土地登记持证上岗培训-dyp

土地登记实务,戴银萍01066562972中国土地勘测规划院地籍所,2018/1/10,土地登记实务,2,主要内容,第一部分: 土地登记实务基本理论第二部分: 土地登记表格规范化填写第三部分: 土地登记案例分析,2018/1/10,土地登记实务,3,第一部分: 土地登记实务基本理论,一、土地登记概述二、土地登记程序三、土地总登记四、土地初始登记五、土地变更登记六、注销登记七、其他登记八、土地登记资料公开查询九、土地登记代理,2018/1/10,土地登记实务,4,一、土地登记概述,（一）土地登记的概念、意义 （二）世界土地登记制度 （三）土地登记效力（四）土地登记原则（五）土地登记内容（六）土地登记分类,2018/1/10,土地登记实务,5,一、土地登记概述,（一）土地登记的概念、意义 概念：将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。(土地登记办法第二条) 其中，国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。 意义：土地等不动产物权以登记公示。（动产交付）,2018/1/10,土地登记实务,6,一、土地登记概述,（一）土地登记的概念、意义 3月，国家林业局下发了关于进一步加强林地确权登记发证工作的通知（林资发201247号），提出60号、178号文件所规范的农村集体土地确权登记发证不包括林地，这给地方造成了混乱，严重影响了集体土地所有权确权登记工作的进度和质量。(谁发证、谁负责) 4月，我部下发关于严格落实农村集体土地确权登记发证全覆盖的通知（国土资发201241号），重申农村集体土地所有权确权登记发证必须覆盖到包括林地在内的各类农村集体土地。(谁阻挠、谁负责),2018/1/10,土地登记实务,7,一、土地登记概述,（二）世界土地登记制度,2018/1/10,土地登记实务,8,一、土地登记概述,（三）土地登记效力（两种立法思想） 土地登记后的法律后果：土地权利是否必须登记，土地登记与否对土地权利的保护有什么不同？1、登记生效主义（形式主义的立法）不动产物权的变动（取得、变更、转移、消灭）非经登记不得生效。即必须登记，不登记不生效。2、登记对抗主义（意思主义的立法）不动产物权的变动（取得、变更、转移、消灭）只因当事人的意思表示而发生效力，登记只是对抗第三人的要件（办理登记的可以对抗第三人）。,2018/1/10,土地登记实务,9,一、土地登记概述,（四）土地登记的原则 依法登记的原则 依申请的原则 审查的原则 属地登记,2018/1/10,土地登记实务,10,一、土地登记概述,（四）土地登记的原则 属地登记物权法第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”土地登记办法第三条规定：“土地登记实行属地登记原则。”,2018/1/10,土地登记实务,11,一、土地登记概述,（四）土地登记的原则 属地登记（两个要求）一是土地登记机构应当坚持统一性。在一个登记区内只能由一个土地登记机构来登记，不能由两个或两个以上土地登记机构登记；二是土地登记资料应当保持完整性。同一个登记区内的土地登记资料，只能由一个土地登记机构建档保存，不能由两个或两个以上土地登记机构来分别保管。,2018/1/10,土地登记实务,12,一、土地登记概述,（四）土地登记的原则 属地登记（土地登记办法第三条）申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。在京中央国家机关使用的土地，按照在京中央国家机关用地土地登记办法的规定执行。,2018/1/10,土地登记实务,13,0、宗地土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。,一、土地登记概述,1、土地权属性质与来源国有土地所有权集体土地所有权国有土地使用权集体土地使用权抵押权地役权,2、土地权利主体集体土地所有人国有土地使用权人集体土地使用权人抵押权人、地役权人,3、土地权利客体坐落、界址、面积、用途、使用条件、等级、价格等。,（五）土地登记内容,2018/1/10,土地登记实务,14,一、土地登记概述,（六）土地登记分类 总登记：是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。初始登记：是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。变更登记：是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。注销登记：是指因土地权利的消灭等而进行的登记。其他登记：是指上述登记类型以外的登记，包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记等。,2018/1/10,土地登记实务,15,一、土地登记概述小结,（一）土地登记的概念、意义（公示） （二）世界土地登记制度（契约、权利、托仑斯） （三）土地登记效力（两种：登记对抗、登记生效）（四）土地登记原则（重点掌握“属地原则”）（五）土地登记内容（主体、客体；权属性质与来源）（六）土地登记分类（概念）,2018/1/10,土地登记实务,16,二、土地登记程序,（一）土地登记程序对比 （二）土地登记申请 （三）权属审核（四）注册登记（五）核发证书,2018/1/10,土地登记实务,17,二、土地登记程序,（一）土地登记程序对比 1、土地登记规则土地登记申请地籍调查权属审核注册登记核发证书,2、土地登记办法土地登记申请权属审核注册登记核发证书,2018/1/10,土地登记实务,18,二、土地登记程序,（二）土地登记申请 1、登记申请人与申请方式申请人：自然人、法人和其他组织申请方式： 直接申请与代理申请（委托、法定、指定）； 共同申请与单方申请,2018/1/10,土地登记实务,19,二、土地登记程序,（二）土地登记申请 1、登记申请人与申请方式直接申请与代理申请（委托、法定、指定）法人和其他组织均可直接申请自然人中，只有完全民事行为能力人才可以直接申请土地登记，限制民事行为能力人和无行为能力人均不能直接申请，而必须由其法定代理人代理申请。 土地登记申请人不管是自然人、法人还是其他组织，也可以委托代理人代理申请。土地登记申请的代理除了法定代理、委托代理外，还有一种特殊的情况指定代理。这是根据人民法院或者有关机关的指定而发生的代理。,2018/1/10,土地登记实务,20,二、土地登记程序,（二）土地登记申请 1、登记申请人与申请方式共同申请与单方申请土地登记办法第七条、第八条规定，土地登记应当由当事人共同申请，但有下列情形之一的，可以单方申请：（1）土地总登记；（2）国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记；（3）因继承或者遗赠取得土地权利的登记；（4）因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记；（5）因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记；（6）更正登记或者异议登记；（7）名称、地址或者用途变更登记；（8）土地权利证书的补发或者换发；（9）其他依照规定可以由当事人单方申请的情形。两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记。,2018/1/10,土地登记实务,21,二、土地登记程序,（二）土地登记申请 2、申请提交的文件资料土地登记申请书；申请人身份证明；土地权属来源证明；地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；地上附着物权属证明；法律法规规定的完税或者减免税凭证等。,2018/1/10,土地登记实务,22,二、土地登记程序,（二）土地登记申请 3、登记申请的受理与审查根据土地登记办法第十二条规定，对当事人提出的土地登记申请，国土资源行政主管部门应当根据下列情况分别作出处理：1.申请登记的土地不在本登记辖区的，应当当场作出不予受理的决定，并告知申请人向有管辖权的国土资源行政主管部门申请；2.申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正；3.申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容；4.申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理土地登记申请。,2018/1/10,土地登记实务,23,二、土地登记程序,（二）土地登记申请 3、登记申请的受理与审查对法人资格的审查 ：对法定代表人身份证明的审查 ；对户主的资格审查 ；对代理人代理手续的审查 ；对土地权源证件的审查；对其他问题的审查 。,2018/1/10,土地登记实务,24,二、土地登记程序,（三）权属审核 1、权属审核的依据法律依据： 指国家现行的有关土地的法律、政策及行政法规。 书证依据： 申请人的身份证明、宗地的权属来源证明、地上物权属证明、地籍调查成果等。2、权属审核内容土地登记申请人宗地自然状况宗地权属状况。,2018/1/10,土地登记实务,25,二、土地登记程序,（三）权属审核 3、持证上岗国土资源行政主管部门初审意见，由取得土地登记上岗资格证的土地登记人员提出，其他人员无效。国土资源行政主管部门审核意见，由取得土地登记上岗资格证的国土资源行政主管部门负责人提出，重点对初审情况进行核查。未取得国土资源部土地登记上岗资格证的人员，不得从事土地权属审核和登记审查工作，不得在土地登记审批表和土地登记簿上签字。 4、土地登记审查办结期限按照土地登记办法，国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起二十日内，办结土地登记审查手续；特殊情况需要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批准后，可以延长十日。,2018/1/10,土地登记实务,26,二、土地登记程序,（四）注册登记 1、不予登记的情形 土地登记办法第18条规定，有下列情形之一的，不予登记：土地权属有争议的；土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的；未依法足额交纳土地有偿使用费和其他税费的；申请登记的土地权利超过规定期限的；其他依法不予登记的。 不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由。,2018/1/10,土地登记实务,27,二、土地登记程序,（四）注册登记 1、不予登记的情形：国土资发（2008）70号文的规定（12种情形）土地权属争议未解决的；土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；未按合同约定付清全部土地价款的；按土地价款缴纳比例分割申请登记的；申请登记的土地权利超过规定期限的；无合法用地批准等土地登记申请要件的；对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让的；协议出让地价低于出让底价的；违反规划改变土地用途的；未办理土地使用权登记而设定抵押的；异议登记期间未经异议登记权利人同意，申请办理抵押登记的；查封登记解除前申请办理抵押登记等。,2018/1/10,土地登记实务,28,二、土地登记程序,（四）注册登记 2、注册登记依据和内容依据：土地登记审批表是土地登记机构进行注册登记的重要依据。注册登记的内容主要包括：填写土地登记卡和共用宗土地登记卡目录、填写土地归户卡、组装土地登记簿、填编土地归户卡3、土地登记簿组成三部分：土地登记卡、土地登记卡续表、共用宗土地登记卡目录,2018/1/10,土地登记实务,29,二、土地登记程序,（四）注册登记 4、土地登记卡的填写要求土地登记卡以宗地为单位填写。土地权利人独自拥有或使用一宗土地的，土地登记时，只填写土地登记卡及续表。两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，土地登记时，填写宗地土地登记卡及续表、共用宗土地登记卡目录、各土地使用权人土地登记卡及续表。土地登记卡记载的内容发生变更或进行初始、变更、注销或其他登记的，在土地登记卡续表上进行登记。 但地号、宗地面积发生变更的，须更换土地登记卡。,2018/1/10,土地登记实务,30,二、土地登记程序,（五）核发或更改土地权利证书 1、土地权利证书的种类与使用4种证书：国有土地使用证:国有建设用地使用权和国有农用地使用权集体土地所有证:集体土地所有权集体土地使用证:集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权土地他项权利证明书：土地抵押权和地役权土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。 土地权利证书由国务院国土资源行政主管部门统一监制,2018/1/10,土地登记实务,31,二、土地登记程序,（五）核发或更改土地权利证书 2、核发证书程序通知验证发证3、更改或更换证书凡是土地权利证书中用途、终止日期栏目内容发生变更以及设立、变更、注销土地他项权利的，注册登记后更改土地权利证书，在土地权利证书的记事栏进行记录。土地权利证书上其他内容变更的，须更换土地权利证书。,2018/1/10,土地登记实务,32,二、土地登记程序回顾,（一）土地登记程序对比（地籍调查前置） （二）土地登记申请（登记申请人与申请方式、申请提交的文件资料、登记申请的受理与审查） （三）权属审核（权属审核的依据、内容，持证上岗，审查办结期限）（四）注册登记（不予登记的情形、登记依据和内容、登记簿的组成、土地登记卡的填写要求）（五）核发证书(证书种类、核发程序、证书更改),2018/1/10,土地登记实务,33,三、土地总登记,（一）总登记的概念与特点（二）总登记程序的特殊性（三）土地总登记申请人,2018/1/10,土地登记实务,34,三、土地总登记,（一）总登记的概念与特点 概念 在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域土地进行的全面登记。两种主要情况 一是从未进行过土地登记的地区； 二是原有登记需要全面更新的，如土地整理或国家法律、政策发生重大变化等需要对原已登记过的区域进行全面的重新登记。土地总登记是变更土地登记的基础，通过土地总登记建立起来的辖区每宗土地的表、卡、证是以后变更土地登记的根据。,2018/1/10,土地登记实务,35,三、土地总登记,（一）总登记的概念与特点特点阶段性：有期限，持续一段时间即告结束全域性：作业区是一个行政辖区（县或市）。 集中性：一定范围和时间内有计划集中统一进行 程序的特殊性：增加了准备工作，增加了通告和公告。地籍调查：由县级以上人民政府国土资源行政主管部门组织实施,2018/1/10,土地登记实务,36,三、土地总登记,（二）程序的特殊性1、准备工作包括组织准备、行政准备和技术准备2、通告的主要内容土地登记区的划分土地登记期限土地登记收件地点土地登记申请人应当提交的有关文件材料其他事项,2018/1/10,土地登记实务,37,三、土地总登记,（二）程序的特殊性3、公告的主要内容（土地登记办法第23条）土地权利人的姓名或者名称、地址；准予登记的土地坐落、面积、用途、权属性质、使用权类型和使用期限；土地权利人及其他利害关系人提出异议的期限、方式和受理机构；其他事项。公告异议处理 土地权利人和利害关系人在土地总登记审核结果公告规定的期限内，对公告结果有异议的，可向县（市）国土资源行政主管部门申请复查。 （注意：不是异议登记！）,2018/1/10,土地登记实务,38,三、土地总登记,（三）土地总登记申请人1、个人使用土地的宅基地（房屋产权人或房主）四荒地（签订合同的四荒地土地使用权人）国有土地（国有土地使用权人）2、单位使用土地的企业法人（企业法人+法定代表人申请，注意：不能由其中一方申请！）机关、事业单位与社团法人（法人+法定代表人）联营单位（法人+法定代表人）私营单位（一般由私营单位代理人申请）,2018/1/10,土地登记实务,39,三、土地总登记,（三）土地总登记申请人3、集体所有土地村集体所有土地：由村农民集体经济组织或者村民委员会及其代表申请 村集体内有两个以上农民集体经济组织的：如过去的生产队，目前仍然为独立存在的，可以由各农民集体经济组织及其代表申请土地登记，也可以由村农民集体代办。乡镇农民集体所有的土地：应由乡（镇）农民集体及其法定代表人申请土地登记。（可以暂不进行土地登记）,2018/1/10,土地登记实务,40,三、土地总登记回顾,（一）总登记的概念与特点（5大特点、主要有两种情形）（二）总登记程序上的特殊性（重点：通告、公告的内）（三）土地总登记申请人（重点：企业法人单位用地、村集体内有两个以上农民集体经济组织的集体土地登记申请人）,2018/1/10,土地登记实务,41,四、土地初始登记,概念：土地总登记之外对设立的土地权利进行的第一次登记。土地初始登记特点与总登记的关系 初始登记可能在总登记之后，也可能在总登记之前。经常性分散性,2018/1/10,土地登记实务,42,四、土地初始登记,土地初始登记类型：（1）划拨国有建设用地使用权初始登记；（2）出让国有建设用地使用权初始登记；（3）划拨转为出让的国有建设用地使用权初始登记；（4）国家租赁国有建设用地使用权初始登记（5）国家作价出资（入股）国有建设用地使用权初始登记；（6）国家授权经营国有建设用地使用权初始登记；（7）国有农用地使用权初始登记；（8）集体土地所有权初始登记； （9）集体建设用地使用权初始登记；（10）宅基地使用权初始登记； （11）集体农用地使用权初始登记；（12）土地使用权抵押权初始登记；（13）地役权初始登记。,2018/1/10,土地登记实务,43,四、初始登记思路,（一）每种登记类型的概念（二）每种登记类型的法律特征 （三）每种类型的登记要点(申请人与权属证明材料权属审核要点登记注册与发证),2018/1/10,土地登记实务,44,四、土地初始登记,（一）划拨国有建设用地使用权初始登记 1、法律特征依国家行政行为、一般无使用期限、缴纳城镇土地使用税取得范围限制：划拨用地目录、2008国务院3号文国家机关用地和军事用地。城市基础设施用地和公益事业用地。国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。法律、行政法规规定的其他用地。 处置受限制： 未经批准不得转让、出租、抵押 经过批准进行转让、出租、抵押的，需满足条件：(1)土地使用人为公司、企业、其他经济组织和个人,(2)领有国有土地使用证,(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明,(4)补交了土地出让金，或以抵押所获收益抵交土地出让金。,2018/1/10,土地登记实务,45,四、土地初始登记,（一）划拨国有建设用地使用权初始登记 2、登记要点（掌握：权属证明文件）国有建设用地划拨决定书。县级以上人民政府的批准用地文件。新开工大中型建设项目的竣工验收报告。征地勘测图件。其他证明文件。,2018/1/10,土地登记实务,46,四、土地初始登记,（二）出让国有建设用地使用权初始登记 1、法律特征主体广泛出让方式：协议，招标、拍卖、挂牌 招拍挂范围包括六类，如：（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的。 协议出让5种情况，如：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的。,2018/1/10,土地登记实务,47,四、土地初始登记,（二）出让国有建设用地使用权初始登记 1、法律特征不得低于协议出让最低价 协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及国家规定应缴纳的有关税费之和。 有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有建设用地使用权不得出让。 使用期限限制：70年、50年、40年,2018/1/10,土地登记实务,48,四、土地初始登记,（二）出让国有建设用地使用权初始登记 1、法律特征土地出让金与土地登记 受让人出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。 未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。,2018/1/10,土地登记实务,49,四、土地初始登记,（二）出让国有建设用地使用权初始登记 2、登记要点（申请人提交的权属来源证明）出让合同；出让金全部缴纳完毕的凭证；有关税费的交纳凭证；其他证明文件。,2018/1/10,土地登记实务,50,四、土地初始登记,（三）划拨依法转为出让的国有建设用地使用权初始登记 1、概念是对经登记的原划拨国有建设用地使用权，经依法批准转为出让国有建设用地使用权后而进行的土地登记。划拨依法转为出让的国有建设用地使用权初始登记主要是原划拨国有建设用地使用权补办土地出让手续后申请办理出让国有建设用地使用权初始登记，其土地使用权人不发生变更。,2018/1/10,土地登记实务,51,四、土地初始登记,（三）划拨依法转为出让的国有建设用地使用权初始登记 2、法律特征必须报有批准权的人民政府批准范围限制3、登记要点（申请人提交的权属来源证明）人民政府批准文件原国有土地使用证出让合同土地出让金及有关税费缴纳凭证其他证明文件,2018/1/10,土地登记实务,52,四、土地初始登记,（四）国家租赁国有建设用地使用权初始登记 1、法律特征有期限限制：短期一般不超5年，长期不超出让最高年限 承租国有建设用地使用权可以转租、转让或抵押承租土地提前收回，可以获得合理补偿。2、登记要点（申请人应提交的土地权属证明文件）国有土地租赁合同；建设用地批准书；原国有土地使用证；其它证明文件。,2018/1/10,土地登记实务,53,四、土地初始登记,（五）国家作价出资（入股）国有建设用地使用权初始登记 1、概念国家以一定年期的国有建设用地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该国有建设用地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让国有建设用地使用权的规定转让、出租、抵押。 2、登记要点（申请人）改组后的新设企业,2018/1/10,土地登记实务,54,四、土地初始登记,（六）国家授权经营国有建设用地使用权初始登记 1、概念国家根据需要，将一定年期的国有建设用地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理的行为。2、法律特征必须依法批准范围受限：三类企业（经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司）无须支付资本金在授权期限和范围内有处置权,2018/1/10,土地登记实务,55,四、土地初始登记,（七）集体土地所有权、使用权初始登记 1、集体土地所有权主体属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权； 分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权； 属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。,2018/1/10,土地登记实务,56,四、土地初始登记,（七）集体土地所有权、使用权初始登记 2、集体土地使用权主体 集体土地使用权主体一般为本集体经济组织成员。具体为：集体建设用地使用权和宅基地使用权的主体一般要求为农村集体经济组织或农村居民。集体农用地使用权的主体一般为本集体经济组织的成员，如为本集体经济组织以外的单位或者个人，则必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。,2018/1/10,土地登记实务,57,四、土地初始登记,（七）集体土地所有权、使用权初始登记 3、法律特征（ “四荒”土地使用权）集体“四荒”土地使用权必须经县级以上人民政府批准，农村集体经济组织要与治理开发者签订合同或协议，合同或协议经县级人民政府批准生效后执行；集体“四荒”土地使用权可以通过承包、租赁、拍卖等方式取得，其期限最长不得超过五十年；权利期限内，集体“四荒”土地使用权人依法享有继承、转让（租）、抵押或参股联营的权利。但在进行转让、抵押、参股联营时，要经农村集体经济组织同意，由乡(镇)级人民政府审核，报县级人民政府批准，并依法办理土地使用权变更登记和抵押登记。,2018/1/10,土地登记实务,58,四、土地初始登记,（七）集体土地所有权、使用权初始登记 3、法律特征（宅基地使用权）农村村民一户只能拥有一处宅基地。宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准,2018/1/10,土地登记实务,59,四、土地初始登记,（七）集体土地所有权、使用权初始登记 3、法律特征（宅基地使用权） 国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知除继承外，申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理 城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅 对宅基地面积超标的处理（分阶段：1982年、1987）,2018/1/10,土地登记实务,60,四、土地初始登记,（七）集体土地所有权、使用权初始登记 3、法律特征（宅基地使用权） 对宅基地面积超标的处理（分阶段：1982年、1987）1982年村镇建房用地管理条例实施前，农村村民建房占用的宅基地，在村镇建房用地管理条例实施后至今未扩大用地面积的,可以按现有实际使用面积进行登记。1982年村镇建房用地管理条例实施起至1987年土地管理法实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记。1987年土地管理法实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行登记。其面积超过各地规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定做出处理,并按照各地规定的面积标准重新进行登记。,2018/1/10,土地登记实务,61,四、土地初始登记,（七）集体土地所有权、使用权初始登记 4、60、178号文件出台背景2008年，十七届三中全会：做好农村土地确权、登记、颁证工作。2010年，中央1号文件中共中央 国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见：用3年时间把农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的农民集体经济组织。2011年5月，国土资源部、财政部、农业部为落实2010年中央1号文件精神，联合下发关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知（国土资发201160号），要求加快推进农村集体土地确权登记发证工作，力争到2012年底把全国范围内的农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的集体经济组织，做到农村集体土地确权登记发证全覆盖。2011年11月，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发关于农村集体土地确权登记发证的若干意见（国土资发2011178号），集中解决推进农村集体土地确权登记发证工作急需的有关政策和技术措施等问题。,2018/1/10,土地登记实务,62,四、土地初始登记,（七）集体土地所有权、使用权初始登记 4、60、178号文件精神要点一是确定了五大原则：一是依法依规原则。严禁通过土地登记将违法违规用地合法化。二是便民高效原则。尽可能提高登记发证效率。三是因地制宜原则。在2010年中央1号文件的总体要求下，允许各地根据自身的经济、社会、技术条件和工作基础，在满足维护农民土地权益和管理需要的前提下，进一步细化政策，选择合适的技术手段。四是急需优先原则。对开展综合整治和需要流转的农村土地，优先进行登记发证，为整治和流转提供条件；尽快完成综合改革实验区、农村承包经营权登记试点地区、城乡结合部等土地的确权登记发证，满足改革发展和稳定的需要。五是全面覆盖原则。覆盖到全部农村范围内的集体土地，包括属于农民集体所有的建设用地、农用地和未利用地，不得遗漏。,2018/1/10,土地登记实务,63,四、土地初始登记,（七）集体土地所有权、使用权初始登记 4、60、178号文件精神要点二是明确了要因地制宜加快农村地籍调查，为农村土地确权登记发证提供依据。凡有条件的地区，应采用解析法实测界址点坐标并计算宗地面积；条件不具备的地区，可以全国土地调查成果为基础，核实并确定权属界线，对界址走向进行详细描述，采用图上量算或数据库计算的方法计算宗地面积。农村集体土地所有权宗地图和地籍图比例尺不小于1：10000。牧区等特殊地区在报经省级国土资源主管部门同意后，地籍图比例尺可以放宽至1:50000。宅基地使用权、集体建设用地使用权宗地的地籍调查，应采用解析法实测界址点坐标和计算宗地面积，宗地图和地籍图比例尺不小于1：2000。使用勘丈法等其它方法已发证的宅基地、集体建设用地，在变更登记时，应采用解析法重新测量并计算宗地面积。,2018/1/10,土地登记实务,64,四、土地初始登记,（七）集体土地所有权、使用权初始登记 4、60、178号文件精神要点三是依法明确农村集体土地所有权主体代表，把农村集体土地所有权确认到每个具有所有权的农民集体。属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会受本农民集体成员的委托行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权；没有乡(镇)农民集体经济组织的，乡(镇)集体土地所有权由乡(镇)政府代管。在办理土地确权登记手续时，由农民集体所有权主体代表申请办理。集体经济组织的具体要求和形式，可以由各省（区、市）根据本地有关规定和实际情况依法确定。在土地登记簿的“权利人”和土地证书的“土地所有权人”一栏，集体土地所有权主体按“组（村、乡）农民集体”填写。,2018/1/10,土地登记实务,65,四、土地初始登记,（七）集体土地所有权、使用权初始登记 4、60、178号文件精神要点四是依据实事求是原则分类处理“合村并组”、城乡建设用地增减挂钩试点、农村土地整治以及“撤村建居”等涉及的集体土地确权登记工作。涉及依法“合村并组”的，“合村并组”后土地所有权主体保持不变的，所有权仍然确权给原农民集体；“合村并组”后土地所有权主体发生变化、并得到绝大多数村民认可的，履行集体土地所有权变更的法定程序后，按照变化后的主体确定集体土地所有权，并在土地登记簿和土地证书上备注各原农民集体的土地面积。涉及依法开展城乡建设用地增减挂钩试点和农村土地整治的，原则上应维持原有土地权属不变；依法调整土地的，按照调整协议确定集体土地权利归属，并依法及时办理土地变更登记手续。对于“撤村建居”后，未征收的原集体土地，只调查统计，不登记发证。调查统计时在新建单位名称后载明原农民集体名称。,2018/1/10,土地登记实务,66,四、土地初始登记,（七）集体土地所有权、使用权初始登记 4、60、178号文件精神要点五是严格规范确认宅基地使用权主体非本农民集体的农民，因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建，在符合当地规划的前提下，经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记发证。已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在集体土地使用证记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。非农业户口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在集体土地使用证记事栏应注记“该权利人为非本农民集体成员”。对于没有权属来源证明的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告30天无异议，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，确定宅基地使用权。,2018/1/10,土地登记实务,67,四、土地初始登记,（七）集体土地所有权、使用权初始登记 4、60、178号文件精神要点六是农村违法宅基地和集体建设用地必须依法依规处理后方可确权登记发证。对于违法宅基地和集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，对符合土地利用总体规划与村镇规划以及有关用地政策的，依法补办用地批准手续后，进行登记发证。,2018/1/10,土地登记实务,68,四、土地初始登记,（七）集体土地所有权、使用权初始登记 4、60、178号文件精神要点七是强调要严格规范农村集体土地确权登记发证行为，“小产权房”等违法用地不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记不规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任。,2018/1/10,土地登记实务,69,四、土地初始登记,（七）集体土地所有权、使用权初始登记 4、60、178号文件精神要点八是明确规定实行凭证管地、用地制度，强化证书应用。土地权利证书要发放到权利人手中，严禁以统一保管等名义扣留、延缓发放土地权利证书。凡是到2012年底未按时完成农村集体土地所有权登记发证工作的，农转用、土地征收审批暂停，农村土地整治项目不予立项。,2018/1/10,土地登记实务,70,四、土地初始登记,（八）土地使用权抵押权初始登记 1、基本概念(土地使用权抵押) 土地使用权抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移土地使用权的占有，将该土地使用权抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该土地使用权优先受偿的权利。,2018/1/10,土地登记实务,71,四、土地初始登记,（八）土地使用权抵押权初始登记 2、法律特征抵押权人有优先受偿权。 例外：如设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，受让人应当依法与土地所在地的国土资源行政主管部门签订国有建设用地使用权出让合同，从拍卖价款中缴纳土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。,2018/1/10,土地登记实务,72,四、土地初始登记,（八）土地使用权抵押权初始登记 2、法律特征抵押权设定范围受限。 如，划拨土地使用权抵押的4个条件：土地使用权人为公司、企业、其他经济组织和个人；领有国有土地使用证；具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；依照规定签订出让合同，向当地市、县人民政府补交土地出让金或者以抵押所获收益抵交土地使用权出让金 如，不得设定抵押权的财产有： 土地所有权、耕地、宅基地、学校、医院等。,2018/1/10,土地登记实务,73,四、土地初始登记,（八）土地使用权抵押权初始登记 2、法律特征房地产抵押关系“地随房走”或者“房随地走” 特别提示：乡镇、村企业建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地所有权性质和土地用途。,2018/1/10,土地登记实务,74,四、土地初始登记,（八）土地使用权抵押权初始登记 2、法律特征抵押权实现时的清偿顺序。 以抵押权登记的先后顺序为标准，第一顺序的优先受偿，处于第二顺序的，只能就剩余的部分受偿，依此类推。 如果抵押权登记的时间相同，也就是抵押权登记的顺序相同，则按照各担保债权的比例清偿，所占比例大的，多受清偿。,2018/1/10,土地登记实务,75,四、土地初始登记,（八）土地使用权抵押权初始登记 3、登记要点申请人：抵押人和抵押权人应提交的权属证明文件:土地权利证书；主债权债务合同和抵押合同；下列其他相关文件： 以划拨国有建设用地使用权抵押的，提交国土资源行政主管部门批准抵押的文件和处置时应交付的土地出让金数额；（也可以抵押登记视同审批） 依法以集体土地使用权抵押的，提交集体土地所有权人同意抵押证明； 抵押人为股份制企业的，提交董事会同意抵押证明； 以共有土地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押证明。其他:最高额抵押的，应记载最高债权额、最高额抵押的期间等。,2018/1/10,土地登记实务,76,四、土地初始登记,（九）地役权初始登记 1、地役权的概念 地役权是一种独立的用益物权，是指当事人按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。 注意：地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。即地役权的期限应小于土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。,2018/1/10,土地登记实务,77,四、土地初始登记,（九）地役权初始登记 2、法律特征地役权自地役权合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人 设立地役权应当以书面形式订立地役权合同：未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权地役权不得单独转让和不得单独抵押,2018/1/10,土地登记实务,78,四、土地初始登记,（九）地役权初始登记 3、登记要点申请人：供役地权利人和需役地权利人 应提交的土地权属证明文件：土地权利证书；地役权合同；下列其他相关文件： 土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，提交用益物权人同意设立地役权的证明； 在共有土地使用权上设立地役权的，提交其他共有人同意设立地役权的证明。,2018/1/10,土地登记实务,79,四、土地初始登记,（九）地役权初始登记 3、登记要点供役地、需役地分属不同国土资源行政主管部门管辖的，如何处理？ 符合地役权登记条件的，国土资源行政主管部门应当将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需役地的土地登记簿和土地权利证书上，并将地役权合同保存于供役地和需役地的宗地档案中。 供役地、需役地分属不同国土资源行政主管部门管辖的，当事人可以向负责供役地登记的国土资源行政主管部门申请地役权登记。负责供役地登记的国土资源行政主管部门完成登记后，应当通知负责需役地登记的国土资源行政主管部门，由其记载于需役地的土地登记簿。,2018/1/10,土地登记实务,80,四、初始登记回顾,（一）初始登记的概念与特征（二）初始登记的类型与概念（三）每种登记类型的法律特征 （四）每种类型的登记要点(申请人与权属证明材料权属审核要点登记注册与发证),2018/1/10,土地登记实务,81,五、土地变更登记,（一）变更登记的概念与特点（二）土地使用权变更登记 （三）抵押权、地役权变更登记 （四）姓名或名称、地址变更登记（五）土地用途变更登记,2018/1/10,土地登记实务,82,五、土地变更登记,（一）变更登记的概念与特点1、概念： 已登记的土地权利，因土地权利人发生改变，或者因土地权利人的姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的土地登记。2、主要特点以总登记或初始登记为基础，没有进行总登记或初始登记，不可能进行变更登记。,2018/1/10,土地登记实务,83,五、土地变更登记,（二）土地使用权变更登记 1、概念：土地使用权人发生改变2、土地使用权变更登记有6种情况（重点掌握3种）出让国有建设用地使用权转让；土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让；因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权 。,2018/1/10,土地登记实务,84,五、土地变更登记,（二）土地使用权变更登记 1、概念：土地使用权人发生改变2、土地使用权变更登记（重点掌握3种）出让转让的，需符合什么条件？必须按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地，否则，国有建设用地使用权不得转让。转让房地产时，应符合： 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证； 按照出让合同进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。通过转让方式取得的国有建设用地使用权，其使用年限为剩余年限。,2018/1/10,土地登记实务,85,五、土地变更登记,（二）土地使用权变更登记 1、概念：土地使用权人发生改变2、土地使用权变更登记（重点掌握3种）土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。,2018/1/10,土地登记实务,86,五、土地变更登记,（二）土地使用权变更登记 1、概念：土地使用权人发生改变2、土地使用权变更登记（重点掌握3种）因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权 。因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。依照法院判决、仲裁裁决、继承、遗赠等而取得的土地使用权，可以不经登记。,2018/1/10,土地登记实务,87,五、土地变更登记,（三）抵押权、地役权变更登记 1、法律特征未经抵押权人同意，不得转让抵押财产 抵押权不得与债权分离而单独转让地役权不得单独转让 、单独抵押 2、登记要点不需报人民政府批准，经