黑蚁房地产知识培训——户型

黑蚁房地产知识培训系列户型评价,黑蚁营销,去不去，看位置行不行，看户型定不定，看价格,课程讲授目的,（一） 向发展商、建筑设计院提出住宅户型的建筑平面推介 （二） 评审户型平面时，用黑蚁特有的专业方法，对户型方案提出评价意见或修改建议评价 = 设计，设计或修改设计主要是建筑设计院的工作,户型评价标准,理想的户型是能把住宅本身的功能性、舒适性以及审美性完美融合在一起，使以人为本的居住理念得到最好诠释没有绝对的好户型，只有最满足居住者需求的户型自己好才是真的好！绝大多数人没有丰富的住房经验，很多人也搞不清自己真正的户型需求，因此需要专业、客观的户型指导。,第一篇 建筑平面分析,（1） 建筑平面概论（2） 经典平面赏析（3） 创新平面赏析,中国民居对朝向的选择,北回归线以北：向北房终年无阳光，选择南向房是购房前提北回归线以南：向南房冬日有阳光，夏日无阳光向北房冬日无阳光，夏日有阳光，选择南向房可以冬暖夏凉。南方沿海地区：寸土寸金、空调调温、港岛景观，不讲究朝向,景观与朝向选择,纯就朝向而言，选择建议：东南向 南向 西南向 东向 东北向 北向 西向 西北向目前市场情况：自然景观 朝向 小区景观 海景、湖景、山景、高尔夫景 中心花园、组团绿化,户型定义,经典户型 市场上采用最多的为大多数业主认同的经得起专业、市场挑剔的少缺陷户型创新户型 有独创性的为市场接受的新型实用户型,建筑平面评价,经典平面推介（1）,一梯八户,经典平面推介（2）,一梯八户,经典平面推介（3）,一梯六户,经典平面推介（4）,一梯四户,经典平面推介（5）,一梯四户,经典平面推介（6）,一梯四户,经典平面推介（7）,一梯三户,经典平面推介（8）,一梯二户,经典平面推介（9）,一梯二户( 紫荆苑 ）,一梯二户,经典平面推介（10）,一梯十户以上,创新户型推介（1）,三错层,创新户型推介（2）,高厅组合,复式上层,复式下层,4.2米,2.8米,5米,2.8米,2.8米,创新户型推介（3）,SOHO,创新户型推介（4）,双拼户型,C、D户型68 ，双拼成136 五房户型,A、B户型55 ，双拼成110 四房户型,住宅性能标准参考：建设部商品住宅性能认定标准,住宅性能标准,市场对户型的关注点,客户在购房时考虑居室各部分的优先顺序：客厅：方正好用（面积、家私布置、布局等）主卧室：合理性（面积、采光）、私密性餐厅：相对独立，通风采光厨房：宽敞实用，有服务阳台卫生间：便利性、隐蔽性次卧室：作书房、客房适宜阳台：观景阳台的休闲性、观赏性，生活阳台的实用,功能空间分类,住宅的“八大”使用功能 起居、就餐、厨卫、就寢、储藏、工作、学习、阳台住宅的“三类”空间公共空间：客厅、餐厅、观景阳台私密空间：卧室、书房、衣帽间、主卧卫生间服务空间：厨房、公用卫生间、工人房、储藏间、生活阳台,功能分区合理,动静分区：活动区和休息区分开动区：客厅、餐厅和厨房应靠近入户门设置 静区 ：卧室、书房位置应比较深入动区与静区之间：卫生间应方便使用，室内交通线尽可能便捷,动静分区案例（1）,错层设计最易实现“动静分区”,动区,静区,动静分区案例（2）,平面户型也可以作到“动静分区”,动区,静区,空间尺度合理,客厅：宽敞明亮、通风，有好朝向、好景观开间不应小于3.6米，宽深比不大于1：2要留出摆放家具的稳定空间 卧室：主卧：应具有好的朝向,开间应不小于3米,面积应大于12, 且应带有主卫生间次卧：面积应不小于10餐厅：餐厅和客厅宜相对独立既有关系又有分隔厨房：厨房应紧邻餐厅，宜带一服务性阳台卫生间：净宽不宜小于1.6米阳台：保证客厅有良好的视野，采光栏板最好做成全透明或半透明,空间比例失当案例,客厅、餐厅进深太大，浪费空间，采光差,面积比例适宜,除了大户型豪宅以外，如何经济、有效地安排各功能房的面积、比例、关系，是户型设计、评价中应关注的主题之一各房室具有与其户型相匹配的比例大户型不应出现过小房间主卧应明显大于次卧三户室客厅与卧室的比例应把握在15：1以内,房室比例失当案例,厨房面积过大(13 )，比次卧室大得多，甚至大过主卧面积。而小卧室仅7 。,通风采光,室内四明 明厅、明室、明厨、明卫公共空间通风采光电梯厅楼梯/消防楼梯公共走道,新加坡住宅尤为讲究公共场所的自然通风采光,公共空间通风采光案例（1）,一梯二户的小高层，电梯厅、公共楼梯作到通风采光应不是难题,公共空间通风采光案例（2）,一梯18户能够作到公共空间的通风采光，显示出建筑师选用“蛙”式平面的苦心,通风采光,通风采光,通风采光,各房室合理性要求（1）,客厅空间独立：客厅开口不易过多，要有两面完整的墙 方正开阔：方正完整，是实用的布局开间至少应大于3.6米，但开间不宜大于5米 长宽比不应失调：深度开间比不宜大于2：1入口设玄关：入户门厅（玄关）是住宅内外的空间过渡避免内厅被外人一目了然，保障私密性,客厅开口过多案例,客厅开口过多，使客厅很多面积成为公共交通面积，不易布置家具。,各房室合理性要求（2）,餐厅 相对独立：餐厅和客厅空间宜相对独立；餐厅和客厅既有关系又有分隔；餐厅至少要有两面墙夹一角。与厨房应有关联又独立成区：西式厨房与餐厅在空间上实现一体化,餐厅不独立案例(1),左图客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎没有办法利用；客厅的形状不利于家具的摆放。厨房位置使客厅显得更加局促。右图经修改后既有玄关有使餐厅相对独立，但与厨房之间交通不流畅。,餐厅不占角案例,餐厅虽然与客厅形成明显分区，但餐厅不占一角(两面墙夹角)，周边门开口过多，几乎成为过道，不便使用。,餐厅占角案例,餐厅占一角(两面墙夹角)，空间相对独立，便于使用。,餐厅独立案例,餐厅独立，又能通风采光，其优点不言自明,各房室合理性要求（3）,厨房 应靠近餐厅 离大门不要太远（进出杂物多）直接对外采光通风 厨具按洗、切、烧的顺序合理布置 有一定长度的柜台摆放电器，煤气灶，洗菜盆等设备 厨、厕最好不要做紧邻,各房室合理性要求（4）,主卧室扩大主卧室的面积，房间进深可以适当增 加最好有好的朝向 （南向），比客厅的南向要求更甚大户型的主卧室应带一个专用卫生间 进入式衣帽间（WALKINCLOSET）的出现，使主卧室布局更为灵活，近年成为流行趋势 次卧室 面积宜大于10按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些,各房室合理性要求（5）,卫生间 应有明窗通风和采光 公共卫生间为厕浴分离、干湿分离，以利于清洁卫生和使用上的便利仅有一个卫生间，则卫生间与主卧室的位置要近，避免不必要的穿堂越室储藏室（工人房） 对于面积标准较高的户型应设储蓄空间 全封闭独立进入式空间，面积在3平方米以上 阳台保证客厅有良好的视野和采光 客厅不设阳台，而在主卧设阳台，则生活中的晾衣、休闲将通过主人的卧室，会干扰主人的私密性,尊重市场研究民俗,风水的市场性广东沿海一带，包括潮汕人、福建人，对住宅的选择，无论是城市、农村都极信风水；生意人、官员较为看重风水问题尊重而不迷信 市场中，为数不少的客户在讲究“风水”，从研究客户的购房心理与行为着手，我们不得不研讨居家风水,居家风水科学解释,居家风水是研究居住房屋与其土地和四周环境的关系的中国传统居家理论 住宅风水就是人类环境卫生学“居家风水”的实际上是由于户型设计中的忽略，造成客户在居住中的不适，成为一种心理障碍而影响情绪与生活,户型风水评价要素,阳宅三要门房灶 门 大门在户型设计中应讲究避让 大门正对电梯或楼梯是犯冲大门口直对长走廊是冲煞 大门不能正对厕门大门不直对客厅落地门窗 厕所的门不与厨房的门相对 其它门尽量不相对,典型门冲案例(1),B户型大门直对电梯门，A户型大门直对消防楼梯门，在销售中可能会引起讲究风水客户的不认同,典型门冲案例(3),典型“葫芦串”户型，私隐性较差,典型门冲案例(4),主卫门直冲主卧床不妥,门冲修改案例,玄关可在装修