【商业地产】2008年杭州房地产市场研究报告-46PPT

杭州市房地产市场评估报告 1、 08年杭州市房地产救市政策概要及分析 、政策内容 杭州市政府出台“二十四条” 竭尽全力拯救楼市 2008 年 10 月 13 日，杭州市政府出台 杭州市人民政府出台若干意见促进杭州房地产市场健康稳定发展 ，杭州市楼市救市政策正式出台。意见如下 : 一、进一步创造良好的住房消费环境，调整购房入户政策、放宽住房公积金贷款政策、实行购买商品房契税、印花税补贴、实行存量房交易税收补贴、简化存量房交易纳税申报手续、明确界定购买第二套住房的对象、暂停征收房产登记等相关收费；二、鼓励推行房屋拆迁货币化安臵；三、进一步优化房地产业投资发展环境；四、营造房地产业发展的良好社会氛围。 、政策分析 政策效用有限，楼市继续调整 市场长期积累的观望心理很难立时更改，尤其在对价格下行和后续政策还有预期的时候，新政对新房市场的作用短期内难以显现。由于有效需求的不足，无法支撑起过度虚高的楼价。利好政策在为一部分有效需求降低交易成本并缓解开发商压力的同时，也不会对短期楼市价格的走向起到决定性的作用。 10 月份举行的房交会的成绩与去年相比有所下降，政策显然没有成为新房市场的拐点。而从长期来看，在后市去化压力和还贷压力等因素的影响下，楼市价格继续下行几乎已成定局。 一、政策 2、城市住房建设规划 杭州市住房建设规划（ 2008 2012年） 、规划区域及周期： 本规划的规划区为杭州市城区（不 含萧山、余杭区），规划期限为 2008年 1月 2012年 12月。 、城市住房现状： 至 2007年年底，杭州市区居民人均住房建筑面积已达 28.78平方米 、城市住房需求预计： 根据杭州市的城市规划、经济、人口发展现状与规划，预计规划期内，杭州市预计年住宅建筑面积需求量（不包括暂住人口）约为 500650 万平方米，与目前每年商品房竣工面积基本相符。其中，政府每年将安排保障性住房（含廉租住房、经济适用住房、限价商品房、经济租赁房和危旧房改善工程）约 150200 万平方米，市场对普通商品住宅的年需求量约 350450 万平方米。 、住房建设总量目标： 规划期内住房建设套数共约 31.13 38.08万套，其中套型建筑面积小于 90平方米的住房约 26.84 32.29万套，约占 85%。 、 保障性住房建设目标： 规划期内，新供应政府保障性住房用地总量约 312万平方米，具备开工条件的建筑面积约 739万平方米，约 11.29万套，套型建筑面积均小于 90平方米。 、 普通商品房建设目标： 在规划期内，总出让商品住宅用地约 1000 1350万平方米（约 15000 20250亩），总建筑面积 2000 2700万平方米，约 19.84 26.79万套，其中套型建筑面积小于 90平方米的住房约 15.55 21万套。 一、政策 二、城市 1、城市 GDP走势 2000 年以来，杭州全市生产总值始终保持两位数的速度增长，全市经济表现出了快速强劲的发展势头。在 2007 年达到顶峰，全年生产总值 4103.89 亿元，环比增加 19.26%，而 2008 年 1-9 月，生产总值为 3321.11 亿元，环比增幅回落至11.6%，降幅达到 7.66 个百分点，随着全球经济的转冷，杭州未来经济的增长将放缓。 2 0 0 0 2 0 0 8 年（ 1 - 9 月）杭州 G D P 走势0100020003000400050000 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %G D P （亿元） 1 3 8 2 . 5 6 1 5 6 8 . 0 1 1 7 8 1 . 8 3 2092 2515 2 9 1 8 . 6 3 4 4 0 . 9 9 4 1 0 3 . 8 9 3 3 2 1 . 1 1同比增幅（ % ） 1 2 . 8 0 % 1 3 . 4 1 % 1 3 . 6 4 % 1 7 . 4 1 % 2 0 . 2 2 % 1 6 . 0 5 % 1 7 . 9 0 % 1 9 . 2 6 % 1 1 . 6 0 %2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 20072008 （ 1-9 月）GDP增长率 房地产业发展状况 小于 4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于 8% 高速发展 近 5年杭州 GDP保持在近 15%的增长率，人均 GDP保持在 13%左右的增长率，宏观经济的快速发展为房地产的发展提供了强力的支撑 正常情况下 GDP增长率和房地产发展状况间的关系： 二、城市 2 0 0 7 年末年龄分布0 - 1 4 岁,13.02%1 5 - 6 4 岁,76.17%6 5 岁以上,10.81%2、城市人口 2007年末，全市常住人口达 786.2万人，比上年末增加 13.1万人。其中户籍人口 672.35万人，比上年末增加 6.04万人。在户籍人口中，农业人口 348.6万人，非农业人口 323.75万人。人口出生率为 9.01。，自然增长率为 3.36。 3、城市人口年龄结构 据 2007年 5 人口抽样调查，在杭州常住人口中， 014岁的人口为 102.36万人，占总人口的13.02%； 1564岁的人口为 598.85万人，占 76.17%：65岁及以上的人口为 84.99万人，占 10.81%。与上年相比， 014岁人口比重下降了 0.49个百分点， 65岁及以上人口比重上升了 0.31个百分点。 二、城市 4、城市产业结构 产业结构不断改善和优化 全市第一产业实现增加值 167.57亿元，增长 2.6%；第二产业增加值 2059.15亿元，增长14.4%；第三产业增加值 1877.17已元，增长16.1%。三次产业的比例由上年的 4.5： 50.4：45.1调整为 4.1： 50.2： 45.7。 以“项目推进年活动”为抓手，着力调整投资结构。全市完成全社会固定资产投资1684.13亿元，其中限额以上固定资产投资1583.78亿元，均增长 15.3%。从产业投向来看，三次产业的投资比例为 0.1： 33.4： 66.5。其中重大工程建设投资完成 382.44亿元，占限额以上固定资产投资的 24.1%；房地产开发投资完成 518.79亿元，占限额以上固定资产投资的 32.8%。投资主体日趋多元化。全市 民间投资完成 832.10亿元 ，占限额以上固定资产投资的 52.5%。 2 0 0 6 年杭州市产业结构第三产业,45.10%第一产业,4.50%第二产业,50.40%2 0 0 7 年杭州市产业结构第三产业,45.70%第一产业,4.10%第二产业,50.20%二、城市 5、城市规划 城市发展定位：生态休闲与产业集群的结合，构建长三角经济圈真正的 RBD 城市发展定位 将自然优势与现代产业巧妙结合、引领休闲经济潮流的城市 发展战略：以旅游业为龙头，从西湖时代迈向钱塘江时代， 旧城保护与新城开发并举，建立生态型经济模式 二、城市 5、城市规划 二、城市 5、城市规划 发展布局：东、西、中部产业布局，发展现代商贸、现代服务业， 城市定位与上海错位互补 以旅游业为龙头、商贸、金融、房地产和文化产业为重点，在改造传统服务业的同时，大力发展现代服务业 长三角南翼中小企业和民营企业的融资中心、电子商务中心和物流中心 产业布局 发展途径 发展目标 西部休闲观 光产业带 中部高新 技术产业 与现代服 务业中心 东部生态 产业带 商务结构：七大商务引擎，助推城市商务经济发展 省会经济 都市圈经济 私营经济 交通经济 城市产业经济 会展经济 观光经济 城市七种商务引擎，在不同范畴对城市的商务需求量产生源源不断的助推力，促使城市商务板块不断裂变，扩容。七者之间更互为作用，互相推进， 产生不可估量的联动效应。 推动城市商务设施建设 扩大城市商务板块 增强城市商务辐射能力 二、城市 5、城市规划 城市决择：拟建区域金融中心，核心区选 址钱江新城，滨江区受惠其金 融 CBD的强大辐射 三步走，建立杭州样本 第 15届全球金融年会分论坛上，杭州金融办主任孟繁明指出， 2007年，杭州的存款量达 1万亿元，占浙江省的 1/3，贷款量达 9000亿元，存贷比高达 90%，相当于一个中等省份的存贷规模。全国第五的金融规模加上全国第一的投资环境，使得杭州拥有了成为金融中心的基础条件。 杭州区域金融中心将重点发展境内外各类金融法人机构、各类大型金融机构省级分支机构、地区总部，上市公司总部，各类投资机构总部，区域产权交易中心以及会计事务所、律师事务所等高端中介服务机构总部。 二、城市 5、城市规划 1长三角经济圈的 RBD 2发展现代商贸、现代服务业，城市定位与上海错位互补 3七大商务引擎，助推城市商务经济发展 4在金融规模和投资环境的影响下，拟建钱江新城金融中心 以休闲娱乐为核心，建立与上海错位互补的商务模式。并建立区域型金融中心作为依托 二、城市 5、城市规划 城市功能定位总结 三、房地产市场分析 1、房地产投资分析 自 2003 年国家对房地产行业进行宏观调控以后，虽然总量上持续增加，但是增幅连续下滑。到了 2006 年，由于住宅市场受 2005年开始陆续出台的各项宏观调控政策影响，该年增幅为历年最低水平。 2007 年后，由于需求市场旺盛，开发投资增幅开始大幅攀升，当年开发商蜂拥拿地，使得开发投资的高速增长惯性延伸至 2008年（ 07年拿地 08年开工建设）， 2008 年 1-10 月同比增长了 29.2%。 2 0 0 0 2 0 0 8 年（ 1 - 1 0 月）杭州房地产开发投资总额01002003004005006000 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %开发投资总额（亿元） 1 4 0 . 9 1 1 9 8 . 2 5 2 5 8 . 8 5 3 2 8 . 5 4 4 1 0 . 5 7 4 4 2 . 6 5 5 1 8 . 7 9 4 3 5 . 2 4同比增幅（ % ） 3 8 . 7 9 % 4 0 . 6 9 % 3 0 . 5 7 % 2 6 . 9 2 % 2 4 . 9 7 % 7 . 8 1 % 1 7 . 2 0 % 2 9 . 2 0 %2001 2002 2003 2004 2005 2006 20072008 （ 1-10 月）三、房地产市场分析 2、一级土地市场分析 土地市场供应分析 08年土地供应同比大幅减少 2008 年 1-11 月杭州主城区公告出让土地 87 幅，数量上与 08 年同期的 88 幅基本持平，但是出让面积仅有 222.74 万平方米，为 07 年同期公告出让面积的 55%（ 07 年 1-11 月公告出让面积 408.52 万平方米）。 2007 （ 1 - 1 1 月） 2 0 0 8 年（ 1 - 1 1 月）杭州市土地出让面积0100200300400500土地出让面积（万平米） 4 0 8 . 5 2 2 2 2 . 7 42007 （ 1 - 1 1 月） 2008 （ 1 - 1 1 月）三、房地产市场分析 2、一级土地市场分析 土地市场供应分析 工业用地供应大幅增长，住宅用地供应大幅减少 08 年工业用地的供应占据市场份额的 48%，供应面积达到 108.61 万平方米，较 07 年增长了400%，而住宅用地供应量收缩明显，供应面积为 46.83 万平方米，较 07 年减少了 73.52% ；商业 /商办 /商住性质土地总量下降，仅有 67.32 万平方米； 住宅用地供应集中于下城区、商业 /商住 /商办用地供应集中于滨江和西湖区 下城区住宅用地 19.45 万平方米，是主城区住在用地供应的大户，出让的土地中不乏重机厂地块和环城北路 167 号地块这类优质地块。滨江区和西湖区有大量商办 /商住类的经营性用地出让，预计未来这两个区域会有大量服务式公寓出现。 2007-2008年 杭州市主城区土地供应类型比例结构0%20%40%60%2007 44% 43% 3% 5% 5%2008 21% 18% 12% 48% 1%住宅 商住办 商业 工业 其它2 0 0 8 年杭州市主城区土地供应分布结构050000100000150000200000250000住宅用地 34824 33196 89534 27503 194472 88805商业/商住/商办用地 179852 9831 62632 227610 163975 29290滨江区 拱墅区 江干区 西湖区 上城区 下城区 下沙区三、房地产市场分析 2、一级土地市场分析 土地市场成交分析 流标土地主要为工业用地 截止到 11 月 30 日，杭州主城区成交土地 74 幅，流标 15 幅，流标土地中， 14 幅为工业用地， 1 幅商业用地因规划变动政府收回。 土地交易市场稳定，理性拿地，土地溢价率低 。 、 08 年，商办类土地楼面价下降了 12.38%。 、商住类土地由于成交结构由 07 年的三墩、下沙、拱北这类近郊板块向市中心倾斜，楼面价较 07 年增加了27.42%。 、住宅类土地楼面价较 07 年小幅增加了 9.16%， 08 年住宅用地购买比较理性，未出现天价地块，市中心与郊区地块搭配出让，稳定了出让土地的均价。 、 2008 年非工业用地成交 34 幅，其中 18 幅在起始价基础上加价 20 万元直接成交，土地市场比较平静。溢价率低于 1%的土地达到 20 幅，占非工业用地成交总量的 58%，其中不乏位于市中心且属于地铁物业的下菩萨地块；仅有杭政储出 20082 号一块的溢价率超过100%。 2 0 0 8 年1 - 1 1 月杭杭州市土地成交情况流标土地, 1 7 %成交土地, 8 3 %2007-2008年 杭州市非工业用地成交楼面价对比020004000600080002007 5576 4712 59032008 6087 6004 5172住宅 商住 商办土地编号 四至范围 用途 土地面积 （平方米） 建筑面积 （平方米） 成交总价（万元） 楼面价 受让企业 杭政储出20086号 江干区（农大西侧地块），东至凯旋路，南至四季青镇景芳农居改造地块，西至沪杭铁路，北至体育场路高架南侧城市绿化用地 商住 5602 30811 43500 14118 浙江汇华房地产开发有限公司 杭政储出20082号 西湖区，东至规划蒋村六号路，南至规划蒋村一号路，西至规划蒋村东路，北至规划双龙路 住宅 44870 98714 109990 11142 绿城房地产集团有限公司 杭政储出200828号 下城区（环城北路 167号地块），东至永通信息广场、木庵小区，南至水星阁小区、新坝小区，西至水星阁小区，北至杭州汽轮动力科技有限公司 住宅 26256 84019.2 92442 11002 新湖房产 杭政储出20081号 西湖区，东至双龙村，南至规划蒋村一号路，西至规划蒋村六号路，北至政府储备地块 住宅 44664 98260.8 100110 10188 绿城房地产集团有限公司 杭政储出200784号 东至规划道路，南至机场路，西至道路，北至机床厂宿舍 商办住 23547 83000 74720 9002 杭州市运河综合保护开发建设集团有限责任公司 杭政储出20087号 西湖区（规划蒋村 B-14、 16地块），东至蒋村乡、双龙村，南至文一西路，西至规划蒋村六号路，北至规划蒋村一号路 商住 62972 128086.4 105800 8260 绿城房地产集团有限公司、浙江省浙信房地产有限公司 杭政储出200810号 西湖区（规划蒋村新区 B-12、 15地块），东至蒋村六号路，南至双龙港、文一西路，西至蒋村东路，北至蒋村一号路 商住 61461 123948 96060 7750 绿城房地产集团有限公司 杭政储出200816号 江干区（董家地区 C2-04地块），东至钱塘沁园，南至机场路，西至规划机场弄路，北至东升宿舍 商业 6860 23186.8 16500 7116 浙江杰立建设工程有限公司 杭政储出20083号 拱墅区，东至小河路，南至莫干山路绿化，西至政府储备土地，北至政府储备土地 商业 4937 24685 16100 6522 拱墅区城市建设发展中心 杭政储出200824号 拱墅区（阮家桥 C-R21-02地块），东至规划益乐路，南至沁园路，西至阮家桥 C西地块，北至河流 住宅 34824 97507.2 59300 6082 温州市华顺房地产开发有限公司 非工业用地成交楼面价 TOP10 三、房地产市场分析 2、一级土地市场分析 重点地块： 绿城新蒋村地块 该区域北至规划双龙路，南到文一西路，西至规划蒋村六号路，东到双龙村。临近西溪湿地，再加上其住宅用地 2.0左右的容积率，可规划为“排屋 &公寓”的复合社区。 土地编号 用途 占地面积 建筑面积 楼面价 杭政储出 20081号 住宅 44664 98260.8 10188 杭政储出 20082号 住宅 44870 98714 11142 杭政储出 20087号 住宅 41548 83096 7276 商业 21424 44990.4 杭政储出 200810号 住宅 51201 102402 7750 商业金融 10260 21546 合计 213967 449009.2 9175 其中住宅占地面积 18.23万方，共计建筑面积 38.25万方；商业金融用地 3.19万方，共计建筑面积 6.65万方。 项目名称 楼面价格 近期成交均价 西溪蝶园 4051 18115 文鼎苑 / 15000 橡树园 3577 13000 万家花城 2300-2806 13160 基本技术指标 三、房地产市场分析 2、一级土地市场分析 重点地块： 原杭州重机场地块 重机厂地块西靠东新路，北邻石祥路，南为长大路，东依新东路，距市中心武林广场仅为 8公里，其周边路网系统完善，交通便捷。 基本技术指标 地块编号 用途 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率（ %） 楼面价 杭政储出 200820号 住宅 49266 147798 3 30 5001 杭政储出 200821号 商住 55766 139415 2.5 30/20 4753 杭政储出 200822号 住宅 84623 211557.5 2.5 30 5001 三、房地产市场分析 2005-2008年 (1-6月 )杭 州商品房施、竣工面积走势02000400060008000 单位：万平方米施工面积 6671.39 7260.08 5006.2 4046.67竣工面积 1856.34 1737.51 947.77 295.42005年 2006年 2007年 2 0 0 8 年（1 - 6 月） 3、二级市场分析 商品房施竣工面积走势 商品房施工面积 2008 年上半年施工面积占到去年总量的 81% 2008 年上半年杭州市商品房施工面积为 4046.67 万平方米，同比增长 7.4%，其中住宅施工面积 2998.31 万平方米，增长 3.9%。 商品房竣工面积 08 年上半年仅占去年全年总量的 31% 2008 年上半年，商品房竣工面积 295.40 万平方米，增长 74.4%，其中住宅 226.15 万平方米，增长 60.4%。 三、房地产市场分析 3、二级市场分析 2006-2008年季度商品住宅供求关系及价格走势 供求关系： 从 06年供大于求到 07年供小于求，再到 08年供求关系重新发生逆转，回到供大于求局面； 价格走势： 从 06年上下震荡到 07年高速上涨，再到 08年呈现典型的成交量下滑与价格上涨同时并存的 “滞涨”现象，但进入四季度未价格又呈现震荡下滑的趋势 2 0 0 6 - 2 0 0 8 季度杭州市住宅供求关系走势图050100150200单位 : 万平方米00 . 30 . 60 . 91 . 21 . 51 . 82 . 1供应面积 8 1 . 6 8 1 4 4 . 8 3 1 2 6 . 3 2 1 1 2 . 7 1 4 0 . 9 3 1 2 5 . 6 3 6 5 . 7 8 1 0 9 . 9 9 8 6 . 5 8 8 7 . 9 2 1 1 2 . 2 2 7 9 . 7 7成交面积 3 1 . 7 4 9 0 . 8 7 7 0 . 4 8 8 4 . 6 3 5 5 . 7 3 1 6 1 . 2 7 1 1 5 . 9 4 8 0 . 4 4 3 . 5 6 7 0 . 9 8 4 9 . 0 8 3 0 . 2 3供求关系 0 . 3 9 0 . 6 3 0 . 5 6 0 . 7 5 1 . 3 6 1 . 2 8 1 . 7 6 0 . 7 3 0 . 5 0 . 8 1 0 . 4 4 0 . 3 80 6 Q 1 0 6 Q 2 0 6 Q 3 0 6 Q 4 0 7 Q 1 0 7 Q 2 0 7 Q 3 0 7 Q 4 0 8 Q 1 0 8 Q 2 0 8 Q 308 年 10-11 月2 0 0 6 - 2 0 0 8 季度杭州市住宅成交均价走势图0300060009000120001500018000单位 : 元 / 平方米成交均价 9481 8735 8234 9252 9113 9240 10477 14580 13762 14479 16832 152850 6 Q 1 0 6 Q 2 0 6 Q 3 0 6 Q 4 0 7 Q 1 0 7 Q 2 0 7 Q 3 0 7 Q 4 0 8 Q 1 0 8 Q 2 0 8 Q 308 年 10-11 月三、房地产市场分析 2008 杭州市月度住宅供求关系走势图03060单位 : 万平方米00 . 511 . 52供应面积 4 1 . 6 5 5 . 9 4 3 8 . 9 9 2 2 . 4 8 4 6 . 6 1 1 8 . 8 2 2 9 . 0 4 2 7 . 3 4 5 5 . 8 3 4 1 . 1 5 3 8 . 6 1成交面积 1 7 . 9 7 8 . 9 1 6 . 6 9 2 0 . 4 2 3 2 . 3 2 1 8 . 2 4 1 7 . 9 1 3 . 7 4 1 7 . 4 4 1 2 . 7 9 1 7 . 4 4供求比 0 . 4 3 1 . 5 0 . 4 3 0 . 9 1 0 . 6 9 0 . 9 7 0 . 6 2 0 . 5 0 . 3 1 0 . 3 1 0 . 4 50 8 . 0 1 0 8 . 0 2 0 8 . 0 3 0 8 . 0 4 0 8 . 0 5 0 8 . 0 6 0 8 . 0 7 0 8 . 0 8 0 8 . 0 9 0 8 . 1 0 0 8 . 1 12008 杭州市月度住宅成交均价走势图030006000900012000150001800021000单位 : 元 / 平方米成交均价 15001 11818 14467 15839 13474 14124 13915 17186 19395 15406 151640 8 . 0 1 0 8 . 0 2 0 8 . 0 3 0 8 . 0 4 0 8 . 0 5 0 8 . 0 6 0 8 . 0 7 0 8 . 0 8 0 8 . 0 9 0 8 . 1 0 0 8 . 1 1 3、二级市场分析 2008年月度商品住宅供求关系及价格走势 供求关系： 08年全年除 2月份受春节影响外，其它月份均呈现供大于局面，尤其是进入三季度后供大于 求的比重进一步扩大； 价格走势： 08全年住宅成交均价同比 07年仍有较大幅度的上涨，与成交量的大幅下滑形成显明对比， 但月度价格走势表现震荡， 10、 11月表现快速下滑趋势； 三、房地产市场分析 3、二级市场分析 08年住宅市场供应与成交类型分析 普通住宅是主流 普通住宅： 2008年普通住宅新增供应 354.49万平方米，占到总体供应量的 98.0%，成交 190.87万平方米，占到总体成交量的 97.6%； 别墅：由于杭州市政府 5年内不再推出纯别墅用地（容积率 1以下），导致 08年别墅供应占比很小，只有 6.02万平方米，只占总体的 1.5%，成交了 1.83平方米，占总成交量的 0.9%。并且多是排屋等准别墅类产品， 酒店式公寓： 2008年的供应不多，共 5.97万平方米，占到总供应量的 1.5%。杭州市酒店式公寓定位多高端，得到了市场的接受，成交 2.83万平方米，占总成交量的 1.4%， 2008年杭 州市住宅成交结构图普通住宅97.6%别墅0.9%酒店式公寓1.4%2 0 0 8 年杭州市住宅供应结构图普通住宅98%别墅1%酒店式公寓1%2 0 0 8 年杭州市住宅供应区域结构图拱墅区1 0 . 9 3 %江干区2 5 . 9 3 %下城区5 . 5 1 %西湖区2 4 . 5 4 %下沙区1 3 . 3 4 %滨江区1 5 . 6 3 %上城区4 . 1 2 %三、房地产市场分析 3、二级市场分析 08年住宅市场供应与成交区域分析 江干区和西湖区是供应和成交大户 2008年江干区新增供应 98.4万平方米，占总供应量的 25.9%，其中九堡板块有大量的新盘上市，前 11个月共成交 60.9万平方米，占总成交量的 31.3%； 其次为西湖区新增 85.9万平方米，占总供应量的 24.5%，其中西溪、留下板块是主要的供应区，前 11个月共成交 31.4万平方米，占总成交量的 16.1% 。滨江区、下沙区也有较大的成交量和供应量，详见下图： 2 0 0 8 年杭州市住宅供应区域结构图上城区6%拱墅区13%下沙区11%西湖区18%下城区6%江干区31%滨江区15%1-11月成交量 TOP10 排名 项目名称 板块 档次 是否装修 装修标准 (元 /m2) 成交面积(m2) 成交均价 (元 /m2) 成交主力产品 1 悦府 城东（钱江新城） 高档 是 6000 96185.97 27527 90方的两房、140的三房 2 魅力之城 九堡、彭埠、笕桥 中档 部分房源 精装 1500 86494.34 10513 90方的三房 3 丽江公寓 九堡、彭埠、笕桥 中档 是 3000 66878.62 14749 88方的两房、140方的三房 4 元都新景 新城北 中低 档 否 61105.41 7517 90方的两房 5 伊萨卡国际城 下沙 中档 否 60687.7 7479 89房的两房，130方三房 6 海威国际 滨江（一线江景） 中高 档 否 60245.99 14812 128方的三房，140方的四房 7 城市芯宇 城西（文教区） 中高 档 部分房源 精装 6000 59252.11 23103 90方的一房，130方的二房 8 万家花城 申花路 中档 否 58357.26 13171 90方两房， 130方三房 9 江滨花园 下沙 中低 档 否 57843.57 8038 87方两房， 120方三房 10 红街公寓 城东（景芳、三堡附近） 中档 否 51133.12 13259 88方的两房， 67方的一房 从地理范围上来， TOP10项目均位于市中心的外围，这也与市中心土地规模较小，推案量不大有关，而其中城东的项目格外受到市场关注，占到排行的 4席，分别为悦府、魅力之城、丽江公寓和红街公寓。 价格方面，虽有悦府和海威国际这类 20000元 /平方米以上项目的放量成交，但是大量项目仍然是以低价赢得市场， 3个项目成交均价低于 10000元 /平方米， 5个项目成交均价在 10000-15000元 /平方米。 从成交的主力产品来看， 90方以下紧凑的两房和三房是市场的主流。 三、房地产市场分析 3、二级市场分析 区域市场分析 2 0 0 8 年杭州市上城区房地产市场供求关系图020000400006000080000100000120000140000160000180000住宅 办公 商业 酒店式公寓平方米供应面积 成交面积2 0 0 8 年杭州市下城区房地产市场供求关系图050000100000150000200000250000住宅 办公 商业 酒店式公寓平方米供应面积 成交面积08年下城区供求关系： 2008年 1-11月份上城区商品房共新增商品房 29.3万平方米，商品房成交 13.5万平方米，总体供求比为 1： 0.53。其中住宅市场供应是需求的一倍，供求比为 1： 0.5，写字楼因为供应面积少，呈现出供不应求的局面，供求比为 1： 3.3。商业的供求比为 1： 0.34。 08年上城区供求关系： 2008年 1-11月份上城区商品房共新增商品房 35.8万平方米 ， 商品房成交 19.8万平方米 ， 总体供求比为 1.8。 其中住宅部分市场接受情况尚可 ， 供求比为 1.45， 低于总体供求比 ， 新绿园 、 钱塘名都和锦都世家等楼盘的热销是主要原因 。 酒店式公寓的去化状况很不理想 ， 供求比达到了 6.42， 办公和商业的供求比分别为 2.03和 3.58。 2 0 0 8 年杭州市西湖区房地产市场供求关系图050000100000150000200000250000300000350000住宅 办公 商业 酒店式公寓平方米供应面积 成交面积08年西湖区供求关系： 2008年 1-11月份西湖区商品房共新增商品房35.1万平方米，商品房成交 17.2万平方米，总体供求比为 1： 0.5。其中住宅市场供应是需求的一倍，供求比为 1： 0.48，写字楼因为供应面积少，呈现出供不应求的局面，供求比为 1： 3.3。商业的供求比为 1： 0.38。 三、房地产市场分析 3、二级市场分析 区域市场分析 2 0 0 8 年杭州市江干区房地产市场供求关系图020000040000060000080000010000001200000住宅 办公 商业 酒店式公寓平方米供应面积 成交面积08年江干区供求关系 : 2008年 1-11月份江干区商品房共新增商品房131.3万平方米，商品房成交 89.2万平方米，总体供求比为 1： 0.67。其中住宅市场供求比大致相似，供求比为 1： 0.6.，写字楼供求基本平衡。 三、房地产市场分析 3、二级市场分析 区域市场分析 2 0 0 8 年杭州市拱墅区房地产市场供求关系图050000100000150000200000250000住宅 办公 商业 酒店式公寓平方米供应面积 成交面积08年拱墅区供求关系： 2008年 1-11月份拱墅区商品房共新增商品房29.3万平方米，商品房成交 13.5万平方米，总体供求比为 1： 0.53。其中住宅市场供应是需求的一倍，供求比为 1： 0.5，写字楼因为供应面积少，呈现出供不应求的局面，供求比为 1： 3.33。商业的供求比为 1： 0.34。 2 0 0 8 年杭州市下沙区房地产市场供求关系图050000100000150000200000250000住宅 办公 商业 酒店式公寓平方米供应面积 成交面积08年下沙区供求关系： 2008年 1-11月份下沙区商品房共新增商品房28.3万平方米，商品房成交 14.5万平方米，总体供求比为 1： 0.53。其中住宅市场供应是需求的一倍，供求比为 1： 0.5，写字楼因为供应面积少，呈现出供不应求的局面，供求比为 1： 3.33，商业的供求比为 1： 0.34。 2 0 0 8 年杭州市滨江区房地产市场供求关系图050000100000150000200000250000住宅 办公 商业 酒店式公寓平方米供应面积 成交面积08年滨江区供求关系： 2008年 1-11月份滨江区商品房共新增商品房29.3万平方米，商品房成交 13.5万平方米，总体供求比为 1： 0.53宅市场供应是需求的一倍，供求比为 1： 0.5为供应面积少，呈现出供不应求的局面，供求比为 1： 3.33。商业的供求比为 1：0.34。 三、房地产市场分析 3、二级市场分析 区域市场分析 三、房地产市场分析 3、二级市场分析 热销项目分析 热销产品 定位明确；配套成熟；性价比高 、阳光海岸 销售状况： 08年 11月 9日推出 2号楼的共计 99套房源，全部是 300方以上的大户型，实现成交 54套，占本期推案的 54.55%，成交均价 34652元 /平方米，位列 08年 10月杭州商品住宅销售面积第二名。 热销原因： 该项目定位明确，省内想购买顶级都市豪宅的高端客户。从户型设计、建材选择、装修品味和品牌选择等个方面满足客户花钱买享受的需求。 、四季风景苑 销售状况： 08年 11月 17日推出 3栋楼的共计 438套房源，开盘均价 8000元 /平方米左右。截止至 30日，成交 150套，占项目推案的 34.25%，成交均价 7442元 /平方米。 热销原因： 该项目位于下沙配套较为成熟的西区，且一期业已交付，居住氛围与规划利好，远远优于同板块的其它项目。 、上东城 销售状况： 08 年 10 月 20 日推出 3栋楼的共计 453 套房源，开盘均价 7000 元 /平方米左右。目前已经实现销售 106套，占总体供应的 25.39%。 热销原因： 项目所处的大城东板块目前在售项目如元都新景价格在 8000 元 /平方米，上东城项目的价格优势和品牌优势高于同期在售项目。 项目简介： 位于杭州市滨江区东信大道西至闻涛路，与六和塔隔江相望。项目东临高新技术产业开发区，聚集了 UT斯达康、东方通信、摩托罗拉等国内外知名企业；东南面是滨江高教园区，现浙江中医学院、中国美术学院、杭二中等九所学校已经入驻。该项目教育配套完善，且总部优势显著。 规划设计： 规划 5幢高层、 1幢两层楼单身公寓和 8幢联排呈“ C” 字形与之江湾合抱，环抱式开放布局实现了“户户看江”。小区的景观和绿化主要集中在东边，园林设计轴线采用人车分流，将园林景观效果最大化，充分考虑现代人的生活习性和活动习惯。 3、二级市场分析 案例分析：中海钱塘山水 三、房地产市场分析 景观设计： 层叠山水，实现三重景观。 第一重：江景，近有壮丽江景，远有山林葱茏、六和塔、五云山 连绵起伏，满目苍翠，视野无限开阔。 第二重：沿江公园， 12000方城市绿地，第一时间感受江湾生 活。 第三重：近万方小区精致园林，丰富水系、参天大树、绿色草 坪，用风景的秩序将自然与建筑编织为一体。 三重景观设计再加上独特的户型，实现了钱塘山水项目 270度全景观生活。 3、二级市场分析 案例分析：中海钱塘山水 三、房地产市场分析 户型特点： 1.“ 两房 +两卫 +2X” 空间（分析详见户型篇） 2复式空中别墅和大平层 1#楼楼王位臵，提供高端享受，1单元均为 210方左右的大平层， 2单元为 270-310方的复式空中别墅。户型设计上强调卧室的景观享受，把更多的景观留给卧室 1.南向卧室不仅保证采光和取暖，同时占据了最佳景观面； 2.大户型享受型生活，设臵中西两类厨房； 3.连通客厅的大阳台，享受宽敞待客环境。 3、二级市场分析 案例分析：中海钱塘山水 三、房地产市场分析 1标注 1处的双层挑高露台与客厅连通，客厅不仅至少增加了 10平方米的使用面积，也拥有了 6米宽的客厅空间，挑空 5.6米的层高享受。 2标注 2处的飘窗高度不足 2.2米，不算面积，延伸客厅空间。 销售情况： 6月份中海 钱塘山水首次开盘，月销售率达到 60%，成为当月的销售冠军，目前一期销售率达到 88.41%。 89方的“两房 +两卫 +2X” 户型，目前销售率 62%，空中别墅和大平层的户型，受高总价的影响，销售去化缓慢，销售率为 24%。 1 2 3、二级市场分析 案例分析：西溪里 三、房地产市场分析 项目名称 总建筑面积（ ） 占地面积（ ） 容积率 建筑形态 西溪里 250000 1200000 2.75 高层，小高层，低层 项目简介： 项目位于文一西路北侧，环绕西溪里的五常港河与湿地公园的水系相通，连接钱塘江与运河南，距西溪湿地公园约 800米、北距浙江大学紫金港校区约 1500米。项目交通便利，距绕城公路约 4分钟车程，靠近规划中的地铁 5号线站点和蒋村公交总站。项目距离未来申花路商圈仅 4公里距离，入住后购物休闲活动丰富。 规划设计： 项目总占地面积 180亩，五常港河将整个地块分为南北两个区域，南区五常港河两岸的沿河景观带是小区独特的风景线，此外枫树湾港和五常港河自然围合形成滨河生态公园，坐享家门口的 12万方自然景观公园。 项目分 2期开发，南区为一期，包括随园和璞园两大组团，本月推出的新房源有随园 1-5幢的排屋和璞园 3号楼的高层电梯公寓。 项目南侧的西溪新天地为配套的商业中心，将大大提升小区内的生活品质。 3、二级市场分析 案例分析：西溪里 三、房地产市场分析 建筑设计： 中式墙门大宅 西溪里最大的特色是重塑了杭州的“墙门”，融合现代居住理念，打造“现代中式墙门大院”。 排屋 采用老墙门“二进三院”格局，保留中式人居核心 中庭， 2.7米高院墙围合成“内向型”排屋。 3、二级市场分析 案例分析：西溪里 三、房地产市场分析 公寓 “ 多庭院空间 ” 设计，单元入户墙院以实墙为主，以虚点地木格栅为点缀，通过 “ 素墙 ”围合出高层公寓的专属领地。 户型 宽景公寓 位于 6号楼，建筑面积 87平方米， 2室 2厅 1卫 建筑面积 89平方米， 3室 2厅 1卫 3、二级市场分析 案例分析：西溪里 三、房地产市场分析 销售情况： 08年西溪里分两期推出 458套房源，包含小高层公寓和排屋，目前销售 196套，去化率 43%。 .营销策略 策略 1：产品说明会 产品说明会是最常规使用的促销手法，而且是开盘前的必要程序之一，通常都在开盘前 1个星期举行，主要起到一个告知的作用，公布项目开盘时间、项目基本情况、甚至公布项目报价及开盘当天的优惠措施。 策略 2：房交会 每年春秋两季的房交会是杭州楼市的传统盛事，但是在 08年房交会向“房展会”转变，随着市场行情转冷、可售房源增多等因素的影响，虽然每届仍有大量开发商参展，但是以往大规模的放量行情难现。 策略 3：折扣 万科于 2008年 9月实行了 “青年臵业计划”，将旗下 4个项目 (白鹭郡南，白鹭郡北，魅力之城，逸天广场 )的部分房源进行优惠销售，最高优惠幅度达到 7.5折。万科的举动打破了杭州市场 “价格只涨不跌”的神话，之后城北和九堡板块有多个楼盘跟进，甚至连市中心的现代景苑项目也以 7.3折销售。 从销售情况上来看，除了“吃螃蟹者”万科和市中心楼盘现代景苑外，其余销售情况冷淡，而且折扣活动引起了购房者不信任情绪，观望氛围浓重。 策略 4：情感营销 08年的市场进入一个微妙的时期，开发商的注意力不仅局限在潜在客户上，同时加大了投入在维护老业主方面的力量，大量开发商成立了相应的客户俱乐部，如绿城会、金基会等，不时举办各类业主联谊活动。 策略 5：公益形象 开发商介入公益事件，可以起到比媒体广告更加广泛的传播效果，同时树立起一个具有强烈社会责任感的企业形象。地震时间之后，大量开发商第一时间为灾区捐款，同时积极参与到灾区重建工程中。 策略 6：团购活动 随着楼市的日益低迷，以团购的名义进行销售应运而生。住在杭州和搜房 2个大型房产网站，推出住房卡和搜房卡，搭建起购房者和开发商交流的另一个桥梁，定期组织购房者集体看房，购房者凭住房卡和搜房卡，可享受一定的优惠。目前住房卡和搜房卡的持有者分别达到了 11678名和 127885名，庞大的潜在客户群，吸引了越来越多的开发商加入到看访团的团购活动中来。 3、二级市场分析 营销分析 三、房地产市场分析 3、二级市场分析 营销分析 、营销案例分析：朗诗国际街区 三、房地产市场分析 项目地址 位于杭州市经济开发区 6号大街和 27号大街交汇处 建筑形态 高层 总建面积 21万平方米 容积率 2.45 开发商 杭州朗诗臵业有限公司 开盘期数 2期 营销策略 体验式营销 杭州朗诗国际街区分三次组织部分意向客户到南京朗诗国际街区试住参观，让广大消费者有了接触科技住宅的机会，能够用亲身体验去读解恒温、恒湿、恒氧、静音、适光的温馨居住空间。 2007年 12月 18日 ,位于杭州经济开发区 6号大街和 27号大街交汇处的朗诗国际街区项目现场开放。 南京朗诗国际街区实景图 试住体验活动现场 3、二级市场分析 营销分析 、营销案例分析：朗诗国际街区 三、房地产市场分析 定向营销 2007年 11月，杭州项目在国家电网杭州城东供电局 和泰尔茂医疗产品 (杭州 )有限公司举行了定向销售小众推介会。活动以科技住宅知识讲座的形式向受众传递新型的居住理念，活动现场火爆、互动沟通热烈。 杭州城东供电局专场现场 泰尔茂医疗产品 (杭州 )有限公司现场 广告表现 蓄水期 销售期 营销点评： 朗诗项目采用的“恒温恒湿恒氧”的三恒技术在杭州还是一个新兴的产物，公众对其缺乏了解，因此，在其推广过程中开发商着重于增强客户对产品的认知，展现自己产品与其他产品的不同，提升产品识别度。