南京商圈研究及投资发展建议(PPT 39页).ppt

南京商圈研究及投资开发建议，谨：南京长发房地产，商圈分布及研究，城市宏观经济背景，2，1，3，6，投资开发建议，目录，地下商业街研究，南京城市宏观特性，南京3354长江三角洲经济圈地区经济中心强度南京3354宏观经济状况良好，城市扩张效果初期位于江苏省西南部，长江中下游平原东、水完井的交点。上海300多公里。江苏省镇江市、句容市、西、安徽省滁州、巢湖(河县)、马鞍山、安徽宣城、江苏省溧阳市，北莲江苏省宜城市区域面积：区域总面积6598平方公里。城市地区4844平方公里，建设地区513平方公里。人口构成：2000年第五次人口普查统计显示，南京市总人口623.8万人，城市总人口443.5万人，占总人口的71.09%。特色产业：南京是中国重要的综合产业生产基地。南京的电子化学生产能力在国内城市中位居第二，车辆制造规模居第三，机械制造业的技术、规模居国内领先，家电、建筑材料工业也都有很大规模。科研教育：南京是全国四大科研教育中心城市之一，是国家重要的高等教育、科研基地，有国内一流的大学和科研机构部署。城市建设：国家园林城市、中国优秀旅游城市、国家科技兴市先进城市、国家城市环境综合改善10大城市、国家科技进步先进城市、国家环境保护和国家卫生城市等称号。综合经济实力：“2008年福布斯中国大陆最佳商业城市100强”排名第4，统计厅发表的“中国综合实力城市”第7名，长江三角洲城市可持续发展水平评价中的第2名，被国家9个部门评为中国投资环境“40强”城市之一。城市概览，经济增长放缓：2000年以来南京市经济高速增长，受2008年以来金融风暴的影响，城市GDP增加值高于国家平均水平，但增长率呈下降趋势，但保持了12%以上的高增长率。城市经济发展纲要，产业结构更加合理：从产业结构角度看，南京的产业结构越来越合理，第三产业的发展和增长，引进和诞生了大量高质量、中等和高收入阶层，投资群体进一步扩大。三大产业的增长：1、2、3产业的增长幅度持续增加，特别是第三产业备受关注，2009年年产量为170.12亿韩元，同比增长了13%。城市经济发展纲要，固定资产投资，稳定增长：2009年南京全体社会固定资产投资2668.03亿元，比去年增长23.9%，其中城市固定资产投资1572.8亿元，比去年增长28.2%。房地产开发投资595.68亿韩元，增长17.2%。其中城市固定资产投资增长势头强劲，趋势比较稳定。房地产开发投资回归：房地产开发投资从年初负增长逐步回暖，呈现明显的上升趋势，房地产开发投资活跃。城市经济发展纲要，社会消费品零售总额稳定中：升，近三年南京社会消费品零售总额大幅增长，2009年1961.58亿元，同比增长18.8%，人民消费生活水平持续上升。批发零售业是更多外来：度零售业的快速发展，商品交易市场的大型化加速了中高收入外来人(私营业主)的流动，为房地产市场的发展带来了巨大的消费空间。城市经济发展纲要，人均可支配收入逐步增加：2003-2009年南京市人均可支配收入和城市人均消费稳步增长，人均可支配收入每年增长25504元，同比增长10.3%，但增长率呈下降趋势。今后房价后续力减弱：南京市民的收入水平继续提高，但增长率明显低于房价上涨率，因此支撑未来房价进一步上涨的动力有所减弱。城市经济发展概述，行政区：南京总面积为6598平方公里。截至2002年6月末，南京市的行政区是11区2县。11区：县务区、白河口站、金淮区、干艺区、九楼区、下关区、浦口区、育合区、栖霞区、雨花台区、康宁区。第二县：高淳县丽水县。这些区县共有64个街道办事处，63个村庄，1个乡镇。城市总体规划模式分析，城市总体规划模式分析，主要城市概述：南京主要城市位置城市中心，又名江南8区：宣武区，百夏区，秦淮区，建业区，鼓楼区，玉华台区江南八区中，总人口达302万人，人口相对密集。其中，县务区、白河区、均匀区、金华区等地区是商业、金融、服务业非常发达的城市商业聚集地。三大外延区：受地缘政治条件的影响，长江以北的浦口区、陆合区和城市最南边的江宁区自然被隔离。从地理上看，三大地区受交通条件的限制，离本市比较远，经济上也比较独立，自己合为一体。城市总体规划模式分析，各区域功能定位中心商务区：百夏区、鼓区、宣武区、秦淮区、主要城市中心，为其区域、商务产业、金融业、服务业、城市提供主要业务支持功能。高尚的居住区：寓言区，自然条件优越，被指定为城市的生态旅游居住区；江宁区主要以工业加工为主，住宅版高档房地产集聚。二大城市附属中心：下关区以天然港口优势为主导，形成了物流、钢铁贸易为主导的区域；以栖霞区高新区为契机，城市附属中心概念初步形成。三大新城：指河西、江宁、江北。Hexi new city，位于城市CBD地区，中等和高端房地产定居点。另外，江宁新城、江北新城也是城市重点开发的地区。特别是江北新城(咸浦区、六合区)，建设力和规模史无前例。未来的城市规划既有经济活力、文化特性，又有最好的生活环境。2001年调整后的南京市计划在对南京未来发展的宏观区域背景分析和南京地区竞争力分析的基础上，提出了南京建设如下。方向1，经济活力十足的城市长江下游现代中心城市，方向2，文化特色丰富的城市国际影响大的历史文化城市，方向3，具有最佳人居环境的城市人与自然和谐共生的滨江市，政府未来发展计划，以长江为主轴，结构多样，间距分布，多机关，南京城市总体规划调整城市发展区远景规划，总体规划确定了“以长江为主轴，以主要城市为中心，各种结构、间距分布、多中心、开放空间格局”的规划远景。为了充分发挥南京作为区域中心城市的功能，南京计划应建议完成主要城市中心系统，在3个新城市培育次区域中心，形成多核区域中心模式。在江北新城区培育第一中心，以有利于南京的中心城市功能，向安徽省、江苏北部地区辐射。城市空间规划：“主要城市-新城-主要城市-一般城市”5级中小等级合理的城市等级结构规划。政府未来发展计划，南京城市总体规划调整市空间利用计划，南京中心1小时首都圈形成，目前南京“1小时首都圈”南京、镇江、扬州、马鞍山、滁州、芜湖全部、淮安南部和楚州在整个空间结构中，1个核心，2个环，3个主轴。核心之一是南京城市发展区。两个圈是核心市中心约50公里外的核心圈和约100公里范围内的紧密圈，即1小时距离内所谓的“1小时首都圈”。三个主轴是宁阳、宁镇和宁武轴。通过首都圈规划和建设，将推进核心城市、节点城市和县之间的基础设施建设、产业分工与合作、生产要素有序流动、共同市场建设、城乡居民就业等方面的区域层面合作，整合圈城市发展的相关资源。一小时都市圈的人口为1950万4500人，拥有巨大的发掘机会。目前南京新街商圈销售额的40%由1小时都市圈消费者完成，形成“1小时都市圈”后，南京新街商圈销售额的60%将由周边6点消费者完成，与此同时，南京公交部门也在提高周边城市的发车频率，加快速度。商圈分布和研究，城市宏观经济背景，2，1，3，6，投资开发建议，目录，地下商业街研究，南京商圈研究：6大商圈错位经营特性明显，互补，旧商圈：经过几十年建设开发，南京的城市布局，从南到北，中央大门，中央大门新兴商圈：随着城市的持续发展和扩张，龙江商圈和河西新城CBD商圈日益成熟。商圈分布及研究，南京最具特色的四大商圈发展过程，以特色旅游为主，最古老的商圈富豪墓葬商圈是南京的四大商圈中，部长商圈历史最长，具有江南民俗特色。早在明清时期，甚至更早，如秦淮山水和秦淮歌舞，傅庙是国家著名的旅游景点，很多受欢迎的诗歌赋富寺繁华认证。在旅游产业的主导下，饮食、手工艺品、娱乐等行业逐步发展，现在发展成以旅游、休闲、特色风味小吃、小商品市场为特征的商圈，成为南京市和外地游客的旅游胜地。以大型百货为中心的城市核心商圈新街商圈新街商圈的历史可以追溯到20世纪30年代。1936年中央商业街诞生，被认为是新街商圈开发的开端。1952年，随着新百科和华联商业会馆陆续诞生，新街商圈初期虽有规模，但业态和经营品种上存在严重的雷动现象，具有典型的规划经济特征。新街商圈真正跃升到南京的第一商圈，是90年代初以外资为背景的金陵百货和金湖购物中心诞生的，南京真的有中高档百货，可以通过新街百货的差别化来满足不同水平的需求，同时，新街百货形成后，新街商圈的外部辐射力也越来越强。商圈分布及研究，以中低复式都营为主的大型市场群中央文商圈中央文商圈中央文商圈，接近南京热差、西站、中央文公车站、码头，并依靠巨大的客流，发展成为改革开放的东风。与此同时，交通干线干宁路有大型旧货场和闲置仓库，为大型市场发展提供了先天条件。1992年，打破外壳，建立了新的批发经营模式。经过近十年的发展，金桥的独特特色形成了。90年代后期，玉桥市场等大型市场陆续诞生，他们以低廉的价格，完备的品种在市场上占了很大的优势，并迅速成长为中央门的交通、物流的优势。目前，该批发正在江苏安徽全国多个地方放射。以精品专卖店为特征的时尚商圈号南路商圈在时间上实现了山西省道路、湖南路商圈的发展和中央文商圈的基本同步。但是性质上确实不同。均匀区是南京的第一线区，当地居民素质高，收入高，人员构成最淳朴。“湖南路文明一家”是90年代初古鲁区政府建设精神文明的旗帜，以假泛滥的开场为起点，这里不存在家才文明，同时以圆弧路为基础发展起来，因此街底屋是客观条件，小门面同时产生了很多精品卖场的诞生。商圈分布和研究，基于地区的商业集群龙江商圈城市CBD，城市附属中心商圈 Hexi CBD商圈，传统四大商圈中的两个新兴商圈，主要商圈比较分析，商圈分布和研究，主要商圈消费源，优缺点比较分析，商圈分布和研究南京最先形成的、现在最大的明星下棋的事业形式是街上常盘式南京最气候的事业形式，是以大型百货商店批发兼营为主的商业形式为中低价商品为主的大型市场，南京目前最大规模的社区为基础的商业形式，是超市便利店连锁南京目前发展趋势最大的事业形式，卖场、商圈分布和研究，商圈的分布和研究，南京商业市场的特点： 人口多，早些时候国内外零售商进入南京市场发展，与国内同类二级城市相比，该零售商的资源丰富，反映了南京商业市场的发展繁荣。 百货商店仍然是居民消费的主要力量，虽然百货商店的统一世界局势被打破，但百花齐放行业与销售额等其他行业相比仍然具有很高的优势，百货商店购买仍然是消费者的主要消费方式。百货商店的品牌已经深入消费者的内心，作为质量保证，可以让消费者安心。随着购物中心成为新的趋势，收入水平的提高，消费者越来越关注购物时环境的舒适性。传统的百货商店开放型卖场品牌种类多，人流线复杂，消费者购物时容易疲劳，心情障碍。河西商业发展势头强劲，河西万达广场销售后，效果很理想，为河西商业发展创造了优势。商圈分布和研究，南京商业市场的缺陷，南京商圈的业态计划不足，起点低的南京商圈的正因形成的痕迹比较明显，先机业态计划不足，商圈也随着多年的发展，自然形成，没有计划的商圈也带来了其他问题：行业混乱，布局混乱，后期经营管理水平不足，同质化竞争严重；单一结构的单一购物功能，缺乏相关的辅助功能，企业界不能说；开发过程中实现完美的南京目前商圈整体满意度不足。南京同一商圈内业态和分布不合理的业态和流通，在新街商圈和中央文商圈的业绩尤为明显，在调整行业方面，新街商圈新丁台百货商店的主人变身为金宣旗用品卖场后，卖场内人潮涌动，可以确认业态定位变化带来的好处。商圈分布及研究，业障规划中的支持不足，停车难成为商圈最显着的问题，事业自给自足计划导致商圈支持功能空间先天不足，商圈形成日期的支持功能先天不足：这里天生的弱点是需要协调的政府不主动介入，各商家满足自己的经营需要，因此，今天商圈上权的普及将成为提高生活水平后无法满足购物形态变化的要求的原因：特别是停车难成为主要商圈中突出的支援不足问题。大型卖场，连锁超市，便利店，在南京开发，可以说像这几年后的竹笋。特别是在大型卖场中，为了确保市场份额，企业展开了激烈的圈运动，在人口密集地区，人均事业面积过剩的情况很快就会被揭露出来，竞争的激烈程度可以推测。，一种新型发展，面临均质化竞争，商圈分布和研究，南京商圈概要，明确位置南京商圈位置，主要产业，相互补充权之间的激烈竞争，错配管理不足消费主体不同，商圈外部辐射强度明确管理方式不同，吸引各种消费者手段，吸引南京商圈、商圈分布和研究