《税法》教材801

第八章房产税法、城镇土地使用税法、契税法和耕地占用税法NO1考情分析NO2内容介绍NO3内容讲解【考情分析】1本章地位非重点章。相对重要的税种房产税；2题型以客观题为主，每个税种题量12小题左右，分值13分；3分值510分左右。【内容介绍】第一节房产税法第二节城镇土地使用税法第三节契税法第四节耕地占用税法2016年教材的主要变化变化不大1调整了部分税收优惠；2契税优惠的特殊规定有增减变化。第一节房产税法属于相对重要的小税种，考试题型除单选题、多选题外，还可能涉及计算题或综合题，但难度不大。房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。房产税征税范围限于城镇的经营性房屋（除上海、重庆外）。房产税思维导图知识点纳税义务人与征税范围（一）纳税人房屋产权所有人情形纳税人1产权属国家所有的由经营管理单位纳税产权属集体和个人所有的由集体单位和个人纳税2产权出典的由承典人纳税3产权所有人、承典人不在房屋所在地的；产权未确定或者租典纠纷未解决的由房产代管人或者使用人纳税情形纳税人4纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产应由使用人代为缴纳房产税5自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，缴纳房产税。（二）征税范围1以房产为征税对象,但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙、室外游泳池等）不属于房屋，不征房产税；2房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村；3房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。【例题1多选题】下列情形中，应由房产代管人或使用人缴纳房产税的有（）。A房屋产权未确定的B房屋承典人不在房屋所在地C房屋产权所有人不在房屋所在地D房屋租典纠纷未解决正确答案ABCD。答案解析产权所有人、承典人不在房屋所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房屋代管人或者使用人纳税。【例题2单选题】（2014年）下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是（）。A农村的居住用房B建在室外的露天游泳池C个人拥有的市区经营性用房D尚未使用或出租而待售的商品房正确答案C答案解析选项A,农村的房屋是不征收房产税；选项B，室外的露天游泳池是不征收房产税的；选项D，尚未使用或出租的商品房是不征收房产税的。知识点税率、计税依据与应纳税额的计算（一）税率比例税率情形税率1从价计征（经营自用）122从租计征（出租）12对个人出租住房，不区分用途按4税率征收房产税（二）计税依据1从价计征（经营自用的房产）房产的计税价值计税价值房产原值一次减除1030后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。（1）房屋原值房屋原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对地价的规定对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于05的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。房屋附属设备和配套设施的计税规定房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。A凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税；B对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。改扩建对房屋原值的影响纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。地下建筑应税房产原值的确定凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。地下建筑应税房产原值的确定应税房产原值应纳税额工业用途房产房屋原价的5060应税房产原值1（1030）12商业和其他用途房产房屋原价的7080应税房产原值1（1030）12折算具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。（2）居民住宅区内业主共有经营性房产缴纳房产税由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税情形税务处理自营的依照房产原值减除10至30后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值出租的依照租金收入计征（3）投资联营房产与融资租赁房产计税的规定以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的从价计征按房产余值作为计税依据计征房产税投资联营以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的从租计征由出租方按租金收入计缴房产税计税依据以房产余值计算征收融资租赁纳税人承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起或自合同签订的次月起从价计税2从租计征（出租的房产）房产租金收入如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征；对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税；出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。【例题1多选题】下列各项中，应依照房产余值缴纳房产税的有（）A融资租赁的房产B以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的房产C免收租金期间的出租房产D用于自营的居民住宅区内业主共有的经营性房产正确答案ACD答案解析选项B,以房产投资，收取固定收入，不承担经营风险的房产，是按照租金收入缴纳房产税的。【例题2单选题】（2011年）下列各项中，应作为融资租赁房屋房产税计税依据是（）。A房产售价B房产余值C房产原值D房产租金正确答案B答案解析对融资租赁房屋，在计征房产税时应以房产余值计算征收。【例题3单选题】2015年某企业支付8000万元取得20万平方米的土地使用权，新建厂房建筑面积6万平方米，工程成本2000万元，2015年底竣工验收，对该企业征收房产税的房产原值是（）万元。A2000B6400C6800D10000正确答案C答案解析（1）房产原值包括地价款和开发土地发生的成本费用；（2）宗地容积率低于05的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。该企业征收房产税的房产原值800012/2020006800（万元）【例题4单选题】甲公司2015年房产原值为8000万元，3月与乙公司签订租赁合同，约定自2015年4月起将原值500万元房产租赁给乙公司，租期3年，月租金2万元，2015年4月6月份为免租使用期间。甲公司所在地计算房产税余值减除比例为30，甲公司2015年度应纳房产税（）。A6621万元B6549万元C6654万元D6726万元正确答案C答案解析应纳房产税（8000500）（130）12500（130）126/1226126654（万元）。【例题5单选题】某单独建造的地下商业用房，房屋原价为3000万元，16月份该房屋为自用，712月份该房屋出租，月租金30万元。当地规定的房屋原价折算为应税房产原值的比例为70，计算房产余值扣除比例为30。则该房产当年应纳房产税（）。A2394万元B252万元C3042万元D3942万元正确答案C答案解析应纳房产税300070（130）12612306123042（万元）。（三）应纳税额的计算计税方法计税依据税率税额计算公式从价计征房产计税余值12全年应纳税额应税房产原值（1扣除比例）12从租计征房屋租金12（个人出租住房4）全年应纳税额租金收入12（或4）【例题1单选题】（2010年）某公司2008年购进一处房产，2009年5月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定收入160万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30，该公司2009年应缴纳的房产税为（）。A212万元B276万元C297万元D444万元正确答案B答案解析应纳房产税3000（130）124/1216012276（万元）【例题2单选题】张兰拥有两处房产，一处原值150万元的房产供自己和家人居住，另一处原值80万元的房产于2015年7月1日出租给王新居住，按市场价每月取得租金收入2400元。张兰当年应缴纳的房产税为（）。A432元B576元C1152元D3456元正确答案B答案解析应纳房产税240046576（元）【例题3单选题】（2012年）某上市公司2011年以5000万元购得一处高档会所，然后加以改建，支出500万元在后院新建一露天泳池，支出500万元新增中央空调系统，拆除200万元的照明设施，再支付500万元安装智能照明和楼宇声控系统，会所于2011年底改建完毕并对外营业。当地规定计算房产余值扣除比例为30，2012年该会所应缴纳房产税（）。A42万元B4872万元C504万元D546万元正确答案B答案解析2012年应缴纳房产税（5000500200500）（130）124872（万元）知识点税收优惠1国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围；自用这些单位本身的办公用房和公务用房2由国家财政部门拨付事业经费（全额或差额）的单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税；3宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税；4个人所有非营业用的房产免征房产税；对个人拥有的营业用房或者出租的房产，应照章纳税。5经财政部批准免税的其他房产（1）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税；（2）对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税；（3）经营公租房的租金收入，免征房产税。公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入，未单独核算的，不得享受免征房产税优惠政策。【例题1多选题】下列各项中，符合房产税法有关规定的有（）。A对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税B居民个人出租的住房免征房产税C名胜古迹管理部门所用的房产免征房产税D公园小卖部房产免征房产税正确答案AC答案解析选项B，居民个人出租的住房按照4征收房产税；选项D，公园的经营性用房照常征收房产税。【例题2多选题】下列房屋中免征房产税的有（）。A居民个人出租的住房B公园管理部门自用的办公用房C非营利性医疗机构自用的房产D实行全额预算管理的学校出租给企业使用的办公用房正确答案BC答案解析选项A，居民个人出租的住房按照4征收房产税；选项D，学校本身业务范围内使用的房产免征房产税，但是经营性的房产不得免征房产税。知识点征收管理（一）纳税义务发生时间房产用途纳税义务发生时间纳税人将原有房产用于生产经营从生产经营之月起缴纳房产税纳税人自行新建房屋用于生产经营从建成之次月起缴纳房产税委托施工企业建设的房屋从办理验收手续之次月起纳税人购置新建商品房自房屋交付使用之次月起购置存量房自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起房产用途纳税义务发生时间纳税人出租、出借房产自交付出租、出借房产之次月起房地产开发企业自用、出租、出借自建商品房自房屋使用或交付之次月起自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。（二）纳税期限按年计算，分期缴纳（三）纳税地点房产所在地房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。【例题1多选题】（2008年）下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（）。A纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税B纳税人委托施工企业建设的房屋，自建成之次月起缴纳房产税C纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之次月起缴纳房产税D纳税人购置存量房，自房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税正确答案AD答案解析选项B，纳税人委托施工企业建设的房屋，从班里验收手续之次月起缴纳房产税；选项C，纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之月起缴纳房产税。【例题2单选题】某企业拥有一栋原值为2000万元的房产，2015年2月10日将其中的40出售，月底办理好产权转移手续。已知当地政府规定房产计税余值的扣除比例为20，2015年该企业应纳房产税（）万元。A1152B1216C1260D1280正确答案D答案解析应缴纳房产税200060（120）12200040（120）122/121280（万元）本节重点掌握税率、计税依据、应纳税额的计算；熟悉纳税人、征税范围、优惠政策和纳税义务发生时间。第二节城镇土地使用税法城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。城镇土地使用税思维导图知识点纳税义务人与征税范围（一）纳税义务人在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人，包括外资企业和外籍人员。纳税人的具体规定情形纳税人1拥有土地使用权的单位和个人2拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的土地的实际使用人和代管人3土地使用权未确定或权属纠纷未解决的实际使用人4土地使用权共有的共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。各自应以其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。（二）征税范围城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地，不包括农村集体所有的土地。知识点税率、计税依据和应纳税额的计算（一）税率有幅度的定额税率每个幅度税额的差距为20倍经济落后地区，税额可适当降低，但降低额不得超过税率表中规定的最低税额30。经济发达地区的适用税额可适当提高，但需报财政部批准。（二）计税依据纳税人实际占用的土地面积类型计税依据由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的测定面积尚未组织测量土地面积，但持有政府部门核发的土地使用证书的以证书确认的土地面积尚未核发土地使用证书的申报的土地面积，待核发土地使用证以后再作调整对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地暂按应征税款的50征收土地使用税（三）应纳税额的计算方法全年应纳税额实际占用应税土地面积（平方米）适用税额【例题1单选题】某企业在市区拥有一块地，尚未由有关部门组织测量面积，但持有政府部门核发的土地使用证书。下列关于该企业履行城镇土地使用税纳税义务的表述中，正确的是（）。A暂缓履行纳税义务B自行测量土地面积并履行纳税义务C以证书确认的土地面积作为计税依据履行纳税义务D待将来有关部门测定完土地面积后再履行纳税义务正确答案C答案解析尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。【例题2单选题】（2012年）甲企业位于某经济落后地区，2011年12月取得一宗土地的使用权（未取得土地使用证书），2012年1月已按1500平方米申报缴纳城镇土地使用税。2012年4月该企业取得了政府部门核发的土地使用证书，上面注明的土地面积为2000平方米。已知该地区适用每平方米09元18元的固定税额，当地政府规定的固定税额为每平方米09元，并另按照国家规定的最高比例降低税额标准。则该企业2012年应该补缴的城镇土地使用税为（）。A0元B315元C945元D1260元正确答案B答案解析补税（20001500）09（130）315（元）知识点税收优惠（一）法定免税项目1国家机关、人民团体、军队自用的土地；2由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；3宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；4市政街道、广场、绿化地带等公共用地；5直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；6经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；7对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的土地，免征城镇土地使用税；8企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税；9免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征城镇土地使用税。纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用、共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征城镇土地使用税；10对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的土地，免征城镇土地使用税；11对石油、电力、煤炭等能源用地，民用港口、铁路等交通用地和水利设施用地，三线调整企业、盐业、采石场、邮电等一些特殊用地划分了征免税界限和给予政策性减免税照顾（1）对石油天然气生产建设中用于地下勘探、钻井、井下作业、油气田地面工程等施工临时用地暂免征收城镇土地使用税（2016年新增）；（2）对企业的铁路专用线，公路等用地，在厂区以外、与社会公用地段未加隔离的，暂免征收城镇土地使用税；（3）对企业厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收城镇土地使用税；（4）对盐场的盐滩、盐矿的矿井用地，暂免征收城镇土地使用税；（5）2015年1月1日起至2016年12月31日止，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50计征城镇土地使用税（二）由省、自治区、直辖市地方税务局确定的减免税项目1个人所有的居住房屋及院落用地；2房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地；3免税单位职工家属的宿舍用地；4集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地。【例题1单选题】某公司与该县财政局共同使用一栋共有土地使用权的建筑物。该建筑物占用土地面积3000平方米，建筑物面积15000平方米（公司与机关的占用比例为31），该公司所在市城镇土地使用税单位税额每平方米4元。该公司应纳城镇土地使用税（）。A0元B3000元C9000元D12000元正确答案C答案解析应纳税额30003449000（元）【例题2单选题】（2010年）甲企业生产经营用地分布于某市的三个地域，第一块土地的土地使用权属于某免税单位，面积6000平方米；第二块土地的土地使用权属于甲企业，面积30000平方米，其中企业办学校5000平方米，医院3000平方米；第三块土地的土地使用权属于甲企业与乙企业共同拥有，面积10000平方米，实际使用面积各50。假定甲企业所在地城镇土地使用税单位税额每平方米8元，则甲企业全年应缴纳的城镇土地使用税为（）。A216000元B224000元C264000元D328000元正确答案C答案解析城镇土地使用税税额60008（3000050003000）810000508264000（元）【例题3多选题】下列关于城镇土地使用税的表述中，正确的有（）A城镇土地使用税采用有幅度的差别税额，每个幅度税额的差距为20倍B经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴城镇土地使用税10年至20年C盐矿的矿井用地免征城镇土地使用税D经济落后地区，城镇土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过规定最低税额的30正确答案ACD答案解析经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴城镇土地使用税5年至10年，故选项B错误。【例题4单选题】（2014年）下列土地中，免征城镇土地使用税的是（）。A营利性医疗机构自用的土地B公园内附设照相馆使用的土地C生产企业使用海关部门的免税土地D公安部门无偿使用铁路企业的应税土地正确答案D答案解析选项A，非盈利性医疗机构自用的土地是免征城镇土地使用税的，盈利性的是不免征城镇土地使用税的；选项B，公园自用的土地免征城镇土地使用税但是公园内附设照相馆属于经营用地，不得免征城镇土地使用税；选项C，纳税单位使用免税单位的土地，要缴纳城镇土地使用税。知识点征收管理（一）纳税期限按年计算，分期缴纳（二）纳税义务发生时间次月土地用途纳税义务发生时间纳税人购置新建商品房自房屋交付使用之次月起购置存量房自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起纳税人出租、出借房产自交付出租、出借房产之次月起（二）纳税义务发生时间土地用途纳税义务发生时间以出让或转让方式有偿取得土地使用权的应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳；合同未约定交付时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳纳税人新征用的耕地自批准征用之日起满1年时开始缴纳纳税人新征用的非耕地自批准征用次月起缴纳2009年1月1日起，纳税人因土地的权利发生变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到土地权利发生变化的当月末（三）纳税地点和征收机构土地所在地，地方税务机关【例题1单选题】（2009年）某市房地产企业2008年110月在6千平方米的土地上开发建成一幢建筑面积为6万平方米的商品房，年内未销售；2008年4月有偿受让填海形成的土地2万平方米。当地城镇土地使用税的适用年税额为每平方米3元，该企业2008年应缴纳城镇土地使用税（）A18000元B58000元C78000元D220000元正确答案B答案解析该房地产公司2008年应缴纳的城镇土地使用税600032000038/1258000（元）【例题2多选题】（2009年）下列各项中，符合城镇土地使用税有关纳税义务发生时间规定的有（）。A纳税人新征用的耕地，自批准征用之月起缴纳城镇土地使用税B纳税人出租房产，自交付出租房产之次月起缴纳城镇土地使用税C纳税人新征用的非耕地，自批准征用之月起缴纳城镇土地使用税D纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳城镇土地使用税正确答案BD答案解析选项A，纳税人新征用的耕地，自批准征用之月起满1年时开始缴纳城镇土地使用税；选项C，纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。【例题3单选题】（2008年）某人民团体A、B两栋办公楼，A栋占地3000平方米，B栋占地1000平方米。2007年3月30日至12月31日该团体将B栋出租。当地城镇土地使用税的税率为每平方米15元，该团体2007年应缴纳城镇土地使用税（）A3750元B11250元C12500元D15000元正确答案B答案解析人民团体自用的A楼免征城镇土地使用税，但出租的B楼属于经营使用，不享受免税政策，应从交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇土地使用税。B楼城镇土地使用税10001591211250（元）城镇土地使用税重点掌握税率、计税依据的确定，应纳税额的计算，税收优惠政策和纳税义务发生时间。第三节契税法契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。契税思维导图知识点征税对象契税的征税对象是在境内转移土地、房屋权属的行为契税土地增值税1国有土地使用权出让不纳土地增值税2土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移承受人纳契税（不得因减免土地出让金减免契税）转让方纳土地增值税契税土地增值税（1）以房产抵债或实物交换房屋，视同房屋买卖，由产权承受人按房屋现值缴纳契税。其中，以房产抵债，按房产折价款缴纳契税。转让方纳土地增值税（2）以房产作投资入股以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。非房地产开发企业在改制重组中以国有土地、房屋投资入股，暂不征；其他，征3房屋买卖（3）买房拆料或翻建新房，应转让方纳土地增值税照章征收契税契税土地增值税4房屋赠与受赠人纳契税非公益性赠与纳5房屋交换支付差价方纳契税单位之间进行房地产交换应纳土地增值税，个人互换住房不纳6其他（1）以获奖方式承受土地、房屋权属的行为（2）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，应缴纳契税。【例题单选题】（2010年）居民乙因拖欠居民甲180万元款项无力偿还，2010年6月经当地有关部门调解，以房产抵偿该笔债务，居民甲因此取得该房产的产权并支付给居民乙差价款20万元。假定当地省政府规定的契税税率为5。下列表述中正确的是（）。A居民甲应缴纳契税1万元B居民乙应缴纳契税1万元C居民甲应缴纳契税10万元D居民乙应缴纳契税10万元正确答案C答案解析以房产抵债，按房产折价款缴纳契税。知识点纳税义务人、税率和应纳税额的计算（一）纳税义务人境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。转让房地产过程中转让方流转税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税承受方契税、印花税（二）税率35的幅度比例税率（三）应纳税额的计算1计税依据不动产的价格具体情形计税依据（1）国有土地使用权出让、出售、房屋买卖成交价格（2）土地使用权赠与、房屋赠与由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；（3）土地使用权交换、房屋交换所交换的土地使用权、房屋的价格差额交换价格相等时，免征契税不等时，由多交付货币、货物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳契税具体情形计税依据（4）以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。（5）房屋附属设施征收契税的依据不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税；采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，按照合同规定的总价款计算征收契税；承受的房屋附属设施权属如果是单独计价的，按照当地适用的税率征收，如果与房屋统一计价的，适用与房屋相同的税率。具体情形计税依据（6）对于个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外）应对受赠人全额征收契税注意对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。2应纳税额的计算方法应纳税额计税依据税率【例题1多选题】（2014年）下列关于契税计税依据的表述中，正确的有（）。A购买的房屋以成交价格作为计税依据B接受赠与的房屋参照市场价格核定计税依据C采取分期付款方式购买的房屋参照市场价格核定计税依据D转让以划拨方式取得的土地使用权以补交的土地使用权出让金作为计税依据正确答案ABD答案解析选项C，采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。【例题2单选题】（2009年）居民甲2008年购置了一套价值100万元的新住房，同时对原有的两套住房处理如下一套出售给居民乙，成交价格50万元；另一套市场价格80万元的住房与居民丙进行等价交换。假定当地省政府规定的契税税率为4，则居民甲2008年应缴纳的契税为（）。A4万元B6万元C72万元D92万元正确答案A答案解析契税以受让方为纳税人，居民之间等价交换房屋的免征契税，甲应纳契税10044（万元）。【例题3单选题】居民甲某有四套住房，将一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务；用市场价值70万元的第二、三两套两室住房与丙某交换一套四室住房，另取得丙某赠送价值12万元的小轿车一辆；将第四套市场价值50万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业。当地确定的契税税率为3，甲、乙、丙纳税契税的情况是（）。A甲不缴纳，乙30000元，丙3600元B甲3600元，乙30000元，丙不缴纳C甲不缴纳，乙36000元，丙21000元D甲15000元，乙36000元，丙不缴纳正确答案A答案解析契税以受让方为纳税人，以房产抵债，按房产折价款缴纳契税，乙为纳税人，乙应交契税1000000330000（元）；房屋交换，支付差价方缴纳契税，所以丙应交契税12000033600（元），将房产折成股份投入本人独资经营的企业不需要缴纳契税。知识点税收优惠（一）契税优惠的一般规定1国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税；2城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；注意对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1征收契税。3因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免；4土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免；5承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税；6经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属；7公租房经营单位购买住房作为公租房，免征契税。【例题多选题】下列各项中，可以享受契税免税优惠的有（）。A城镇职工自己购买商品住房B政府机关承受房屋用于办公C遭受自然灾害后重新购买住房D军事单位承受房屋用于军事设施正确答案BD答案解析城镇职工自己购买商品住房符合条件的有减税的规定，不免税，城镇职工第一次购买公有住房才免契税，故选项A错误；因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免，而不是直接免契税，故选项C错误。（二）契税优惠的特殊规定（2016年修订）2015年1月1日2017年12月31日，企事业单位改制重组1企业改制企业按公司法有关规定整体改制，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。2事业单位改制事业单位按国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。3公司合并两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。4公司分立公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。5企业破产情形税收政策债权人（包括破产企业职工）承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的免征契税对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡依法妥善安置原企业全部职工与原企业30以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对减半征契税其承受所购企业的土地、房屋权属与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的免征契税6资产划转对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税；同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。7债权转股权经国务院批准实施债转股的企业，对债转股后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。8划拨用地出让或作价出资以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。9公司股权（股份）转让在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。【例题1多选题】（2008年）下列各项中，免征或不征契税的有（）。A国家出让国有土地使用权B受赠人接受他人赠与的房屋C法定继承人继承土地、房屋权属D承受荒山土地使用权用于林业生产正确答案CD答案解析契税的纳税人，是转移土地、房屋权属行为中的承受人。缴纳出让金取得国有土地使用权、接受赠与的房屋，都要按规定缴纳契税，CD属于契税的免税项目。【例题2多选题】（2009年）下列各项中，符合契税规定的（）A城镇职工按规定第一次购买公有住房免征契税B某人中奖获得一套市场价格为60万元的住房，应以60万元为计税依据缴纳契税C在股权转让中，单位承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税D甲向乙无偿赠送一套市场价格为60万元的住房，同时乙向甲赠送一幅市场价格为20万元的书画作品，乙应以40万元为计税依据缴纳契税正确答案ABC答案解析以实物交换房屋，应该视同买房，以房屋现值缴纳契税。【例题3多选题】下列各项中，应当征收契税的有（）。A以房产抵债B将房产赠与他人C以房产作投资D子女继承父母房产正确答案ABC答案解析法定继承人继承房产是免契税的，故选项D错误。知识点征收管理1纳税义务发生时间纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证的当天。2纳税期限纳税人应当自纳税义务发生之日起的10日内办理纳税申报3纳税地点在土地、房屋所在地缴纳4纳税申报52005年1月1日后停止代征委托，各级征收机关直接征收契税。契税总结纳税人、征税对象、计税依据和减免税优惠。第四节耕地占用税法耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，就其实际占用的耕地面积征收的一种税。耕地占用税在占用耕地环节一次性课征。耕地占用税思维导图知识点纳税义务人与征税范围（一）纳税义务人占用耕地建房或从事非农业建设的单位和个人。（二）征税范围包括纳税人为建房或从事其他非农业建设而占用的国家所有和集体所有的耕地。注意1“耕地”是指种植农业作物的土地，包括菜地、园地（包括花圃、苗圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林木的土地）；2占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设，也视同占用耕地，须依法征收耕地占用税；3占用已开发从事种植、养殖的滩涂、草场、水面和林地等从事非农业建设，由各地决定是否征收耕地占用税。【例题多选题】（2011年）根据耕地占用税有关规定，下列各项土地中属于耕地的有（）。A果园B花圃C茶园D菜地正确答案ABCD答案解析“耕地”是指种植农业作物的土地，包括菜地、园地。其中，园地包括花圃、苗圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林木的土地。知识点税率、计税依据和应纳税额的计算（一）税率实行地区差别定额税率每平方米550元。经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最多不得超过上述规定税额的50。（二）计税依据实际占用的耕地面积（平方米）（三）应纳税额的计算应纳税额实际占用耕地面积（平方米）适用定额税率【例题单选题】（2010年）经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，耕地占用税的适用税额可以适当提高，但提高幅度最多不得超过规定税额的一定比例。这一比例是（）。A20B30C50D