2016年私募房地产投资基金年度研究报告

1 / 422016 年私募房地产投资基金年度研究报告2016 人民币房地产基金年度研究报告诺承投资+万房投资联合发布一、房地产市场概览房地产开发投资趋势根据国家统计局公布的数据，自 2016 年 1 月份开始，全国房地产开发投资增速明显降低，截止 2016 年底，已连续下降 12 个月，从 2016 年底的峰值%降到 2016 全年的%。此前的 2016 下半年，此增速一直在 19%附近徘徊，直到 2016 年以来，呈现出明显下挫。2016 年，商品房销售面积 120649 万平方米，比上年下降%，降幅比 1-11 月份收窄个百分点，2016 年为增长%。其中，住宅销售面积下降%，办公楼销售面积下降%，商业营业用房销售面积增长%。商品房销售额 76292 亿元，下降%，降幅比 1-11 月份收窄个百分点，2016 年为增长%。其中，住宅销售额下降%，办公楼销售额下降%，商业营业用房销售2 / 42额增长%。2016 年末，商品房待售面积 62169 万平方米，比 11 月末增加 2374 万平方米，比 2016 年末增加 12874 万平方米。其中，住宅待售面积比 11 月末增加 1352 万平方米，办公楼待售面积增加 202 万平方米，商业营业用房待售面积增加361 万平方米房地产销售存量明显增加。房地产开发融资结构趋势房地产开发企业资金运用总规模历年以来呈增长趋势，房地产开发行业的融资市场是金融市场中增速最快的细分领域之一，同时也是利润最为丰厚的市场领域。根据国家统计局的年度房地产融资结构数据，国内贷款在房地产开发企业资金来源中所占比例进一步压缩，外资和外商直接投资的绝对值和百分比也有一定降低，房地产开发商从传统贷款和外资渠道获得资金的能力降低，通道缩窄。相应地，房地产开发企业更多资金来源于自筹资金和其他来源，在大资管平台建立之后的各种资金通道，如房地产信托、券商资管、保险资管和基金子公司等在房地产融资来源中占到更大的比重。3 / 422016 年，房地产开发企业到位资金 121991 亿元，比上年下降%，1-11 月份为增长%，2016 年为增长%。其中，国内贷款 21243 亿元，增长%；利用外资 639 亿元，增长%；自筹资金 50420 亿元，增长%；其他资金 49690 亿元，下降%。在其他资金中，定金及预收款 30238 亿元，下降%；个人按揭贷款 13665 亿元，下降%。70 个大中城市住宅销售价格变动趋势价格变动趋势根据国家统计局每月发布的 70 个大中城市住宅销售价格变动情况不难看出，2016 年以来，无论是新房还是二手房，价格环比上升的城市数量急剧减少，从 8 月开始，几乎没有价格环比上升的城市。同比价格变化趋势在 2016 年第三季度发生大逆转，由大部分城市住宅价格同比上涨急剧转变为大部分城市住宅价格同比下跌。价格变动幅度新房住宅价格上涨的城市，其最大涨幅越来越小。与此同4 / 42时，住宅价格下跌的城市，其最大跌幅越来越大。二手房市场也体现出相似规律。政府相继出台三轮救市政策取消限购自今年 6 月下旬呼和浩特率先取消楼市限购以来，全国各地城市相继取消限购，目前仍在执行限购的仅剩北京、上海、广州、深圳四个一线城市和三亚。与四个一线城市相比，三亚本身限购范围较窄，政策尚不明晰。所以目前楼市限购的主力事实上只剩下一线城市。贷款新政央行、银监会 9 月 30 日公布关于进一步做好住房金融服务工作的通知 ，规定二套房购买家庭只要还清首套贷款，再次贷款也将按首套房认定，即“认贷不认房” 。公积金使用改革继限购松绑和贷款新政之后，住房城乡建设部、财政部、人民银行于 10 月 9 日联合印发关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知 ，对住房公积金个人住房贷款业务有关问题进行了进一步明确，不仅要求实现住房公积金缴存异地互认，还取消了公积金贷款多项收费。5 / 42总结2016 年房地产市场整体下行明显，大量中小型房地产开发企业投资大幅放缓，同时新房和二手房成交量价齐跌，并呈现持续态势。在当前低迷状况下，虽然政府相继采取了取消限购、贷款新政和公积金使用改革等措施救市，但市场多呈观望态势，救市措施实际效用有待观察。可以预见，在较长一段时间内，房地产市场将进入调整期，出现大规模上涨行情的可能性不大，相反近年来积攒的市场泡沫将继续破裂，市场趋于小幅振动甚至下行，楼市由“黄金时代”步入“白银时代” 。二、2016 中国房地产基金行业统计情况根据统计，截至 2016 年底，中国人民币房地产基金市场拥有 167 家专业的基金管理机构，507 支房地产私募基金，总管理资金规模超过 4500 亿元人民币。2016 年全年共新增 69 支房地产基金，披露的募集总规模亿元人民币，较之 2016 年有较大下滑。6 / 42在管理机构格局中，2016 年房地产开发商关联 GP 大量减少，地产基金作为融资通道的市场价值已然减少。独立品牌 GP和金融机构关联 GP 实力在逐渐增强，显示出了地产基金的市场化和金融属性增强。在管理资金量层面，金融机构 GP具有较强的资金通道和融资能力，是 2016 年增长最为迅速的类型。在大资管背景下，还是有部分的项目通过资管通道嵌套地产基金的形式成立，也显示出了市场中金融产品设计的理念越来越受到重视。2016 年专注于住宅地产的地产基金持续减少，而综合体、商业地产和其他类型诸如物流地产、工业园等都有所发展。住宅房地产市场进入震荡阶段，投资风险大大增加，导致了之前两年国内房地产基金市场以住宅地产为主的格局开始发生变化，地产基金开始寻找新的策略点，包括发掘商业和特殊主题地产的价值洼地。2016 年，地产基金股权投资的比例有明显上升，管理人已很难通过债权方式进入和控制项目的底层风险，而更多采取与开发商同股同权，共担风险和收益的方式提供融资。地产基金管理人的主动投资和管理能力在市场下行阶段得到了更大的增强。夹层类投资兴起是 2016 年的另一个典型特征。国内的各类夹层基金广泛地参与房地产项目当中，7 / 42并由此开辟了人民币夹层基金的投资阶段，值得长期关注。从投资策略角度出发，最为显著的特征是 2016 年增值型和核心型地产基金占比有明显提高，从 2016 年的约 13%增加到当前的超过 20%。其中中信启航和中信苏宁两个类 REITs产品，以及高和和歌斐等写字楼收购基金对市场具有实质性影响。而另一方面，机会型地产基金的募集和管理规模大幅度下降，也体现出了过去三年所惯用的地产基金通道已被资管产品通道代替。中国的地产基金管理人需要定位新的投资策略和接受更为激烈的市场竞争。在退出回报方面，2016 年房地产基金业绩分布曲线整体向左平移，近 40%的基金退出收益在 10%-15%区间，另有约 20%的基金退出收益在 15%-20%区间。退出收益小于 10%和超过 30%的基金均不超过总数的 10%。2016 年，地产基金行业处于剧烈的转型期当中。受住宅房地产市场下行的影响，机会型地产基金的市场表现不佳，活跃程度大大减小，但同股同权式投资策略价值得到体现；商业办公地产基金有所发展，并与机构投资人开展广泛的合作模式探讨；科技园地产、物流地产等投资策略在全国8 / 42范围内得到推广，专业化的投资机构也在此过程中出现；本土化 REITs 出现，并得到广泛的关注，在实现了模式突破后有望实现更大规模的复制和扩张；美元地产基金再度活跃，较之早期的机会型策略，目前选择了更为规模化的模式，以及与成熟交易对家进行合作；机构投资人积极地探索海外不动产投资，在此过程中，地产基金管理人也试图一起出海，开拓全球市场。地产金融进入一个多通道竞争的新时代。除房地产信托外，2016 年各类资管平台的增量举世瞩目。从各资产管理平台的总体资产量和投向房地产行业的资金规模综合比较，信托、基金子公司、券商资管是当前最主要的地产金融资管平台，房地产基金规模相比则呈缩减趋势，在整体房地产金融市场中占比约为 13%。截止到 2016 年底，中国房地产信托存量规模为万亿元，在全部资金信托中的比重为%；保险资管规模翻倍，截至 2016 年一季度末，保险机构投资不动产规模亿元。至 2016 年底，保险资金发起基础设施投资计划万亿元；9 / 422016 年底，券商资管管理资产规模已达万亿元；2016 年底，基金管理公司及其子公司专户业务规模万亿元。宏观市场表现2016 年房地产市场整体下行，大量中小型房地产开发企业业绩不佳，资金吃紧，拿地更趋理性谨慎。具体体现为新房成交量减少，二手房成交价格走低。在当前低迷状况下，政府在某些二三线城市采取了取消限购等宏观政策，可以预见，下半年的房地产市场将进入长期调整期，近年来积攒的市场泡沫将继续破裂，市场趋于小幅振动甚至下行，出现大规模上涨行情的可能性较小。房地产企业融资渠道2016 年至今，房地产企业的融资渠道选择更多，在市场化大局下，融资成本也相应降低。房地产信托、债券和银行贷款始终在融资渠道中占据了主要位置，规模则没有显著10 / 42增长。同时，在大资管平台的背景下，券商资管、基金子公司、四大资产管理公司、保险资管等在近一年内增长迅速，成为了市场主流，未来也是重要的增长点。房地产基金募集根据诺承投资的数据统计，2016 全年新增基金 69 支，披露的募集规模为多亿元，管理资产量较前一年有较大下降。基于长期调控的中央政策、不确定的宏观市场预期，以及多元化的融资渠道，使得房地产开发企业现在更为谨慎，在融资时有了更多成本更低的替代品，房地产基金不再是最佳选择。房地产基金的一轮黄金期已经成为过去，可以预见在未来一到两年内基金的募集情况将保持理性。通过以上数据和分析可知，地产金融领域的融资手段和融资渠道已经充分多元化。根据地产项目的实际情况，可以选择和设计的金融产品形式日益丰富，地产金融的范围已经不仅仅局限于地产基金，或者是地产信托的狭窄空间。2016 人民币房地产基金年度研究报告11 / 42房地产商业模式创新和案例2016 年是国内房地产行业面临深度调整的一年，销售市场持续低迷，行业整合加快，中小房企逐渐退出市场，市场集中度迅速加强。大型领先房企纷纷谋求转型之道，房地产行业金融化进程及相关金融创新愈演愈烈。从房地产基金和投资市场角度看，随着大资管时代的来临，专注于投资房地产领域及细分领域的各类金融机构与房地产基金日益增多，在投资策略专业化和多元化，投资产品结构设计灵活化，投资过程主动管理化层面显现出较多金融创新特征；从房地产企业自身进化转型的角度看，很多大型房企开始主动运用更加灵活的融资工具和融资手段并开始借助投资收购扩展业务，很多房企的金融创新实践甚至可以说远远走在房地产基金前面。结合而言，房地产金融投资更多须重视行业细分领域的专注分析和价值挖掘，房地产金融机构必须具有深刻的行业理解能力与价值创造能力才能在未来立于不败之地，如主题地产的运营能力与资产管理能力；房地产企业则必须持续加强自身的金融能力建设，向准“基金化运作”转型。具备房企建设或运营能力的“运营型”的基金与具备金融投资能力的“基金型”房地产企业，互相融合借鉴合作，将构成未来几年内的主要行12 / 42业特征。房地产基金：收购持有类基金涌现案例一：歌斐资产上海写字楼项目收购基金基本条款亮点分析2016 年私募股权投资房地产基金行业分析报告2016 年 7 月目 录一、行业管理 . 41、监管体制 .13 / 42. 4证监会的监督管理 . 4基金业协会的自律管理 . 52、相关法律法规 . 53、产业政策展望 . 7资产管理的监管政策 . 714 / 42房地产产业投资基金的监管政策 . 7私募股权基金的监管政策 . 8对私募股权基金的支持政策 . 10二、行业市场规模 . 111、资产管理 .1115 / 42资产管理的发展概况 . 11委托资产来源 . 13资产管理机构分类 . 14行业未来发展趋势 . 152、房地产基金 . 1716 / 42房地产投资基金的概念和分类 . 17房地产基金管理机构类型 . 17PE 背景 . 17产业背景 . 18开发商背景 . 1817 / 42近几年来私募房地产基金发展迅猛 . 19国外 REITs 市场的发展现状 . 21房地产基金发展情况 . 22房地产基金的投资特点 . 25房地产基金的收益情况 . 273、国内发展房地产投资基金的必要性 18 / 42. 28推动房地产行业的创新、转型和升级 . 28促进房地产业链结构的优化 . 29可平滑、减缓房地产等周期波动风险的影响 . 30增加居民大类资产配置的工具 . 31三、行业风险特征 . 3219 / 421、政策风险特征 . 322、经济风险特征 . 333、技术风险特征 . 34一、行业管理1、监管体制根据中央编办关于私募股权基金管理职责分工的通知 ，证监会负责私募股权基金的监督管理，实行适度监管，保护投资者权益；发改委负责组织拟订促进私募股权基金发展的政策措施，会同有关部门研究制定政府对私募股权基金出资的标准和规范。20 / 422016 年 8 月 21 日，中国证监会发布了私募投资基金监督管理暂行办法 ，私募基金正式纳入证监会监管体系。私募基金的监管单位主要为中国证监会和中国证券基金业协会。证监会的监督管理中国证监会及其派出机构依照法律、行政法规和办法的规定，对私募基金业务活动实施监督管理。中国证监会有权自行或授权派出机构和基金业协会对基金管理人、基金托管人、基金销售机构等开展私募基金业务情况进行非现场检查和现场检查。基金管理人、基金托管人、基金销售机构违反法律、行政法规及办法的，中国证监会及派出机构有权对其采取责令改正、暂停办理相关业务等行政监管措施；对直接负责的主管人员和其他直接负责人员，有权采取监管谈话、出具警示函等行政监管措施，并计入诚信档案。证监会对私募基金的监管以行业自律为主，以信息披露为核心，21 / 42辅之以事中、事后的适度监管，以充分维护私募基金市场活力。与此同时，通过统计分析，及时掌握行业发展动态，推动促进私募基金特别是创业投资基金发展的相关政策不断完善。基金业协会的自律管理基金业协会对私募基金业开展行业自律，协调行业关系，提供行业服务，促进行业发展。基金业协会依据法律、行政法规、中国证监会的规定和自律规则对私募基金业务活动进行自律管理。基金业协会对符合条件的基金管理人登记，建立基金管理人及相关人员的诚信档案。2、相关法律法规在我国从事私募股权投资业务，主要适用的法律法规及政策如下：清科数据：2016 年私募房地产投资基金逆势突围 94 只基金完成募集再创新高22 / 422016-1-7 清科研究中心 郑知行大中华区著名创业投资与私募股权研究机构清科研究中心近日发布 2016 年中国私募房地产投资基金数据：统计显示，2016 年共有 94 支可投资于中国大陆的私募房地产投资基金完成募集，其中披露金额的 90 支基金共计募集亿美元，新募基金总数较去年有较大涨幅，但募集金额相比去年仅有微幅提升；2016 年共发生房地产行业并购案例 100 起，涉及金额亿美元，数量金额均较 2016 年有所回落；投资方面，全年房地产行业共完成投资交易 80 起，披露金额的 77 起交易共涉及亿美元的交易金额，投资数量同比上升%，投资金额同比回落%；本年度房地产行业退出 12 笔，全部采用非 IPO 方式。房地产基金数量创新高，募资难背景下募资金额仍有涨幅2016 年共计 94 支私募房地产投资基金完成募集，相较于去年的 67 支增幅明显，相比之下新募房地产基金的金额的增幅则不那么显著，90 支披露金额的房地产基共计募资亿美元，同比仅增长%。新募基金数的增加反映出房地产市场一个回暖的趋势，在经历政策打压、中国经济增速放缓、央23 / 42行降息释放流动性后，投资者对房地产市场的信心开始出现反弹。而本年度房地产基金的募资金额则脱离不了宏观PE 市场募资难的大背景，相比整体 PE 今年募资缩水的事实，房地产基金募资金额出现微增已属不易，其平均单支基金规模小于去年同期亦与整体 PE 市场相符。从募集币种看，2016 年完成的新募人民币房地产基金在数量上占据压倒优势，全年共计募集完成人民币房地产基金89 支，外币 5 支。但在募资能力上，外币房地产基金占据上风，平均单支外币房地产基金约是人民币基金的倍。值得一提的是，今年整体 PE 市场共完成 15 支外币基金募集，其中有三分之一为房地产基金，房地产基金募集金额约占全部外币基金募资总额的近三成，可能从另一层面说明外资机构对中国房地产市场的看好。房地产并购出现数量金额双回落2016 年并购市场共发生房地产并购案例 100 起，涉及金额亿美元，数量金额皆与去年相比有不同程度的下滑。由于2016 年房地产并购市场的爆发已对该领域的存量市场有所消耗，在土地供应有所控制的前提下，今年房地产行业的“待并购项目”势必有所减少。而大型房企下属房地产基24 / 42金今年动作频繁，也在一定程度上削减了大型房企直接参与并购的潜在交易。在房地产被并购企业所在地中，天津以 14 起并购案例位列榜首，广东以 10 起紧随其后，上海、北京、深圳等传统热门地域排至 3-5 位。湖南也以 5 起案例与深圳并列第 5 位。而在并购金额上，排前五位的分别是北京、湖北、上海、山东、天津。并购金额上，北京地区以亿美元夺魁。房地产投资数量持续四年上升，投资方式酝酿转变本年度房地产行业共发生投资 80 起，其中披露金额的 77起涉及投资金额亿美元，投资数量相较 2016 年有所上升，但总体金额却同比下降%。投资于项目公司的项目建设与启动阶段仍是绝大多数房地产基金的首选目标；投资方式上，在现阶段采用股权与债权结合方式投资依然处于主流地位，此外采用全股权投资方式的房地产基金比例有所增加，采用可转债与过桥贷款方式进行投资的房地产基金也有一定比例。2016-2022 年中国房地产金融行业分25 / 42析及投资机遇研究报告中国产业研究报告网什么是行业研究报告行业研究是通过深入研究某一行业发展动态、规模结构、竞争格局以及综合经济信息等，为企业自身发展或行业投资者等相关客户提供重要的参考依据。企业通常通过自身的营销网络了解到所在行业的微观市场，但微观市场中的假象经常误导管理者对行业发展全局的判断和把握。一个全面竞争的时代，不但要了解自己现状，还要了解对手动向，更需要将整个行业系统的运行规律了然于胸。行业研究报告的构成一般来说，行业研究报告的核心内容包括以下五方面：行业研究的目的及主要任务26 / 42行业研究是进行资源整合的前提和基础。对企业而言，发展战略的制定通常由三部分构成：外部的行业研究、内部的企业资源评估以及基于两者之上的战略制定和设计。行业与企业之间的关系是面和点的关系，行业的规模和发展趋势决定了企业的成长空间；企业的发展永远必须遵循行业的经营特征和规律。行业研究的主要任务：解释行业本身所处的发展阶段及其在国民经济中的地位分析影响行业的各种因素以及判断对行业影响的力度预测并引导行业的未来发展趋势判断行业投资价值揭示行业投资风险27 / 42为投资者提供依据2016-2022 年中国房地产金融行业分析及投资机遇研究报告【出版日期】2016 年【交付方式】Email 电子版/特快专递【价 格 】纸介版：7000 元 电子版：7200 元 纸介+电子：7500 元 报告摘要及目录目前中国大部分房地产开发企业股本不足，融资渠道狭窄，经营资金过分依赖银行贷款；房地产开发商因为较高的资本回报率，也不愿让利从事股本融资。房地产融资对银行贷款的过分依赖，可能危及金融体系的安全运行。迄今，我国还没有真正建立起一整套成体系的住房金融政策及相关的财政支持系统，在房地产住房资金来源、政府信用担保、减轻贷款返还负担和个人征信体系等方面还没形成程序化的实施办法。再加上上述我国的房地产金融政策还没有从经济政策中相对独立出来的原故，因而每次房地产市28 / 42场调控实质上都只是宏观经济”大调控”背景下的产业性配合，而非真正独立意义的楼市调控。报告目录：第 1 章：中国房地产金融行业发展综述房地产金融行业的定义房地产金融的定义房地产金融的分类房地产金融的特征中国房地产金融的发展阶段中国房地产金融发展的第一阶段中国房地产金融发展的第二阶段中国房地产金融发展的第三阶段29 / 42中国房地产金融的作用中国房地产金融对房地产开发企业的作用中国房地产金融对居民住房消费的作用第 2 章：房地产金融行业发展环境分析国际宏观经济环境分析欧洲宏观经济环境分析美国宏观经济环境分析日本宏观经济环境分析中国宏观经济形势及政策分析中国货币政策分析中国货币数据分析30 / 42中国货币政策分析房地产周期与货币政策相关性分析中国货币政策预测中国财政政策分析中国财政政策分析地方政府财政现状分析中国财政政策预测中国经济整体运行情况分析中国房地产金融行业政策解析中国企业上市融资政策解析中国企业发行债券政策解析31 / 42中国房地产信托政策解析中国 REITS 政策解析中国银行信贷政策解析中国土地政策解析农村土地流转制度改革城市土地出让制度改革中国土地改革政策土地改革对房地产的影响中国房地产金融行业社会环境分析中国人口规模及集群分布情况中国消费理念分析32 / 42第 3 章：国内外房地产金融行业发展分析国外房地产金融发展研究德国房地产金融发展研究美国房地产金融发展研究新加坡房地产金融发展研究中国房地产金融发展现状分析中国房地产开发资金供求分析中国房地产企业开发资金来源分析中国房地产资本市场融资分析中国房地产企业 IPO 融资分析中国房地产企业配股融资分析33 / 42中国房地产企业增发融资分析中国房地产企业债券融资分析中国房地产信托融资分析中国房地产行业并购分析中国房地产私募基金发展分析第 4 章：中国房地产企业金融战略部署与多元化金融体系分析中国房地产企业的金融战略部署房地产金融什么是行业研究报告34 / 42行业研究是通过深入研究某一行业发展动态、规模结构、竞争格局以及综合经济信息等，为企业自身发展或行业投资者等相关客户提供重要的参考依据。企业通常通过自身的营销网络了解到所在行业的微观市场，但微观市场中的假象经常误导管理者对行业发展全局的判断和把握。一个全面竞争的时代，不但要了解自己现状，还要了解对手动向，更需要将整个行业系统的运行规律了然于胸。行业研究报告的构成一般来说，行业研究报告的核心内容包括以下五方面：行业研究的目的及主要任务行业研究是进行资源整合的前提和基础。对企业而言，发展战略的制定通常由三部分构成：外部的行业研究、内部的企业资源评估以及基于两者之上的战略制定和设计。35 / 42行业与企业之间的关系是面和点的关系，行业的规模和发展趋势决定了企业的成长空间；企业的发展永远必须遵循行业的经营特征和规律。行业研究的主要任务：解释行业本身所处的发展阶段及其在国民经济中的地位分析影响行业的各种因素以及判断对行业影响的力度预测并引导行业的未来发展趋势判断行业投资价值揭示行业投资风险为投资者提供依据2016-2022 年中国房地产金融行业监测及投资方向研究报告36 / 42【出版日期】2016 年【交付方式】Email 电子版/特