中原--2009年成都市土地市场研究报告(doc 16)

为您我做到 四川中原市场研究中心 /2009/01/13 四川中原物业顾问有限公司 地址：锦江区大业路 6号财富中心 C座 27楼 电话： 86766488 传真： 86767658 1 2009 年成都市 土地 市场 分析报告 四川中原物业 顾 问有限公司 市场研究中心 为您我做到 四川中原市场研究中心 /2009/01/13 四川中原物业顾问有限公司 地址：锦江区大业路 6号财富中心 C座 27楼 电话： 86766488 传真： 86767658 2 目 录 一、成都市宏观经济运行概况 . 4 国民经济平稳运行 . 4 固定资产投资保持快速增长，房地产开发投资回落 . 4 二、 2009 年成都市主城区商品住宅市场整体概况 . 4 三、成都市主城区土地供需市场 . 5 1、主城区招拍 挂市场整体概况 . 5 2、住宅类用地市场 . 6 3、商业类用地市场 . 8 4、住宅用地大幅上涨，商业用地走势良好 . 11 四、年度成交用地可开发情况 . 11 1、住宅类用地 . 11 总开发量上涨 244%，容积率基本持平 . 11 城北引领上涨 . 11 各区域楼面均价同比均涨幅明显 . 12 2、商业类用地 . 13 商业用地可开发量小涨，容积率略有上升 . 13 城南为王 . 13 五、 2009 年成都市主城区土地市场七宗“最” . 13 六、 2009 年度土地市场交易特征总结及 2010 年行情展望 . 14 附图一 2009 年成都市主城区主要成交宗地位置图 . 15 为您我做到 四川中原市场研究中心 /2009/01/13 四川中原物业顾问有限公司 地址：锦江区大业路 6号财富中心 C座 27楼 电话： 86766488 传真： 86767658 3 图表 目录 图 1： 2006-2009 年成都市主城区商品住宅供需走势 . 5 图 2： 2007-2009 年成都市主城区住宅及商业用地供需走势 . 5 图 3： 2009 年成都市主城区各方位区域市场住宅用地供需 . 6 图 4： 2009 年成都市主城区各环域区域市场住宅用地供需 . 7 图 5： 2006-2009 年成都市主城区住宅用地成交均价月度走势 . 7 图 6： 2009 年成都市主城区商业类用地成交均价月度走势 . 10 图 7： 2007-2009 年成都市主城区各区域住宅用地可开发量对比 . 12 图 8： 2007-2009 年成都市主城区各区域住宅用地楼面均价对比 . 12 图 9： 2007-2009 年成都市主城区各区域商业用地可开发量对比 . 13 表 1： 2007-2009 年各方位区域市场成交量对比 . 6 表 2： 2007-2009 年成交住宅用地地块规模对比 . 8 表 3： 2007-2009 年成交住宅用地出让方式对比 . 8 表 4： 2007-2009 年商业类用地供需对比 . 9 表 5： 2007-2009 年商业类用地环域供需对比 . 9 表 6： 2007-2009 年出让商业用地规模对比 . 10 表 7： 2007-2009 年成交商业用地出让方式对比 . 11 为您我做到 四川中原市场研究中心 /2009/01/13 四川中原物业顾问有限公司 地址：锦江区大业路 6号财富中心 C座 27楼 电话： 86766488 传真： 86767658 4 (数据说明： 本报告数据若未经说明，均来自于中原数据库； 工业用地数据未计入本报告； ) 一、 成都市宏观经济 运行 概况 1、 国民经济平稳运行 2009 年，成都全年地区生产总值预计达到 4380 亿元，较去年环比增长 12.3%。城镇居民人均可支配收入增加至 18650 元，较去年 环比增长 10.1%。 2、 固定资产投资保持快速增长，房地产开发投资回落 2009 年 1-11 月，全市固定资产投资累计完成 3560.71 亿元，比去年同期 (下同 )增长 36.5%。 基建投资是拉动固定资产投资增长的主动力，房地产开发投资降幅趋缓，接近去年同期水平。 1-11 月，基建完成投资 1835.81 亿元，增长 62.6%；房地产开发完成投资 795.15 亿元，下降 4.1%，下降幅度在 10 月减缓 3.8 个百分点的基础上又减缓 2.5 个百分点。 二、 2009 年 成都市 主城区商品住宅 市场整体概况 1、 楼市繁荣，促成地市新一轮行情 2009 年，成都市主城区商品住宅新增预售供应 775.53 万平米，成交 1253.64 万平米 ，供需比值 0.62，全年供小于求，共消化前期积累存量 478.11 万平米，市场自 3 月份开始，成交活跃，一反 2008 年颓势，压制的刚性需求大量释放，尤其第四季度，屡创成都楼市新高。在楼市的带动下，土地市场又开始了新一轮的繁荣景象。 为您我做到 四川中原市场研究中心 /2009/01/13 四川中原物业顾问有限公司 地址：锦江区大业路 6号财富中心 C座 27楼 电话： 86766488 传真： 86767658 5 图 1： 2006-2009 年成都市主城区商品住宅供需走势（万平米） 三、 成都市主城区土地供需市场 1、 主城区招拍 挂市场整体概况 住宅用地供需量大幅攀升两倍多 ，商业用地 供需量 小幅上扬 2009 年，成都市主城区（包括高新区）共公开拍卖、挂牌住宅类及商业类国有建设用地 67 宗，总出让面积 4480 亩，成交 4407 亩；其中成交住宅类用地 38 宗， 2755 亩，同比大幅 上升 216%；商业类用地28 宗， 共 1652 亩，同比上升 9%。 图 2： 2007-2009 年成都市主城区住宅及商业用地供需走势（亩） 为您我做到 四川中原市场研究中心 /2009/01/13 四川中原物业顾问有限公司 地址：锦江区大业路 6号财富中心 C座 27楼 电话： 86766488 传真： 86767658 6 2、 住宅类用地市场 一扫颓势，全市翻倍，城北翻 10 倍 2009 年，成都市主城区住宅用地供应成交最多的为城南，占总成交量 2755 亩的 34%； 城西、城东 、 城北分列二、三，四，成交量占比分别为 30%， 18%， 17%；城 中 本年度成交住宅用地 1 宗，面积为 3 亩，占总成交量 0.1%。 图 3： 2009 年成都市主城区各方位区域市场住宅用地供需（亩） 表 1： 2007-2009 年各方位区域市场成交量对比（亩） 区域 成交量对比 2007 2008 2009 2007-2008 变化 幅度 2008-2009 变化 幅度 城东 1707.49 167.63 501.38 -90.2% 199.1% 城南 1109.09 381.64 945.00 -65.6% 147.6% 城西 1076.29 277.33 832.31 -74.2% 200.1% 城北 408.57 42.92 473.34 -89.5% 1002.8% 城中 144.16 0.00 3.19 / / 全市 4445.60 869.52 2755.21 -80.4% 216.9% 上表 显示 ， 2008 年低迷的成都楼市带给土地市场的影响非常明显， 每个方位的 成交量 降幅都在 60%以上， 降幅最大的城东 ， 成交量 减 少了 9 成之多， 降幅 最 小 的城南也有 65.6%， 全市成交量的缩减幅度高达八成 。 2009 年 成都 楼市已经从 去年 低迷状态中走出， 土地市场也一扫颓势， 各个方位 区域市场供需量 相对于2008 年都有大幅的上升，涨幅最大的城北 ，相比 2009 年上升了 10 倍之多，且超过了 07 年的成交量。涨幅最小的城东也有 147.62%的涨幅，全市整体 成交量的上涨幅度超过 2 倍。 二环三环、三环外旗鼓相当，供需量均上千亩 为您我做到 四川中原市场研究中心 /2009/01/13 四川中原物业顾问有限公司 地址：锦江区大业路 6号财富中心 C座 27楼 电话： 86766488 传真： 86767658 7 随着成都市主城区旧城改造力度的加大，二环三环之间平整出大量可供开发的用地，而随着成都市主城区的扩张，三环外的土地也大量被推 上市场，例如 2009 年龙湖、华润进驻的五块石板块 、保利进驻的 武侯区顺江板块 。二环以内的住宅用地日益稀缺， 2009 年 二 环以内的成交量 只占全年成交量的 2%，未来很长一段时间，环域市场将继续保持目前的格局。 图 4： 2009 年成都市主城区各环域区域市场住宅用地供需（亩） 成交均价逐步上扬 2009 年，成都市主城区住宅用地 整体 成交均价为 720 万元 /亩，较 2008 年的 450 万元 /亩 增长 60%。1-3 月，主城区延续 2008 年颓势，无住宅用地供应成交。从 4 月份有住宅用地推上市场 以后，均价开始了上扬的过程，全年有 5 个月的成交均价在 700 万元 /亩以上，后四个月更是持续位于高位。 图 5： 2006-2009 年成都市主城区住宅用地成交均价月度走势（万元 /亩） 100 亩 以下 地块依然占主流 为您我做到 四川中原市场研究中心 /2009/01/13 四川中原物业顾问有限公司 地址：锦江区大业路 6号财富中心 C座 27楼 电话： 86766488 传真： 86767658 8 无论 市场高潮期的 2007、 2009 年还是低潮期的 2008 年， 100 亩以下规模的住宅用地都是供应成交的主力，类似于房产市场上的中小户型，中小规模的宗地更加方便于开发商的操作，会相应的减少开发商的资金压力，会使开发周期缩短， 有利于有效增加楼市供应，减少房地产市场风险 ， 也更有利于房地产市场有序健康的发展 。 自 2008 年以来，政府开始对出让宗地规模开始进行控制，预计未来除特殊情况外，土地出让宗地规模依然将集中在 100 亩以下。 表 2： 2007-2009 年成交住宅用地地块规模对比 规 模（ 亩 ） 07（按宗 数计 ） 08（按宗 数计 ） 09（按宗 数计 ） 10 以下 10 0 1 10 20 16 3 6 20 50 16 2 11 50 100 22 6 12 100 300 12 3 8 300 500 1 0 0 500 以上 0 0 0 拍卖为主，挂牌为辅 在住宅用地的 出让方式 上 ， 成都政府一直较多的采用拍卖的方式，只有少数与开发商有协议的宗地会通过挂牌的方式来定向。 2007 年通过拍卖出让的宗地有 71 宗，挂牌出让的 只 有 6 宗， 2008 年通过拍卖出让的宗地有 10 宗，挂牌出让的有 4 宗， 09 年通过拍卖出让的宗地有 34 宗，挂牌出让的有 4 宗 ， 挂牌出让的宗数并没有太大的变化 ，市场行情的好坏并没有影响 供地方式的结构。 表 3： 2007-2009 年成交住宅用地出让方式对比 出让方式 07（按宗 数计） 08（按 宗 数计） 09（按宗 数计） 拍 卖 71 10 34 挂牌 6 4 4 合 计 77 14 38 3、 商业类用地市场 3.1 供需走势 3.1.1 各方位 供需 市场 城南被定位为天府新城后，从 2007 年开始就加大了商业配套用地的供应，供应量占比分别为 79%、 94% 为您我做到 四川中原市场研究中心 /2009/01/13 四川中原物业顾问有限公司 地址：锦江区大业路 6号财富中心 C座 27楼 电话： 86766488 传真： 86767658 9 和 78%，成交量 占比分别为 83%、 96%和 80%；其他区域中，城东，城西，摆脱了 08 年 0 成交的情况，但和城中一样，占有量都不高， 绿地集团在 2009 年购得的商业兼容住宅用地使得城北商业用地成交占比 13%。 表 4： 2007-2009 年商业类用地供需对比 区域 供应（亩） 成交（亩） 07 年 08 年 09 年 07 年 08 年 09 年 城东 15 9 38 0 0 38 城南 651 1463 1409 516 1449 1336 城西 13 0 12 13 0 12 城北 22 557 219 10 557 219 城中 123 46 47 85 23 47 全市 823 2075 1725 623 2029 1652 3.1.2 环域 供需 市场 同区域 市场类似，高新南区对环域市场的影响同样巨大， 保利国际广场等 大源 商务金融配套区商业 地块的供应成交，使得三环外的商业用地的整体表现可观，供应量和成交量分别占到了总体的 71.1%和69.8%。 表 5： 2007-2009 年商业类用地环域供需对比 环域 供应（亩） 成交（亩） 07 年 08 年 09 年 07 年 08 年 09 年 内环内 141 46 107 103 23 107 一二环 0 0 66 0 0 66 二三环 143 45 324 107 36 324 三环外 539 2164 1227 414 1970 1154 全市 823 2075 1725 623 2029 1652 3.2 总体成交价格及各月成交价格走势 2009 年，共成交商业用地 28 宗， 全年商业用地成交均价 468 万元 /亩，年中 有 5 个月份无商业用地供应成交，成交最多的月份为 12 月份，共有 9 宗商业用地成交，占本年度成交宗数的 32%，成交均价最低的月份为 8 月份，为 209 万元 /亩；成交单价最高的商业用地出现在 7 月，为保利以 1860 万 /亩拿 下武侯区领事馆 地块，同时也拉高了该月整体的成交均价。 12 月出让的建设路、翡翠城等商业地块出现多家参与竞价的情况，为近几年所罕见。 为您我做到 四川中原市场研究中心 /2009/01/13 四川中原物业顾问有限公司 地址：锦江区大业路 6号财富中心 C座 27楼 电话： 86766488 传真： 86767658 10 图 6： 2009 年成都市主城区商业类用地成交均价月度走势（万元 /亩） 3.3 地块规模分析 与住宅用地略有不同，商业用地的出让规模更集中在 50 亩以下， 07 年 50 亩以下规模的成交宗地数占总成交宗地数 87.5%， 08 占比超过了 70%； 09 年虽然有所下降，但依然超过半数 ， 达到 55%。 由于商业物业与住宅物业的区别，商业用地的供地一般都集中在较成熟 的地段，且一般都是拆迁后的用地，所以规模一般都在 50 亩及以下 ， 超过 50 亩规模的商业用地全部位于商业配套急待大力发展的且有大量空闲用地的高新南区 。 表 6： 2007-2009 年出让商业用地规模对比 规模（亩） 07（按宗数计） 08（按宗数计） 09（按宗数计） 10 以下 8 5 1 10 20 3 0 6 20 50 10 7 9 50 100 3 3 9 100 300 0 1 4 300 500 0 0 500 以上 0 2 0 合计 24 18 29 3.4 出让方式分析 自土地市场实行公开招拍挂以来 ， 成都市土地市场上的商业地块得到的关注度就没有住宅用地高，再对比拍卖出让和挂牌出让（挂牌出让只要一家应价即可成交），所以成都市商业地块的出让较多的使用了挂牌的方式， 2007 年成交的 23 宗里 19 宗为挂牌成交， 2008 年成交的 18 宗全部为挂牌出让 ， 2009 为您我做到 四川中原市场研究中心 /2009/01/13 四川中原物业顾问有限公司 地址：锦江区大业路 6号财富中心 C座 27楼 电话： 86766488 传真： 86767658 11 年成交的 28 宗里也有 27 宗是通过挂牌出让。 表 7： 2007-2009 年成交商业用地出让方式对比 出让方式 07（按宗 数计） 08（按宗 数计） 09（按宗 数计） 拍卖 4 0 1 挂牌 19 18 28 合计 23 18 29 4、 住宅用地大幅上涨，商业用地走势良好 虽然成都市主城区住宅用地市场在 2009 年一季度延续了 2008 年的颓势，但从 二季度开始 ， 紧随在楼市回暖后， 住宅用地的出让与成交开始大幅 上涨， 以保利未售的 各大开发商 恢复信心，积极拿地，看好未来成都市房地产市场预期，全 年 无一宗 住宅用地流拍 ，成交量同比增加两倍多 。 商业类用地方面同样不乏亮点，领事馆地块，信东地块，建设路地块无不是近几年成都市土地市场备受关注的商业用地。同时，以保利购得的位于大源商务发展区 的保利国际广场用地为代表的高新南区商业用地延续了以往在成都市主城区商业用地市场的主导地位，在 2009 年依然占据了高达 85%的比例。 四、 年度成交用地可开发情况 1、 住宅类用地 1.1 总开发量 上涨 244%，容积率基本持平 09 年， 成都市主城区共成交住宅用地 2755 亩，可建总面积 725.14 万平米，同比 08 年的 210.6 万平米，上涨 244%； 09 年成交住宅用地平均容积率为 3.5，相比 08 年的 3.6 基本持平 。 1.2 城北引领上涨 2008 年，随着各个区域 土地 成交量的下滑，各区域可开发面积 都不同程度的出现了下行的 态势 。 2009年， 市场回暖， 成交量的上升，各区的 可 开发面积都出现了大幅上扬的趋势，涨幅最大的是城北，相对较低的是城西。 为您我做到 四川中原市场研究中心 /2009/01/13 四川中原物业顾问有限公司 地址：锦江区大业路 6号财富中心 C座 27楼 电话： 86766488 传真： 86767658 12 图 7： 2007-2009 年成都市主城区各区域住宅用地可开发量对比（万平米） 2008 年相对 2007 年 下降幅度：城东 90% 城北 89% 城西 78% 城南 69% 2009 年相对 2008 年上升幅度： 城北 1116% 城南 452% 城东 115% 城西 58% 1.3 各区域楼面均价同比均涨幅明显 2008 年， 多数地块以起拍价成交 ， 各方位区域市场的 楼面均价全面下挫。而 2009 年， 市场行情转暖，各区域 楼面均价均 上升明显 。 图 8： 2007-2009 年成都市主城区各区域住宅用地楼面均价对比（元 /平米） 2008 年比 2007 年 下滑幅度：城西 53% 城南 43% 城东 37% 城北 19% 2009 年比 2008 年上升幅度：城西 114% 城东 92%城南 55%城北 30% 为您我做到 四川中原市场研究中心 /2009/01/13 四川中原物业顾问有限公司 地址：锦江区大业路 6号财富中心 C座 27楼 电话： 86766488 传真： 86767658 13 2、 商业类用地 2.1 商业用地可开发量小涨，容积率略有上升 2009 年， 成都市 主城 区共成交商业用地 28 宗 ，共 1652 亩，可建面积 499.94 万 平方米，同比 08 年的350.98 万平方米， 上涨 42%。 成交商 业地块的平均容积率约为 6.1，相比 08 年的 5.1 有所上升。 2.2 城南为王 和前几年一样，城南的商业用地可开发量在各区域市场中 独占鳌头，占总可开发量的 76.4%，由于天府新城的存在，未来几年依然将维持城南为王的局面。 图 9： 2007-2009 年成都市主城区各区域商业用地可开发量对比（万平米） 五、 2009 年 成都市主城区土地市场 七宗“最” 成交总价最高 9 月 29 日 ，龙湖地产拿下金牛区五块石住宅用地， 成交总 价超过 21 亿元； 成交单价最贵 12 月 4 日 ， 朗基地产以每亩 1940 万拿下锦江区顺江路与龙舟路交汇处地块 ； 成交单价最低 4 月 28 日 ， 蓝光地产以每亩 270 万拿下金牛区商贸大道和平一号地块 ； 楼面均价最高 12 月 4 号 ， 新和房产拍卖 购得 金牛区解放路片区 4 号，楼面地价高达 8700 元 /平米 ； 楼面均价最低 4 月 28 日 ， 蓝光地产 通过挂牌 拿下金牛区商贸大道和平一号地块，楼面均价 964 元 /平米 ； 净用地面积最大 9 月 29 日 ， 龙湖地产拿下金牛区五块石住宅用地，净面积 276.73 亩 ； 够地最多开发商 2009 年，保 利通过拍卖和挂牌在主城区共购得 7 宗共 732.41 亩用 地，出让总价超过 36 亿元。 为您我做到 四川中原市场研究中心 /2009/01/13 四川中原物业顾问有限公司 地址：锦江区大业路 6号财富中心 C座 27楼 电话： 86766488 传真： 86767658 14 六、 2009 年度土地市场交易特征 总结 及 2010 年 行情展望 从 0 到 4480，土地市场掀起新一轮行情 2009 年前三个月，零住宅用地供应成交， 2009 年前四个月，零商业用地供应成交 ， 2009 年 的开端继续弥漫着 2008 年的低迷。 四月份， 1 宗住宅用地挂牌，五月份 2 宗住宅用地拍卖，土地市场开始小幅回暖。在经过六到九月的持续放量后 ，到四季度，土地市场全面爆发，到 十一月与十二月，单月成交量均突破千亩，土地市场在 牛 年尾迎来 牛市 。 最终 2009 年 ，成都市主城区（包括高新区）共公开拍卖、挂牌住宅类及商业类国有建设用地 67 宗，总出让面积 4480 亩，成交 4407 亩；其中成交住宅类用地38 宗， 2755 亩，同比大幅上升 216%；商业类用地 28 宗，共 1652 亩，同比上升 9%。 金地陆续上市， 涌现五大热点区域 2009 年，成都市主城区供地亩，仅有一宗商业用地流拍，为去年供地规模的两倍多。与去年相比，城南武侯区顺江板块、城东锦江区东大街延线板块在今年的表现抢眼，成为今年土地市场的主角 ，加上同样表现不错的外金沙、大源、五块石板块，将构成 2010 年五大开发热点区域 。前几年住宅用地的供地大户高新南区在 2009 年主要以配套商业用地的供应和成交为主。另外，领事馆地块、 信东