广东惠州口岸酒店可行性研究报告

目录 第一章 惠州酒店投资环境调查及分析 . 3 1. 惠州酒店投资环境调查及分析 . 3 1.1. 惠州社会发展状况 . 3 1.2. 惠州经济发展状况 . 6 1.3. 惠州第三产业发展状况 . 9 1.4. 惠州旅游业发展状况 .10 1.5. SAO 结论 .13 目前是在惠州投资兴建酒店的最佳时机 .13 第二章 惠州酒店业发展状况调查及分析 .14 2. 惠州酒店业发展状况调查及分析 .14 2.1. 惠州星级酒店总体发展状况 .14 2.2. 惠州高星级酒店详细调查及分析 .18 2.3. 惠州社会各界对惠州酒店业的整体评价 .24 2.4. 惠州酒店业的现状对惠州酒店业投资机会的影响 .25 2.5. SAO 结论 .26 第三章 仲恺高新区酒店投资环境调查及分析 .27 3. 仲恺高新区酒店投资环境调查及分析 .27 3.1. 仲恺高新区社会经济发展状况 .27 3.2. 项目周边 30 分钟车程经济圈城镇对口岸酒店投资环境的影响 33 3.3. 口岸小区对兴建口岸酒店的影响 .33 3.4. 中海壳牌项目对口岸小区 酒店业的影响分析 .35 3.5. 口岸小区对口岸酒店的影响 .35 3.6. 东莞发达城镇高星级酒店成功模式对兴建口岸酒店的借鉴36 3.7. SAO 结论 .38 第四章 仲恺高新区及周边地区酒店业发展状况调查及分析 .39 4. 仲恺高新区及周边地区酒店业发展状况调查及分析 .39 4.1. 仲恺高新区及周边地区酒店业总体发展状况 .39 4.2. 竞争对手分析 .40 4.3. SAO 结论 .40 第五章 口岸酒店定位 .41 5. 口岸酒店定位 .41 5.1. 口岸酒店市场定位 .41 5.2. 酒店客源定位及消 费构成 .42 5.3. 口岸酒店功能定位 .43 5.4. 口岸酒店设备设施档次定位 .45 第六章 口岸酒店设计要求 .47 6. 口岸酒店设计要求 .47 6.1. 主体建筑与环境 .47 6.2. 大堂和公共区域 .49 6.3. 客房 .50 6.4. 餐饮设施 .51 6.5. 娱乐设施 .51 6.6. 桑拿康体设施 .52 6.7. 会议设施 .52 第七章 口岸酒店经营战略 .53 7. 口岸酒店经营战略 .53 7.1. 口岸酒店经营管理模式选择 .53 7.2. 口岸酒店经营战略 .53 第一章 惠州酒店投资环境调查及分析 1. 惠州酒店投资环境调查及分析 1.1. 惠州社会发展状况 1.1.1. 概述 在东江的中下游，曾经有一个古老的国度，春秋战国的时候，她叫做缚娄古国。千百年过去了，今天，她被世人称做惠州。 惠州千百年来，一直是东江流域的政治、经济、文化、交通的中心。现在的惠州与深圳、东莞相邻，和香港隔海相望，距广州仅 110 公里。现辖惠东、博罗、龙门三县及惠城、惠阳、大亚湾三区。全市总面积约 11158 平方公里，人口约 320 万。 今天，惠州有四张响亮的名片：“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”、“国家卫生城市”、“国家环保模范城市”，还获得“中国人居环境范例奖”金牌，目前正在争创“全国文明城 市”及世界“人居奖”城市。她还是首批省级历史文化名城、国家授牌的电子信息产业基地、男装时装城。据 2004年中国城市竞争力蓝皮书数据，惠州在全国 200个城市中排位第 17 名。 1.1.2. 自然资源 惠州有着独特的地理位置和优美的自然环境，属亚热带 季风气候。 境内雨量充沛，阳光充足，气候温和，年平均降雨量 1700 毫米，年日照总数 2000 多小时，年平均气温 22 度， 7 月平均气温 28.3 度， 1 月平均气温 13 度。惠州 四季长青，全年无霜期达 350 天左右。 1.1.3. 交通条件 惠州交通便利，西距广州 110 公里，南至深圳 79 公里，是粤东地区的门户，拥有港口、公路、机场、铁路等立体的交通网络。广汕公路、惠盐高速、广惠高速、惠河高速、京九铁路、广梅汕铁路贯通惠州；惠州港是对外客货运的深水良港。 1) 飞机 惠州机场距惠州市区 25 公里，是全国民航系统中设施较为完善的机场。另外，惠州距离广州新机场和深圳宝安机场只需要 1 个小时左右车程。 2) 火车 京九铁路、广梅汕铁路由东向西穿越惠州，在境内总长 89 公里。 惠州火车站除邻近广州火车站外，还是京九铁路和广梅汕铁路的沿线大站，省外游客乘火车来往惠州旅游也十分方便，在惠州乘火车，除可直达省内的汕头、梅洲、韶关外，还可抵达成都 、合肥、九江、皋阳、厦门、北京、岳阳、青岛、福州、上饶、郑州等地。 3) 汽车 除广汕公路、惠澳大道、金龙大道等横贯境内的公路外，还有广惠高速和惠河高速、深汕高速、惠盐高速等公路组成了惠州高速公路网。 1.1.4. 投资硬环境 改革开放使得惠州这座古老的历史文化名城呈现出蓬勃生机，惠州已建成深水港、航空、高速公路、铁路和现代通讯系统相互衔接的立体交通通信网络，凸现惠州沿海开放城市的区域优势。 惠州港为国家一类口岸，已建成 2 万吨级以上通用泊位和 4 座 3.5 万吨级的石化码头及 1 座 15 万吨级原油码头，设计年吞吐能力 1600 万吨。 京 九铁路与广梅汕铁路在惠州交汇，惠澳铁路与京九、广梅汕铁路接轨，形成了铁路连接港口的格局。 全市公路通车里程 7372.46 公里，公路密度 66.07 公里 /百平方公里。 全市电话普及率 105.3 部 /人。 市区自来水日供水能力为 40 万吨。 电力供应充足，设施完善，输变电能力是全国主变电容量超过 200 万千伏安以上的 53 个城市之一。 惠州机场已开通北京、成都、苏州等多条国内航线。 上述基础设施造就了惠州良好的投资硬环境。 1.1.5. 旅游资源 惠州素有 “粤东重镇 ”、 “岭南名郡 ”之誉 ，集湖、海、山、泉、瀑布之大全，人文景观和自然 景观 很丰富 。惠州西湖风景秀丽，宋代 大文豪苏东坡 寓 居惠州， 开始大力 建设西湖，此后历代不断修建 ，形成“ 中国西湖三十六， 惟 惠州足并杭州 ”的格局 。博罗县 的罗浮山素有 “ 岭南第一山 ” 之称 ， 是道教、佛教圣地 ； 龙门县南昆山 则是北回归线上的明珠，国家森林公园。另外还有 惠东县九龙峰 等多处省级风景名胜和自然保护区。 到惠州旅游，您不仅可以领略到惠州山水的秀美，同时，也可以品味到惠州作为广府文化与客家文化相互交融的韵味。 历代文人骚客，在惠州留下了众多的人文景观和历史掌故。特别是苏东坡寓惠近三年期间，写下了大量的诗作。近代史上，孙 中山、周恩来、廖仲恺、邓演达、叶挺等名人志士，在惠州这片热土上，更是演绎了无数神奇的故事和可歌可泣的英雄业绩。 1.2. 惠州经济发展状况 1.2.1. 历史 改革开放以来，惠州经济发展一直居于珠江三角洲中下游， 1988 年，惠州工业总产值仅 18 亿元。 1994 开始，惠州大力推进经济结构调整，此后工业生产保持了较高增长速度，数码工业逐步成为强势产业，形成了 TCL 集团、华阳集团、德赛集团、侨兴集团、麦科特集团等一批著名企业。国内生产总值年均增长 18.3%，成功实现了农业市向工业市的转变。 1.2.2. 现状 90 年代末期以来，惠州经济得 到了迅速发展，已形成了以电子、纺织、化工、机械为主的支柱产业，尤其是电子工业已成为优势产业。 2003 年，全市实现国内生产总值（ GDP） 591 亿元， 工业总产值 1388 亿元。 目前，惠州已成为世界最大的电池和镭射光头生产基地，亚洲最大的电话机、电脑主板生产基地，中国最大的电视机、汽车音响、高级电工产品、照相机生产基地，中国华南地区发展最快、最具活力和最具潜力的城市之一。 经过多年发展，惠州已形成以外向型经济为主的多元化经济发展格局。目前有来自美国、日本、欧洲、澳洲、香港、台湾等 30 多个国家和地区的客商在惠州办 起各类企业 8000 多家，实际利用外资累计 100 多亿美元，其中世界 500 强企业 17 家。大批海内外各种类型企业、公司的进入，使惠州加工制造业直接连结全球经济链，一个国际性加工制造基地正在形成。 惠州有大批上市公司，如 TCL（国内、香港上市）、麦科特（国内上市）、德赛集团（国内上市）、侨兴集团（ 美国纳斯达克上市 ） 等。 进入 21 世纪以后，随着中国最大的中外合资项目 中海壳牌石化项目进入实施阶段，以及以 TCL、德赛、华阳三大集团为龙头的数码工业飞速发展及扩张，惠州形成了石化与数码比翼双飞的经济发展格局，迅速成为珠 三角、甚至华南地区新的经济热点。 资料显示， 2003 年惠州投资额增长率居全省之最， 高达 180.4%，远高于省内增长较快的 韶关 （ 67.8%）、 东莞 （ 52.7%）、 云浮 （ 52.7%） 佛山 （ 51.9%）。 （资料来源：广东省社科院） 1.2.3. 经济发展前景展望 1.2.3.1. 中海壳牌项目对惠州经济的巨大影响 中海壳牌石化项目是我国最大的中外合资项目，位于广东惠州大亚湾北岸，占地面积 4.27 平方公里，首期投资额为 43 亿美元，中外双方各持有 50股分。 2002 年11 月 1 日，中海壳牌项目奠基动工，正式进入实施阶段。 2004 年，中海壳牌项目进入建设高峰期，可于 2005 年底前投入生产。 项目建成后将达到 80 万吨乙烯裂解装置、年产 230 万吨石化产品的规模。 “中海壳牌”石化是我国跨世纪的一项伟大工程，在国内和国际都有很高的地位和影响，加之国家大量投入，巨大的工程量和项目投产后巨大的产品幅射量，使得惠州将成为珠江三角洲继深圳后的又一开发热点地区。 可以预见，惠州将成为珠江三角洲以至全国石化产品的集散地和石化产品进出口的重要港口城市，这种巨大的带动力量是千载难逢的。 43 亿美元的投资，相当于广州 1 年半的外商投资额的总和，相当于深圳一 年吸引外资额的 80%。 同时，壳牌乙烯产品的下游产品产业链非常长，有专家估计项目投产后对下游产品的拉动效应为 1： 50，将提供直接或间接的就业机会 100 万个。 中海壳牌年产 80 万吨乙烯项目会带来 130 多亿元的年销售额，按比例推算，将带动 6500 亿元产业，而这大约相当于目前广东省全省工业总产值的 40%。 当然，实际上显然不可能把所有的下游产品都集中在惠州，都留在广东也不现实，但是惠州完全可以争取起码 10%的下游产业能留住。这个数字可以让惠州 GDP 翻一番，工业总产值可以增加六七百亿元，如果能留住 30%，惠州的 GDP 则可以翻两番，2 0 0 3 年 广 东 省 部 分 城 市 投 资 增 长 情 况1 8 0 . 4 0 %6 7 . 8 0 %5 2 . 7 0 % 5 2 . 7 0 % 5 1 . 9 0 %0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 5 0 . 0 0 %2 0 0 . 0 0 %惠州 韶关 东莞 云浮 佛山壳牌项目给惠州提供了国内众多城市少有的机遇。这将让惠州跳跃式地发展，掀起新一轮的发展潮，并带动广东的经济发展。 （资料来源：中国外资网） 1.2.3.2. 前景展望 经过多年的发展，珠江三角洲东岸原已形成了“深圳 -东莞 -惠州”为主轴的电子信息产业走廊，而正在建设中的中海壳牌石化项目也将使惠州成为华南地区的重要化工业基地，改变惠州在珠三角的分工地位，进而带动珠三角东翼边缘的工业起飞。 根据 惠州市经济社会发展战略规划总报告的规划， 未来 10 年，惠州将逐步发展成为： 世界级的石化生产基地； 国内重要的 IT 产业制造 基地； 珠三角重要的出口加工贸易基地； 广东省重要的港口现代物流基地和旅游文化产业基地； 从具体动作来讲，令人兴奋的举措有： 在连接惠城区与惠阳区 48 公里长的惠澳大道上，正在建设一条数码工业走廊； 利用中海壳牌项目的带动作用，将在大亚湾建设一个一体化发展的石化工业城； 惠州港力争建设成全国第 20 个枢纽港； 2010 年前完成莞惠、东部沿海高速、博深 3 条高速公路，东部沿海高速现已动工建设。 2015 年前再建成 3 条高速公路，形成以惠州为中心的放射加环状高速公路网。 这样，今后 10 年内，惠州将成为广东全省乃至华南地区 发展最快、最具活力和最具潜力的城市之一。 1.2.4. 惠州经济发展对酒店投资环境的影响 综上所述，惠州经济已经进入高速滑行期，为经济起飞积蓄了巨大的能量，经济及投资的增长将带来大量的商务活动，而商务活动的频繁将带来人们对酒店的更大需求，从而带来大量的酒店客源。 在这种宏观背景下，投资酒店既顺应了国家的宏观经济走势，又迎合了惠州经济发展的潮流，从而使投资酒店的回报更有保障。 1.3. 惠州第三产业发展状况 1.3.1. 第三产业发展现状 第三产业是衡量现代社会经济发达程度的重要标志，当经济发展到一定阶段时，第三产业 可以有力地推动 第一产业 和第二产业 发展，而第一产业、第二产业也会拉动第三产业的发展，二者是相辅相成的关系。 2002 年，广东省第三产业占 GDP 比重平均为 40.8%，其中 广州 为 52.6%，深圳为 46.4%， 都超过了 英格尔现代化标准（即 45%以上） 。惠州为 27%，排在珠江三角洲九个城市最后一位，如图 3 所示。 2003 年，虽然惠州第三产业得到较快发展，但产值只占全市 GDP 的 28.7%。 第三产业发展滞后的问题引起了政府有关部门和社会各界有识之士的注意，惠州市政府也一直倡议加快第三产业的发展速度。惠州市政府办 公室在 2004 年全市经济运行情况简析中认为，第三产业比重较低是 2004 年全市经济运行情况中第一值得注意的问题，第三产业相对滞后必将对第二产业及整个社会的发展产生一定的负面影响。 （引自广东省社会科学院惠州市经济社会发展战略规划） 惠州市产业结构图12.50%58.80%28.70%第一产业第二产业第三产业珠江三角洲各城市第三产业 GDP 比重情况 （引自广东省社会科学院惠州市经济社会发展战略规划） 1.3.2. 第三产业现状及发展趋势对酒店投资环境的影响 上述资料说明，惠州第三产业发展严重滞后于第二产业，在一定程度上制约了第二产业的发展。 在主观上，惠州市政府将大力发展第三产业作为 重要的战略目标，力求经济格局趋于平衡、合理。 在客观上，第二产业的发展必定会拉动第三产业，以使经济格局平衡。所以惠州打破目前的经济格局是经济发展的必然产物，是迫在眉睫的。 目前惠州经济结构的不平衡正是投资第三产业的机会所在，酒店业作为第三产业的重要组成部分，将直接拥有这个宝贵的机会。 1.4. 惠州旅游业发展状况 1.4.1. 惠州旅游业发展状况 作为第三产业的主要组成部分之一 ， 惠州旅游业近年来也取得了一些进步，包括市政府对西湖的整治； 罗浮山 及其它旅游景点的建设；旅游宣传推广力度加大；星级酒店保持了较高的住房率； 东江 菜在 保留传统 基 础上的 锐意创新 等 。 2002 年， 惠州 全市接待国内外游客 次数比 2001 年增长 21.9%； 旅游总收入 比2001 年增长 14.7%，两项皆保持了一定的增长速度。但总体而言，惠州的旅游业发展一直处于较低水平。突出表现为： 1.4.1.1. 旅游设施的开发配套差 惠州旅游资源及竞争力在珠江三角洲及香港、澳门诸城市中高居榜首，但开发和配套远远落后于上述各城市。 惠州与其它城市旅游开发配套比较表是广东省社会科学院对珠三角各城市旅0%10%20%30%40%50%60%广州 深圳 江门 珠海 佛山 东莞 肇庆 中山 惠州游开发配套的综合评价。 惠州与其它城市旅游开发配套情况比较表 城市 比较项目 惠州 珠海 广 州 深圳 城市景观 1 2 2 2 娱乐环境 1 2 2 3 购物条件 1 1 2 2 可通达性 2 3 3 3 服务设施 1 3 3 3 开发程度 1 2 2 2 总体评价 7 13 14 15 注： 1 分为开发配套力度低； 2 分为开发配套力度中等； 3 为开发配套力度高。 （摘至广东省社会科学院惠州产业发展战略规划） 1.4.1.2. 接待人数少，收入水平低 长期以来，周边城市的旅游接待人数和旅游收入都高于惠州市， 2002 年的情况也不例外。 2002 年，惠州全市共接待游客 605 万人次，旅游总收入 31 亿元人民 币，外汇收入 6404 万元美金，各项都落后于周边城市。 2002 年惠州与相邻城市相关数字对比见下表： 2002 年惠州与相邻地区旅游收入对比表 城 市 项 目 深圳 东莞 珠海 惠州 接待人次（万人次） 1523 960 1155 605 旅游收入（亿元人民币） 355 51 91 31 国际旅游收入（亿元美金） 17.23 2.27 5.02 0.64 （资料来源：各地政府统计报告，惠州市旅游局） 1.4.2. 惠州旅游业新项目投资情况 虽然惠州旅游业长期落后于周边城市，但随着 壳牌正式落户 ，惠州独特的地 理位置、丰富的旅游资源已经迅速引起了国内外 投资商 关注 ，新旅游项目也纷纷上马 。 其中较大规模的有： 汝湖镇的白鹭湖 风景旅游度假区。项目 投资 30 亿元 ，第一期的环湖公路、白鹭阁、亭台水榭、会所等已经全面动工 。 韩国 GENESIS 公司与北京京海集团 在汝湖镇 联合投资开发 的 太空城（登月船、模拟地震和冰雪世界）。 香港华标创业集团投资 5 亿元 建设的木橔湖涛景度假村。该项目是集旅游休闲、娱乐和高尔夫于一体的五星级会所。 位于惠东县的巽寮滨海旅游度假区。项目投资总额 3 亿元人民币，目前巽寮度假村、金海湾体育基地、三角岛潜水俱乐部 等已经开发。 位于龙门县南昆山的永汉温泉大观园。投资 1.3 亿美金，项目包括温泉、别墅、餐饮、娱乐等。 侨兴集团投资扩建的汤泉旅游开发区项目已进入施工阶段。 据统计，自壳牌正式落户以来，惠州已经签订合约的旅游投资总额达 48.4 亿 元，目前已投入的有 7.19 亿元，仅投入的部分就 已经 超过了惠州改革开放以来旅游项目投资总额。 随着上述项目的建成，惠州“一海”（环大亚湾滨海旅游区）、“二湖”（西湖、白鹭湖）“三山”（ 罗浮山 、南昆山、象头山）的新旅游格局将初现雏形。 （上述部分资料引自惠州市旅游局惠州市旅游资源开发现状的 情况汇报） 1.4.3. 惠州旅游业前景展望 未来 10 年至 20 年，惠州将成为珠三角乃至广东省的旅游新亮点，大量吸引海内外宾客，并得以持续发展。理由如下： 1.4.3.1. 惠州自然旅游资源丰富， 可以依据自身资源特色而打造生态度假旅游格局，相信 3 至 5 年后，惠州的生态 休 闲游品牌在广东乃至全国、全世界都能占有一席之地。（引自惠州日报） 1.4.3.2. 珠三角等地区原有旅游景点已经老化，对海内外游客失去了吸引力（如广州、深圳的部分景点，肇庆七星岩、韶关丹霞山等）； 1.4.3.3. 其它地区不具备大规模旅游开发的条件。这些地区或者旅游资源贫乏，没有可供大规模开发的资源（广州、深 圳、珠海等地）；或者交通条件落后，缺乏开发条件（粤北地区）；或者缺乏经济增长点，缺乏对旅游开发的足够支持（粤西地区）； 1.4.3.4. 惠州旅游资源丰富而且交通发达，具备较好的开发条件，工农业发展又可以为旅游开发带来长时间的持续支持。 1.4.4. 惠州旅游业发展对酒店投资环境的影响 主观方面，发展旅游已成为惠州的城市发展战略目标之一（见 惠州市经济社会发展战略规划总报告），客观方面，惠州经济发展的大环境将极大促进旅游业的发展，目前许多旅游投资项目上马已证实这一点。 未来 5 10 年， 惠州将成为珠三角乃至广东省的旅游新亮点，大量吸引海内 外宾客。 旅游业的发展将为惠州带来大量的商务旅游、休闲旅游人流，这部分人流均为酒店客源，直接使酒店受益。 1.5. SAO 结论 目前是在惠州投资兴建酒店的最佳时机 酒店投资建设的可行性是由区域经济发展状况所决定的，惠州正处于经济大发展的滑行期， 今后 10 年内，惠州将成为广东全省乃至华南地区 发展最快、最具活力和最具潜力的城市之一。而目前，惠州已成为珠三角乃至广东的投资热点。 惠州经济的高速发展、中海壳牌投产在即、旅游业发展前景良好，而第三产业严重滞后于第二产业，将为投资酒店带来非常宝贵的机会。 在这种优越的投资环境下，投 资酒店更有保障，风险更低，同时对经济发展的格局平衡也将产生较大的影响。 第二章 惠州酒店业发展状况调查及分析 2. 惠州酒店业发展状况调查及分析 2.1. 惠州星级酒店总体发展状况 2.1.1. 惠州星级酒店分布 截至 2004 年，惠州星级酒店总数为 44 家。酒店分布密度最高是惠城区，其次是惠阳区和大亚湾区。星级酒店分布如下： 惠州星级酒店分布表 区域 酒店数量 五星 四星 三星 二星 一星 惠城区 20 待评 1 家 1 11 6 1 惠阳区 8 待评 1 家 1 6 大亚湾区 1 1 高新区 1 1 其它区、县 14 待评 1 家 1 6 5 1 （资料来源：惠州市旅游局） 2.1.2. 惠州星级酒店分类 惠州酒店按功能可以为以下几类： 传统商务酒店 比较典型的如天悦大酒店，客房收入占总收入的 60以上，商务散客和团队占接待量比例比较大。消费群比较分散。聘请专业酒店管理公司管理，管理比较规范并高度重视市场推广工作。 西湖大酒店客房收入占总收入的 50以上，基本上是商务散客和部分政府接待客人，本地消费客人在餐饮和娱乐上有较大的消费额。 政府接待酒店 比较典型的如惠州宾馆等，商务散客和团队占接待量较多，主要从 事政府接待工作，忽略市场推广工作。 行业接待酒店 比较典型的如金叶酒店等，由行业投资建设，客源大量来自本行业，同时对外营业，但忽略行业外的市场推广工作。 城 市 G D P 与 高 星 级 酒 店 数 量 比 较 图0102030405060708090100惠州 东莞 珠海十亿元G D P 值 （ 十 亿 元 ）高星级酒店数量（家）2.1.3. 惠州星级酒店数量及规模分析 作为旅游配套主要构成部分的酒店业，惠州明显落后于珠江三角洲各城市。突出表现为星级酒店数量少，接待能力差，尤其缺乏高星级、高标准的旅游酒店和商务酒店。 截止 2004 年，惠州星级酒店总数为 44 间，而惠州周边城市的星级酒店数量见下表： 城市 GDP 与酒店数量比较表 城市 /指标 惠州 东莞 珠海 GDP（亿元） 591 947 476 星级酒店数量（座） 44 80 72 GDP 与星级酒店数量比 13.43 11.84 6.61 高星级酒店数量（座） 6 25 13 GDP（亿元）与高星级酒店数量比 98.5 37.88 36.62 通过对比惠州周边城市的经济发展水平与酒店数量，说明惠州星级酒店的数量与其经济发展水平极不相称，特别是高星级酒店与惠州的经济发展水平极不相称。发展高星级酒店有着广阔的市场空间。 2.1.4. 惠州星级酒店经营情况调查及分析 2.1.4.1. 住房率情况 近年来，惠州酒店的住房率呈现快速增长的态势，增长率情况见惠州酒店住房率 增长情况图。 惠州 酒店住房率增长情 况图 2000 年 2002 年间，惠州酒店业住房率增长远高于相邻的深圳市。两城市酒店住房率增长比较见深圳、惠州酒店住房率对比图 深圳、惠州酒店住房率对比图 2003 年，广东是非典重灾区， 3 至 6 月间出入境人数大幅度下降，全省住房率普遍下降。惠州酒店住房率也降为 55.5%。 (资料来源：惠州市旅游局 ) 2.1.4.2. 惠州星级酒店房价水平 惠州酒店房价水平在珠江三角洲相对处于较高水平。我们对惠州、深圳和东莞散客房价进行了对比，对比情况见惠州、深圳、东莞同档次酒店房 价比较表。 惠州、深圳、东莞同档次酒店房价比较表所列宾馆、酒店除惠州宾馆因情况特殊，房价代表性不强之外，其它基本反映了各城市同档次酒店的实际房价水平。 57.10%63%71.81%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%2000年 2001年 2002年0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%深圳 62.50% 64.30% 64.10%惠州 57.10% 63% 71.80%2000年 2001年 2002年惠州、深圳、东莞同档次酒店房价比较表 单位： RMB 酒店 星级 设施水平 门市价 折扣价 备注 深圳 景轩酒店 5 星 5 星尾 1280 736 含早 银湖度假村 4 星 4 星头 692 420 南方国际大酒店 4 星 标准 4 星 580 351 含早 西丽大酒店 3 星 标准 3 星 463 299 东莞 银城酒店 5 星 5 星尾 980 564 含早 华侨大酒店 4 星 标准 4 星 580 288 含早 君爵酒店 4 星 4 星 500 288 含早 厚街假日酒店 3 星 标准 3 星 368 260 惠州 天悦大酒店 待批 5 星 4 星 920 736 惠州宾馆 4 星 3 星尾 330 264 三阳酒店 4 星 标准 3 星 416 416 麦科特酒店 3 星 标准 3 星 439 308 西湖大酒店 3 星 3 星 480 288 加 1 服务费 （资料来源： SAO 现场调查，价格均为散客价） 数字表明，与同档次酒店相比，惠州酒店房间实际售价不但排在东莞之前，也排在深圳之前。以四星级为例，天悦酒店房价高出深圳银湖度假村 80以上，高出东莞华侨酒店 150以上。 从房价折扣情况来看，相对深圳、东莞而言，惠州酒店的房价标价较低，但深圳、东莞星级酒店住房折扣率一般比较高，有时高达 4.5 折（散客），但惠州星级酒店一般在 6 折以上（散客）。其中三阳酒店除持贵宾卡的人士外，其他散客一律不予打折。 如此大的房价差异，说明惠州酒店市场完全是一 个卖方市场。酒店供不应求是投资者的机会所在。 2.1.5. 惠州酒店客源分析 从 2002 年的统计来看，惠州酒店客源以国内顾客为主，海外顾客仅占 10%左右。具体比例见 2002 年惠州酒店中外客源分布表 2002 年惠州酒店中外客源分布表 单位：万人次 项 目 合 计 增长率 % 海内外游客合计 301.14 +21.9 海外游客 32.23 +8.9 其中 国外游客 6.03 +34.8 香港游 客 17.49 +1.0 澳门游客 1.35 +8.5 台湾游客 5.37 +5.3 国内游客 270.91 +23.6 (资料来源：惠州市旅游局 ) 上表可以看出，惠州游客人数上升幅度非常快。这与惠州的投资增长及经济发展水平有直接关系。也印证了第一章惠州酒店投资环境分析的“第二产业带动第三产业发展” 的观点。 据天悦大酒店和大亚湾康汇公寓负责人介绍，住店外籍人士大部分是因为投资项目而来的。可以预测，随着中海壳牌石化项目的建设、投产及下游项目的展开，这个趋势会越来越 明显，游客数量将会越来越多，酒店的客源也会越来越多。 2.1.6. 惠州星级酒店淡旺季情况及分析 惠州酒店业没有明显淡季和旺季，一年四季住房率基本持平。酒店住房率每年在春节前后 45 天左右普遍下滑，下滑幅度在 20%左右。但这个阶段酒店的餐饮、娱乐生意火爆，星级酒店和独立酒楼的包房往往供不应求，一些星级甚至临时将客房改为餐厅包房。 2.2. 惠州高星级酒店详细调查及分析 2.2.1. 惠州高星级酒店基本情况 惠州直至 2003 年才有两家四星级酒店挂牌，分别是惠州宾馆和三阳酒店，但这两家四星级酒店都是由三星改造而成的。 天悦大酒店对外宣称惠州首家五星级 酒店，但没有正式通过国家星级评定。 2.2.2. 惠州高星级酒店设备设施情况 惠州高星级酒店普遍存在设备设施档次较低的问题。比如作为酒店经营核心的客房配套，普遍不符合高星级酒店的要求。 2.2.3. 惠州高星级酒店管理及服务情况 2000 年以前，惠州高星级酒店基本处于自建自管的状况。 2000 年，作为东方资产管理公司的资产天悦大酒店，按照中行统一规定，委托国内酒店管理公司东方酒店管理有限公司统一管理，从而成为惠州目前惟一由专业酒店管理公司管理的酒店。 总体来说，惠州高星级酒店的管理水平仍处于较低水平。 2.2.4. 惠州在建及规划兴建的高星级酒店调 查及分析 2.2.4.1. 涛景度假村 涛景度假村位于惠城区木墩湖，由外商独立投资，总投资人民币 5 亿元。 度假村占地面积 1350 亩，建筑面积 45000 平方米。建有 18 洞的高尔夫球场、规模较大的别墅群和客房、餐饮、娱乐等配套项目。度假村定位为旅游、休闲会所，主要功能之一是市政府行政接待。 2.2.4.2. 康帝国际酒店基本情况 康帝国际酒店位于惠城区 环城西路，占地面积 14000 平方米，建筑面积 45000平方米， 以五星级定位，由东莞市厚街康帝俱乐部有限公司投资，总投资额人民币 3亿元。 发展趋向 由此可见，兴建高星级酒店是今后惠州酒店业的发展趋向， 是第二产业带动第三产业的必然结果。而市场的需求，远远不止 2 家高星级酒店。 惠州有代表性的高星级酒店详细调查及分析 在本节将对惠州 5 家有代表性的高星级酒店进行详细的调查及分析，它们分别为天悦酒店、惠州宾馆、三阳酒店、凯旋假日酒店、西湖大酒店。 其中天悦酒店、惠州宾馆、三阳酒店、西湖大酒店为 2003 年以前开业的酒店，凯旋假日为 2004 年开业的酒店。 2.2.5. 基本情况 惠州有代表性的高星级酒店基本情况一览表 （资料来源： SAO 现场调查） 酒店 /项目 天悦酒店 惠州宾馆 三阳酒店 凯旋假日酒店 西湖大酒店 星级 待批五星 四星 四星 号称四 星 三星 投资性质 国有 国有 私营 私营 中外合资 管理集团 东方酒店管理有限公司 无 无 无 无 地理位置 惠城区麦科特大道 惠城区 环城西二路 惠城区陈江镇 惠城区麦兴路 惠城区环城西二路 建筑规模 30000 平方米 25000 平方米 25000 平方米 20000 平方米 16000 平方米 开业时间 1996 年 1985 年 2000 年 2004 年 1985 年 建筑风格 现代高层 园林别墅 式 现代高层 厂房改建 现代高层 房间数 313 间 158 间 190 间 150 间 188 间 房间面积 25.22 平方米 24 平方米 24 平方米 25 平方米 24 平方米 房间设备 中档 一般 中档 中高档 一般 装修档次 中档 一般 中档 中高档 一般 行政楼层 无 无 无 无 无 餐厅数 中、西、日餐厅各一个 中、西餐厅各 1个 中 餐 2 个、 西餐厅 1 个 中西餐厅各 1 个 中、西、日餐厅各一个 会议设施 课堂式容纳 300人 课堂式容纳250 人 课堂式容纳450 人 400 人课堂式大会议厅、中、小会议厅各一个 130 人多功能厅和中、小会议厅各一个 娱乐设施 卡拉 OK 卡拉 OK 卡拉 OK 卡拉 OK 卡拉 OK 康乐设施 保龄球场、网球场、桑拿 乒乓球、桌球、桑拿 乒乓球、桌球、桑拿 桑拿 桑拿 2.2.6. 设备设施调查及分析 惠州有代表性的高星级酒店客房设备设施调查表 项目 高星级要求 天悦大酒店 惠州宾馆 三阳酒店 凯旋假日酒店 西湖大酒店 商务楼层 有 无 无 无 无 无 标准间床垫 不小于 1.35米 1.1 米 1 米 1.1 米 1.2 米 1 米 床垫质量 软硬适中 偏软 很软 软硬适中 软硬适中 软 家具质量 高级配套家具 一般配套家具 一般配套家具 一般配套家具 中高档配套家具 一般配套家具 卫生间面积 6 平方米以上 4 平方米 4 平方米 4 平方米 5 平方米 4 平方米 卫生洁具 高级、品牌洁具 一般洁具 一般洁具 一般洁具 中等洁具 一般洁具 （资料来源： SAO 现场调查） 依上表可见，惠州高星级酒店的客房设备设施均未达到高星级要求，特别是几家老牌高星级酒店，其设备设施已经相当陈旧。 2.2.7. 管理及服务水平调查分析 惠州代表性的高星级酒店相关管理及服务水平资料 （资料来源： SAO 现场调查） 酒店 项 目 天悦大酒店 惠州宾馆 三阳酒店 凯旋假日酒店 西湖大酒店 管理模式 国内酒店管理公司 政府行 政部门管理 聘请总经理 聘请总经理 聘请总经理 管理制度 较完善 一般 一般 一般 一般 管理人员 来源 招聘 自行培养 自行培养 自行培养 自行培养 员工来源 当地招聘 当地招聘 当地招聘 当地招聘 当地招聘 金钥匙成员 3 人 无 无 无 无 电话接听服务 好 一般 好 一般 一般 客房操作规范 较规范 一般 一般 一般 一般 清洁卫生水平 一般 一般 一般 一般 一般 维修保养水平 一般 一般 一般 一般 一般 市场营销水平 较好 一般 较好 一般 一般 2.2.7.1. 天悦大酒店 天悦大酒店是惠州第一家由专业酒店管理公司管理的高星级酒店，也是东方“嘉柏”酒店系列成员。东方酒店管理公司的主要管理对象是东方资产管理公司名下资产，酒店系列一般为大型商务酒店，选派总经理和关键部门的管理人员职业素质相对较好，管理模式、经营理念、操作规范和服务质量标准体系相对比较成熟。经营方面，嘉柏的网上推广、预订系统都有一定的市场影响。上述各种因素奠定了天悦大酒店在惠州老牌酒店的领头羊地位。 2.2.7.2. 惠州宾馆 惠州宾馆前身是惠州市政府招待所，一九八五年扩建为惠州宾馆并仍然作为市政府的接待宾馆。惠州宾馆在管 理模式上一直没有改变，即宾馆负责人由政府主管部门任命，经营上更多依靠政府支持等。在这种模式下，惠州宾馆管理班子相对稳定，员工流动性不大，企业有较强的凝聚力，服务质量也不会有太大的起伏。但提高人员素质，提高管理水平的问题也长期得不到解决。 在经营方面，惠州宾馆主要依靠市政府的行政接待、商务接待和会议接待。宾馆自己也开拓商务和旅游客源，但开发力度比较小。比如对外形象宣传，惠州宾馆早在2003 年 7 月就通过了四星级评定，是挂牌四星。但在各种介绍资料和网络推广、预订时，却仍然介绍为三星级酒店。 2.2.7.3. 三阳酒店 三阳酒店是惠 州唯一的民营高星级酒店。于 2000 年开业，当年通过了三星级评定并挂牌。 2002 年经改造申请四星级评定，成为挂牌四星。与惠州宾馆相反，三阳酒店管理上带有典型的民营企业特点，聘请的总经理不能完全按照职业经理人的模式来运作。 在这种模式下，酒店的经营管理比较灵活，但随意性比较大；先进的 管理模式、经营理念、操作规范和服务质量标准体系难以在酒店内推行。这使酒店不能保持较高的管理水平。 2.2.7.4. 凯旋假日酒店 凯旋假日酒店也为聘请独立总经理管理模式，这种模式一旦总经理不够专业、优秀，势必给酒店带来管理制度上的不完善。凯旋假日酒店 就是一个例子，制度不完善、服务不规范、营销水平一般、维修保养水平也一般。这种模式将会使酒店没有长久的竞争力。 2.2.7.5. 西湖大酒店 西湖大酒店是惠州老牌三星级酒店，开业已经多年，酒店的地理位置很好（位于西湖边）。 酒店管理采用聘请独立行业职业经理人为酒店总经理，各方面管理模式与程序多数为仿照任职者原来酒店的模式，管理制度相对比较保守，服务程序也有基本模式，酒店以商务客人和部分政府接待客人为主，餐饮和住宿方面在惠州有一定的影响力，说明其餐饮、旅