【商业地产】-上海保利香槟苑项目提案报告-57PPT

着眼未来，立足现在 保利香槟苑项目提案报告 着眼点 未来发展力 着力点 当前市场力 战略高度 整体策划思路 整体策划思路 当前市场性 一期操作方式 未来发展性 战术角度 后期上升空间 未来，我们能 看见 什么？ 视野一 东外滩规划 渔人码头博览旅游观光区 杨浦大桥特色滨江商务社区 复兴岛度假休闲会展区 滨江科教区 高新技术产业带 宝地地产 上海实业 三面包围 由西往东 逐步推进 区域环境提升，吸引外界目光； 改善景观效果，提高房产品质； 规划逐步实施，地产潜力体现。 视野二 品牌前景 保利地产： 1992年成立； 五大发展商之一； 全国开发项目近 50个； 在全国范围内储备了大量开发用地 视野三 项目后续产品 地块较方正； 容积率降低； 社区感呈现； 产品未定型。 打造高品质 精品社区 现在，我们看见了什么？ 挑战与机遇 挑战一 项目区域市场现状 控江路板块在售楼盘分析 项目周边区域二手房价格情况 区域楼盘分布 本案 楼盘名称 占地面积 总建筑面积 容积率 华谊星城 1.8 4.8 2.7 阳明苑 0.44 1.52 3.5 宝地东花园 6.02 17 2.5 海上花（恒阳花苑） 3 12 4 华升新苑 9.88 19 2.25 海尚佳园 3 6 2.09 珠江香樟南园 6 17 2.83 中轩丽苑 4 10 2.5 控江路板块楼盘 产品描述 区域楼盘列表 容积率 楼盘名称 建筑形态 容积率 华谊星城 小高层 2.7 阳明苑 小高层 3.5 宝地东花园 高层 2.5 海上花 多层、高层、城市别墅 4 华升新苑 多层、小高层 2.25 海尚佳园 小高层 2.09 珠江香樟南园 小高层、高层 2.83 中轩丽苑 小高层 2.5 楼盘名称 华谊星城 阳明苑 宝地东花园 海上花 华升新苑 海尚 佳园 珠江香樟南园 中轩 丽苑 2R 105-108 97-102 104 82-85 82-109 92-106 92-99 87-105 3R 122-132 104-155 136-141 106 121-144 126 124 112-116 区域楼盘列表 户型比较 区域楼盘0 6 年成交均价800090001000011000120001300014000华谊星城阳明苑宝地东花园海上花华升新苑 海尚佳园珠江香樟南园中轩丽苑元/ m2区域楼盘列表 成交价格 区域楼盘列表 分布带 本案 区域楼盘成交套数010203040506070809005.7 05.8 05.9 05.10 05.11 05.12 06.1 06.2华谊星城阳明苑宝地东花园海上花华升新苑海尚佳园珠江香樟南园中轩丽苑区域楼盘列表 成交套数 二手公寓价格段分布16%36%19%10%19%8 0 0 0 -8 9 9 9 9 0 0 0 -9 9 9 9 1 0 0 0 0 -1 0 9 9 9 1 1 0 0 0 -1 1 9 9 9 1 2 0 0 0 -1 2 9 9 9区域周边二手房 控江路板块在市场总结 住宅楼盘容积率高，以小高层公寓产品为主体 以中档社区为主，体量基本在 10-17万平方米 自住型区域，经济性户型较受欢迎 价格区域性较为明显，环内价格基本在 1-1.1万 成交情况缓慢，个案每月成交 25套左右 项目周边二手房价格在 9500-9900区间内 环内最价区域，但销售依然平缓 可见市场需求量仍然需要一定刺激，才能爆发 挑战三 地块周边环境现状 工业厂房多；绿化植被少；破旧棚户多；优质项目少；私营摊点多；商业设施少。 区域环境难如人意 挑战四 产品品质现状 一期项目地块形状狭长； 项目过于接近其他社区； 体量偏小不具规模效应； 地块局促导致品质局限。 机遇一 地段好，竞品少 华谊星城 宝地东花园 海上海 机遇二 完善的教育医疗 机遇三 便捷的出行交通 本案 眼下，我们应当有何 目标 ？ 目标一：一期产品引爆市场 目标三：后期产品利润最大化 目标二：保利品牌的良好市场口碑 目前，我们该 怎么做？ 三步走战略 第一步：销售策略，运筹帷幄 第二步：业务计划，速度控制 第三步：现场执行，专业行销 第一步：销售策略，运筹帷幄 项目定位 策划原则 销控策略 核心资源 价格策略 紧凑户型 生活配套 保利品牌 产品特质 交通配套 周边规划配套 售楼处形象塑造 样板房形象塑造 准一梯一户设置 自身商业建设 公交线路丰富 轨道 M4号线 核心卖点 品质保障 品牌逐步渗透 项目定位 东外滩板块、内环线内 高品质品牌住宅小区 强调：规划地段品牌 策划原则 创新 品牌导入，开发品质新领域 形象 塑造品牌的基础 蓄水 以客户积累为创造业绩的出发点 效率 速度制胜，以少制胜 效益 效益最大化 销控策略 推量控制、价格控制、时间控制三位一体 期数 阶段 总量（套） 去化（套） 价格策略 一期 预约期 / / / 强销期 推出总量的 56.4% 68 入市价格以略低于客户心理 价位为基础 二期 持续 /预约期 推出首期余房 29 在保证期速度的前提 下，适当提价， 制造价格攀升迹象 强销期 推出总量的 43.6% 54 略微提升价格入市， 突出景观座优势 收尾期 推出全部 剩余房源 20 持平的价格 完成整盘去化目标 价格策略 关键思路： 控制总价入市，快速去化 引爆市场，制造话题 营造市场口碑 清盘扫尾期 10天 第二强销期 1个月 强销持续期 40天 第一强销期 1个月 销售预约期 2个月 8月 10月 12月 12.25 2月 销售计划安排 第二步：业务计划，速度控制 准备期 项目预热期，向筹备正式启动工作。 时间 ： 06年 7月 1日 8月 1日 业务执行： 1、业务人员进场培训； 2、业务人员产品熟悉； 3、业务人员周边环境熟悉； 4、销售道具到场； 5、媒体宣传逐步展开； 预约期 积累意向客户时期，试探市场 时间 ： 06年 8月 1日 9月 30日 业务执行： 1、 地毯式攻击 2、 预约卡发放 ； 3、业务人员周边环境熟悉； 4、销售道具到场； 5、媒体宣传逐步展开； 第一强销期 引爆第一波市场销售热潮 时间 ： 06年 10月 1日 10月 31日 业务执行： 1、 举办大规模开盘认购活动； 2、 完成客户签约； 3、 媒体炒作（ 小众销售 ）； 、传播热销讯息； 第一持续期 一批房源扫尾工作， 二期客户的积累以及南侧景观座的整体包装 时间： 06年 11月 1日 12月 10日 业务执行： 1、一期房源扫尾； 2、第二批客户的积累； 3、推广老客户回馈及介绍奖励方案； 4、进行目标客户拜访； 5、南侧景观座包装； 6、第二批客户的积累； 第二强销期 继续在市场上创造良好的效应 时间： 06年 12月 11日 07年 1月 15日 业务执行： 1、举办大规模二期开盘认购活动； 2、完成客户签约； 3、 保利会会员招募 ； 4、推广老客户回馈及奖励方案； 5、完成二期景观座的销售。 收尾期 迅速完成余房去化，二期形象塑造 时间： 07年 1月 16日 07年 2月 15日 业务执行： 1、楼盘扫尾； 2、二期产品后期宣传； 3、老客户回访，新春 SP活动； 4、保利会客户维护推广 第三步：现场执行，专业行销 客源锁定 行销逻辑 推广平台 客源锁定 本项目所处区域（平凉路、杨树浦路）本项目以北区域（长阳路、江浦路、延吉路）杨浦其他区域其他周边区域（虹口、浦东）区域在售项目客源分析 区域性特征 客源锁定 区域客、自住性倾向明显； 有一定的区域认同度； 购房目的主要为婚房以及改善性需求； 注重户型的使用性以及品质感； 注重周边的配套完善性； 购房较为慎重，考虑周期较长； 有从重心理，容易受到销售气氛的影响 周边街道人口情况 街道名称 常住人口 外来人口 平凉路街道 103488 15191 大桥街道 114762 14762 江浦路街道 86699 13281 合计 304， 949 43， 234 推广平台塑造 形象初步定位 售楼中心建设 示范样板开放 物业管理介入 原则： 先形象树立， 后业务操作。 推广平台 行销逻辑 全程置业顾问式服务 规划展示馆 居住生活馆 品牌形象馆 预见市场 市场判断力 行销方式 及载体 预见市场 同策市场预判能力 帮助销售永远能够切中需求咽喉 公寓供求对比情况及成交均价0501001502002503000 4 - 1 1 0 4 - 1 2 0 5 - 1 0 5 - 0 2 0 5 - 0 3 0 5 - 0 4 0 5 - 0 5 0 5 - 0 6 0 5 - 0 7 0 5 - 0 8 0 5 - 0 9 0 5 - 1 0 0 5 - 1 1 0 5 - 1 2 0 6 - 0 1 0 6 - 0 2 0 6 - 0 3万平方米020004000600080001000012000元/ 平方米供应 成交 成交均价新浦江城 环球翡翠湾 士林华