2008年连云港香溢房地产集团有限公司管理制度汇编

连云港香溢房 地 产集团有限公司 管 理 制 度 汇 编 （试行） 二 00 八年十一月 十六 日 目录 第 1 章 香溢集团部门职能设置 .4 1.1 集团中心职能设置 . 4 1.2 集团部门职能设置 . 6 1.3 子公司职责设计 . 8 1.4 组织结构图 . 10 第 2 章 香 溢集团岗位设计 .11 2.1 集团公司职等职级划分 . 11 2.2 高层岗位设计 . 11 2.3 营销类部门岗位设计 . 16 2.4 计划财务中心岗位设计 . 19 2.5 综合管理中心岗位设计 . 22 2.6 工程类部门岗位设计 . 25 2.7 子公司岗位设计 . 29 2.8 岗位图 . 33 第 3 章 关键业务管理制度 . 34 3.1 工程招标管理制度 . 34 3.2 材料 (设备 )采购管理制度 . 38 3.3 合同管理制度 . 41 3.4 设计变更及现场签证管理办法 . 45 第 4 章 关键工作流程 . 50 4.1 可研报告编写工作流程 . 50 4.2 概念性规划设计流程 . 51 4.3 规划方案及修规的设计、报批工作流程 . 52 4.4 初步设计、施工图设计报批流程 . 53 4.5 项目报批报建工作流程 . 54 4.6 建设工程施工、监理招标流程 . 55 4.7 设备材料采购招标流程 . 56 4.8 合 同签订及变更流程 . 57 4.9 施工图管理流程 . 58 4.10 工程施工现场管理流程 . 59 4.11 工程联系单管理工作流程 . 60 4.12 客户要求变更的工作流程 . 61 4.13 工程质量控制流程 . 62 4.14 工程成本管理流程 . 63 4.15 工程进度控制流程 . 64 4.16 售价的制定及调整工作流程 . 65 4.17 招聘录用工作流程 . 66 4.18 薪资管理流程 . 68 4.19 财务签批流程图 . 69 连云港香溢房地产集团管理制度 3 第 5 章 人力资源管理制度 . 73 5.1 招聘录用管理制度 . 73 5.2 香溢集团薪酬管理制度 . 75 5.3 香溢集团员工绩效考核制度 . 80 第 6 章 行政办公管理制度 . 90 6.1 考勤制度 . 90 6.2 休假管理办法 . 91 6.3 车辆及司机管理办法 . 92 6.4 工作计划管理办法 . 93 6.5 印章管理制度 . 95 6.6 档案管理办法 . 96 6.7 会议管理办法 . 98 6.8 总裁办公会议管理细则 . 99 6.9 公文管理办法 . 101 6.10 公共关系管理制度 . 103 6.11 信息管理制度 . 106 第 7 章 财务管理制度 . 108 7.1 财务管理总则 . 108 7.2 财务管理机构及职责 . 108 7.3 会计政策 . 109 7.4 会计科目的设置 . 112 7.5 会计凭证和帐簿 . 113 7.6 现金、银行存款管理 . 114 7.7 实 物资产管理 . 114 7.8 收入管理 . 116 7.9 成本费用管理 . 118 7.10 财务报告 . 120 7.11 电算化管理 . 121 7.12 会计档案管理 . 122 7.13 会计工作交接 . 123 7.14 清算管理 . 123 7.15 财务审批流程 . 124 7.16 附则 . 127 第 8 章 全面预算管理制度 . 128 8.1 总则 . 128 8.2 组织与职能 . 128 8.3 全面预算的 内容与编审程序 . 130 8.4 预算的执行、调整及评价考核 . 132 连云港香溢房地产集团管理制度 4 第 1章 香溢集团部门职能设置 1.1 集团中心职能设置 1.1.1 策划中心 市场研究和品牌建设工作 (1) 整体市场状况研究：供求分析、客户分析、竞争对手分析、政策研究等； (2) 牵头公司整体的品牌建设工作。 项目开发工作 (3) 负责寻找潜在开发项目机会，协调公司各部门及外部专业公司，编写项目 可行性研究及项目策划方案，参与产品定位。 营销管理 (4) 根据公司有关经营发展战略和项目各时期的租售计划，制订年度、季度、月度推广方案，并负责确定项目营销方案的制定与配合实施； (5) 根据公司有关推广销售工作的要求，实施各项推广方案及措施； (6) 监督项目营销进程，提出营销计划的修改建议，参与审核销售计划。 1.1.2 销售中心 销售管理 (1) 根据公司有关经营发展战略和项目各时期的计划制定年度、季度、月度销售计划； (2) 根据公司有关推广销售工作的要求，配合各项推广方案及措施，推进销售计划； (3) 负责案场管理； (4) 负责按揭客户、按揭银行管理、汇款跟踪 。 客户服务 (5) 负责建立客户数据库，配合市场分析以及公司项目总结提供信息； (6) 负责潜在客户需求调查，负责调查的筛选、管理和过程监控、成果评估； (7) 定期市场调研，为投资和产品开发做参考。 1.1.3 计划财务中心 拟定公司财务管理制度 会计核算工作 (1) 负责现金银行管理、会计处理、复核报表等工作。 资金管理 (2) 抓好各项应收款项的核算的工作，督促经办部门限期清理； (3) 监督销售部做好按揭客户、按揭银行管理、汇款跟踪； (4) 负责企业信贷工作； (5) 派驻收银员完成销售现场收款、会计核算、现金管理和报表、统计分析。 财务管理 连云港香溢房地产集团管理制度 5 (6) 预算汇总、编制和分析考核； (7) 报表管理：合并报表和财务状况分析、决算、企业基础材料、产权登记； (8) 成本管理：合同管理、项目成本费用控制、测算预估、考核分析； (9) 配合外部审计检查，组织内部检查，协助完成项目后的财务评估工作； (10) 财务监督职能：依据国家相关法规和公司相关制度，对企业所有的收支行为进行监督。 房地产开发项目预决算管理 (11) 负责工程预、决、结算的管理工作； (12) 指导、审核各项目的工程资金使用计划并监督实施； (13) 审议项目工程付款情况及联系单的经济审核； (14) 参与工程验收，并对工程适时进行预决算工作。 1.1.4 综合管理中心 负责文秘工作，起草材料，完成会议记 录和总裁指定的其他工作 行政管理工作 (1) 编写制定集团公司行政管理制度；组织统筹并管理、监督集团公司行政管理运作；协调并支持、配合集团公司各部对行政开支的管理工作；及其他集团公司行政管理的工作。 人力资源管理工作 (2) 负责招聘、培训、考核、激励等各项人力资源管理工作 公共关系管理、项目相关的对外协调工作 (3) 对外协调好政府劳动管理部门的关系； (4) 配合项目公司完成项目前期与建设局、规划局的相关协调工作； (5) 负责合作单位、来宾的接待。 企业文化建设工作 (6) 组织统筹策划企业文化活动，增强公司凝聚力，员工归宿感。 企业固定资产的实物 管理 (7) 公司总部固定资产、低值易耗品、办公用品等方面管理。 1.1.5 总工办 项目的设计开发工作 (1) 负责产品设计、研发工作； (2) 组织产品定位，组织规划设计、初步设计及与设计院的协调； (3) 参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作 (4) 对外来方案图纸，组织本部门和相关部门讨论、论证、上报和实施； (5) 与设计合作公司的交流、配合工作； (6) 其他产品设计相关的工作。 负责处理和解决各项工程技术问题 (7) 参与工程项目的设计方案的讨论和审核工作； 连云港香溢房地产集团管理制度 6 (8) 审批各工程项目施工、组织设计方案； (9) 主持工程图纸的会审工作及参与工程的验收工作； (10) 提供设备、材 料的技术参数； (11) 参与工程建设成本的分析和控制工作；参与工程的建筑材料的选用及设备、材料进场的验收工作； (12) 参与工程招、投标及工程队伍的选择工作； (13) 负责收编并保管已结束工程项目的全部技术档案。 负责项目的安全、质量、进度控制 (14) 参与工程施工合同的编写工作； (15) 指导、审核各项目工程安全、质量、进度计划并监督实施和纠偏； (16) 监督施工现场管理，发现问题及时督促项目公司解决，参与项目公司重大工程问题的解决。 1.2 集团部门职能设置 1.2.1 策划部 (1) 向策划中心负责； (2) 负责市场调研，收集各种市场信息并整理相关研究报告； (3) 负责品牌建设的具体工作 ； (4) 根据公司的发展战略制定房地产的各项推广策划方案； (5) 负责房地产广告的制作及实际操作； (6) 负责根据物业的特点组织策划各项公关宣传活动，并负责其实施工作； (7) 协同销售部进行物业招商、租售工作。 1.2.2 销售部 (1) 向销售中心负责； (2) 负责公司产品的销售及物业的租售工作； (3) 协同策划部掌握市场行情，制定并执行相应的招商计划、策略； (4) 挖掘新的客户来源，跟踪潜在客户，并对客户资料进行整理归档； (5) 与新旧客户保持良好关系，协助客户解决在招商、租售过程中的问题； (6) 负责办理招商、租售中的各项手续，做好售后服务工作； (7) 协助财务部收取客户需缴交的 各项费用； (8) 配合其他部门做好客户服务工作。 1.2.3 财务部 (1) 向计划财务中心负责； (2) 遵守财务纪律，建立和健全各项财务管理制度； (3) 负责具体项目的财务管理工作； 连云港香溢房地产集团管理制度 7 (4) 抓好分管项目的各项应收款项的核算的工作，督促经办部门限期清理； (5) 负责对具体项目的各项经济合同进行审查； (6) 按有关合同的要求，做好项目各类工程款项的拨付、结清工作； (7) 严格执行现金管理制度和支票的使用规定，做好具体项目收费发票的购买、保管、 使用及回收； (8) 编制项科目的记帐凭证，及时编制各类报表，妥善管理会计帐册档案。 1.2.4 行政部 (1) 向综合管理中心负责； (2) 编写制定公司行政管理 制度； (3) 组织统筹并管理、监督公司行政管理运作； (4) 协调并支持、配合公司各部对行政开支的管理工作； (5) 组织统筹策划企业文化活动，增强公司凝聚力，员工归宿感； (6) 依时计划统计向公司呈报各项人事、行政工作月、季、年报表给公司决策参考； (7) 制订公司办公费用总开支的计划，并加以调控； (8) 配合支持公司对外行政事务工作； (9) 公司的各种规章制度的落实和执行； (10) 整理建立公司的档案，统一公司的公文格式； (11) 负责公司的公定资产实物管理工作 (12) 负责日常的接待工作。 1.2.5 人力资源部 (1) 向综合管理中心负责； (2) 编写制定公司人事管理制度，拟定集团公司人力资源规 划方案； (3) 组织统筹公司人力资源开发，组织招聘、录用、解聘工作； (4) 协调并支持、配合公司各部对人力计划管理工作，组织、统筹配合公司各部对员工进行培训及考核； (5) 负责拟定公司的薪酬方案，并组织、统筹配合公司各部对员工进行考核； (6) 对外协调好政府劳动管理部门的关系； (7) 负责公司企业文化建设的策划、安排组织实施工作。 1.2.6 研究发展部 (1) 向总工办负责； (2) 负责新产品研发工作； (3) 参与 产品定位 、 规划设计、初步设计； (4) 参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作； (5) 收集楼盘的产品调研成果、销售策划等部门反馈 的 资料，做好与相应部门 的交流工作； (6) 参与图纸会审工作； 连云港香溢房地产集团管理制度 8 (7) 与设计合作公司的交流、配合工作。 1.2.7 技术部 (1) 向总工办负责； (2) 负责公司的技术管理工作； (3) 组织图纸会审工作； (4) 组织产品定位，组织规划设计、初步设计； (5) 负责与 规划、 设计 单位 的协调； (6) 负责设计过程中的建筑成本的控制估测工作，实施限额设计； (7) 负责楼宇室内、外主要建筑材料的规格、品牌等的选用、确定工作，密切与预算造价部配合； (8) 负责公司工程项目的技术 /质量标准的制定，制定具体项目的技术与质量管理标准； (9) 负责项目技术问题研讨会，解决项目实施过程中出现的技术、质量问题； (10) 负责监督项目实施过程中 出现的安全问题，并帮助和督促解决； (11) 负责对各项目的技术共性问题，重大技术问题进行研究，提出解决方案，并对项目公司提供工程技术支持； (12) 负责已完工项目技术档案和技术资料管理； (13) 负责项目结束后的技术总结工作； (14) 协助人力资源部负责公司专业技术管理人员培训，并组织各项目部（项目公司）工程技术人员的技术交流。 1.2.8 招标采购部 (1) 向总裁负责； (2) 组织合作单位的招标工作及合同签订； (3) 组织工程招标及合同签订； (4) 组织材料设备招标，组织合同签订和采购，并做好招标结果与项目公司交底对接工作； (5) 根据施工承包合同及施工图文件要求，会同项目公司 编制材料设备采购计划； (6) 在采购过程中建立供应商档案和市场信息库，向相关部门提供各类材料、设备的价格信息； (7) 严格把关材料设备的采购，参与对采购进程材料、设备，参与验收或抽检并形成验收报告。 1.3 子公司职责设计 1.3.1 房地产项目子公司 (1) 向总裁负责； (2) 参与施工图设计； (3) 负责制定项目整体及各阶段的施工进度计划、材料设备需求计划及资金需求计划； 连云港香溢房地产集团管理制度 9 (4) 协助集团公司进行权限以外招、投标，组织权限以内的招投标工作； (5) 进行施工阶段的进度控制，审查施工组织设计，监督施工单位进度计划的实施，完成工期目标； (6) 负责施工现场的安全管理 (7) 负责管理施工 队伍，并协调好对内对外的关系； (8) 整理有关资料、图纸，做好归档工作； (9) 负责工程质量检查及工程验收、竣工验收工作，及时解决施工中的各种问题； (10) 协调好与项目相关的与政府部门的关系。 1.3.2 物业子公司 (1) 向副总裁负责； (2) 协助制定物业公司的管理发展战略和工作计划； (3) 负责拟定物业公司的各项制度； (4) 起草、制订有关项目公司物业服务的各项策划方案，呈报主管副总裁； (5) 负责集团公司物业维护保养工作； (6) 协调与政府相关职能部门的公共关系； (7) 负责编制物业公司的预算方案； (8) 协调与业主之间的关系，处理各种突发及投诉事件。 连云港香溢房地产集团管理制度 10 1.4 组织结构图 董 事 会总 裁销 售 中 心 总 工 办招 标 采 购 部财 务 1 部 财 务 2 部人 力 资 源 部策 划 部 研 究 发 展 部集团高层集团部门子公司连 云 港 香 溢 置业 有 限 公 司连 云 港 杭 汽 轮 香溢 置 业 有 限 公 司连 云 港 香 溢 物 业服 务 有 限 公 司连 云 港 德 益 物 资贸 易 有 限 公 司办 公 室 工 程 部综 合 管 理 中 心计 划 财 务 中 心办 公 室 工 程 部营 销 类 部 门行 政 类 部 门工 程 类 部 门行 政 部投 资 决 策 委 员 会招 标 委 员 会战 略 委 员 会预 算 、 考 核 委 员 会销 售 1 部 销 售 2 部策 划 中 心技 术 部连云港香溢房地产集团管理制度 - 11 - 第 2章 香溢集团岗位设计 2.1 集团公司职等职级划分 表 2.1 职别划分表 单位 职别 集团公司 子公司 一 总裁 二 副总裁、总监、总工 项目公司总经理 、常务副总 三 副总监 、总裁助理 项目公司副总经理 、项目公司总经理助理 四 部门经理 项目公司 部门经理 、物业公司总经理、贸易公司总经理 五 主管 主管 六 员工 员工 2.2 高层岗位设计 2.2.1 总裁 岗位说明书 岗位名称 总裁 所属部门 直接上级 董事长 直接下属 副总裁、总工程师、策划总监、 总裁助理、 销售副总监、财务副总监、 招标采购部副经理 、连云港香溢置业总经理、连云港杭汽轮香溢置业总经理 本职工作 组织、实施、领导公司的正常运作，使公司获得经济效益和社会效益。 岗位职责 1. 组织实施董事会决议，主持公司的生产经营管理工作，全面负责集团公司的各项工作； 2. 经营方针、业务方针的研究和裁决； 3. 审订公司内部管理机构设置方案；重要规章制度与文件的修改与批复； 4. 组织实施公司年度经营计划和投资方案，重要对外合同、内部相关协议、对各 个子公司和职能部门的岗位责任制、对外关系、营销计划的裁决； 5. 在董事会授权范围内，进行融资、担保、总公司内部借贷、资金调度等重要资金管理事务的裁决； 6. 总公司内部各部门和下属子公司费用预算的批准和使用控制； 连云港香溢房地产集团管理制度 - 12 - 7. 集团部门经理和子公司副总经理以上重要人事任免、奖惩、提薪、录用、解聘等的裁决，对其他管理岗位人事任免变动的批复； 8. 领导企业文化和品牌建设工作； 9. 主持集团公司高级行政会议； 10. 对直接管辖下级下达需要处理事务的指令； 11. 定期向董事长汇报经营管理情况； 12. 公司章程和董事会授予的其它职权。 2.2.2 副总裁 岗位说明书 岗位 名称 副总裁 所属部门 直接上级 总裁 直接下属 行政副总监 、 连云港德益物资贸易公司总经理 本职工作 主管综合管理中心，分管贸易公司， 协助总裁 管理集团公司的日常工作 岗位职责 1. 对总裁负责，协助总裁做好分管范围内的工作； 2. 领导综合管理中心、贸易公司负责人的工作，抓好综合管理中心、贸易公司的制度建设工作，培养直接下属的管理能力； 3. 在总裁授权下，处理集团公司的日常工作； 4. 协调 总部相关部门与项目公司的工作； 5. 负责外部公共关系的协调工作； 6. 做好总裁安排的其它工作。 2.2.3 总工程师 岗位说明书 岗位名称 总工程 师 所属部门： 总工办 直接上级 总裁 直接下属 副总工程师、研究发展部经理、设计部经理 本职工作 负责研发工作和工程中所有技术、质量、安全相关的工作 岗位职责 1. 负责总工办的全面工作，并承担责任； 2. 负责总工办的制度建设工作，培养直接下属的专业技能和管理能力； 3. 负责新产品研发、产品定位和规划设计工作； 4. 主持审核投资项目的规划设计方案； 5. 负责总工办所属人员的管理和培养 6. 协调总工办与其他部门、项目公司之间的关系； 7. 参与图纸会审和参与技术交底； 8. 参与质量、安全事故的处理； 9. 参与承建单位的招投标； 10. 负责与设计 院的联络与协调 连云港香溢房地产集团管理制度 - 13 - 11. 积 极完成上级临时交办的其他 工作。 2.2.4 策划总监 岗位说明书 岗位名称 策划总监 所属部门： 策划中心 直接上级 总裁 直接下属 策划部经理 本职工作 主管策划部的 工作 ，协助总裁指导销售中心工作 岗位职责 1. 负责策划中心的全面工作，并承担责任； 2. 负责策划中心的制度建设工作，培养直接下属的专业技能和管理能力； 3. 进行 行业信息的研究与分析 ， 针对行业或项目的前景，进行科学的市场分析，为领导决策提参考； 4. 协助总 裁 对公司所有项目 进行 投资策划， 组织 项目前期市场调研、论证 ，参与产品 定位； 5. 按照公司总 体的发展战略，制定公司营销策略，策划并组织实施公司重大宣传活动和促销活动，保证销售计划的完成； 6. 指导策划部 编制 部门 年、季、月度工作计划、 费用计划，并确保以上计划的如期推进 7. 掌握市场动态，初审广告推广方案，并督促策划部实施； 8. 统筹组织 品牌建设 工作； 9. 建立和保持与新闻媒体的良好合作关系； 10. 负责公司及本 中心的信息资料档案管理督导工作，保证重要文件、资料的保密不外泄； 11. 参与销售计划、回款计划、销售定价、销售调价工作的审查； 12. 协调与销售等部门的关系； 13. 积 极完成上级临时交办的其他 工作。 2.2.5 总裁 助理 岗位说明书 岗位 名称 总裁助理 所属部门 直接上级 总裁 直接下属 本职工作 岗位职责 1. 对总裁负责； 2. 由总裁临时任命， 负责 配合 总裁 协调特定工作 ； 3. 协调、支持与特定工作相关的部门； 4. 做好总裁安排的其它工作。 连云港香溢房地产集团管理制度 - 14 - 2.2.6 行政副总监 岗位说明书 岗位名称 行政副总监 所属部门： 综合管理中心 直接上级 副 总裁 直接下属 人力资源部经理、行政部经理 本职工作 负责公司综合管理中心全面工作 岗位职责 1. 负责公司综合管理中心全面工作并承担责任； 2. 负责综合管理中心的制度建设工作，培养直接下属的专业技能和管理能力； 3. 根据集团公 司的发展目标拟订集团总部及项目公司的机构设置、各部门的职能、定岗定编及岗位责职 ； 4. 组织拟定与修订公司各项规章制度和工作流程，并负责督促所有员工严格执行； 5. 制定综合管理中心的年度、月度工作目标、计划，并组织实施； 6. 汇编集团公司 个中心的年度、月度、周工作计划及总结 ； 7. 负责股东会、董事会、总裁办公会议、总裁办公例会的秘书工作； 8. 组织并参加总裁办公会议及总裁办公例会，负责编写会议纪要和决议，并监督会议精神落实； 9. 负责初审公司行政费用的预算与控制 10. 负责 人事管理事务，负责总部薪资管理，负责 总部员工招聘、录用 、培训 、考核 工作； 11. 配合、协助 副总裁及 项目经理做好与政府部门 的协调 工作， 负责 报批报建； 12. 积 极完成上级临时交办的其他 工作。 2.2.7 销售副总监 岗位说明书 岗位名称 销售副总监 所属部门： 销售中心 直接上级 总裁 直接下属 各 销售部经理 本职工作 主持销售中心全面工作 岗位职责 1. 负责销售中心全面工作，并承担责任； 2. 负责销售中心的制度建设工作，培养直接下属的专业技能和管理能力； 3. 制定销售中心作计划、工作制度并组织实施； 4. 负责审查各销售部的 年、季、月度 销售计划、回款计划和销售费用计划； 5. 根据以上计划指标， 督促各销售部 制定 相应的实施方案和措施，在确保完成计划指标同时，能有效地节省费用； 6. 拟定招商、招租及租售方案，指导销售部工作，确保完成租售指标； 连云港香溢房地产集团管理制度 - 15 - 7. 组织编制产品定价、调价草案、销售控制方案； 8. 负责与项目公司工程部、策划中心等部门的协调； 9. 负责在销楼盘的相关信息收集工作，并向总裁及策划总监提供相关调研报告； 10. 负责与银行、住房公积金管理中心的协调，加快资金回笼；负责与房产局相关部门等与销售相关的外部联络工作； 11. 积 极完成上级临时交办的其他 工作。 2.2.8 财务副总监 岗位说明书 岗位名称 财务副总监 所属部门： 计划财务中心 直接上 级 总裁 直接下属 财务部经理、预决算员 本职工作 主持计划财务中心的全面工作，负责公司财务管理 岗位职责 1. 负责公司计划财务中心全面工作，并承担责任； 2. 负责计划财务中心的拟定本部门建设、制订本部门相关制度及工作流程，培养直接下属的专业技能和管理能力； 3. 总 辖 公司 核算 、报表、预算工作。 4. 制定和管理税收政策方案及程序。 5. 建立健全公司内部核算的组织、信息系统，以及核算和财务管理的规章制度。 6. 组织公司年度财务预、决算的编制，负责组织财务分析 ，具体落实和监督执行公司制定的相关财务预算、计划、方案等，对于偏离预算 、计划的经济事项有权予以纠正和处理 。 7. 组织会计核算。 8. 负责资金管理 ，确保资金安全，保障公司资产安全，提高资金使用效率 。 9. 负责落实董事会、 总裁 有关财务工作的决定、意见、建议以及整改措施。 10. 根据本公司财务工作任务和要求，切实研究制订财务会计工作计划； 11. 负责公司与税务、财政、银行等部门的协调工作； 12. 负责总部及各项目固定资产监管； 13. 参与审批财务收支行为，对违反国家财经法规和公司财务管理制度的行为以及其他有可能损害公司经济利益的行为，有权予以制止和纠正； 14. 负责对部门财务人员的管理，定期进行考核，支持财务人员依法履行职 责，组织培训工作，培养团队人才； 15. 积 极完成上级临时交办的其他 工作。 连云港香溢房地产集团管理制度 - 16 - 2.2.9 副总工程师 岗位说明书 岗位名称 副总工程师 所属部门： 总工办 直接上级 总工程师 直接下属 本职工作 负责工程 质量、安全、技术管理工作 岗位职责 1. 负责 工程技术管理，负责 工程质量、安全 的监督指导， 参与工程预算； 2. 监督工程进度，保证工程施工按施工计划进行； 3. 审定设计单位的所有图纸及设计技术变更通知； 4. 负责审核、控制工程项目建设成本； 5. 负责参与承建单位的选择和招、投标工作； 6. 主持审批承建单位提出的组织设计、施工技术方案和施工进 度计划； 7. 主持图纸会审和参与技术交底； 8. 协助总工程师与设计院的联络与协调 9. 负责参与审查承建单位提出的材料和设备清单及规格、质量； 10. 负责督促、检查承建单位严格按图纸及技术规程施工，做好安全生产，确保工程质量； 11. 负责处理质量、安全事故； 12. 负责验收各工程项目所使用的材料、构件及设备的质量情况，严格把关； 13. 负责组织设计单位（部门）和承建单位（施工队）进行工程竣工初步验收，向有关部门提出竣工验收报告。 14. 积 极完成上级临时交办的其他 工作。 2.3 营销类部门岗位设计 2.3.1 策划部经理 岗位说明书 岗位名称 策划 部 经 理 所属部门： 策划中心 直接上级 策划 总监 直接下属 本职工作 协助策划总监完成策划相关的工作 岗位职责 1. 负责策划部的全面运作，并承担责任； 2. 根据策划中心的月度、季度、年度计划、具体负责公司的营销策划活动，保证计划的如期有效推进； 3. 策划包括广告，新闻发布，商贸展示或研讨会等形式的对外宣传活动，提升公司形象； 4. 与各往来单位保持联系，制作公司对外事务的宣传资料、礼品，提升公司的名誉和形象； 连云港香溢房地产集团管理制度 - 17 - 5. 调整指定房产项目或品牌的促销手段、广告策略，以保证公司品牌在市场变化中占据有利地位； 6. 负责具体的市场调研和信息收集工作，协助 策划总监完成市场分析研究报告； 7. 收集各类公关良策和典型案例，对公司公关 策略 提出建议和策划方案 8. 收集影响本公司形象、声誉、关系的因素和事件信息，分析其后果，及时提出对策 建议 9. 组织进行广告，新闻发布，贸易展览，研讨会等活动 10. 策划公司重大宣传活动，确保达到预期效果 11. 积 极完成上级临时交办的其他 工作。 2.3.2 策划助理 岗位说明书 岗位名称 策划助理 所属部门： 策划中心 直接上级 策划部经理 直接下属 本职工作 协助策划总监完成策划相关的工作 岗位职责 1. 负责有关市场策划方案、广告策划案的撰写， 并有效地组织实 施和监督 ； 2. 负责搜集相关广告的报价及相关材料、样板的搜集及最新市场信息资料，建立相关信息库 ； 3. 负责监督有关租售计划的实施和总结分析； 4. 搜集有关铺位、写字楼招租、房地产销售市场信息，并分类整理成档； 5. 协助 策划总监 制定本部门的月、季、年度的工作计划和总结分析 ； 6. 负责相关市场推广资金计划，监督并作总结分析 ； 7. 负责监督、指导策划文案的工作 ； 8. 协助 策划总监 完成本公司 CI、 VI 的策划工作 ； 9. 负责广告费用计划并组织实施及监控 ； 10. 统筹组织相关广告活动并监控 ； 11. 完成经理临时安排的其它工作。 2.3.3 销售部经理 岗位说明书 岗位 名称 销售部经理 所属部门： 销售中心 直接上级 销售副总监 直接下属 案场主管、销售文员 本职工作 负责 本公司所有物业的销售工作 岗位职责 1. 全面负责具体项目的销售工作，并承担责任； 2. 负责公司销售业务，获取最新市场销售信息，为市场策划提供可靠信连云港香溢房地产集团管理制度 - 18 - 息和依据； 3. 了解市场及周边铺位写字楼、住宅信息状况，开拓新的租售策略和租售方案； 4. 编制本部门月、季、年度租售计划和工作总结，制定销售策略和销售流程，拟定销售计划，执行并反馈，确保完成公司下达的各项任务，并监控本部门的销售费用； 5. 负责主动寻求各部门对销售的配合， 并将信息反馈给相关部门； 6. 控制并管理部门的整体业务发展，并对现场售楼处进行管理 7. 督促本部门人员妥善做好档案资料管理； 8. 妥善处理客户投诉，协调好与客户之间的关系； 9. 搜集和整理客户的租售资料，并妥善分类、保管和存档，每月编写统计及分析报表，呈送有关部门； 10. 协助办理客户签约手续； 11. 协助人力资源部做好销售部员工聘任、考核、培训等工作，负责本部门人员的岗位培训，提高销售人员的营销技巧； 12. 协助财务部做好应收款工作； 13. 积 极完成上级临时交办的其他 工作。 2.3.4 案场主管 岗位说明书 岗位名称 案场主管 所属部门： 销售中心 直接上级 销售部经理 直接下属 销售员 本职工作 主持销售案场的具体销售工作 岗位职责 1. 协助 销售 经理 ，执行具体项目销售计划，指导销售代表工作，完成本部门销售业务及管理工作； 2. 具体销售工作，包括与客户谈判、拟定合同草案、看房、释疑、签约、催收销售款项等工作； 3. 负责指导销售资料的登记、保管、整理、存档等管理工作； 4. 负责召集 案场 销售会 议及业务培训工作，可在经理授权下主持业务会议及其它重要工作会议； 5. 定期向部门经理递交工作计划和总结； 6. 协助经理妥善处理部门内外的联系与沟通工作； 7. 积 极完成上级临时交办的其他 工作。 2.3.5 销售员 岗位说明书 岗位名称 销售员 所属部门： 销售中心 直接上级 案场主管 连云港香溢房地产集团管理制度 - 19 - 直接下属 本职工作 从事楼盘销售、客户跟踪服务 岗位职责 1. 主动、自觉完成本职租售任务及上级安排的各项工作； 2. 与客户良好沟通，负责销售项目工程进度的跟踪工作； 3. 对客户有礼有节，不准有超越权限的承诺； 4. 负责对客户反馈信息及市场信息的汇总、收集工作 5. 协助案场主管整理租售资料的统计和分类管理； 6. 协助市场调查，及时上交工作计划及总结； 7. 积 极完成上级临时交办的其他 工作。 2.3.6 销售文员 岗位说明书 岗位名称 销售 文 员 所属部门： 销售中心 直接上级 销售部经理 直接下属 本职工作 负责销售及客户服务相关的资料收集、整理、保管工作 岗位职责 1. 负责对客户反馈信息及市场信息的汇总、收集、整理工作； 2. 协助案场主管整理租售资料的统计和分类管理； 3. 负责销售资料的登记、保管、整理、存档等管理工作； 4. 负责销售报表标志和银行按揭贷款的管理； 5. 积 极完成上级临时交办的其他 工作。 2.4 计划财务中心岗位设计 2.4.1 财务 部 经理 岗位说明书 岗位名称 财务 部 经理 所属部门： 计划财务中心 直接上级 财务副总监 直接下属 会计、出纳、收银员 本职工作 负责具体项目的财务管理工作 岗位职责 1. 负责具体项目的财务管理工作，并承担责任 2. 根据公司发展战略和具体项目的财务发展规划，制定本财务部年度财务计划，并提供相关资料和信息支持； 3. 根据年度财务计划，具体负责核算、报表保送等财务管理工作； 4. 负责具体项目的财务预决算编制、审核工作工作，保证财务合法性； 5. 协助财务副总监处理本项目与税务、工商、银行关系； 6. 了解具体项目的资金运作的情况，进行资金的筹集，做好贷款和还贷安排准备； 7. 管理项目公司财务帐目，并进行季度分析，确保帐目清晰，财务分明，连云港香溢房地产集团管理制度 - 20 - 审定项目公司内部年报 ，确保项目公司财务工作的规范化； 8. 按期进行税务的缴纳及税收管理，保证分公司经营合法化； 9. 负责公司实物资产的定期监督盘点； 10. 审核工资发放表； 11. 资金流动情况保密工作； 12. 积极完成上级临时交办的其他工作。 2.4.2 会计 岗位说明书 岗位名称 会计 所属部门： 计划财务中心 直接上级 财务 部 经理 直接下属 本职工作 负责公司财务核算工作 岗位职责 1. 负责公司财务核算工作； 2. 协助财务经理监控与项目相关各部门资金开支情况； 3. 负责办理公司的纳税申报、票据管理及凭证编制； 4. 根据售楼合同的计划付款，督促项目公司催讨应收帐 ，回笼资金； 5. 做好会计档案的管理工作，维护会计档案资料的安全； 6. 资金流动情况保密工作； 7. 积 极完成上级临时交办的其他 工作 。 2.4.3 出纳 岗位说明书 岗位名称 出纳 所属部门： 计划财务中心 直接上级 财务 部 经理 直接下属 本职工作 岗位职责 1. 负责现金支付，对现金安全负责； 2. 处理报销事项； 3. 审核原始凭证，保证其合法性和准确性； 4. 每日进行帐、款盘存，做好日审； 5. 对凭证进行日结，日结后的凭证交会计收存； 6. 每日将现金存入银行，定期对帐； 7. 做好现金日记帐和银行存款帐； 8. 填写收支、存款日报表，报财务部经理； 9. 掌管保险柜； 10. 负责妥善保管现金、有价证券、有关印章、空白支票和收据，做好有关单据、帐册、报表等会计资料的整理、归档工作以及公司财务保险柜的安全使用； 连云港香溢房地产集团管理制度 - 21 - 11. 如报销单据不合法及公司有关规定的，有拒绝付款的权力； 12. 对任何人不合手续的提取现金有拒绝的权力； 13. 资金流动情况保密工作； 14. 积 极完成上级临时交办的其他 工作 。 2.4.4 收银员 岗位说明书 岗位名称 出纳 所属部门： 计划财务中心 直接上级 财务 部 经理 直接下属 本职工作 负责销售款项的收缴工作 岗位职责 1. 在销售案场工作 2. 负责正确收取和保存销售和代收款项带来的 所有现金交款，并及时交存出纳； 3. 熟悉销售相关业务内容及业务流程，对销售和代收款项负有向客户解释的责任； 4. 认真审核销售合同及客户资料，根据合同（或审批表）内容收取（或退回）各类销售和代收款项； 5. 每日与销售部核对销售情况、代收款情况，编制日收入报表； 6. 对相关原始收入凭据负有提供和检查责任； 7. 不得借支、坐支和挪用收入现金； 8. 业务熟练，服务热情，发挥好公司的窗口作用； 9. 廉洁自律，严格遵守现金管理制度； 10. 对现金收款流程的建议权； 11. 负责对银行存款相关的单据和凭证的审核权； 12. 拒绝使用不合理、不合法凭证收款现金； 13. 拒绝假币 ； 14. 资金流动情况保密工作； 15. 积 极完成上级临时交办的其他 工作 。 2.4.5 预决算员 岗位说明书 岗位名称 预决算员 所属部门： 计划财务中心 直接上级 财务副总监 直接下属 本职工作 协助 财务副总监 做好预决算工作 岗位职责 1. 负责完成公司开发项目的概预 决算 和 建造 成本控制工作； 2. 指导、审核各项目的工程资金使用计划并监督实施； 3. 参与建筑成本预算的前期规 划工作； 连云港香溢房地产集团管理制度 - 22 - 4. 配合项目部控制建筑安装工程成本，进行建筑安装工程成本水平的分析； 5. 参与 各项目年度、月度工程用款计划的审核及监督实施； 6. 参与审核联系单签证； 7. 参与工程 招标、材料设备采购招标及设计单位招标； 8. 根 据国家和地区的建筑材料价格标准，制订预算本公司的原材料价格标准； 9. 参与 工程主要材料的确认和成本控制工作； 10. 协助 财务副总监 解决预决算过程 中的各项问题； 11. 完成上级安排的临时性工作 。 2.5 综合管理中心岗位设计 2.5.1 行政部经理 岗位说明书 岗位名称 行政 部经理 所属部门： 综合管理中心 直接上级 行政副总监 直接下属 行政助理 本职工作 维持良好的公司办公秩序及行政事务管理 岗位职责 1. 根据公司发展战略和综合管理工作确定的整体目标，制定部门具体工作计划，并在审核后贯彻实 施； 2. 根据公司领导的要求，协助行政副总监起草与行政部相关的报告、总结、计划、决议等文件、函件； 3. 起草公司行政管理制度、工作总结、年度简报等重要管理文件，并上报领导； 4. 负责各类会议和活动的会务工作； 5. 协助行政副总监领导进行公司实物资产的管理，负责公司印章管理； 6. 做好职场管理相关工作，为员工创造良好办公环境； 7. 负责公司企业文化建设的具体工作，组织相应的公司内部期刊、网站的制作和宣传； 8. 组织安排重要客户、客人来访的吃、住、行等方面工作； 9. 协助办理 办理企业注册 、年检、年审 等各项审批工作； 10. 积 极完成上级临时交办的其他 工作。 2.5.2 人力资源部经理 岗位说明书 岗位名称 人力资源部经理 所属部门： 综合管理中心 直接上级 行政副总监 直接下属 人事助理 连云港香溢房地产集团管理制度 - 23 - 本职工作 为企业提供合格的人才和人力 岗位职责 1. 编写制定公司 统一的招聘、考核、调动、晋升、奖惩、工资福利、劳动合同、劳动保障等人力资源管理制度，负责拟定人力资源规划，并督促实施； 2. 负责 对人力 资源的管理工作， 组 织、统筹配合公司各部对员工进行培训及考核工作； 3. 根据公司业务发展方向和年度任务，制定出符合各级管理人员和专业员工的发展培训计划，通过定位准确而及时的培训，保证 公司业务顺利发展； 4. 根据公司现状、定位、发展需求和公司运营状况以及市场薪酬情况，提出工资薪酬计划，做到公司薪酬政策符合公司的整体发展，使其具有外部竞争力和内部公平性； 5. 制定公司的福利政策，在符合国家标准的前提下，根据公司的具体情况，制定能在最大程度上满足员工整体需求的补充福利政策； 6. 积 极完成上级临时交办的其他 工作。 2.5.3 行政助理 岗位说明书 岗位名称 行政助理 所属部门： 综合管理中心 直接上级 行政部经理 直接下属 文员、司机 本职工作 协助行政经理完成公司行政管理的各项工作 岗位职责 1. 具体负责 公司实物资产的管理，低值易耗品、办公用品的购置、验收、登记、发放工作，提高物品的使用率，确保业务正常开展，并防止公司资产流失； 2. 协助行政部经理做好各类会议及活动的后勤保障工作 3. 组织有关人员做好公文收发、打印、通讯以及文书档案的管理工作； 4. 协助行政部经理做好重要客户、客人来访的吃、住、行等方面的接待工作； 5. 协助领导对公司总部办公场所（物业）各项维护费用进行审核，保证维护费用报销的真实性，参与公司房屋装修、经营场所装修、监控设计的审核及招、评标工作，确保装修、监控工作保质保量符合要求； 6. 进行公司车辆使用的调度， 保证公司领导和业务用车； 7. 督促勤杂人员做好公司办公场所的绿化、美化工作、保证办公场所美观、有序 ,组织公司财产的保卫工作，确保公司的财产安全； 8. 积 极完成上级临时交办的其他 工作。 2.5.4 人事助理 岗位说明书 连云港香溢房地产集团管理制度 - 24 - 岗位名称 人事助理 所属部门： 综合管理中心 直接上级 人力资源部经理 直接下属 本职工作 协助人力资源部经理完成公司人事管理的各项工作 岗位职责 1. 协助人力资源经理编写公司人力资源管理制度 2. 协助人力资源经理进行员工工资和各项福利报表的制作，保证工资能够按时发放 3. 负责办理员工的入职和离职、劳资、社保 手续 4. 协助人力资源经理进行对外联系，包括招聘、培训机构的信息收集 5. 负责员工绩效考核文件的统计、整理和保管 6. 负责员工考勤，核定员工加班补休或加班工资，按时编制工资发放表； 7. 整理、存档人力资源管理的各种过程、结果文件 8. 收集关于人力资源管理各方面文章、资料，定期的整理和汇总 9. 积极完成上级临时交办的其他工作 2.5.5 文员 岗位说明书 岗位名称 文员 所属部门： 综合管理中心 直接上级 行政助理 直接下属 本职工作 岗位职责 1. 文件、资料、表单、报告等打印、校对、排版； 2. 电话接听、记录转达； 3. 传真、收发、复印 、通知 ； 4. 有关文件、刊物、物品的发放 ； 5. 参与来人接待和各类会议活动的后勤保障工作； 6. 电脑管理 ； 7. 积 极完成上级临时交办的其他 工作。 2.5.6 司机 岗位说明书 岗位名称 司机 所属部门： 综合管理中心 直接上级 行政助理 直接下属 本职工作 岗位职责 1. 根据公司统筹调度安排准时出车。 2. 自觉搞好车辆车容、车辆清洁、卫生，保持车辆里外干净舒适。 3. 负责车辆质量鉴定，定期保养、维修等事务管理。负责车辆路费、 4. 保险、年审业务办理。 连云港香溢房地产集团管理制度 - 25 - 5. 协助处理交通事故，定期参加司机安全学习 6. 积 极完成上级临时交办的其他 工作。 2.6 工程 类部门岗位设计 2.6.1 研究发展部经理 岗位说明书 岗位名称 研究发展部经理 所属部门： 总工办 直接上级 总工程师 直接下属 研发助理 本职工作 负责新产品研发、产品定位、规划设计 岗位职责 1. 负责研究发展部的全面运作，并承担责任； 2. 协助总工程师进行集团公司的新产品研发； 3. 负责产品调研，协助总工程师组织新产品定位； 4. 参与 起草开发项目建议书，对已确定的规划设计方案，根据政府有关政策及市场价格，进行详细的经济测算并进行分析，报决策机构进行审议； 5. 协助总工程师组织规划单位的选择，组织规划方案的设计； 6. 参与施工图 设计、图纸会审； 7. 积 极完成上级临时交办的其他 工作。 2.6.2 研发助理 岗位说明书 岗位名称 研发助理 所属部门： 总工办 直接上级 研究发展部经理 直接下属 本职工作 岗位职责 1. 协助研究发展部经理，进行新产品研发； 2. 认真做好市场及行业管理的信息收集工作，并建立数据库； 3. 参与设计交底、图纸会审； 4. 对各个开发项目的规划设计方案、技术图纸、政府批文、会议纪要以及各种请示、 报告等资料保持其完整性，并及时归档； 5. 积 极完成上级临时交办的其他 工作。 2.6.3 技术部经理 岗位说明书 岗位名称 技术部经理 所属部 门： 总工办 直接上级 总工程师 连云港香溢房地产集团管理制度 - 26 - 直接下属 结构工程师、建筑工程师 本职工作 岗位职责 1. 负责技术部的全面运作，并承担责任； 2. 参与并组织产品定位、规划设计、施工图设计 ； 3. 负责工程技术问题的解决和协调 4. 组织 图 纸会审 和 设计变更的 审定 5. 参与材料设备招投标； 6. 负责 对已确定的规划设计方案，根据政府有关政策及市场价格，进行详细的经济测算并进行分析，报决策机构进行审议； 7. 做好单体工程的建筑、结构、水、电、装修、园林绿化工程等作业施工工图纸的设计工作，尽量节约工程投资。保证图纸的完整性和经济性，保证各专业图纸准时提 供给施工单位，不影响施工进度； 8. 做好必要的协调工作，做好相关设计部门的配合工作，力保设计工作顺利进展； 9. 积 极完成上级临时交办的其他 工作。 2.6.4 结构工程师 岗位说明书 岗位名称 结构工程师 所属部门： 总工办 直接上级 技术部经理 直接下属 本职工作 岗位职责 1. 参与勘察分承包方的选择、考察工作； 2. 参与勘察管理工作； 3. 参与勘察成果的评审与确定； 4. 参与结构专业设计管理工作： a.参与结构专业前期技术调研； b.参与编写各阶段结构设计任务书； c.参与各阶段结构设计的管理； d.参与结构设计成果的评审与确认； 5. 参与扩初设计和施工图设计的审核工作，协调解决其它专业问题，控制钢筋和砼用量，提出优化意见； 6. 参加工程项目的招标工作，参与对施工单位承建资格审查，审核投标单位投标文件中施工方案和落实措施，协助确定中标单位； 7. 参加施工图会审，审查施工单位基坑开挖，基础施工方案和施工组织设计，跟踪检查基础、主体结构的工程质量、参与解决施工中遇到的技术难题、对工程施工中出现质量问题，配合有关专业，协调解决； 8. 配合公司有关部门选定钢材、水泥及构配件材料； 9. 参与扩初设计和施工图设计的审核工作，协调解决其它专业问题，控制钢筋和砼用量， 提出优化意见； 10. 参加工程项目的招标工作，参与对施工单位承建资格审查，审核投标单位投标文件中施工方案和落实措施，协助确定中标单位； 连云港香溢房地产集团管理制度 - 27 - 11. 参加施工图会审，审查施工单位基坑开挖，基础施工方案和施工组织设计，跟踪检查基础、主体结构的工程质量、参与解决施工中遇到的技术难题、对工程施工中出现质量问题，配合有关专业，协调解决； 12. 配合公司有关部门选定钢材、水泥及构配件材料；负责施工中的结构设计技术的配合； 13. 加强质量控制，保证工程施工按有关规定要求进行； 14. 积 极完成上级临时交办的其他 工作。 2.6.5 建筑工程师 岗位说明书 岗位名称 建筑工程师 所属部门： 总工办 直接上级 技术部经理 直接下属 本职工作 岗位职责 1. 参与设计与承包方的选择考察工作； 2. 参与建筑专业设计管理工作： a) 参与建筑专业前期技术调研； b) 参与编写各阶段建筑设计任务书； c) 参与各阶段建筑设计的管理； d) 参与建筑设计成果的评审与确认； 3. 参与公司开发项目的前期策划，对于开发项目的前期规划，提出规划建议，研究建筑类型、建筑密度、容积率、绿化率及市场销售价位及前景，提出书面报告； 4. 参与工程项目的设计招标工作，审核建筑设计要点，评估设计招标方案； 5. 参与扩初设 计和施工图设计的审核工作，协调解决其它专业问题； 6. 参加施工图会审，经常深入工地、检查施工质量、对于工程中出现的问题、配合有关专业，协调解决； 7. 参与选定各种建筑装饰材料； 8. 负责施工中的建筑设计技术的配合； 9. 参加屋面工程、门窗工程、楼地面工程装饰工程的初验和工程竣工验收； 10. 加强施工安全控制，监督施工现场的安全管理工作，发现安全隐患问题及时督促项目公司解决； 11. 积 极完成上级临时交办的其他 工作。 2.6.6 招标采购部 经理 岗位说明书 岗位名称 招标采购部 经理 所属部门： 招标采购部 直接上级 总裁 直接下属 采购员 连云港香溢房地产集团管理制度 - 28 - 本职工作 主持招标采购部的全面工作 岗位职责 1. 负责招标采购部的全面运作，并承担责任； 2. 组织工程招标； 3. 根据项目材料、设备需求计划，制订材料、设备招标采购计划，并组织实施； 4. 组织合同谈判与签订，并负责采购工作； 5. 合理组织材料供应，严格进行成本控制，完备材料设备的出入库手续，参与进场验收； 6. 组织材料及设备招标、评标小组，负责各类材料及设备的询价（市场当时平均价格）， 负责 在采购过程中建立供应商档案和市场信息库 ， 向相关部门 提供各类材料、设备的价格 信息； 7. 积 极完成上级临时交办的其他 工作。 2.6.7 采购员 岗位说明书 岗位名称 采购员 所属部门： 招标采购部 直接上级 招标采购部 经理 直接下属 本职工作 岗位职责 1. 掌握项目的总计划及月、周计划，并会同项目公司及 招标采购部副经理 编制工程材料设备供应计划，报总部审批 后执行 ； 2. 根据材料设备供应计划进行市场询价，货比三家，向相关领导汇报或报招标委员会； 3. 熟悉工程进度及市场情况，按计划进行采购，并满足质量进度要求； 4. 掌握材料和 设备 的性能、质量要求，需要复检的材料，按检验批进行复检； 5. 掌握材料设备的地区价格信息及供货单位的情况，收集第一手资料； 6. 掌握材料的库存情况及时调 整材料供应计划； 7. 对购进不符合要求的材料，杜绝用在工程中，要协商处理解决； 8. 掌握材料供应价格及预算价格，如材料供应价格 预算 价格及时反馈信息给预算员办理有关报批手续； 9. 及时掌握现场的工程变更情况及时供料； 10. 材料及时入库、及时报销； 11. 监督材料的使用情况，对材料浪费、损坏情况应及时制止； 12. 起草材料设备招标文件，参与 工程招标、材料和设备招标及合作单位招标 ，组织各项合同的签订并跟踪执行； 13. 积 极完成上级临时交办的其他 工作。 连云港香溢房地产集团管理制度 - 29 - 2.7 子公司岗位设计 2.7.1 房地产项目子公司总经理 岗位说明书 岗位名称 项目总经理 所属部门： 房地产项目子公司 直接上级 总裁 直接下属 项目副总经理 本职工作 项目公司的工程进度管理、质量管理、安全管理、成本管理，以及跟工程项目相关的外部协调工作 岗位职责 1. 负责项目子公司的全面运作，并承担责任； 2. 负责项目子公司的制度建设工作，领导项目子公司工作开展，并培养直接下属的专业技能和管理能力； 3. 对公司确定的项目开发计划、质量目标以及成本目标的实施、监控及完成情况负全部责任； 4. 根据项目开发计划编制项目工程进度计划，并对其完成情况负责； 5. 协助总工办对项目开发区段进行划分、编号，并制订开发方案； 6. 代表 公司履行总包合同及各分包合同的责任； 7. 负责确定项目子公司组织架构，审定各岗位职责，协助人力资源部确定项目经理部的人事任免及奖惩； 8. 决定项目子公司 30 万以下的工程招标、 20 万元以下材料设备招标采购及 5 万元一下的工程变更联系单的确认； 9. 审定重要的施工方案； 10. 负责政府部门、总包单位、分包单位、监理公司及公司各部门的综合协调工作； 11. 主持项目内部会议，审定或签发对内对外的重要文件； 12. 负责审定工程款支付； 13. 积 极完成上级临时交办的其他 工作。 2.7.2 房地产项目子公司副总经理 岗位说明书 岗位名称 项目 副 总经理 所属部门： 房地产项目子公司 直接上级 项目总经理 直接下属 办公室主任、工程部经理 本职工作 协助项目总经理，完成项目公司的具体管理工作，确保 公司房地产开发建设目标的实现。 岗位职责 1. 根据项目子公司总经理的授权，形式项目公司的管理职责，并承担相应责任； 2. 协助项目总经理对公司确定的项目开发计划、质量目标以及成本目标连云港香溢房地产集团管理制度 - 30 - 的实施、监控及完成情况负全部责任； 3. 协助项目总经理编制项目工程进度计划，并确保其实施 4. 协助项目总经理对项目开发区段进行划分、编号，并制订开发方案； 5. 负责编制项目工程管理指导书，协助工程管理部编制成 本管理指导书； 6. 审定并执行工程管理指导书中确定的计划、程序、制度及措施； 7. 协助项目总经理进行项目子公司的日常管理工作； 8. 参与总包、分包、材料采购的招标工作； 9. 参与审定重要的施工方案； 10. 协助项目总经理负责政府部门、总包单位、分包单位、监理公司及公司各部门的综合协调工作； 11. 得到项目总经理授权时主持项目内部会议，审定或签发对内对外的重要文件； 12. 积 极完成上级临时交办的其他 工作。 2.7.3 工程部经理 岗位说明书 岗位名称 工程部经理 所属部门： 项目子公司 直接上级 项目 副 总经理 直接下属 工程师 本职工作 负责工程部工作 岗位职责 1. 负责工程部的全面运作，并承担责任； 2. 负责按时制定出各阶段 的施工进度计划、材料设备需求计划和资金需求计划； 3. 负责加强施工队伍的管理，确保按照图纸施工， 确保按照 施工组织设计 和国家的规定标准施工； 4. 按照公司的规定原则，参与进行招投标及选择施工队的具体工作； 5. 负责把安全工作放在一切工作的首位，避免人身及机械安全事故的发生； 6. 负责定期组织工程质量安全的检查活动，及时总结上报； 7. 在征得项目子公司总经理、项目副总经理、 副 总工程师同意的原则下，及时处理施工现场的各种质量事故 ； 8. 认真参 加图纸会审工 作，并及时将设计和施工中发现的问题以书面形式报总工办 处理 ； 9. 负责随时跟进施工队的进度状况，发现问题须及时解决，并及时向主管领导汇报解决； 10. 负责及时组 织各分部分项工程的隐蔽工程验收工作，并确保资料的真实性和完整性，组织初验，并协助项目公司副总经理组织竣工验收，负责成品保护，配合销售部办理交房手续； 11. 负责收集整理各种资料，并接受质监小组对资料的审查； 连云港香溢房地产集团管理制度 - 31 - 12. 积 极完成上级临时交办的其他 工作。 2.7.4 办公室主任 岗位说明书 岗位名称 办公室主 任 所属部门： 项目子公司 直接上级 项目总经理 直接下属 本职工作 负 责项目子公司的办公室日常工作，做好项目公司的后勤保障工作，协助综合管理中心完成对外联系的部分工作 岗位职责 1. 管理项目子公司的文件整理、归档工作； 2. 负责项目公司各类文件的签收、呈送、分发及借阅，并做好记录，确保无遗漏； 3. 负责项目公司办公室文稿的打印、发送、归档； 4. 协助项目经理做好外联和接待事务； 5. 负责项目公司内的会议的通知、会议场所的安排； 6. 协助行政副总监完成与规划局、建设局等政府部门的联系和批文办理工作； 7. 积 极完成上级临时交办的其他 工作。 2.7.5 物业子公司总经理 岗位说明书 岗位名称 物业子公司 总经理 所 属部门： 物业子公司 直接上级 总裁助理 直接下属 保安主管、保洁主管、工程主管、（物业公司）行政助理、（物业公司）财务助理 本职工作 负责物业公司的全面工作，组织协调开展物业管理工作，协助提升项目品牌与知名度 岗位职责 1. 负责物业公司的全面运作，并承担责任； 2. 负责物业公司的制度建设工作，领导物业公司工作开展，并培养直接下属的专业技能和管理能力； 3. 拟定物业公司的经营计划、费用预算，报集团公司批准后，负责实施； 4. 负责拟定物业公司组织架构，审定各岗位职责，配合人力资源部进行物业公司招聘、培训、考核、奖惩； 5. 组织对有关物业顾问、物业管理公司等外协单位的资料收集、考察、评价工作，提出选择意见； 6. 制订物业管理计划，并组织实施； 7. 起草并参与评审有关物业管理范畴的合同、协议等； 8. 负责与顾问公司的协调工作，并对其合同执行情况进行检查、监督，连云港香溢房地产集团管理制度 - 32 - 提出评价意见； 9. 负责与有关设计、工程、销售等部门的联系、沟通、协调工作； 10. 解决或协调处理与业主有关的问题，保证辖区业主的正常工作和生活； 11. 完成上级临时交办的其他工作。 连云港香溢房地产集团管理制度 - 33 - 2.8 岗位图 销 售 副 总 监总 工 程 师招 标 采 购部 副 经 理财 务 1 部经 理财 务 2 部经 理人 力 资 源部 经 理会 计策 划 助 理文 员 司 机行 政 助 理研 究 发 展部 经 理结 构 工 程师预 决 算 员采 购 员高管层部门层主管层员工层连 云 港 香 溢 置业 总 经 理连 云 港 杭 汽 轮 香溢 置 业 常 务 副 总连 云 港 香 溢 物业 服 务 总 经 理连 云 港 德 益 物资 贸 易 总 经 理办 公 室主 任工 程 部经 理行 政 副 总 监财 务 副 总 监案 场 2主 管销 售 员办 公 室主 任工 程 部经 理工 程 师 工 程 师保 安 主 管保 洁 员保 安高管层部门层主管层员工层子公司集团公司出 纳行 政 部经 理收 银 员会 计出 纳 收 银 员人 事 助 理策 划 总 监销 售 文 员董 事 长总 裁投 资 决 策 委 员 会招 标 委 员 会战 略 委 员 会预 算 、 考 核 委 员 会连 云 港 杭 汽 轮 香溢 置 业 副 总 经 理连 云 港 香 溢 置业 副 总 经 理副 总 裁保 洁 主 管 工 程 主 管 行 政 助 理 财 务 助 理建 筑 工 程师销 售 2 部经 理案 场 2主 管销 售 员销 售 文 员销 售 1 部经 理副 总 工 程 师研 发 助 理技 术 部经 理策 划 经 理总 裁 助 理 总 裁 助 理连云港香溢房地产集团管理制度 34 第 3章 关键业务管理制度 3.1 工程招标管理制度 3.1.1 目 的 为规范香溢集团工程招标管理，维护招标单位的权益，在保证项目质量、工期等要求的前提下，以合理低价选择最满意的投标单位，制定本管理办法。 3.1.2 范围 本管理办法适用于香溢集团所属各房地产公司。 3.1.3 职责 1、 香溢集团总部招标采购部负责本管理办法的制订、修改、指导、解释、监督检查。 2、 香溢集团进行招标工作的经办人员、审批人员和其他责任人员负责贯彻执行本管理办法。 3.1.4 方法与过程控制 总则 1、本管理办法适用于集团所属各房地产公司的工程施工、监理、造价咨询委托的招标，其中金额（工程造价）在 5 万元以上（含）的工程施工项目和 所有工程监理、工程造价咨询委托必须实行招标选择合作单位。工程招标应采用公开招标或邀请招标的方式，但无论采取何种方式，都必须有三家以上的投标单位参与竞标。 但下列情况除外： （ 1）金额（工程造价）在 5 万元以下的工程可按照货比三家、合理低价的原则，经 填报承包商考察结果审批表， 报项目公司总经理批准后确定承包单位； （ 2）某些已经过集团审批确定了长期合作伙伴关系的工程。 2、 工程 招标应遵循以下原则： （ 1） 全面招标原则： 凡是符合招标条件的工程项目都要以招标方式确定承包单位； （ 2） 整体招标原则： 禁止将项目肢解或 化整为零，规避招标。 （ 3） 事前预算原则： 施工类工程在招标前，应先根据施工图预算编制标底；不提倡在无标底的情况下，进行费率招标。 （ 4） 资质审查原则： 所有投标单位都要经过严格的资质预审，符合项目要求的投标单位才有资格参加项目投标。 （ 5） 合理低价中标原则： 选择的中标单位应是在满足招标综合要求的前提下，报价较低且合理。 （ 6） 透明公正原则： 整个招标过程务必有充分的透明度，各部门间积极配合、全面沟通、信息共享、杜绝暗箱操作。 （ 7） 保密原则： 要做好标底、投标文件、评标、定标等内容的保密工作，以防影响招标的公正与 效果。 3、招标管理机构 连云港香溢房地产集团管理制度 35 （ 1） 总部设立招标委员会，招标委员会是集团招标工作的决策机构 。 原则上， 20 万元以上（含 20 万元）的工程 招标委员会成员由：总裁、（副）总工、招标采购部（副）主任、财务中心（副）主任、项目公司（副）总经理、工程部经理组成； 20 万元以下的工程 招标委员会成员：项目公司（副）总经理、工程部经理、办公室主任、招标采购部采购员、财务中心造价师、总工办工程师组成。 20 万元以上（含 20 万元）的工程 招标委员会主任由总裁（可作授权）担任， 20 万元以下的工程 招标委员会主任由项目（副）总经理担任（可作授权） ；招标委员会对定标起集体决策的作用。 （ 2） 项目公司工程部会同总工办提出详细的招标要求（如承包单位、材料设备的进场计划和技术要求），项目公司（副）总经理及工程部经理全过程参与招标工作 (主要是会审工作 )，并督查招标工作的进展。 （ 3） 项目公司工程部负责工程招标 全过程的组织协调 工作 ，是 工程招标 工作的承办部门；集团招标采购部负责材料设备招标采购全过程的组织协调工作，是材料设备 招标 工作的承办部门。 合格承包商数据库 1、合格承包商是经各相关部门推荐，并经招标委员会审查合格的工程施工、监理、造价咨询单位，招标采购部主 持合格承包商相关资料的收集、整理，并建立合格承包商数据库，所有项目的招标都须从合格承包商数据库中选择投标单位。 2、合格承包商应符合以下要求： （ 1）证照齐全、守法经营、管理规范； （ 2）技术力量和资金实力雄厚，在本行业中有一定的知名度； （ 3）重合同、守信用，信誉良好； （ 4）近三年无重大质量、安全事故； （ 5）近三年与香溢无诉讼。 3、对未列入合格承包商数据库中的投标单位，应由招标委员会组织考察，考察人员不得少于三人（且分属不同部门），考察结束后填写 承包商考察结果审批表，经公司招标委员会审查合格后列 入合格承包商数据库中。 4、合格承包商资格评审 （ 1）合格承包商资格（并非终身制），每隔一定时间应对其进行重新评审调整。 （ 2）对于签署承包合同的承包商，招标采购部及项目公司协同定时对其履约情况进行评审，评审主要内容为承包商工作质量、进度、配合情况等，评审结果经招标委员会审查后作为该承包商综合记录。 （ 3）招标委员会根据承包商的评审情况决定该承包商是否在合格承包商数据库中保留。 招标工作程序 流程图 见 4.6。 1、招标文件 连云港香溢房地产集团管理制度 36 （ 1）施工招标文件内容 施工招标文件应包括正文和附件。正文包括：招标内容、招标范围 、项目简介、工期、质量要求、工程造价要求、投标须知、投标截止日期、开标时间和地点、评标办法、违约责任、投标押金、相关规范、投标文件格式、特别约定等；附件包括：施工图、拟签标准合同（合同中应明确发包单位要求的全部内容）等。 （ 2）施工招标文件中的工程造价要求应包括： 定额及计价文件约定； 合同造价包含范围，甲方分包的范围； 工程款支付方式； 主材价格在标书中详细明确； 甲供材料和限价材料的范围及其价格结算办法； 设计变更、现场签证的处理及其费用确定的原则； 人工、材料、设备等调差； 报 价明细表； 开办费、施工组织措施费、文明现场施工费、赶工费、扰民费等费用明确的计取方式； 总价结算方式。 （ 3）施工类工程招标，正常情况下，应根据施工图编制标底，标底作为评标的重要依据，应力求准确、全面，不得漏项。 （ 4）施工类工程提倡总价招标。如确因施工图不能及时提供但确因经营需要而采用费率招标，则应由招标委员会会审；后期在有详细施工图的情况下，严禁采用费率招标；总部财务中心对各公司费率招标情况进行跟踪监控，不定期进行检查。 （ 5）采用费率招标的项目，须在招标文件和合同中明确计费依据，并规定在施工图预算编制完成后，及时根据施工图预算和中标费率确定工程造价，双方核对后作为合同造价，并就确定后的总价签署补充协议。 （ 6）采用费率招标的项目，特别要求投标单位按招标文件规定对以下费用作出详细、明确的说明（是否计取，如何计取），这类费用包括：开办费、施工组织措施费、扰民费、文明现场施工费、赶工费用、总承包配合管理费等。 2、招标信息发布及投标邀请 （ 1）公开招标的项目在当地主要报纸上或建设交易服务中心发布招标信息，并按政府有关部门规定办理手续。 （ 2）实行邀请招标，选择投标单位的工作由招标委员会从合格承包商数据库 中选择等数量的投标单位进行邀请招标。 （ 3）如合格承包商数据库中没有合适的投标单位，应由招标委员会再组织进行考察确定（考察人员不得少于三人且分属不同部门），进一步补充、完善该数据库。 3、发标 （ 1）招标文件的发放和答疑由 承办单位组织 招标委员会 进行 。 连云港香溢房地产集团管理制度 37 （ 2）公开招标的项目，要按照合格承包商标准和项目要求对投标单位进行审查，审查合格的投标单位才能领取招标文件。 （ 3）招标答疑要做好记录工作，该记录将作为招标文件的附件一并发给投标 单位。 4 、开标 （ 1）招标文件应规定：投标单位应在规定日期之前将投标文件送交 承 办单位 ，投标截止日期之后，原则上不再接受任何投标文件。 （ 2）招标委员会主持开标工作，开标工作应集体在场，现场拆封，该过程和内容需作好记录，参加开标的全体人员签字确认。 5、评标、定标 （ 1）评标、定标应按照货比三家的原则进行充分、科学的比较和论证，招标委员会根据项目情况选择采用：最低评标价法、综合权重评标打分法、合理最低投标价法，进行综合评议。 （ 2）中标单位应满足招标文件的实质性要求，并且投标价格是合理低价；对于技术简单、规模不大的施工招标原则上应按合理最低投标价法确定中标单位。 （ 3）招标委员会全体人 员参与评标工作（与投标单位有利害关系的人员不得参与评标），分别评审技术标和经济标。 （ 4）评标过程中，如果不同投标单位的综合评价结果相同或很相近，其中与发包单位在类似工程中有过良好合作关系的投标单位可考虑其在企业实力 (信誉、项目经理资质、施工经验 )方面的综合评标权重，在同等条件下，优先中标。 （ 5）招标委员会应根据招标文件中的各项指标要求，制定评标办法，并结合项目目标成本指导书，客观、公正地对所有投标文件进行评价。 （ 6）确定中标单位后 3 天内， 承办部门 向中标单位发出中标通知书，并将中标结果以书面形式通知其 他投标单位。 （ 7）下列情况须重新招标： 发现投标单位相互串通投标，投标单位以向招标委员会成员行贿的手段谋取中标的情况； 投标单位以他人名义投标或以其他方式弄虚作假，骗取中标的情况； 开标后，发现所有投标皆不满意，例如各标价皆高出标底价，不在合理报价范围之内； （ 8）整个评标、定标过程需做好记录，全体参加评标人员签字确认。 6、签定合同 （ 1）在中标通知规定的签定合同时间之内， 承办部门 按照招标文件中的合同条件和中标单位的相关承诺与中标单位签订承包合同。签定合同按照合同管理制度及合同管理流程执行。 （ 2）积极加强与当地招标办等政府有关部门的沟通，积极配合政府部门的工作，争取政府有关部门的支持。 （ 3）在配合当地政府部门有关招标工作的同时，全面考虑各种不确定因素，注意规避连云港香溢房地产集团管理制度 38 各种风险，确保合同实际利益条款（让利优惠、承包商资金垫付等）的有效执行。 （ 4）具体情况参照合同管理制度执行。 其他规定 1、本管理办法仅适用于香溢集团内所属房地产公司的工程施工、监理、价格咨询招标，而当地政府招标办规定的招标则按当地政府招标办的规定办理。 2、投 标结束后， 承办部门 应做好项目招标资料（招标文件、投标文件、承包商考察 结果审批表、答疑记录、开标和评标的记录、评定标评审表、相关会议纪要等）的收集、整理、归档、保管工作 ，招标资料同时送总部计划财务中心和招标采购部各存档一份。 3、 招标委员会成员及其他相关人员应严格遵守公司员工守则和职业道德，不得与投标单位私下接触，不得接受投标单位的财物或其他好处，不得泄露标底，不得透露有关评标的任何情况，否则，按公司有关制度进行处罚，触犯国家法律的移送检察机关。 4、 集团所属各房地产公司工程中标单位的履约情况须定期上报集团总部，作为集团总部必须掌握的信息。 5、集团所属各房地产公司务必严格执 行本管理办法，在执行过程中，如与实际情况确有不合适之处，各公司可根据实际情况作修改之请示，报集团总部核实，经总裁或分管领导批准后方可实施。 3.2 材料 (设备 )采购管理制度 3.2.1 总则 （一）为了规范公司的采购行为，兼顾质量和成本，在保证公司开发项目正常施工的前提下，提高材料（设备）质量，减少投资成本，提高对供应商的谈判能力，以获得较优性价比的采购物资。特制定本制度。 （二）本制度中材料（设备）采购招标委员会是指在材料（设备）采购和招投标过程中实施工作指导和监督工作的临时管理机构。 （三）本制度所称采购人员包括招标采购部 人员及其它部门直接或间接参与采购工作的人员。 （四）单宗采购总额预计 20 万以上（含）或统一采购能够获得较优惠的材料（设备）由总裁主持招标，招标采购部实施采购工作，单宗采购总额预计 20 万以下（不含）由项目公司（副）总经理主持招标，招标采购部实施采购工作。 （五）材料（设备）单宗采购总额预计在 5 万元以上（不含），原则上应以招投标形式来完成； 5 万元以下的， 可按照货比三家、合理低价的原则，由 招标采购部 采购员和项目公司有关人员（项目公司总经理指定）共同选定三家供应商并进行洽谈，洽谈结果报项目总经理批准，后由 招标采购 部 采购员负责实施。 3.2.2 组织机构及职责 （一） 20 万以上（含）材料（设备）采购招标委员会至少由总裁、总工、财务中心（副）连云港香溢房地产集团管理制度 39 主任、招标采购部（副）主任、项目公司（副）总经理、工程部经理、水电工程师等组成，总裁任主任； 20 万以下材料（设备）采购招标委员会至少由项目公司（副）总经理、工程部经理、水电工程师、办公室主任、财务中心造价师、总工办工程师、招标采购部采购员组成，项目公司（副）总经理任主任。由招标采购部提出初步名单，报总裁审批确定。 （二）材料（设备）采购涉及到招标时，招标委员会及其工作内容参照工程项目招投标 管理制度的规定。 （三）项目公司的工作内容： 项目公司相关部门 会同总工办 提出详细的招标要求（如材料设备的进场计划和详细技术要求），项目公司（副）总经理及工程部经理全过程参与所有材料设备招标工作 (主要是会审工作 )，并督查招标工作的进展。 （四）招标采购部工作内容： 1、负责材料（设备）采购招标委员的组织和文秘工作； 2、负责材料（设备）信息库的建立和维护，并依据项目公司提供的供应商年度评定结果，对库内供应商进行客观评价并按制度优胜劣汰； 3、负责对长期战略合作供应商的沟通、管理及供货质量、服务等实施监督； 4、负责各项目公司材料（设备）采购及合同签定； 5、负责合同范本制定和对招标文件的 初 审； 6、招标工作的组织实施及招标文件的 拟 定； 7、物资材料市场行情和新型、节能、环保、高效材料（设备）的收集、了解、分析工作。 8、定期向主管领导汇报工作情况，以便于解决工作中存在的问题，提高工作效率； （五）采购人员工作内容： 1、采购管理制度的执行和实施； 2、配合建立公司采购信息库； 3、根据工程进度和工程部材料 设备 使用计划书制定采购计划； 4、根据采购计划要求，提前做出材料（设备）请购单； 5、在材 料（设备）采购招标主持人的指导下完成项目公司权限范围内的采购招标文件的拟定； 6、负责甲供材料的现场验收； 7、负责认质认价材料（设备）的质量、数量、资质证明、价格等方面的核实和确认； 8、有责任对乙供材料（设备）是否符合质量要求和设计要求情况的监督； 9、在工作过程中发现对公司或工程质量不利的问题和情况（如材料（设备）质量不合格，施工单位不按操作规程安装材料（设备）等）及时向主管领导上报相关情况； 10、负责对供应商诚信度初步审核； 11、协助工程部、预算员进行材料（设备）询价工作； 12、拟定月采购计划 ，并报采购管理部经理； 连云港香溢房地产集团管理制度 40 3.2.3 工作准则 （一）采购方式主要以邀请招标、议标、寻价采购、直接签订合同（长期战略合作伙 伴）四种采购方式；必要时可以采用公开招标形式。 （二）采购人员根据材料（设备）采购管理制度要求，必须提前做好采购计划 和单项材料（设备）请购单。 （三）采购人员制定的单项材料（设备）请购单无论金额大小，经项目公司（副）总经理批复后提交招标采购部。 （四）选择供应商时，应在公司信息库中提取，但区域性较强的材料（设备）除外。 （五）采购人员在洽谈某项材料（设备）时，原则上供应商不得少于三 家。如有必要， 可以采用多轮洽商、多次谈判等方式进行，以便降低公司的投资成本。 （六）采购人员与供应商洽谈时，必须坚持“秉公办事，维护公司利益”的原则，并 做好记录，以报告形式上报招标委员会。报告中包括产品技术参数、质量、价格、特点及特性等进行比较（技术参数、价格、特点以表格形式体现）。 （七）报告得到批复后，依照领导批示意见，综合考虑“质量、价格、售后服务”等 问题，确定供应商。 （八）采购人员必须坚持“五不购”和“三比一算”的原则。包括项目公司的零星采购。 1、 五不购： 没有提供书面采购计划且未经批准 的不购； 材料、设备规格不符，质量不合格，价格不合理的不购； 无材质证明和产品合格证的不购； 凡考评不合格的产品不购；现场、仓库能够代用的材料不购。 2、三比一算： 比质量、比价格、比售后服务、算成本。 （九）在采购招标过程中必须坚持以下原则： 1、在材料（设备）招标过程中，应及时、准确、真实、完整地公开必要的信息资料。 2、在招投标采购活动中，具备招标文件要求的法人或组织均享有公平同等的机会参与投标竞争。 3、在招投标采购活动中，严禁任何投标方以非正常渠道获取特权，使其他投标人受到不公正的对待。 4、招投标 采购过程中，招投标双方都应本着诚实守信的原则履行其应尽义务。 （十）在采购过程中，违反以上操作规程，为供应商谋取利益的，一经查出，公司将依本制度严肃处理。 （十一）项目公司采购材料（设备）时必须签订订货合同，一式六份，供需双方各执三份，一份由招标采购部备案，一份留财务中心保存，一份由项目公司办公室留存。 3.2.4 采购人员职业规范 （一）采购是一项重要、系统、严肃的工作，各级管理人员和采购经办人必须具备高连云港香溢房地产集团管理制度 41 度的责任心和职业道德观念，时刻维护公司利益，为公司考虑。 （二）采购人员代表公司形象，工作中应当有礼、有利、 有节，不允许有傲慢的举止和不公平的对待。 （三）采购人员只有在有助于商业合作及协调工作的前提下，经领导同意后方可接受供应商的邀请，进行考察、参观等公开的商务活动。 （四）采购人员只有经部门主管领导的认可后，方可接受供应商的宴请；在采购谈判过程中，无论任何原因，都不允许接受供应商直接或间接的带有娱乐性质的邀请。 3.2.5 罚则 采购人员有下列情形之一，给公司造成经济或名誉损失的。根据情节轻重，公司将分别给予相关责任人记过、免职、辞退等行政处罚及 200-10000 元经济处罚；给公司造成重大损失的，公司将依法追究法律责任 ： 1、采购人员私自接收或向供应商索取财、物的。 2、采购人员接收财、物后未主动上缴公司的。 3、采购人员应严格遵守保密制度，杜绝任何有意或无意的泄密行为，以下行为均视为泄密： 泄露其它供应商对同类产品的报价； 招投标中泄露其它参与的供应商名称； 泄露标底的 ； 泄露其它对公司不利的秘密或公司认为是泄密行为的。 4、故意规避本制度或未按本制度规定执行的。 5、隐瞒供应商及供应材料（设备）问题，给公司造成经济损失或工程质量问题的。 6、因工作疏忽或知情不报甚至与投标人串通在投标过程中作弊的； 7、在供应商年度考 评中徇私舞弊的； 8、其它有损于公司形象或不利于公司行为的。 3.3 合同管理制度 3.3.1 总则 1、为加强合同管理，提高经济效益，根据合同法及其他有关法规，结合公司的实际情况，制订本制度。 2、合同管理是企业管理的一项重要内容，相关人员都必须严格遵守、切实执行本制度。各有关部门必须互相配合，通力协作，搞好公司以“重合同，守信用”为核心的经济合同管理工作。 3、合同标的金额在伍万元以上的业务必须办理招投标，招标办法参照 工程招标管理制度 ， 通过招标再签定合同。 4、工程合同标的金额在壹万元、其他合同标的金额在壹千元以上 的业务必须签订正式合同，且付款时一律采用转帐方式。 5、公司对外签订的采购、租赁、承包、合作等各类经济合同一律适用本制度，售房合连云港香溢房地产集团管理制度 42 同管理办法另定。 3.3.2 合同的洽谈 1、 在业务洽谈前均需填写业务洽谈登记单： （ 1） 20 万元以上（含）的工程合同、材料设备采购合同、 5 万元以上（含）的广告或促销品合同的业务洽谈活动， 承办单位 组织，其他洽谈人员由 承办单位负责人 建议，总裁确认； （ 2） 20 万元以下的工程合同、材料设备采购合同、 5 万元以下的广告或促销品合同的业务洽谈活动， 承办单位 组织，其它参与洽谈人员由 承办单位负责人 根据 业务需要指定。 2、不论业务所涉及金额多少，凡壹人经办的业务，其所签合同一律无效，公司各相关部门不得履行此类合同。 3、为保证价格的合理性、可比性及有关条件的公正性、公平性，业务洽谈对象必须选择两家以上。特殊情况需总裁或项目公司总经理按权限批准。招投标单位必须三家或三家以上。 4、业务洽谈结束后，应及时填写业务洽谈纪要，回呈相关领导。业务洽谈纪要上参加洽谈人员签字不全者，视本次业务洽谈无效。 5、各业务洽谈人员应遵守公司相关规定及职业道德，如有收受回扣、礼物的行为，公司将依照有关规定对当事人进行严肃处理 ；如因业务人员失职至使公司利益蒙受损失，公司将移送司法机关处理。 3.3.3 合同的起草与签订 1、工程招标合同由项目公司工程部起草；材料设备采购合同，由业务部门提供技术参数、专业要求、时间要求等资料，由招标采购部起草；广告及促销品合同，由策划部起草；其他合同有业务承办部门起草。 2、签订合同，必须遵守国家的法律、政策及有关规定。 3、签订合同，除法定代表人外，必须是持有法人授权委托书的委托代理人。法人的委托代理人必须对本企业负责，对本职工作负责。授权委托书应具体、明确，代理人应在授权范围内行使签约权。超越代理权限、 没有代理权或代理权已终止的代理人均无权对外签约。委托代理人完成签约事项的，其授权书交办公室存档。 4、 20 万元以上（含）的工程 及 材料设备采购合同、 5 万元以上（含）的广告或促销品合同必须由总裁亲自签订， 20 万元以下的工程合同 及 材料设备采购合同 由项目公司总经理签订 ， 5 万元以下的广告或促销品合同由 策划总监 签订。特殊情况，亦可由总裁 、 项目公司总经理 、策划总监 的授权委托人签订。 5、在签订合同之前，承办部门必须要求对方当事人出具与营业执照原件核对无误的影印件，对于专业特性的合同还需当事人提交资质等级证书、相关合格证书 、经营许可证书等，同时了解对方单位有否履约能力及资信情况；对方签约人是否为法定代表人或其委托代理人，是否超越其代理权限。合同签订后上述证照的影印件应作为客户资料随合同一起连云港香溢房地产集团管理制度 43 交办公室存档。 6、签订合同，如涉及公司内部其他部门的，应事先在内部进行协商，统一平衡，然后签约。 7、合同一律采用书面形式，合同有范本的，必须采用统一合同文本。 8、合同对各方当事人权利、义务的规定必须明确、具体、文字表达要清楚、准确。 9、签订合同，签约时应该力争合同由我方所在地人民法院管辖，如果确实无法达到这一要求时，必须报总裁或总经 理批准。 10、法律规定需要公证的合同必须公证，公司认为有必要进行公证或鉴证的合同也可以申请有关部门进行公证和鉴证。 11、合同签订一式 六 份， 计划 财务中心、 综合管理中心 、承办部门各一份存查，各存查部门必须建立合同台帐。 计划财务中心应及时向总裁提供合同签订和执行情况汇总表，以供总裁查阅。 计划财务中心是合同台帐管理的牵头部门，应制定台帐管理办法 ，并对其它承办部门的合同管理进行监督和指导。 3.3.4 合同的审批 1、审批权限： （ 1） 20 万元以上（含）的工程合同 及 材料设备采购合同、 5 万元以上（含）的广告或促销品合同 由总裁批准； 20 万元以下的工程合同 及 材料设备采购合同 由项目公司总经理批准或授权副总经理批准。 5 万元以下的广告或促销品合同由 策划总监 批准。 （ 2）公司各部门需对外签订经济合同，应以公司名义对外签订并加盖公司公章，但公司同意以部门名义对外签订的除外。 （ 3）公司对外签订合同一律采用书面形式，并按要求填定合同审批表。 （ 4）合同由主要起草部门草拟合同内容后按程序申报。 5 万以上（含 5 万元）的合同未经法律顾问审核，不得签订。 3、审批程序： （ 1）合同起草部门草拟合同后，连同部门经理审核签字后的合同审批表及 相关附件， 5 万元（含）以上转法律顾问审核， 5 万元以下转本程序（ 2）； （ 2） 办公室 转财务中心进行造价和财务审核； （ 3）办公室转项目总经理审核； （ 4）项目总经理权限范围内的合同由办公室转承办单位； 总裁权限范围内的合同由办公室转综合管理中心，综合管理中心转总部相关职能中心审核，再转总裁审核，后由综合管理中心经项目公司办公室转承办单位； （ 5）收到审批意见后的承办单位应依审批意见与对方当事人进行二次协商，如无异议，方可签订正式合同。如对方当事人提出异议，并对经审批后的合同有较大改动的（如合同主体、金额、付款 方式、违约责任等），合同必须按规定程序重新审批，直至达成一致意见。 4、注意事项： （ 1）签订后的正式合同文本原件由 计划 财务中心、 综合管理中心 、承办部门各一份存连云港香溢房地产集团管理制度 44 查，承办部门凭合同及合同审批表复印件到 计划 财务中心请款。 （ 2）审批人签署审批意见后，要签署姓名和日期。 （ 3）对合同审批意见，承办部门有权提出异议，是否采纳，由公司领导最终决定，对既未按审批意见办理，又未提出异议的直接责任人，公司将给予批评，给公司造成损失的，应承担相应的责任，直至追究法律责任。 （ 4）审批时间： 凡 20 万元以上（含）的工程合同 及 材 料设备采购合同、 5 万元以上（含）的广告或促销品合同，项目公司应提前 15 日报总部审批，总部自收文起 5 个工作日内审批结束， 20 万元以下的工程合同 及 材料设备采购合同 应提前一周报项目公司总经理，项目公司总经理自收文起 3 个工作日内审批结束 ， 5 万元以下的广告或促销品合同应提前一周报 策划总监 ， 策划总监 自收文起 3 个工作日内审批结束。特殊情况，经批准或授权可不受审批程序和审批时间限制。 3.3.5 合同的履行 1、合同依法成立，即具有法律约束力。一切与合同有关的部门、人员都必须本着“重合同、守信用”的原则，严格执行合同所规定的义务， 确保合同的实际履行和全面履行。 2、合同履行完毕的标准，应以合同条款或法律规定为准。没有合同条款或法律规定的，一般应以物资交清、工程竣工并验收合格、价款结清、无遗留手续为准。 3、各主管领导及签约人应随时了解、掌握经济合同的履行情况，发现问题及时处理或汇报。否则，造成经济合同不能履行、不能完全履行的，要追究有关人员的责任。 4、合同履行过程中，各部门首先应努力克服困难，保障合同的履行。如实际履行或适当履行确有不可克服的困难而需要变更、解除合同时，均应从维护本企业合法权益出发。 5、变更、解除合同，必须符合 合同法的规定，并按本制度第（四）部分规定的审批权限和程序执行。 6、变更、解除合同，一律采用书面形式（包括当事人双方的信件、函电、电传等），并必须经过法律顾问审核。 7、以变更、解除合同为名，与他人串通损害公司利益的，一经发现，从严惩处。造成公司损失的，应当据实赔偿，并追究相应责任。 3.3.6 合同纠纷的处理 1、合同在履行过程中如与对方发生纠纷的，应按合同法等有关法规和本制度规定妥善处理。 2、合同纠纷由原承办部门负责协调处理。涉及内部几个部门的，可以协商或由公司领导确定一个部门为主负责处理。 3、处 理合同纠纷的原则是：及时与对方当事人沟通，在维护本企业合法权益的基础上，连云港香溢房地产集团管理制度 45 互谅互让、友好协商，达成协议，解决纠纷。 4、各部门在处理纠纷时，应加强联系，及时通气，一致对外，不得互相推诿、指责、埋怨。 5、要充分认识法律顾问的作用，合同纠纷的处理必须有公司法律顾问参与。 6、提请处理合同纠纷的程序是： （ 1）经办人填写对外合同纠纷申报表，按本制度第（四）部分规定报批； （ 2）审批者可依据情况，在 3 天内作出：由上报单位负责处理或由法律顾问负责处理； （ 3）有法律顾问处理的经济 合同纠纷，公司有关部门必须主动 提供下列证据材料（原件或影印件）： 详细的情况说明书； 详细的文本（包括变更、解除合同的协议）以及与合同有关的附件、文书、电报、图表等，对方的客户资料（营业执照、资质证书等）； 发票等有关凭证； 货款的承付、收取凭证，有关会计帐目； 产品质量标准、封样、样品或鉴定报告； 有关对方违约的证据材料； 其他与处理纠纷有关的材料。 7、经济合同纠纷经双方协商达成一致意见的，须签订补充协议，补充协议按本制度第四部分规定的程序审批，经双方代表签字并加盖双方法人公章或合同专用章方为有效。 8、对方当事人逾期不履行已经发生 法律效力的调解书、仲裁决定书或判决书的，由承办人配合法律顾问向人民法院申请执行。 9、在向人民法院提交申请执行书之前，有关部门应认真检查对方的执行情况，防止差错。 10、合同纠纷处理或执行完毕的，应及时通知有关部门，并将有关资料汇总、归档，以备查阅。 3.4 设计变更及现场签证管理办法 3.4.1 目的 为了加强设计变更及现场签证管理，规范工作流程，有效地控制成本，确保工程质量和工程进度，制定本管理办法。 3.4.2 范围 本管理办法适用于香溢集团各项目公司工程项目的设计变更及现场签证的管理。 3.4.3 职责 香溢集团工程管理中心负责本办法的解释、 指导、监督检查。香溢集团各项目公司各有关部门、人员（包括经办、审批、资料管理等）负责贯彻执行本管理办法。 3.4.4 方法与过程控制 设计变更及现场签证要严格执行以下原则： 连云港香溢房地产集团管理制度 46 1、权力限制原则： 公司对设计变更及现场签证管理实行严格的权限规定，不在权限范围之内的签字一律无效，如对公司造成损失，追究越权签字人的责任。 2、时间限制原则：