房地产开发一套表培训

房地产开发企业一套表培训,2012年4月,主要内容,一、房地产开发企业一套表报表制度有关规定二、房地产开发企业一套表填报指南三、房地产开发企业一套表操作流程四、房地产开发企业一套表工作流程,一、房地产开发企业一套表报表制度有关规定,1、房地产开发统计调查对象及范围,全部房地产开发经营业法人单位及所属的产业活动单位。 房地产开发按企业所在地进行统计。跨地区进行开发活动并在开发地进行工商登记且具备法人资格的，纳入开发活动所在地统计范围；未进行工商登记的，由企业所在地进行统计。,2、房地产开发统计报表中的指标说明,房地产开发项目经营情况和房地产开发企业资金和土地情况中的指标，除个别指标（如：计划总投资、自开始建设累计完成投资）外，均为本年实际发生数，不包括以前年度发生数值。表中所有指标均不应为负数。,3、房地产开发统计报表填报要求,有正在开发项目的企业必须填报房地产开发项目经营情况（X104-1、X204-1表），一个项目一张表；没有正在开发项目的企业不需填报此表。,3、房地产开发统计报表填报要求,无论房地产开发企业有无正在开发的项目，均需填报房地产开发企业资金和土地情况。有项目的企业应填报表内的所有指标，包括资金、土地、契税等情况（301-408），其中资金仅指用于所有正在开发项目的资金。没有正在开发项目的企业不应填报资金情况（301-320均应为0）；如果有土地交易行为，则应填报土地、契税等相关指标，如果没有土地交易行为，则不应填报土地、契税等情况（403-408均应为0）。,4、房地产开发统计报表计量单位规定,价值量指标计量单位均为“万元”，面积指标计量单位均为“平方米”，财务指标计量单位为“千元”。,二、房地产开发企业一套表填报指南,（一）、房地产开发项目经营情况（X104-1、X204-1表）,1、项目代码,是房地产开发项目的唯一标识码，共12位。前9位为企业组织机构代码，必须和项目所属企业组织机构代码保持一致。后面三位为顺序码，顺序码填写一般从“001”起。,填报说明： 项目代码前9位数据为企业组织机构代码，后三位为顺序码，顺序码从001开始。,注意事项： 项目代码后三位不应为“000”，项目代码在报告期内不得重复使用，项目代码一旦使用，不能更改。,2、项目名称,指经城市建设规划部门立项审批（备案）的房地产开发项目的全称，按项目主管部门审批（备案）文件上的名称填写。,3、项目建设所在地行政区划代码,本指标应根据房地产开发项目建设所在地，按照统计机构最新的统计用区划代码填写。地址代码共12位，前6位表示省市县，7-9位表示乡镇，10-12位表示居委会。,具体操作方法： 将鼠标放置在要录入行政区划码的数据框内，点击“F2”，选择项目所在地的居委会一级，程序会自动生成项目所在地的行政区划码。,4、项目开工时间,指项目开始建设的年月。,填报说明： 应按照建设项目设计文件中规定的永久性工程第一次开始施工的年月填写。 如果没有设计，就以计划方案规定的永久性工程实际开始施工的年月为准。 既没有设计也没有计划方案，应以永久性工程正式破土开槽开始施工的时间为准。,注意事项： 项目开工时间不能为空，并且不能晚于报告期。 年份应填4位，月份应填2位，1-9月份应填“01”-“09”。,5、项目竣工时间,项目所有永久性建筑物均已竣工验收（取得甲方、乙方、监理方、设计方四方验收单）的时间。,填报说明： 本指标应取自企业工程部门掌握的工程竣工验收备案表。 如果尚未取得工程竣工验收备案表，指标可取自项目的甲方、乙方、监理、设计四方 “工程竣工验收记录单”。,注意事项： 项目竣工年份应填4位，月份应填2位，1-9月份应填“01”-“09”。 如果项目竣工时间为以前年度，本年完成投资和施工面积均应为空。,6、项目属性,指项目的具体类型，房地产开发项目只包括纯商品住宅和其他两种。,填报说明： 本指标应按照各级发改部门项目批复用途填报。 如果尚未取得项目批复，应按照该项目规划的实际用途填报。,注意事项： 全部为商品住宅或仅含有底商、幼儿园、学校、车库、会所、物业办公场所等为小区服务的配套设施的商品住宅项目，项目属性应填“纯商品住宅”。,注意事项： 凡配建经济适用房、廉租房、公共租赁房、两限房、拆迁安置房等的商品住宅项目，项目属性应填“其他”；办公楼、商业营业用房及其他商品房项目，项目属性应填“其他”。,7、项目规划情况,这些指标均取自建设用地规划许可证或建设项目规划许可证或建设项目施工许可证或发改部门对项目核准的批复文件。,8、计划总投资,房地产开发企业（单位）在建的房屋建设工程或正在开发的土地开发工程，按照总体设计规定的内容全部建成计划（或按设计概算或预算）需要的总投资 。,填报说明： 本指标应按照各级发改部门或其他主管部门审批、备案、立项上的计划总投资填写。 如果尚未立项，应按照项目概预算上的计划总投资填写（即可研报告）。 两者都没有的按本年施工工程的计划总投资合计数填写。,填报说明： 计划总投资指标不得随意调整，调整必须要有充足的依据。 计划总投资为跨年度指标。 往年已经竣工的项目，只剩销售待售，不再填报计划总投资。,9、自开始累计完成投资,房地产开发企业（单位）在建的房屋建设工程或正在开发的土地开发工程从开始建设到本期止累计完成的全部投资。,填报说明： 本指标取自统计人员每个报告期填报的统计资料，是每期完成投资额汇总的结果。自项目开始建设，一直累加到该项目投资全部结束。,审核关系,一般情况下，自开始累计完成投资 计划总投资。 自开始建设累计完成投资 本年完成投资； 自开始建设累计完成投资=本年完成投资时，开工时间必须为本年，且房屋新开工面积不得为空。,10、本年完成投资,报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。,填报说明： 分别向工程、财务等涉及部门收集资料,汇总出本年完成投资及其分组数据； 工程部门应依据施工单位上报的房屋建筑、安装工程和土地开发工程的形象进度或工程监理部门上报的形象进度，计算投资完成数额并填写工程部门统计台账上报给企业统计人员；,填报说明： 财务部门应根据项目成本核算资料，将项目全过程的实际费用支付情况填写财务部门统计台账上报给企业统计人员；,注意事项： 本指标为当年累计数，不得填写以前年度发生的数值。 本指标由建筑工程、安装工程、设备工器具购置和其他费用四部分构成。由企业的工程、及财务部门负责，数据来源于企业工程部门的实际工程形象进度及财务部门的项目实际财务费用支付。实行招标的工程，按中标价计算投资完成额。,注意事项： 建筑工程、安装工程、设备购置一般以形成工程实体为准，只发生财务收支或没有用于工程实体的材料和需要安装而未安装的设备，都不能计算投资完成额。其他费用以实际支付为依据计算投资完成额。,注意事项：,现行统计制度规定，在项目开发过程中，房地产开发企业不能以财务实际支付给建筑承包商的款项代替工程形象进度完成工作量统计。,注意事项：, 房地产开发企业代为建设的城际（城市）道路及桥梁、市政设施等则应归入固定资产投资统计当中。,案例：,在房屋建设中，工程预算共分十大类，每类工作量完成的形象进度乘以其单价再加总，即可得出建筑、安装工程的实际投资完成金额。 例如：报告期，某项目墙体工程总价10000平方米，单价100元/平方米，工程形象进度完成50%，则当前墙体工程完成投资额为： 10000（平方米）50%100（元/平方米）50（万元） 各类工程完成投资之和，即形成构成中的建筑工程投资。,案例：,报告期，某项目发生3项成本支出： （1）土地购置费15000万元 （2）原材料5000万元,留待领用 （3）前期各项规费2000万元 报告期，财务部门发生的投资完成额应为： （1）土地购置费+（3）各项规费=17000万元 原材料5000万元计入财务状况中的“存货”会计科目，领用出库后再计算投资额。,审核关系,本年完成投资 本月完成投资本年完成投资 配套工程投资,本年完成投资=建筑工程+安装工程+设备工器具购置+其它费用,本年完成投资=住宅+办公楼+商业营业用房+其他,11、配套工程投资,指房地产开发企业（单位）为完成楼盘总体规划而进行的小区内的道路建设，以及为提高商品房的品质而进行的绿地和其他必要设施所完成的投资。,填报说明： 本指标应取自监理单位的工程进度单。 如果没有工程进度单，应根据工程预算按照形象进度完成比例进行填报。 配套工程既包括小区内道路、桥梁、绿化、景观等，又包括小区配套的学校、幼儿园、会所和物业管理房屋等；相关房屋的面积竣工后，不作销售的填入“不可销售面积”中。,案例：,报告期，某公司开发富丽山庄小区，其中配套工程如下： 1、小区道路路面工程预算100万元，完成工作量50%。 2、小区绿化树苗及种植50万元。 3、购置安装小区防盗系统80万元。 报告期配套工程投资： 100（万元）50%+50（万元）+80（万元）,12、建筑工程,指各种房屋、建筑物的建造工程，又称建筑工作量。这部分投资额必须兴工动料，通过施工活动才能实现。,填报说明： 本指标应取自监理单位的工程进度单，本指标计量单位为“万元”。 如果没有工程进度单，应根据工程预算按照形象进度完成比例进行填报。,注意事项： 现行统计制度规定，建筑工程投资以工程形象进度即工程预算完成工作量分别乘以预算价格汇总产生，而不能简单以财务实际支付，其主要原因在于，财务实际支付数一般远远少于工程形象进度，会出现少报或漏报。 建筑工程投资一般占房屋建设项目完成投资的40%左右。,13、安装工程,指各种设备、装置的安装工程，又称安装工作量。,填报说明： 指标应取自监理单位的工程进度单，本指标计量单位为“万元”。 如果没有工程进度单，应取自设备购置或安装合同中相关的安装费用。 本指标只填写设备工器具的安装费用，不包括设备工器具本身的价值。,注意事项： 开发企业将一般设备安装工程委托给承建项目的建筑公司，则安装工程包含在建筑工程当中。 开发企业购买的设备由生产企业负责安装，设备、工器具购置总价款包含安装费用。,14、设备工器具购置,指工业企业生产的产品转化为固定资产的购置活动，包括建设单位或企、事业单位购置或自制的，达到固定资产标准的设备、工具、器具的价值。,填报说明： 本指标应取自设备购置或安装合同。应按照设备本身的全部价值来计算。本指标计量单位为“万元”,注意事项： 如果没有安装合同或安装合同中没有安装时间，要根据具体的安装时间和进度填报。同时，要参照工程进度表或报量单查看该设备是否开始安装，开始安装之时，一次性全部计入设备工器具购置；不需要安装的设备在运达建设单位经验收合格，即可计算完成投资额。,注意事项： 本指标只填写设备工器具本身的价值（含设备保管费、运费、损耗），不包括设备安装费用。 如果购买设备免费安装，则安装费用包括在“设备工器具购置费”中。设备购置合同中规定设备由厂家负责安装，只有设备款，没有安装费用，此种情况下只计算“设备工器具购置”，不计算“安装工程”部分。,15、其他费用,指在固定资产建造和购置过程中发生的，除建筑安装工程和设备、工器具购置投资完成额以外的费用，不指经营中财务上的其他费用。,填报说明： 本指标应取自财务部门掌握的财务开发成本明细账，以实际发生的账务数据为准，是财务实际支付的价款，本指标计量单位为“万元”。,注意事项： 广告费、售楼处建造费用、样板间建造费用等销售费用，不计入其它费用。,注意事项： 开发成本明细账中的土地征用拆迁补偿费、前期工程费、开发间接费，原则上计入其他费用（不排除例外情况）。基础设施费、配套设施费扣除兴工动料部分后计入其他费用。当年没有计入企业开发成本明细账的一些费用，也应算作其他费用，如：土地购置费、贷款的利息支出等。,审核关系,其他费用 旧建筑物购置费其他费用土地购置费其他费用旧建筑物购置费+土地购置费,16、旧建筑物购置费,指购置已使用过的各种旧房屋及其他建筑物，即对旧房屋及其他建筑物的赔偿费。,填报说明： 本指标应取自财务部门掌握的财务开发成本明细账，以实际发生的账务数据为准，是财务实际支付的价款，本指标计量单位为“万元”。,17、土地购置费,指房地产开发企业通过各种方式取得土地使用权而支付的费用。,填报说明： 本指标应取自财务部门的财务账，以支付凭证为依据，是财务实际支付的价款，本指标计量单位为“万元”。 土地购置费随房地产开发项目填报。,注意事项： 房地产开发项目从永久性工程开始施工起填报投资完成额，只购买土地、尚未开工建设时，不能填报土地购置费；项目开工后，只计入与本项目有关的已经支付的土地购置费。土地购置费为分期付款的，应分期计入房地产开发投资。,注意事项： 用于支付土地购置费的资金也应在项目开工后填入房地产开发企业资金和土地情况（X104-2、X204-2表），若土地购置费在项目开工前就已经支付完成，用于支付土地购置费的资金应填入“上年末结余资金”内。,18、本年新增固定资产,在报告期已经完成建造和开发过程并交付使用的房屋和土地开发面积的价值。,填报说明： 本指标应取自财务部门的项目成本核算资料，本指标计量单位为“万元”。,注意事项： 本年新增固定资产的价值包括：建筑工程，安装工程 ，设备、工器具购置，建造和开发过程发生的应分摊计入新增固定资产的其他费用。不包括：以出让方式取得土地使用权支付的土地购置费用，因此，这种情况下，本年新增固定资产小于该项目投资完成额。,填报说明： 凡能独立使用的房屋和已完成开发的土地，在建成交付使用后（一般情况下以竣工验收合格为标准），即计算该工程的新增固定资产。 凡购置或自制达到固定资产标准的设备、工器具，需要安装的，要安装就位，不需要安装的，交付使用后，都计算为新增固定资产。,审核关系,有本年新增固定资产，则就在房屋竣工价值，反之亦然。,19、项目施工、销售及待售情况表的主 要审核关系,合计=住宅+办公楼+商业营业用房+其他住宅 90平方米及以下住房+144平方米以上住房住宅 别墅、高档公寓,20、房屋施工面积,指报告期内施工的全部房屋（包括地下室、半地下室以及配套房屋）建筑面积。,填报说明： 本指标取自企业工程部门掌握的建筑工程施工许可证，本指标计量单位为“平方米”。 如果尚未取得施工许可证，指标可取自建筑工程规划许可证、项目工程预算报告或房屋设计图纸等的面积数。,注意事项： 施工房屋面积以整栋房屋计算，一栋房屋只要正式开工，即计算整栋房屋的施工面积。不包括上年已经完成的整栋房屋面积及未开始施工的整栋房屋面积。,注意事项： 施工面积为跨年度累计指标，包括上年开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积也包括在施工面积中。,审核关系,如果开工时间为本年，则房屋施工面积=其中：新开工面积 如果开工时间不为本年，则房屋施工面积其中：新开工面积,21、房屋新开工面积,指报告期内新开工建设的房屋面积，以单位工程为核算对象 。,填报说明： 本指标取自企业工程部门掌握的建筑工程施工许可证，本指标计量单位为“平方米”。 如果尚未取得施工许可证，指标可取自建筑工程规划许可证、项目工程预算报告或房屋设计图纸等的面积数。,注意事项： 房屋新开工面积以整栋房屋计算，一栋房屋只要正式开工，即计算整栋房屋的新开工面积。不包括尚未开工的整栋房屋面积。,注意事项： 房屋新开工面积是年度内累计指标，以年度为报告期，当年开始破土刨槽施工的房屋面积，即为房屋新开工面积，下年度不再作为新开工填报。,审核关系,如果开工时间为本年或者自开始建设累计完成投资= 本年完成投资，则新开工面积合计0房屋新开工面积 房屋施工面积,22、房屋竣工面积,指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。,填报说明： 本指标应取自企业工程部门掌握的工程竣工验收备案表。 如果尚未取得工程竣工验收备案表，指标可取自项目的甲方、乙方、监理、设计四方 “工程竣工验收记录单”。,填报说明： 特殊情况下，房地产开发企业一定时期内未获得竣工验收报告，但房屋已交付使用，统计人员可以对该房屋做竣工处理，填报竣工面积。,填报说明： 竣工面积是当年发生额，不应把以往年度数据计入。,审核关系,房屋竣工面积 不可销售面积有竣工面积，则应有竣工套数和竣工价值，反之亦然。房屋竣工面积=房屋施工面积，则项目竣工时间就为本年。,23、不可销售面积,指报告期房地产公司竣工的用于拆迁还建的房屋面积；接受委托、定向开发建设，并收取一定的管理费所建设的统建代建房屋竣工面积；竣工的学校、幼儿园、派出所、居委会、商店等公益设施建筑面积。,填报说明： 本指标应取自企业工程部门掌握的工程竣工验收备案表中不可销售的面积数，本指标计量单位为“平方米”。,填报说明： 如果尚未取得工程竣工验收备案表，指标可取自项目的甲方、乙方、监理、设计四方 “工程竣工验收记录单” 中不可销售的面积数。,审核关系,不可销售面积房屋竣工面积,24、住宅竣工套数,指报告期内按照设计要求已全部完工，经验收合格，达到住人或使用条件的正式交给开发公司的成套住宅数量（以设计图纸为准）。,填报说明： 本指标应取自企业工程部门掌握的工程竣工验收备案表。 如果尚未取得工程竣工验收备案表，指标可取自项目的甲方、乙方、监理、设计四方 “工程竣工验收记录单”。,填报说明： 特殊情况下，房地产开发企业一定时期内未获得竣工验收报告，但房屋已交付使用，统计人员可以对该房屋做竣工处理，填报住宅竣工套数。,审核关系,有竣工套数，则应有竣工面积和竣工价值，反之亦然。,25、竣工房屋价值,指报告期内按规定已经上报竣工的房屋本身的建造价值。,填报说明： 本指标应按照工程结算价格填报，本指标计量单位为“万元”。 如果尚未结算，本指标也可取自企业工程部门掌握的工程竣工验收备案表。,注意事项： 竣工价值仅指在报告期内竣工房屋本身的建造价值，不含购置土地的费用和迁移补偿费、场地平整的费用及城市建设配套投资。,审核关系,有竣工价值，则应有竣工面积和竣工套数，反之亦然。有竣工价值，则应有本年新增固定资产，反之亦然。,26、批准预售面积、批准预售住宅套数,批准预售面积：指报告期内，经批准可供销售的未竣工商品房建筑面积，依据城市商品房预售管理办法（建设部令第131号）填报。 批准预售住宅套数：指报告期内，经批准可供销售的未竣工商品房总套数，依据城市商品房预售管理办法（建设部令第131号）填报。,填报说明： 批准预售面积和批准预售住宅套数两个指标应分别取自房地产主管部门核发给房地产开发企业的商品房预售许可证上载明的面积和住宅套数，为当年发生额。,审核关系,有批准预售住宅面积，则应有批准预售住宅套数，反之亦然。一般情况下，批准预售面积和批准预售住宅套数应与项目规划建筑面积和项目规划住宅套数一致。,27、出租房屋面积,指在报告期期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积 。,填报说明： 本指标应取自企业的销售部门掌握的报告期末有效的房屋出租合同、出租记录表、台账，为时点数，本指标计量单位为“平方米”。,28、商品房销售面积,指报告期内出售商品房屋的合同总面积（即双方签署的正式买卖合同中所确定的建筑面积）。由现房销售面积和期房销售面积两部分组成 。,填报说明： 取自报告期内正式签订的商品房销售合同（包括期房销售合同和现房销售合同），为当年发生额，指标计量单位为“平方米”。,注意事项： 当年销售当年退房的期房销售面积数据在年度内可以进行调整，其他情况不允许调整。项目竣工后，期房销售面积不再结转为现房销售面积。 住宅中2.2米以上阁楼作为销售面积；住宅中作为人防用、不住人的地下室不能作为销售面积。,审核关系,有商品房屋销售面积，则应有商品房屋销售额，反之亦然 。有商品住宅销售面积，则应有商品住宅销售套数，反之亦然 。有期房销售面积，则应有房屋施工面积。 30平方米商品住宅单套面积1000平方米。,29、商品房销售额,指报告期内出售商品房屋的合同总价款（即双方签署的正式买卖合同中所确定的合同总价）。该指标与商品房销售面积同口径，由现房销售额和期房销售额两部分组成。,填报说明： 应取自报告期内正式签订的商品房销售合同（包括期房销售合同和现房销售合同），为当年发生额，本指标计量单位为“万元”。,注意事项： 商品房销售额不能直接取财务预收款发生数，必须采用合同中所确定的合同总价。,审核关系,有商品房屋销售额，则应有商品房屋销售面积，反之亦然 。有商品住宅销售额，则应有商品住宅销售套数，反之亦然 。有期房销售额，则应有房屋施工面积。 500元商品住宅单价拆迁补偿费。土地成交价款土地作用机出让金。有土地成交价款，则应有契税，反之亦然。,20、拆迁补偿费,指土地成交价款中包含的向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。,填报说明： 本指标应取自企业本年所签订的全部土地出让合同中“拆迁补偿费”的合同金额总和，为当年发生额，本指标计量单位为“万元”。,21、土地使用权出让金,指政府将土地使用权出让给土地使用者，并向受让人收取的政府放弃若干年土地使用权的全部货币或其他物品及权利折合成货币的补偿。,填报说明： 本指标应取自企业本年所签订的全部土地出让合同中“土地使用权出让金