土地经营权抵押贷款管理办法.doc

农村土地承包经营权抵押（互保）贷款管理办法（试行稿）第1章 总则 第一条 为解决农村种养大户及种植业专业合作社贷款融资难问题，根据中华人民共和国物权法黑龙江省农村信用社农户贷款管理办法等相关法律法规，结合明水县实际情况，特制定本办法。第二条 本办法所称农村土地承包经营权是通过招标、拍卖和公开协商等方式取得的农村土地承包经营权。第三条 本办法所称的农村土地承包经营权抵押贷款是以农村土地承包经营权作为抵押物的一种贷款方式。抵押人将合法取得的流转土地经营权及地上（含地下）附着物抵押给贷款社，由明水县农村信用社（以下简称贷款人）发放的贷款。第四条 借贷双方遵循平等、自愿、公平、诚实、守信原则。 土地流转经营权担保的范围包括主债权、利息、违约金以及债权人收回全部债权的一切费用。 第五条 本办法仅适用于明水县域内各乡（镇）所管辖土地流转经营权做担保的贷款。 第2章 借款人应具备的条件第六条申请贷款的借款人必须具备以下条件：借款人为所在乡（镇）管辖农户：（一）具有中华人民共和国国籍，年龄在18周岁以上（含18周岁）且身体健康，年龄不超过60周岁，在农村区域有固定住所，具有完全民事行为能力和劳动能力，持有效二代身份证件。（二）农村家庭的户主或户主书面指定的本家庭其他成员。（三）必须从事种植业。（四）有明确的生产经营计划，具有稳定的经营收入及按期偿还贷款本息的能力。（五）未来可持续生产经营期限在三年以上（含三年）。（六）遵纪守法，品行良好。（七）贷款发放前，贷款申请人应开立与贷款相关联的个人结算账户（卡），并自愿接受信贷监督和结算监督。（八）贷款人规定的其他条件所在乡（镇）管辖专业合作社：（一）在工商行政管理部门注册登记，在县经管站备案，取得企业法人营业执照、农业行政主管部门认定为规范化的合作社；（二）有固定的生产经营服务场所和规定比例的自有资金；（三）具有健全的财务管理制度；（四）依法从事合作社章程规定的生产、经营、服务活动，生产经营有效益；（五）在当地信用社开立结算账户；（六）资信良好，具有清偿贷款本息能力，无不良信用记录。主要管理人员遵纪守法，信誉良好，无不良嗜好，无逃废银行债务的行为；（七）具有与合作社经营相适应的熟知管理、种植、农机修理等技术的专业人员；（八）信用社规定的其他条件。第七条 农村土地承包经营权抵押物需具备以下基本条件：（一）农村土地承包抵押贷款仅限于借款人在明水县相关部门及、所辖乡（镇）、村发包及农户间互相发包的合规合法的农村土地承包经营权，农村土地承包经营权合同签订时间为2014年1月1日前签订的合同或协议及交费收据。（二）农村土地承包经营权抵押贷款依据。原则上为原始土地流转合同，转包合同必须经原始发包方出具承诺书后方可抵押。（三）农村土地承包经营权抵押贷款的承租期限剔除贷款期限必须在1年（含）以上，而且承包人必须承包全额缴付土地流转期内的租金。（四）用于农村土地承包经营权抵押贷款期限不得超过承包方与流转方（村委会）签订的合同截止期限。（五）抵押土地的地上附着物也一并抵押。（六）抵押物价值由贷款人评估，但有定额限制：三年以内的：AAA级农户抵押率最高为当年农村土地承包经营权承包费市场价的90%，AA级农户抵押率最高为当年农村土地承包经营权承包费市场价的80%，A级农户抵押率最高为当年农村土地承包经营权承包费市场价的70%。按照明水县土地承包市场价，原则上每亩每年土地承包价值水田不得超过500元，旱田每亩每不得超过350元。(最长期限不超过12年，有合同的按照合同标准计算）三年以上的：AAA级户贷款最高授信额不超过经营权价值的70%，AA级户最高不超过经营权价值的60%，A级户不超过经营权价值的50%。土地经营权价值每亩平均估价剩余年限（剔除贷款期限后的年限）总亩数。旱田每亩每年最高估价为350元，水田每亩每年最高估价为500元，但易受灾、产量低的地块除外。第3章 贷款期限、利率、额度第八条贷款期限。最长不超过12个月。不可以循环使用。第九条贷款利率。按明水县农村信用联社现行抵押贷款利率执行。第十条贷款额度。根据借款人资金需求、信用等级、抵押物价值合理确定贷款金额，原则上不超过50万元。第四章 贷款审批权限及责任第十一条 贷款审批权限。贷款额度在5万元（含5万元）以下的，由基层社主任审批发放；贷款额度在5万元以上（不含5万元）至10万元（含10万元）的，由基层社贷款审批小组集体审批；贷款额度10万元以上的（不含10万元）至30万以下的（含30万）上报联社信贷业务管理部报备全部信贷资料，联社信贷部提出异议的，按提出的意见办理，联社信贷部无异议的，上报联社审贷小组审批后发放；贷款额度在30万元以上的，在上述逐级审查审核的基础上，报联社信贷业务管理部调查，并提出初步意见，交风险管理部审查后，提交贷款审批委员会审批发放。第十二条 贷款责任。所发放贷款按照调查岗、审查岗、审批岗界定责任。第五章 业务申请与受理第十三条 贷款申请。借款人要以书面形式向信用社提出借款申请，填写个人借款申请审批表，并提供相关材料。第十四条 贷款受理。信用社收到申请资料后，初步认定借款人是否具备借款条件，并在收到贷款申请后2个工作日内决定是否受理该笔业务，对不予受理的，及时通知申请人；对同意受理的，借款人需提供以下资料：（一）借款人及抵押人夫妻双方二代有效身份证、户口簿、结婚证明等；（二）生产经营用途计划；（三）与发包方签订的土地流转经营权合同。（四）借款人按照签订的农村土地承包经营权协议缴纳的全额承包使用费，为2014年1月1日前的收据；（五）借款人家庭其他资产证明和收入证明。（六）贷款人要求提供的其他资料。第6章 贷款调查第十五条 贷款调查。信贷客户经理负责对借款人及抵押人相关情况进行尽职调查，贷款调查人员至少为两人。具体调查内容：（一）借款人的基本情况及经营状况（1）借款人提交的资料是否齐全、真实、有效；（2）查询个人信用报告，查询中国人民银行个人征信系统，借款人是否有不良信用记录；（3）借款人的偿债能力是否满足按时还本付息的要求；（4）借款用途是否正常、合规、合法。（二）核实土地流转抵押经营权合同的真实性在对土地流转抵押合同进行核保时，贷款社主任必须与客户经理一同到发包单位（村委会和乡镇政府经管站）核实农村土地承包经营权合同的真实性和有效性，具体核实内容：（1）核实贷户手中的承包合同、发包村村委会存档合同及乡镇政府经管站备案合同等三份合同内容是否一致，核实时要留有照片资料，即：到村上核实时将贷户手中的承包合同与发包村委会存档合同放置在一起拍照存档；到乡政府核实时将贷户手中的承包合同与经管站备案合同放置在一起拍照存档；所拍照片资料要将现场参与核查的所有工作人员的照片资料。（2）核实贷户交纳承包费情况，一是查看贷户手中缴纳承包费的收据；二是查看发包单位对该贷户交纳承包费的入账情况，并复印承包费收据和入账信息。（3）核实抵押承包合同，在申请抵押之前是否已长期转卖或转让，如已长期转卖或转让此合同不可以进行抵押。（4）如果农村土地承包经营权合同的发包单位是村委会，基层社还必须核实村民议事会同意发包的决议。（5）以上情况核实无误后，信贷人员要现场监督发包单位及乡政府经管站在核保书中盖章，负责人签字。（6）其他需要了解的情况。（如是农户间个人的买卖协议，土地使用证及签署的买卖协议要作为抵押并盖有村委会公章。）第7章 贷款审查、审批第十六条 贷款审查。贷款社贷款审查岗对客户经理调查的内容进行审查。审查的主要内容是： 1、贷款资料是否完整、合法、有效； 2、土地承包经营权属是否清晰，拟担保的经营权是否能够正常、合法流转； 3、价格评估是否合法、有效，估价结论是否合理； 4、借款人及配偶的个人信用报告是否完整，信用状况是否符合规定； 5、贷款用途、金额、期限、利率、还款方式、贷款资金划转方式等是否符合规定； 6、借款人财产共有人是否出具同意担保的书面协议； 7、调查结论是否完整、清晰。 （二）审查人员应基于信贷资料，通过尽职审查，对借款人以土地流转经营权担保进行整体评价。 （三）审查人员认为调查部门移交的信贷资料不全、调查内容不完整、不清晰的，应要求调查人员补充调查或重新调查。 （四）审查人员应就借款人信用状况、还款能力、承包土地状况、贷款主要要素（包括贷款金额、期限、利率、还款方式、 担保方式等）及限制性条款提出意见，出具是否同意贷款的审查结论，并经审查主责任人签署意见后报送有权审批人进行审批。第17条 贷款审批。贷款资料经审查后，报有权人审批。 第八章 签订合同第18条 对审批同意的信贷业务，客户经理与借款人和抵押人签订个人担保借款合同和互保合同；贷款社与借款人和承租方签订承包经营权暨财产抵押担保协议书。第9章 抵押登记第十九条 合同签订后，客户经理与借款人、抵押人共同办理农村土地承包经营权抵押登记手续。办理抵押登记的部门为乡（镇）村委会和乡镇政府经管站。抵押人与抵押权人签订抵押合同后，必须出具抵押登记申请书，并持下列文件向当地经管站登记申请办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。（一）农村土地经营权抵押登记申请书；（二）抵押人身份证； （三）土地经营权权属证明原件（农村土地流转经营权证或土地承包经营租赁合同等）；（四）地上、地下农作物情况说明；（五）抵押登记部门要求的其它材料。第二十条 对符合抵押物登记条件的，村委会发给抵押权人承包经营权抵押登记证明书，抵押证明书一式四份，村委会、经管站、抵押人、信用社各一份。 第二十一条 抵押合同项下的贷款全部还清后，可持还款证明，到登记部门办理注销登记。第十章 贷款的审核与发放第二十二条 信贷客户经理在信贷管理系统的“放款管理”模块中，进行放款操作，贷款品种选择“个人生产经营贷款”，担保方式为抵押，放款信息录入后，提交“出账申请”进行审核。第二十三条 抵押登记完成后，由风险监管员完成重要环节操作，风险监管员审核贷款合同要素、资料是否齐全。放款前确认借款人、担保人及其配偶（或财产共有人）并在贷款申请审批表上签字加盖手印；直接完成与借款人、担保人影像声记录工作。并严格审核调查人员录制的影像声资料的完整性。第二十四条 经风险监管员审核后，打印“放款通知书”。“放款通知书”核对无误后，风险监管员与客户经理签字确认。风险监管员进行贷款发放授权，并确认柜员向借款人本人以转账方式将贷款划入本人结算账户（鹤卡、丰收时代卡）。第二十五条 办妥抵押登记手续并取得的农村土地承包经营权抵押登记证明书，填制有价单证入库保管凭证，将农村土地承包经营权抵押登记证明书入库保管。第11章 贷后管理第二十六条 贷后检查。客户经理对所发放的贷款每年至少检查两次，并根据实际情况填写农户贷款贷后检查报告。第一次检查在放款后一个季度内完成，在贷款到期前一个月还须检查一次。信用社主任应及时审阅检查报告，并对存在的风险提出处置意见。第二十七条 到期处理回收管理。贷款到期前20天，客户经理下发贷款到期通知书，或采取其他有效方式，及时通知客户、担保人，办理相关还款手续。对到期尚未归还的贷款，应按规定列入逾期催收管理，及时发送逾期贷款催收通知书；需诉讼的，按规定及时提起诉讼。第二十八条 借款人还清全部贷款本息后，贷款社应将承包合同交还抵押人，并做好签收登记。第二十九条 到期后未归还的贷款列入逾期催收管理，客户经理应填制一式三联贷款逾期催收通知书进行催收，一联发送客户并取得回执，一联发送担保人并取得回执，一联留存备查。第12章 信贷档案资料管理第三十条 信贷档案资料分三大部分：（一）借款人、抵押人需要提供的资料复印件。具体内容参照第十四条之规定。（二）贷款发放时信用社与客户需要签订的法律文件及相关调查和审查资料。1、农户借款申请审批表。2、个人担保借款合同、抵押合同。3、承包经营权暨财产抵押担保协议书。4、核保书。5、查询人民银行企业征信系统，打印出征信报告。6、核保时，借款人手里的承包合同与发包单位和备案单位的承包合同一同放置在一起拍摄的影响