某某国际会议中心项目可行性研究报告

- 某某 岛 某某 国际会议中心项目 可行性研究报告 - 目 录 第一章 项目概况及可行性报告编制的依据 . 1 目名称 . 1 目建设单位 . 1 块坐落位置与环境： . 1 报告编制的依据 . 2 目开发公司状况 . 2 目概况 . 3 目建设招投标形式 . 5 论概述 . 5 第二章政治经济自然社会环境及房地产市场发展状况 . 6 史沿革 . 6 然地理交通人文环境 . 6 观政治经济环境 . 7 地产市场现状 . 11 地产市场发展前景分析 . 19 目所在区域房地产发展规划和趋势 . 21 设条件 . 24 第三章 项目分析及市场定位 . 25 国 休闲度假物业市场的需求分析 . 25 内休闲度假地产市场的发展情况 . 28 建休闲旅游度假基地的优势 . 29 展 业发展前景分析 . 34 闲度假物业及会展市场供应分析 . 35 目分析 . 37 - 目定位 . 40 售价格及销售预测 . 41 目营销方案 . 42 第四章 方案比选及技术方案 . 45 体规划设计要素 . 45 案生成过程及选择理由 . 45 程地质、水文地质条件 . 48 政给水设计 . 51 外排水排污设计 . 52 电设计 . 52 店、会展中心智能化系统设计 . 52 气设计 . 55 第五章 公用设施及环境保护方案 . 56 目对公共设施的需求 . 56 境保护方案 . 56 目物业管理 . 57 第六章 项目实施计划 . 60 程筹划与管理 . 60 期实施计划 . 60 源供求 . 62 第七章 项目经济评价分析和社会效益评价 . 66 地产开发项目投资与成本费用估算 . 66 地产开发项目收入估算与资金筹措 . 69 地产开发项目财务评价 . 71 务盈利能力分析 . 76 金平衡分析和资产负债分析 . 78 - 地产开发项目不确定性分析 . 78 会效益评价 . 81 第八章 风险分析与对策 . 83 第九章 研 究结论 . 87 第十章 附 件 . 88 第一章 项目概况及可行性报告编制的依据 目 名称 项目名称： 某某 国际会议中心项目 目建设单位 项目建设单位：市淇洲岛影视城有限公司 块坐落位置与环境： 某某 岛项目位于市 高新区 某某 岛 东线道路东侧、望赤领山群及附近 。 报告编制的依据 市规划局建设用地规划许可证 2006用地字（香洲）第 088号及用地红线图、规划设计要点 市旅游局关于申请将淇洲岛影视城项目改为会展旅游度假项目的报告的复函 市整顿和规范市场经济秩序领导小组房地产项目开工通知 参考资料： 市 城市 规划条例 市城市总体规划（ 2001 工程造价信息 房地产开发项目经济评价方法 建设项目经济评估方法与参数（第三版征求意见稿） 目开发公司状况 市淇洲岛影视城有限公司是集团（控股）有限公司 下属中外合资 企业。集团（ 控股）有限公司创立于 1999年， 2003年在香港联交所主板上市，是一家以中国大陆房地产开发、土地一级开发和资产经营为主要投资方向的大型综合性集团公司。先后在上海、北京、天津、深圳、重庆、西安、长沙、成都、沈阳等地开发了 20多个大型房地产项目，主要包括北京“后现代城”、“西钓鱼台嘉园”、“青年汇”、天津“老城厢”、重庆“城上城”、深圳“中国凤凰大厦”、西安“浐灞半岛”和长沙“森林海”等精品楼盘，开发量逐年递增，累计开发和储备面积达 1500万平方米。先后有北京的后现代城荣获“ 2006 2007北京地产十大区域领 袖楼盘”大奖、后现代城 5期荣获“ 2006年度最具人气创新楼盘”大奖、重庆城上城获“ 2006年创新中国主力户型综合设计奖”、天津老城厢获“ 2006年中国华北地区品牌前三名”等共 20余项殊荣， 2007年销售额达到 已发展成为中国最具影响力的房地产运营商之一，名列 2007中国房地产百强企业盈利性前 10位、 2007中国混合所有制房地产公司品牌前 10位。市淇洲岛影视城有限公司 成立于 2007年， 注册资本 9000万元人民币 ， 实行独立核算、自主经营、自负盈亏的经营管理体制 ，于 2008年 1月获得单项房产开发资 质。 公司现有主要管理人员 28人， 并获得集团公司大力支持。 随着项目实施阶段地推进，将增加工程管理、营销代表、物业管理人员若干名。 公司财务状况良好，目前 无 负债 ，购买项目的资金已全部支付，首批开发资金已到位。 目概况 项目总用地面积 达 地的性质为住宅、旅游及房地产配套开发 。 规划条件规定容积率 筑密度 25%，绿地率 40%， 其中总用地面积中的 20%（约 用于房地产开发。 公司 计划将该用地发展为高品质会展旅游度假中心 ， 拟 定 的建设规模 分三期建设， 具体项目 如下： 分期计划 分期计划 项目 项目概况 总面积 一期公建 某某 论坛国际会议中心 占地 ，总建面 ，层高 43f，其中裙楼 11f 占地 ，总建面 威尼斯水街 占地 ，总建面 ，层高 4f 学校、幼儿园及相关公建 占地 ，总建面 巴伐利亚度假酒店 占地 ，总建面 1 万 海滨度假酒店及相关公建 占地 ，总建面 3 万 配套休闲项目 总建面 二期开发 一期商住 占地 ，总建面 ，高层 占地 ， 总 建 巴登巴登谷商业街及会所 占地 ，总建面 西班牙小镇 占地 ，总建面 三期开发 二期商住 占地 ，总建面 ，高层 占地 ， 总 建 高尔夫低层住宅 占地 ，总建面 安纳溪谷小镇 占地 5 万，总建面 一、 某某 国际会议中心 某某 国际会议中心作 为本项目的主题。总建筑规模 15万平方米， 主楼高度 43层，裙楼高度 8， 集会议、会展、六星级酒店、论坛会议中心、写字楼、酒店式公寓及购物中心等配套为一体的超现代建筑风格地标性建筑综合体。 二、主题旅游设施 具体旅游项目有 礼仪广场、彩虹桥、威尼斯水街、渔人码头、沙滩排球、室外露营烧烤、四月白露天演绎场、丛林观光驿站、攀岩探险、山地摩托车、林中栈道、山 地滑翔飞行、赤岭观日、观海摩天轮、山地网球场、生态湿地、观海索道、雕塑广场、野外露营地、金色沙滩、观海景观平台、沙滩排球、海洋剧场 三、威尼斯水街 总建筑规模 3万平方米。意大利威尼斯风情滨水旅游商业街主题。设置可以直通港澳的客运码头，与澳门、香港旅游业形成互补互助的一体化。 四、巴登巴登谷地 总建筑规模 平方米。德国山地风情旅游商业街主题。风情商业街入口设置巴伐利亚城堡酒店，商业街沿着蜿蜒起伏的谷地通向海边。沿商业街两侧依山势设置山地公寓组团、德国山地风情旅游商业街及城堡酒店。 五、渔人码头海洋主题度假村 海洋度假主题。设置海洋剧场，海洋文化发展中心，海底世界、海洋生态健康中心、潜水俱乐部、渔人码头等设施，沿海岸依山势设置度假别墅。 六、西班牙小镇 总建筑 规模 平方米。西班牙巴塞罗那风情商业街主题。沿城市道路和山体设置公寓。 七、茵特拉根金色海岸沙地高尔夫 低层住宅 总建筑规模 平方米。茵特拉根海岸风情沙地高尔夫居住主题。设置高尔夫会所及 住宅 。 八、高尚住宅公寓 希腊风情山地私家居住主题。设置会所及公寓。 九、安纳西溪谷风情小镇 总建筑规模 平方米。法国东部安纳西风情山地花园居住主题。设置会所及住宅。 十、学校、幼儿园 总建筑规模 平方米。 十一、环境保护、节能设施 拟建设小型污水处理厂一座，园区 采用零排放车辆和超低排放车辆 ， 建设自行车道 ， 全部实行垃圾分类收集 和处理措施， 室外 路灯、草坪灯、公共厕所照明、绿地灌溉等，全部使用太阳能光伏发电技术 设备， 会展中心、度假酒店 制冷 制热 采用 环保空调 和热泵技术。 度假酒店、住宿学校 洗浴热水采用太阳能集热管技术 和空气源热 泵提 供 ，预计环境保护、节能设施将投入超过 3000 万元 。 目建设招投标形式 市淇洲岛影视城有限公司 属于中外合资型 企业，根据国家和市有关法律法规，本项目的建设招投标形式均 由本公司自行 采用邀请招标的方式确定 本项目全部工程的 勘察、设计、施工、监理等参建单位。 论概述 某某 国际会议中 心项目占地 方米 ， 总建筑面积 分三期建设，三期项目划分、占地面积、总建筑面积、总投资分别为一期包括 某某 论坛国际会议中心、威尼斯水街学校、幼儿园巴伐利亚度假酒店、海滨度假酒店、配套休闲项目 等公建项目 ，占地 总建面 总投资 期包括一期商住、巴登巴登谷商业街及会所、西班牙小镇，占地 工程费用 期包括二期商住、高尔夫低层住宅、安纳溪谷小镇，占地 总建面 工程费用 为 开发期 8年， 环境保护、节能设施方面将建设小型污水处理厂一座，并采取 节能 灯 器具 、环保空调和太能能制热和清洁交通系统，加强废物管理灯措施，环保节能投资超过 3000万元。 销售收入 经营成本 营税金及附加 税 ，税后利润 资利税率、投资利润（税后）率分别为 122%，净现值 部投资 ,税后 ,0%），大于零；内部收益率 全部投资 ,税后），高于贷款资金利率和行业基准内部收益率，项目赢利能力良好。由中外合资企业 市淇洲岛影视城有限公司 负责开发， 项目建成后将给建立一个休闲旅游度假和会展基地，极大地提升休闲旅游度假和会展品牌，带来极大的经济效益和社会效益。 第二章政治经济自然社会环境及房地产市场发展状况 史沿革 最早历史起源于 在新石器时代 ， 距今四五千年前便有原始部落人群在这里生活 ，在凤凰山脉周围和珠江口一些海岛的沙丘、山岗、台地上，都留下了先民们的遗迹。 自战国时期为百越之地 到 1953年正式定名为县， 1979年改 为市， 并 为省辖市 。 1980年中华人民共和国第五届全国人民代表大会常务委员会第 15 次会议批准在设置经济特区 ，1989年，经济特区面积调整为 121平方公里。 然地理交通人文环境 市位于中国广东省南部，珠江口的西部和南部，濒临南海，是一座著名的花园式海滨城市，内陆东面与香港隔海相望，相距 36 海里（最近的海岛相距 3海里），南端陆地与澳门相连，西面是新会、台山县，北面与中山市接壤，距广州约 140公里，距深圳约 200 公里。全市总面积 7650 平方公里，其中陆地 1266 平方公里，海域 6289 平方公里， 海岸线长 691公里 ， 拥有 146个岛屿，有 “百岛之市 ”的美誉 ， 是珠三角中海洋面积和海岛面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市。 2007 年全市总人口 人 （其中户籍人口 。有海外华侨 澳同胞 19 5万人。 是我国重要的口岸城市。设有拱北、九洲、高栏、万山、横琴等国家一类口岸 6个，二类口岸 7个。拱北口岸是我国第二大陆路口岸，九洲口岸是我国最大的水路客运口岸。 市海、陆、空交通发达，交通运输十分方便。港是中国南方主枢纽港之一，港池可利用的海岸线长 75 公里，市高等级公路平坦宽阔，四通八达，连接国 内各地。广深珠高速公路已 1999 年 12 月底通车。广珠铁路于 1997 年 10 月 23 日动工建设，全长 142公里，总投资 34 亿元，按国铁级标准建设，预留电气化条件和澳门运道，年货运量可达 950万吨，客运量可达 按现代化国际机场标准建设的机场 , 占地 400万平方米，机场跑道 4000 米，已开通国内航线 32 条，每周 81 个航班。 机场自 1995年 5月通航，至今已安全运营 12年。 2007年机场的旅客吞吐量有望达到 103万人次，比 2006年的 80万人次增长 31%；运输起降 9146 架次，同比增长 21%；服务范围从不 足 200万人口的、澳门，逐步扩展到超过 2300万的珠江口西岸地区的广阔腹地。预计 2008年机场的旅客吞吐量能达到 132万。 属亚热带海洋性气候，常受南亚热带季候风侵袭，多雷雨。年平均气温 22 3，1 月均温 14 9。 7 月均温 28 4，最低气温 2 5。年降雨量为 1770 4 毫米，其中 46。 生态环境优美，山水相间，陆岛相望，是全国唯一以整体城市景观入选 “全国旅游胜地四十佳 ”的城市。人居环境一流， 1990年以来九次荣获全省城市环境综合整治定量考核第一；先后荣获 “国家园林 城市 ”、 “国家环保模范城市 ”、 “国家卫生城市 ”、 “国家级生态示范区 ”、 “中国优秀旅游城市 ”和联合国人居中心授予的 “国际改善居住环境最佳范例奖 ”、 “2004中国魅力城市 ”、 “中国最具幸福感城市 ”等荣誉 称号。 人杰地灵，古往今来，涌现出众多闻名中外的英才。中华民国第一位内阁总理唐绍仪，首任清朝政府驻檀香山总领事陈芳，华南地区第一位系统传播马克思主义者杨匏安，中华全国总工会第一任委员长林伟民，省港大罢工领导人苏兆征，清华大学第一任校长唐国安，我国第一位世界冠军、第 25 届世乒赛男单冠军容国团，我国第一位在美国 取得博士学位的留学生容闳，画家、诗人、文学家苏曼殊，著名的人民版画家古元，中国近代著名实业家唐廷枢，上海第一家医院（仁济医院）创办人徐润等许多近现代名人就出生在这片土地上。 历史古迹丰富，拥有距今 3000 年左右青铜时代的高栏岛宝镜湾摩崖石刻画、光绪皇帝赐首任清朝政府驻檀香山总领事陈芳的古建筑物梅溪牌坊和唐绍仪在清宣统 1 年至民国 4年建造的唐家共乐园。 观政治经济环境 世、香港、澳门回归、 、 “港珠澳大桥 ”、 世界经济发展宣言 、航展 为外资的进入敞开了的大门。外资的涌入、基础设施的 完善，造就了 四大特色经济 ，近年的经济快速发展。 中国已正式加入世界贸易组织（ 市场开放的程度更大，境外投资者相继进军国内市场，我国对外的出口贸易亦大幅度增加。几乎所有的经济学家都认为，“入世”对于我国的经济发展是利大于弊，尤其是促进行政体制改革、打破行业壁垒和实行微观企业自由化方面将起到明显的促进作用。作为我国最早对外开放的经济特区之一，又有 毗邻港澳的独特地位，“入世“后随着引进外资和出口贸易的增多，经济总量亦水涨船高。“入世”后随着外商投资抢摊国内市场，境外资金将有相当部分投向房地产业，从而不仅给 房地产开发带来了充足的资金，而且还会带来先进的技术和管理经验，提高楼盘的素质与品味。同时，随着进口关税的降低，进口的建材（尤其是装饰材料）价格相应回落，使楼宇的建造成本降低。此外，外商投资国内房地产，还引进一些新型的施工机械和建筑装饰材料，这些对房地产业发展无疑是件好事。作为对外开放的窗口，“近水楼台先得月”。中国加入世贸，外商将竞争我国市场，许多国际财团和有实力的商家就会在国内一些大中城市寻找立足点，除了上海、北京、广州、深圳等城市会成为他们的首选外，特区亦成为不可忽视的目标。 自从中国内地实行改 革开放政策以来，港澳与内地业已形成了互补、互利、相互依存、相互合作、共生共荣的经济合作格局。随着香港、澳门回归祖国，这种优势互补的合作关系，将在“一国两制”条件下，形成新的经济发展动力，并创造出更加具有活力的宏观经济环境。近 20年来，香港和澳门与内地在贸易、旅游、投资、交通、制造业、房地产等方面的联系日益增强，内地因素特别是“广东因素”正发挥越来越重要的作用。 自 1999 年 12 月澳门回归祖国四年来，市对澳门进出口贸易稳步发展。 2004 年 8月，内地与 香港、 澳门特别行政区签署了内地与 香港 关于建立更紧密经贸关系 的安排内地与澳门关于建立更紧密经贸关系的安排 （ ） ，正式实施以来，优惠政策吸引了香港和澳门产品进入内地。据统计，截至 2007 年，港澳个体工商户总数为 153 户，注册资金 元，从业人员 398 人。其中香港居民 39 户，澳门 114户，涵盖房地产服务、管理咨询、仓储、旅游及相关服务等行业。目前已形成了澳门街、街多条。主要有拱北口岸地下广场、莲花路、湾仔澳门街、香洲南坑小澳门、五洲花城世派街等。项下零关税商品进口稳步增加，呈现快速发展势头。拱北海关统计数据显示，今年上 半年，占全国进口总值的 2成，同比大幅增长 27%。同时，与澳门之间的跨境工业区计划已进入实质性建设阶段，跨境工业区的落实将为澳门工业多元化创造更有利的条件，这些将为促进双方外贸合作注入新的动力。 2003 年 1 月 10 日 世界经济发展宣言大会暨中国企业高峰会 在成功主办， 来自30 多个国家和地区的政要及国际组织代表、驻华使节、商会负责人、工商界领袖、企业代表、专家学者等如何在平等的基础上，更好地开展合作，促进共同发展与繁荣进行了热烈交流和探讨 ， 宣言势 必对 中国 乃至世界经济产生深远的影响。 借此机会，向 国际社会展示了自己的形象，提高了自己的国际知名度。由此 “世宣 ”效应引发投资热潮 。2003年 11月初在市举行的世界经济发展宣言系列活动正引发投资新热潮。作为 “世宣 ”活动重要内容之一的粤港澳投资环境推介会暨经贸洽谈会也取得丰硕成果：来自粤、港、澳三地的官员和企业家 1000 多人参会，共有 24 个项目现场签约，投资总额达 美元，其中，外商投资金额达 为 “世宣 ”主办地的成为 “赢家 ”。包括晓星氨纶（广东）有限公司、弘机旅游发展有限公司等大项目在内， 签约项目 6个，外商出资额为 美元。其投资项目为 4 个，外商出资额为 美元；增资项目 2个，外商出资额为 美元。 自 1996 年 承办首次 航展 来连续五届航展 ，全国人民、全世界人民进一步认识了，了解了，看到了的发展；给带来了一笔巨大的无形资产，为今后走向世界创造了一个无限广阔的空间和天地。 截至 2006 年 12 月 31 日，已有 65 个国家和地区的客商投资，外商直接投资项目9574个。日本的三菱、三井、伊藤忠、松下、东芝、佳能、日通，美国的埃克森美孚、塞拉尼斯、伟创力，英国的 国的戴姆勒 克莱斯勒、西门子，法国的家乐福，荷兰的飞利浦等 30 多家著名跨国公司在我市投资设立了 58个外商直接投资项目。 全球500强企业中的 19家已落户 。 2007年 前 11个月 外商投资达到 9 92亿美元，同比增长42 78，全年 有望 突破 10亿美元 。 由于城市规模所限，总体经济水平明显低于珠三角其他城市，但从经济运行来看，的经济效益高，发展也颇为健康，近 7年来经济增长保持着 11增幅。 2007年，据初步核算，全年实现生产总值 长 十五 ” 计划预定的目标。 人均 万元，和 15年前相比， 2007 年的人均 00 ， 截至目前，人均 0 掀交通建设高潮 ,一批交通设施的建成投入使用， 正在从交通末梢向交通枢纽转变 ，形成珠三角地区西部区域城市 2005年前 仅有高速公路 4公里。作为珠江三角洲西岸的中心城市，尽管建成 了华南地区的主枢纽港 港和国家干线机场 机场，但对外交通设施建设的滞后，使成为珠江三角洲的交通末梢，严重阻碍了的社会经济的快速发展，以至毗邻港澳的地缘优势不能充分发挥出来。 然而，随着 珠港澳大 桥、广珠铁路、江珠高速、粤西沿海高速公路、 广珠西线高速公路、太澳高速、 广珠轻轨等一大批区域性交通项目的陆续启动 和陆续建成 ，经过五年的交通设施的加快建设， 市“五纵三横”路网规划将会实现， 将成为以 “ 一桥双港 ” 为龙头的区域性交通枢纽城市 ，其90分钟城际生活圈中将囊括江门、中山、广州、顺德、佛山、深圳、香港、澳门等经济繁华的珠三角重要都市。可以预见，未来与珠三角内和周边其它重1 要都市的经济往来将更加频繁，将凭着优美的自然环境，独特的地理位置、发达的交通体系，大大提升城市自身的吸纳能力。 2. 游业是第三产业的 龙头，形成了以休闲度假、会议展览为特色的旅游发展格局，被誉为 “ 中国最浪漫的城市 ” 。 市区沿海岸修建的情侣路，延绵 25公里，成为最为著名的旅游景观带。梅溪牌坊、陈芳故居、唐家共乐园、白石街和宝镜湾摩崖石刻是历史悠久的旅游古迹。园明新园、梦幻水城、御温泉、中药谷是新兴的旅游胜地。迷人的海岛、优质的温泉和具国际水准的高尔夫球场是主要的特色旅游产品。香港中旅国际投资有限公司投入 15亿人民币开发温泉，建设中国第一、国际一流的温泉旅游度假区。 属实施外国人进入珠江三角洲144小时便利签证城市。拥有完善的旅游接待服务体系及 设施，服务质量达到国际水准。全市共有旅行社 44家，其中国际社 13家，国内社 31家； 直接从业人员 4万人，年接待游客 10万人次以上的旅游景点 20个，属实施外国人进入珠江三角洲 144小时便利签证城市。 现有旅游住宿设施 300余处，床位 3 万余张，其中五星级 5 家，四星级 8家，三星级 25家，其它 星级酒店 70家， 2006年接待来自海内外的客人将近 ，接待境外游客与国内游客之比为 14 。 接待过夜游客 长 其中，国内游客 人次，入境游客 人次，分别增长 全年实现旅游总收入 元，增长 。其中旅游外汇收入 美元， 2007年上半年，外国游客、香港游客大幅增加，台湾游客在保持了两年的高速增长后， 2007年上半年仍增。在境外旅游者中，投资、商务旅游的人明显增多，入境的散客增多，以为目的地的游客增多。 到 2020年旅游总接待量 将 增加到 8400万人次；旅游总收入 将 增加到 850亿元 ，形成 以都市风貌、特色文化和海岛风光为特色，国内外著名的文化游乐、时尚休闲、会展度假旅游目的地； 国内高端休闲度假旅游产品的 示范区和旅游服务国际化率先接轨区； 珠三角旅游创新的重要基地 新局面。 地产市场现状 经济特区发展的 27 年历程中，房地产业经历了从萌芽到成熟的四个阶段。1987 年以前的还没有真正意义上的房地产开发，除了当时的极少数房地产公司开发少量住房用于外销，房 产 建设主要用来解决住房福利分配。 1988 年之后，房地2 产作为商品的概念逐步被引入开发建设。 1992 年，的房地产市场像被突然间点起一把火，开发投资同比迅猛增加了近 5 倍，全市有 359 家注册的房地产公司，其中有外资 89 家，很多工业企业都被卷进房地产行业买卖地皮炒作房 价。在当时的住房制度没有改革的条件下，房地产市场严重供过于求，但房地产开发热度不减。到 1995 年，有许多房地产项目陷入停顿，楼盘烂尾，房价跳水。 1995 年之后到1998 年，的房地产市场进入相对冷静的调整恢复阶段。这段期间内全市商品房空置面积从 平方米增加到 平方米。 1999 年之后，逐渐进入成熟发展时期，政府停止了以地抵顶工程款，严格控制新批土地。 2000 年，全面启动城中旧村改造项目，停止实物分房实行住房分配货币化，全市原先的开发用地得到重新整合，规模开发成为主流，精品房层出不穷，物业管 理水平进一步提高。 目前房地产业作为的支柱性产业和新的经济增长点，呈现着较好的发展势头。据市统计报告显示，近年房地产业对经济的拉动作用明显， 2000 年房地产增加值 拉动 长 百分点，对 献率 2003 年房地产增加值 元 ，拉动 长 百分点，对 献率 到了 2006 年房地产增加值 元 ，拉动 长 百分点，对 献率 在房地产景气指数不断上升的情况下，房地产投资在全社会固定资产投资的比重在未来几年仍将呈现平 稳上升的趋势，并将更有力拉动市经济的增长。 目前房地产市场形势呈现如下特点： 1、 经济发展 ， 政策推动 ，房地产开发保持适度规模 由于城市规模和城市建成区面积较小，相比珠三角其他城市，房地产投资规模仍然较低，在珠三角 9 市中仅高于江门和肇庆。而在社会固定资产投资规模方面，的排位也与房地产投资一致。 3 珠三角九市固定资产与房地产投资的比较0200000040000006000000800000010000000120000001400000016000000单位：万元全社会固定资产投资房地产投资全社会固定资产投资 11911569 14579667 9937043 6756039 3465265 2915102 2630973 4210306 2425300房地产投资 3832541 5661959 2887682 1858522 1520605 1022914 444181 1178487 336412深圳 广州 佛山 东莞 中山 珠海 江门 惠州 肇庆但就而言， 自 1999 年后，市场一直保持了较为平稳的发展态势，观察 1999 2007 年的 房地产投资规模、 房地产开发和经营情况（参下表）可以发现， 房地产投资规模和 的竣工面积和销售面积变化一直是一条较为平滑的曲线，施工面 积在 2005 年以后呈现了较大幅度的上扬态势。而对比 2006 年和 2007 年的数据可以发现，与竣工面积相比，施工面积的增幅更为显著。 珠海市房地产投资规模走势图020406080100120年亿元房地产投资（亿元） 002 2003 2004 2005 2006 07年前114 1999的房地产发展势头会在今 后几 年持续，因为这样的发展是在中央进行了宏观调控和市政府出台了一系列稳定房价的政策后而取得的发展，是健康的、良性的、稳定的。 房地产属第三产业，与整体经济环境密切相关。所以房地产发展的好势头也是与的经济环境分不开的。 近 年 来 市的各项投资力度加大，全市财政收入 环比每年增长 20 以上 。同时，港珠澳大桥的确定、广珠轻轨的开工、几条高速公路的的建成和在 建，这些大型基础设施建设取得重大进展都对未来的经济发展前景注入了活力。 市政府工业西进、城市西拓发展战略的实施，以及海泉湾 、沟通唐家湾至前山的凤凰山公路隧道施工 等一系列大项目的建设和完成，使我市的中心城区 同时向 东、 西部扩展，改变了人购房的心理半径，以前买房不愿意过前山桥的观念改变了，在前山、南屏、唐家买房已很自然，斗门、金湾的房市也开始兴旺。 另外市对烂尾楼盘活制定的 “一楼一策 ”和着力进行城中村改造等 优惠政策，不仅盘活了城市资源，改善了环境，还增加了商品房的供应量，使市房地产市场的资源更加丰富，也促 进了市房地产市场的发展。 2、房地产景气指数提高，房价持续上涨。 随着港珠澳大桥、广珠轨道交通、广珠铁路等交通设施的建设，使得的区域地位提升，房地产投资价值升高， 2000 年以来商品房价格持续上涨， 房价增幅加速 ， 观察 1999 2007 年的市商品房均价走势（参 下 表）可以发现，房价在 2002年以后一直稳步上升，而增幅则在 2003 年和 2007 年拉出了较大的上升阳线，实际上 2007 年房价增幅作为高位运行的结果，其增幅意义更为可观。 5 1 9 9 9 - 2 0 0 7 年珠海商品房销售均价走势及增幅01000200030004000500060007000- 2 0 . 0 0 %- 1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %1999 9 9 - 2 0 0 7 年商品房销售增价 2854 2923 3236 2799 2964 3285 4036 4730 6387增幅 2 . 4 3 % 1 0 . 7 1 % - 1 5 . 6 1 % 5 . 8 9 % 1 0 . 8 3 % 2 2 . 8 6 % 1 7 . 2 0 % 3 5 . 0 3 %99 年 00 年 01 年 02 年 03 年 04 年 05 年 06 年 07 年 - 1 1 月值得一提的是 海景楼 的开发、销售。 海景楼盘的稀缺性使其占据了较高端的市场区隔 。 伴随着地产大腕们的进入，海景楼价全面蹿升。 的海景住宅开发，早在上世纪八十年代就已经成为房地产市场的重要组成部分。早期建设的拱北区域的银海新村、美景花园、海涛居、海湾新家园，吉大区域的水湾头海景楼、大型社区海湾花园、海滨花园，香洲区域的海霞新村、碧涛花园等，均是当时的高档住宅。要么是面向港澳市场的外销型商品房，要么是政策机构人员的聚居地，要么是本地及内地高收入人群的高尚住宅区。在九十年代初期和中期的商品房销售均价一直维持在 8000 元 /滨花园更是曾经创造出高达 20000 元 /楼市天价。当时的 海景住宅外销型特点非常明显，以外的客户约占 78 成，其中港澳客户和内地客户各占一半左右。 在九十年代后期，由于国家宏观调控和经济增长速度下降，造成房地产市场的整体低迷，尤其是外销市场客源明显下降，海景住宅的价格有较大幅度的下滑，部分项目开发速度减缓甚至造成烂尾。 进入二十一世纪后， 到 2003 年，众多利好消息频频出台，宏观经济也开始步入一个新的高速增长时期，房地产市场明显回暖，而且在今后比较长的一段时间内，预期将出现市场规模和价格水平较快增长的趋势。在这样的市场背景下，海景住宅市场也重新出现市场机会。销售均价 的跨度较大，从 400