农村社区物业管理现状的调查与思考

1 / 10农村社区物业管理现状的调查与思考为加快新型城镇化持续健康发展，有序推进农业转移人口市民化、基本公共服务均等化，实现农村城市化，城市社区化，进一步加强和规范新型农村社区的物业管理工作，为广大业主营造一个整洁、舒适、文明、和谐的生活环境。我们深入全市 14 个县（市、区） ，通过听汇报、查资料、看现场、座谈会等形式，进行了新型农村社区物业管理现状的专题调研，现将调查情况报告如下 ：一、基本情况1、新型农村社区建设情况新型农村社区是新型城镇化的重要形式，是新型城镇化个切入点之一。新型农村社区是由一定数量的农民组成，具有共同要求和利益，形成频繁社会交换互动关系，产生自然情感联系和心理认同、享受现代文明成果、生态宜居的地域性生活共同体。*市新型农村社区建设涉及 14 个县（市、区） ，目前全市已经建成、正在建设、规划建设的新型农村社区共计 389 个。包括合村并城、城中村改造、保护性开发等形式。目前已经建成新型农村社区 145 个、计 199588 户（套） ，建筑面积万、物业管理用房 10116；正在建设的新型农村社区 160 个、计 263232 户（套） ，建筑面积万2 / 10、物业管理用房 3000；规划建设的新型农村社区 84 个、计 97049 户（套） ，建筑面积万。2、不同的物业管理模式新型农村社区的居民，从一个非常单纯传统的农村社会环境，进入一个现代多样化的城市社会环境，这部分居民的生活空间发生了根本变化。物业管理以一种应运而生的社会管理形式和生活方式，逐步走进人们的生活。目前，我市新型农村社区的物业管理，主要有3 种管理模式。一是市场化的“托管” 。以物业服务合同为基础的委托服务，通过市场招投标的方式，委托专业物业管理公司代为管理，收取物业服务费，这类形式主要是城区的整体拆迁开发项目，市场化率基本上 100。 二是集体性的“共管” 。以社区居委会为主、业主参与的物业服务，主要针对农村社区的现状和居民生活习惯特点，由集体出资，社区安排人员，为新型农村社区提供环境卫生、绿化、维修、保安等服务，不向业主收取物业服务费，这类福利性的服务模式，也基本上是 100，主要是县市的拆迁并村项目。三是业主自治管理的“自管” 。以物业管理规约为基础的自治服务，由社区居委会、业委会为主导，安排一些物业服务人员，为居民提供最基本的物业服务，收取保本的物业服务费。这类形式主要是城区的一些老旧小区项目。3 / 103、物管文明惠及广大业主“居住改变习惯，物管引导文明，让更多业主从和谐物管中受益。 ”这句话在新型农村社区物业管理中逐渐得到了体现。物业服务员工把“亲情”当钥匙，打开了业主的心门。从为业主巡逻守夜，送独居老人上医院，疏通小区无序车辆，到为空巢老人送终等，无不受到业主的称赞。治安状况明显改善、清洁卫生显著改进、社区环境逐步改善、社区风气明显好转、民主管理机制逐步建立、物业实现保值增值。在一些小区的调查中，受访者对物业管理的满意度比较高，物业服务进入小区后，邻里关系“变好了” ，幸福感“提升了” 。4、安置了社区居民的就业新型农村社区的物业管理，其物业从业人员大多“属地化” ，注重招聘本小区人员参与物业服务，实现了小区“40、50”人员就近就业，减轻了政府就业压力。尤其是吸引在外地务工农民回到本土就业，有效的解决了留守儿童缺少亲情、以及在城市务工人员遇到的一系列问题，促使家庭稳定、社会和谐。郑东新区的五州汇富社区，是一个整体拆迁安置社区，他们积极招聘失地农民进公司工作，共安置失地农民再就业 500 多人。仅物业服务公司员工 83 人中，有 72 人为本社区的失地农民。这样既增加了4 / 10居民的就业机会和收入，又营造了良好的发展环境。二、存在问题1、重视程度不够当前，新型农村社区物业管理与加快推进新型城镇化，拓展*都市区发展空间的功能定位与发展大势要求，尚存明显差距。一些地方和单位对物业管理在推动新型城镇化建设，引领“三化”协调科学发展、建设美丽和谐*方面的作用和潜能认识不足，重要意义宣传不够。重建不重管是突出问题，对物业服务企业管理和服务的职能，缺乏充分的统筹协调机制和经常性的工作机制，缺乏管理服务的针对性和统一性。不同层面的一些干部工作被动应付，缺乏创新精神，办事效率低。个别人甚至在一定程度上存在着无视、轻视物业管理的现象，导致新型农村社区的物业管理效率和服务质量不尽人意。2、发展不平衡新型农村社区涉及广大农业人口转入非农业社会的结构变迁，涉及农业人口生产方式和生活方式的转变。但目前有关配套措施落实不到位、财税支持力度不足、扶持政策尚不完善。一些地方的新型农村社区，存在着不动产产权不明晰、维修资金不落实、管理主体不明确、违规建筑严重的问题。致使物业管理发展不平衡，运作步伐有快有慢、管理模式五花八门、管理用房有多有少、收费比5 / 10例有高有低、员工素质参差不齐等等问题。通过市场招投标的方式、委托专业物业管理公司代为管理的市场化运作，还没有得到普及。3观念转变慢农民长时期形成的居住习惯，在短时间内难以完全扭转。一些人的意识里，依旧保留着旧有的生活方式和旧观念，与现代化城市不相适应的思想和做法，并没有随着身份的改变而改变。处于一种城镇居民与小区农民，两个人群两种文化在一定程度上分割的状态。对于搬进住宅新区后，每月一次的水电气费、物业服务费缴纳等很不适应，缺乏花钱买服务的意识。4、机制不规范物业管理既是朝阳行业，又是微利行业。由于服务收费价格机制与社会经济发展规律严重脱节，钢性服务成本逐年上升与服务收费裹足不前形成的质价倒挂，从业人员工资收入过低与企业生存压力过大所带来的企业用工荒，使得物业管理企业生存的质量差、空间小、负荷重、抗风险的能力弱。同全国其它地方一样，专业物业管理工作者所占比例低。据不完全统计，物业服务企业普通员工缺口在 30%以上，管理人员、工程技术人员缺口在 40%以上。员工紧缺已由个体性、季节性问题，演变为普遍性、常态化的难题。6 / 10三、措施建议1、领导重视、强力推进。省委常委、市委书记吴天君指出：“*是中原经济区建设最大受益者，也必然是最大责任担当者。 ”新型城镇化引领都市区大跨越，除了已经建成和规划建设的新型农村社区 389 个外，到 2020 年，全市总人口将超 1500万，占全省 1/5 左右。建成区面积超 1000 平方公里，城镇化率达 80%。搞好新型农村社区物业管理，是投身实践党的群众路线教育活动的清晰标尺，关系到建设美丽中原、实现中国梦的大局。既是一项社会性很强的系统工程，也是一项民生民心工程；既是一道“难题” ，更是一次“破冰” 。必须从全局和战略高度把握认识，摆上重要议事日程。一是建议市政府成立“*市推进新型农村社区物业管理工作领导小组” ，形成齐抓共管的工作机制，为物业管理提供领导保证。由市政府领导牵头，成员由各县（市、区）政府、市发改委、房管、规划、财政、国税、地税、商务、城管、司法、公安、文广新、人社、土地、信访、建委、物价等局委负责人组成。深入新型农村社区物业管理一线，现场办公，主动服务，研究制定相关政策，协调解决新型农村社区物业管理工作中的重大问题，加强对物业服务行业的政策支持和资金扶持力度。二是建议各街道办事处、镇人民政府成，要成7 / 10立“新型农村社区物业管理服务中心” ， 形成长效有力的工作机制，为物业管理提供组织保证。按照“条块结合、以块为主”的原则，各自负责辖区物业管理工作的组织、监督、协调、指导工作，形成新型农村社区物业管理工作统一领导的新格局。设置精干人员集中办公，整合社会资源，健全工作制度，理顺工作程序，畅通联动协调、投诉受理、综合服务渠道。以良好的物业管理推动新型农村社区建设，创建物业管理与新型城镇化发展良性互动的新载体。2、注重引导，规范提升。*市人民政府郑政201676 号关于支持全市物业管理行业持续健康发展的意见要求：“新建住宅小区实施专业化物业服务覆盖率达到 100%,新建住宅项目物业管理招投标率达到 100%。 ”鉴于各县（市、区）新型农村社区物业管理的实际状况不尽一致，应遵循“注重引导、循序渐进、规范提升”的原则，分个阶段，加快推进物业管理市场化、专业化、科学化。第一阶段为起步阶段，将物业管理理念引入新社区，托管、共管、自管多种形式并驾齐驱。第二阶段为规范阶段，制定下发*市新型农村社区物业管理服务事项与质量规范 、 *市新型农村社区物业管理服务验收细则 。对全市新型农村社区物业管理服务中心和物业管理负责人，进行专业培训，提升其能力8 / 10素质，为物业管理跨跃式发展奠定基础。第三阶段为提升阶段，确立“政府引导、市场主导、企业运作、社会参与”的总体原则，有序组织新型农村社区引进专业物业管理公司，将居民安置小区与商品房小区接轨，从而形成城乡一体化的物业管理的规范运行机制。3、政策配套，优惠倾斜。资金配套：加大政策的落实扶持力度，保证各类资金顺利到位，为物业管理输“金”活“血” 。（1）每年由市财政安排专项资金，与各县（市、区）财政按 1：1 比例配套，用于新型农村社区物业管理项目的补助资金。（2）对管理新型农村社区面积 5 万平方米以上、并签订 5 年以上期限的物业服务合同、承诺提供 3 级以上服务的物业服务企业给予 10 万元的奖励,奖励经费按照 3:3:4的比例，从合同签订第一年起分 3 年拨付到位，奖励经费由市财政承担。（3）新型农村社区物业管理相关宣传、培训所需经费，列入同级人民政府财政预算。规划配套：随着*市新型农村社区建设全面推进，对今后新建的农村社区有了明确的规划，即每个社区容纳 5000 人、2000 户。为此，要从规划设计开始，结合物业管理工作，作出相辅相成的规划安排。9 / 10（4）严格落实*市政府关于物业小区用房的规定要求：在新型农村社区区域内，开发商应当按照不低于总建筑面积千分之四的标准，配套建设物业管理用房；总建筑面积小于万平方米的，按照不低于 80 平方米的标准配套建设。（5）新型农村社区建设，按照不低于总建筑面积千分之三的标准，配套建设物业服务经营性用房，由物业服务企业经营使用，收益用于弥补物业服务费的不足。（6）供水、供电、供气、供热等专业经营单位，应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值，向最终分户业主或者实际使用人收取费用，不得转嫁户外管线或者其他设施的能源损耗和损失。4、强化宣传，展示形象。加强对新型农村社区物业管理相关报道的组织、协调和管理工作,使行业的社会舆论监督及新闻报道客观、公正。建议在*日报上开辟新型农村社区物业管理专版，每月一版，由市房管局与*日报社合办；在*人民广播电台设置新型农村社区物业管理专栏；在*电视台周末面对面栏目，开办新型农村社区物业管理大型谈话节目 。丰富栏目内容、强化舆论宣传、营造良好环境，全面推进新型农村社区物业管理法律法规的普及,帮助业主明确物业管理活动中各方的责、权、利,树立10 / 10花钱买服务、物业保值增值等物业消费理念, 集中社会多方力量，凝聚社会多方智慧，奠定物业管理在新型农村社区建设中不可或缺的地位和作用。5、加强检查，表彰典型。严格考核督导。把新型农村社区物业