估价复习选择题.doc

一、单项选择题1、（ ）不属于他物权。 A、抵押权 B、所有权 C、地役权 D、使用权2、房地产价格实质上是房地产（ ）的价格。 A、开发成本 B、权益 C、物质实体 D、B和C3、临时搭建的舞台（ ）。 A、属于土地的组成部分 B、属于建筑物的组成部分 C、属于定着物的组成部分 D、不属于房地产的组成部4、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（ ）方面的制约。 A、建筑技术 B、土地权利设置 C、相邻关系 D、土地使用管制5、毛地的概念是（ ）。 A、已做三通一平的土地 B、已征用补偿但未做三通一平的土地 C、城市空地 D、未拆迁的城市土地6、生地价是指（ ）。 A、城市中待拆迁土地之地价 B、未开发农地、荒地之地价 C、可供直接用于建设的土地之地价 D、没有建筑物的土地之地价7、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（ ）。 A、甲大于乙 B、甲等于乙 C、甲小于乙 D、不可比8、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。 A、该建筑物的价值低于拆除费用 B、该估价结果肯定有误 C、甲土地的价值高于乙土地的价值 D、不可能出现这种情况9、有一幢8层的住宅楼，每层建筑面积相同，该建筑物建筑容积率为6，试问该建筑的建筑覆盖率为（ ）。 A、0.50 B、1.00 C、0.64 D、0.7510、某项目土地总面积5万平方米，建筑总面积8万平方米，其地上建筑物的基底总面积2万平方米，则建筑密度为（ ）。 A、1.6 B、2.5 C、40% D、25%12、房地产的（ ），是经济学上所讲的外部性。 A、相互影响性 B、保值增值性 C、数量有限性 D、寿命长久性13、土地价格主要受（ ）的影响。 A、供给量变化 B、需求量变化 C、供求双方等同 D、需求不变14、楼面地价=土地单价（ ）。 A、建筑层数 B、建筑覆盖率 C、绿地率 D、建筑容积率15、房地产估价中的价值，一般是指（ ）。 A、使用价值 B、交换价值 C、投资价值 D、帐面价值16、甲土地的楼面地价2000元/平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/平方米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有（ ）。 A、甲等于乙 B、甲大于乙 C、甲小于乙 D、难以判断17、现房价格与期房价格的不同点是（ ）。 A、估价时点不同 B、交易日期不同 C、估价目的不同 D、估价对象的状况不同 18、一宗2000平方米的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/，理论上应补的土地单价为（ ）元/。 A、552 B、3519 C、4293 D、484519、某一房地产价格水平的高低，主要取决于（ ）供求状况。 A、本地区房地产的 B、全国房地产的 C、本地区本类房地产的 D、本类房地产的20、（ ）因素对房地产价格的影响关系通常是一向性的。 A、绿化 B、交通条件 C、沿街情况 D、人流21、房地产的供给增加，需求不变，其价格会（ ）。 A、上升 B、下降 C、不变 D、升降难定22、影响房地产价格水平的最终因素是（ ）。 A、行政因素 B、自身条件 C、供求状况 D、环境因素23、一种资产具备了（ ）等条件，才真正需要专业估价。 A、独一无二性和易受限制性 B、独一无二性和难以变现性 C、独一无二性和价值量较大 D、难以变现性和价值量较大24、房地产估价的合法原则是针对于（ ）来讲的。 A、估价机构 B、估价人员 C、估价对象 D、估价方法25、某城市市区有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（ ）进行评估。 A、工业厂房 B、工业用地 C、商品住宅 D、商住用地26、一宗土地用假设开发法评估其价格：在商业用途下的估算结果为800万元，在居住用途下的估算结果为1000万元。城市规划规定既可以作商业用途业可以作居住用途，则该宗土地的评估价格应为（ ）万元。 A、800 B、1000 C、900 D、180027、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（ ）进行估价。A、保持现状前提 B、装修改造前提 C、转换用途前提 D、重新利用前提28、（ ）是以房地产与其外部环境是否协调来判定房地产是否处在最高最佳使用状态。A、均衡原理 B、适合原理 C、收益递增 D、收益递减29同类房地产的市场价格之所以相互牵掣，是因为相互之间有一定的（ ）。A、互补性 B、权益差别 C、替代性 D、外部环境差异30、某房地产估价事务所在2005年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于2005年6月30日的价格。之后，有关方面对其价格结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否合理，则重新估价的估价时点应为（ ）。 A、2005年6月30日 B、现在 C、重新估价的作业日期 D、要求重新估价的委托方指定的日期31、某建筑物的建筑面积10000平方米，坐落的土地面积为4000平方米，土地价格1500元/平方米，建筑物的重置价格1500元/平方米，市场上该类房地产的正常房地产价格为2000元/平方米。据此（ ）。 A、判断该房地产的使用符合最高最佳使用原则 B、判断该房地产的使用不符合最高最佳使用原则 C、判断该房地产的使用是否符合最高最佳使用原则 D、判断该房地产的使用是否符合最高最佳使用原则尚缺条件、32、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为（ ）时点的状态。A、现在 B、未来 C、过去 D、B和C二、多项选择题1、房地产的三种存在形态是（ ）。 A、土地 B、房地 C、权益 D、建筑物2、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这可能是（ ）。 A、评估价格公平合理，成交价格不公平合理 B、评估价格不公平合理，成交价格公平合理 C、评估价格和成交价格都公平合理 D、评估价格和成交价格都不公平合理3、房地产价格的形成基础有（ ）。 A、房地产的需要 B、房地产的有用性 C、房地产的有效需求 D、房地产的相对稀缺性4、从某种意义上讲，房地产价格是（ ）。 A、个别人的价值判断 B、估价人员的主观定价 C、由市场力量决定 D、市场参与者集体竞价的结果 5、在商品交易中，常见的最低价格有（ ）。 A、商品房销售中的起价 B、拍卖活动中的保留价 C、招标活动中的中标价 D、采用收益法确定的参考价6、下列各种价格种肯定是事实的有（ ）。 A、不能作为可比实例的交易价格 B、可比实例的交易价格 C、理论价格 D、评估价格7、估价时点又称（ ）。 A、评估基准日 B、估价期日 C、评估时日 D、估价作业日期8、房地产的合法权益包括（ ）。 A、合法产权 B、合法使用 C、合法补偿 D、合法处分9、下面关于经济因素的说法正确的是（ ）。 A、从较长时期来看，房地产价格上涨率要高于一般物价的上涨率 B、中等收入的家庭收入增加，不会促使房地产价格上涨 C、低收入的家庭收入增加，对房地产价格的影响估计不大 D、经济持续高速增长，房地产价格也会相应大幅度上涨10、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（ ）。 A、常常遭受洪水威胁 B、在写字楼旁新建大型旧货市场 C、在住宅区道路禁止货车通行 D、在住宅区旁新建高速公路11、房地产投机对房地产价格的影响可能引起（ ）。 A、房地产价格上涨 B、房地产价格下跌 C、房地产需求增加 D、房地产价格平抑12、由（ ）等原因导致房地产的价值增加，是房地产的自然增值。 A、需求增加 B、装修改造 C、交通改善 D、通货膨胀13、房地产需要专业估价的理由有（ ）。 A、房地产具有独一无二性 B、政府部门要求估价 C、房地产的价值量较大 D、估价人员要求估价14、房地产估价可在下列活动中发挥作用（ ）。 A、房地产出租 B、房地产保险 C、房地产继承 D、房地产拍卖15、一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面要具有（ ）。 A、扎实的理论知识 B、广泛的人际关系 C、丰富的实践经验 D、良好的职业道德16、一宗房地产的土地价值为40万元，建筑物价值为60万元，已抵押贷款45万元，作为某种目的的估价结果为55万元，则该估价目的可能是（ ）。 A、买卖 B、抵押贷款 C、拆迁补偿 D、保险17、某地区有繁华地段有一空地，另有一块附有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，土地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有（ ）。 A、前者大于后者 B、前者低于后者 C、前者等于后者 D、不能比较18、不同类型房地产的估价，其估价对象房地产状况及房地产市场状况均为估价时点时的状况，可以是（ ）。 A、过去回顾性估价 B、未来预测性估价 C、期房估价 D、现房估价19、寻找房地产最高最佳使用的方法，从（ ）四个方面依序筛选。 A、能否使估价对象价值最大 B、经济上的可行性 C、技术上的可能性 D、法律上的许可性20、某被拆迁人与拆迁人于去年因拆迁补偿发生纠纷，今年为解决纠纷需要估价，此项估价的（ ）。 A、估价时点为现在 B、作业日期为现在 C、市场状况为过去 D、对象状况为过去一、单项选择题1、（ ）因素对房地产价格的影响关系通常是一向性的。 A、绿化 B、交通条件 C、沿街情况 D、人流2、房地产估价的合法原则是针对于（ ）来讲的。 A、估价机构 B、估价人员 C、估价对象 D、估价方法3、某城市市区有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（ ）进行评估。 A、工业厂房 B、工业用地 C、商品住宅 D、商住用地4、一宗土地用假设开发法评估其价格：在商业用途下的估算结果为800万元，在居住用途下的估算结果为1000万元。城市规划规定既可以作商业用途业可以作居住用途，则该宗土地的评估价格应为（ ）万元。 A、800 B、1000 C、900 D、18005、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（ ）进行估价。A、保持现状前提 B、装修改造前提 C、转换用途前提 D、重新利用前提6、（ ）是以房地产与其外部环境是否协调来判定房地产是否处在最高最佳使用状态。A、均衡原理 B、适合原理 C、收益递增 D、收益递减7同类房地产的市场价格之所以相互牵掣，是因为相互之间有一定的（ ）。A、互补性 B、权益差别 C、替代性 D、外部环境差异30、某房地产估价事务所在2005年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于2005年6月30日的价格。之后，有关方面对其价格结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否合理，则重新估价的估价时点应为（ ）。 A、2005年6月30日 B、现在 C、重新估价的作业日期 D、要求重新估价的委托方指定的日期31、某建筑物的建筑面积10000平方米，坐落的土地面积为4000平方米，土地价格1500元/平方米，建筑物的重置价格1500元/平方米，市场上该类房地产的正常房地产价格为2000元/平方米。据此（ ）。 A、判断该房地产的使用符合最高最佳使用原则 B、判断该房地产的使用不符合最高最佳使用原则 C、判断该房地产的使用是否符合最高最佳使用原则 D、判断该房地产的使用是否符合最高最佳使用原则尚缺条件、32、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为（ ）时点的状态。A、现在 B、未来 C、过去 D、B和C二、多项选择题1、房地产的合法权益包括（ ）。 A、合法产权 B、合法使用 C、合法补偿 D、合法处分2、下面关于经济因素的说法正确的是（ ）。 A、从较长时期来看，房地产价格上涨率要高于一般物价的上涨率 B、中等收入的家庭收入增加，不会促使房地产价格上涨 C、低收入的家庭收入增加，对房地产价格的影响估计不大 D、经济持续高速增长，房地产价格也会相应大幅度上涨3、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（ ）。 A、常常遭受洪水威胁 B、在写字楼旁新建大型旧货市场 C、在住宅区道路禁止货车通行 D、在住宅区旁新建高速公路4、房地产投机对房地产价格的影响可能引起（ ）。 A、房地产价格上涨 B、房地产价格下跌 C、房地产需求增加 D、房地产价格平抑5、某地区有繁华地段有一空地，另有一块附有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，土地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有（ ）。 A、前者大于后者 B、前者低于后者 C、前者等于后者 D、不能比较6、不同类型房地产的估价，其估价对象房地产状况及房地产市场状况均为估价时点时的状况，可以是（ ）。 A、过去回顾性估价 B、未来预测性估价 C、期房估价 D、现房估价7、寻找房地产最高最佳使用的方法，从（ ）四个方面依序筛选。 A、能否使估价对象价值最大 B、经济上的可行性 C、技术上的可能性 D、法律上的许可性8、某被拆迁人与拆迁人于去年因拆迁补偿发生纠纷，今年为解决纠纷需要估价，此项估价的（ ）。 A、估价时点为现在 B、作业日期为现在 C、市场状况为过去 D、对象状况为过去市场法单选 一、单项选择题1、比准价格是一种（ ）。 A、市场价格 B、理论价格 C、评估价格 D、公平价格2运用市场比较法评估房地产价格时，选择比较案例应尽可能使其在（ ）。 A、同一供需圈内 B、相邻区域内 C、同一行政区内 D、同一城市内 3、某住宅建筑面积与使用面积比例为1：0.7，已知建筑面积价格为3000元/平方米，则使用面积价格为（ ）元/平方米。 A、2100 B、2333 C、4286 D、4666 4、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况调整系数为（ ）。 A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.0645、比较法中的交易日期调整，就是对房地产进行（ ）调整。 A房地产状况 B货币时间价值 C市场状况 D交易情况6、某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2000年1月1日为100）。有一房地产在2006年6月1日的价格为2000元/。对其作交易日期调整到2006年10月的价格为（ ）元/。A、1376 B、2308 C、2558 D、10557、某地区某类房地产2006年5月至2006年9月的价格指数分别为101.5、100.7、99.8、98.9、103.3（以上个月为100）。某宗房地产2006年5月的成交价格为5100元/平方米，将其调整到2006年9月的价格为（ ）元/平方米。A、5089 B、5145 C、5236 D、53158、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/，成交日期为2001年11月31日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期调整后的价格为（ ）元/。A、3214 B、3347 C、3367 D、34589、按直接比较判定某可比实例价格的房地产状况调整系数为0.98，则其依据为（ ）。A、可比实例的房地产状况优于估价对象，对价格影响幅度为2%B、可比实例的房地产状况劣于估价对象，对价格影响幅度为2%C、可比实例的房地产状况劣于估价对象，对价格影响幅度为2.04%D、可比实例的房地产状况优于估价对象，对价格影响幅度为2.04%10、在市场比较法中，土地使用权年限调整属于（ ）调整。A、交易情况 B、交易日期 C、区域因素 D、权益状况8、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/，成交日期为2001年11月31日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期调整后的价格为（ ）元/。A、3214 B、3347 C、3367 D、34589、按直接比较判定某可比实例价格的房地产状况调整系数为0.98，则其依据为（ ）。A、可比实例的房地产状况优于估价对象，对价格影响幅度为2%B、可比实例的房地产状况劣于估价对象，对价格影响幅度为2%C、可比实例的房地产状况劣于估价对象，对价格影响幅度为2.04%D、可比实例的房地产状况优于估价对象，对价格影响幅度为2.04%10、在市场比较法中，土地使用权年限调整属于（ ）调整。A、交易情况 B、交易日期 C、区域因素 D、权益状况 11、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元/。 A、2487.75 B、2500.00 C、2511.00 D、2162.25 12、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后价值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（ ）。 A、50万元 B、55万元 C、60万元 D、60万元以上二、多项选择题1、搜集交易实例时应搜集交易实例的（ ）。A、成交价格 B、议价时间 C、成交日期 D、付款方式2、运用市场比较法估价时选取的比较实例应符合下列要求：（ ）A、与估价对象具有类似性 B、交易日期与估价时点接近C、交易双方有经济关系 D、成交价格是单价3、下列说法是正确的：（ ）。A、可比实例肯定是交易实例 B、交易实例肯定是可比实例C、可比实例不一定是交易实例D、交易实例比一定是可比实例4、房地产交易中的特殊交易情形包括（ ）。A、交易双方曾经有过业务联系 B、购买相邻房地产C、交易税费由买方承担 D、卖方不了解市场行情5、区位状况比较调整的内容包括（ ）调整。A、繁华程度 B、周围环境 C、容积率 D、使用年限 6、市场比较法选用可比实例时，应考虑的可比基础是（ ）。A、统一货币单位 B、统一面积单位 C、统一化为单价 D、统一时点人与人之间的距离虽然摸不着，看不见，但的的确确是一杆实实在在的秤。真与假，善与恶，美与丑，尽在秤杆上可以看出；人心的大小，胸怀的宽窄，拨一拨秤砣全然知晓。人与人之间的距离，不可太近。与人太近了，常常看人不清。一个人既有优点，也有缺点，所谓人无完人，金无赤足是也。初识时，走得太近就会模糊了不足，宠之；时间久了，原本的美丽之处也成了瑕疵，嫌之。与人太近了，便随手可得，有时得物，据为己有，太过贪财；有时得人，为己所用，也许贪色。贪财也好，贪色亦罢，都是一种贪心。与人太近了，最可悲的就是会把自己丢在别人身上，找不到自己的影子，忘了回家的路。这世上，根本没有零距离的人际关系，因为人总是有一份自私的，人与人之间太近的距离，易滋生事端，恩怨相随。所以，人与人相处的太近了，便渐渐相远。人与人之间的距离也不可太远。太远了，就像放飞的风筝，过高断线。太远了，就像南徙的大雁，失群哀鸣。太远了，就像失联的旅人，形单影只。人与人之间的距离，有时，先远后近；有时，先近后远。这每次的变化之中，总是有一个难以忘记的故事或者一段难以割舍的情。有时候，人与人之间的距离，忽然间近了，其实还是远；忽然间远了，肯定是伤了谁。人与人之间的距离，如果是一份信笺，那是思念；如果是一个微笑，那是宽容；如果是一句问候，那是友谊；如果是一次付出，那是责任。这样的距离，即便是远，但也很近。最怕的，人与人之间的距离就是一句失真的谗言，一个不屑的眼神，一叠诱人的纸币，或者是一条无法逾越的深谷。这样的距离，即便是近，但也很远。人与人之间最美的距离，就是不远不近，远中有近，近中有远，远而不离