2007重庆市北部新区高新园人和街道H29地块项目可行性研究报告

重庆市 北部新区 高新园人和 街道 H29 地块项目 可 行 性 研 究 报 告 编制单位： 重庆 渝能产业集团 编制时间： 2007 年 5 月 23 日 可行性研究报告摘要 项目名称 重庆市北部新区高新园人和 街道 H29 地块项目 可行性研究 报告编制单位 重庆渝能产业集团 项目所 在位置 本项目 位于 重庆市北部新区高新园人和街道汪家桥行政村，地块编号为 H29。 项目基 本情况 项目位于重庆市北部新区高新园人和街道汪家桥行政村，目前为警备区用地，基地地形平坦，现为汪家桥停车场，作 为一物流中心停车场和办公地点，整个宗地呈 规则矩形 ，落差小， 场地 平整， 地块上有少量 简易的 临 时用房。 项目规划 利用情况 本项目用地面积为 62.1 亩， 规划控制容积率为 3.5，建筑密度 35%，绿地率 30%，用地性质为居住用地。 项目定 位及 价格 本项目 定位为： 中高端、低密度精品高层住宅小区 。 价格预测：小高层 3800 元 /平方米，高层 3600 元 /平方米，商业用房平街 8000元 /平方米，平街层以上 4000 元 /平方米 （ 2008 年价格，均为套内价格） 项目建 设进度 预计项目开发周期 3年， 2007 年 7 月 取得土地使用权 ， 2008 年 2月 开工 建设 ，2008 年 7月 实现 项目销售 ， 2010 年 6 月开发结束。 项目投资规模及资金筹措 项目投资总额为 41410 万元，单 方 成本为 2500 元 /平方米 。该项目资金来源于向金融机构贷款 11200万元，自筹资金 7000 万元 (项目资本金 )。 项目启动资金 18200 万元 （ 2007 年 3季度 10500万元， 4季度 2500 万元， 2008 年 1季度 3300万元， 2季度 1900 万元） 。 财务分析 财务内部收益率为 22.71%，财务净现值为 2932万元。 土地价格 我方可承受的最高地价（综合价金）为 194万元 /亩 ，扣除出让金后最高可承受转让地价为 117 万元 /亩 。 建议土地价格控制在 150 万元 /亩 以内 ，转让地价 （不含出让金） 控制在 73万元 /亩 以内 。 结论及建议 项目地处重庆市北部新区人和组团，区域地理位置好，道路交通 系统 完善，区域配套设施完善，居住氛围高，市场氛围好，地块平整且为规则矩形，有利实施快速开发建设。 从财务评 价 的结果来看，项目效益指标较好，项目风险处于于可控范畴内，项目风险较小，利润率较高。 项目的开发建设符合产业集团的战略规划，且项目 具有良好社会效益和经济效益，从经济指标及实施状况看都可 行，具有很强的操作性和可行性，建议尽快组织 实施 。 目 录 第一章 项目概况 . 1 一、项目简介 . 1 二、经济技术指标 . 2 三、四至关系 . 2 第二章 市场环境分析 . 3 一、北部新区区域解析 . 3 二、北部新区高新园区解析 . 5 三、北部新区高新园区楼宇工业分析 . 6 第三章 区域房地产市场分析 . 6 一、区域房地产概况 . 6 二、北部新区高新园 07 年一季度房地产市场分析 . 8 三、重点个案调研 . 11 四、区域商业解析 . 16 五、周边配套 . 19 第四章 项目 SWOT 分析 . 20 一、地块解析 . 20 二、 SWOT 分析 . 20 第五章 项目初步定位 . 21 一、目标客户定位 . 21 二、产品定位 . 22 三、价格定位 . 23 第六章 项目规划设计方案及评价 . 24 一、项目开发方向分析 . 24 二、项目规划设计方案及评价 . 24 三、项目初步方案选择 . 29 第七章 项目开发建设及销售计划 . 30 一、开发建设计划 . 30 二、各期开发建设面积 . 30 三、销售进度分析 . 31 第八章 投资估算 . 31 一、投资估算依据 . 31 二、建设项目总投资估算 . 32 三、分年投资计划预测 . 35 第九章 项目销售收入与资金筹措计划 . 37 一、项目销售收入、营业税及附加预测 . 37 二、项目的启动资金 . 37 三、项目资金筹措计划 . 37 第十章 财务评价 . 41 一、评价前置关键数据 . 41 二、财务评估静态指标 . 42 三、财务评估动态指标 . 42 四、财务评价结论 . 46 第十一章 不确定性分析 . 46 一、主要不确定性因素 . 46 二、敏感性分析 . 46 三、临界点分析 . 47 四、盈亏平衡分析 . 47 五、土地成交价格分析 . 48 第十二章 项目风险 分析及控制措施 . 49 一、风险因素识别 . 49 二、风险分析 . 49 三、风险评估 . 49 四、风险对策 . 50 第十三章 项目可行性研究结论与建议 . 51 一、项目可行性研究综合评价 . 51 二、项目建议 . 51 北部新区 H29 地块项目可行性研究报告 第 1 页 共 51 页 第 一 章 项目 概况 一、项目 简介 项目位于重庆市北部新区高新园人和街道汪家桥行政村，目前为警备区用地， 基地地形平坦，现为汪家桥停车场 ，作为一物流中心停车场和办公地点 ，整个宗地呈 规则矩形 ，落差小，土地平整， 地块上有少量 简易的 临 时用房。 地理区位图：场地现状 北部新区 H29 地块项目可行性研究报告 第 2 页 共 51 页 二、经济技术指标 总用地面积 62.1 亩 容积率 3.5 建筑密度 35% 绿地率 30% 用地性质 居住用地 三、四至关系 地块位于 北部新区重庆 EBD（生态商务区），与行政中心、金融中心、外事中心、新牌坊“富人区”相临。重庆消防总队对面，城市快速干道双宁路段北侧与内环高速人和立交相连，西面靠近金科天籁城，东面是“人和丽景”楼盘和凤麟苑（经济适用房）、怡和小区。地块属于四周临路，但是不靠近主干道。 周边区域现状 ： 北部新区 H29 地块项目可行性研究报告 第 3 页 共 51 页 第 二 章 市场环境 分析 一、 北部新区 区域解析 1、北部新区介绍 北部新区位于重庆主城区，南临渝中半岛，北靠江北国际空港区，西接嘉陵江，与高等院校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区数桥相连，东依长江寸滩港区，规划面积 136.6平方公里，是重庆中心城区难得的一片地势平缓开阔的大面积开发区。 北部新区于 2000 年 12 月 18日设立， 2001 年 4月 25 日挂牌成立 ， 重庆市委、市政府决定把北部新区建成以高新技术产业为基础的现代产业基地、都市发达经济圈的核心增长极和都市风貌展示区，提出用 10 年时间在北部新区 再造一年重庆工业 ，即北部新区加经开区、高新区在 2010 年实现工业总产值 1500 亿元（相当于 2000 年重庆市工业总产值）。 据了解， 2006 年，北部新区生产总值（ GDP）达到 87 亿元，比 2001年增长 10.2 倍；工业总产值从 2001年的 7.3 亿元迅速飙升到 2006 年的292 亿元，增长 39 倍，年均增幅达109%；固定资产投资总额从 2001 年的 11 亿元猛增到 2006 年的 166 亿元，增长 15 倍。 2001 2006 年累计，北部新区固定资产投资总额已达到536 亿元，其中基础设施建设投资254 亿元；北部新区的入库税金总额从 2001 年的 0.83 亿元迅速增长到2006 年的 35 亿元，增长 41 倍，年均增 长率达 111.3%。 截至 2006 年底，北部新区历年累计引进项目达到 686 个，合同投资额 598 亿元，目前已开工、投产或营业项目共 568 个，开工投产率达到 83%。 经过几年的开发建设，北部新区已基本形成 3 个 1的发展格局： 1 座汽车城 ， 个星系列百万方高新技术楼宇产业 ， 1条嘉陵江滨江景观带 ， 目前，北部新区两园已由北部新区 H29 地块项目可行性研究报告 第 4 页 共 51 页 一个城郊乡镇区域变成一个新城区的雏形，奠定了在北部新区建设以高新技术为基础的现代产业基地、都市风貌展示区、都市发达经济圈核心增长极的布局构架。 2、北部新区发展规划 北部新区规划概况： 规 划性质 以发展高新技术产业为基础的现代产业基地，是都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区 用地规模 规划区总用地面积 136.60 平方公里，规划城市建设用地 91.73 平方公里，占总用地的 67.15% 人口规模 规划人口规模为 65 万人 北部新区组团规划分布： 北部新区七大组团规划： 组团 主要功能 组团概况 人和组团 商务中心、客运枢纽、光 电产业、高档社区 北部新区的中心商务服务区。规划城市建设用地18.72 平方公里，人口 20万人 大竹林组团 信息产业、软件产业、光 电产业、生物工程 以发 展信息软件为主、环境优美的现代产业区。规划城市建设用地 18.31 平方公里，人口 10 万人 礼嘉组团 高新技术研发、高档社区 以高新技术为核心的研发区和环境优良的生活居住区。规划城市建设用地 16.15 平方公里，人口 18 万人 黄茅坪组团 现代制造业 以发展现代制造业为主的工业园区。规划城市建设用地 5.95 平方公里，人口 3.5 万人 翠云组团 新材料产业区重点发展新型材料和环保产业及其他高科技产业 规划用地 11.3 平方公里，人口 6 万人，组团内规划有新材料产业区和部分生物工程和新医药产业园 鸳鸯组团 服务业、高 档社区 以发展为翠云组团、金山组团服务的第三产业。规划城市建设用地 11.69 平方公里，人口 10 万人 礼嘉组团 黄茅坪组团 翠云组团 鸳鸯组团 人和组团 大竹林组团 金山组团 北部新区 H29 地块项目可行性研究报告 第 5 页 共 51 页 金山组团 出口加工业、现代物流 包括出口加工区、寸滩港地区。规划城市建设用地 9.53平方公里，人口 1.5 万人 二、北部新区高新园区解析 1、园区介绍 北部新区高新园区位于北部新区南部，面积约 50 平方公里， 包括人和组团和大竹林组团 ， 是重庆高新区最新最大的产业拓展区，于 2001 年 4 月正式启动 ，被称为“重庆 EBD”（生态技术商务区）。 该园区 重点发展电子信息、生物医药和食品仪表等三大主导产业，集团建设重庆光电产业 、重庆智能仪器仪表产业、重庆生物医药产业和重庆软件产业等四大产业基地。园区 内还规划布局了未来新重庆的中央商务区、使领馆区、居住新区以及交通、通信枢纽。 人和组团：建设成为以光电和生物医药产业，以及商务办公、商档社区为主，具有山水园林特色、环境优美的现代化高新技术产业。 大竹林组团：建设成为以软件和仪器仪表产业，以及休闲旅游为主，具有山水园林特色、环境优美的现代高新技术产业区。 2、 居住环境 （ 1）、人均绿地面积 64.8 平方米 北部新区高新园区总面积约 50 平方公里，城市规划建设用地约 39.21 平方公里，其余为 生态绿地、林地及水域等，占总用地的 20.06%。在城市规划建设用地中，绿地面积 927.13公顷（其中公园绿地 515.23 公顷），占总规划用地的 23.65%（其中公园绿地占 13.14%）。高新区规划总人口为 30 万人，按照高新园绿地系统建设指标规划，到 2015 年，高新园人均公共绿地 15平方米，人均绿地面积 64.8 平方米。 （ 2）、休闲配套 区域内有环境幽雅、绿树成荫的柏林公园，花果瓢香、绿茵如毯的照母山植物园及古木峰公园境内的的天然绿肺；方尖碑、人和民俗文化村、玲珑宝塔坐落其间，充分展示了人和的人文历史；金科天 籁城小区的进驻，金科盛宴十二坊餐饮一条街也随之形成，不仅吸引了大量来自四面八方的优秀人才的居住和中外客人参观，因此也提高当地房地产开发水平的提高，为此也起到了积极的推动作用。 （ 3）、居住规划 北部新园高新园规划居住用地约占总建设用地的 25%，各种高品质的住宅小区错落有致地分布在辖区内，目前已竣工的住宅规 模约 250 万平方米 。 北部新区 H29 地块项目可行性研究报告 第 6 页 共 51 页 截止 2005年 12 月底园区土地 供应 基本情况： 类别 合计 (公顷 ) 建设用地 (公顷 ) 非城市建设用地 小计 产业 用地 居住 用地 公共设施用地 交通 用地 市政 设施 其它 (绿化用地、水面 ) 合计 4834.43 3921.07 775.93 893.91 352.67 874.98 80.5 943.08 913.36 所占比例 100% 81.11% 16.05% 18.49% 7.29% 18.10% 1.67% 19.50% 18.89% （ 4）、 完善的交通网络 北部新区高新园城市市政道路总长 288.6 公里（未含高速公路 23.3 公里）（五条“金”系列主干道总长 36.5 公里，人和组团道路总长 106.1 公里，大竹林组团总长 100 公里、火车北站片区道路总长 46 公里）， 已经建成道路 58.3 公里（五条“金”系列主干道已建成通车 6.5 公里），目前正在实施的道路长 35公里，预计 2010 年前，高新园区将完成该区域全部道路建设。 三、北部新区高新园区楼宇 工业 分析 楼宇工业作为现代都市型工业的新形态，具有占地少、税源稳、效益好等优势，可以解决土地资源紧缺与产业发展的矛盾。北部新区高新园区结合自身发展优势和特点，大力发展楼宇工业。目前，该区域七座“星”系列商务大厦和总部基地已投入使用，据官方信息，已经有近百万平米的商务楼投入市场，可以满足 1000 家以上科技型中小企业办公、生产需要，目前 其使用率平均达到了 76%。 据了解，北部新区 2007 年将继续扩大楼宇产业，挖掘土地价值。实施高新园中心区拓展区、总部基地等项目 63 万，到 2007 年年底形成 150 万规模。并于今年下半年全面开工建设 太阳座 、 土星 科技孵化楼。还将规划新的系列科技孵化楼，将楼宇产业 十一五 规划由 200 万提高到 250 万。 上述楼宇工业的大力发展，产业人员的大量入驻，必然会带动区域内房地产市场的发展，及促进住房供应结构的调整。 第 三 章 区域 房地产市场 分析 一、区域房地产概况 总述： 凭借得天独厚的自然资源、基础设施 、市政配套、产业优势等 条件 ， 北部新区高新园区的房地产市场自 2002 年开始，便飞速发展，相 继 出现了以龙湖香樟林别墅、比华利豪园、金科天籁城、金科天湖美镇、棕榈泉国际花园、协信 TOWN 城、龙湖水晶郦城等北部新区 H29 地块项目可行性研究报告 第 7 页 共 51 页 中高档房地产项目，成为名符其实的“富人区”，纵观该区域房地产市场，存在着“中间小、两头大”的现象，即以上述 为 代表的中高档项目和以安置房和其它小项目为代表的中低端项目为主，从 区域目前项目开发和土地供应来看， 房地产项目销售态势较好。 区域管辖内主要房地产项目 保利香槟花园、 鲁能星城 （部分） 、 北岸新洲、比华利豪 园、财富中心、大众御湖苑、上丁企业公园、枫林秀水、锋尚星空、加新花园、加新仁和欣座、金科东方王榭、金科天湖美镇、金科天籁城、劲力五星城、龙湖水晶郦城、南极凤麟苑、荣鼎国际、协信 TOWN 城、中兴渝景苑、棕榈泉国际花园 。 1、 高新园区 2006 年商品房市场分析 2006年 3 月 -2007 年 3 月北部新区高新园商品房成交情况 06.03 06.04 06.05 06.06 06.07 06.08 06.09 06.10 06.11 06.12 07.01 07.02 07.03住宅 4.63 5.63 5.23 7.60 6.83 4.38 8.08 6.15 8.08 7.65 11.05 3.52 9.35非住宅 0.24 0.34 0.26 0.17 0.46 0.03 0.31 0.03 1.43 1.5 1.09 0.72住宅 3190 2579 3095 2904 2811 3209 3304 3131 3065 3184 3303 3584 3726非住宅 4953 3293 2939 3442 2257 2886 5828 6959 5637 6072 3527 4815100-120 60-80 60-80 60-80 60-80 120-150 100-120 80-100 100-120 80-100 100-120 120-150 120-150 100-150 100-150 100-150 100-150 80-120 60-80 60-80 150-180 120-150 120-150 120-150 120-150 120-150 80-100 100-120 120-150 100-120 80-100 100-120 1 8 0 以上 60-80 80-100 80-100 主力销售面积 住宅销售量销售价格主力供应面积 住宅分析： 、 高新园区商品房 销售面积分析 02468101206.0306.0406.0506.0606.0706.0806.0906.1006.1106.1207.0107.0207.03从上表数据可以看出， 2006 年 3 月至 2007 年 3 月，北部新区 高新园区商品房成交面积 94.76 万 ，其中住宅成交比重较大，达 93.06%，非住宅成交面积仅为 6.58 万 ，表现出该区域以住宅供应为主和商业配套不足的现状 ，区域生活配套还有待于随着人流的增加及商业等相关配套的投入而成熟。 单位： 万、 元 /建筑 北部新区 H29 地块项目可行性研究报告 第 8 页 共 51 页 、 住宅成交 平均 面积分析 从区域供应户型来分析， 2006 年 3 月至 2007 年 3 月 期间 ，以 60-80 的户型供应为主，这部分户型多为园区内的拆迁安置房及部分小户型社区，另一部分户型供应以 100-120 为主， 这源于保利香槟花园 、 尚源印象、劲力五星城等项目的大面积放量 。 从销售情况来看， 成交 的 多为 120-150 区间 的住宅 ， 这多是高档产品的继续消化过程， 而从普通住宅的交易情况来看， 80-100 的二房和 100-120 的三房销售也比较理想。 、住宅销售价格 0500100015002000250030003500400006.03 06.04 06.05 06.06 06.07 06.08 06.09 06.10 06.11 06.12 07.01 07.02 07.03从上表可以看出，受金科天湖美镇、东方王榭、棕榈泉国际花园、协信 TOWN 城等高端项目的影响，该区域住宅销售价格一直保持建筑面积 3000-3200 元 / 的高价运行，并逐渐呈上升的趋势 ，高端项目的成功销售和区域优势的凸现，也拉升了普通住宅的售价 。 二、北部新区高新园 07 年一季度房地产市场分析 2007 年一季度北部新区高新园区房地产市场总体 情况是：房地产开发规模较去年同期有所上升；市场成交量有所增加；房地产市场竞争相对平和；房价稳中有升。 1、房地产市场供应情况分析 、 土地供应 优化土地供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障房地产市场健康发展的重要措施。本季度 北部新区高新园区 共协议出让宗地 5宗，面积为 43公顷；挂牌出让土地 6宗，面积为 42 公顷；行政划拨 6 宗，面积 31 公顷。供应情况与上一季度基本持平，较去年同期相比增幅较大。 、 预售许可登记 本季度 北部新区高新园区 共进行商品房预售许可登记 21 幢， 1486 户，总面积为 13.88北部新区 H29 地块项目可行性研究报告 第 9 页 共 51 页 万平方米。 和去年同期相比有所下降，近年来 北部新区高新园区 的商品房新增幅度一直保持着一个良好稳定的发展态势，竞争也相对平和，供需基本保持平衡，目前商品房累计可售面积约为 127.98 万平方米。 2、房地产销售情况分析 、购房需求面积的选择 本季度 北部新区高新园区 商品房销售最多的为 180 以上的房屋，其次是 120-150 以及 150-180 的，都是偏大户型房屋，占本季度销售总量的 58%。这类房屋主要是由近几个月开盘的“棕榈泉”和“协信 town 城”的联排别墅以及“东方王榭”的花园洋房构成。从上图可以看出，这类房屋虽然面积大价格高但仍然拥有很大一批的消费群，由于其小区环境优质、楼盘总体规划好、性价比高，因此始终还是不乏购买者。 另外，本季度 80-100 的中等互型房屋也保持着一定的销售量，位居第四，占总销售量的 16%。这类房屋由于面积适中，户型也受广大消费者青睐，因此一直在 北部新区高新园区 保持着稳定良好的销售形势。 、消费者对住宅单价 的承受力 北部新区 H29 地块项目可行性研究报告 第 10 页 共 51 页 由上图可以看出， 北部新区高新园区 商品房住房销售最多的是均价在 3000-4000 元 /平方米的房屋，占总销售量的 21%。由于 北部新区高新园区 商品房住房总体均价近年来一直保持在 3500 元 /平方米左右，因此 3000-4000 元 /平方米这类房屋本就是 北部新区高新园区 销售量最多的。另外 2500-3000 元 /平方米的房屋代 表着 北部新区高新园区 一部分的中小型楼盘，北部新区优质的生活环境也吸引了很大一大批工薪阶层和年轻工作者选择这类价格相对较低的房屋，本季度这类房屋占总销售量的 14%。 随着棕榈泉国际花园湖边别墅区和协信 town 城四期联排别墅的陆续开盘，本季度均价6000 元 /平方米以上的房屋较上一季度和去年同期都有一定幅度的增长，特别是 10000 元 /平方米以上的房屋也销售了 7套。 由此可见，购房者虽然偏向于价位在 3000 元 /平方米以下的房屋，但面对楼盘大环境好的房屋，虽然价格稍高也还是受到大多数人的青睐，而别墅等高档商品房也仍然 对那些具有一定经济势力的购房人具有吸引力，因此对于楼盘的销售还有潜力可挖。 3、房地产市场成交量分析 、 二级市场成交情况 本季度 北部新区高新园区 商品房销售成交 2297 套，总面积 26.04 万平方米，成交金额9.9 亿元 ,分别比去年同期增长 82%、 73%、 94%。其中 ,商品房住宅成交 1936 套，总面积 23.92万平方米 ,成交金额 8.95 亿元 ,分别同比增长 61%、 55%、 87%；非住宅成交 361 套，总面积2.12 万平方米 ,成交金额 0.96 亿元 ,分别同比增长 491%、 266%、 159%。 本季度商品房销售情况虽然较 去年同期有大幅度的提升，但是和上一季度相比却有小幅度的回落。说明 北部新区高新园区 近年来的商品房销售情况并不是一味疯长，而是略有北部新区 H29 地块项目可行性研究报告 第 11 页 共 51 页 波动，但处于持续增长的良好世态。 、 三级市场成交情况 在北部新区的建设进程不断加快，二手房市场也越来越被看好的情况下 ,北部新区高新园区 存量房转让数量也是节节攀升 ,一直保持稳步上涨的局势。 今年一季度 ,北部新区高新园区 存量房转让 152 套，总面积 1.79 万平方米 ,转让金额0.52 亿元 ,分别比群年同期增长 105% 、 95%、 53%。其中住宅转让 144 套，总面积 1.66 万平方米 ,转让金额 0.49 亿元 ,分别比去年同期增长 106%、 105%、 63%。 4、房地产市场价格走势分析 从近 1 年的价格走势分析来看， 北部新区高新园区 整体房价没有太大的变化，稳中有升，今年总体较去年同期上涨了 574 元 /平方米，涨幅为 19%。 2004 年重庆市房地产市场进行政府宏观调控以来， 北部新区高新园区 的房地产市场价格增长势头已逐渐相对平 缓，处于稳步增长中。 三、重点个案调研 1、住宅个案 中兴渝景苑 北部新区 H29 地块项目可行性研究报告 第 12 页 共 51 页 、优劣分析 优势 1、 周边紧邻古木峰公园、照母山公元，拥有较好的自然景观 2、 中兴为大型通讯企业拥有交好的企业形象和实力 3、 与金科天籁城紧密相连，可共享部分成熟生活配套 劣势 1、 生活配套尚未成熟 2、 项目 背 侧紧邻金开大道，受噪音影响 、经济指标 项 目名称 中兴渝景苑 所属区域板块 人和版块 物业地址 渝北区北部新区高新园金科天籁城背后（古木峰公园） 占地面积 28389.80 平方米 建筑面积 79123.64 平方米 容积率 2.79 楼层规划 两栋 18层高层和五栋11+1 小高层 建筑形态 小高层、高层 开盘日期 2006-09 主力房型 72-114 销售均价 3480 元 / 销售率 80%以上 总户数 512 开发商 重庆中兴发展公司 物业管理 待定 荣鼎国际 北部新区 H29 地块项目可行性研究报告 第 13 页 共 51 页 、优劣分析 优势 1. 位与新牌坊区内，前临机场路交通便捷，区位优 势明显 2. 后靠市政规划涉外领事区，拥有较好的居住环境 3. 背拥盘溪河，龙湖香樟林、财富中心等城市住宅景观。 劣势 1、 紧邻交通主干道，噪音污染大 、经济指标 项目名称 荣鼎国际 所属区域板块 新牌坊 物业地址 重庆新牌坊机场路（中国移动大厦旁） 占地面积 26232 平方米 建筑面积 131360.27 平方米 容积率 4.46 楼层规划 4 栋 30F 高层 建筑形态 高层 开盘日期 预计五月中旬 主力房型 71-108 销售均价 预计 3500-3600元 / 销售率 未售 总户数 512 户 开发商 重庆荣鼎地产有限公司 物业管理 待定 财富中心 北部新区 H29 地块项目可行性研究报告 第 14 页 共 51 页 、优劣分析 优势 1.香江国际为过内知名开发企业，成功运作过多个案例 2.位于高科技产业园区内，园区的发展已为项目带来惊人的效益 3.享尽园区内、道路交通、市政公园、涉外领事馆、等等所有市政配套 4.紧邻龙湖大社区 劣势 1.花园洋房的存在使局部 建筑密度过大 、经济指标 项目名称 财富中心 所属区域板 块 新牌坊 物业地址 重庆北部新区星光大道 16 号 占地面积 26232 平方米 建筑面积 131360.27 平方米 容积率 4.46 楼层规划 点式高层： 25、 28、 31F 板式小高层： 18F 花园洋房： 4+1、 6F 建筑形态 点式高层 板式小高层 花园洋房 开盘日期 点式高层： 2005.7 板式小高层： 2004.8 花园洋房： 2006.8 主力房型 点式高层： 50-114 板式小高层： 70-140 花园洋房： 110-200 销售均价 点式高层： 4200 元 / 板式小高层： 3980 元 / 花园洋房： 5300 元 / 销售率 点式高层： 100% 板式小高层： 100% 花园洋房： 85% 总户数 点式高层： 560 户 板式小高层： 812 户 花园洋房： 400 户 开发商 重庆香江高科 地产发展有限公司 物业管理 北京达文物业管理公司 北部新区 H29 地块项目可行性研究报告 第 15 页 共 51 页 天湖美镇观天下 、优劣分析 优势 1.金科地产，我市一线知名开发企业实力雄厚 2.项目内拥有自然湖泊，内部自然条件优越 3.被靠市政山体公园外部自然环境较好 4.拥有社区内部园林与建筑综合景观 劣势 1.公交系统不太完善 2.生活配套相对不成熟 、经 济指标 项目名称 观天下 所属区域板块 经开版块 物业地址 重庆市北部新区金开大道 1 号 占地面积 40000 平方米 建筑面积 70000 平方米 容积率 1.35 楼层规划 板式小高层： 18F 建筑形态 板式小高层 开盘日期 板式小高层： 2005.12 主力房型 80-110 销售均价 3600-3800 元 / 销售率 90% 总户数 板式小高层： 576 户 开发商 东成物业发展有限公司 物业管理 金科物管 2、 商业个案 项目名称 地理位置 体量 面积区间 售价 租金 天一顺和康城 渝北区 北部新区万寿支路 4000 以上 20-300 4000-11000元 / 30-60 元 / 北部新区 H29 地块项目可行性研究报告 第 16 页 共 51 页 天湖美镇 金开大道 1 号 11000 40-400 7000-12000 35 元 / 中兴渝景苑 北部新区高新园金科天籁城背后 4000-5000 未定 未定 未定 分析： 、除金科十二坊外，该区域在售商业均以底商和商业街的形式存在； 、纵观该区域商业价格，在套内 4000-14000 元 / 的区间，其中，临近主干道（金开大道、人和大道、黄山大道）的商业价格较高，售价相对较高，而次干道 /内街的商业价值相对 较低。 四、区域商业解析 1、区域商业整体分析 本案周边商业比例图15%11%8%4%4%17%1%21%19%生活便利店 小型餐饮 大中型餐饮 美容美发 医疗保健建材汽配 金融服务 空置商业 物流仓储分析： 从图中可看出，空置商业店面占整个业态比例最高为 21%，其次是物流仓储占整个业态比例 19%，建材汽配占 17%，生活便利店占 15%、小型餐饮 11%、大中型餐饮 8%、美容美发 4%、医疗保健 4%、金融服务 1%。 2、人和大道商业分析 北部新区 H29 地块项目可行性研究报告 第 17 页 共 51 页 5%5%53%37%生活便利店 医疗保健 建材汽配 空置商业分析： 从图中可看出，汽配建材占比例最高为 53%，其次是空置商业店面占比例 37%，生活便利店与医疗保健并列仅占 5%。 该路段商业之所以形成该态势的主要原因：、临近华廷等大型物流中心，属于快速主干道，有利于汽配等相关业态的 经营。、店铺面积过大租赁价格过高，致使空置率较高。 该路段商业店面的形态以两层商业为主，面积在 20-40 的店铺出租率较高，店面开间控制在 3-4米，进深在 10-12 米。 3、双宁路 27%23%21%8%4%4%4%9%生活便利店 小型餐饮 大中型餐饮 美容美发医疗保健 建材汽配 金融服务 空置商业分析： 图中生活便利店占整个业态比例的 27%，小型餐饮 23%、大中型餐饮 21%、空置商业店面为 9%、美容美发 8%、医疗保健 4%、汽配建材占 4%、金融服务 4%。 北部新区 H29 地块项目可行性研究报告 第 18 页 共 51 页 该路段的商业表现出了：东西两极分化明显的特征，以金科天籁城为划分界限：西段商业集中分布于金科盛宴十二坊内，其形态为 3层中式复古建筑， 13 家定位全为中高档次的餐饮酒楼 ，营业面积均在 300-800 之间，辐射范围为本区域所有中高端消费人群、政府职能部门、大中型企业；东段全为低档次的生活便利店、餐饮店等，全部分布在道路两旁的拆迁安置房的平街层，通过整改形成商住相结合的形式，面积集中在 10-20 ，通过调研，均为住户以自己经营为目的，在方便本路段人群的同时，也算为自己增加收入。 4、宁支路 (人和丽景 ) 12%9%3%3%1%54%18%生活便利店 小型餐饮 美容美发 医疗保健建材汽配 物流仓储 空置商业图表显示物流仓储业态占据 54%,位居第二的空置商业店面占据了 18%,其次是生活便利店占 12%,医疗保健为 9%,美容美发 3%,医疗保健占据 3%,建材汽配仅 1%。 该部分商业店 面的形态全为底商，以围合的形式分布在项目（人和丽景）四周，通过实地调研店面总数近 80 个，单个商铺面积均在 30-50 之间，开间尺度在 3-4米不等，进深在 10-12 米范围，从商家使用上来看，临街部分均为办公为主，小部为办公与仓储相结合的方式，便于商家停车装卸货物及办理相关手续。 因我司意向性地块为长途货运停车场的原故，消化了该案 80%以上的商业店面，在如此优越条件的支撑下，仍可看出较为明显的商业空置率，如果意向性项目的启动必然会导致停车场与大部分商家的搬迁，此时，本区域内的商业空置率将会急剧上升，该问题是本项 目商业定位具有重要的参考价值。 5、小结 人和大道商业形态主要以建材、汽车配件、布艺家居装饰品为主，重百超市与小部分生活便利店为辅助；双宁路的两极分化商业特征，既满足了区域内的基本生活需求，又辐射到了区域内的中高端消费人群；双宁支路的汪家桥停车场临时的存在，也带活了该支路的商业发展；通过本案周边商业分布以及规划形态的研究，再结合现目前整体与潜在的商北部新区 H29 地块项目可行性研究报告 第 19 页 共 51 页 业空置看来，我们得出以下结论： 、本案商业功能定位应考虑服务于本社区业主，在长期来看，能满足区域的发展所带来的商业消费的增长，考虑邻近规划中的学校带来的消费机会 ； 、位置尽量靠近社区主入口周围，以方便使用； 、商业规划与布局时，应不影响社区品质及未来业主的居住，面积控制在 5000 左右； 、在建筑形态上尽量以一层商业为主，考虑部分的两层临街商业，注意层高、开间、进深的控制。 五 、周边配套 1、 公交系统 路线 车型 开收班时间 起始站点 125B 中级车 6： 30-19： 30 人和、中华坊、读书梁、上清寺、大礼堂、南坪 126 普通车 6： 30-19： 30 出口加工区、汽博中心、金渝大道、天湖美镇、中华坊、新牌坊 133 中级车 6： 30-21： 00 人 和、中华坊、电子校、重庆大学、陈家湾、高滩岩 149 普通车 6： 00-19： 30 金福路、天湖美镇、红旗河沟、黄泥磅、大湾、南坪二小区 208 中级车 7： 00-19： 10 人和医院、中华坊、边防总队、南桥寺、陈家湾、小龙坎、西南医院 465B 普通车 6： 30-18： 30 天湖美镇、消防总队、 新牌坊、 加州市场、海关、小苑、家乐福 606 中级车 6： 30-19： 30 人和镇、加州市场、红旗河沟、上清寺、火车站、黄沙溪、袁家岗 125 普通车 6： 30-19： 30 人和镇、新牌坊、牛角沱 、菜园 坝 、 工贸、 金台、南坪区府 2、 外部配套 学校 人和中小学、金科巴蜀中学高二部及其龙湖小学部、特色幼儿园 医疗 重庆北城医院、人和医院、佳爱骨科门诊、 商业 盛宴十二坊、 休闲娱乐 女主角护肤美体生活馆、萧丙养生足疗、维他蔬果吧 农超 银卫超市、重客隆、易初莲花、人和综合农贸市场 金融 中国工商银行、中国农业银行、中国信合 市政 水、电、气、闭路、电信交费点 其它 金科酒店、消防队招待所 北部新区 H29 地块项目可行性研究报告 第 20 页 共 51 页 第 四 章 项目 SWOT分 析 一、地块解析 从土地地貌特征解析：项目地块内地貌情况平坦，利于土地整 理； 从项目所在区 域解释：区域未来将成为重庆市行政中心、金融中心、外事中心和 “富人居住 区”以及高新园的 完善的 生活配套区域； 从周边生活配套条件解析：基础生活配套设施已经形成，居家生活 日益 方便； 从消费者的观点解析：认可度较高 ，以理消费价位较高 。 从未来发展解析：区域成熟度将会进一步提高 ，成为产业中心、商务中心和居住中心 。 二 、 SWOT 分析 1、优势（ S） 区域居住氛围已经形成 ，生活配套日益完善 ； 区域市场知晓度高， 房地产市场成熟稳定， 发展潜力大； 区域随着高新园产业发发展成熟，将带动很大一批产业链人口进入 ， 支持房地产市场的发展 ； 项目周边景观资源丰富，紧临大型生态公园及川剧艺术中心等休闲设施，生活环境良好； 地理位置良好，周边道路网络较为发达 ，交通配套日益完善，交通通达性好 。 2、劣势（ W） 项目两侧 中低端项目形象较差 ，低端居住人群对居住环境有一点的影响，进而影响项目档次和形象的提升 ； 项目地块前面地块现在荒置， 用途未知， 将会影响项目在后期的 动作及 推广； 建议： 试图连前面地块一并拿下， 在靠近西面临金科天籁城处合理规划，设立销售中心。 3、机会（ O） 高新园区及周边工业园区的建设，将为区域带来极大的升值潜力和人 口的入住； 周边可供开发用地较少 ，项目市场竞争较弱 ； 项目场地平整，有利于减少开发周期，以短平快获取较大利润。 4、威胁（ T） 北部新区 H29 地块项目可行性研究报告 第 21 页 共 51 页 项目周边其他热点住宅板块对客源的分流。 项目场地现为一成熟物流中心，如该地块开发，物流中