运用好房产买卖就是理财

1运用好房产买卖就是理财投资市中心小户型1市中心小户型受青睐2投资需要讲究技巧3玩法一紧盯租客选小区4玩法二傍上豪宅升值快5玩法三软硬件配套都具备5玩法四户型选择有讲究6土地使用年限要注意7准婚一族如何规划购房置业7房租让年轻白领望楼兴叹9提前还房贷者需三思14投资市中心小户型在有经验的投资者看来，市中心的小户型是个“香饽饽”。一般而言，地处市中心的小户型因其拥有绝佳的位置，以及市场供应量少，因此它的地段价值、稀缺性等较一般的物业更为突出。此外，小户型物业在租赁市场上的表现更为出色，受众更广。基于这些特点，小户型物业受投资者青睐让人不难理解。但专家表示，并非所有市中心小户型都具有投资价值，由此看来投资这种物业也需要注意规避风险。那么，如何投资市中心小户型呢2市中心小户型受青睐最近一段时间老张又在考察小房子，他还想在上海的市中心购买一套房产用来投资。老张是个“老法师”，手中房产有七、八处。他有个嗜好，就是喜欢“收集”小户型。谈到这个爱好，老张表示缘于一个偶然事件。那是在三年前的夏天，当时有两个租客同时退租，于是他提前一个月将两套房子同时挂牌出租。其中一套位于市中心的小户型很快就有了下一个租客；而另外一套位于外环线附近的三房，虽然租金并不高，但却空置了三个多月以后才得以再次租出。老张坚持长期投资理念，很是看重房产的租金收益，这要求物业在租赁市场上要有上佳表现才行。除了租金收入的高低，另一个不可忽略的因素就是能否快速出租。而市中心小户型不但在收益方面让人满意，而且因为市场接受程度高而得以快速出租，空置期大大缩短。这让老张意识到，投资小户型其实是一个不错的选择。其实，除了在租赁市场上的良好表现之外，市中心小户型还有不少优点。专业人士表示，市中心小户型的地段稀缺性同样也是值得关注的因素之一。就北京、上海、广州等一线城市的供应情况来看，市中心区域住宅供应量已是愈发稀少，物以稀为贵，这导致市中心的住宅价格不断攀升。也许投资者已经注意到了这3点，近期位于北京中关村板块的小户型项目，以及广州市珠江新城、天河北板块的小户型二手房，都非常抢手。而就目前的具体情形来看，市中心小户型的投资回报率也比较理想。记者选取广州珠江新城两套住宅进行对比后发现，小户型的投资回报率要高于大房。如一套出自富力史丹尼的42平方米一房，市场售价约75万元，其月租金可达2700元，初略估算其年投资回报率约4；另外一套出自保利心语花园的110平方米左右的三房，市场售价约200万元，月租金约3300元，估算得出其投资回报率只有18左右，不及小户型的一半。投资需要讲究技巧是不是随便购买一套市中心小户型，都能得到不错的投资回报呢答案是否定的。上海德佑地产市场部有关人士表示，有诸多因素会影响到小户型的品质，比如有些小区物业管理水平一般，很难吸引到高素质的客户前来租赁，因此物业租金水平不高，这无疑会影响到投资收益。据了解，目前市中心小户型物业主要包括酒店式公寓、小面积公寓以及工房，而在上海还存在一种比较特殊的小户型，即新式里弄。各种形式的小户型物业都具有投资价值，其区别在于价值的大小。如果选择得当，投资回报会更为理想，否则只能得到4一般的市场平均水平。需要注意的是，小户型投资不但要关注物业本身的升值能力，还要兼顾其在租赁市场上的表现，故需更加注重投资技巧。玩法一紧盯租客选小区对投资者来说，选房很关键。如果挑选到升值潜力大的物业，肯定会获得更为理想的投资回报。有经验的投资者会根据租客的情况来挑选物业。【案例1】有中介向广州的黄女士推荐了一套出自马赛国际公寓的小户型。该小区位于广州市天河区珠江新城，是一个酒店式公寓项目，租客多为工作在市区的白领。不过黄女士最终没有选择在这里置业，而是准备在附近的凯旋新世界购置一套73平方米左右的一房，因为她看中的是凯旋新世界里的外籍租客。【评析】黄女士的做法值得玩味。从表面上看，凯旋新世界的房价已经达到了22000元/平方米左右，几乎是马赛国际公寓售价的两倍，选择前者无疑会加大投资成本。但黄女士的选择却有她的道理，因为这个小区深受外籍人士的喜爱，这种情形会带来两大好处，其一是租金水平高，其二就是物业本身的升值潜力也不小。由此可见，根据租客层次的高低来选择物业，可视作选择物业的一条捷径，尤其是对于已经相对成熟的二手房来说，该策略5非常有效。有不少工作在上海的外籍人士喜好新式里弄房，从而也使得这种小户型十分畅销。玩法二傍上豪宅升值快选择知名楼盘尤其是豪宅里面的小户型，可以因整个小区物业升值较快而能够让投资收益最大化。【案例2】因为一念之差，让上海的俞先生少赚了50万元。两年前，他在中山公寓附近花了65万元购置了一套酒店式公寓，其时他也考察了位于静安区的中凯城市之光，不过当时30000元/平方米的房价让他有点为难，因为当时在他看来，这样的价位有些太高了。但时至今日，他手里的那套酒店式公寓已经涨到95万元，净赚30万元。但如果投资中凯城市之光，以目前的55000元/平方米单价计算，他可以多赚50万元。【评析】楼盘的品相也是投资者需要关注的因素之一。相对来说，口碑很好、品相不错的楼盘，市场接受程度也相应较高，因此会受到更多人的追捧，尤其是一些高收入人群的加入，会使得物业的价格涨幅处于市场前列。市中心的一些知名楼盘就有这样的特点，如静安区的中凯城市之光、徐家汇的东方曼哈顿等均是如此。6玩法三软硬件配套都具备对于一些小户型物业来说，其软硬件配套设施也是投资者必须认真考察的要素之一。【案例3】山西的许先生决定在中关村附近购置一套小户型用于投资。在他看来，中关村是北京市重点发展的商务区之一，这里写字楼密集；此外这里还拥有得天独厚的教育资源，名校云集；当然轨道交通也经过这里，购物设施齐全，值得投资。【评析】应该说市中心物业拥有更多的资源，如医疗、教育、购物、交通等配套设施肯定优于外围区域。但值得注意的是，因为地理位置等等诸多因素，使得并非所有楼盘都能全部占有这些资源，很多只是部分占有或者仅仅沾边，因此投资者务必要认真考察。考察的内容除了上述与市政配套有关的内容之外，还应该做的工作是考察一下周边写字楼分布情况，以及各个写字楼与小区之间交通方便程度。此外还要注意考察的是物业的卖点多不多，如是不是学区房、景观房等等。当然，物业本身的内部装修状况以及小区物业的服务水平，也不能忽略。玩法四户型选择有讲究投资者一定要站在租客的立场上挑选房型，切不可粗心大意。7【案例4】房型不能忽视，否则会吃亏，上海的柳女士就得到了这样的教训。两年前，她在徐家汇附近投资了一套小户型。由于当时太匆忙，她没有仔细考察就买了下来。后来在出租过程中，顾客对房型总是不满意，并以此跟她讨价还价。她这才发现这套小户型房型设计方面有缺陷，而她这套房子的租金总是要比其他低廉一些。【评析】租赁市场竞争很激烈，尤其是高端租赁市场。小户型由于其面积小，如果设计不合理，就会造成局促的感觉，其居住舒适性大打折扣，而一些能出得起价钱的租客往往对居住舒适度要求很高。如果户型布局设计不好，居住舒适度自然打折扣，相对来说就未必好租。而在区域环境不变、租金价格相差无几的基础上，租房者会看房子的朝向、采光等因素，同时也会选择房型更为合理的住房。因此建议要投资购买那些户型格局合理、有效使用面积大的小户型，不要购买那些房型有欠缺的小户型。小贴士土地使用年限要注意目前小户型物业中有一种形式较常见，即公寓式酒店，对于这种形式的项目，投资者一定要留意其土地使用性质，如果开发商以商住性质来立项，那么其土地为商业性质，使用年限只有508年，而非一般商品住宅的70年。如果此类物业售价与商品住宅相同，则意味着已经透支了未来的升值空间。准婚一族如何规划购房置业【读者来信】我和未婚妻张小姐是大学同学，毕业后同时应聘到南海桂城某银行工作，今年26岁，已工作2年，目前岗位是柜台业务员。单位福利较好，月收入约2500元税后，住房公积金1000元/月，每年的业务奖励和节日费累计约20000元/人，人均月支出约800元，保险方面单位有购社保和商业保险，目前2人分别住单位宿舍，两人积蓄共13万元。我想咨询的是，我们准备一年内结婚，三年内生小孩，如何理财满足购置婚房、安排婚礼和生育孩子等计划【理财师回复】家庭财务分析林先生目前是单身期，即将步入家庭形成期，资产积累刚刚起步，没有负债，单位较稳定，每月800元的支出是全部生活支出，较节俭。目前的财务状况看起来还是很健康的，但林先生购置婚房是摆在眼前的一个难题。理财建议91购房计划。鉴于当前南海的高房价，如果林先生和未婚妻的双方家庭可以支持而且他们也愿意接受家庭对房子首期的支持，可以考虑购买新房，收楼、装修入住需要大约100万元左右。建议月供不要超过月可支配收入的30。目前房款首期适宜投资超短债基金，有着类活期的流动性和近乎1年定期存款收益率的优势。2预留生活备用金。预留5000元左右的银行存款和信用卡额度1万元作为生活备用金。3保障完善计划。目前单位提供的保险可以满足基本保障需求，建议自行购买重大疾病险保额1020万元、购买与保额不少于房贷金额的定期寿险保障期间2030年，以充分防范风险，完善家庭保障。4规划子女教育和养老资金。虽然这还是个较遥远的问题，但未雨绸缪，及早准备。建议进行基金定投，并关注封闭基金、股票、黄金等理财产品，在专业人士的指导下进行交易，赚取更多收益。5职业规划。目前要打好业务基础，加大自身教育投入，不断充电学习，早日实现薪资跳跃和人生理想。10房租让年轻白领望楼兴叹“我希望能够在上海拥有一个落脚的地方，不需要面朝大海，只要能放下我安居的梦即可”2009年的上海，房租在楼市的一片涨声中不断攀升，年轻白领想要在上海落脚的梦想在高昂的房租面前渐变脆弱，房租所带来的生存压力让不少白领青年望楼兴叹。因为房租太贵，毕业时的“OFFER王”小童租不起单位周边的一间房。因为成本太高，26岁的他至今还和同事一起合租在宾馆的年租房内，但是，对于安家的梦想，小童说他从未放弃。个案月收入3700元左右租房支出至少1700元名校“OFFER王”租不起单位周边一间房说起自己毕业时的风光，今年26岁的小童一脸得意。他说，虽然自己是外地人，但是凭借上学时候的刻苦，毕业时他以一人独得6个OFFER的成绩“笑傲”全班，在众多企业抛来的橄榄枝中，广告专业的小童最终把一家大型公关公司作为自己职业生涯的起点，当时这家公司给出的月薪是5000元。“5000元并不是一个小数目，要知道，当时我们班不少同学都为找不到工作烦恼，而大部分同学得到的工资都在3000元至4000元左右，像我这样拿到5000元工资的毕业生真的可以算是11佼佼者了。”带着即将踏入社会的喜悦以及得到较高月薪的骄傲，小童在自己公司所在的南京西路附近找到了一处一室一厅的房子租住。“当时的房租是1500元，我觉得相对于我5000元的工资来说绝对可以承受得起。”可是，小童的美梦并没有持续多久。正式工作后，小童才发现，5000元的工资扣除税、养老金、公积金等费用后，他真正拿到手的钱是3700元左右。“我一个月的房租是1500元，而水电煤等费用加在一起也要200元至300元左右，这样算下来，我可支配的金额只剩下2000元不到了。”小童说，由于自己一个人在上海生活，一日三餐即便都吃盒饭，一天至少也要花费30元，一个月的饮食成本少说就得900元。“再加上我的交通费、手机费，以及为了上班穿正装而必须花费的置装费用，我每个月还没有到月底就只能依靠信用卡透支过日子了。”租房地点南京西路田林莘庄闵行租房支出1500元1300元1100元800元另加水电煤等费用毕业一年半租4次房，租一次“散架一次”由于租房成本过大，没到半年，小童就决定换房了。由于公12司在南京西路，小童于是决定去徐家汇租房，“可是没想到徐家汇附近的老公房房租也不便宜，最后，在中介的建议下，我最终决定去田林地区租房。”小童说，田林当时的房租是1300元，看上去比原来的房子便宜了200元，可是，交通费用却增加了不少。“我原先住的房子离公司很近，基本上上下班靠步行，现在上班要1号线转2号线，费用很高，省钱基本上做不到。”为了将省钱进行到底，小童最终离开了田林，再次搬家去了莘庄。“反正一样是坐地铁，不在乎再远一点了。”小童在田林住了3个月后再次搬家前去莘庄租了一套一室户的老公房。“离开地铁站有两站路的距离，但是价格很不错，1100元就可以了。”以为这次搬家终于可以安定下来了，可是，小童最终也没有坚持过半年。“离开地铁站有两站路，看上去很近，走起来很远，但是每天等公交却是煎熬，间隔时间都要15分钟以上，而且一到晚上8点就没有车了。”小童说，虽然他的下班时间是晚上6点，但是白领很少可以准点下班，忙到晚上7点走人是家常便饭，末班车在晚上8点的公交线路经常让他“吃药”，“有时回去晚了只好步行30分钟回家，实在累了打个黑车，费用也要10元，我这样一个月下来还是月光。”13最后，小童只能继续搬家去闵行，“我租的房子在江川路地铁站边上，这样，房租又能便宜300元，而我的轨道交通成本虽然上升了3元，但是省去了晚上回家地铁下来搭不到公交的烦恼，不用打黑车了，倒也划算。”“就这样，我在毕业的一年半时间里总共租了4次房，每次换房都离市中心更远了一些。”回忆起自己刚毕业的时候不停地打包行李，收拾新家的经历，小童一脸无奈“很累啊，要找房源，要算成本，要和中介谈和房东谈，签合同，付定金，搬一次家我整个人就要累散架一次。”租房篇租房地点宾馆租房支出1460元其他费用全免“蜗居”宾馆，“我只是这座城市的过客”就在小童住在闵行的出租房内每天为上班“长途奔波”时，同样有租房烦恼的同学给了他一个信息，“宾馆的年租房价格非常划算，如果两个人租住的话，房租与同地段的老公房无异。”得到这个信息后，小童和朋友立即行动了起来。很快，两人锁定了漕宝路沿线的宾馆，通过价格比对，距离漕宝路地铁站步行10分钟距离的地方他们找到了一间宾馆。“当时谈下来的价格是一年一包，一间双人标间按照100元一天的价格，这样一个月就是3000元，因为我们是直接付清一年的房款，宾馆给了我们一个折扣，一年总价35000元。”14按照这个价格，小童与同学每个月各自只要承担1460元的房租价格。小童给记者算了一笔账，住宾馆的房子1460元的价格是不用考虑水电煤的费用的，而如果是自己租房子，且不说价格未必比1460元便宜，水电煤也是一笔很大的开销，“我自己租房子的时候很多时候都是不舍得开空调的，现在住宾馆，我就完全放开享受生活了。”而对于宾馆没有厨房的“缺陷”，小童说“事实上，我们根本就没有自己下厨的机会，基本上一日三餐都是在外面解决的。以前租住的房子里，厨房除了烧水和偶尔泡方便面之外，很少派上其他的用途。”更让小童动心的是，由于他们一年的房款一次性结清，宾馆还额外赠送了每月10天10元标准的自助早餐。“这样，我每个月不仅又省掉了10天的早餐钱，还能改善早餐品质。每天还有