【商业地产】四川德阳某房地产项目定位报告-88PPT-2008年

德阳项目 定位报告 提案单位：绵阳市富源房地产经纪服务有限公司 发 展 商：德阳中山房地产开发有限公司 富源 NO 2007.29号作品 市场研究 项目 SWOT分析 宏观政策对市场影响？ 案名诠释及推广 今天的主题 项目定位及产品建议 市 场 研究 第一部份 2007年 1-9月份数据 (根据德阳市统计局公布数据 ) 商品房施工面积（万平方米） 409.38 同比 % 13.39% 商品房竣工面积（万平方米） 46.52 同比 % -48.06% 商品房销售面积（万平方米） 103.79 同比 % -26.27% 商品房销售额 219,957万元 同比 % -5.52% 商品房销售均价 2119.25元 /平方米 多层与电梯各领风骚 为目前市场的两大主流产品 产品形态 开发面积 市场比例 多层 约 34万 占供应总量的 33 电梯 约 70万 占供应总量的 67 大市场 旌东片区占据 08年德阳市场供应的 3成江山 ,本案 身在其中，如何应战？ 区位 开发面积 市场比例 城北片区 : 约 11万 占总量的 11% 黄河片区： 约 17万 占供应总量的 16 旌东片区 : 约 32万 占供应总量的 31 旌南片区 : 约 44万 占供应总量的 42 大市场 结 论 大户型减少 ,小户型增多 小盘多，大盘少 08年市场会出现放量高峰 旌东 旌南成为主战区 多层受市场追捧、电梯竞争激烈 城北片区 外滩地壹号 东方明城 黄河片区 福康 .黄金海岸 万兴 .魅力城 3期 黄河片区 黄河片区已成为德阳市民认同的高尚居住区 香诗美林 庐山嘉园 旌东片区 港湾丽景 .星座 锦绣珠江 旌东片区 富丽名城 明源国际 旌南片区 枕水小镇 CLD未来城 旌南片区 翠湖 .印象 北纬 31 旌南片区 汇乐 .月亮湾 凯丽景湖 东山美庐 其它: 晶蓝湾 宗辰阳光 和安小区 MINI52奢派公寓 南华春天 智通 .首座 结 论 城北片区 依托现有资源冷眼观市场 黄河片区 做为高尚居住区功能愈加明显 旌东片区 城市副中心地位加强 旌南片区 大盘云集竞争最为激烈 明源国际携置信品牌傲视区域竞争对手 项目 SWOT分析 第二部份 S（ strength） 优势 本案 位置 旌东城市副中心 庐山南路、长江东路、岷江东路交汇处 学校、医院、超市、银行等市政配套设施完善 餐饮、娱乐相对繁荣 途径 13、 18、 20、 21、 24路公交车 5 分钟都市生活圈 周边事业单位云集 产品核心优势 区域：德阳城市副中心 -旌东片区 地段：城市主干道 -庐山路、长江路、岷江路 配套：房子的背后是生活方式 潜力： 产品可以复制，但地段不行 W（ weakness） 劣势 规模效应 品牌效应 除了以上，消费者还会关注那些因数？ O（ opportunity） 机会 天时：后发制人，差异化定位 天时， 地利：旌东 城市副中心地位逐渐加强，优势可以发挥 人和 地利， 人和： 我们还有很多机会可以把握。 T（ threats） 威胁 物业税即将出台 第二套住宅提高首付及贷款利率 德阳市政府即将出台政策调控房地产市场 08年各家银行严控贷款规模 07年央行连续 6次加息 国内一线城市房价下跌 30% 房地产版块股价下跌 40%对潜在消费群体的心理影响 结 论 降低期望值，审时度势完美谢幕 营销手法多元化，敏锐掌控市场变化 产品规划应有所特色，差异化卖点设计本案地理优势明显，卖点应贯穿全程 宏观政策对市场影响 第三部份 07年央行连续 6次加息 二次置业者是市场购买主力，对于想改善居住条 件者而言，在国家不断出台政策的情况下，会观 望市场走向。 公元 2007年注定是中国房地产市场不平静的一年，政府为了避免经济硬着陆，防止人民币升值过快带来的通货膨胀，出台了一系列措施，对第三产业中的房地产行业而言，最直接莫过于加息、提高首付比例和利率。 限制外资进入国内房产市场，缩减外资进入中国投资行业种类 避免房地产市场出现泡沫 第二套住宅提高首付及贷款利率 加重购房者负担，投资者成本大幅提高，利润减少 物权法的出台是为了保护私有财产，而物业税的即将出台意味着持有房屋的代价有点高了。 中国最大的开发商是银行。 物业税 08年各家银行严控贷款规模，极有可能按季度发放贷款指标 所有的开发商都离不开银行的支持，一旦银行断奶，80%的开发商在三年内都会淘汰出局。 国内一线城市房价下跌 30% 房地产版块股价下跌 40%对潜在消费群体的心理影响 政治干预经济 中国的国情是： 政府翻手为云 ,覆手为雨的状况已被世界上许多人所认识。房市像股市，老百姓最怕不知道什么时候到底了。 结论 这论调控是来真的了，连万科王石都出面说拐点出现了，作为行业成员，是应该清醒面对现实了。 项目定位及产品建议 第四部份 三流企业卖产品 房子 二流企业卖作品 生活方式 一流企业卖收藏品 文化氛围 我 们 能 卖 什么 ? 客户为什么购买我们的住宅？ 任何人 购买 任何产品 是因为产品能够满足他内心需求的核心价值观。 摘至 市场营销心理学 客户购买的不是房子，而是房子背后能够带给他的生活方式。 消费者买单兴趣点 明源国际一期：开发 7万平米，中庭景观，健身场所、游泳池、人车分流、地下停车景观设计、面积80 143 ，全板式框架结构。 缺点 敌人 明源 +置信 =品牌号召力 户型单一，选择余地小 人造景观 +自然景观 完善的配套设施 明源国际 置信生活方式 基础配套投入大，价格高于同期项目 交通不便 明源国际卖点 富丽名城 富丽名城一期：开发 3万平米，中庭景观，底层架空用做休闲、娱乐中心、人车分流设计、面积125 139 。 敌人 户型设计优良，每户赠送 超大入户花园。 缺点 户型单一，选择余地小 较高硬件配置，一梯四户， 框架剪力墙结构 地处商业圈，市政配套设施 完善 销售人员综合素质一般， 专业能力欠缺 富丽名城卖点 如何才能吸引消费者挑剔的眼光？ 我们有什么？ 城市副中心 盛唐摩尔商业圈 市政