来,房地产企业成本风险自查 与检查应对,房地产企业成本风险自查与检查,成本核算错误检查,成本虚增检查,成本合规票据检查,成本计算与分摊检查,房地产企业成本风险自查与检查,一、成本核算错误检查 1、土地成本核算 出让金与转让款 返还出让金如何确认土地成本？ 契税 契税计税基础如何确定？ 市政配套费 耕地占用税 土地闲置费 土地变更用途和超面积补交的 地价及相关税费 拆迁补偿与安置费,房地产企业成本风险自查与检查,一、成本核算错误检查 2、前期工程费归集 前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 项目整体报批报建费： 项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金、拆迁管理费、招投标管理费等。 规划设计费： 项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费，制图、晒图费，规划设计方案评审费。 境外设计费问题,房地产企业成本风险自查与检查,一、成本核算错误检查 2、前期工程费归集 勘察、测绘 水文、地质、文物和地基勘察费；沉降观测费，日照测试费，拔地定桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。 发票税率？是否需要项目所在地发票？ 七通一平费 用水、污水、雨水、燃气、电力、道路、电话接通等的设计、建造和装饰的费用和工地平整发生的费用。 临时设施费 工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租赁费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰费用。 预算编审费 支付给中介机构的项目编制或者预算审查等发生的费用。,房地产企业成本风险自查与检查,一、成本核算错误检查 3、建筑安装工程费归集,房地产企业成本风险自查与检查,一、成本核算错误检查 4、基础设施建造费归集 基础设施建设费是指开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。一般熟地的做到七通一平，均是指土地同城市管网的对接，项目内部的对接需要企业自行建设，这就构成了基础设施建设费的主要部分。,房地产企业成本风险自查与检查,一、成本核算错误检查 5、公共配套设施费归集 公共配套设施费专指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 在房地产开发项目中，常见的公共配套设施通常包括居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、锅炉房、水塔、公厕、自行车棚等公共设施。,房地产企业成本风险自查与检查,一、成本核算错误检查 6、开发间接费 开发间接费企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。在核算中，开发间接费主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 开发间接费入账依据 开发间接费中的营销设施建造费问题 项目范围内临时设施型和会所型、项目范围外单独建设型和租赁型四类 开发间接费中能否列支业务招待费？,房地产企业成本风险自查与检查,二、成本虚增检查 1、土地成本评估问题 案例 甲房地产企业以1亿元收购乙房地产公司100%股权。乙公司账上土地原值为3000万元。甲公司将土地重新评估，并按照评估价值10000元重新入账。 借：开发成本土地成本7000万元 贷：资本公积7000万元 请问是否可以？,房地产企业成本风险自查与检查,二、成本虚增检查 2、拆迁补偿费虚增问题 案例 城中村改造项目中，甲房地产企业同村委会合谋，虚增拆迁补偿人数及数额，并伪造补偿协议、补偿花名册等关键证据。最终共计虚增成本3000万元人民币。税务机关在清算中发现其他拆迁补偿均是从公司账户转入村委会拆迁补偿专户，由村委会再向村民发放，唯独该笔资金显示公司陆续提现支付。税务机关经过调查，将该部分从成本中剔除，不予确认。,房地产企业成本风险自查与检查,二、成本虚增检查 3、建安工程费虚增问题 案例一 乙房地产企业将建安工程中的主体工程发包给自己关联的建筑企业，并由关联建筑企业出具了发票和决算报告。税务机关在检查中对该部分成本进行了比较，发现单方建安成本明显高于同时期同地域的其他房地产公司，于是委托造价事务所对乙公司的决算报告进行了重新审计核实，最终发现乙公司虚增成本的事实。,房地产企业成本风险自查与检查,二、成本虚增检查 3、建安工程费虚增问题 案例二 税务机关在对丙房地产企业的清算中发现，丙企业保温、门窗栏杆及采暖工程已经包含在主体大包合同范围内，却又重新同其他施工单位签署了施工合同并支付了相关款项。 最终通过调研走访和资金流检查，发现保温、门窗栏杆和采暖工程的合同为虚假合同，款项支付为虚假支付，发票为虚假发票。该部分对应成本不允许在清算中扣除。,房地产企业成本风险自查与检查,三、成本合规票据检查 1、检查建安发票如何开具？ 2、材料发票与建筑业发票的设计及合作方混合销售的关注 3、成本发票应何时取得？,房地产企业成本风险自查与检查,三、成本合规票据检查 4、检查利息税前扣除合规票据 （1）、检查账务中列支的借款类型 （2）、检查民间借贷利息率 （3）、检查民间借贷利息是否列支及列支凭据 （4）、检查利息资本化的情况与关键点 （5）、检查关联方借款情况及账务处理 （6）、检查有无集团转贷业务 （7）、检查有无个人借款公司使用情况 （8）、检查金融机构财务顾问费的列支情况 （9）、检查有无委托贷款及其利息列支凭据,房地产企业成本风险自查与检查,三、成本合规票据检查 5、检查无发票部分成本是否真实合理 案例 某房地产企业同国有企业签署合作协议，约定国有企业将其划拨用地交给房地产公司开发，国有企业取得1亿元货币和10000平方米商铺。后房地产企业通过政府招拍挂取得该块土地，并最终支付了相关货币和房屋。 请问双方如何进行涉税处理？,房地产企业成本风险自查与检查,四、成本计算与分摊方法检查 1、不同项目之间的共同成本分摊 如何划分项目边界？ 案例 某房地产企业从事旧城改造项目，共取得四块开发用地，其中两块地用作安置，其他两块用作开发。请问究竟是一个项目还是四个项目？,房地产企业成本风险自查与检查,四、成本计算与分摊方法检查 1、不同项目之间的共同成本分摊 不同项目之间共同成本有哪些？ 开发间接费用的分摊 利息的分摊,房地产企业成本风险自查与检查,四、成本计算与分摊方法检查 2、不同分期之间的共同成本分摊 如何划分同一项目的不同分期？ 案例 某房地产企业开发一个项目，规划建设12栋楼，会所、幼儿园和物业用房各一个。企业采取滚动开发，每次开三栋楼，主体接近完工再开第二批三栋，如此滚动。 请问这能否认定为四期？,房地产企业成本风险自查与检查,四、成本计算与分摊方法检查 2、不同分期之间的共同成本分摊 如何划分同一项目的不同分期？ 案例 某房地产企业开发一个项目，规划建设12栋楼，会所、幼儿园和物业用房各一个。共分两期，一期六栋加会所，二期剩余部分。请问涉及的共同成本有哪些？如何分摊？,房地产企业成本风险自查与检查,四、成本计算与分摊方法检查 2、不同成本对象之间的共同成本分摊 不同成本对象之间如何分摊成本？ 案例 某房地产企业开发一个项目，规划建设12栋楼，高层四栋，多层八栋。高层下面有底商。会所、幼儿园和物业用房各一个。请问成本对象有几个？ 成本对象划分原则,房地产企业成本风险自查与检查,四、成本计算与分摊方法检查 2、不同成本对象之间的共同成本分摊 不同成本对象之间如何分摊成本？ 案例 某房地产企业开发一个项目，规划建设12栋楼，高层四栋，多层八栋。高层下面有底商。会所、幼儿园和物业用房各一个。项目占地共100亩，总价5亿元。其中高层占地16亩，多层占地20亩，会所占地3亩，幼儿园5亩，物业用房2亩，其他道路、绿化64亩，请计算各个成本对象应分摊的土地成本？,房地产企业成本风险自查与检查,四、成本计算与分摊方法检查 2、不同成本对象之间的共同成本分摊 不同成本对象之间如何分摊成本？ 举例计算高层中的住宅、商铺和地下车位的成本。 两个成本对象的情况 三各成本对象的情况,房地产企业成本风险自查与检查,四、成本计算与分摊方法检查,房地产企业成本风险自查与检查,四、成本计算与分摊方法检查 该部分重点检查： 1、不同项目之间成本归集错乱，导致成本不匹配； 2、不同分期之间成本归集错乱，有意调节不同分期和年度的成本关系； 3、不同成本对象之间成本核算混乱，有意调节不同成本对象之间成本配比，且无正当理由； 4、统一成本对象在完工产品与未完工产品之间进行成本调配，以影响当期损益，且无正当理由。 5、自用房产和销售房产之间成本划分不合理，人为增加销售房产成本且无正当理由。,建筑企业成本风险自查与检查,一、建筑企业成本核算范围 二、建筑企业成本中的增值税问题 1、进项抵扣细分 2、成本构成与施工模式 总承包与分包 大包与甲供 三、建筑企业成本结转,房地产建安企业费用风险自查 与检查应对,房地产建安企业费用风险自查与检查,成本与费用划分检查,资产与费用划分检查,费用扣除比例检查,费用合规票据检查,重点费用检查,房地产建安企业费用风险自查与检查,费用税前扣除基本原则 所得税法 第八条 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。 所得税法实施条例,房地产建安企业费用风险自查与检查,费用税前扣除基本原则 1、有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。（个人消费同企业经营支出、旅游支出） 2、合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。（车辆油费报销、运输费用） 3、企业发生的支出应当区分收益性支出和资本性支出。收益性支出在发生当期直接扣除；资本性支出应当分期扣除或者计入有关资产成本，不得在发生当期直接扣除。（利息资本化问题） 4、企业的不征税收入用于支出所形成的费用或者财产，不得扣除或者计算对应的折旧、摊销扣除。,房地产建安企业费用风险自查与检查,一、成本与费用划分检查 该部分重点检查： 1、有无将应当资本化的利息列支财务费用的情况； 2、有无将营销设施建造费列入销售费用在当期所得税前扣除的情况； 3、有无将项目部直接发生费用列入管理费用在当期所得税前扣除的情况。,房地产建安企业费用风险自查与检查,二、资产与费用划分检查 案例 某房地产企业购买用友财务软件一套，花费8万元人民币，会计人员财务处理计入当期管理费用，当年度所得税直接在税前扣除，请问是否可以？,房地产建安企业费用风险自查与检查,二、资产与费用划分检查 案例 下列哪些东西必须作为固定资产核算？ 1、购买办公桌5个5000元； 2、给老板买IPHONE4手机一部； 3、办公室买打印机一台1000元； 4、公司办公室配洗车设施一套1500元； 5、样板间购买家具家电三套共计5万元； 6、公司售楼部放置的古董文物共计500万元； 7、公司将1000平方米商铺转为自用； 8、公司从另一家企业购买2000平方米写字楼，装修后作为办公场所。,房地产建安企业费用风险自查与检查,二、资产与费用划分检查 案例 1、甲企业将自己拥有产权的办公楼进行了装修，花费100万元，请问应处理为长期待摊费用还是作为当期费用一次扣除？ 所得税法： 第十三条 在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除： (一)已足额提取折旧的固定资产的改建支出； (二)租入固定资产的改建支出； (三)固定资产的大修理支出； (四)其他应当作为长期待摊费用的支出。,房地产建安企业费用风险自查与检查,二、资产与费用划分检查 案例 2、乙企业2013年租来办公楼使用，租期三年，并重新进行了装修，装修款30万元，分三年摊销，但2015年因双方产生纠纷解除协议，未摊完的这部分装修款是不是资产损失？是否能在解除合同的当年度一次性税前扣除？,房地产建安企业费用风险自查与检查,案例 湖南省地方税务局: 我公司在2008年租入房产做营业门面，在2009年初装修费为300万元，分三年摊销，在2011年初时我公司又重新进行装修一次，装修费为150万元。 我公司将尚未摊销完的上次装修费为100万元（300万元3年），依据企业所得税法实施条例第六十八条规定，在2010年一次性进入损益，但是主管税务机关认为这样是错误的，引用六十八条规定也是错误的，要求对进入2010年损益的100万元进行纳税调整处理。这样的要求是否正确？,房地产建安企业费用风险自查与检查,二、资产与费用划分检查 案例 我公司2014年10月份成立，2015年5月开始正式运营。公司共花费开办费85万元，包括注册费用、办公费、差旅费、人员工资、招待费等。请问： 1、会计应如何处理？ 2、所得税如何处理？2014年是否确认当期亏损？,房地产建安企业费用风险自查与检查,三、费用扣除比例检查 哪些存在比例？ 1、同收入挂钩的费用 广告费、业务宣传费、业务招待费 2、同工资总额挂钩的费用 职工福利费12%、教育经费2.5%、工会经费2% 3、同利润挂钩的费用 公益性捐赠年度利润12%以内 4、同合同总额挂钩的费用 佣金合同总额5%,房地产建安企业费用风险自查与检查,三、费用扣除比例检查 不可扣除费用 企业所得税法 第十条 在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除： (一)向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项； (二)企业所得税税款； (三)税收滞纳金； (四)罚金、罚款和被没收财物的损失； (五)本法第九条规定以外的捐赠支出； (六)赞助支出； (七)未经核定的准备金支出； (八)与取得收入无关的其他支出。,房地产建安企业费用风险自查与检查,三、费用扣除比例检查,可扣除无限额费用,可扣除有限额 但可向以后年度结转费用,可扣除有限额费用,不可扣除费用,转化方向,房地产建安企业费用风险自查与检查,三、费用合规票据检查 1、是否所有费用必须取得发票？ 发票分割单案例 临时工工资 2、取得何种发票的选择 旅游费用案例 餐饮费用案例 2、证据链条的构成 合同、发票、付款、其他 3、取得票据的及时性问题 汇算清缴的重要节点！ 国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告2012年15号.doc 4、取得假发票 取得假发票案例.ppt,房地产建安企业费用风险自查与检查,四、重点费用检查 1、工资薪金风险自查 自查一：工资薪金列支合理性 关注点：公司薪酬制度、劳动合同（备案）、三金缴纳证明、代扣代缴个人所得税 自查二：关注核算中的临时工工资 临时工工资问题究竟如何界定临时用工和劳务关系？ 自查三：兼职人员工资与劳务 （1）、兼职人员究竟是提供劳务还是雇佣关系？ （2）、如果是劳务该如何处理？ （3）、如果是两处以上的雇佣关系，如何处理？,房地产建安企业费用风险自查与检查,自查四：工资薪金中的个人所得税风险 自查五：公司是否存在劳务派遣用工 自查六：公司是否存在合同签署同工资发放分离情况 自查七：是否发放过劳动补偿金？,房地产建安企业费用风险自查与检查,四、重点费用检查 2、职工福利费风险 春节发放过节费20万元。 发放高管交通补贴10万元； 为外地员工发放住房补贴5万元； 组织员工春游花费5万元。 每月发放的误餐补助费共计12万元。 为高管购买娱乐中心白金卡一张，花费5万元。 为总部员工定制工作服花费10万元，为工厂工人定制工作服花费5万元。 中秋节发放月饼、水果、粮油等共计10万元； 请问：以上那些可以在职工福利费列支，并允许在所得税前扣除？,房地产建安企业费用风险自查与检查,四、重点费用检查 2、职工福利费风险自查 （1）、检查职工福利费中是否有不合理的个人开支 （2）、检查职工福利费中的个人所得税是否代扣 （3）、检查公司发放的交通补贴和通讯补贴是否合理 甲企业给中层以上管理人员每人每月补助10002000元不等的交通补贴； 乙企业租用高管王先生的奥迪轿车一辆，签署租赁协议，每月支付租赁费5000元； 丙企业为员工报销电话费，员工需提供每月话费单据，在规定限额内实报实销； 丁企业统一为公司核心岗位员工办理公司办公手机卡，每月按照公司规定报销电话费用。,房地产建安企业费用风险自查与检查,四、重点费用检查 2、职工福利费风险自查 （4）、检查职工食堂核算问题及票据问题 案例 某企业为方便员工就餐，成立职工食堂，由于公司员工人数较少，在征得企业领导同意后，职工食堂也对附近公司员工营业，该部分收入企业财务未入账，直接由职工食堂单独记账，用于改善员工伙食。税务稽查发现这一状况后，要求企业补缴该部分收入的营业税、企业所得税并进行相应处罚，请问是否合理？ 案例 问：您好，我在别人的咨询问题中看到员工午餐可以在褔利费中列支，请问做凭证时，需要附原始凭证吗（我公司是食堂，自己做饭买菜，没有正式的发票，只有买菜买米等的白条），应该怎么做？谢谢！,房地产建安企业费用风险自查与检查,四、重点费用检查 3、佣金风险自查 案例 1、甲企业将公司一块土地转让给第三方，转让完成后按照总价款3%支付给中间人中介费150万元； 2、乙公司制定政策规定谁能帮企业成功融资可按照1%支付佣金。员工李先生有亲戚在境外投资机构任职，在李先生积极努力下乙公司成功融资3000万元，支付李先生佣金30万元； 3、丙公司拟出售部分资产，委托一家管理咨询公司寻找买家，后支付该公司20万元佣金，以现金形式支付。 以上三笔佣金能否在所得税前扣除？,房地产建安企业费用风险自查与检查,四、重点费用检查 4、销售费用风险自查 “买赠”促销方式涉税风险 （1）、买房送阳台、送面积、送车位等 某房地产企业推出买一赠一活动优惠，在规定时间内购买商品房的客户可以免费赠送独立规划的车位一个。请问房地产企业如何进行财税处理？ （2）、买房送电器 某房地产企业实施促销活动，分为两个环节：首先所有在规定时间购买商品房的客户均赠送价值500元的电压力锅一台；其次在这些客户中再进行抽奖，共有五名幸运客户可获得价值4000元的笔记本电脑一台。请问房地产企业如何进行财税处理？个人是否需要缴纳个人所得税？,房地产建安企业费用风险自查与检查,四、重点费用检查 4、销售费用风险自查 “买赠”促销方式涉税风险 （3）、买房送装修 （4）、买房垫首付 （5）、老带新现金奖励 某房地产公司2012年10月实施老带新活动，凡介绍新客户的老客户均可取得20005000元的现金奖励。请问企业如何进行财税处理？,房地产建安企业费用风险自查与检查,四、重点费用检查 5、常见管理费用风险自查 重大节日前后的购物卡问题自查 购物卡票据、购物卡财税处理 车辆费用检查 是否在固定资产列支，费用是否合理 差旅费用检查 手续是否完备，是否涉及个税 会议费用检查 证据是否完备,6、支付给非居民企业资金风险检查 （1）2016年8月，某外商投资企业向其两个境外股东（注册地位分别位于应属维京群岛和香港，分别占股40%和60%）分红共计2000万元人民币； （2）2016年3月，某企业外资股东（百慕大公司）将所持有的大陆公司30%股权转让给大陆自然人陆某，大陆公司注册资本1亿元，转让价款5000万元； （3）2016年9月，某房地产公司向香港某设计公司支付设计费共计500万元； （4）2016年5月，某饮料生产企业向代言人的经纪公司支付代言费300万元人民币。,房地产建安企业费用风险自查与检查,房地产建安企业费用风险自查与检查,1、工资薪金扣除 2、五险一金扣除 3、职工福利费问题 4、职工教育经费问题 5、工会经费问题 6、商业保险费问题 7、劳保费用问题 8、借款费用问题 9、业务招待费问题 10、广告费和业务宣传费 11、差旅费问题 12、公益性捐赠问题 13、准备金与预提费用 14、佣金与手续费 15、税金扣除问题,房地产企业所得税清算自查 与检查应对,房地产企业所得税清算自查与检查,不同开发阶段所得税风险,所得税预缴检查,所得税汇算清缴检查,一、不同开发阶段所得税风险,房地产企业所得税清算自查与检查,二、所得税预缴风险检查 1、涉税风险之一：预缴数额计算风险 案例 某房地产企业为所得税查账征收企业，开发项目位于省会城市。截止2014年度累计亏损500万元。2015年第一季度实现销售收入8000万元，取得子公司分红150万元，转让其持有的股权取得净收益1000万元，另从当地政府取得无偿资助的补助资金2000万元。第一季度的期间费用、税金等共计1450万元。请问：该企业第一季度所得税如何预缴？,房地产企业所得税清算自查与检查,二、所得税预缴风险检查 2、涉税风险之二：合规票据风险 案例 稽查局在检查某房地产企业时，发现2016年1季度企业预缴所得税时，计算费用扣除项目中，有部分未取得发票等合法凭证，要求企业就未取得发票部分补税并进行处罚。请问是否合理？,房地产企业所得税清算自查与检查,3、所得税汇算清缴风险检查 案例 某房地产企业财务人员在未完工年度，为调控所得税税负，在企业财务处理中人为将当年度取得的未完工产品销售收入从预收账款科目结转至主营业务收入，同时从当年度实际发生的开发成本中选择结转一部分有发票的成本，使当年度结转完的收入和成本费用基本相当，并以此填报所得税纳税申报表。请问有何风险？,房地产企业所得税清算自查与检查,3、所得税汇算清缴风险检查 某房地产企业项目尚未完工，2015年基本财务数据如下： 当年预收4亿元； 开发成本累计2.8亿元； 当年度管理费用1000万元； 其中业务招待费350万元； 当年度销售费用1500万元； 其中广告费业务宣传费1000万元，售楼部装修150万元； 当年度财务费用2000万元；（借款利息） 营业税金及附加1100万元； 土地增值税预缴400万元； 前四季度预缴所得税250万； 如何填列纳税申报表？完工年度如何填列？,房地产企业所得税清算自查与检查,房地产企业土地增值税清算自查 与检查应对,房地产企业土地增值税清算自查与检查,土地增值税清算单位与条件,土地增值税清算后事项,土地增值税清算收入检查,土地增值税清算扣除检查,土地增值税特殊清算,房地产企业土地增值税清算自查与检查,一、土地增值税清算单位与条件 1、土地增值税清算单位风险自查 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第一条关于“土地增值税的清算单位”进一步明确： “土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”,房地产企业土地增值税清算自查与检查,一、土地增值税清算单位与条件 1、土地增值税清算单位风险自查 （1）、查项目立项 （2）、查土地证发放 （3）、查项目规划情况 （4）、查项目分期情况 （5）、查普通住宅与其他商品房的分割 提示：项目清算单位的划分大小对于土地增值税结果意义重大，应当预先设计，早作打算！,房地产企业土地增值税清算自查与检查,一、土地增值税清算单位与条件 2、土地增值税清算条件自查 （1）、主动清算条件 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3.直接转让土地使用权的。 上述清算条件就是主动清算条件，也就是说，当开发企业的开发项目具备以上任何一个条件的，应主动进行清算。,房地产企业土地增值税清算自查与检查,一、土地增值税清算单位与条件 2、土地增值税清算条件自查 （2）、强制清算条件 所谓强制清算条件，是指虽未达到主动清算条件，但是税务机关要求进行清算的条件。通知第二条关于“土地增值税的清算条件”同时规定：符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4.省税务机关规定的其他情况。,二、土地增值税清算收入检查,房地产企业土地增值税清算自查与检查,房产处置,正常 销售,视同 销售,转为 自用,二、土地增值税清算收入检查 土地增值税预缴 同营业税一致 土地增值税清算 1、签订商品房销售合同，并收到全部款项，应确认收入。 2、签订商品房销售合同，收到部分款项（如按揭或分期付款）或未付款，也以合同额确认销售收入。 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 国税函2010220号 一、关于土地增值税清算时收入确认的问题 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。,房地产企业土地增值税清算自查与检查,二、土地增值税清算收入检查 国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知 国税发【2009】91号 第十八条 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。 必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。,房地产企业土地增值税清算自查与检查,二、土地增值税清算收入检查 第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定 (一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 (二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和