上海_东上海_乐活广场商业项目商业规划完全手册_104ppt_美地行

,东上海乐活广场完 全 手 册,东上海鸟瞰图,东上海办公楼效果图,东上海酒店效果图,东上海公寓效果图,目 录,一. 项目简介 1.1. 地理位置 1.2. 项目经济技术指标二. 商圈分析与市调 2.1. 五角场商圈范围 2.2. 交通可达性 2.3. 周边市场分析 2.4. 项目SWOT分析 三. 消费者分析 3.1. 方圆三区人口分布 3.2 消费群体分布 3.3 周边高校精英分布 3.4 消费群体分析 3.5 消费群体对比 3.6 消费群体定位,四. 概念陈述与商业定位 4.1 LOHAS-乐活-快乐生活 4.2 乐活在中国 4.3 “乐活”概念与本项目商业 定位的结合 4.4 LIFESTYLE 商业模式五. 商业业态规划 5.1 酒店1-4层业态规划 5.2 办公楼1-4层业态规划 5.3 公寓楼1、2层业态规划六.外立面布置建议和商业动线建议 6.1外立面布置建议 6.2商业动线建议七. 广告视觉,附件：注意事项,项目简介,一、项目简介,1.1. 地理位置 1.2. 项目经济技术指标,1.1. 地理位置,东上海中心位于杨浦区五角场商圈辐射区，西临黄兴路，南依国顺东路，拥有极为便利的交通优势。,1.2 项目经济技术指标,总建设用地面积：20604m2 总建设面积：80881.44 m2,地上总建筑面积：66934.15m2,住宅总建筑面积：17840.01 m2 办公总建筑面积：24748.76 m2 商铺总建筑面积：23614.64 m2 其他配套设施面积：730.74 m2,地下总建筑面积：14912.14 m2,商圈分析与市调,二. 商圈分析与市调,2.1. 五角场商圈范围 2.2. 交通可达性 2.3. 周边市场分析 2.4. 项目SWOT分析,2.1 五角场商圈范围,百联又一城,东方商厦,万达广场,东上海中心,南起邯郸路、北至殷高路的淞沪路及其延长线为轴，东至民京路三门路市光路政立路国和路一线，西至淞沪路西侧规划城市道路，规划总用地约为218公顷，分为四个领域圈含六大综合功能区。,数据来源：1998年江湾五角场城市副中心详细规划,2.2 交通可达性,公交： 五条城市道路汇聚点，中环线在此穿越 ，多条线路可通往浦东国际机场、火车站、张江高科技开发区。 共有32条公交线路在此始发和中转,至翔殷路隧道10分钟 至杨浦大桥20分钟 至人民广场20分钟,（数据约估）,轨道交通与本案分析：轨道交通3号线逸仙路站；规划中：轨道交通10号线五角场站、轨道交通8号线黄兴公园站,2.3 周边市场分析,数据来源：电话查询及约估,上海万达商业广场,座落于上海市黄浦江畔五角场市级副中心商业区，是上海市最大的商业项 目之一。五角场城市副中心的主力项目，五角场城市副中心的标志. 总建筑面积33.43万平米。广场平面呈“品”字型布置，地上划分为五个大型业态和三幢甲级高层办公楼。 上海万达商业广场地处五角场核心位置，用地范围东临凇沪路，南靠邯郸路，北依政通路，西侧为国宾路。主要主力店情况： 沃尔玛购物广场：靠近淞沪路和政通路，高四层 建筑面积约2.8万m2 巴黎春天百货：靠近淞沪路和邯郸路，高七层，建筑面积约4.3万 m2；第一食品广场：靠近邯郸路和国宾路，高五层，建筑面积约2.1万m2；万达国际影城：靠近国宾路，共设置十个放映厅、建筑物总建筑面积约3.75万m2；新华书店：靠近国宾路，在万达国际影城大楼二楼。和乐国际家居广场：通路与国宾路 口，高五层，建筑面积约3.3万m2。黄金珠宝城：沃尔玛购物广场一楼。地下一层休闲购物广场：建筑面积四万余平方米，将引进国内外包括特色餐饮、休闲、 精品时尚等行业内著名连锁品牌店进场经营。,位于黄兴路、国顺路路口的九隆坊，北接五角场环岛核心，东临黄兴公园，西连四平路，处于五角场商圈的南部核心位置，总建筑面积超过25000平方米，商业铺位逾250个。 其中地上4层，商业面积19884.25平方米，地下1层，商业面积5897.17平方米。 九隆坊秉承了街铺的优点，铺位独立，水电独立，有别于一般的商场店铺。 九隆坊的登场使原本商业氛围日渐成熟的五角场地区更显繁华，相对于环岛核心区的大规模大体量的商业项目，九隆坊的定位则更贴近休闲式的消费，在对大型商业形成互补经营、错位经营的同时，也符合黄兴路区域以休闲购物为主题的规划定位。 新亮相的九隆坊创意商业街也是黄兴路首个大规模的特色商业项目，凭借其“街铺”的概念有望成为黄兴路休闲购物街的核心区。,九隆坊,百联又一城,百联又一城购物中心坐落于五角场，比邻知识创新区中央社区和知识创新基地，周边高等院校、科研机构云集，是集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身等功能业态于一体的大型都市型购物中心。 总建筑面积逾12万平方米，堪称沪东之最.坐拥地面9层与地下3层,其中地下1至6层的十大主题生活馆，是继东方商厦、第一八佰伴等中高端经典百货之后，百联股份全额投资的又一个百货精品中心。 其目标定位在成为上海东北部及邻近省份中高层次消费者首选的都市型购物中心，是上海东北部及五角场城市副中心的主要商业标志企业之一。 又一城精心打造了十条购物长廊和十大主题生活馆，以多维的休闲空间、全新的消费理念、丰富的百货品牌满足多层次的消费需求； 又一城也是上海东北部品牌档次最高的购物中心。全球领先的化妆品零售连锁权威品牌SEPHORA丝芙兰，首次亮相沪东地区，女装、男装、运动休闲、童装、皮具以及名表品牌都是大牌和熟牌； 其融会购物、休闲、娱乐、健身等时尚主题于一体，是沪东地区功能业态最全的购物中心，其中有上海规模最大的冠军溜冰场、目前上海设备配量最豪华的多厅影城今典世纪影城、现代厨坊等23家时尚概念餐饮品牌，以及专为亲子游打造的汤姆熊亲子嘉年华乐园、贝塔斯曼书友会、好乐迪精品店、知音琴行、屈臣氏等特色业态，顾客可尽情享受一站式消费的乐趣。,东方商厦坐落在上海市西南部繁华的徐家汇商城，总面积约32000多平方米，是集购物、休闲于一体的“旅游涉外定点商店”。 东方商厦以零售为主，兼营批发，目前经营的商品达6万多种，主要包括包装食品、日用百货、包袋、洗涤化妆品、黄金珠宝、钟表眼镜、工艺礼品、名酒名烟、服装鞋帽、家居用品、家用电器等。 经营商品中约有三分之一为进口商品，包括一些国际知名品牌，其它均为中外合资企业的产品和国内名特优商品。 东方商厦坚持以高档商品为主的礼品化经营方向，创导全方位服务理念，在上海乃至全国都有较高的知名度。,东方商厦,2.4 SWOT分析,商铺租售混合，不利管理，租金及业态容易造成混乱 商业规模体量不大,极尽便捷的交通 酒店和办公楼拥有既定消费者 统一商业街铺管理,周边可售的九隆坊、财富国际等商业竞争项目虎视眈眈 五角场经营的大型商业广场分散人流,整个杨浦区正进入大发展、高速度的城市改造期 75万方的五角场商业体量带动整个商圈人气 区域交通网络正全面形成（4条轨道交通，30余条公交线路） 周边众多品质住宅楼盘确保了庞大人流量和消费群,消费者分析,三. 消费者分析,3.1. 方圆三区人口分布3.2 消费群体分布3.3 周边高校精英分布3.4 消费群体分析3.5 消费群体对比3.6 消费群体定位,3.1 方圆三区人口分布,数据来源：第五次人口普查数据,本项目商业辐射区涵盖杨浦区、宝山区、虹口区三区，因此其服务人口主要来源于以上三区,集中关注人群：20 35 岁：最具消费欲容易接受新事物的人群；36 45 岁：具有消费能力,直接消费人群分布：周边 10 栋办公楼和 32 个新旧住宅楼盘为东上海中心奠定消费基础。,3.2 消费群体分布,复旦大学,同济大学,第二军医大学,上海体育学院,本案,上海财大,3.3 周边高校精英分布,37万名校生将成为一大消费群体,南京军区空军政治学院,外国语大学,数据来源：约估,3.4.消费群体分析,3.5 消费群体对比,五角场“四天王”,万达广场 ：打造全方位生活、休闲、娱乐“一站式购物”的商业形态,百联又一城 ：以年轻、文化、时尚的高档品牌为主,东方商厦：以成熟、成年、经典的高档次百货品牌为主,东上海乐活广场 ：精致路线，讲究个性化需求，强调“乐活”的生活概念，倡导持续活力的健康生活理念， 属体验式的现代商业模式,东上海乐活广场位于黄兴路与国顺东路的交汇处，紧靠内环线高架道路，直达五角场中心环岛。 东西两翼是著名的黄兴公园高尚成熟居住区，北面是五角场核心商区，南面是以大润发、百安居为核心的超级卖场区。 周边10余栋办公楼中高素质的公司白领、37余万高校精英，以及32个新旧住宅楼的社区居民、未来潜在的消费人群为其主力消费群。,3.6 消费群体定位,概念陈述与商业定位,4.1 LOHAS-乐活-快乐生活4.2 乐活在中国4.3 “乐活”概念与本项目商业定位的结合4.4 LIFESTYLE 商业模式,四.概念陈述与商业定位,今天你乐活了么？吃的健康吗？感觉快乐吗？对生活有更深层的反省吗？,4.1 LOHAS-乐活-快乐生活,LOHAS是 Lifestyle Of Health And Sustainability 的缩写，意思是健康和可持续的生活方式，中文叫做“乐活”。 在21世纪生活水平逐渐提高的情况下，人们更注重“环境保护”和“身体健康”。因此美国社会科学家保罗雷在1998年提出了一种新的生活方式“乐活” 。 它是遍及几大洲的时尚生活方式，是值得推介的生活理念。作为时下最IN的新生活风，已袭卷中国。,目前欧洲已经有1/3的人口加入到乐活的队伍，美国乐活族的比例也已经超过了1/4。在亚洲，乐活的先锋是日本。最近韩国、台湾等地也纷纷刮起了乐活的炫风。 各大城市也已悄然刮起了“乐活风”：,乐活标签：1、每天坚持瑜珈、普拉提或者太极拳这样健康自然温和的轻慢运动。2、不抽烟，也尽量不抽二手烟。3、善待他人，以宽容友善温和的心看待身边的人和事。4、尽量选择有机食品和健康食品食品食用。5、尊重生态自然，有自觉的环保观，同时还能带动身边人一起倡导环保；不乱扔垃圾，看到别人扔的垃圾，也会捡到垃圾桶里。6、亲近大自然，自觉保护生态。7、积极和身边的人分享乐活生活。8、节约用水、电、气、纸。9、旧物捐赠，将自己多余或无用的物品捐赠给福利组织。10、多乘坐公车或步行上班，或驾驶低油耗型小车。,“乐活”风潮,不少城市出现了“乐活族”； 在深圳已经出现了在房顶上种草和可循环利用 污水、垃圾的生态小区； 在北京已经出现了不用暖气和空调的住宅； 由的健身会馆也推出了“乐活卡”项目。,4.2 乐活在中国,2007年是中国乐活族很活跃的年份，这样一种积极、向上的生活方式不断得到推广和提倡。 乐活倡导的生活方式：DoGood(亲近自然，注重环保)、 FeelGood(关爱社会，分享乐活)、 LookGood(身心健康，有机生活)。,曾经我们也在各种流行中迷失,曾经我们也想思考属于自己的生活方式,蓦然回首,我们发现,纯真与人为善的本心、健康又不单调的生活、宽阔包容的胸怀、跳脱出日常琐碎与科技樊笼的束缚，快乐幸福也并不是那么遥不可及，浪漫也会在不经意中展现.,LOHAS-乐活-一种生活态度让我们很有启发的新生活方式,富有未必能“乐活”，而不富有也可以“乐活”“乐活”的背后暗含着一种自信而达观的生活态度,4.3 “乐活”概念与本项目商业定位的结合 比之原始街摊式消费和 “关在巨无霸盒子”里的传统百货公司与购物Mall式消费，Lifestyle消费观更强调休闲、放松与享乐的消费感觉。 “乐活”强调是一种新的生活概念，注重生活品质和品位。对于消费，不仅仅追求单纯的购物，还讲究健康的消费环境，体验式的享受。 lifestyle商业模式就是将吃、喝、玩、乐结合在一起，倡导购物消费和娱乐消费融合，与“乐活”的概念不谋而合。,乐活 生活理念通过 LIFESTYLE 商业模式得以完美体现！,东上海中心 乐活广场,4.4 LIFESTYLE 商业模式,LIFESTYLE,Lifestyle Mall 即生活体验式购物中心，兴起于美国，1996年后获得突飞猛进的发展迅速风靡世界，目前已经超过90家。 lifestyle 商业模式的服务范畴是向人们提供一个新的生活方式-在一个商业中心里休憩、娱乐、社交、购物、美食、欣赏艺术、享受都市夜生活。逍遥适性，随意居停，完成一种人与世界的交互圆融。 Lifestyle Mall 相对于传统商业，具有三个新的特点 ：,开放式 面积相对来说不大，商户是由比较高档的专卖店、餐饮和娱乐等多种元素构成，购物功能与传统相比弱化 设计非常有氛围，独特、领先、时尚,LIFESTYLE 消费模式诠释：,来福士,芳汇广场,港汇广场,美罗城,商业业态规划,五. 商业业态规划,5.1 酒店1-4层业态规划 5.2 办公楼1-4层业态规划 5.3 公寓楼1、2层业态规划,业态规划汇总表：,酒店1、2层平面图（A）,出租商业,业态规划：,中式粤菜或日式品牌餐饮：如小南国、俏江南、伊藤家等,5.1 酒店1-4层业态规划,小南国始创于1987年，先后在上海和香港 开设了十几家餐馆 1998年9月，小南国日式烧烤新锦江店开 张，继而开发了虹桥店、浦东店家日式烧烤分店 2004年11月，小南国又向上海引进了香港手造 甜品著名品牌满记甜品 小南国为消费者的闲暇时光提供了一个休闲、享受健康美味的好去处,举例：,酒店1、2层平面图（A）,出租商业,业态规划：,1精品超市：药妆（屈臣氏、Sasa等 ）特色超市（城市超市、久光超市、港汇超市等）2时尚精品店；,屈臣氏健与美连锁店是目前亚洲区最具规模的健与 美连锁店，拥有超过1,400家分店及1,165间药房 屈臣氏是中国目前最大规模保健及美容产品零售连 锁商店 为顾客提供多元化种类的商品，以迎合不同生活型 态的需要。屈臣氏的使命是要帮助世界各地的顾客 获得健康、美态、欢乐 在亚洲，集团拥有多个著名品牌和零售连锁店，包 括屈臣氏個人护理商店、百佳超级市场、TASTE 美 食购物广场、 Great 美食购物广场、Gourmet 时尚 美食购物广场、丰泽、屈臣氏酒窖和机场零售业务 Nuance-Watson,举例：,莎莎现为亚洲最大的化妆品连锁店之一，莎莎品牌享 负盛名，全赖其广受欢迎的一站式化妆品专门店概 念，为顾客提供多元化的优质产品 旗下电子商贸网站提供丰富产品及公司咨询外，还方便 顾客隨世俗购物。集团通过在亚洲区十间菲 力伟高级 美容及健美中心及两间在香港的Sasa Beauty 美容中 心，为顾客提供周全的美容护理服务,举例：,Sephora LVMH集团旗下化妆品店，现计划于2005年第二季度在上海开设其在中国的第一个店。 1969年在法国成立，1997年被LVMH集团收购，目前在世界14个国家有515个店。,Sephora独特的销售模式是将将各种品牌的产品综合起来，按照种类和功能划分，而不是单一的按照品牌划分专柜，同时允许购物者在自选服务区内自由试用货架上的化妆品。Sephora 店内各类货品的比例是固定的，65的护肤品，25的彩妆，10的香水。,57,举例：,酒店3、4层平面图（A）,出租商业,业态规划,休闲娱乐：KTV（飞扬、钱柜、好乐迪）、健身俱乐部（一兆韦德、美格菲、舒适堡）等等。,钱柜又名CASH BOX。钱柜在上海滩的K歌场所是第一选择。 钱柜的消费水平相对较高具有专业的音 质 钱柜的每个包房都有独立的卫生间，相比 其他K城，这点给客人更干净的感觉。,举例：,一兆韦德 倡导绿色环保健身，引进全套国外先进的健身设备、休闲、AV娱乐中心，会所设有接待区、有氧训练区、力量训练区、时速单骑房、专业课程训练区、武道区、亚健康测试治疗中心、托幼中心、运动用品专卖区、更衣区、淋浴区、蒸汽桑拿区、运动营养吧、网吧、室内外游泳池、形象设计中心、SPA等。,“美格菲”是香港健逸集团创立的大型商业健身中心品牌，自2000年在上海成立第一家品牌俱乐部后，迅速风靡全国，目前在国内已有上海、武汉、深圳、乌鲁木齐、西安五家连锁店。 “美格菲”所摆布100多台种类齐全的健身器械，全部采用美国四大顶级名牌，Cybex赛百斯、 Precor必确、 StairMaster班霸、 SCHWINN十字星均为本年度最新款。,举例：,办公楼1层平面图（B）,出租商业,业态规划：,星巴克、哈根达斯等,出售商业,业态规划：,品牌店（化妆品、服饰、鞋帽）： Adidas、Nike、Esprit等,业态规划：,食品店、面包店咖啡店特色餐饮都可以（如宜芝多、可颂坊、Breadtalk、DQ等）,5.2 办公楼1-4层业态规划,出售商业,STARBUCKS星巴克 在全球30个国家和地区有连锁店6200多家，职员达到了65万人，去年第四季度营销总额首次超过了10亿美元，盈利高达8000万美元。2003年2月，美国财富杂志评选出全美10家最受尊敬的公司，星巴克以其突出的表现名列第九。从1992年上市开始，十几年间星巴克蒸蒸日上，其咖啡味已飘香全世界。,举例：,办公楼2-4层平面图（B）,出租商业,业态规划：,大型特色餐饮或者大型特色茶坊（清风、颐和等）,一九九三年初，北京渝信紫龙有限公司在北京创建了一家独具特色的川菜馆渝信川菜。 十年来，渝信人固守着创精品、情回归、走大众、人浓情的思想，凭籍准确的定价定位赢得了顾客的青睐，用诚信打造出了自己的餐饮名店 。,渝信川菜,举例：,“清风茶楼”的装修风格延续了我国传统的明清式格局，建筑内的装饰材料多采用当时的手工艺老门、老窗。更难能可贵的是，茶楼在装修中结合了部分现代主意的风格，特别是在灯光和各种色彩的搭配布置上，颇下了一番功夫，使得茶楼即显得古朴典雅，也不失现代风味。 “清风茶楼”在服务方面，除继续倡导优质服务、贴心服务外，在服务设备上更采用了目前全国范围内都比较领先的 PDA （无线点单）技术，服务员可以在您提供点茶服务的同时，配茶的区域就已经知道您点了什么茶，为您提供最及时、最贴心的服务。 茶楼以发扬中国的茶文化为本，集中国的七大茶类，名地、名茶、养神、保健，集欧式热红茶、西式咖啡于一体，还有各式精美的干果、时令水果，茶楼专门请了高广东点心师和中式点心师做各式精美的点心，免费供各位茶友品偿。,举例：,斗牛士 成立于1983年，是台湾最知名的牛排西餐美食连锁餐厅，目前在台湾已经超过了四十几家直营门市，1999年进入国内市场，成立第一家上海岳阳店，迄今已有三十余家连锁店，分布在国内数十个省市。斗牛士一直秉持着“用料上选、调理精心、与您真诚相待”的经营理念，提供各式上等肉品及海鲜。 斗牛士餐饮企业，为了提供更好的服务品质及产品区隔，特别推出多样美食料理“沙拉百汇牛排海鲜”餐厅。以平价路线面向年轻族群，提供丰富多样而平价的美食，成为青年朋友相邀聚餐的最佳场所。,举例：,禾苑 开了五家店，均在上海和杭州的繁华地段。融合港式与日式装修风格，精致而简洁。火锅区与烧烤区自然划分，品种划分，品种繁多，色彩纷呈，引人垂涎。 火锅+特式烧烤=时尚 专业级西米露、寿司 特别的蘸料,举例：,公寓楼1、2层平面图（C）,出租商业,业态规划：品牌旗舰店,品牌棋艇店,出售商业,业态规划：社区配套设施如24小 时经营店、洗衣店、宠物店等其他各类休闲服务店特色购物小店,业态规划：各类休闲服务店如美容美发美甲美饰店、按摩泰式massage 等其他各类特色购物小店,出售商业,人 流,5.3 公寓楼1、2层业态规划,克丽缇娜 1997年正式进军中国市场，相继在全国设立了包括加盟店在内的数百家美容院。从1997年至今，克丽缇娜累计投资金额达1000万美元。 1999年克丽缇娜在中国上海设立总部， 2002年克丽缇娜在上海的集时尚、文化、休闲于一体的现代教育中心克缇时尚空间成立，对现有的加盟店从业人员进行专业、管理、技术、实操的培训；同时也为众多知识女性开设了形象设计、美容、美体、等课程。,69,举例：,潘苏美甲潘苏化妆品有限公司成立于1996年，作为中国美甲艺术创始者，发展至今在同行业中已极富盛名。如今的潘苏是一家集美容、美体、美甲、形象设计等诸多服务项目和化妆品的研制、开发于一体的大型现代企业，公司网点遍布全国。,58,举例：,时光整形外科医院 是上海市首家整形美容专科医院，上海中医药大学附属曙光医院是一所大型综合性三级甲等医院，已连续十六年被评为上海市文明单位，并获全国百佳医院荣誉。医院坐落于上海繁华闹市中心的曙光大厦，毗邻交通便捷的淮海路和秀美怡人的淮海公园。医院拥有国际一流的整形、激光、美容设备、国内一流的医学美容的专家、先进的医院管理和全方位的优质服务。已经成功为十余万就医者提供了满意的服务，为上海、全国乃至世界的爱美朋友带来福音。,77,举例：,FORNET.福奈特源于法国的高质快速干洗系统，让中国人不出国门，也能享受到来自法兰西的全新洗衣服务。“FORNET”是法语的组合词， “FORT”是指有力、非常；“NET”是干净、整洁的意思，组合起来表示非常干净 （其中“T”字母为了读音的方便而省略了）。 福奈特是法语组合词“FORNET”的中文译音，它为一个陌生的外国品牌注入了鲜活的生命力。不管走到哪里，福奈特都表达着美好的意愿为了干净。,举例：,日本罗森株式会社成立于年月，通过多年的艰苦创业，目前在日本全国已拥有近家的优良店铺，成为唯一店铺覆盖全日本的便利连锁企业。年月，在东京和大阪证券交易所同时上市成功，公司以优良的经营业绩赢得了广大股民的信赖和支持。 公司于年月在上海古北新区开设了第一家门店，也是市内第一家标准的小时营业的便利店。七年来“罗森”的品牌，通过店铺新鲜并具特色的商品、规范的服务、整洁的环境、先进的经营理念引导着上海市民消费观念的转变，深受上海市民尤其是广大青年学生、白领阶层、海归人士的青睐和欢迎。,举例：,租金情况：,租金8-10元/平米/天 一楼，租金5元/平米/天二楼，租金3.5元/平米/天三楼，租金2.5元/平米/天四楼。,1、商业用房售出后，应马上统一与商业经营管理单位签约，委 托代理出租。2、保证商业规划的统一性。3、培育期2-3年，可以有3个月左右的反哺（补贴房租）。 4、商业承租公约：,商业事项：,统一店招管理 商业公共部分管理 业态的基本承诺 统一的商业推广,外立面布置和商业动线,东上海乐活广场周边商业的外立面布置,万达商业广场外立面,百联又一城外立面,一个成功的商业广场外立面，应该有足够的广告位，供商家宣传品牌,优秀商业