中信信托惠10号成都新益州城建应收账款流动化项目信托计划

中信民惠10号成都新益州城建应收账款流动化信托项目,资产管理一部,目录,第 2 页,1.项目背景,项目来源项目由中信银行向我部推荐；拟定由中信银行负责信托资金保管及监管；由我司市场部直销，或者由其他金融机构或合格第三方销售机构代理推介（备选方案）。客户需求富士康成都工业园是近年西部大开发中最大的招商引资项目，是四川省和成都市的1号工程。为落实项目建设，解决近40万产业工人的生活、居住及当地拆迁农民的安置等问题，郫县专门组建成都市新益州城市建设发展有限公司（委托人）作为“富士康生活配套区”的业主单位；负责富士康生活配套区的市政道路和网管（共分四期，约51公里），学校、医院、政府大楼、体育文化设施、社保中心等公建（建筑面积约18万平方米）及拆迁安置房（建筑面积约117万平方米）建设。委托人因建设富士康生活配套区二期道路，申请向我司融资3.5亿元。经申请郫县政府同意，委托人以建设一期道路产生的对郫县政府的应收账款作为基础资产向我司融资。,第 3 页,1.项目背景,富士康项目背景介绍富士康科技集团创立于1974年，总部位于台湾，为全球最大的电子产品制造商，连续9年位居大陆出口200强榜首，位列2010年财富世界500强第112名。由于劳动力成本、招工、资源、税收优惠等方面的限制，富士康富士康集团响应国家中西部大开发及产业转移政策，将深圳等东部产业园的制造业务逐步转移到中西部地区。深圳、昆山等地的制造业务被转移到成都、郑州和武汉三大中心。富士康成都产业园为四川省政府主导的最大招商引资项目，是四川省和成都市一号工程。项目占地10平方公里，共分801、802、803三大片区，总投资额将达到约120亿元美元，项目建成后，预计年营业收入将达375亿美元，是四川省2009年电子信息产业营业收入的1.6倍，相当于四川省目前工业规模的13%。2010年四川省有百亿企业26个，富士康将产生4个以上的百亿企业；整个园区预计5年内产业工人将达到近40万人。,第 4 页,1.项目背景,成都市落实富士康项目的主要分工成都市将富士康项目列为一号工程，并专门成立了以成都市市长为指挥长的一号工程指挥部。成都市吸取深圳富士康跳楼事件的教训，决定将厂区与生活区分离，产业工人与当地居民混合居住，使工人融入当地社会。为此，由郫县划出部分区域到成都市高新区西区，作为富士康厂区用地；郫县德源镇作为项目的生活配套区。由成都市高新区负责富士康城区建设，由郫县负责富士康生活配套区建设。为落实富士康项目，四川省政府将周边市、县的共计12,000亩（8平方公里）的新增建设用地指标集中分配给郫县。郫县政府专门成立了委托人作为生活配套区的业主单位。,第 5 页,1.项目背景,第 6 页,郫县及富士康项目规划图,2.信托产品设计,第 7 页,产品要素表,2.信托产品设计,第 8 页,产品要素表（续）,2.信托产品设计,委托人/次级信托受益人/回购义务人/抵押人：成都市新益州城市建设发展有限公司（以下简称“成都新益州城建”或“委托人”）；受托人：中信信托有限责任公司债务人：成都市郫县人民政府优先级信托受益人：投资者项目推荐人/优先级信托资金保管人/资金使用监管人：中信银行苏州分行优先级信托资金募集人：中信信托（第一方案）；其他机构代理募集（备选方案）。,第 9 页,信托项目涉及的主体,3.交易结构设计及管理安排,第 10 页,交易设立结构图,3.交易结构设计及管理安排,信托项目设立过程说明A类募集条件法律文件签署完毕中信信托在人民银行系统内进行应收账款转让的公示登记；取得郫县政府确认函及人大常委会纳入预算的批文。完成土地抵押登记并取得他项权证。A类信托收益权认购资金拨付条件满足募集条件；募集的A类优先级信托资金数额符合信托文件约定；信托受益人的人数符合法律法规要求。信托成立条件满足资金拨付条件并且优先级信托受益权认购资金拨付给委托人后，受托人宣告信托成立。B类成立条件信托已经成立且A类募集成功未届满6个月；B类募集金额符合信托文件要求且与A类之和未超过3.5亿元。,第 11 页,3.交易结构设计及管理安排,第 12 页,法律关系图,3.交易结构设计及管理安排,第 13 页,运作及退出流程图,3.交易结构设计及管理安排,第 14 页,运作及退出流程图说明,正常退出：郫县政府按时履行债务，我司兑付优先级信托受益人的信托利益后终止清算。非正常退出：郫县政府违约时，我司可通过以下三种方式退出：（1）委托人回购债权（2）处置抵押物并就处置所得优先受偿（3）我司向第三方转让债权第（2）（3）种方式没有先后顺序，我司可以根据实际情况决定采用何种方式退出,4.尽调情况委托人,第 15 页,基本情况,4.尽调情况委托人,委托人不属于政府融资平台的证明委托人成立背景和主要业务委托人是为配合成都市1号工程，作为“富士康生活配套区” 业主单位而组建的，公司具有特定的组建目的和任务；不是作为政府投融资平台而成立。公司的全部业务活动均围绕“富士康生活配套区”展开，其融资及投资活动全部是为了配套区市政、公建及安置房建设，融资及信托资金运用项目具体、特定，不存在作为政府融资通道的问题。郫县政府证明2010年银监会对政府融资平台进行清理统计时，郫县人民政府出具郫县人民政府关于成都市新益州城市建设发展有限公司有关情况说明的函（郫府2010306号），说明根据国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知（国发201019号文）要求，郫县及时对县属国有融资平台公司进行了清理、整顿。委托人是为配合成都市一号工程“富士康生活配套区”建设而成立的国有独资企业，该公司作为新城项目建设业主，严格按照国家相关法律法规组建和市场化运作，是郫县长期经营的有限公司，不属于政府融资平台清理范围。当地金融机构和银监部门态度公司2011及2012年共计融资近40亿元，涉及国开行、农行、农发行、成都农商行及中铁信托、中融信托等多家金融机构，目前当地金融均未将委托人列入平台，且得到当地银监部门默认。在最新的平台名单更新中，委托人仍未列入。,第 16 页,4.尽调情况委托人,第 17 页,股权结构图,主要负责人,法定代表人：叶尚剑，男，1959年7月生人，党员，硕士学历，成都新益州城建董事长兼总经理。工作履历：1998年9月-2002年11月任郫县红光镇党委书记；2002年12月-2006年11月任郫县交通局局长、党组书记；2006年11月-2010年8月任郫县环境保护局局长、党组书记；2010年8月至今任成都市新益州城市建设发展有限公司董事长、总经理。财务负责人：董秋，女，1960年10月生人，党员，大专学历。工作履历：1979年11月-1992年9月就职郫县商业局；1992年9月-1997年2月就职郫县国土局；1997年2月-2010年8月就职中共郫县县委办；2010年8月至今任成都市新益州城市建设发展有限公司财务负责人。,4.尽调情况委托人,主要业务,第 18 页,四川省集中分配8平方公里的建设用地指标给郫县，委托人前3年集中力量将约2.5平方公里的富士康生活区建设完成；再用4-5年的时间通过市场化运作，完成剩余5.5平方公里的德源新城建设。政府陆续将德源新城4000余亩的经营性用地注入到公司。因此，前3年委托人的主要收入和资金来源基于政府对公建项目回购、拆迁安置房及底商的销售收入、土地出让收入及金融机构借款；后5年的主要业务收入为土地出让收入、商业性房地产开发销售及租金收入等。目前，生活配套区已经初具规模，预计2013年底基本完成；第一个商业性房地产开发项目也已经开工。,4.尽调情况委托人,第 19 页,资产负债表（单位：人民币元）,4.尽调情况委托人,第 20 页,主要科目变动分析,成都新益州城建成立于2010年8月13日，2011年是公司第一个完整的会计年度，也是“富士康生活配套区”项目的集中建设期，而且郫县政府对公司大量资产注入，因此导致公司2011年财务报表与2010年相比变动很大。总资产规模大幅增长4.5倍，主要原因是郫县政府注入大量资产：2011年郫县政府以货币增资2.3亿元，以土地使用权增资11.7亿元，导致公司无形资产科目同比大幅增长15倍公司以注入的土地资产进行了较多的融资；短期借款增长1.6倍，长期借款增长4.1倍；富士康生活配套区的大量拆迁及建设，导致公司预付账款（预付的拆迁款及工程款）增长1.25倍；其他应收款、应付税金等科目由于2010年基数较低，2011年也出现较大增幅。考虑到公司于2010年刚成立，且最近几年都将面临较为繁重的融资及建设任务，郫县政府对公司也有大量的资产注入，因此公司2011年资产的异常大增是可以理解的，预计公司的资产负债最近几年将保持较高的增长速度直至富士康生活配套区的基本完成。,4.尽调情况委托人,第 21 页,利润表（单位：人民币元）,2011年营业收入全部来自安置房一期；公司目前的主要收入来源于安置房一期、政府对公建及市政道路回购收入、土地出让收益。,公司2011和2012年上半年均保持盈利，但净利润数额不大。,4.尽调情况委托人,第 22 页,现金流分析,经营活动现金流：2010年-2012年6月基本能够做到现金流平衡。2011年经营活动现金流出较大，同时筹资活动现金流入均较大，二者相抵，期末现金流基本平衡。主要原因是：公司2011年拆迁及建设任务繁重，资金投入较多，因此经营活动流出较大；公司2011年筹资活动非常活跃，筹资性现金流入较多，同时前期筹资到期较少，导致期末筹资性现金流净额较大。投资活动现金流入及流出均较小，对公司影响较小。,（单位：人民币元）,4.尽调情况委托人,第 23 页,现金流预测（单位：人民币元）,4.尽调情况委托人,委托人现金流预测依据及分析现金流预测的假设条件经营性现金流：信托期间公司每年安排约250亩土地上市，按照均价250万/亩的价格，土地出让收入部分约有6.25亿元的收入；同时公司开发的部分安置房、安置房底商及商品房项目每年约有7亿元左右的销售收入。公司2012-2013年，由于富士康配套区建设，每年建设费用约15亿元，2013年2平方公里的生活配套区基本完成，2014年投资规模会略有下降。投资性现金流：公司信托期间无对外股权投资计划，无投资性现金流入；投资性现金流出按照2012年规模不变。筹资性现金流：信托期间公司股东不增资，公司目前尚有约1,400亩土地可用于抵押，2013-2014年每年安排约700亩用于融资；按照350万元/亩的评估价格及50%的抵押率，公司每年可融资规模约12亿元;另外农行已经审批的3亿元授信额度预计在2013年提款，因此2013年筹资性现金流入为15亿元，2014年筹资性现金流入为12亿元。公司2012年还有约1亿元利息支付；2013年公司到期借款本金8亿元，偿还利息2亿元，共计流出约10亿元；2014年公司到期借款本金约9亿元，偿还利息约2亿元，共计流出约11亿元。预测结论根据上述预测，2014年底期末尚有8.7亿元的现金余额，对我司借款本息的保障倍数为2.5倍，基本能够做到现金流平衡，对我司融资有一定保障。,第 24 页,4.尽调情况委托人,第 25 页,借款情况,4.尽调情况委托人,第 26 页,借款结构,从金融机构看：商业银行借款占64%；政策性银行借款占16%；信托借款占20%。从期限看：长期借款占80%，短期借款（含1.5年）占20%。,4.尽调情况委托人,信托期间债务到期情况,第 27 页,信托期间借款到期时点分布图（单位：万元）,2013年第2季度有4.8亿元债务到期，第3季度有8亿元的债务到期；2014年第2季度至第4季度分别有4.9亿元、3.8亿元和0.3亿元的债务到期。2013年第2-3季度有一定的还款压力。目前公司正在准备2013年2、3季度的还款事宜，包括国开行二期贷款3-4亿元预计2013年初能够取得、农业银行新增3亿元授信2013年初能够提款，对浙商银行的部分贷款进行续贷等。,4.尽调情况委托人,再融资能力分析从可用于融资的资产看：郫县政府为委托人注入约4,100亩经营性用地；委托人已经抵押约2,700亩，尚有约1,400亩土地可用于抵押。2013-2014年每年安排约700亩用于融资；按照350万/亩的评估价格及50%的抵押率，公司每年可融资规模约12亿元。信托期间约20亿元的债务到期可逐步释放的抵押土地，可用于后期滚动融资安排。从公司与金融机构关系看：公司虽然成立刚满2年，但与当地农业银行、成都商业银行、浙商银行、国开行、农发行等金融机构已经形成了较多的合作关系；目前公司正与国开行和农发行洽谈二期借款。为补充公司应急资金，公司与中铁信托等信托公司也有多笔合作。从发债可能性看：公司正在进行发债准备，到2013年公司将满足3年的发债要求；目前评级公司、券商等已经做前期准备工作；以委托人在郫县国企中的地位，若郫县能够争取到成都市发债指标，则公司2014年发债可能性较大。综合来看，公司可用于抵押的土地资产较多，与金融机构合作较为密切，加上当地政府的协调支持，公司的再融资能力较好。,第 28 页,4.尽调情况委托人,第 29 页,对外担保,对外保证合同总额共计7亿元；被担保人均为郫县国有企业，该2笔担保均在本信托之后到期，对信托影响不大。,4.尽调情况委托人,从长期偿债指标来看：2011年资产负债率比2010年大幅下降，资产负债率较低。但需要注意的是，公司资产负债率的下降是由于郫县政府2011年大量注入土地资产造成的；实际上，公司2011年负债数额，特别是对金融机构有息负债数额上升较快；公司的偿债压力有所增加。从短期偿债指标看：公司2011年流动比率和速动比率分别为3.65和2.32，流动比率和速动比率较高。同样，我们需要客观看待该指标，公司流动比率和速动比率较高，主要是由于2011年作为流动资产的预付账款大量增加，从而导致流动资产大幅增加并拉高了流动比率和速动比率。总之，从偿债指标看，委托人偿债能力较好；但公司有息借款数额较大，有一定的偿债压力。支持委托人偿债能力的主要是公司拥有的较多土地资产及再融资能力和政府基于富士康项目对委托人的大力支持。,第 30 页,委托人偿债能力分析,4.尽调情况债务人（郫县人民政府）,成都市基本情况四川省省会城市，国务院确定的中国西部物流和商贸中心、金融中心、科技中心、交通和通信枢纽。被国家确定为全国统筹城乡综合配套改革试验区。国家服务业综合改革试点城市。中国重要的高新技术产业基地、现代制造业基地、现代服务业基地和现代农业基地。西部大开发中的引擎城市。总面积1.21万平方公里，成都市辖9区4市6县，户籍人口1,149.1万。世界银行2007评选的“中国内陆投资环境的标杆城市”。福布斯2010年发布的未来10年发展最快城市，成都排全球第一。2011年成都市GDP6,854.58亿元，增长15.2%；2011年实现地方财政总收入2269.6亿元；2011年实现规模以上工业增加值2,185.3亿元，增长22.3%，增幅列全国副省级城市第一。,第 31 页,4.尽调情况债务人,第 32 页,成都市各区县2012年第一季度地方财政预算收入排名,4.尽调情况债务人（郫县人民政府）,郫县基本情况成都市西北近郊，与金牛区、温江区、都江堰市和新都区接壤，经高新西区产业走廊与成都市无缝连接，距成都核心城区10公里。全县面积437.5平方公里，辖区有15个镇，2011年末户籍人口51.35万人。成都市高校集中区，全县集中了电子科大、西南交大等20余所高校。成都市水源供应地，成都市自来水70%来自郫县。郫县排名四川省县域综合经济实力第2，2011年全国百强县第94位，是四川省入选全国百强县的2个县之一（另一个是成都市双流县）。2011年郫县实现地区生产总值281.74亿元，较上年增长16.50%。三次产业结构6.4:61.5:32.1，对经济增长的贡献率分别为1.5%、68.7%和29.8%。2011年郫县实现财政总收入82.32亿元；实现地方财政一般预算收入22.97亿元，增长54.2%；税收收入18.29亿元，增长40.7%。房地产、电子电气设备制造、半导体照明器具（LED）制造、电子元器件制造为支柱产业。,第 33 页,4.尽调情况债务人（郫县人民政府）,第 34 页,成都市及郫县地图,4.尽调情况债务人（郫县人民政府）,第 35 页,财政收支（亿元）,4.尽调情况债务人（郫县人民政府）,第 36 页,可支配财政收入：2009-2011年复合增长率为34%，增长率较高； 2011年比2010年下降15.28%，主要原因是2011年政府性基金收入下降较多。这反映了郫县可支配财政收入容易受土地出让市场的影响，具有一定的不稳定性。一般预算收入：2009-2011年复合增长率为52.79%，增长率高且较为稳定。政府性基金收入：2009-2011年复合增长率为32%，但不稳定。,2009-2011年郫县财政收入变动图,郫县经济指标统计表（单位：人民币亿元）,4.尽调情况债务人（郫县人民政府）,第 37 页,2011年可支配财政收入结构,政府性基金收入占比50%，政府性基金收入占比较大，导致可支配财政收入具有一定的不稳定性，容易受房地产调控影响。一般预算收入占30%；补助收入占11%，上年结余占比9%；结余主要是由于政府财政支出安排出现变化导致。,郫县2011年可支配财政收入结构,4.尽调情况债务人（郫县人民政府）,第 38 页,郫县税收结构（按税种）,营业税是第一大税，占地方税收的奖金50%；其次为企业所得税、契税和增值税,数据来源：上海新世纪成都市新益州城市建设发展有限公司主体长期信用评级报告,郫县各税种纳税额占比,4.尽调情况债务人（郫县人民政府）,第 39 页,郫县税收结构（按税源企业）,数据来源：郫县财政局,4.尽调情况债务人（郫县人民政府）,第 40 页,郫县税收结构（按税源企业）,企业较为分散：除前2名外，其他企业纳税额占全县纳税总额比例相对较小，纳税企业较为分散。行业集中：郫县规模企业前32名中，房地产企业个数占比达到55%。房地产企业纳税额占税收总额的23%，其他行业较为分散。近几年成都市和郫县发展了电子元器件制造业、LED制造项目及富士康配套项目，例如INTEL、京东方、华为等先后设厂，但这些企业均为近年刚进入且为招商引资项目，享受税收“减2免3”的优惠政策，因此在税收上暂时不能体现。,郫县纳税前32名企业各行业分布,数据来源：郫县财政局,房地产企业纳税额占全部纳税额的比例,4.尽调情况债务人（郫县人民政府）,富士康项目对郫县的税收影响富士康集团自身的税收由四川省决定在省、市、县中的分配及转移比例，目前尚未出明确的政策。随富士康迁移来的配套企业截止2011年底已经达数百家，2013上半年预计随着801项目的投产，将有更多配套企业设立。郫县紧邻富士康厂区，郫县政府建立的“成都现代工业港”（南区和北区）是相关配套企业的最大注册地。目前工业港的配套企业已达上百家，主要涉及为富士康配套的有色金属、金属件制造、塑料件制造、电子元器件制造、印务包装、光学玻璃制造等几大行业。由于上述配套企业绝大多数2011年刚刚落户，其中部分还享受税收优惠政策，因此在2011年的税收统计上未能体现，但随着优惠期的届满，上述配套企业将为郫县的税收带来较大影响。,第 41 页,4.尽调情况债务人（郫县人民政府）,第 42 页,土地出让情况,2009-2011土地出让面积增长较快；2010年受成灌快铁开通及房地产投资热潮，郫县出让收入创历史高峰；郫县属于成都不限购区域，2011年土地市场不景气，郫县有意放缓住宅土地供应，加大工业用地供应，导致2011年住宅和商业用地成交面积减少。,2009-2011土地出让统计,数据来源：根据郫县国土资源局提供资料整理,4.尽调情况债务人（郫县人民政府）,第 43 页,2009-2011年郫县土地出让分析,出让面积：工业用地占56%；住宅和商住用地占44%。出让收入：工业用地占7%；住宅和商住用地占93%,4.尽调情况债务人（郫县人民政府）,第 44 页,土地出让价格：工业用地价格稳定且稳步上升；住宅和商住用地有所波动，2011年略有下降。,2009-2011年郫县土地出让价格,4.尽调情况债务人（郫县人民政府）,第 45 页,政府履约意愿,根据本项目的实际情况，我部认为郫县政府在项目成立后应当具有较好的履约意愿，主要原因是：本项目信托资金运用项目为四川省和成都市1号工程配套区；富士康落户成都是近年西部大开发中最大的招商引资项目，四川省及成都市政府为此专门成立了1号工程指挥部；郫县县委和县政府为此专门组建了委托人作为业主单位。从省、市、县三级政府的重视程度来看，本项目具有当地其他项目不可比拟的优势。中信集团及中信地产与郫县政府自2007年开始进行了深度合作，是郫县新城区的一级开发主体，也是当地最大的房地产项目的开发商；集团公司及中信地产与当地政府关系良好，我部在尽调中，当地领导也多次表示要与我司进行多层次的合作。从集团公司、我司兄弟公司与成都市、郫县两级政府的合作经历来看，郫县政府的履约意愿应当是较好的。郫县县委书记和县长等主要领导长期在成都市工作任职，其任期均在本项目期限届满之后，目前郫县政府的领导层较为稳定。我部通过人行系统的信用查询及当地银行的侧面了解，未发现郫县政府及旗下平台公司有逾期还款或其他严重违约情况，信用较好。,4.尽调情况基础资产（债权）,第 46 页,基本情况,项目批文,4.尽调情况基础资产（债权）,第 47 页,一期道路,一期道路,项目现场照片,4.尽调情况基础资产（债权）,BT项目完工及竣工验收情况根据我部尽调，目前“一期道路”已经全部完工并已经实际交付使用；但项目正在办理竣工验收，预计2012年年底将完成竣工验收手续。郫县人民政府出具的确认函中，明确确认：一期道路已经实际交付使用，郫县政府承诺不因道路未办理竣工验收而拒绝或迟延支付回购价款，就履行付款义务而言不存在任何尚待满足的前提条件，不存在任何可能影响或延迟付款的情况，放弃因原债权人履行义务瑕疵而产生的一切抗辩权利。我部认为，虽然BT项目尚未完成竣工验收手续，但项目已经实际完工，债务人在确认函中对债务予以确认并放弃一切抗辩，因此该债权是合法的、确定的。,第 48 页,4.尽调情况基础资产（债权）,第 49 页,债权未计入“应收账款” 科目的问题根据委托人提供的财务报表，截止2012年6月30日，委托人对郫县政府的上述债权尚未计入财务报表的“应收账款”科目。未计入“应收账款”科目的原因是项目未完成竣工验收和财务决算，因此在会计处理上不具备计入“应收账款”科目的条件，委托人目前将一期道路按照已经支付的工程款以“开发成本”名义计入“存货”科目，待完成竣工验收和财务决算后，转入“应收账款”科目。具体记账如下：,我部认为：上述财务处理，并不影响委托人与郫县政府之间存在债权债务关系这一法律事实；同时，我司要求债务人郫县政府在确认函中对债务关系予以确认，并承诺不因道路未办理竣工验收而拒绝或迟延支付回购价款，郫县政府放弃BT协议项下全部抗辩权利。通过上述安排，我部认为能够使应收账款债权得以确定，能够成为一项独立、确定的财产权利。,4.尽调情况基础资产（债权）,根据郫县人民政府出具的确认函，目前郫县人民政府对于“富士康生活配套区一期市政道路项目”尚未支付的工程款共计95,900万元，该工程款在信托期间不作调整，郫县人民政府按照如下时点支付：,第 50 页,在信托合同及债权转让协议中约定，在信托执行过程中，我司将根据每类信托受益权的实际数额，按照该数额核算债务人每期应当支付的债务数额，并以书面通知的方式通知债务人。,基础资产现金流,项目成立后对基础资产的重组,4.尽调情况基础资产（债权）,政府及人大常委会对债务的确认郫县人民政府承诺我司项目审批通过后，向我司出具债务确认函（确认函文本见附件）。郫县人民政府承诺我司项目审批通过后，申请郫县人大常委会出具将偿债资金纳入预算的批准文件。上述两个文件的预计于2012年10月取得，作为本项目实施的前提条件。,第 51 页,4.尽调情况信托资金运用项目,第 52 页,基本情况,项目批文,4.尽调情况信托资金运用项目,项目进展,第 53 页,资本金落实情况,根据国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发200927号）的规定，对于市政道路等基础设施工程的自有资本金未作明确规定，我部参照“其他项目”，资本金比例按照20%管理，因此本信托资金运用项目的最低资本金应当为1.5亿元。我部在尽调过程中，委托人向我部提供了已经支付的项目工程款发票共计2亿元，委托人承诺上述项目为政府支付的安置房一期回购资金支付，我部在委托人的对外融资统计中，也未发现利用该信托资金运用项目进行融资的记录。因此我部认为，目前信托资金运用项目已经完成的投入超过法规规定的资本金比例，项目自有资金已经落实。,道路的土地平整已经基本完成，部分路段开始铺设路面，按照总投资额计算，目前项目已经完成工程总量的约45%。项目前期投资为委托人自有资金及施工单位垫资。目前项目资金缺口约4亿元，委托人向我司融资3.5亿元，其余0.5亿元由委托人以自有资金解决。,4.尽调情况抵押物,委托人提供其自有的2宗储备建设用地向我司提供抵押担保。该2宗土地分别位于成都市郫县郫筒镇晨光村及菊松村1社，国有土地使用权总面积111,875.60平方米，规划地上经营性建筑面积513,335.20平方米，土地规划用途为住宅用地、商业用地。目前抵押物上已经完成全部拆迁及土地平整工作，地上无在建工程及其他建筑物。宗地红线外基础设施状况均达到“六通”（即通路、供电、供水、排水、通讯及供气）。抵押物的基本情况如下：,第 54 页,抵押物基本情况,4.尽调情况抵押物,抵押物区位,第 55 页,抵押物位于郫县新城区核心区；毗邻郫县新城区“中信大道”和“蜀信路”，与郫县政府办公大楼距离约800-1000米，地理位置较为优越。抵押物对面为正在建设的华润“五彩城”，该项目为郫县新城区大型购物、娱乐及居住综合体，目前项目已经接近封底，销售情况较好。抵押物与中信地产开发的“中信未来城”距离约800-1000米，中信未来城项目已经入住，为郫县新城区标志性住宅项目。,站在抵押处远眺五彩城和中信未来城,中信未来城近景,4.尽调情况抵押物,根据四川省人民政府关于郫县2008年第九批城市建设用地的批复【川府土2008650号】、四川省人民政府关于郫县2008年第十七批城市建设用地的批复【川府土2008645号】，抵押物于2008年经四川省政府批准，征收为国有建设用地。委托人于2012年9月25日取得上述抵押物的国有土地使用证【郫国用（2012）第X20号和郫国用（2012）第X21号】，抵押物的土地使用权人为成都市新益州城市建设发展有限公司。根据我部及评估人员在郫县国土资源局的调查，抵押物未设定抵押或其他第三方权利，不存在被查封、冻结等限制权限的情况。,第 56 页,抵押物权属情况,土地证1,土地证2,4.尽调情况抵押物,根据北京首佳房地产评估有限公司的评估，抵押物评估价值约50,200万元（已经扣除25%的政府土地收益），采用的评估方法为成本逼近法和剩余法。抵押物评估的基本信息如下：,第 57 页,抵押物评估情况,4.尽调情况抵押物,我部认为，评估机构对抵押物价值的评估较为合理，主要理由是：抵押物区位及周边配套：抵押物所在地是郫县新城区；距成都市区仅14公里，国道213线和成灌高速公路贯穿全境。成灌快速铁路已建成通车，从成都火车北站到达郫县仅需十五分钟，交通较为便捷。抵押物所在区域内有蜀信大道、中信大道、书苑街等道路，区域道路通达度较好。所在区域为郫县新城区，周边商业配套、学校、医疗、金融机构等设施完备度较高；周边有碧林香堤、中信未来城、绿地缤纷城等郫县高端住宅项目，区域住宅聚集度较高。与周边土地成交价格的比较：根据评估价值测算，抵押物综合楼面单价分别为1,184元/平方米和1,352元/平方米。该价格与最近郫县出让的土地使用权单价较为一致。根据评估机构调查，抵押物所在地区住宅用途土地出让单价大致在1,069-2,025元/平方米之间，与评估结果基本吻合。地价与房价比：根据评估机构及我部调研，抵押物周边在售楼盘住宅房屋价格在4,600-5,300元/平方米之间，商业房屋首层价格在24,000-45,000元/平方米，销售价格的差距主要来源于项目本身的具体区位、品质及产品形式等的差别。抵押物评估的住宅楼面单价占当地住宅售价的22.3%-25.7%，评估的商业楼面单价占商业房屋平均售价（假设以五彩城二层商业价格作为商业平均价格）的5.2%-7.5%，地价占房价的比例较为适中。,第 58 页,评估价值合理性分析,4.尽调情况抵押物,第 59 页,抵押物周边在售楼盘销售价格,4.尽调情况抵押物,不利因素：首先，抵押物为储备用地，虽然土地已经完成拆迁及平整，但若要处置抵押物，则必须通过当地国土部门进行土地“招拍挂”才能实现。对土地的处置依赖政府的配合程度。其次，抵押物用地规模较大，总价值量较高，当以拍卖等形式快速变现时，购买群体会受到一定限制，变现时间会较长。有利因素：首先，抵押物目前已经完成拆迁和平整，宗地红线外已经达到“六通一平”，这有利于减少土地处置难度；其次，郫县地理位置优越，与成都市城区距离较近，是近年来成都市房地产成交较为活跃的区域之一；抵押物位于郫县新城区核心区，区位优势明显；再次，项目位于毗邻“中信未来城”项目，考虑到中信集团与郫县政府的长期较深层次合作，可能抑制当地政府的违约倾向，减少土地处置难度。,第 60 页,抵押物处置变现能力分析,4.尽调情况抵押物,抵押率本项目我司对委托人融资最高不超过3.5亿元，按照评估价值约50,200万元计算，本项目初始本息抵押率为74.43%；初始本金抵押率为69.7%，抵押率基本符合我司目前对信政合作项目的要求，能够为将来处置抵押物留有一定的价格空间。抵押物增值潜力抵押物位于郫县新城区郫筒镇，周边分别为的德源镇和犀浦镇。德源镇是富士康项目的生活配套区，随着富士康项目的建成，几十万产业工人的入住，市政配套的完善，土地有升值空间。郫筒镇为郫县城区，中信深圳集团及中信地产自2007年至2011年底与郫县政府合作开发建设的“中信蜀都”一级土地开发项目（约5平方公里，7500亩）已经基本完工，该区域为郫县新城区。目前中信未来城、绿地、恒大、海俊达等高端住宅楼盘已经完工并入住，郫县人民政府及相关政府机构已经搬迁至该区域，市政配套已经较为完善，因此，郫筒镇新城区的土地价值具有一定增值潜力。犀浦镇位于郫县最西侧，与成都市主城区（金牛区）相连，离成都市中心最近。该区域同时是成都市学校密集区，该区域有10几所大专院校及其他学校。2012年9月1日成都市2号地铁线正式开通并在犀浦设站，地铁的开通为该区域带来实质性利好。根据郫县国土局提供的数据，2012年上半年犀浦镇成交的几宗土地出让价格均已经超越600万元/亩。 2012年1-6月商品住宅销售统计中，犀浦板块以48.19万平方米的销量成为成都市板块销售冠军（2012年8月30日成都商报第44版）。商品房销售市场的火热有望带动犀浦板块及周边板块土地成交数量及成交价格上涨。综合判断，抵押物保值、增值潜力较好。,第 61 页,4.尽调情况结论,尽调结论：债务人经济水平和财政收入位于四川省前列，财政收入增速较高，债务率和负债率符合公司要求。但基金收入占比较高，需要对土地市场及房地产调控政策予以关注。委托人主体合法，资产规模较大，资产负债率较低，现金流能够做到基本平衡；信托期间委托人到期债务数额较大，2013年有一定偿债压力。基础资产（应收账款债权）项目和信托资金运用项目均为“富士康生活配套区”市政道路，项目审批手续合法、应收账款债权明确、合法。资金运用项目属于四川省和成都市1号工程，省、市、县三级政府非常重视，受政府支持力度较大。抵押物权属清晰、评估价值较为合理，抵押率基本符合公司要求，但处置时需要走政府“招拍挂”程序，处置时间可能较长。,第 62 页,5.过程管理要点,项目募集前提条件全部法律合同签署完毕，并取得委托人同意实施信托项目的董事会决议取得郫县政府对债务的书面确认函取得郫县人大常委会同意将偿债资金纳入财政预算的批准文件在人民银行应收账款质押登记系统完成应收账款转让的公示登记非现场检查每季度检查财政收支情况，特别是财政总收入、税收收入与往期相比是否出现明显下滑；是否有违约行为及恶性或负面事件，政府主要领导是否出现违法、腐败或当地政府是否出现严重的违约事件。委托人及其他主要平台公司的负债及对外担保是否出现异常增大或其他需要关注的情况土地出让市场的最新情况，出让金收入及入库金额；土地是否出现流拍、大量减少土地供应量等情况。每季度现场检查政府最新财务收入及税收征收情况信托资金运用项目建设进度，工程款支付情况到期前现场检查，与政府、委托人落实还款资金,第 63 页,5.过程管理要点,资金监管中信银行监管，开立监管账户，对资金进行审查凭用款合同、申请支付款项我部每季度现场检查时检查资金使用情况监管银行每季度向我司出具监管报告应收账款归集通过债权转让协议及政府确认函，将应收账款的支付时点、数额予以确认，形成对债务人的约束力；严格按照信托项目运作及退出流程图进行时点归集及偿付。在每类受益权到期前的2个月，债务人及委托人应当向我司提供还款方案；在每类受益权到期前的1个月，我司将要求债务人及委托人提供账款余额信息及详细的还款来源及方案。在债权回购协议中安排交叉违约条款，若委托人发生对于任何金融机构的任何一笔逾期或违约行为，则我司将要求委托人提前回购全部未偿债权。否则，我司将处置抵押物或转让债权。,第 64 页,6.风险分析及管理安排,风险表现,流动性风险影响财政收入的主要因素有2个：一是由于经济结构调整、经济增速放缓导致税收收入增速放缓甚至下降；二是由于房地产调控导致政府性基金收入减少。导致政府负债数额增加的原因主要是由于政府增加城建、基础设施投入或其他资金需求大的项目，导致政府负债短期内大量增加从而出现流动性风险。,控制措施,首先，要合理预测并评估政府未来几年的财政收入增幅，做到合理、谨慎，不过度乐观。其次，要严格执行目前的季度检查，关注政府每季财政收入的最新收入；如果出现财政快速下滑，可能危及我司债权的情况，应当提早与当地政府进行沟通，及时采取预案措施，做到早发现、早汇报、早处理。在此，密切关注当地土地出让情况，对于土地出让市场出现大幅下滑、严重的流拍等事件予以关注。特别关注政府的信用及是否出现违约等事件；一旦出现政府违约、无力偿还债务本息等情况的，应当立即采取措施，就我司债权与政府协商落实还款来源，并提出具体还款方案。,第 65 页,6.风险分析及管理安排,风险表现,政府领导人变更导致的违约风险政府主要领导人的变更、领导人出现负面事件或其他不可控制的事件，导致政府违背信托文件的相关约定，出现逾期或拒绝支付债务的违约情况。,控制措施,首先，从法律上通过债权转让协议、政府确认函等方式，对债务进行确认；确保我司在法律上权利没有瑕疵。其次，密切关注当地政府的变更情况，包括县委书记、县长、财政局长、委托人法定代表人。由于郫县政府主要领导人任期均在信托期限之后，因此政府领导人的变动主要是临时的人事调整、领导人的违法犯罪导致人事变更等。一旦发生主要领导人的变更，我司应当立即与当地政府沟通，确认政府新领导人对我司债权及相关项目的态度，确定人事变更不会影响我司债权支付。特别注意：在日常检查、过程中处理好当地负责人、联系人的关系，做到发生风险时能够及时获得信息、及时做预案。,第 66 页,6.风险分析及管理安排,风险表现,委托人的违约风险当政府逾期支付债务时，委托人由于受政府实质控制、或者由于委托人出现现金流危机，导致不愿履行回购义务；委托人作为平台公司，财政收入减少可能导致政府不能按时支付回购款、补贴款等款项，从而影响委托人收入，降低其回购能力，从而影响我司债权实现。,控制措施,首先，从法律上通过债权回购协议等方式，对委托人的回购义务进行确认；确保我司在法律上权利没有瑕疵。密切关注委托人的经营状况、土地挂牌出让情况及财务情况；对于业务收入大幅下降的，应当提前与委托人沟通，落实回购资金来源；在季度管理中对其回购能力进行评估；,第 67 页,6.风险分析及管理安排,风险表现,操作风险项目操作风险主要是法律文件签署风险、担保措施落实风险及过程管理风险；不存在实物资产保管风险及信息技术风险。,控制措施,在信托项目成立之前，签署完毕全部法律文件；完成土地抵押登记，确保各种担保及增信措施落实。在项目后期管理中，安排专人进行季度检查，包括债务人的财政收支状况、当地经济发展情况、领导人变更、回购经营活动、信托资金运用项目进展等，并每季度提出管理报告。,第 68 页,6.风险分析及管理安排,风险表现